Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 22 JANVIER 2026

(n° 33 , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/07147 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLGSD

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Février 2025 -Président du TJ de [Localité 9] – RG n° 24/52720

APPELANTE

S.A. [Adresse 11], RCS de [Localité 9] sous le n° 572 182 269, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas BOYTCHEV, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301

INTIMÉES

S.A.S. VEGA RESTO [Localité 9], RCS de [Localité 9] sous le n°809 642 473, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

S.E.L.A.R.L. [T] PARTNERS, prise en la personne de Maître [W] [T], commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société VEGA RESTO [Localité 9], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentées par M^e Marion CHARBONNIER de la SELARL ALEXANDRE BRESDIN CHARBONNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0947

Ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric SCHNEIDER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1851

S.A.S. FONCIÈRE [Localité 9] AUBER, RCS de [Localité 9] sous le n°925 209 264, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée le 14.05.2025 à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 4 Décembre 2025 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre chargée du rapport et Laurent NAJEM, Conseiller, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 5 juin 2018, la société Affine RE a donné à bail commercial à la société Vega Resto [Localité 9] des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10] moyennant un loyer annuel de 199.498 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Suite à une opération de fusion inscrite au registre du commerce et des sociétés le 19 mars 2019, la société de la tour Eiffel est venue aux droits de la société Affine RE.

Par jugement du 6 avril 2022, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Vega Resto Paris. La société [T] Partners prise en la personne de Me [W] [T] a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire puis, par jugement du 11 janvier 2024, en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société.

Par acte du 26 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer une sommation d’exécuter visant la clause résolutoire aux sociétés Vega Resto [Localité 9] et [T] Partners, d’avoir à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du local avec les normes applicables, de réaliser les travaux et diligences prescrits dans le rapport de la société [R] Expert du 5 juin 2023 et de mettre fin aux nuisances subies par un occupant voisin.

Par acte du 9 avril 2024, la société de la tour Eiffel a fait assigner les sociétés Vega Resto Paris et [T] Partners devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail commercial en date du 5 juin 2018 et ce, depuis le 27 octobre 2023 ;

Ordonner en conséquence l’expulsion de la société Vega Resto [Localité 9] et de tous occupant de son chef des locaux en cause, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

Ordonner le transport et le séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles que Mme, M. le président désignera ou dans tels autres lieux au choix de la société de la tour Eiffel aux frais et risques de la société Vega Resto [Localité 9], et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

Condamner la société Vega Resto [Localité 9], à titre provisionnel, au paiement à la société de la tour Eiffel à compter du 27 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération du local, d’une indemnité d’occupation de 733,06 euros hors taxes, hors charges par jour, à laquelle s’ajouteront les charges, provisions pour charges taxes, accessoires et TVA ;

Condamner la société Vega Resto [Localité 9], à titre provisionnel, au paiement à la société de la tour Eiffel de la somme provisionnelle de 15.436,33 euros à titre de dommages et intérêts au regard des préjudices subis, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir (à parfaire) ;

Prendre acte des protestations et réserves de la société de la tour Eiffel quant à la mesure d’expertise sollicitée par la société Vega Resto [Localité 9] ;

Compléter la mission de l’expert judiciaire, dont la désignation est demandée par la société Vega Resto [Localité 9] ;

Débouter la société Vega Resto [Localité 9] de l’intégralité de ses demandes et notamment de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire et d’expertise ;

Condamner la société Vega Resto [Localité 9] à payer à la société de la tour Eiffel la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entier dépens de l’instance qui comprendront le coût de la sommation d’exécuter.

Le 2 juillet 2024, la société Foncière [Localité 9] Auber a acquis l’immeuble. Elle est intervenue volontairement à la procédure.

Par ordonnance contradictoire du 20 février 2025, le juge des référés a :

Reçu la société Foncière [Localité 9] Auber en son intervention volontaire ;

Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés Vega Resto [Localité 9] et [T] Partners ;

Rejeté la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la société de la tour Eiffel, aux droits de laquelle vient la société Foncière [Localité 9] Auber, et la société Vega Resto [Localité 9] et les demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

Condamné la société Vega Resto [Localité 9] à payer à la société de la tour Eiffel la somme de 4.656,09 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels, avec intérêts à taux légal à compter de ce jour ;

Rejeté les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société Vega Resto [Localité 9] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût de la sommation du 26 septembre 2023 ;

Rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 11 avril 2025, la société de la tour Eiffel a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 novembre 2025, elle demande à la cour, sur le fondement des articles 31 et 32 du code de procédure civile, des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article L.145-41 du code de commerce, de :

La juger recevable en son appel, ses demandes, fins et conclusions et la dire bien fondée ;

Débouter la société Vega Resto [Localité 9] et la société [T] Partners en la personne de Maître [W] [T] ès qualités anciennement d’administrateur judiciaire de la société Vega Resto [Localité 9], désormais commissaire à l’exécution, de leur appel incident et de leur demande visant à voir déclarer irrecevables l’action et les demandes formées par la société de la tour Eiffel ;

Y faisant droit,

Sur l’infirmation partielle de l’ordonnance de référé du 20 février 2025 :

Infirmer partiellement l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 20 février 2025 (RG n°24/52720) en ce qu’elle a :

Rejeté la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la société de la tour Eiffel, aux droits de laquelle vient la société foncière [Localité 9] Auber, et la société Vega Resto [Localité 9] et les demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

Condamné la société Vega Resto [Localité 9] à payer à la société de la tour Eiffel la somme de 4.656,09 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels, avec intérêts à taux légal « à compter de ce jour » ;

Rejeté les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

A titre principal :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail commercial en date du 5 juin 2018 et ce, depuis le 27 octobre 2023 ;

Déclarer en conséquence que le bail commercial en date du 5 juin 2018 se trouve résilié à compter du 27 octobre 2023 ;

Ordonner en conséquence l’expulsion de la société Vega Resto [Localité 9] et de tout occupant de son chef des locaux en cause, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jours de retard ;

Ordonner le transport et le séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles que la cour d’appel de Paris désignera ou dans tels autres lieux au choix de la société foncière Paris Auber aux frais et risques de la société Vega Resto Paris, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

Condamner la société Vega Resto [Localité 9], à titre provisionnel, au paiement à la société de la tour Eiffel à compter du 27 octobre 2023 jusqu’au 1er juillet 2024 (compte tenu de la vente des locaux le 2 juillet 2024) et à la société Foncière [Localité 9] Auber à compter du 2 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion, d’une indemnité d’occupation de 733,06 euros hors taxes, hors charges par jour, à laquelle s’ajouteront les charges, provisions pour charges, taxes, accessoires et TVA ;

Condamner la société Vega Resto [Localité 9], à titre provisionnel, au paiement à la société de la tour Eiffel de la somme de 15.436,33 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels au regard des préjudices subis, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance de référé du 20 février 2025 (à parfaire).

A titre subsidiaire, si par extraordinaire il n’était pas fait droit aux demandes ci-avant de la société de la tour Eiffel et qu’une expertise était ordonnée :

Prendre acte des protestations et réserves de la société de la tour Eiffel quant à la mesure d’expertise sollicitée par la société Vega Resto [Localité 9] ;

Compléter la mission de l’expert judiciaire, dont la désignation est demandée par la société Vega Resto [Localité 9] comme suit :

Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

S’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

Entendre les parties et tout sachant ;

Se faire communiquer tous documents et pièces lui permettant de déterminer si les locaux loués sont en conformité avec les normes applicables ;

Déterminer et évaluer les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux loués avec les normes applicables ;

Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis ;

Chiffrer le préjudice.

Déclarer que l’Expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat du greffe de la cour d’appel de Paris dans les 3 mois de sa saisine ;

Déclarer qu’en cas de difficulté l’expert saisira la cour d’appel qui aura ordonné l’expertise ;

Fixer à la charge de la société Vega Resto [Localité 9] la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir ;

Ordonner que la société Vega Resto [Localité 9], demanderesse à l’expertise, supporte la provision à valoir sur les honoraires de l’expert et plus généralement les frais et honoraires d’expertise ;

Sur la confirmation partielle de l’ordonnance de référé du 20 février 2025 :

Confirmer partiellement l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 20 février 2025 (RG n°24/52720) en ce qu’elle a :

Reçu la société Foncière [Localité 9] Auber en son intervention volontaire ;

Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés Vega Resto [Localité 9] et [T] Partners ;

Condamné la société Vega Resto [Localité 9] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût de la sommation du 26 septembre 2023 ;

En y ajoutant et en tout état de cause,

Débouter la société Vega Resto [Localité 9] et la société [T] Partners en la personne de Me [T] ès-qualités anciennement d’administrateur judiciaire de la société Vega Resto [Localité 9], désormais commissaire à l’exécution du plan de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, et notamment de leur appel incident et de leur demande de délais qui sont mal fondés ;

Condamner la société Vega Resto [Localité 9] aux dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP Caroline Regnier Aubert – Brunot Regnier Avocat Associés représentée par M^e Regnier, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamner la société Vega Resto [Localité 9] à payer à la société de la tour Eiffel la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 31 octobre 2025, les sociétés Vega Resto [Localité 9] et [T] Partners demandent à la cour, de :

Les déclarer recevables et fondées en leur appel incident ;

Et y faisant droit,

Infirmer l’ordonnance de référé du 20 février 2025 en ce qu’elle a rejeté leur fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir de la société de la tour Eiffel ;

Statuant à nouveau :

Déclarer irrecevable l’action et les demandes formées par la société de la tour Eiffel et la société Foncière [Localité 9] Auber ;

A titre subsidiaire :

Confirmer l’ordonnance du 20 février 2025 en que qu’elle a rejeté les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnités d’occupation ;

A titre très subsidiaire,

Ordonner une expertise ;

Désigner à cette fin un expert inscrit sur la liste, avec mission d’établir la conformité des locaux mis à bail au regard de la sécurité incendie ERP ;

Fixer la provision à valoir sur sa rémunération et les frais d’expertise et dire qu’elle sera à la charge de la société de la tour Eiffel ;

A titre plus subsidiaire,

Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire invoquée par les sociétés société de la tour Eiffel et société Foncière [Localité 9] Auber ;

Déterminer les conditions dans lesquels la société Vega Resto [Localité 9] peut s’en libérer ;

Dire que la société Vega Resto [Localité 9] pourra s’en libérer dans les conditions ainsi déterminées dans des délais les plus larges ;

En tout état de cause,

Débouter les sociétés société de la tour Eiffel et société Foncière [Localité 9] Auber de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires à celles de la société Vega Resto [Localité 9] ;

Dire qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Vega Resto [Localité 9] et du commissaire à l’exécution de son plan, les frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager pour faire valoir leurs droits en justice ;

En conséquence,

Condamner les sociétés société de la tour Eiffel et société Foncière [Localité 9] Auber à payer chacune à la société Vega Resto [Localité 9] et au commissaire à l’exécution de son plan la somme de 10.000 euros chacun ;

Condamner la société de la tour Eiffel aux entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La société Foncière Auber [Localité 9] n’a pas constitué avocat. La société de la Tour Eiffel lui a fait signifier la déclaration d’appel par acte de commissaire de justice le 14 mai 2025, remis à personne morale, et ses dernières conclusions par acte du 28 octobre 2025 remis à personne morale. Les sociétés Vega Resto [Localité 9] et [T] Partners lui ont fait signifier leurs conclusions par acte de commissaire de justice le 12 septembre 2025, remis à personne.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 novembre 2025.

SUR CE, LA COUR

Sur la recevabilité des demandes de la société de la tour Eiffel

Les sociétés Resto [Localité 9] et [T] Partners maintiennent en appel l’irrecevabilité des demandes de la société de la tour Eiffel pour défaut de qualité et d’intérêt à agir depuis qu’elle a vendu l’immeuble à la société Foncière [Localité 9] Auber le 2 juillet 2024, et en conséquence perdu la qualité de bailleresse. Elles soutiennent que l’action en expulsion appartient au propriétaire bailleur et demeure attachée au bail, sauf stipulation contraire dans l’acte de vente, déniant à cet égard toute force probante au seul extrait produit dont il n’est pas certain qu’il se rattache bien à la vente concernée, et relevant en tout état de cause que la clause relative à la poursuite des procédures en cours par le cédant n’inclut pas l’exercice des voies de recours. Elles précisent que le bailleur actuel poursuit et perçoit régulièrement les loyers et que la société de la tour Eiffel ne justifie d’aucun intérêt direct et certain à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à faire prononcer l’expulsion. Elles ajoutent que dès lors que l’action de la société de la tour Eiffel est irrecevable, l’intervention volontaire de la société Foncière [Localité 9] Auber, qui s’analyse en une intervention volontaire accessoire, est elle-même irrecevable.

Mais comme le fait valoir l’appelante, l’existence de la qualité et de l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice, et la société de la tour Eiffel a engagé son action le 9 avril 2024, avant de céder l’immeuble à la société Foncière [Localité 9] Auber le 2 juillet 2024.

