Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE A

1° Chambre Section B

ARRET DU 04 JUILLET 2012

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/04338

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 AVRIL 2011

TRIBUNAL DE COMMERCE DE A

N° RG 201022624

APPELANTE :

SARL X représentée par son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social

XXX

34000 A

représentée par la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocats au barreau de A, avocat postulant et assistée de M^e Nicolas JONQUET, avocat au barreau de A, avocat plaidant

INTIMEE :

SARL LES Z représentée par son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social

XXX

34000 A

représentée par la SCP ANDRIEU – DELSOL, avocats au barreau de A

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 23 Mai 2012

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 JUIN 2012, en audience publique, Monsieur B C ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Mathieu MAURI, Président

Monsieur B C, Conseiller

Madame Chantal RODIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Mathieu MAURI, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LES FAITS LA PROCEDURE ET LES PRETENTIONS DES PARTIES

La S.A.R.L. X et la S.A.R.L. LES Z sont liées par une convention de location gérance depuis le 1^er juillet 2008 portant sur un fonds de commerce de 'viennoiserie, crêperie, glacier, restauration rapide, cafétéria', exploité à A, 6 Rue de la Loge, connu sous le nom de 'la Boutique du Pâtissier’ et sous l’enseigne 'Le Maxi'.

Le fonds de commerce est exploité dans des locaux appartenant à Monsieur D Y et Madame F G née Y, selon bail commercial en date du 19 novembre 1987 avec effet au 1^er janvier 1988, renouvelé une premiers fois le 1^er janvier 1997 puis dernièrement, par acte en date du 12 novembre 2009 avec effet au 1^er février 2009.

La convention de location gérance stipule deux obligations de paiement mensuelles à la charge de la S.A.R.L. LES Z, locataire gérante du fonds de commerce.

— en page 6, la redevance de la location gérance, d’un montant annuel initial de 19.920 € H.T. soit 1.660 € H.T. mensuel ;

— en page 2, le paiement direct des loyers au propriétaire des murs en ces termes :

'Le locataire gérant paiera directement au propriétaire des locaux, au nom du bailleur, les loyers quel que soient leurs montants notamment par suite de révision et il exécutera toutes les charges et conditions du bail.

A ce jour le terme mensuel de loyer payable d’avance est de 2.187,98 € auquel il y a lieu d’ajouter les charges appelées par le gérant de l’immeuble,

droit de provision sur charges : 129 € .'

Il est par ailleurs précisé que l’évolution du loyer du bail commercial, dû par le locataire gérant quel que soit son montant, sera commune à celle de la redevance du contrat de location gérance, en ces termes :

'Afin de rester en harmonie avec le lover des murs, le loyer de la présente location gérance variera, comme lui et en même temps que lui, selon l’indexation dont ce loyer des murs se trouvera affecté, ce qui est accepté, par le locataire gérant'.

* * *

Par exploit d’huissier en date du 01/12/2010, La S.A.R.L. X a fait donner assignation à la S.A.R.L. LES Z :

— d’avoir à comparaitre devant le Tribunal de Commerce de A pour :

Vu les articles l144-1 et suivants du Code de commerce ;

Vu la force obligatoire des conventions et l’article 1134 du Code civil ;

Vu le renouvellement du bail commercial ;

— constater et prononcer la resiliation de la convention de location-gerance en raison du non paiement des loyers dus ;

— ordonner en consequence l’expulsion de la Société LES Z et/ou de tout occupant de son chef, du local commercial sis XXX à A, ce avec le concours de la forcee publique et sous astreinte de 150 € par jour de retard qui commencera a courir à 48 heures après la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— dire et juger que la Société LES Z sera tenue au paiement de la somme mensuelle équivalente au loyer actuel à titre d’indemnité d’occupation à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— s’entendre condamner la Société LES Z au paiement d’une somme de 33.242,01 € au titre des loyers restés dus ;

— s’entendre condamner la Société LES Z au paiement d’une indemnité de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;

— dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des sommes objet des condamnations prononcées et dans le cas ou l’exécution forcée devra donc être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du Décret du 08 mars 2001 portant modification du Décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 relatif au tarif des huissiers, devra être supporté par le debiteur en sus.

Par jugement en date du 04 avril 2011, le Tribunal de Grande Instance de A a :

Vu les articles l145-34 dernier alinéa du Code de commerce ;

— débouté la S.A.R.L. X de sa demande de voir opposer le déplafonnement des loyers des murs à la S.A.R.L. LES Z aux fins de lui augmenter les loyers de la location-gérance, sa demande étant injustifiée et infondée ;

— débouté de sa demande de voir résilier la convention de location-gérance conclue entre les parties en date du 1^er juillet 2008, sa demande étant infondée et injustifiée ;

Mais l’a reçue par contre, mais en partie seulement, sur sa demande de voir opposer à la S.A.R.L. LES Z le déplafonnement du loyer des murs, aux fins de les augmenter ;

— dit toutefois que le loyer déplafonné sera opposable à la S.A.R.L. LES Z qu’à compter du 05 novembre 2009 date de la notification par lettre recommandée avec accuse de réception ;

— condamné en conséquence, la S.A.R.L. LES Z à payer à compter du 05 novembre 2009 à la S.A.R.L. X la somme de 662,10 € T.T.C. pour chaque mois échu, représentant le montant du différentiel entre les loyers conclus en date du 1^er juillet 2008 et ceux déplafonnés ;

— ordonné l’application de l’article 1244-1 du Code civil s’agissant du paiement du différentiel sur les loyers échus, et autorisé la S.A.R.L. LES Z à payer en 24 mensualités égales, régulières et continues a compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, étant précisé que chaque paiement interviendra le 05 du mois et que toute échéance qui ne serait pas payée à bonne date rendra immédiatement exigible la totalité des sommes dues ;

— dit n’y avoir lieu a l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dit que les dépens seront supportés par chacune des parties et chacun pour sa part ;

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire tenant la nature de l’affaire ;

— dit qu’à défaut de règlement spontané des sommes objet de la condamnation ci-dessus, et dans le cas d’exécution que les frais de l’article 10 du Décret du 08 mars 2001 portant modification du Décret du 12 décembre 1996, relatif au tarif des huissiers de justice, seront frais supportés par la S.A.R.L. LES Z.

La S.A.R.L. X a relevé appel de façon régulière et non contestée et a conclu le 23 mai 2012 en demandant à la Cour de bien vouloir :

Vu les articles 1134 et 1156 du Code civil ;

Vu l’article L.112- 11 et L.112-12 du Code de commerce ;

Vu l’article L. 3.12-2 du Code monétaire et financier ;

Vu l’article 1244-1 du Code civil ;

Vu les jurisprudences citées ;

Vu les pièces versées ;

Sur le paiement de la redevance de la location-gérance :

Déboutant la demande de la Société LES Z de sa demande de nullité de la clause de loyer en ce qu’elle n’est pas fondée ;

— constater que la clause du contrat de location-gérance relative à l’indexation des redevances de la location-gérance sur les loyers du bail commercial est parfaitement claire et univoque ;

— dire et juger qu’une indexation des redevances du contrat de location-gérance sur l’indice du coût de la construction est illicite au regard des dispositions de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier ;

— dire et juger en conséquence que la Société X était bien fondée à opposer à son locataire-gérant l’indexation de la redevance sur le montant du loyer renouvelé depuis le 05 novembre 2010, date de première notification du loyer augmenté.

Sur le remboursement des loyers du bail commercial renouvelé :

— constater que la clause du contrat de location-gérance relative au paiement des loyers du bail commercial est parfaitement claire et univoque ;

— dire et juger on conséquence parfaitement opposable à la Société LES Z l’augmentation de loyer subie ;

— dire et juger que les dispositions de l’article L.114-12 du Code de commerce sont inapplicables au remboursement des loyers des murs ;

— dire et juger qu’en conséquence la Société X bien fondée à solliciter de son locataire-gérant le remboursement intégral du loyer du bail commercial à compter du 1^er janvier 2009 date à laquelle les loyers ont été augmentés.

Sur les conséquences :

— dire et juger parfaitement valable le commandement de payer visant en date du 30 mars 2010 ;

— dire et juger que la Société LES Z ne rapporte pas la preuve d’un grief fondant sa demande de nullité du commandement ;

— dire et juger en tout état de cause non fondée sa demande de nullité du commandement de payer ;

— en l’état, constater et prononcer la résiliation de la convention de location-gérance en raison du non-paiement des loyers dus.

En ce qui concerne un commandement de payer la clause résolutoire (C.A. BORDEAUX, 3 décembre 2008, n° 07/04545) ;

Qu’ainsi, faute de démontrer un grief ou de viser le moindre texte à l’appui ce sa demande de nullité, la Société LES Z sera déboutée de sa demande de nullité du commandement.

Enfin, sur le bien fondé de la demande de résiliation :

Attendu que pour faire échec à la demande de résiliation et d’expulsion de son locataire-gérant sollicitée par la Société X en l’état des impayés, le Tribunal a fait application de l’article 1244-1 du Code civil ;

Attendu que pour faire application de cet article, il convient de prendre en considération la situation du débiteur ;

Que la S.A.R.L. LES Z ne fait pas état d’une situation de nature à faire application de délais de grâce ;

Que bien au contraire, la Cour constatera que la S.A.R.L. LES Z a une activité fort prospère ;

Qu’au 31/12/2010, elle déclarait un résultat net de 49.074 €. (Pièce n°12 extrait du RCS-chiffres déclarés) ;

Qu’elle ne peut donc sérieusement soutenir qu’elle fait face à des difficultés ;

Qu’en tout état de cause, cela ne peut faire échec à la résiliation du contrat de location-gérance qui est acquise ;

Que le jugement sera donc également réformé sur ce point.

* * *

La S.A.R.L. LES Z, intimée, a conclu le 15/11/11 en demandant à la Cour de bien vouloir :

— Vu les articles 1134,1135,1315 du Code civil, L 144-1 et L 144-12 du Code de commerce, L 112-2 du Code monétaire et financier ;

— Vu l’article 1244-1 du Code civil ;

— dire nulle et réputée non écrite la disposition de la clause loyers du contrat de location-gérance du 1^er juillet 2008 liant les parties ainsi rédigé : «afin de rester en harmonie avec le loyer des murs, le loyer de la présente location-gérance variera, comme lui en même temps que lui, selon l’indexation selon ce loyer des murs se trouvera affecté, ce qui est accepté par le locataire-gérant» ;

— En conséquence, dire nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 30 mars 2010 à la requête de la S.A.R.L. X à la S.A.R.L. LES Z ;

— Constater que l’augmentation du prix du loyer des murs dans lequel est exploité le fonds de commerce, objet de la location-gérance du 1^er juillet 2008 n’est pas opposable à la Société LES Z ;

— Subsidiairement, confirmer le jugement entrepris ;

— Accorder les plus larges délais à la Société LES Z pour régler les sommes par elle dues au regard de la décision à intervenir ;

— Condamner la S.A.R.L. X à payer à la Société LES Z la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens dont soustraction au profit de l’Avoué soussigné par application de l’article 699 du Code de procédure civile.

SUR CE

Sur la redevance de location-gérance :

Attendu que les parties ont convenu de ce que :

'afin de rester en harmonie avec le loyer des murs, le loyer de la présente location-gérance variera, comme lui et en même temps que lui, selon l’indexation dont ce loyer des murs se trouvera affecté, ce qui est accepté par le locataire-gérant’ … ;

Attendu que le bail initial Y-X (19/11/87) stipulait une clause de révision du loyer des murs fondée sur l’indice national du coût de la construction ;

Attendu que par mise en perspective, et sans qu’il soit besoin d’interprétation, la redevance de location-gérance due par LES Z est donc indexée sur l’indice de la construction et révisable en fonction de cet indice ;

Attendu que pareille indexation est proscrite par l’article L 112-2 du Code monétaire et financier (article 79 de l’ordonnance du 30/12/58), ce que reconnaît d’ailleurs expressément X ;

Attendu que la clause susvisée est donc réputée non écrite et inopposable au locataire-gérant.

Sur la créance de remboursement des loyers des murs commerciaux dus aux époux Y :

Attendu que le locataire-gérant s’est purement et simplement engagé à payer au propriétaire des locaux, au nom du bailleur, les loyers quelques soient leurs montants notamment par suite de révisions et il exécutera toutes les charges et conditions du bail ;

Attendu que le premier Juge a appliqué à tort l’article L 144-12 du Code de commerce qui ne concerne que la location-gérance et les redevances qui en découlent, et non pas le remboursement des loyers dus aux propriétaires des murs ;

Attendu que LES Z ne contestent pas sérieusement cette argumentation, se bornant à soutenir, au subsidiaire de sa demande de nullité de la clause ci-dessus déclarée non écrite et inopposable, que X a exécuté de mauvaise foi le contrat en laissant le loyer commercial se déplafonner ;

Mais attendu que la démonstration de cette déloyauté incombe à LES Z, qui ne verse sur ce volet aucune pièce probante, la seule chose certaine étant que le locataire-gérant n’a rien fait pour faciliter les opérations de l’expert (en mars 2009) puisqu’il lui a d’abord refusé l’accès.

Sur la régularité du commandement :

Attendu que le commandement en date du 30 mars 2010 est à l’évidence incomplet et imprécis, puisqu’il réclame un 'principal représentant loyers et charges locatives', avec décompte annexé de 23.171,53 €, par addition de 14 sommes de 1.258,81 €, de janvier 2009 à février 2010, et d’une somme de 5.548,19 € pour mars 2010, sans autre précision ;

Attendu que contrairement aux conclusions d’X sur ce volet, la somme de 1.258,81 € représente :

— différentiel de loyer dû aux Y :

2.850 € -1.972,40 € = 662,02 €

— différentiel de location-gérance :

2.569,19 € – 1.972,40 € = 596,79 €

soit 1.258,81 € par mois, par addition des deux différentiels ;

Attendu que ce chiffre ne peut donc se déduire que de la connaissance du nouveau loyer dû aux Y, et de l’application de la variation de la redevance de location-gérance qui est inopposable aux Z, ainsi qu’il vient d’être jugé ;

Attendu qu’X elle-même ne s’y retrouve pas qui indique dans ses conclusions que cette somme (1.258,81 €) résulte du seul différentiel entre l’ancien et le nouveau loyer des murs ;

Attendu enfin, et s’agissant du mois de mars 2010, qu’il résulte de l’addition du loyer des murs nouveau (2.850 €), de la nouvelle redevance (2.569,19 €) inopposable, et d’une provision sur charges (129 €), soit au total 5.548,19 € ;

Attendu que le premier Juge a de façon pertinente retenu que la clause résolutoire contenue à pareil commandement, littérallement incompréhensible pour le destinataire, ne saurait avoir aucun effet, et ce d’autant que si cette clause est rappelée, il est néanmoins commandé d’avoir à payer dans le délai 'd’un jour’ ;

Attendu qu’en conclusion, le premier Juge sera confirmé par motifs substitués, tant sur l’inopposabilité de la clause de révision de la redevance de location-gérance au locataire gérant que sur le débouté de la demande de résiliation de la location-gérance ;

Attendu qu’en revanche l’appel principal prospérera en ce qu’X est en droit de réclamer l’intégralité des loyers payés aux époux Y, le locataire subissant les effets du déplafonnement depuis la date où il a été mis à exécution, à charge pour X d’en justifier auprès de son locataire-gérant, tant pour le montant que pour la date ;

Attendu que LES Z ne justifient en rien d’une situation permettant d’accorder un délai de grâce ;

Attendu que la Cour ne trouve pas matière au dossier à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile, les dépens d’appel devant être supportés par X.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement ;

Reçoit l’appel principal et l’appel incident comme partiellement fondés ;

Dit et juge que le loyer des murs commerciaux dû aux époux Y sera opposable au locataire-gérant, qui en est redevable dès lors qu’il lui sera justifié de son montant (y compris déplafonné) et de sa date de mise en oeuvre ;

Mais confirme le jugement de premier ressort sur l’inopposabilité au locataire-gérant de la clause d’indexation de la redevance de location-gérance, qui est réputée non écrite à son encontre ;

Confirme sur le débouté de la demande de résiliation de la location-gérance, sur la base du commandement du 30 mars 2010 ;

Dit n’y avoir lieu à délai de grâce ;

Confirme pour le surplus s’agissant de l’article 700 du Code de procédure civile (débouté tant en premier ressort qu’en appel) et des dépens de premier ressort ;

Condamne X aux dépens exposés en appel ;

Accorde aux représentants des parties le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

GT/MAM