XXX

K-L Z

E F épouse Z

C/

SYNDICAT DES

COPROPRIÉTAIRES

SARL SAINT I

J

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE DIJON

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2013

N° 13/

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N° 12/01507

Décision déférée à la Cour : AU FOND du 22 MAI 2012, rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CHALON SUR SAONE

RG 1^re instance : 10/00495

APPELANTS :

Monsieur K-L Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame E F épouse Z

née le XXX à SANNOIS

décédée le XXX

représenté par M^e N-O P, avocat au barreau de DIJON, assisté de M^e Philippe BOULISSET, au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉES :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 38 RUE SAINT I 9 RUE SAINT ANTOINE ET 15, 17 RUE DU JEU DE PAUME A CHALON SUR SAONE pris en la personne de son syndic en exercice la SARL SAINT I J

dont le siège social est 43 rue Saint I

XXX

représenté par M^e K-Vianney GUIGUE de la SCP ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON

SARL SAINT I J

dont le siège social est 43 rue Saint I

XXX

représentée par M^e Camille BEZIZ-CLEON, membre de la SCP BEZIZ-CLEON – CHARLEMAGNE, avocat au barreau de DIJON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 Octobre 2013 en audience publique devant la Cour composée de :

Madame BOURY, Présidente de Chambre, Président,

Madame OTT, Présidente de chambre, chargé du rapport sur désignation du Président

Monsieur MOLÉ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame D,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ par Madame BOURY, Présidente de Chambre, et par Madame D, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte authentique du 22 septembre 2006, Monsieur K-L Z et Madame E F épouse Z ont acquis de la SCPI Renaissance 2 les lots XXX et 213 dans un immeuble situé 38 rue Saint-I, XXX et XXX à XXX.

Par actes en date du 2 février 2010, les époux Z ont, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à Chalon-sur-Saône 38 rue Saint I, XXX et XXX à XXX, (Ci après dénommé syndicat des copropriétaires), et la société Saint-I J, prise en sa qualité de syndic, aux fins d’annulation des résolutions 3, 7, 9, 12, 13, 25 et 26 de l’assemblée générale du 10 décembre 2009 et aux fins de paiement de dommages-et-intérêts, étant précisé que le procès-verbal de ladite assemblée générale lors de laquelle ils étaient défaillants leur a été notifié le 15 décembre 2009.

Par jugement en date du 22 mai 2012, le tribunal de grande instance de Châlon sur Saône a:

— débouté les époux Z de l’intégralité de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné in solidum les époux Z à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à Chalon-sur-Saône 38 rue Saint I, XXX et XXX la somme de 1 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné in solidum les époux Z à verser à la SARL Saint-I J la somme de 1 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné les époux Z aux dépens de l’instance, et dit qu’ils pourront être recouvrés par les avocats de la cause, conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par acte du 10 août 2012, les époux Z ont régulièrement interjeté appel de ce jugement. Madame E F épouse Z étant décédée le XXX, Monsieur Z, marié sous le régime de la communauté universelle avec attribution au dernier survivant, a repris seul la procédure en tant qu’unique propriétaire dudit bien.

Par ses dernières écritures en date du 12 juin 2013, M. Z demande à la Cour de:

— réformer le jugement du tribunal de Grande instance de Châlon sur Saône en date du 22 mai 2012,

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 10 décembre 2009,

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— annuler les résolutions 3, 7, 9, 12, 13, 25 et 26,

En conséquence de l’annulation des résolutions 25 et 26, ordonner le vote sur le projet de résolution,

Vu les articles 1147 et 1382 du Code civil,

— condamner les intimés à verser in solidum à Monsieur Z la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner les intimés in solidum à payer à Monsieur Z la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître N-O P dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par ses dernières écritures notifiées le 07 janvier 2013, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à Chalon sur Saône 38 rue Saint I, XXX et 15,XXX, représenté par son syndic la SARL Saint-I J, demande à la Cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

— débouter Monsieur Z de l’intégralité de ses prétentions,

En conséquence :

— confirmer le jugement rendu le 22 mai 2012 par le tribunal de grande instance de Chalon-sur-Saône dans toutes ses dispositions,

— condamner Monsieur Z au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur Z en tous les dépens.

Par ses dernières écritures notifiées le 20 décembre 2012, la SARL Saint-I J, demande à la Cour de :

— constater qu’elle n’a commis aucune faute à l’origine d’un préjudice dont aurait été victime Monsieur Z,

En conséquence, confirmer le jugement entrepris.

— condamner Monsieur Z à lui payer la somme de 3.000 euro sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Camille BEZIZ-CLEON ' Fabrice CHARLEMAGNE.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2013.

SUR CE :

Vu les dernières écritures des parties auxquelles la Cour se réfère, vu les pièces,

Attendu que M. Z n’était ni présent ni représenté à l’assemblée générale du 10 décembre 2009, dont le procès-verbal lui a été notifié le 15 décembre 2009, de sorte qu’il est recevable en sa contestation de certaines résolutions adoptées lors de ladite assemblée générale et ce conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

sur la résolution n°3 portant approbation des comptes arrêtés au 30 juin 2009 pour la somme de 15 788,67 € :

Attendu que les contestations concernent différents postes de dépenses, à savoir : des frais pour les procédures opposant M. Z et le syndicat des copropriétaires, la consommation d’eau, les dépenses de nettoyage et des frais d’assemblées générales tenues à la demande de la SCI Les Chênes ;

les frais de procédure :

Attendu que le tribunal a constaté que l’approbation des comptes respecte les prescriptions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relativement aux deux instances initiées par les époux Z contre le syndicat des copropriétaires, alors pendantes devant le Tribunal de Grande Instance de Chalon sur Saône, instances dont les frais sont supportés par les copropriétaires à l’exclusion des époux Z ;

Attendu que l’appelant critique le jugement entrepris qui a mélangé convocation à l’assemblée générale et imputation des frais de justice et a rejeté sa demande en annulation pour des motifs erronés ; qu’il fait valoir qu’il a été tenu à l’écart de deux assemblées générales des 17 décembre 2008 et 18 février 2009 convoquées suite à l’introduction de son action en annulation de délibérations de l’assemblée générale du 27 novembre 2008 sans que lui-même et son épouse n’y aient été convoqués alors pourtant que le syndic a attesté avoir convoqué tous les copropriétaires ; que le défaut de convocation entraîne la nullité de ces assemblées générales ; que le syndic a facturé en procédure, sur 959 parts, des frais relatifs à ces assemblées de décembre 2008 et février 2009 tenues irrégulièrement ; que l’irrégularité des deux assemblées entache corrélativement l’imputation des frais de procédure, de sorte qu’il y a lieu à annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 10 décembre 2009 ;

Que les intimés par référence à l’article 10-1 de la loi de 1965 répliquent que le vote de la résolution querellée n’a causé aucun préjudice aux époux Z dès lors que les dépenses afférentes à ces procédures ont été réparties en 959 parts, ce qui démontre bien que les époux Z détenant 91 parts sur les 1 050 parts totales n’ont pas été facturés de ces frais, de sorte que l’appelant n’a aucun intérêt à agir en annulation de cette résolution ;

Mais attendu que l’assemblée générale du 10 décembre 2009 qui est seule objet de la présente instance a, par la résolution n°3, statué sur l’approbation des comptes arrêtés au 30 juin 2009; qu’il n’est pas discuté que les époux Z ont bien été convoqués à cette assemblée générale, l’appelant lui-même pour d’autres points de contestation soulevant le fait que la résolution adoptée ne correspond pas à l’ordre du jour annexé à la convocation qu’il a donc bien reçue ;

Que les critiques formulées par l’appelant pour ne pas avoir été convoqué aux assemblées générales précédentes de décembre 2008 et février 2009 sont ici sans emport dès lors qu’aux termes de ses conclusions l’appelant demande l’annulation exclusivement de résolutions de l’assemblée générale du 10 décembre 2009, d’autant que la résolution n°3 ici querellée ne cause aucun préjudice à M. Z dès lors que les frais en question, se rattachant à une des procédures initiées par les époux Z contre le syndicat des copropriétaires, ont été répartis entre les copropriétaires à l’exclusion des époux Z auxquels aucune part de ces frais n’a donc été imputée conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que M. Z n’a dès lors pas d’intérêt à poursuivre l’annulation de la résolution critiquée ;

Qu’il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu à annulation ainsi que l’a décidé à juste titre le tribunal ;

sur la consommation d’eau :

Attendu que pour rejeter cette contestation, le tribunal s’est référé au règlement de copropriété et a retenu que l’installation des compteurs individuels à relevés à distance n’était pas achevée à la fin de l’exercice concerné, qu’il était impossible d’établir les consommations individuelles d’eau sur le seul fondement des relevés à distance et qu’il était nécessaire de recourir à un calcul proportionnel ; qu’il a observé que les relevés établis par la société ISTA le 31 août 2009 l’ont été après la fin de l’exercice et qu’il n’est pas établi que le calcul opéré par le syndic est faussé, voire falsifié, au bénéfice de certains lots ;que le tribunal a ajouté que le mode de calcul retenu ne préjudicie en rien aux demandeurs qui ne se sont vus facturer aucune consommation d’eau sur la période concernée ;

Attendu que l’appelant soutient que le syndic ne s’est pas servi des bons index en ce qui concerne plusieurs lots de manière à se conformer à la facturation transmise par la Lyonnaise des Eaux faisant état d’une consommation de 640 m2 , que la réponse de la société CIS met à jour la falsification des index de 4 lots et le calcul pour le moins empirique et faussé de la consommation d’un autre lot, ce qui illustre la gestion toujours déplorable du syndic ; qu’il critique ainsi le jugement entrepris qui s’est mépris en rattachant la question à l’existence ou non de compteurs individuels alors qu’il s’agit d’une falsification des relevés d’index du compteur divisionnaire de 4 lots qui entache les comptes soumis à l’assemblée générale d’irrégularité et doit donc entraîner l’annulation de la résolution ;

Que les intimés répliquent que les accusations fantaisistes et diffamatoires de l’appelant ne sont aucunement démontrées, qu’il n’y avait pas d’autre possibilité que de répartir la consommation d’eau selon un calcul proportionnel pour une période où tous les compteurs n’étaient pas encore installés, tout en faisant observer que les comptes ont été soumis à la vérification du président du conseil syndical ; qu’en tout état de cause le mode de calcul de la consommation ne préjudicie en rien à M. Z qui ne s’est vu facturer aucune consommation d’eau sur la période concernée ;

Mais attendu que l’appelant prétend que 4 lots auraient été favorisés par le calcul fait de façon erronée par le syndic de la répartition entre les différents lots de la consommation d’eau ; qu’aux termes de ses conclusions il ne critique pas la méthode de répartition adoptée, mais le calcul qui en a été tiré ; que cependant il ne rapporte pas la preuve du caractère erroné de ce calcul, et encore moins la preuve de la prétendue falsification ;

Que surtout il est constant que parmi les dépenses de cet exercice, aucune consommation d’eau n’a été imputée à M. Z pour son lot XXX (l’appartement, étant précisé que l’autre lot est constitué d’une cave sans arrivée d’eau) ; qu’en effet il est reporté sur le décompte versé aux débats une consommation 0, et ce à la différence des autres copropriétaires ;

Qu’il s’ensuit que M. Z n’a pas d’intérêt à poursuivre l’annulation de la résolution critiquée ; que dès lors il n’y a pas lieu à annulation ainsi que l’a décidé à juste titre le tribunal ;

frais de nettoyage :

Attendu que pour rejeter ce chef de contestation, le tribunal s’est référé au règlement de copropriété et a constaté que l’état des dépenses 2008-2009, distinguant la répartition des charges entre le bâtiment 1, le bâtiment 2 et l’escalier C, est conforme à ce règlement ;

Attendu que l’appelant critique le jugement qui a fait une interprétation par extrapolation du tableau de répartition des charges spécifié par le règlement de copropriété et soutient qu’il faut prendre en compte pour la répartition de ces dépenses de nettoyage la réalité physique de l’immeuble comportant 3 entrées, les 3 contrats passés avec l’entreprise de nettoyage GMP et le règlement de copropriété ; qu’il soutient ainsi que s’est opéré un glissement des frais d’entretien venant peser lourdement sur le bâtiment 2 en favorisant le bâtiment 1 et qu’il en est pénalisé, de sorte que la résolution n°3 encourt l’annulation ; qu’il ajoute que le contrat de nettoyage n’a jamais été validé en assemblée générale ;

Que les intimés répliquent qu’il entre dans les pouvoirs du syndic de pourvoir selon le règlement de copropriété à l’entretien normal des parties communes, de sorte que les contrats passés avec l’entreprise de nettoyage n’avaient pas à être soumis à l’assemblée générale ; qu’il n’existe aucune irrégularité dans la mesure où l’escalier C est bien affecté aux lots 203 à 207 par le règlement de copropriété ;

Mais attendu que la critique de l’absence de validation en assemblée générale du contrat passé avec l’entreprise de nettoyage est vaine dès lors que le règlement de copropriété prévoit expressément au titre de l’entretien que 'le syndic pourvoira à l’entretien normal des choses et parties communes, il fera exécuter les travaux et engagera les dépenses nécessaires à cet effet, le tout sans avoir besoin d’une autorisation spéciale de l’assemblée des copropriétaires', étant précisé que l’accord préalable des copropriétaires n’est exigé que pour des travaux dépassant le cadre d’entretien normal ce qui n’est aucunement le cas d’espèce s’agissant de l’entretien courant des parties communes ;

Attendu que quoiqu’en dise l’appelant, il ressort du règlement de copropriété que selon la définition des choses et parties communes du bâtiment 2 qui y est précisée, elles comprennent expressément 'l’escalier C, les cage(s) et palier(s), les couloirs, les gaines éventuelles’ ; que ce règlement précise que 'les charges afférentes aux parties communes générales sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction de l’utilité qu’ils en ont, au prorata de leurs quotes-parts des tantièmes généraux’ et ce conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que ce règlement précise encore pour les charges afférentes aux escaliers A, B et C qu’elles incluent les frais d’entretien de ces escaliers et que les charges sont réparties entre lots concernés dans les proportions indiquées dans un tableau annexé au dit règlement, lequel tableau affecte l’escalier C aux lots 203 à 207 du bâtiment 2 et précise la répartition pour chacun de ces lots entre les charges générales, les charges spécifiques au bâtiment 2 et celles spécifiques à l’escalier C pour lequel est donc bien concerné le lot XXX de M. Z ; que l’état des dépenses litigieux a été établi en conformité avec ce tableau ;

Qu’il s’ensuit que l’appelant n’est pas fondé en sa critique et qu’il ne peut y avoir lieu à annulation de la résolution ainsi que l’a décidé fort justement le tribunal ;

les frais d’assemblée générale réunie à la demande de la SCI Les Chênes :

Attendu que le tribunal a rejeté ce chef de contestation en relevant que les frais de l’assemblée générale du 19 janvier 2009 réunie à la demande de la SCI Les Chênes constituent une charge personnelle de ce copropriétaire, ont été facturés comme tels à ce copropriétaire et n’ont pas à figurer dans l’état des dépenses de la copropriété pour l’exercice 2008- 2009, ajoutant que l’approbation des comptes est conforme tant aux dispositions légales qu’au règlement de copropriété ;

Attendu que l’appelant soutient que les frais relatifs aux assemblées générales, appelées de façon irrégulière en décembre 2008 et janvier 2009 à la demande de M^me Y gérante de la SCI Les Chênes à entériner et régulariser une appropriation d’une partie commune que M. Z considère comme illicite, auraient du apparaître à l’état des dépenses qui doit refléter fidèlement l’état des finances de la copropriété, la mention devant y figurer au moins pour mémoire ; qu’à défaut , la résolution n°3 encourt l’annulation ;

Que les intimés répliquent que ces frais inhérents à l’assemblée générale convoquée à la demande de la SCI Les Chênes sont une charge personnelle de cette dernière et n’avaient pas à figurer dans l’état des dépenses de la copropriété, ajoutant que M. Z ne subit aucun préjudice ;

Attendu qu’il n’est pas discuté que ces frais de tenue d’assemblée générale ont effectivement été mis à la charge du copropriétaire qui a provoqué la réunion de l’assemblée ; qu’il ne s’agit donc pas d’une dépense de la copropriété, de sorte qu’ils n’ont pas à apparaître sur l’état des dépenses qui regroupent les dépenses de la copropriété ; que d’ailleurs M. Z n’aurait pas manqué de critiquer, et alors à juste titre, si ces frais avaient été intégrés dans l’état des dépenses de la copropriété et répartis entre les différents copropriétaires ;

Que M. Z est donc particulièrement mal fondé dans ce chef de critique de la résolution n°3 qui ne peut donner lieu à annulation ainsi que l’a décidé le tribunal à juste titre ;

Attendu que le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en annulation de la résolution n°3 relative à l’approbation des comptes ;

sur la résolution n°7 portant nomination de la SARL Saint I J syndic pour la période du 1^er janvier 2010 au 31 décembre 2012 :

Attendu que le tribunal a considéré que par application combinée des dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 19-2 du décret d’application du 17 mars 1967, l’obligation de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence ne s’impose pas au contrat de syndic et à la désignation de celui-ci , de sorte que la résolution adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires est régulière ;

Attendu que l’appelant fait valoir que le contrat de syndic devait donner lieu à consultation préalable du conseil syndical et à mise en concurrence, d’autant que l’assemblée générale de 2004 a prescrit ces formalités en fonction du coût des prestations et que le contrat en cause portait sur une période de plusieurs années et sur un coût supérieur aux seuils fixés en 2004 ; qu’il soutient que la réponse ministérielle opposée par les intimés est sans valeur alors qu’il s’agit bien pour le contrat de syndic d’un contrat de fourniture de services ;

Que les intimés répliquent que les règles invoquées par l’appelant ne s’appliquent pas au contrat de syndic et que la résolution, votée en conformité avec l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, est régulière ;

Mais attendu que le contrat de syndic n’entre pas dans les contrats et marchés visés par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ; que d’ailleurs, la précision apportée à l’article 19-2 du décret d’application par le décret du 20 avril 2010 à valeur interprétative, relative à la mise en concurrence 'pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965", montre bien que contrairement à ce que prétend l’appelant, la nomination de la SARL Saint I J comme syndic de la copropriété ne requérait pas de mise en concurrence et la consultation préalable du conseil syndical ; qu’il sera ajouté que l’appelant ne peut se référer utilement à la décision de l’assemblée générale de 2004, laquelle ne fait que déterminer le montant des marchés et contrats prévus précisément par l’article 21 de la loi et ce en exécution de cet article, de sorte que ces résolutions n’ont pas davantage vocation à s’appliquer au contrat de syndic ;

Attendu que par ailleurs la résolution a été adoptée à la majorité requise conformément à l’article 25 de la loi de 1965 ;

Qu’il s’ensuit que M. Z n’est pas fondé en sa contestation, étant ajouté qu’il invoque en vain le fait qu’ait été annexé à la convocation, non 'un véritable projet, mais un contrat pré-rempli’ dès lors que le document renseigne précisément les copropriétaires sur le contenu de la résolution soumise à leur vote ;

Que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté M. Z de sa demande en annulation de la résolution n°7 ;

sur la résolution n°9 relative au renouvellement du conseil syndical :

Attendu que le tribunal a rejeté cette contestation en considérant qu’il ne peut y avoir infraction aux dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, dès lors que les membres du conseil syndical ont été élus à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés et qu’il n’y avait donc pas lieu de mentionner sur le procès-verbal de votes 'contre’ ou d’abstentions ;

Attendu que l’appelant fait valoir que chacune des quatre candidatures au conseil syndical aurait du donner lieu à un vote séparé, qu’aucune preuve n’est rapportée d’une élection à l’unanimité des copropriétaires, et que le texte de la résolution adoptée a été profondément remanié et ne correspond pas au projet inscrit à l’ordre du jour joint à la convocation des copropriétaires pour l’assemblée générale, ce qui de fait crée une nouvelle résolution non inscrite à l’ordre du jour ;

Que les intimés répliquent qu’il n’y a eu aucun changement entre le texte de la résolution n°9 figurant aux convocations et celui figurant au procès-verbal de l’assemblée générale, que rien n’impose de procéder à un vote pour chaque candidat et que la résolution a été adoptée dans les conditions de l’article 25 de la loi ;

Mais attendu que l’appelant ne peut sérieusement soutenir qu’il y a eu modification du texte de la résolution entre ce qui est annoncé lors de la convocation à l’assemblée générale et ce qui est rapporté dans le procès-verbal dès lors que dans les deux cas il est mentionné 'projet de résolution ' l’assemblée générale décide de renouveler les membres du conseil syndical', qu’il s’agit ainsi de reconduire dans leurs fonctions les membres du conseil syndical sortant et non pas de désigner de nouveaux membres, de sorte que la précision des noms de ces membres dans le procès-verbal ne revient pas à créer une nouvelle résolution non inscrite à l’ordre du jour ;

Que le procès-verbal mentionne nominativement les 12 copropriétaires totalisant 779/1050 tantièmes ayant voté pour cette résolution ; qu’il ressort de ce même procès-verbal qu’étaient présents ou représentés à cette assemblée générale ces mêmes 12 des 15 copropriétaires totalisant 779/1050 tantièmes généraux ; qu’il est ainsi établi, comme relevé par le tribunal, que la résolution a été adopté à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, de sorte qu’il était non seulement inutile mais sans objet de mentionner les opposants ou les abstentionnistes lors du vote ; qu’enfin il est prescrit à l’assemblée générale de procéder à la majorité de l’article 25 à la désignation des membres du conseil syndical, mais l’assemblée générale est libre de ses modalités de vote ;

Qu’il s’ensuit que l’appelant n’est pas fondé en sa contestation, le jugement entrepris étant en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté M. Z de sa demande en annulation de la résolution n°9 ;

sur la résolution n°12 'remise en cause du contrat de la société de nettoyage GMP et étude du devis de la société A’ :

Attendu que le tribunal pour rejeter cette contestation a considéré que la seule différence entre le projet de résolution et la résolution votée tient à l’ajout des dates d’effet de la résiliation du contrat avec GMP et de début des prestations de A, toutes précisions indispensables à la mise en oeuvre de la décision prise par l’assemblée générale de changer d’entreprise de nettoyage ; que se référant à l’article 21 de la loi, le tribunal a retenu qu’il y avait eu mise en concurrence et a considéré que l’avis préalable du conseil syndical exigé dans un souci d’information des copropriétaires n’a pas à être transmis aux copropriétaires à peine de nullité de la résolution votée ; qu’il a ajouté qu’il doit être déduit du fait que les membres du conseil syndical, présents à l’assemblée générale, ont tous voté cette résolution, que le conseil syndical n’avait aucune objection à formuler sur le devis A ;

Attendu que l’appelant fait valoir qu’il n’y a pas conformité entre l’intitulé de la résolution et le texte voté, lequel ne correspond pas au projet visé à l’ordre du jour ; qu’il n’y a pas eu de concurrence dans la mesure où seule la société A était en lice et que la résolution tend à favoriser celle-ci ; que le tribunal a déduit abusivement une approbation des membres du conseil syndical alors que le vote des membres lors de l’assemblée générale ne peut remplacer le visa préalable du conseil ; que les questions de la résiliation de l’ancien contrat et la conclusion d’un nouveau contrat auraient du faire l’objet de deux résolutions différentes ;

Que les intimés répliquent que la résolution a été adoptée dans les termes du projet en précisant uniquement les dates de prise d’effet, et ce après une mise en concurrence effective et validation par le conseil syndical dont les membres ont tous voté lors de l’assemblée générale ;

Attendu qu’il était indiqué à l’ordre du jour joint à la convocation pour l’assemblée générale le projet de résolution en ces termes ' l’assemblée générale décide de résilier le contrat de la société nettoyage et choisit la société A comme nouvelle entreprise de nettoyage’ ; que la critique de la non conformité de la résolution telle qu’adoptée par l’assemblée générale est vaine, dès lors qu’effectivement la seule différence consiste dans la précision 'le contrat de la société GMP sera résilié à la date du 31.12.2009. Le contrat d’entretien avec la société A commencera le 01.01.2010", ce qui ne porte pas à préjudice dès lors que ces précisions sont l’accessoire nécessaire à la mise en application de la décision de l’assemblée générale ;

Que contrairement à ce que prétend l’appelant, l’assemblée générale pouvait procéder au vote de cette résolution, sans qu’il soit nécessaire de scinder le vote en deux résolutions distinctes sur le principe et les dates d’effet ou sur la résiliation de l’ancien contrat et la conclusion du nouveau contrat ;

Attendu que l’assemblée générale disposait du devis de la société A et du contrat de GPM, de sorte qu’il y a bien eu mise en concurrence, ni la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application ni les modalités arrêtées en assemblée générale n’imposant de critères précis pour la mise en concurrence ;

Que les allégations de favoritisme en faveur de A ne sont pas démontrées par l’appelant, dont il faut d’ailleurs relever qu’il se plaignait de la qualité des prestations de nettoyage auparavant assurées par GPM (cf courrier de M. Z et procès-verbal de constat par huissier établi à la demande du syndic suite à des réclamations de M. Z ) ;

Attendu qu’il s’ensuit que l’appelant n’est pas fondé en en sa contestation, le jugement entrepris étant en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté M. Z de sa demande en annulation de la résolution n°12 ;

sur la résolution n°13 portant sur les travaux de reprise de la façade côté Rue Saint I et côté Rue Saint Antoine :

Attendu que pour rejeter cette contestation, le tribunal a considéré au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qu’aucune disposition n’impose une identité entre les projets de résolution et les résolutions effectivement adoptées, l’objet d’une assemblée générale étant précisément de soumettre à la discussion des copropriétaires les points inscrits à l’ordre du jour ; qu’il n’y a pas lieu à annulation de cette résolution qui a retenu le principe de travaux et prévu que de nouveaux devis devraient être demandés en donnant mandat au conseil syndical pour le choix de l’entreprise ;

Attendu que l’appelant fait valoir que la résolution adoptée n’est pas conforme au projet annoncé à l’ordre du jour joint à la convocation, alors que la question de ces travaux est complexe; qu’elle diffère en particulier sur la détermination des travaux à entreprendre ; qu’il n’y a pas eu mise en concurrence en infraction aux dispositions de l’article 11-1 ;

Que les intimés répliquent que le projet de résolution a bien été respecté et qu’il a simplement été ajouté une mise en concurrence avec d’autres entreprises que celles initialement prévues, de sorte qu’il n’y a pas matière à annulation ;

Attendu que le projet de résolution inscrit à l’ordre du jour joint à la convocation indiquait 'l’assemblée générale décide de faire les travaux de reprise de façade côté Rue Saint I et côté Rue Saint Antoine selon devis SIMONATO d’un montant de 6 692,92 € TTC’ ; que la résolution adoptée est la suivante : 'l’assemblée générale décide de faire les travaux de reprise de façade côté Rue Saint I et côté Rue Saint Antoine pour un montant maximum de 6 692,92 € ttc. Seuls les travaux du côté de la rue Saint Antoine seront réalisés. De nouveaux devis seront demandés : mise à jour pour SIMONATO, devis complets pour X et B. L’assemblée générale délègue mandat au conseil syndical pour le choix de l’entreprise qui devra être de qualité identique. La date d’exigibilité des travaux est fixée au 01.03.2010" ;

Attendu qu’outre qu’aucune disposition n’impose la stricte identité de rédaction du projet de résolution et du texte définitivement adopté ainsi que l’a rappelé le tribunal ' sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale ', force est de constater que la résolution querellée retient le principe de travaux, pour un coût maximum qui ne dépasse ce qui était annoncé dans le projet, à réaliser dans une moindre étendue et après une consultation plus large d’entreprises ce qui permettra de choisir le mieux disant ; que l’appelant ne peut à la fois critiquer le manque de concurrence lors du projet basé sur le devis SIMONATO et reprocher à l’assemblée générale précisément de demander de nouveaux devis à d’autres entreprises en vue d’un meilleur jeu de la concurrence ; que le mandat donné au conseil syndical est couramment pratiqué pour les marchés de travaux et ne souffre pas de discussion eu égard aux limites dont il est assorti ; que la résolution enfin a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés ;

Qu’il s’ensuit que l’appelant n’est pas fondé en sa contestation, le jugement entrepris étant en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté M. Z de sa demande en annulation de la résolution n°13 ;

sur les résolutions n°25 et 26 :

Attendu que ces résolutions, inscrites à l’ordre du jour à la demande de M. Z, ont trait à l’occupation privative d’une partie commune qui serait faite illicitement par les propriétaires des lots n°107 et 108 ; qu’elles n’ont pas été soumises au vote de l’assemblée générale, le procès-verbal indiquant 'résolution n’ayant pas fait l’objet d’un vote’ ;

Que pour rejeter l’annulation de ces deux résolutions et débouter M. Z de sa demande tendant à ordonner le vote de l’assemblée générale sur les deux projets de résolution, le tribunal a relevé que l’appropriation d’une partie commune dénoncée par M. Z fait l’objet d’un litige pendant le tribunal à l’époque où s’est tenue l’assemblée générale et qu’il n’appartient pas au tribunal d’imposer le vote d’une résolution par l’assemblée générale des copropriétaires ;

Attendu que l’appelant, s’estimant dans son rôle de propriétaire indivis des parties communes, fait valoir que le président de séance ' ancien propriétaire du lot n°208 et associé de la SCI Les Chênes ' a commis un abus de pouvoir en décidant de ne pas faire procéder à un vote sous un prétexte fallacieux, alors que rien ne s’opposait légalement à ce que le projet de résolution soit soumis au vote des copropriétaires ; qu’il soutient être victime d’un abus de majorité de par ces résolutions qui lui sont préjudiciables ;

Que les intimés répliquent qu’on voit mal comment pourraient être annulées des décisions qui n’ont pas été prises et qu’en tout état de cause les résolutions n’ont pu faire l’objet d’un vote car elles concernent un litige, alors pendant devant le Tribunal de Grande Instance de Chalon sur Saône, désormais pendant en appel ;

Attendu qu’il est constant que la question de l’occupation par les propriétaires des lots 107 et 108 d’une partie commune afin de relier les deux lots, objet des projets de résolution présentés par M. Z, donnait lieu à une instance judiciaire portée par celui-ci, à l’époque de l’assemblée générale contestée, devant le Tribunal de Grande Instance de Chalon sur Saône, lequel a statué par un jugement actuellement déféré en appel à la Cour ; que dans de telles circonstances, le fait de ne pas soumettre au vote des copropriétaires les projets de résolution présentés par M. Z n’apparaît pas contraire à l’intérêt collectif, ni faite dans une intention malveillante ou de nuire à M. Z, ni dans l’intérêt personnel exclusif du ou des propriétaires des lots visés, dès lors qu’il est bien de l’intérêt de tous, y compris M. Z, que ce litige soit tranché judiciairement;

Qu’ainsi il n’y a pas lieu à annulation, et en l’absence d’abus dans le refus de mise aux voix des copropriétaires, d’ordonner le déroulement du vote ;

Qu’il s’ensuit que l’appelant n’est pas fondé en sa contestation, le jugement entrepris étant en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté M. Z de sa demande en annulation des résolutions n°25 et 26 ;

sur les autres demandes :

Attendu que l’appelant ne rapporte pas la preuve d’un abus de majorité, ni d’une faute du syndicat des copropriétaires et du syndic ; qu’il doit en conséquence être débouté de sa demande en dommages-et-intérêts, le jugement entrepris étant dès lors confirmé également sur ce point ;

Attendu que l’appelant qui succombe sur son appel doit être condamné aux entiers dépens d’appel ;

Attendu qu’il est inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais exposés à hauteur de Cour et non compris dans les dépens ; qu’il convient d’allouer en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 € et à la SARL Saint I J la somme de 3 000 €, outre le montant alloué en première instance au titre des frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS :

la Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Déclare M. K-L Z recevable, mais mal fondé en son appel ; l’en déboute ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance de Chalon sur Saône, chambre civile, en date du 22 mai 2012 ;

Y ajoutant :

Condamne M. K-L Z à payer, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les sommes de :

—  5 000 € au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à Chalon sur Saône 38 rue Saint I, XXX et 15,XXX,

—  3 000 € à la SARL Saint I J ;

Condamne M. K-L Z aux entiers frais et dépens d’appel et autorise la SCP Camille BEZIZ-CLEON – Fabrice CHARLEMAGNE, avocats, à recouvrer directement conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile des dépens dont avance a été faite sans avoir reçu provision.

Le Greffier, Le Président,