Par ailleurs, aux termes de l’extrait de l’acte de vente versé au débat par l’appelante (sa pièce 33), dont le rattachement à l’acte de vente effectivement conclu n’est pas discutable à la lecture des précisions que cet extrait contient sur les procédures engagées par le vendeur à l’encontre de la société Vega Resto [Localité 9], il est stipulé :

« Les parties sont convenues que malgré la signature de l’acte de vente, le vendeur continuera d’exercer ses droits en défense ou en demande à l’encontre du locataire Vega Resto [Localité 9], dans le cadre des procédures Vega Resto [Localité 9] (') » ;

« Le vendeur demeurera seul à décider des suites à donner dans le cadre des procédures Vega Resto [Localité 9], en cas de désaccord avec l’acquéreur. » ;

« Le vendeur supportera personnellement toutes les conséquences financières d’une éventuelle condamnation à son encontre ou à l’encontre du bailleur dans le cadre des procédures relatives : (') (iv) et à la procédure portant sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail avec le locataire Vega Resto [Localité 9]. »

« Exercer ses droits en défense ou en demande », « décider des suites à donner dans le cadre des procédures » inclut nécessairement l’exercice des recours contre les décisions rendues.

En outre, comme le prévoit l’acte de vente, la société Foncière [Localité 9] Auber est intervenue volontairement à l’instance pour soutenir l’action de la société de la tour Eiffel, et elle a été intimée à l’instance d’appel dans le cadre de laquelle elle n’est pas venue remettre en cause l’intérêt à agir de sa cédante.

La qualité et l’intérêt de la société de la tour Eiffel à poursuivre l’action en résiliation du bail n’est donc pas contestable.

Par ailleurs, il n’est pas discuté de son intérêt à agir en réparation par provision du préjudice qu’elle estime avoir subi, avant la cession, en conséquence des faits qu’elle reproche à la société Vega Resto [Localité 9].

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir.

L’action de la société de la tour Eiffel étant recevable, l’est également l’intervention volontaire accessoire de la société Foncière [Localité 9] Auber, l’ordonnance étant également confirmée sur ce point.

Sur le fond du référé

Sur la demande en acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation

C’est par une exacte analyse des éléments de preuve produits et par des motifs exacts et pertinents, que la cour approuve, que le premier juge a considéré que la société Vega Resto [Localité 9] et son commissaire à l’exécution du plan justifient, notamment par la production d’un rapport d’expert non contradictoire en date du 21 mai 2024, étayé d’un reportage photographique et de nombreuses factures et rapports de vérification, avoir régularisé avant l’audience les causes du commandement visant la clause résolutoire que la société bailleresse avait de bonne foi délivré le 26 septembre 2023, portant sur trois obligations à exécuter dans le délai d’un mois :

réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du local avec les normes applicables,

réaliser les travaux et diligences prescrits dans le rapport de la société [R] Experts du 5 juin 2023,

mettre fin aux nuisances subies par la société Advisory (locataire voisin des locaux commerciaux donnés à bail à la société Vega Resto [Localité 9]).

Si ce rapport d’expert du 21 mai 2024 émanant du bureau d’études techniques Basic TCE Bâtiment n’a pas été établi contradictoirement, il n’en est pas moins suffisamment probant de l’exécution des remises aux normes sollicitées par le bailleur, alors que comme le souligne le premier juge ce rapport répond point par point au rapport d’examen technique et réglementaire, établi lui aussi non contradictoirement, le 5 juin 2023 par la société [R] Experts à la demande du bailleur, et qu’il est étayé par des éléments extrinsèques (factures de travaux et rapports de vérification).

Etant rappelé qu’il appartient au bailleur qui se prévaut de la résiliation du bail pour manquement de son locataire à ses obligations contractuelles de démontrer la réalité de ces manquements, la société de la tour Eiffel ne vient pas utilement contredire la bonne exécution des remises aux normes sollicitées en se bornant à produire (en pièce 23) un simple avis critique émis par la société [R] Experts sur le rapport écrit du bureau d’études techniques Basic TCE Bâtiment, alors que seul un examen sur site serait propre à établir la persistance de la non-conformité des locaux aux normes applicables et le défaut de réalisation des travaux et diligences qui avaient été prescrits dans le rapport de la société [R] Experts, étant relevé que la société de la tour Eiffel ne prétend pas avoir été empêchée par la société Vega Resto [Localité 9] de faire visiter les locaux par son expert.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré qu’il avait été satisfait par la société Vega Resto [Localité 9] aux causes du commandement visant la clause résolutoire, certes pas dans le mois de la délivrance de cet acte mais avant l’audience, lui accordant à raison un délai rétroactif suspensif des effets de la clause résolutoire compte tenu de sa bonne foi dans l’exécution de ses obligations.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en dommages et intérêts provisionnels

La société de la tour Eiffel soutient avoir dû supporter plusieurs dépenses en raison de l’absence de réalisation des travaux de mise en conformité par la société Vega Resto [Localité 9] et des désordres qu’elle a créés, à savoir :

montant de l’indemnisation qu’elle a dû allouer à la société ML Advisory (locataire voisin) : 8.769,04 euros (remise de loyer) ;

frais de gardiennage en raison des risques d’incendie : 2.046,89 euros ;

travaux supportés par la société de la tour Eiffel : 3.192 euros ;

frais de constat d’huissier : 1.428,40 euros.

Sur le premier poste, le premier juge a limité la provision accordée à 2.000 euros, relevant que s’il est bien démontré par la production d’un protocole d’accord conclu entre les sociétés de la tour Eiffel et ML Advisory que la première a versé à la seconde la somme de 8.769,04 euros en réparation des préjudices de jouissance subis depuis le 1er semestre 2021 en raison de l’activité de la société Vega Resto [Localité 9], cette dernière n’a cependant été avisée des désordres causés par son activité que par courrier du 26 juillet 2023 et n’a donc pas été mise en capacité de les faire cesser plus tôt qu’elle ne l’a fait.

L’appelante produit un échange de mails intervenu entre elle et sa locataire, la société ML Advisory, qui atteste de ce que celle-ci s’est plainte des désordres subis avant l’été 2023, ainsi qu’un courrier de l’administrateur judiciaire de la société Vega Resto [Localité 9] en date du 16 août 2022 qui fait état d’une mise en demeure reçue antérieurement et portant sur le non-paiement des loyers mais aussi sur l’entretien des locaux, ce qui confirme que l’administrateur avait bien été avisé des nuisances causées au locataire voisin, lequel se plaignait notamment de la présence de rats liée à un problème d’entretien des locaux de la société Vega Reto [Localité 9].

Il n’est donc pas justifié de limiter l’indemnisation sollicitée par la société de la tour Eiffel, étant observé que les conclusions des intimés ne contiennent aucun développement sur la demande de dommages et intérêts formée par l’appelante, qu’ils ne discutent donc pas en appel.

Sur le deuxième poste (frais de gardiennage), il a été fait droit dans son intégralité à la demande. La décision n’est pas remise en cause sur ce point, elle sera confirmée.

Le troisième poste de préjudice a été écarté par le premier juge en l’absence d’explications sur les deux factures de travaux produites par la société de la tour Eiffel.

A hauteur d’appel, ladite société explique que ces factures de travaux de « dépose rebord fenêtre ' mise en fourreaux des câbles électriques et mousse polyuréthane ' remise en peinture » correspondent à des travaux de remise en état des locaux loués à la société ML Advisory, consécutifs à la connexion par la société Vega Resto [Localité 9] de la gaine dans la trappe causant une surchauffe du mur, ce qui a contraint la bailleresse à revoir le câblage électrique et refaire le coffrage ainsi que la peinture au sein des locaux de la société ML Advisory.

Il est ainsi établi que ces travaux de remise en état des locaux voisins sont imputables aux désordres qui affectaient les locaux de la société Vega Resto [Localité 9]. La société de la tour Eiffel est en conséquence bien fondée à se voir indemniser par provision du coût de ces travaux par la société Vega Resto [Localité 9], étant là encore observé qu’aucune discussion n’est opposée sur ce point par les intimés.

Il sera alloué à l’appelante la somme provisionnelle de 3.192 euros par infirmation de l’ordonnance entreprise.

S’agissant enfin des frais de constat d’huissier, le premier juge n’a satisfait que partiellement la demande, faute de production par la demanderesse de deux des trois constats dont elle faisait état.

Ces deux constats manquants étant produits en appel, il y a lieu d’accueillir la demande dans sa totalité, ces trois constats des 2, 13 et 14 septembre 2024 ayant été dressés pour établir la réalité des désordres subis par la société ML Advisory et imputables à l’activité de la société Vega Resto [Localité 9].

Par infirmation de l’ordonnance entreprise, il sera alloué à la société de la tour Eiffel la somme de 1.428,40 euros à ce titre.

En définitive, il sera alloué à l’appelante une provision d’un montant total de 15.436,33 euros.

Sur les demandes accessoires

Le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance a été justement réglé par le premier juge.

Le sens du présent arrêt commande de laisser à chaque partie la charge de ses dépens et frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance de référé entreprise, sauf sur le montant de la provision allouée à la société de la tour Eiffel,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société Vega Resto [Localité 9] à payer à la société de la tour Eiffel la somme de 15.436,33 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance sur 4.656,09 euros, à compter de la date du présent arrêt sur le surplus,

Y ajoutant,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles exposés en appel,

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE