MARS/DD

Numéro 21/01473

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 06/04/2021

Dossier : N° RG 17/02302 -

N° Portalis DBVV-V-B7B-GTCV

Nature affaire :

Demande en paiement des charges ou des contributions

Affaire :

A F G Y

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE D’ESPAGNE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 06 Avril 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 Février 2021, devant :

Madame D-E, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame I, faisant fonction de greffière présente à l’appel des causes,

Madame D-E, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame K, Président

Madame D-E, Conseiller

Monsieur SERNY, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame A F G Y née X

née le […] à Capvern

de nationalité Française

[…],

[…]

[…]

Représentant : Maître CHARTIER de la SELURL D’AVOCAT LEXATLANTIC, avocat au barreau de PAU

INTIME :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE D’ESPAGNE pris en la personne de son Syndic en exercice, le Cabinet […], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représenté par Maître DUALE de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 29 MAI 2017

rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE PAU

RG numéro : 11-15-000625

M^me A Y est propriétaire des lots 223 et 226 au sein d’un ensemble immobilier, la résidence d’Espagne, situé […], correspondant respectivement à :

— une cave au sous-sol du bâtiment C,

— un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment C.

La gestion de la copropriété a été confiée au syndic de copropriété, la SARL cabinet Gabaig.

Le syndic a fait signifier à Madame A Y, le 15 septembre 2015, une ordonnance d’injonction de payer la somme de 6.813,66 € pour des charges impayées au titre des années 2013, 2014 et 2015 et de 179,86 € de frais.

Par courrier du 15 octobre 2015, Madame A Y a formé opposition à cette ordonnance en faisant valoir que les procès-verbaux des assemblées générales ne lui ont pas été signifiés dans le délai de 2 mois alors qu’elle était absente lors de leur tenue et que le syndicat des copropriétaires ne précise pas le détail des sommes sollicitées par bâtiment alors que la copropriété comporte 4 immeubles.

Elle contestait également les charges relatives à la consommation d’eau faisant état de fuites et d’absence de réactivité du syndic pour la réparation de celles-ci.

Elle sollicitait l’organisation d’une expertise judiciaire pour déterminer sa quote-part des charges sur les parties communes générales.

Par jugement du 29 mai 2017, le tribunal d’instance de Pau a :

— déclaré recevable l’opposition formée par Madame A Y contre l’ordonnance d’injonction de payer du 29 septembre 2015.

— annulé et réduit à néant ladite ordonnance,

— statuant à nouveau, déclaré Madame A Y irrecevable en ses demandes à l’encontre du Syndic Gabaig,

— déclaré Madame A Y irrecevable en sa demande d’expertise des comptes du syndicat,

— condamné Madame A Y à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence d’Espagne la somme de 6.813,66 euros au titre de I’ensemble des charges impayées depuis 2013,

— débouté Madame A Y de l’intégralité de ses demandes et l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence d’Espagne rue Carrérot la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais d’huissier,

L’exécution provisoire du jugement a été ordonnée.

Madame A Y a interjeté appel de ce jugement le 22 juin 2017 en contestant chacune de ses dispositions.

Vu l’ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 14 octobre 2020 rejetant la demande formée par le syndicat des copropriétaires […] tendant à voir constater la péremption de l’instance et fixant l’affaire au 8 février 2021 avec clôture au 13 janvier 2021.

Par conclusions récapitulatives n° 2 du 17 février 2020, Madame A Y demande d’infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a déclaré recevable son opposition formée à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer du 29 septembre 2015.

Elle demande de constater l’absence à la procédure de Monsieur C Y, coïndivisaire des lots 223 et 226 et de dire en conséquence que les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la […] sont irrecevables.

À titre subsidiaire, elle demande de constater qu’il n’est pas établi que les charges de copropriété dont le paiement est réclamé soient conformes aux clauses du règlement de copropriété du 8 janvier 1973, notamment en raison de la non connaissance du montant de la dépense à répartir et en conséquence, de débouter le syndicat des copropriétaires de la […] de l’intégralité de ses demandes.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de la […] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet Gabaig à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel intégrant les frais de huissier.

Au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle demande à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance et d’appel dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

À titre infiniment subsidiaire, elle demande d’ordonner une expertise judiciaire à l’effet notamment de déterminer la nature des dépenses et leur répartition et de réserver l’indemnité due au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Par conclusions n°3 du 4 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Espagne représenté par son syndic, le cabinet Gabaig sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.

Il demande de débouter Madame Y de l’intégralité de ses demandes et de la condamner à lui payer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture avait été rendue le 19 février 2020, pour une fixation de l’affaire au 23 mars 2020.

L’affaire n’a pas pu être retenue le 23 mars 2020 en application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, par dépôt des dossiers.

L’ordonnance du magistrat de la mise en état du 14 octobre 2020 a fixé la nouvelle clôture au 13 janvier 2021 et la date plaidoirie au 8 février 2021.

Sur ce :

Madame A Y a conclu mais son conseil, Maître Chartier, ne s’est pas présenté et n’a pas déposé de dossier lors de l’audience des plaidoiries. Il avait en effet informé la cour par message RPVA du 10 septembre 2020, qu’il était dessaisi du dossier et n’interviendrait plus après que l’ordonnance d’incident soit rendue.

Il sera donc statué contradictoirement au vu des éléments dont la cour dispose.

Le jugement n’est pas contesté, en ce qu’il a déclaré recevable l’opposition formée par Madame A Y contre l’ordonnance d’injonction de payer du 29 septembre 2015.

Sur la recevabilité de la demande à raison de l’absence de mise en cause de Monsieur C Y

Pour la première fois devant la cour, Madame A Y née X fait valoir qu’à la suite du décès de son mari en 2008, elle est copropriétaire avec son fils C Y, de la moitié des 2 lots numéro 223 et 226 et que le commandement de payer du 7 juillet 2015 n’ a été signifié qu’à

elle-même alors qu’il résulte d’une attestation notariale du 25 septembre 2015 que son fils C Y est propriétaire des 3/4 en nue-propriété portant sur la moitié de ces 2 lots, elle-même étant titulaire de l’usufruit et d’un quart en pleine propriété de la moitié des lots.

Elle soutient que le syndicat des copropriétaires était informé de la mutation intervenue sur les lots et qu’il ne justifie pas avoir notifié aux 2 coïndivisaires, les procès-verbaux des assemblées générales du 20 novembre 2012, 19 novembre 2013 et du 18 novembre 2014 ni les avoir convoqués aux différentes assemblées générales qui ont notamment approuvé les budgets prévisionnels et les comptes des exercices comptables objets du litige.

Elle soutient que dans ces circonstances, les demandes du syndicat des copropriétaires sont irrecevables.

Le syndicat des copropriétaires de la […] fait valoir que le démembrement du droit de propriété n’a jamais été notifié au syndic de copropriété de sorte que cette demande est recevable.

Il indique, le cas échéant, que Madame Y disposait nécessairement d’un mandat ne serait-ce que tacite, et qu’elle n’a jamais réagi au fait que les appels de fonds ont été effectués à son nom.

Enfin, il souligne que le règlement de copropriété prévoit expressément une clause de solidarité aux termes de laquelle les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat des copropriétaires de sorte que Madame Y reste tenue de l’intégralité des sommes, à charge pour elle de se retourner contre Monsieur C Y.

En application de l’article 32 du décret de 1967, la personne qui doit payer les charges est celle figurant sur la liste des copropriétaires tenue par le syndic.

Lorsque la propriété d’un lot est démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, pour être opposable au syndicat des copropriétaires, ce démembrement doit avoir été notifié au syndic en application des dispositions de l’article 6 du décret de 1967, or, Madame A Y n’a pas justifié avoir procédé à ladite notification au syndic, du démembrement de la propriété qu’elle évoque, tel qu’il résulterait de l’attestation notariale alléguée.

