Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 03 FEVRIER 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13816 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGG5R

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juin 2022 -TJ de [Localité 15] – RG n° 20/03359

APPELANTE :

S.C.I. FAZIMMO

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentée par M^e Frédéric GUERREAU de la SELARL PONTAULT LEGALIS, avocat au barreau de MELUN, toque : 55

INTIMES :

Madame [L] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représentée par M^e Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX

Monsieur [A] [M]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représenté par M^e Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX

Monsieur [S] [M]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représenté par M^e Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX

Monsieur [P] [C]

[Adresse 14]

[Localité 12]

Défaillant

S.C.P. [T] [O]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Défaillante

S.C.I. LE PETIT ROI

[Adresse 7]

[Localité 10]

Défaillante

LE TRÉSORIER DE [Localité 17] – [Localité 16]

[Adresse 13]

[Localité 12]

Défaillant

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Madame [W] [M]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représentée par M^e Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre, chargée du rapport

M^me Estelle MOREAU, Conseillère

M^me Dorothée DIBIE, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Victoria RENARD

ARRET :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 03 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre et par Michelle NOMO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

La Sci Le Petit roi a acquis le 26 janvier 1999 un immeuble situé au [Adresse 6].

Le 24 janvier 2008, la trésorerie de Roissy en Brie a délivré un commandement de payer valant saisie immobilière à l’encontre de la Sci Le Petit roi.

Par jugement du 6 mars 2015, le tribunal de grande instance de Melun, saisi par M. [P] [C] en qualité de créancier, a prononcé la liquidation judiciaire de cette société et désigné la Scp [T] [O], prise en la personne de M. [T] [O], en qualité de liquidateur.

[R] [M], associé gérant de la Sci, est décédé le 16 septembre 2015 en laissant trois enfants, M. [A] [M], M. [S] [M] et [W] [M], mineure représentée par sa mère Mme [L] [Y], lesquels occupent l’immeuble avec Mme [L] [Y], compagne du défunt.

Sur poursuite de la saisie immobilière par le liquidateur de la Sci Le Petit roi, l’immeuble a été vendu à la Sci Fazimmo par jugement d’adjudication du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Melun du 7 septembre 2017.

Le 31 octobre 2017, les consorts [V] ont interjeté un appel en nullité de ce jugement et par ordonnance du 30 novembre 2017, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Paris a constaté la caducité de la déclaration d’appel.

Par jugement du 10 décembre 2019, le tribunal d’instance de Melun a déclaré opposable à la Sci Fazimmo le contrat de bail conclu le 2 janvier 1999 entre Mme [L] [Y] et la Sci Le Petit roi, déclaré irrecevable la demande de résiliation dudit bail et condamné Mme [L] [Y] au paiement de la somme de 19 680 euros au titre des loyers et charges dus de septembre 2017 à septembre 2019 inclus. L’issue de l’appel à l’encontre de cette décision n’est pas connue de la cour.

C’est dans ces circonstances que, par acte du 21 août 2020, Mme [L] [Y] agissant à titre personnel et en qualité de représentante légale de sa fille [W] [M] née le 12 janvier 2003, et MM. [A] et [S] [M] (les consorts [V]) ont assigné la Sci Fazimmo, le trésorier de Roissy – Pontault-Combault, la société BNP Paribas, M. [P] [C] et M. [T] [O], en qualité de représentant de la société [T] [O], devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins d’obtenir l’annulation des enchères publiques portées par la société Fazimmo le 7 septembre 2017 et du jugement d’adjudication subséquent.

Par jugement du 7 juin 2022, le tribunal judiciaire de Melun a :

— prononcé la nullité de l’enchère portée par la Sci Fazimmo et du jugement d’adjudication du 7 septembre 2017,

— ordonné la remise des droits des parties en l’état antérieur aux enchères publiques du 7 septembre 2017 dont la restitution du prix de vente à la société Fazimmo,

— ordonné la publicité de l’annulation du jugement d’adjudication et consécutivement de la vente du bien immobilier situé [Adresse 5] portant les références cadastrales section 'AW n [Cadastre 9]" pour 10 ares 25 centiares sur le fichier du service de la publicité foncière,

— condamné la Sci Fazimmo à la prise en charge de l’ensemble des frais et honoraires occasionnés par les enchères irrégulièrement portées et de ceux de l’annulation de la vente forcée, et en particulier les frais de publicité au service de la publicité foncière,

— dit que les parties conserveront la charge de leurs propres frais irrépétibles,

— condamné la Sci Fazimmo aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 19 juillet 2022, la société Fazimmo a interjeté appel de cette décision à l’encontre de MM. [A] et [S] [M], Mme [L] [Y] à titre personnel, M. [P] [C], la Scp [T] [O] et le trésorier de Roissy en Brie.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 18 novembre 2022, la Sci Fazimmo demande à la cour de :

— la recevoir en son appel total du jugement,

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— dire et juger qu’au regard de l’autorité de la chose jugée du jugement du 7 septembre 2017 et de son caractère définitif, l’action en nullité des consorts [V] est irrecevable et mal fondée,

— débouter en conséquence les consorts [V] de l’ensemble de leurs demandes tendant à la nullité prétendue de l’adjudication qu’elle a portée et du jugement d’adjudication du 7 septembre 2017,

— condamner solidairement les consorts [V] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts à raison du caractère abusif de la procédure en nullité de jugement portant adjudication,

— condamner in solidum les consorts [V] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi que la somme complémentaire à hauteur d’appel de 5 000 euros sur le même fondement,

— condamner les consorts [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction requise au profit de la Selarl Pontault Legalis.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 17 janvier 2023, Mme [L] [Y], MM. [A] [M] et [S] [M] ainsi que Mme [W] [M], intervenant volontairement à l’instance, (les consorts [V]) demandent à la cour de :

— juger irrecevables les demandes d’irrecevabilité pour autorité de la chose jugée comme étant nouvelles devant la cour,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner la société Fazimmo à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [P] [C], à qui la déclaration d’appel et les premières conclusions ont été signifiées à personne le 21 novembre 2022, n’a pas constitué avocat.

La Scp [T] [O], à qui la déclaration d’appel et les premières conclusions ont été signifiées en étude le 21 novembre 2022, n’a pas constitué avocat mais a indiqué à la cour que la liquidation de la Sci Le Petit roi était clôturée depuis le 10 mai 2019.

La Sci le Petit roi, à qui la déclaration d’appel et les premières conclusions ont été signifiées suivant procès-verbal de recherches infructueuses du 21 novembre 2022, n’a pas constitué avocat.

Le trésorier de Roissy – [Localité 16], à qui la déclaration d’appel et les premières conclusions ont été signifiées à étude le 21 novembre 2022, n’a pas constitué avocat.

La Sa BNP Paribas, à qui la déclaration d’appel et les premières conclusions ont été signifiées à personne morale le 21 novembre 2022, n’est pas intimée.

L’arrêt est par conséquent rendu par défaut, l’opposition n’étant ouverte qu’à l’égard de la Sci Le Petit roi et du trésorier de Roissy – Pontault-Combault.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 décembre 2025.

SUR CE,

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 7 septembre 2017

La Sci Fazimmo soutient que :

— l’action des consorts [V] est irrecevable en ce qu’elle a pour objet de remettre en cause un jugement d’adjudication du 7 septembre 2017 ayant autorité de la chose jugée au sens de l’article 1355 du code civil eu égard à son caractère définitif, le conseiller de la mise en état ayant déclaré caduque la déclaration d’appel qu’ils avaient formée contre cette décision,

— les premiers juges qui auraient dû relever d’office cette fin de non-recevoir ont fait une application erronée de la loi et violé les principes essentiels de la procédure civile.

Les consorts [V] répliquent que cette fin de non-recevoir est irrecevable car elle aurait dû être formée devant le juge de la mise en état en première instance en application de l’article 771 (789 en réalité) du code de procédure civile et nouvelle en appel sur le fondement de l’article 564 du même code.

Selon l’article 121 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel la chose jugée.

L’article 123 précise que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et l’article 124 que le juge peut, et non doit, relever d’office la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée.

L’article 789 du code de procédure civile, dispose que :

Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Il ressort de ces dispositions que la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée du jugement du 7 septembre 2017 qui n’est pas survenue et ne s’est pas révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état ne peut pas être soulevée devant la cour d’appel, celle-ci n’ayant, par ailleurs, aucune obligation de la soulever d’office.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par la Sci Fazimmo est irrecevable.

Sur la demande de nullité de l’enchère portée par la société Fazimmo le 7 septembre 2017 et ses suites

Le tribunal a jugé que :

— aux termes du jugement d’adjudication du 7 septembre 2017, l’enchère a été portée par la société Fazimmo, par le biais de son mandataire Maître Frédéric Guerreau, avocat, et non une personne ayant agi en son nom et pour son compte alors qu’elle était en formation,

— la société Fazimmo a été immatriculée le 21 septembre 2017, de sorte que, lors de l’audience de vente forcée du 7 septembre 2017, elle n’était pas dotée de la personnalité juridique lui permettant de porter elle-même des enchères,

— la société Fazimmo ne démontre pas que l’adjudication a été reprise, alors qu’elle supporte la charge de la preuve de la substitution de personne qu’elle aurait opérée en vertu de l’article 1843 du code civil, étant précisé que l’immatriculation n’emporte pas la reprise automatique des actes, à moins que les actes aient été prévus dans les statuts ou qu’un acte ait donné mandat à une des personnes mentionnées à l’article 6 du décret n°78-704 du 3 juillet 1978 d’acquérir l’immeuble aux enchères,

— l’enchère portée par la société Fazimmo est nulle faute de capacité de cette dernière à se porter acquéreur aux enchères et par conséquent, le jugement du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Melun du 7 septembre 2017 est également nul et le prix de vente doit être restitué à la Sci Fazimmo.

La Sci Fazimmo soutient que :

— depuis un revirement de jurisprudence du 9 décembre 2002 (Civ 2e, 9 décembre 2002, n°00-20.250) applicable en l’espèce, les adjudications directement attribuées à une Sci en formation peuvent être valablement réalisées dès lors qu’il y a reprise des actes après l’immatriculation,

— il appartient aux intimés de rapporter la preuve, au soutien de leur demande d’annulation de l’enchère, qu’elle n’a pas repris les actes et engagements pris pendant qu’elle était en formation,

— les jurisprudences alléguées par les intimés ne sont pas transposables au cas d’espèce,

— elle est régulièrement immatriculée et a 'parfaitement’ repris l’ensemble des actes réalisés en son nom et pour son compte.

Les consorts [V] répliquent que :

— les enchères ont été portées par la société Fazimmo et non par un associé fondateur ou un gérant pressenti non associé déclarant agir au nom et pour le compte d’une société en formation,

— la preuve de la reprise de l’adjudication lors de l’immatriculation pèse sur la société Fazimmo comme l’a retenu le tribunal, laquelle ne la rapporte pas,

— en déclarant commencer son activité le 21 septembre 2017 à la date de son immatriculation, la société Fazimmo n’a pu automatiquement reprendre sans aucune formalité les actes qu’elle a antérieurement accomplis,

— ses statuts publiés ne mentionnent aucune reprise d’acte malgré l’obligation existante à ce sujet aux termes du décret du 3 juillet 1978,

— la nullité de la dernière enchère entraîne la nullité de plein droit de l’adjudication.

Selon l’article 117 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte, le défaut de capacité d’ester en justice et le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant d’une personne morale.

L’article R 322-40 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au litige, énonce que les enchères sont portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal de grande instance devant lequel la vente est poursuivie, lequel ne peut être porteur que d’un seul mandat.

L’article 12.2 du Règlement intérieur national de la profession d’avocat, dans sa version applicable au litige, précise que l’avocat doit s’enquérir auprès du client et sur déclaration de celui-ci, de sa capacité juridique, de sa situation juridique, et s’il s’agit d’une personne morale, de la réalité de son existence, de l’étendue de son objet social et des pouvoirs de son représentant.

L’article R. 322-48 du code des procédures civiles d’exécution précise également que la nullité de la dernière enchère entraîne de plein droit la nullité de l’adjudication.

Selon l’article 1842 alinéa 1er du code civil, les sociétés autres que les sociétés en participation jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation.

L’article 1843 du même code précise que :

Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant l’immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l’origine contractés par celle-ci.

L’article 6 du décret n°78-704 du 3 juillet 1978 dispose que :

L’état des actes accomplis, pour le compte de la société en formation avec l’indication, pour chacun d’eux, de l’engagement qui en résulterait pour la société est présenté aux associés avant la signature des statuts.

Cet état est annexé aux statuts, dont la signature emportera reprise des engagements par la société, lorsque celle-ci aura été immatriculée.

En outre, les associés peuvent, dans les statuts ou par acte séparé, donner mandat à l’un ou plusieurs d’entre eux, ou au gérant non associé qui a été désigné, de prendre des engagements pour le compte de la société. Sous réserve qu’ils soient déterminés et que les modalités en soient précisées par le mandat, l’immatriculation de la société emportera reprise de ces engagements par ladite société.

La reprise des engagements souscrits pour le compte de la société en formation ne peut résulter, après l’immatriculation de la société, que d’une décision prise, sauf clause contraire des statuts, à la majorité des associés.

L’enchère portée au nom et pour le compte d’une société en cours de formation n’encourt pas la nullité lorsqu’en raison de la reprise des actes accomplis pendant sa formation, l’enchère est réputée avoir été conclue dès l’origine par la société ultérieurement immatriculée. (2e Civ., 10 septembre 2009, pourvoi n° 08-15.882 confirmant Civ 2e, 9 décembre 2002, n°00-20.250 ).

Les statuts de la société Fazimmo établis par ses deux associés M. [N] [Z] et Madame [G] [U] épouse [Z] le 7 septembre 2017, jour de l’adjudication du bien immobilier, ne mentionnent aucun mandat donné à un associé ou à un gérant non associé de porter des enchères au nom de la société en formation. Ils ont été enregistrés le 21 septembre 2017, jour de l’immatriculation de la Sci.

Le dispositif du jugement d’adjudication du 7 septembre 2017 précise :

'Adjuge à 'avocat au barreau de Melun le lot de la désignation pour le prix principal de trois cent cinquante-six mille euros (356.000 €) pour le compte de son mandant : La Sci Faz Immo, dont le siège social est sis [Adresse 1], marchand de biens, ayant pour gérant Mme [G] [U] épouse [Z], née le 19 avril 1984 à Mirpur (Pakistan) et demeurant [Adresse 3].'

Il en ressort que les enchères ont été portées le 7 septembre 2017 directement par la société Fazimmo et non par un associé fondateur ou un gérant pressenti non associé déclarant agir au nom et pour le compte d’une société en formation selon mandat donné dans les statuts ou par acte séparé.

En tout état de cause, la Sci Fazimmo ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que l’adjudication a été reprise dans les statuts établis le même jour et enregistrés le 21 septembre suivant ou même d’une décision prise ultérieurement, sauf clause contraire des statuts, à la majorité des associés.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de l’enchère portée par la Sci Fazimmo et du jugement d’adjudication du 7 janvier 2017.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle au titre d’un abus du droit d’agir en justice

Les premiers juges ont rejeté à bon droit la demande indemnitaire de la société Fazimmo au titre du caractère abusif de la procédure au motif qu’il a été fait droit aux demandes des consorts [V].

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions relatives aux dépens et aux frais de procédure de première instance sont confirmées.

Les dépens d’appel doivent incomber à la Sci Fazimmo, des motifs tirés de l’équité justifiant que ne soit pas prononcée à son encontre de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des consorts [V].

PAR CES MOTIFS

La cour

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par la Sci Fazimmo,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Condamne la Sci Fazimmo aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à condamnation de la Sci Fazimmo sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE