RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 08 JANVIER 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08024 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJK7U

Décisions déférées à la Cour :

Jugement rendu le 05 Juin 2020 par le tribunal judiciaire de CRÉTEIL RG n° 19/00085

du 5 juin 2020, partiellement infirmé le 24 mars 2022 RG 20/10705 par l’arrêt de la cour d’appel de PARIS et cassé partiellement par l’arrêt n° 563 F-D du 13 juillet 2023 de la Cour de Cassation – Pourvoi n° P 22-16.729

APPELANTS

SOCIETE INVEST BUREAU 93 anciennement SCI IMAAN

élisant domicile au siège du cabinet de la SELARL PELLERIN -DE MARIA – GUERRE

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentée par M^e Luca DE MARIA de la SELARL SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018, représenté à l’audience par M^e Xavier NGUYEN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0901

INTIMÉES

S.A. SADEV 94

[Adresse 4]

[Localité 14]

représentée par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, représenté à l’audience par M^e Mehdi MOUNIR, avocat au barreau de PARIS

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES

DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 2]

[Localité 13]

représentée par Monsieur [Z] [G], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Valérie GEORGET, Conseillère faisant fonction de Président

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur David CADIN dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nathalie BRET, Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre pour la Présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire et par Dorothée RABITA, greffière présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Le périmètre du projet « [Adresse 19] Confluences '' a été déterminé par arrêté préfectoral n° 2010-7224 du 28 octobre 2010.

Ce projet a été déclaré d’utilité publique par arrêté du 11 juillet 2011, avec prorogation par un nouvel arrêté préfectoral du 26 mai 2016.

Par arrêté préfectoral du 25 juillet 2014, les parcelles situées à l’intérieur de la déclaration d’utilité publique (DUP) ont été déclarées cessibles au profit de la société d’Aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne (ci-après dénommée 'la SADEV 94"), en charge de l’aménagement de la « [Adresse 18] [Adresse 16] Confluences ».

Était notamment concernée par l’opération, la SCI Imaan propriétaire d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] Ivry-sur-Seine [Adresse 1]) édifié sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 12] d’une contenance totale de 2.342 m². Ce bien appartenait auparavant à la société Cofimab qui l’a cédé à la SCI Imaan le 11 octobre 2019.

L’ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété de la parcelle sus-désignée a été rendue le 31 mars 2020.

Une proposition d’acquisition à l’amiable a été adressée le 16 janvier 2019 par l’autorité expropriante tant à la SCI Imaan, bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente du 21 juin 2018, qu’à la société Cofimab, qui n’y ont pas donné suite.

Par requête reçue le 30 septembre 2019 au greffe de la juridiction de l’expropriation accompagnée d’un mémoire valant offre, la Sadev 94 a saisi la juridiction du tribunal judiciaire du Val-de-Marne aux fins de fixation de la valeur de l’ensemble immobilier exproprié.

Par jugement du 5 juin 2020, après transport sur les lieux du 3 décembre 2019, le juge de l’expropriation du Val-de-Marne a :

— constaté que la société Cofimab n’est plus propriétaire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et édifié sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 12] et que la SC1 Imaan en est devenue propriétaire depuis le 11 octobre 2019 ;

— prononcé la mise hors de cause de la société Cofimab ;

— fixé l’indemnité due par la Sadev 94 à la SCI Imaan au titre de la dépossession de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] édifié sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 12] à la somme de 4 071 000 euros se décomposant de la façon suivante :

— indemnité principale : 3.700.000 euros,

— indemnité de remploi : 371.000 euros,

— débouté la SCI Imaan du surplus de ses demandes indemnitaires ;

— rappelé que les dépens de la présente instance seront supportés par la Sadev 94 application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

— condamné la Sadev 94 à payer à la SCI Imaan la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes les autres demandes des parties.

