PC/AM

Numéro 13/310

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 30/01/2013

Dossier : 12/00122

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par un intermédiaire

Affaire :

D X

B X

C/

SAS FONCIA CENTRE DE L’IMMOBILIER

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 30 janvier 2013, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 01 octobre 2012, devant :

Monsieur Z, magistrat chargé du rapport,

en présence de Madame A, élève avocate,

assisté de Madame PEYRON, greffier, présente à l’appel des causes,

Monsieur Z, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PONS, Président

Monsieur Z, Conseiller

Monsieur BILLAUD, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur D X

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame B X

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représentés par la SCP DUALE – LIGNEY, avocats à la Cour

assistés de Maître Paul CHEVALLIER, avocat au barreau de TARBES

INTIMEE :

SAS FONCIA CENTRE DE L’IMMOBILIER

XXX

XXX

représentée par la SCP LONGIN – LONGIN-DUPEYRON – MARIOL, avocats à la Cour

assistée de Maître Loïc BERRANGER, avocat au barreau de TARBES

sur appel de la décision

en date du 15 DECEMBRE 2011

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES

Les époux X ont confié à la SAS Foncia Centre de l’Immobilier, à effet du 1^er janvier 1998, un mandat de gestion locative d’un immeuble d’habitation dont ils sont propriétaires à Lourdes.

L’immeuble a été donné à bail aux époux Y selon contrat du 20 juillet 2002.

Exposant que les époux Y ont quitté les lieux en juillet 2008 sans respecter le délai légal de préavis et en ayant causé de multiples dégradations à l’immeuble, les époux X ont, par acte d’huissier de justice du 23 octobre 2009, fait assigner la SAS Foncia pour obtenir sa condamnation à leur payer, sur le fondement des articles 1146 et 1991 et suivants du code civil, les sommes de 3 828,95 € au titre des loyers et taxe d’ordures ménagères impayés et de 15 000 € au titre des travaux de remise en état de l’immeuble.

Par jugement du 15 décembre 2011, le tribunal de grande instance de Tarbes a débouté les époux X de leurs demandes et les a condamnés à payer à la SAS Foncia la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les époux X ont interjeté appel de cette décision selon déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 10 janvier 2012.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 13 juillet 2012.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 26 janvier 2012, les époux X demandent à la Cour, réformant le jugement entrepris, de condamner la SAS Foncia :

— à titre principal, à leur payer les sommes de 3 828,95 € au titre des loyers et accessoires impayés et de 30 073,47 € au titre des travaux de remise en état, par application d’un contrat d’assurance locative par eux souscrit auprès d’elle courant juin 2008,

— subsidiairement, à leur payer les sommes de 3 828,95 € au titre des loyers et accessoires impayés et de 15 000 € en réparation de la perte de chance d’obtenir remboursement des locataires et/ou de leur caution,

— en toute hypothèse, à leur payer une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de la SCP de Ginestet – Dualé – Ligney.

Ils soutiennent en substance :

— à titre principal, que la garantie de loyers et détériorations locatives par eux souscrite auprès de la SAS Foncia doit recevoir application dès lors d’une part que les primes afférentes à la garantie 'loyers impayés’ ont été prélevées dès le mois de juin 2008 et d’autre part que les documents contractuels stipulaient que l’extension de garantie aux dégradations locatives prendrait effet à la réception de l’accord du mandant, intervenue en l’espèce le 17 juillet 2008, en sorte que les deux garanties sont mobilisables au titre du bail consenti aux époux Y qui n’a pris fin qu’à l’expiration du préavis, soit le 2 août 2008,

— subsidiairement, que l’agence a commis diverses fautes dans l’exécution du mandat de gestion (acceptation d’un préavis réduit sans justification d’un motif légitime, défaut d’organisation d’un état des lieux de sortie contradictoire, établissement d’un engagement de caution irrégulier, défaut d’engagement de poursuites à l’encontre des locataires défaillants) engageant sa responsabilité contractuelle et leur ayant causé un préjudice consistant dans la perte des loyers et accessoires demeurés impayés et les frais de remise en état des lieux ou, à tout le moins, dans la perte d’une chance de subir ces préjudices.

Dans ses dernières conclusions déposées le 28 mars 2012, la SAS Foncia conclut à la confirmation de la décision entreprise et sollicite la condamnation des époux X à lui payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en soutenant pour l’essentiel :

— que le contrat de garantie d’impayés et de dégradations locatives n’avait vocation à entrer en vigueur que postérieurement au départ des locataires en place à la date de sa signature,

— qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de ses obligations contractuelles (de moyens), ayant notamment effectué les démarches nécessaires auprès des locataires pour qu’ils justifient du motif de préavis réduit et ne pouvant être tenue responsable de leur départ 'à la cloche de bois', que les époux X ne rapportent la preuve d’aucune faute de sa part en lien de causalité avec le préjudice par eux allégué, alors même qu’ils disposent d’une action directe contre les locataires et leur caution,

— subsidiairement, que les époux X ne peuvent prétendre à indemnisation d’une rénovation complète d’un immeuble qui présentait diverses dégradations à la date d’effet du bail consenti aux époux Y.

MOTIFS

L’examen des pièces versées aux débats permet de constater que le contrat de garantie de loyers impayés et détériorations immobilières du 17 juillet 2008 (ci-après GLI, pièce 19 produite par les appelants) a été souscrit par les époux X en réponse à un courrier du 11 juillet 2008 (pièce n° 4 communiquée par les appelants) aux termes duquel la SAS Foncia leur notifiait le congé délivré par les époux Y pour le 2 août 2008 et leur proposait de mettre à leur disposition un service supplémentaire lors de la relocation du bien consistant dans une garantie de loyers impayés (et de dégradations immobilières).

Cependant, l’imprimé type servant de support à la convention de garantie, signé par les époux X et la SAS Foncia les 17 et 21 juillet 2008 stipule expressément (article 8) que la convention entrera en vigueur dès réception de l’accord du mandant.

L’application immédiate de la GLI au contrat de location dont étaient titulaires les époux Y (lequel ne devait prendre fin qu’au terme du préavis) est confirmée par le prélèvement d’une somme de 0,90 €, mentionné sur le compte de gérance (pièce n° 8 des appelants) pour la période du 26 juin au 25 septembre 2008) et correspondant à la prime de 2,39 % TTC (prévue dans la proposition de contrat du 11 juillet 2008), calculée sur les sommes encaissées à compter de la plus prochaine échéance utile suivant la prise d’effet du contrat, en l’espèce celle d’août 2008 pour laquelle a été réglée par les époux Y une somme de 45,46 €, au prorata de leur durée d’occupation (les locataires ayant quitté les lieux le 2 août 2008).

Il convient dès lors, réformant le jugement entrepris, de considérer que les époux X sont fondés à se prévaloir de la convention des 17 et 21 juillet 2008 aux termes de laquelle la SAS Foncia s’est engagée :

— en cas de non-paiement du loyer imputable au locataire, à payer à son mandant les loyers impayés augmentés des charges et taxes y afférentes, ou les indemnités d’occupation fixées par le tribunal, du premier jour de l’impayé jusqu’au jour de l’évacuation des lieux,

— les frais de remise en état des parties privatives évacuées par les locataires, consécutifs à la dégradation des lieux par ceux-ci, à l’exclusion des embellissements et travaux d’aménagement effectués par les locataires, sous déduction d’un coefficient de vétusté basé sur une durée d’utilisation moyenne ainsi déterminée : peinture – papier peint, moquette : 7 ans, plomberie – robinetterie, sanitaire, électricité, menuiserie – parquet, carrelage, maçonnerie : 10 ans, les travaux de réfection rendus nécessaires étant déterminés par comparaison des états d’entrée et de sortie des locataires.

Au vu des justificatifs versés aux débats, il sera alloué aux époux X :

— au titre des loyers et accessoires impayés, la somme de 1 638,68 € correspondant aux deux mois de loyers exigibles (1 409,18 €) en l’absence de justification d’une cause légitime de réduction à un mois du délai légal de préavis de trois mois, et au montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2008 d’un montant annuel de 306 € (cf. pièce n° 9 des appelants), au prorata de la durée d’occupation par les époux Y, préavis inclus, soit 229,50 €, étant considéré que les époux X ne peuvent prétendre au bénéfice de la garantie au titre de la durée d’immobilisation du logement pendant le temps nécessaire à la réalisation des travaux de remise en état dès lors d’une part que ce chef de préjudice n’entre pas dans le champ de la garantie GLI et d’autre part que la dégradation des locaux ne peut être imputée au mandataire,

— au titre des dégradations immobilières, la somme de 4 968,70 €, étant considéré, par référence aux clauses de la garantie GLI ci-dessus énoncées :

> que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établit que le bien donné en location aux époux Y en bon état a été restitué en état usagé voire en mauvais état s’agissant des revêtements des sols et des murs,

> que les époux Y ont occupé le bien pendant une période de six ans révolus en sorte qu’il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 6/7 pour les peintures, papiers peints et moquettes et de 6/10 pour les autres postes de remise en état, soit sur la base des factures versées aux débats 3 922,60 € au titre de la réfection des peintures, papiers peints et revêtements de sols et 1 046,10 € du chef des autres travaux de remise en état.

L’équité commande d’allouer aux époux X, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme globale de 2 500 € au titre des frais irrépétibles par eux exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

La SAS Foncia Centre de l’Immobilier sera condamnée aux entiers dépens d’appel et de première instance, avec autorisation pour la SCP de Ginestet – Dualé – Ligney de procéder au recouvrement des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Tarbes en date du 15 décembre 2011,

En la forme, déclare l’appel des époux X recevable,

Au fond, réformant le jugement entrepris :

— Condamne la SAS Foncia Centre de l’Immobilier à payer aux époux X, en application de la convention de garantie loyers impayés et dégradations immobilières des 17 et 21 juillet 2008, les sommes de 1 638,68 € (mille six cent trente huit euros et soixante huit centimes) au titre des loyers et charges impayés et de 4 968,70 € (quatre mille neuf cent soixante huit euros et soixante dix centimes) au titre des frais de remise en état de leur immeuble de Lourdes en suite de la résiliation du bail d’habitation dont étaient titulaires les époux Y,

— Condamne la SAS Foncia Centre de l’Immobilier à payer aux époux X, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme globale de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles par eux exposés tant en première instance qu’en cause d’appel,

— Condamne la SAS Foncia Centre de l’Immobilier aux entiers dépens d’appel et de première instance, avec autorisation pour la SCP de Ginestet – Dualé – Ligney de procéder au recouvrement des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me Pons, Président, et par M^me Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Mireille PEYRON Françoise PONS