COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT MIXTE

(Renvoi à une audience)

DU 11 DECEMBRE 2025

mm

N° 2025/ 416

Rôle N° RG 24/06764 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNC3R

[H] [U] épouse [S]

C/

[Y] [A] épouse [P]

Commune [Localité 15]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

l’ASSOCIATION COUTELIER

M^e Thibault STEPHAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de TOULON en date du 21 Mai 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 22/05602.

APPELANTE

Madame [H] [U] épouse [S]

demeurant [Adresse 14]

représentée par M^e Thomas MEULIEN de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON, plaidant

INTIMEES

Madame [Y] [A] épouse [P]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Thibault STEPHAN, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Patrick LOPASSO, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Commune [Localité 15], prise en la personne de son maire en exercice domicilié en cette qualité à l’ [Adresse 13]

représentée par M^e Thibault STEPHAN, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Patrick LOPASSO, avocat au barreau de TOULON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Par contrat du 1er janvier 2010, Madame [V] [A] et Monsieur [F] [A] ont donné à bail à Madame [H] [U] épouse [S] une exploitation de pisciculture, « les Sources du Gapeau '', sise à [Localité 15] (83), pour un loyer de 800 euros par mois.

Par acte d’huissier du 27 juillet 2022, la commune de [Localité 15] et Madame [Y] [A] épouse [P], propriétaires indivis des parcelles données à bail par [V] et [F] [A], ont mis en demeure Madame [U] de payer les fermages dus depuis 2014, soit 74 800 euros, de procéder aux travaux d’entretien des installations objets du bail et de cesser toute activité non autorisée par le bail.

Par assignations des 26 et 27 octobre 2022, Madame [U] a fait assigner Madame [Y] [A] épouse [P] et la commune de Signes devant le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de contester la validité de cette mise en demeure.

Les parties ont été entendues à l’audience de conciliation du 14 mars 2023, à laquelle un procès-verbal de non-conciliation a été établi, l’affaire étant renvoyée en audience de jugement.

A l’audience du 12 mars 2024, Madame [U] a comparu en personne assistée de son conseil.

Madame [A] épouse [P] et la commune de [Localité 15], représentée par Monsieur [B] [C], directeur de cabinet du maire, muni d’un pouvoir, ont comparu en personne assistées de leur conseil.

Par référence à ses dernières conclusions, déposées et visées par le greffe, Madame [U] a demandé :

A titre principal, de':

Juger que la mise en demeure du 27 juillet 2022 délivrée par la SCP JOLY-SULTAN-COMBELASSE, commissaires de justice à Hyères, à la demande de la commune de Signes et de Madame [Y] [A] épouse [P] se heurte à une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir;

En conséquence :

Juger nulle et de nul effet la mise en demeure du 27 juillet 2022 délivrée par la SCP JOLY-SULTAN-COMBELASSE, commissaires de justice à Hyères, à la demande de la commune de Signes et de Madame [Y] [A] épouse [P]';

En outre :

Juger nulle et de nul effet la mise en demeure du 27 juillet 2022 délivrée par la SCP JOLY-SULTAN- COMBELASSE, commissaires de justice à Hyères, à la demande de la commune de Signes et de Madame [Y] [A] épouse [P], en ce que les loyers, objet de la mise en demeure, sont prescrits ou payés ;

Juger nulle et de nul effet la mise en demeure du 27 juillet 2022 délivrée par la SCP JOLY-SULTAN-COMBELASSE, commissaires de justice à Hyères, à la demande de la commune de Signes et de Madame [Y] [A] épouse [P] tirée de l’imprécision des loyers qui seraient dus par Madame [H] [U];

Juger nulle et de nul effet la mise en demeure du 27 juillet 2022 délivrée par la SCP JOLY-SULTAN-COMBELASSE, commissaires de justice à Hyères, à la demande de la commune de Signes et de Madame [Y] [A] épouse [P] tirée de l’imprécision des défauts d’entretien imputables à Madame [H] [U];

Juger que les prétendus défauts d’entretien ne sont pas de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds;

Juger nulle et de nul effet la mise en demeure du 27 juillet 2022 délivrée par la SCP JOLY-SULTAN- COMBELASSE, commissaires de justice à Hyères, à la demande de la commune de Signes et de Madame [Y] [A] épouse [P] tirée de l’imprécision de l’exercice de l’activité de restauration ;

Juger que Madame [H] [U] respecte les activités prévues au bail à ferme ;

Débouter purement et simplement la commune de [Localité 15] et Madame [Y] [A] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;

A titre subsidiaire :

Suspendre les effets de la clause résolutoire;

Accorder à Madame [U] un délai de deux ans pour apurer sa dette locative;

En tout état de cause :

Condamner in solidum la commune de [Localité 15] et Madame [Y] [A] épouse [P] à payer à Madame [H] [U] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Par référence à leurs dernières conclusions, déposées et visées par le greffe, Madame [A] épouse [P] et la commune de [Localité 15] ont demandé de :

Débouter Madame [H] [U] de toutes ses demandes, fins et prétentions;

Déclarer recevable les demandes reconventionnelles de Madame [A] et de la commune de [Localité 15] ;

Reconventionnellement :

Prononcer la résiliation du bail rural en date du 1er janvier 2010 conclu entre Madame [H] [U] et Monsieur [F] [A], sur les parcelles de terres cadastrées section C n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] pour une contenance de 30 764 m² sises sur la commune de [Localité 15];

Ordonner à Madame [H] [U] de libérer lesdites parcelles et ce avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, faute de quoi ils pourront être expulsés avec le concours de la force publique;

Condamner Madame [H] [U] à transmettre à Madame [Y] [A] et à la commune de [Localité 15], la clé de la grande maison, la clé du local habitable, la clé du garage, la clé de la boîte à lettres, les 6 clés de la pisciculture, les clés du cabanon, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant signification de la décision à intervenir;

Condamner Madame [H] [U] à payer à Madame [Y] [A] et la commune de [Localité 15] la somme de 35 200 euros au titre des fermages dus depuis le 1er novembre 2017, somme arrêtée au 12 mars 2024 ;

Condamner Madame [H] [U] à payer à Madame [Y] [A] et la commune de [Localité 15] une indemnité d’occupation mensuelle de 800 euros jusqu’au départ effectif des lieux;

Condamner Madame [H] [U] à payer à Madame [Y] [A] et la commune de [Localité 15] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles;

Condamner Madame [H] [U] aux entiers dépens de l’instance;

Maintenir I’ exécution provisoire de droit.

Par jugement du 21 mai 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Toulon a statué comme suit':

DEBOUTE Madame [H] [U] épouse [S] de sa demande de nullité de la mise en demeure;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2010 entre Madame [H] [U] épouse [S] et Monsieur et Madame [A] concernant l’activité de pisciculture « les Sources du Gapeau » sur les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] sises à [Localité 15];

ORDONNE à Madame [H] [U] épouse [S] de libérer lesdites parcelles et ce avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef faute de quoi ils pourront être expulsés avec le concours de la force publique;

CONDAMNE Madame [H] [U] épouse [S] à restituer à l’indivision [Y] [A] épouse [P]/commune de [Localité 15] les clés qui lui ont été remises le 1er janvier 2010, soit une clé de la grande maison, une clé du local habitable, une clé du garage, une clé de la boite à lettre et six clés de la pisciculture, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 1 mois suivant signification de la décision à intervenir.

DEBOUTE Madame [H] [U] épouse [S] de sa demande de délais de paiement;

CONDAMNE Madame [H] [U] épouse [S] à payer à l’indivision [Y] [A] épouse [P]/commune de [Localité 15] la somme de 35 200 euros (trente-cinq mille deux cents euros) au titre des fermages dus depuis le 1er novembre 2017, somme arrêtée au 12 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juillet 2022.

CONDAMNE Madame [H] [U] épouse [S] à payer à l’indivision [Y] [A] épouse [P]/commune de [Localité 15] une indemnité d’occupation mensuelle de 800 euros jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE Madame [H] [U] épouse [S] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Madame [H] [U] épouse [S] à payer à l’indivision [Y] [A] épouse [P]/commune de [Localité 15] la somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles ;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu les motifs suivants':

Aux termes de I’ article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime,

I. Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L 411-32 et L 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’ un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l’exploitation;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de I’ article L 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

II. Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants:

1° Toute contravention aux dispositions de l’article L 411-35 ;

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L 411-38;

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L 411-37, L 411-39, L 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur;

4° Le non-respect par l’exploitant des conditions définies par l’autorité compétente pour l’attribution des biens de section en application de l’article L.2411-10 du code général des collectivités territoriales.

Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail.

En l’espèce, Madame [U] soutient que Madame [Y] [N] épouse [P] et la commune de [Localité 15] n’avaient pas la qualité pour lui notifier une mise en demeure. Elle expose qu’ils ne sont pas ses bailleurs, compte tenu du testament olographe du 20 juin 2013 par lequel Monsieur [F] [A] lui a légué la pisciculture des sources du Gapeau à [Localité 15].

Il ressort du jugement assorti de l’ exécution provisoire, rendu le 11 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Toulon, que le testament du 20 juin 2013 a été annulé pour insanité d’esprit.

Il ressort également de l’acte de délivrance de legs du 19 mars 2018 au profit de la commune de [Localité 15] que Madame [Y] [A] épouse [P] et la commune de [Localité 15] sont les deux propriétaires indivis des parcelles C [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12]. Ils ont la qualité de bailleurs de Madame [U] et donc qualité pour faire délivrer la mise en demeure du 27 juillet 2022.

Madame [U] sera déboutée de sa demande de nullité de la mise en demeure pour défaut de qualité à agir.

Concernant I’ imprécision des termes de la mise en demeure, les pièces jointes et la motivation du texte permettaient à Madame [U] de comprendre les demandes qui lui étaient faites, tant concernant l’entretien de I’ exploitation ( «' un grand nombre de ferrailles, déchets, plastiques et épaves de voitures gisent sur les parcelles de l’ exploitation'», « des arbres sont tombés et ne sont pas évacués'»), que concernant I’ activité non autorisée (restauration).

Madame [A] épouse [P] et la mairie de [Localité 15] ne produisent cependant aucune pièce suffisamment probante pour démontrer des agissements de Madame [U] de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds et justifier la résiliation du bail.

Concernant les échéances de fermage réclamées par Madame [A] épouse [P] et la commune de [Localité 15], il ressort des pièces produites, et notamment des relevés de comptes ouverts chez le notaire en charge de la succession, que Madame [U] ne paye que très irrégulièrement son loyer de 800 euros depuis 2014. Il peut ainsi être constaté qu’elle n’a versé que deux fois 600 euros en 2021. Les défauts de paiements du fermage ont persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après la mise en demeure du 27 juillet 2022.

Madame [A] épouse [P] et la commune de [Localité 15] sont donc fondées à poursuivre la résiliation du bail sur ce seul fondement.

Les sommes réclamées initialement ne tenaient pas compte de la prescription. Les dates d’échéance apparaissaient néanmoins et n’ont pu induire Madame [U] en erreur.

Compte tenu de la prescription quinquennale et des derniers versements, Madame [U] est redevable de la somme de 35 200 euros, correspondant aux fermages dus entre le 1er novembre 2017 et le jour de l’audience.

Madame [U] ne justifie pas de la force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes qui expliquent ses défauts de paiement sur le long terme.

La résiliation du bail sera donc prononcée et Madame [U] devra libérer lesdites parcelles, faute de quoi elle pourra être expulsée avec le concours de la force publique.

Il sera précisé que Madame [U] devra restituer à l’indivision les clés qui lui ont été remises le 1er janvier 2010, soit une clé de la grande maison, une clé du local habitable, une clé du garage, une clé de la boîte à lettre et six clés de la pisciculture, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 1 mois suivant la signification de la décision à intervenir.

Compte tenu de l’importance des sommes dues au regard de l’ incertitude sur les sommes qu’ elle espère percevoir, Madame [U] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Madame [U] sera condamnée à payer à l’indivision [Y] [A]/commune de [Localité 15] la somme de 35 200 euros au titre des fermages dus depuis le 1er novembre 2017, somme arrêtée au 12 mars 2024.

Elle sera également condamnée à payer à l’indivision [Y] [A]/commune de [Localité 15] une indemnité d’occupation mensuelle de 800 euros jusqu’au départ effectif des lieux;

Succombant à l’instance, Madame [U] sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Elle sera également condamnée à payer à l’indivision [Y] [A]/commune de [Localité 15] la somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles.

Compte tenu du caractère irréversible des conséquences de cette décision pour l’ exploitation, l 'exécution provisoire sera écartée.

Par déclaration du'27 mai 2024, Mme [U] [H] épouse [S] a interjeté appel de ce jugement :

Un calendrier de procédure a été fixé le 21 janvier 2025.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES':

Vu les conclusions notifiées par message RVPA du 20 mai 2025 de Mme [H] [U] épouse [S] tendant à':

Vu l’article 122 du Code de procédure civile ;

Vu l’article L 411-31 du Code rural et de la pêche maritime ;

Vu l’article 1343-5 du Code civil ;

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile ;

Infirmer le jugement du TPBR de [Localité 16] en date du 21 mai 2024, en ce qu’il a ( reprise du dispositif du jugement visé dans la déclaration d’appel et le dispositif des conclusions)';

Statuant à nouveau,

A titre principal :

JUGER que Madame [Y] [A] épouse [P] est dépourvue de qualité à agir;

JUGER que la mise en demeure du 27 juillet 2022 délivrée par la SCP JOLY-SULTANT-COMBELASSE, commissaires de justice à HYERES, à la demande de La Commune de Signes et de Madame [Y] [A] épouse [P] se heurte à une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir ;

En conséquence,

JUGER nulle et de nul effet la mise en demeure du 27 juillet 2022 délivrée par la SCP JOLY-SULTANT-COMBELASSE, commissaires de justice à HYERES, à la demande de la Commune de Signes et de Madame [Y] [A] épouse [P] ;

En outre,

JUGER nulle et de nul effet la mise en demeure du 27 juillet 2022 délivrée par la SCI JOLY-SULTANT-COMBELASSE, commissaire de justice à HYERES, à la demande de la Commune de Signes et de Madame [Y] [A] épouse [P] en ce que les loyers, objet de la mise en demeure, sont prescrits ou payés ;

JUGER nulle et de nul effet la mise en demeure du 27 juillet 2022 délivrée par la SCP JOLY-SULTANT-COMBELASSE, commissaire de justice à HYERES, à la demande de la Commune de Signes et de Madame [Y] [A] épouse [P] tirée de l’imprécision des loyers qui seraient dus par Madame [H] [U] ;

JUGER nulle et de nul effet la mise en demeure du 27 juillet 2022 délivrée par la SCP JOLY- SULTANT-COMBELASSE, commissaires de justice à HYERES, à la demande de la Commune de Signes et de Madame [Y] [A] épouse [P] tirée de l’imprécision des défauts d’entretien imputables à Madame [H] [U] ;

JUGER que les prétendus défauts d’entretien ne sont pas de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;

JUGER nulle et de nul effet la mise en demeure du 27 juillet 2022 délivrée par la SCP JOLY-SULTANT-COMBELASSE, commissaire de justice à HYERES, à la demande de la Commune de Signes et de Madame [Y] [A] épouse [P] tirée de l’imprécision de l’exercice de l’activité de restauration ;

JUGER que Madame [H] [U] respecte les activités prévues au bail à ferme';

DEBOUTER purement et simplement la Commune de [Localité 15] et Madame [Y] [A] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ;

ACCORDER à Madame [U] un délai de deux ans pour apurer sa dette locative ;

En tout état de cause :

CONDAMNER in solidum la Commune de [Localité 15] et Madame [Y] [A] épouse [P] à payer à Madame [H] [U] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance de première instance et d’appel.

A l’appui de ses prétentions, Mme [U] fait valoir en substance les moyens et arguments suivants':

Madame [Y] [A] épouse [P] est dépourvue de qualité à agir ;

La mise en demeure du 27 juillet 2022 délivrée par acte d’ huissier, à la demande de la Commune de [Localité 15] et de Madame [Y] [A] épouse [P] se heurte à une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir ;

Cette mise en demeure ne peut être délivrée que par le bailleur';

La commune de [Localité 15] et Mme [A] ne sont pas les bailleurs';

La cour de cassation dans son arrêt du 7 février 2024 a cassé l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait confirmé l’annulation des dispositions testamentaires léguant la pisciculture des Sources du Gapeau à Mme [U]';

Depuis que cette décision et le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Toulon ont été rendus, la cour d’appel de Montpellier a infirmé le jugement du tribunal judiciaire de Toulon et ordonné la délivrance du legs à la concluante';

Ainsi Mme [U] est propriétaire avec la commune de [Localité 15] des parcelles objets du bail rural sur lesquelles se trouve la pisciculture';

L’action en résiliation d’ un bail nécessite l’ accord des deux tiers des indivisaires de telle manière que la commune de [Localité 15] devait avoir l’accord de Madame [U] pour faire délivrer la mise en demeure , accord qu’elle n’a jamais sollicité et n’a donc jamais obtenu';

Seuls les indivisaires titulaires des 2/3 des droits indivis sont recevables à intenter l’action en résiliation du bail';

Le défaut de qualité à agir concerne l’émission de la mise en demeure par une personne qui ne détient pas le droit de le faire';

Il convient de juger nulle et de nul effet la mise en demeure signifiée le 27 juillet 2022 sur le fondement de l’article L 411-31 du Code rural et de la pêche maritime';

La mise en demeure du 27 juillet 2022 est en outre nulle en ce que les loyers, objet de la mise en demeure, sont prescrits ou payés, le décompte des loyers dus est en outre imprécis;

L’action en résiliation ne peut se fonder sur le non-paiement de loyers prescrits';

Quant aux loyers postérieurs à juin 2017, le décompte produit par la commune de [Localité 15] et Mme [A] est erroné , dans la mesure où Mme [U] justifie de règlements entre les mains du notaire en charge de la succession';

Mme [U] est maintenant propriétaire indivis de la moitié des parcelles données à bail, et a donc le droit de percevoir la moitié du loyer de telle manière qu’elle n’ est redevable que de la moitié du loyer’et de la dette locative';

La mise en demeure du 27 juillet 2022 est nulle et de nul effet compte tenu de l’imprécision des défauts d’entretien imputés à Madame [H] [U] ;

Le périmètre du bail ne comprend pas l’ intégralité des parcelles, de telle manière que certains bâtiments ne relèvent pas de l’entretien de Madame [U], tout comme les espaces verts non inclus dans le bail';

Le périmètre du bail est circonscrit à': 1 étang, 14 bassins, 1 salle d’ alevinage avec 4 pièces habitables, 3 pompes électriques, 2 pompes Bernard, 1 buvette non meublée avec frigo congélateur, 1 balance, 1 hangar meublé comprenant 1 table en bois, des meubles de cuisine, tables et chaises extérieures en plastique';

Aucun constat d’état des lieux n’est produit';

La mise en demeure est tellement générale et imprécise que la concluante ne sait ce qu’elle doit entreprendre';

Là encore, la mise en demeure encourt la nullité

Les prétendus défauts d’entretien ne sont pas de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;

Le grief d’activité interdite est lui-même infondé compte tenu de l’imprécision de l’exercice de l’activité de restauration ;

Madame [H] [U] respecte les activités prévues au bail à ferme.

Vu les conclusions notifiées le 9 septembre 2025 par Mme [A] et la commune de [Localité 15] tendant à :

Vu l’article L.411-31 du Code rural et de la pêche maritime ;

Vu l’article 1766 du Code civil ;

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence suscitée ;

Vu l’article 815-2 du code civil

DONNER ACTE du désistement de Madame [Y] [R] [P], née [A]';

DEBOUTER Madame [H] [U] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux

CONDAMNER Madame [H] [U] à payer à la Commune de [Localité 15] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER Madame [H] [U] aux entiers dépens de l’instance.