Par déclaration du 24 juillet 2020, la SCI Imaan a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt du 24 mars 2022, la cour d’appel de Paris, autrement composée, a :

déclaré recevables les conclusions de la SCI Imaan du 20 octobre 2020, de la Sadev 94 du 13 décembre 2020 et du commissaire du gouvernement du 19 janvier 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux ;

débouté la Sadev 94 de sa demande de voir déclarer irrecevable la pièce n°12 de la SCI Imaan ;

déclaré recevables les conclusions hors délai du 14 septembre 2021 sauf à déclarer irrecevables les pièces n°13 à 18 produites hors du délai légal, ainsi que les paragraphes relatifs à ces demandes nouvelles (taxe foncière et bureaux : 78 077 euros et 11 994 euros) et pièces ;

déclaré recevables les conclusions hors délai de la Sadev 94 du 2 novembre 2021 et du 22 décembre 2021 et de la SCI Imaan du 17 novembre 2021 ;

déclaré irrecevable la demande de la SCI Imaan dans son mémoire en réplique et récapitulatif du 17 novembre 2021 tendant à voir dire que la cour n’est pas saisie de l’appel incident de la Sadev 94 ;

infirmé partiellement le jugement entrepris ;

statuant à nouveau,

fixé l’indemnité due par la société d’aménagement et de développement des villes du département du Val-de-Marne (Sadev 94) à la SCI Imaan au titre de la dépossession de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10], édifié sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 12] à la somme arrondie de 4.218.000 euros arrondis, correspondant à l’indemnité principale;

dit n’y avoir lieu à accorder à la SCI Imaan une indemnité de remploi ;

confirmé le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens.

La SCI Imaan, devenue la société Invest Bureau 93, a formé un pourvoi contre cet arrêt.

Par arrêt du 13 juillet 2023 (pourvoi n° 22-16.729), la Cour de cassation a :

cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il déclare irrecevable la pièce n° 14 et dit n’y avoir lieu à accorder à la société civile immobilière Imaan, devenue société Invest bureau 93, une indemnité de remploi, l’arrêt rendu le 24 mars 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

remis, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Paris autrement composée ;

condamné la société d’Aménagement et de développement des villes du département du Val-de-Marne aux dépens ;

en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par la société d’Aménagement et de développement des villes du département du Val-de-Marne et l’a condamnée à payer à la société civile immobilière Invest bureau 93 la somme de 3 000 euros.

Le 7 novembre 2023, la société Invest Bureau 93 a saisi la juridiction de renvoi.

Par conclusions adressées au greffe le 5 août 2024 et notifiées le 27 août 2024 (AR Sadev le 28/08/2024, AR CG le 03/09/2024), la société Invest Bureau 93 demande à la cour de :

infirmer le jugement rendu le 5 juin 2020 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil ;

statuant à nouveau,

fixer l’indemnité de remploi à allouer à la SCI Invest Bureau 93 à la somme de 422.800 euros ;

débouter la Sadev 94 de l’ensemble de ses demandes ;

condamner la Sadev 94 à verser une somme de 4.000 euros à la SCI Invest Bureau 93 sur le fondement de l’article 700 de procédure civile, outre les entiers dépens conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Au soutien de ses prétentions, la société Invest bureau 93 (anciennement SCI Imaan) fait valoir qu’une indemnité de remploi doit lui être versée, dès lors que :

elle n’a pas été créée à des fins de spéculation immobilière mais uniquement pour servir les actions de bienfaisance de la fondation internationale Al-Khoei, fondée en 1989 et plus spécialement de son émanation française, l’association Acik ;

ses recherches immobilières portaient sur des locaux en petite couronne parisienne afin d’y installer ses bureaux et une école privée, en accord avec le bureau central des cultes du ministère de l’intérieur ;

elle est entrée en négociation avec la société Cofimab, alors propriétaire du bien, qui demandait, en 2017, un prix net vendeur de 5 300 000 euros mais la promesse de vente du 21 juin 2018 a réduit le prix de vente à 3 700 000 euros ;

une déclaration d’intention d’aliéner a été envoyée afin de purger le droit de préemption que la Sadev 94 n’a pas alors exercé – contrairement à ce qui s’était passé pour le bâtiment A de cet ensemble immobilier acheté à la société Cofimab 1.500.000 euros en 2008 et revendu en l’état 3.250.000 euros en 2015 -, permettant ainsi la réalisation de la vente au profit de la Sadev 94 ; cette absence de déclaration d’aliéner l’a encouragée à finaliser le projet ;