Par ailleurs, il résulte de l’article 90 du règlement de copropriété en date du 8 janvier 1973, que les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat lequel peut en conséquence exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants d’un copropriétaire, de même que les nus-propriétaires, les usufruitiers et les titulaires d’un droit d’usage d’habitation seront tenus solidairement vis-à-vis du syndicat qui pourra exiger de n’importe lequel d’entre-eux, l’entier paiement de ce qui lui sera dû au titre du ou des lots dont la propriété sera démembrée.

Il s’ensuit, que le moyen invoqué par Madame A Y née X n’est pas fondé .Elle en sera déboutée.

Sur les sommes réclamées

Le syndicat des copropriétaires de la […] a produit les différents procès-verbaux des assemblées générales du 20 novembre 2012, du 19 novembre 2013 et du 18 novembre 2014 et les appels de fonds envoyés à Madame A Y du 17 décembre 2012 au 24 mars 2016, pour un montant total à payer de 6.618,01 euros ainsi que l’extrait du compte propriétaire de Madame A Y pour l’exercice du 1^er juillet 2013 au 30 juin 2014 faisant également mention des appels de fonds du 1^er octobre 2015, du 1^er janvier 2016, et du 1^er avril 2016, chacun pour 422,71 pour un total de 6.813,66 €.

a) sur la mise aux normes de l’ascenseur

Seul le lot numéro 223 a une charge d’ascenseur de 9/10 000°.

Madame Y fait valoir que la somme de 5.474,83 € concerne à la fois les ascenseurs des bâtiments A, B et C alors que le syndic aurait dû répartir uniquement le montant de la mise aux normes de l’ascenseur du bâtiment C moyennant la clé de répartition de 9/10 000 de sorte qu’il y a violation des dispositions des articles 5, 10 alinéas 2 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte toutefois des 3 justificatifs des appels de fonds produits aux débats (pièce 21 du syndicat des copropriétaires) sur lesquels figurent la mise aux normes ascenseur ' celui du 18 mars 2013, du 20 juin 2013 et du 25 septembre 2013 ' que les appels de fonds de Madame A Y concernent uniquement l’ascenseur C à hauteur de 9/10 000° (montant de 5,34 € hors honoraires).

b) sur les autres travaux

Les procès-verbaux des assemblées du 20 novembre 2012, du 19 novembre 2013 et du 18 novembre 2014 établissent que les travaux de remplacement des moquettes, de remplacement des tuyaux et des compteurs d’eau, de réfection de l’éclairage, les travaux DSC et ceux relatifs à la peinture anti-graffitis ont été régulièrement votés après examen de différents devis permettant de connaître le montant des dépenses engagées sur ces différents postes.

Madame Y fait valoir que la répartition des charges communes spéciales aux copropriétaires du bâtiment C devait être effectuée en ce qui la concerne sur la base de 536/10 000 pour le lot 226 et 3/10 000 pour le lot 223.

Il résulte toutefois du tableau récapitulatif en page 55 du règlement de copropriété, que pour le lot numéro 226, la quote-part parties communes spéciales est de 538/10 000° et celle pour le lot numéro 223 de 3/10 000°, soit un total de 541/10 000°.

Les appels de fonds, font donc exactement mention de 541 tantièmes de lots de sorte que cette contestation n’est pas fondée.

S’agissant du remplacement des compteurs d’eau froide/eau chaude, l’appel des charges du 18 décembre 2013 mentionne bien la répartition sur la base de 91 pour les charges générales communes au titre des remplacements de tuyaux et de 541 pour les charges spéciales du bâtiment C.

La distinction et la ventilation ont donc été réalisées conformément au règlement de copropriété, selon qu’il s’agissait des parties communes à l’ensemble du bâtiment ou des parties communes spéciales au bâtiment C.

Les travaux de VMC et du dispositif de sécurité DSC ainsi que sur les compteurs d’eau, ont été correctement répartis sur la base des tantièmes de lots de Madame Y (91 ou 541).

En conséquence, cette contestation n’est pas fondée.

c) sur les sommes intégrées au budget prévisionnel

Madame Y les conteste au motif :

— que les assemblées générales ayant approuvé les différents budgets prévisionnels ne sont pas définitives dès lors que les deux coïndivisaires n’ont pas été régulièrement convoqués.

— qu’aucune distinction n’a été faite entre les charges communes spéciales et les charges communes

générales.

Il a été constaté ci-dessus, que Madame A Y ne justifiait pas avoir notifié au syndic de la copropriété le démembrement de la propriété des lots numéro 223 et 226 de sorte que ce moyen n’est pas fondé.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires produit aux débats (pièce numéro 20), les avis de réception des convocations de Madame A Y pour les assemblées générales du 19 novembre 2013, 18 novembre 2014 et du 24 novembre 2015 ainsi que ceux d’envoi des procès-verbaux desdites assemblées générales.

Enfin, il résulte des appels de fonds (pièce 21), que les appels budgets prévisibles distinguent les charges générales, des charges du bâtiment C.

Il s’ensuit, que cette contestation n’est pas fondée.

d) sur la peinture anti-graffitis

L’assemblée générale a accepté ces travaux le 19 novembre 2013 en retenant le devis Tuheil.

Il résulte par ailleurs de l’appel de fonds du 28 mars 2014, que ces travaux ont bien été imputés selon qu’ils relevaient des charges communes générales (en considération de 91 tantièmes) ou des charges spéciales au bâtiment C (sur la base de 541 tantièmes).

La contestation de ce chef n’est donc pas fondée.

e) sur les frais de relance

Madame A Y conteste une somme de 7,62 € pour une lettre recommandée au motif que le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale n’a pas été fourni et que la cour ne peut pas vérifier l’exactitude de cette dépense.

Il résulte du règlement de copropriété, page 66, A 7° que sont des charges communes à tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier, les honoraires du syndic et ses frais de bureau’ et éventuellement les frais de recouvrement et de procédure.

Il s’ensuit, cette contestation n’est pas fondée.

En conséquence, c’est par de justes motifs que le premier juge a rejeté la demande d’expertise des comptes du syndicat des copropriétaires, le jugement sera confirmé de ce chef.

Par contre, en lecture des appels de fonds envoyés à Madame A Y, et spécialement du dernier d’entre-eux en date du 24 mars 2016, la créance du syndicat des copropriétaires de la […] est de 6.618,01 €, somme qu’il conviendra de retenir, au lieu de celle de 6.813,66 € qui résultait de l’extrait de compte copropriétaires produit par le cabinet Gabaig.

Il convient d’y ajouter, le coût de l’acte de commandement de payer les charges de copropriété en date du 7 juillet 2015 pour un montant de 179,86 € de sorte que Madame A Y née X sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la […], la somme de 6.797,87 € au titre de l’ensemble des charges impayées depuis 2013.

Sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

Madame A Y née X qui succombe en son recours sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la […] la somme de 1.000 €, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Madame A Y née X sera condamnée aux dépens de l’instance en appel.

Par ces motifs

La cour après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Déboute Madame A Y née X de son moyen afférent à l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires à raison de l’absence à la procédure de Monsieur C Y.

Confirme le jugement entrepris sauf sur le montant de la somme due au titre de l’ensemble des charges impayées depuis 2013.

Réformant le jugement de ce chef, condamne Madame A Y née X à payer au syndicat des copropriétaires de la […], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet Gabaig, la somme de 6.797,87 euros au titre de l’ensemble des charges impayées depuis 2013.

Condamne Madame A Y née X à payer au syndicat des copropriétaires de la […], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet Gabaig, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Déboute Madame A Y née X de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame A Y née X aux dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me K, Président, et par M^me I, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

H I J K