Les intimés font valoir les moyens et arguments suivants':

— Sur le désistement de Madame [A] épouse [P]':

La Cour d’appel de Montpellier a déclaré, par un arrêt du 31 octobre 2024, recevable le testament de Monsieur [F] [A] et a ordonné la délivrance du legs particulier de la pisciculture du Gapeau à Madame [U].

En conséquence, Madame [A] épouse [P] est déchue de ses droits sur la pisciculture et elle entend se désister de l’instance en cours.

— La commune, coïndivisaire de la pisciculture maintient en revanche ses demandes’aux motifs que:

Aux termes de l’article 815-2 du code civil : « Tout indivisaire peut, quels que soient ses droits dans l’indivision, prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence ».

La Cour de cassation a considéré que la mise en demeure adressée au preneur rural de payer ses loyers est une mesure conservatoire laquelle peut valablement être exercée par un seul indivisaire. (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 31 octobre 2007, 06-18.338, Publié au bulletin).

La commune de [Localité 15], en qualité d’indivisaire, était donc fondée à adresser, même seule, une mise en demeure à Madame [U] de payer ses fermages. Il importe donc peu que Madame [P] n’ait plus la qualité de coïndivisaire.

En ce qui concerne les demandes reconventionnelles, traditionnellement, un acte de résiliation d’un bail est perçu comme relevant de l’exploitation normale d’un bien. C’est d’ailleurs la position dont se prévaut l’appelante.

Toutefois, il est établi que la situation préoccupante dans laquelle se trouve la pisciculture du fait de l’exploitation de Madame [U] rapproche la demande reconventionnelle de résiliation du bail rural d’un acte conservatoire au sens de l’article 815-2 du code civil.

Pour mémoire aux termes de l’article 815-2 du code civil : « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence ».

La commune de [Localité 15] a donc qualité et intérêt à agir en résiliation du bail rural et en paiement de la dette locative.

— Sur le paiement des fermages':

Madame [U] reprend le moyen soutenu en première instance selon lequel le montant de la dette n’apparaît pas clair en raison des sommes prescrites.

Le tribunal paritaire des baux ruraux a pu relever que les dates d’échéances des sommes dues apparaissant clairement, les sommes initialement réclamées n’avaient pas pu induire Madame [U] en erreur.

Madame [U] a commencé quelques versements sporadiques à compter du mois de novembre 2014, tel que le relève le compte tenu par l’étude notariale pour la succession de Monsieur [A]. Madame [U] n’a jamais justifié des fermages qui devaient être acquittés entre le 1er janvier 2010 et le 1er novembre 2014.

Madame [U] ne versant pas les fermages tous les mois ou s’en acquittant seulement en partie (600 € alors que le fermage est de 800 € mensuel), Madame [A] et la Commune de [Localité 15] ont fait signifier une mise en demeure le 27 juillet 2022 à Madame [U].

Aux termes de cette mise en demeure, il était réclamé la somme de 74 800 € au titre des fermages impayés depuis le 1er janvier 2014.

Par sa demande en justice du 26 octobre 2022, Madame [U] a interrompu la prescription quinquennale applicable en matière de fermages.

Madame [U] doit donc justifier du paiement des fermages depuis le 1er novembre 2017, soit 60 fermages à 800 € soit 48 000 €.

Jusqu’au legs de mars 2018, Madame [U] s’acquittait de ses versements entre les mains de la succession d'[F] [A]

Du 1er novembre 2017 au 30 mars 2018, Madame [U] a versé la somme de 2400 €.

Du 1er avril 2018 au 1er novembre 2022, Madame [U] a versé la somme de 14 000 €. Soit la somme totale de 16 400 €.

Il est donc établi qu’à la délivrance de la mise en demeure le 27 juillet 2022 et a fortiori au jour de la demande en justice, le 26 octobre 2022, ainsi qu’à la date des présentes demandes reconventionnelles, Madame [U] était redevable de plusieurs échéances de fermages, qu’elle n’a pas régularisées avant la saisine du Tribunal.

La résiliation du contrat de bail rural du 1er janvier 2010 opérant de plein droit à compter des présentes demandes reconventionnelles, Madame [U] a été condamnée à payer à Madame [A] et la Commune de [Localité 15] la somme de 35200 euros au titre des arriérés de fermages.

Depuis lors, Madame [U] a été reconnue coïndivisaire par un arrêt de la Cour d’appel de MONTPELLIER. Elle revendique une quote-part de 50% des biens visés dans le bail.

Elle soutient que la dette devrait être divisée par deux c’est à-dire à 17 600 euros au 14 mars 2024.

Il n’en demeure pas moins que Madame [U] reste débitrice de la somme de 17 600 euros envers la commune de [Localité 15].

— Sur les manquements du preneur à ses obligations':

Outre l’article L.411-31 du code rural qui dispose que le bail peut être résilié des suites des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l’exploitation, l’article 1766 du Code civil dispose que : « Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts, ainsi qu’il est dit en l’article 1764 ».

La résiliation du bail est possible s’il y a péril pour l’exploitation du fonds et le fonds lui-même.

En l’espèce, de nombreux manquements peuvent être imputés à Madame [U].

Il a pu être constaté sur place un grand nombre de ferrailles, déchets, plastiques et épaves de voitures gisant sur les parcelles de l’exploitation.

De nombreux arbres sont tombés dans les bassins permettant l’élevage des poissons et ne sont pas évacués.

Il a par ailleurs été constaté la présence de dizaines de chats, chèvres, brebis et boucs au sein de l’exploitation, alors que la seule activité autorisée par le contrat de bail est relative à l’élevage des poissons.

Ces animaux de la ferme toujours présents au sein de l’exploitation de Madame [U] ont d’ailleurs conduit cette dernière à être sanctionnée par le Préfet du Var.

À la suite d’un contrôle de la Direction Départementale de la Protection des Populations du VAR (DDPP83), le virus du H1N1 (grippe A aussi appelée grippe aviaire ou grippe porcine) a été constaté par les services sanitaires au sein des bassins d’élevage des poissons.

Des mesures ont été prises car l’installation de Madame [U] se situe en aval de la source du Gapeau.

Les mesures prises à l’encontre de Madame [U] ont été levées par arrêté préfectoral n°2021-095 du 09 juillet 2021.

Malgré cet épisode sanitaire, ces lieux ne sont toujours pas entretenus et ce depuis leur prise de possession par Madame [U] il y a plus de 13 ans, le 1er janvier 2010.

La police municipale a dû intervenir à plusieurs reprises au sein de l’exploitation, dangereuse pour les personnes qui se rendent à la buvette.

A l’absence de l’entretien des locaux et à l’absence de respect des règles sanitaires s’ajoute l’absence d’exploitation d’une grande partie des terres données à bail.

Madame [U] est censée exploiter plus de 3 hectares de terres (30 764 m²), et pourtant elle ne possède aucun salarié ( rien dans le bail à ce sujet).

Le peu de terres qui sont exploitées sont dans un état d’abandon total (les arbres et branches flottant dans les bassins de culture).

L’activité agricole de Madame [U] est tellement inexistante qu’entre le mois de janvier 2021 et décembre 2022, elle n’a pu s’acquitter que partiellement de quatre mois de fermages (janvier 2021, décembre 2021, septembre et octobre 2022).

Madame [U] elle-même sollicite l’aide de bénévoles :''pour remettre à neuf notre pêche à la truite qui est vétuste'.

Les manquements de Madame [U] à l’exploitation de son fonds et la compromission de celui-ci sont dès lors suffisamment établis pour entraîner la résiliation du contrat de bail.

Par ailleurs, Madame [U] soutient qu’elle exercerait seulement une activité de buvette comme le bail l’y autorise et non pas une activité de restauration.

Pourtant, le site de la pisciculture de [Localité 15], exploité précisément par Madame [U], propose une « restauration saisonnière ». l’activité de restauration est non seulement non autorisée par le bail mais également non déclarée.

Des photographies postées sur le site Trip Advisor semblent également montrer le développement d’une ferme sans que l’activité n’ait été autorisée sur le bail ou déclarée.

La détention de sangliers à des fins domestiques est soumise à un certificat de capacité et une autorisation d’ouverture. (Arrêté du 8 octobre 2018 fixant les règles générales de détention d’animaux d’espèces non domestiques).

En outre, la détention de sanglier vivant pour la vente et l’achat est prohibée par l’article L. 424-8 du code de l’environnement.

La santé publique des visiteurs est en péril en raison de l’absence de tout respect des normes sanitaires. Cette exploitation irrégulière au regard du bail rural met en péril l’intérêt public, la santé et la sécurité publique.

L’activité de « ferme », visiblement proposée pose la question de traitement des déchets et plus largement de la pollution des eaux.

Cette pollution n’est pas seulement dangereuse pour les pêcheurs, les consommateurs locaux, mais pour le Gapeau tout entier.

Enfin, Madame [U] reconnaît elle-même dans son appel à pétition le caractère vétuste de la pisciculture et son incapacité à prendre en charge les travaux nécessaires pour le bien être des truites.

Ces multiples manquements mettent à mal l’intérêt commun, l’intégrité des sols et des eaux et justifient la résiliation du bail.

MOTIVATION':

Sur le désistement d’instance de Mme [Y] [P] née [A]':

Aux termes de ses conclusions d’appel notifiées le 9 septembre 2025, Mme [Y] [A] demande à la cour de lui donner acte de son «'désistement'», aux motifs que la cour d’appel de Montpellier, par arrêt du 31 octobre 2024 ( sur renvoi de cassation), a déclaré recevable le testament de Monsieur [F] [A] et a ordonné la délivrance du legs particulier de la pisciculture du Gapeau à Madame [U]'; qu’en conséquence , la concluante est déchue de ses droits sur la pisciculture et entend se désister de l’ instance en cours.

Cependant, Mme [A] est intimée et n’a pas formé d’appel incident. Elle n’ indique pas qu’elle entend renoncer au bénéfice du jugement ni expressément à l’action en résiliation du bail.

Au demeurant des demandes sont formées par Mme [U] à son encontre, au-delà de l’annulation de la mise en demeure délivrée, une demande de condamnation à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et une condamnation aux dépens.

Elle ne peut dans ces conditions se désister de l’ instance.

Sur la nullité de la mise en demeure du 27 juillet 2022':

Mme [U] poursuit la nullité de la mise en demeure délivrée le 27 juillet 2022 pour différents motifs': le défaut de qualité à agir de Madame [Y] [A] épouse [P]'; l’absence d’ objet, les loyers visés dans la mise en demeure étant soit prescrits, soit payés, soit mentionnés de façon imprécise'; les défauts d’entretien imputés à Madame [H] [U] étant eux-mêmes imprécis et ne sont pas en tout cas de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds'; l’imprécision du manquement tiré de l’exercice d’ une activité de restauration non autorisée;

Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile sur les nullités de fond, pour agir en justice il faut en avoir la capacité. Cette règle est applicable aux actes extrajudiciaires antérieurs à l’introduction d’une procédure tel un commandement de payer ou une mise en demeure.

L’ indivision n’a pas la personnalité juridique et est donc dépourvue de la capacité d’ester en justice, de sorte que le congé délivré au nom d’une indivision est nul pour irrégularité de fond.

Cependant, afin de permettre la défense des intérêts de l’indivision , le législateur a conféré un certain nombre de pouvoirs à ses membres.

Selon l’article 815-2, «'tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.'Il peut employer à cet effet les fonds de l’indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers.

A défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

Lorsque des biens indivis sont grevés d’un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l’usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations.»

Il a été jugé en application de ce texte que les mises en demeure de payer les fermages constituent des actes conservatoires pouvant être valablement délivrés par un seul indivisaire ( Cass. 3ème Civ., 30 octobre 1991 n° 90-16.340 P'; Cass. 3ème Civ., 15 juin 2005, pourvoi n° 03-21.061, Bull. 2005, III, n° 132).

Par ailleurs, le pouvoir d’agir doit s’apprécier à la date de l’acte accompli et ne peut être remis en cause par l’effet de circonstances postérieures.

Or, à la date de la mise en demeure du 27 juillet 2022 , Mme [A] avait bien la qualité de propriétaire indivis et de co-bailleresse, de la pisciculture des «'Sources du Gapeau'» en application de l’article 724 du Code civil et en l’état de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 15 décembre 2021 ayant confirmé le jugement du 11 janvier 2018 du tribunal de grande instance de Toulon qui avait prononcé la nullité du testament établi le 20 juin 2013 par son père, M [F] [A], au profit de Mme [H] [U].

En effet, selon l’article 724 du code civil, les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt. Par l’effet de la dévolution successorale et de l’annulation du testament instituant Mme [U] légataire de la pisciculture du Gapeau, Mme [Y] [A] était donc bien propriétaire et bailleresse du bien loué, en indivision avec la commune de [Localité 15] devenue entre temps propriétaire indivis de ce bien, par suite du legs consenti par l’épouse prédécédée d’ [F] [A].

A la date 27 juillet 2022, Mme [Y] [A] et la commune de [Localité 15] avaient donc chacune le pouvoir de délivrer, seule, cette mise en demeure. A fortiori, avaient-elles le pouvoir de faire délivrer ensemble cet acte, ayant pour but la conservation des biens indivis.

Ce premier moyen de nullité de la mise en demeure, qualifié improprement de défaut de qualité à agir par l’appelante, sera en conséquence rejeté tout comme doit l’être, à ce stade, le moyen tiré des dispositions de l’article 815-3 du code civil, relatif à la majorité des deux tiers des droits indivis , exigée pour accomplir certains actes relatifs aux biens indivis.

Pour le reste, les autres griefs articulés à l’encontre de la mise en demeure litigieuse, pour justifier son annulation, ne relèvent pas de la régularité formelle de l’acte contesté, prévue par l’article L 411-31 I-1° du code rural et de la pêche maritime, mais bien de l’appréciation du fond de la demande reconventionnelle en résiliation du bail rural pour non paiement de fermages, ' défaut d’entretien ou agissements du preneur de nature à compromettre l’exploitation du fonds, ou encore l’ exercice d’activités non autorisés ( restauration et loisirs). La critique se résume en effet à l’ inexistence ou l’ imprécision des manquements imputés au preneur, tels que listés dans l’acte de mise en demeure.

Au demeurant, comme l’a retenu à juste titre le tribunal, les pièces jointes, la motivation de l’acte et le rappel du texte de l’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime permettaient à Mme [U] de comprendre la portée des injonctions qui lui étaient adressées, tant concernant l’entretien de l’exploitation ( présence de ferrailles, déchets, plastiques, épaves de voiture sur les parcelles, arbres tombés et non évacués) que concernant l’activité non autorisée ( restauration) ou l’existence de fermages impayés.

S’agissant de l’ arriéré de loyers impayés, les sommes réclamées initialement ne tenaient certes pas compte de la prescription. Les dates d’ échéance apparaissaient néanmoins sur le tableau de la dette locative annexé à cette mise en demeure, de même que les paiements reçus, de sorte que Mme [U] était en mesure de vérifier le calcul des sommes réclamées, par comparaison aux échéances dues et aux paiements reçus.

Il convient dans ces conditions de rejeter la demande d’annulation de la mise en demeure du 27 juillet 2022.

Sur la recevabilité de la demandes de résiliation du bail et des demandes subséquentes , notamment de paiement des loyers':

Selon les dispositions de l’article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée; les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

La jurisprudence a eu l’ occasion de rappeler que les fins de non-recevoir constituent des prétentions, au sens de l’article 910-4 ancien du code de procédure civile, ce qui paraît devoir également être le cas au regard de l’article 954 du même code (Cass. 1ère Civ., 30 mars 2022, n° 20-20.658 ). Elles doivent en conséquence figurer dans le dispositif des conclusions des parties, à défaut de quoi la cour n’en est pas saisie.

En l’espèce, chacune des parties a évoqué dans le chapitre «'discussion'» de ses écritures le moyen d’irrecevabilité tiré des dispositions de l’article 815-3 du code civil, sans pour autant que la partie appelante en fasse une fin de non-recevoir des demandes reconventionnelles en résiliation du bail à ferme , en paiement des loyers et autres prétentions découlant de la résiliation de ce bail, reprise dans le dispositif de ses conclusions.

Selon l’ article 815-3 du code civil dans sa version en vigueur depuis le 01 janvier 2007,

«'Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux'».

En application de ce texte, seuls des indivisaires titulaires des deux tiers des droits indivis sont recevables à intenter une action en résiliation d’un bail rural qui ressortit à l’exploitation normale des biens indivis (Cass.3 civ., 29 juin 2011, n° 09-70894, Bull.III, n° 113).

De même, la demande d’un indivisaire en paiement de loyers constitue une action relative à l’ inexécution des obligations d’un bail et s’analyse comme un acte d’administration ( Cass. 3ème Civ. 30 juin 1999 n° 97-21.447p).

Or, Mme [A] ayant perdu sa qualité de propriétaire indivis de la pisciculture du Gapeau, la commune de [Localité 15], qui est seule à demander la résiliation du bail et le paiement de loyers dus, ne détient que 50 % des droits indivis, l’autre moitié étant détenue par Mme [U] qui s’oppose tout naturellement à la résiliation du bail dont elle est titulaire.

Il ressort par ailleurs de la jurisprudence que le juge saisi doit vérifier que les copropriétaires indivis d’ une parcelle de terre donnée à bail rural qui avaient régulièrement assigné le preneur en résiliation du bail étaient titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis ( Cass. 3 ème Civ., 5 octobre 2017, n° 16-21.499 p). Cette vérification incombe à la cour à hauteur d’appel, y compris lorsque la demande de résiliation du bail a pour support une demande reconventionnelle.

En outre, selon l’article 815-5 du code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’ un coïndivisaire serait nécessaire si le refus de celui-ci met en péril l’ intérêt commun.

En cas de partage par moitié des droits indivis entre deux indivisaires, il appartient ainsi à celui qui entend poursuivre la résiliation du bail consenti à son coïndivisaire de solliciter cette autorisation.

La cour met en conséquence dans le débat la fin de non-recevoir des demandes en résiliation du bail rural et des demandes subséquentes formées par la commune de [Localité 15], tirée du défaut de qualité à agir faute de justifier détenir les deux tiers des droits indivis ou d’avoir été autorisée, en justice, à agir en résiliation du bail à ferme.

La cour renvoie en conséquence l’affaire à une audience ultérieure, ordonne la réouverture des débats et sursoit à statuer sur le surplus des demandes des parties et les dépens.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

DÉBOUTE Mme [Y] [P] née [A] de sa demande de désistement d’ instance,

CONFIRME le jugement en ce qu’ il a débouté Madame [H] [U] épouse [S] de sa demande de nullité de la mise en demeure du 27 juillet 2022,

Avant dire droit sur la résiliation du bail à ferme et le surplus des chefs du jugement critiqués,

ORDONNE la réouverture des débats,

INVITE les parties à conclure sur la fin de non-recevoir soulevée d’office par la cour tirée de l’ irrecevabilité de la demande de la commune de [Localité 15] en résiliation du bail à ferme consenti à Madame [H] [U] épouse [S], et de ses demandes induites, à défaut de justifier détenir les deux tiers des droits indivis ou d’avoir été autorisée par décision de justice à agir en résiliation du bail,

SURSEOIT à statuer sur le surplus des prétentions des parties et les dépens jusqu’ en fin d’instance,

RENVOIE l’affaire et les parties à l’audience collégiale du Mardi 12 Mai 2026 à 14h15 salle 5 PALAIS MONCLAR

LE GREFFIER LE PRESIDENT