puis, au cours de divers échanges avec la Sadev 94, la ville, la préfecture et le bureau des cultes du ministère de l’intérieur, il lui a été indiqué que la procédure d’expropriation ne serait pas menée à son terme ;

mais la Sadev 94 s’est empressée de poursuivre cette procédure, à des fins spéculatives en l’absence de projet concernant le bien exproprié ;

malgré les menaces de la Sadev 94, la société Invest bureau 93 (anciennement SCI Imaan) a poursuivi la vente en signant l’acte authentique le 11 octobre 2019, compte-tenu, d’une part, de l’impossibilité d’acquérir des locaux similaires pour ce même prix, d’autre part, de l’absence de projet immobilier sur le terrain exproprié ([Adresse 20]) ;

il ne peut résulter de la vente intervenue le 11 octobre 2019 à son profit que le bien aurait été « notoirement destiné à la vente » à la date du jugement rendu huit mois plus tard ;

elle n’a pas acheté ce bien en vue de sa revente, mais uniquement pour l’utiliser pour ses propres besoins ;

l’autorité expropriante n’apporte pas la preuve contraire.

Par conclusions adressées au greffe le 2 octobre 2024 et notifiées le 7 janvier 2025 (AR appelante et CG le 09/01/2025), la Sadev 94 demande à la cour de :

infirmer le jugement en ce que le juge a fixé l’indemnité de remploi revenant à la SCI Imaan à la somme de 371.000 euros ;

en conséquence, et statuant à nouveau partiellement :

fixer l’indemnité de remploi à 0 euro ;

ainsi,

fixer comme suit l’indemnité de dépossession de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] [Localité 17], parcelle cadastrée section [Cadastre 15] :

indemnité principale (valeur partiellement occupée) : 4.218.000 euros

frais de remploi : néant.

La Sadev 94 soutient que la société Invest bureau 93 (anciennement SCI Imaan) ne peut prétendre à une indemnité de remploi. Elle fait valoir que :

la consistance du bien doit être appréciée au 31 mars 2020, date de l’ordonnance d’expropriation ;

à cette date, le bien était notoirement destiné à la vente dès lors que les offres indemnitaires ont été signifiées à la SCI Imaan le 18 janvier 2019, le tribunal a été saisi le 27 septembre 2019, l’acte de vente entre la SCI Imaan (devenue la société Invest bureau 93 (anciennement SCI Imaan)) et la société Cofimab a été signé le « 12 » octobre 2019, le transport sur les lieux s’est tenu le 3 décembre 2019 et l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 31 mars 2019 ;

la cassation partielle, par arrêt du 13 juillet 2023, de l’arrêt de la cour d’appel du 24 mars 2022 – qui avait rejeté la demande d’indemnité de remploi – est intervenue pour un motif procédural (irrecevabilité d’une pièce) ;

le premier juge a manifestement omis de statuer sur l’une des exceptions prévues par l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à savoir celle relative aux biens notoirement destinés à la vente ;

Enfin, le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de mémoire devant la cour d’appel de renvoi. Devant la cour dont l’arrêt a été partiellement cassé, le commissaire du gouvernement, par mémoire déposé au greffe le 19 janvier 2021 et notifié le 22 janvier 2021 (AR du 25 janvier 2021), demandait à la cour de :

fixer l’indemnité principale de dépossession à :

4.218.000 euros pour le bien immobilier ayant appartenu à la SCI Imaan,

l’indemnité de remploi à 422.800 euros,

soit une indemnité totale de 4.640.800 euros.

SUR CE,

Sur le périmètre de la saisine de la cour de renvoi

Aux termes de l’article 625 du code de procédure civile, sur les points qu’elle atteint, la cassation replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant le jugement cassé. Elle entraîne, sans qu’il y ait lieu à une nouvelle décision, l’annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l’application ou l’exécution du jugement cassé ou qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire. Si elle en est requise, la Cour peut dans le dispositif de l’arrêt de cassation prononcer la mise hors de cause des parties dont la présence devant la cour de renvoi n’est plus nécessaire à la solution du litige.

Au cas présent, par arrêt du 13 juillet 2023 (pourvoi n° 22-16.729), la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu le 24 mars 2022 par la cour d’appel de Paris autrement composée mais seulement en ce qu’il déclare irrecevable la pièce n° 14 et dit n’y avoir lieu à accorder à la société civile immobilière Imaan, devenue société Invest bureau 93, une indemnité de remploi.

La Cour de cassation a jugé que la cour d’appel avait violé le principe selon lequel le juge a l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis en déclarant irrecevable la pièce n° 14 déposée par l’expropriée au motif – erroné ' que cette pièce était sans rapport avec l’appel incident de l’autorité expropriante portant sur le principe du paiement d’une indemnité de remploi.

Devant la cour d’appel de renvoi, seul subsiste le litige concernant l’octroi de l’indemnité de remploi.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article L. 322-1, alinéa 1er,du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Selon l’article R. 322-5 du même code, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Au cas présent, en premier lieu, la déclaration d’utilité publique date du 11 juillet 2011, avec une prorogation par arrêté préfectoral du 26 mai 2016. La promesse unilatérale

de vente du 26 juillet 2018 consentie par la société Cofimab à la SCI Imaan devenue SCI Invest bureau 93 est donc postérieure à la déclaration d’utilité publique de même que l’acte de vente du 11 octobre 2019.

Il n’est donc pas démontré que le bien était mis en vente au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ensuite, l’ordonnance d’expropriation du 31 mars 2020 (pièce n° 5 de la Sadev 94) est antérieure au prononcé du jugement entrepris du 5 juin 2020.

La société Invest bureau 93 (anciennement SCI Imaan) était propriétaire du bien litigieux depuis le 11 octobre 2019, soit avant l’ordonnance d’expropriation et le jugement.

Aucun élément du dossier n’établit que, postérieurement au 11 octobre 2019, le bien litigieux était notoirement destiné à la vente.

La cour observe qu’il résulte de l’acte de vente du 11 octobre 2019 que la société Invest bureau 93 (anciennement SCI Imaan) a choisi un régime fiscal de droit commun. En outre, elle a entrepris des travaux de peinture, pour un coût de 42.333,08 euros, dans les locaux en cause, ce qui conforte son affirmation selon laquelle son objectif était de permettre l’implantation locale de l’association Al- Khoei.

En conséquence, il n’est pas plus démontré que le bien était notoirement destiné à la vente au sens de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précité.

Aussi, ainsi que pertinemment retenu par le premier juge, convient-il de fixer une indemnité de remploi au profit de la SCI Invest bureau 93.

S’agissant du montant de cette indemnité, par arrêt définitif de ce chef, la cour d’appel de Paris a fixé l’indemnité principale à la somme arrondie de 4.218.000 euros.

L’indemnité de remploi est calculée, selon le barème habituel, comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1.000 euros ;

15% entre 5001 et 15 000 euros : 1.500 euros ;

10% sur le surplus ( 4.218.000 ' 15.000 = 4.203.000 euros), soit : 420.300 euros.

Soit au total, 422.800 euros.

Le montant de l’indemnité de remploi doit donc être fixé à 422.800 euros.

Le jugement sera infirmé sur ce point s’agissant du quantum alloué.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 639 du code de procédure civile, la juridiction de renvoi statue sur la charge de tous les dépens exposés devant les juridictions du fond y compris sur ceux afférents à la décision cassée.

La Sadev 94 sera condamnée aux dépens exposés devant la cour d’appel dont l’arrêt a été cassé et devant la présente cour.

Elle sera également condamnée à payer à la société Invest bureau 93 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés devant la cour d’appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il fixe l’indemnité de remploi due par la Sadev 94 à la SCI Imaan devenue société Invest bureau 93 au titre de la dépossession de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] édifié sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 12] à la somme de 371.000 euros ;

Statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité de remploi due par la SADEV 94 à la société Invest bureau 93 (anciennement dénommée SCI Imann) au titre de la dépossession de l’ensemble immobilier sis [Adresse 9], édifié sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 12] à la somme de 422.800 euros ;

Condamne la Sadev 94 à payer à la société Invest bureau 93 (anciennement dénommée SCI Imann) la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de cette procédure ;

Condamne la Sadev 94 aux dépens d’appel comprenant ceux afférents à la décision cassée et ceux exposés devant la cour de renvoi.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE