COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 10 JUIN 2021

mfb

N°2021/309

Rôle N° RG 19/16076 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFBCQ

X-AL Z

C/

AG AO J AV Y

S F

U K

AQ G-H

W L

SELARL PHARMAPACK

SCP M – AM

AB O veuve Z

AD Z

AE Z AV A

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Philippe SAMAK

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

M^e X-Christophe MICHEL

SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES

SARL BAFFERT-MALY

M^e Franck BENALLOUL

SARL BAFFERT-MALY

SCP RIBON KLEIN

Sur saisine de la Cour suite à l’arrêt n° 821 F-D rendu par la Cour de Cassation en date du 10 octobre 2019, enregistré sous le numéro de pourvoi H 1816.063 qui a cassé et annulé l’arrêt rendu le 14 NOVEMBRE 2017 par la 1^re Chambre A de la Cour d’Appel D’AIX EN PROVENCE, enregistré au répertoire général sous le n° 16/1287, sur appel d’un jugement du Tribunal de Grande instance de DRAGUIGNAN du 7 janvier 2016 , enregistré au répertoire général sous le n° 11/10083 .

DEMANDEUR A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION et DEFENDEUR A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

Maître X-AL Z décédé B et demeurant de son vivant au […]

DEFENDEUR A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION ET DEMANDEUR A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

SELARL […], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Philippe SAMAK, avocat au barreau de NICE, plaidant

DEFENDEURS A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

Madame AG AO J AV Y

demeurant en son office de pharmacie de la Coudoulière, […]

représentée par M^e X-Christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

Monsieur S F

demeurant […]

représenté par M^e AL-Yves IMPERATORE de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e AB SERROR, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur U K

demeurant […]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e David CUSINATO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame AQ G-H

demeurant […] représentée par M^e Franck BENALLOUL, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame W L

demeurant […], […]

représentée par M^e Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Alisée FRIEDLI, avocat au barreau de MARSEILLE

SCP M – AM, SCP NOTAIRES, […], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice

représentée par M^e Philippe KLEIN de la SCP RIBON KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Pascale KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

PARTIES INTERVENANTES

Madame AB O veuve Z ès qualités de conjoint survivant de M^e X-AL Z, décédé le B

intervenante volontaire par conclusions du 10.03.20

demeurant […]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur AD Z ès qualités d’héritier de M^e X-AL Z décédé le B

intervenant volontaire par conclusions du 10.03.20

demeurant 18 rue de l’opéra – 13100 AIX- EN-PROVENCE

représenté par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame AE Z AV A ès qualités d’héritière de M^e X-AL Z décédé le C

intervenante volontaire par conclusions du 10.03.20

demeurant […]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Avril 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Florence BRENGARD, Président, et Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Madame Hélène GIAMI, Conseiller, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2021.

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

LES FAITS DU LITIGE

Suivant acte reçu le 2 mai 1984 par M. D, notaire associé de la SCP M D, M^me AQ G H, pharmacienne, a acquis de M. E, un droit au bail consenti par Mme veuve AR F en 1974 portant sur un fonds de commerce à usage de pharmacie.

Le jour même, M. F héritier de Mme veuve F a consenti à M^me G H, un bail commercial aux fins d’exploiter un fonds de commerce de pharmacie 'dans sa maison sise à Marseille…' au […].

Par acte du 21 décembre1992 ce bail commercial a été renouvelé à compter du 2 mai 1993 pour se terminer le 1^er mai 2002.

Par avenant du 31 décembre 1996, M F a autorisé M^me G H à faire apport du bail, à la société en nom collectif H L.

M^me G AV H a constitué avec M^me W AF, la société en nom collectif 'H L’ pour exploiter en pleine propriété l’officine de pharmacie sise au […] dont le nom commercial est SNC Pharmacie Prado-Louvain.

Suivant acte sous seing privé passé le 4 septembre 2001 devant Maître X-AL Z avocat à Marseille, la société H L ayant reçu l’autorisation préalable de M. F, a cédé à M^me AG J AV Y, l’officine de pharmacie y compris le droit au bail.

Par acte du 4 avril 2002, M. F a consenti à M^me J le renouvellement du bail commercial jusqu’au 1^er mai 2011.

***

C’est dans ces conditions qu’aux termes d’un acte sous seing privé du 16 novembre 2006, M^me J AV Y a vendu à la société Pharmapack représentée par ses co-gérantes M^mes AH AI et AJ AK, l’officine de pharmacie y compris le droit au bail.

L’acte incluait en annexe une lettre établie le 14 novembre 2006 par M. F ès qualités de bailleur, autorisant la cession du fonds de commerce.

Cet acte était dressé par Maître X-AL Z en qualité de conseil de la venderesse et Maître K qui assistait les acquéreurs (Pharmapack ).Maître Z y était également désigné comme séquestre du prix de la cession.

***

Par acte du 30 décembre 2008, M F a cédé ses droits au bail emphythéotique à la SCI MTI qui, le 7 octobre 2010, a donné congé à la société Pharmapack en lui offrant un renouvellement à compter du 2 mai 2011.

Une procédure a été engagée devant le juge des loyers commerciaux entre la SCI MTI et la société Pharmapack .

LA PROCEDURE ACTUELLE

Suivant actes des 14 et 15 novembre 2011, la société Pharmapack a fait assigner sa venderesse (M^me J AV Y), ses bailleurs (la société MTI et M. F) et les rédacteurs d’actes (Maîtres K et Z).

Elle déclarait qu’à l’occasion de la procédure l’opposant à la société MTI, elle avait appris que M. F n’était pas propriétaire mais seulement emphytéote en vertu d’un bail consenti par les hospices civils de Marseille le 18 juin 1928 à M. AR F pour une durée de 99 ans expirant le 29 septembre 2028. La veuve de M. F, avait, par acte du 10 août 1974, consenti à M. E un bail à loyer portant sur un magasin avec devanture sur l’avenue du Prado situé au rez de chaussée de l’immeuble […] et […]. En 1977, M. S F avait hérité de ce local commercial .

La société Pharmapack sollicitait réparation de son préjudice tenant au fait qu’elle n’était en réalité que sous-locataire d’un emphytéote, ce qui lui interdisait de prétendre à la propriété commerciale du fonds par le biais des renouvellements de baux commerciaux, et faisait valoir que le bien vendu était grevé d’une charge non déclarée, l’emphytéose, de nature à limiter sa propriété commerciale.

Elle soutenait en substance,

- qu’elle était fondée à engager son action sans attendre 2028, pour interrompre la prescription quinquennale courant du jour où elle avait connaissance du problème, et qu’en outre, elle subissait un préjudice actuel puisque son éviction en 2028 était une certitude,

- qu’elle agissait contre M^me J, vendeur du fonds de commerce qui doit garantir l’acheteur contre l’éviction et les charges non déclarées, en vertu des articles 1626, 1134 et 1147 du Code civil,

- qu’elle agissait contre l’emphytéote, M. F, en vertu de l’article 1382 du Code civil qui ne pouvait ignorer être seulement locataire de longue durée d’un bien transmis de génération en génération,

-qu’elle agissait contre les rédacteurs de l’acte qui ont manqué à leurs obligations de vérification, de conseil et d’efficacité des contrats qu’ils ont reçus,

- qu’elle agissait contre le bailleur actuel, la SCI MTI en vertu de l’article 1134 du Code civil et L145-1 du code de commerce.

M. F a appelé en garantie la société civile professionnelle M D en sa qualité de notaire ayant reçu l’acte de cession du droit au bail commercial.

M^me J a assigné M^me G AV H et M^me L en qualité de co-gérantes de la société H G, dissoute.

M^me G AV H a assigné Maître AL M en qualité de rédacteur de l’acte de cession par M. E du bail commercial à la société H L.

***

Par jugement du 7 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Draguignan a :

- déclaré irrecevable la demande de M^me L contre Maître M, (qui n’est intervenu en personne à aucun acte)

- déclaré les autres demandes recevables,

- rejeté les demandes de la société Pharmapack contre la société civile immobilière MTI et contre M^me J,

- rejeté la demande de M^me J contre M^me L et contre M^me G H,

- condamné in solidum M. F, la société M Lavaissière, M^e Z à hauteur de 40 % et M^e K à hauteur de 30 % à indemniser le préjudice de la société Pharmapack,

- ordonné une expertise avec la mission de donner au tribunal les éléments utiles à la détermination du préjudice matériel subi la demanderesse et résultant de l’impact de l’emphytéose sur la valeur du fonds, consistant en la différence de valeur entre le fonds que la SELARL Pharmapack croyait acquérir et qui lui offrait le statut de locataire commerciale, et le fonds qu’elle a réellement acquis et qui ne lui a conféré qu’ un statut précaire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment retenu les éléments suivants,

- Maître M n’est intervenu à aucun des actes litigieux;

- M. F qui est emphyteote des locaux et non propriétaire, a commis une faute à l’égard de la société Pharmapack, en ne mentionnant pas sa véritable qualité dans l’acte de cession du fonds de commerce passé le 16 novembre 2006 entre M^me J et la société Pharmapack, d’autant que M. F ne peut démontrer que l’acquéreur avait connaissance de la précarité du droit cédé;

- la société MTI n’a pas commis de manquement à l’égard de la société Pharmapack;

- l’action en responsabilité extracontractuelle de M. F à l’égard de la SCP M n’est pas prescrite car elle a été introduite dans le délai de 5 ans suivant la date à laquelle la société Pharmapack a été informée de ce que M. F était emphyteote des locaux et non propriétaire, soit en 2010 lors de la phase de renouvellement du bail avec la société MTI ; la responsabilité délictuelle de la SCP M est engagée par la faute commise par Maître D rédacteur de l’acte de cession de droit au bail de 1984 en ce qu’il ne mentionne pas le bail emphythéotique existant alors qu’il appartenait au notaire instrumentant, de vérifier la qualité du vendeur soumise à une publicité légale;

- les avocats, Maître Z et Maître K ont rédigé l’acte de cession de fonds de commerce entre M^me J et la société Pharmapack, et ont manqué à leurs obligations de vérifier l’efficacité de l’acte et de conseil à l’égard des parties; Maître Z a en outre recueilli le consentement écrit de M. F à la cession ;

- la responsabilité du notaire rédacteur d’un acte authentique est plus importante que celle des avocats qui auraient dû pouvoir se fier à l’acte dressé par cet officier ministériel;

- la responsabilité de Maître Z en sa qualité de conseil de M. F pour lequel il a rédigé une autorisation de cession de bail est plus importante que celle de Maitre K;

- l’action en garantie d’éviction formée par la société Pharmapack contre sa cédante, M^me J n’est pas justifiée et aucune éviction n’a été mise en oeuvre contre l’acquéreur;

- le préjudice matériel et moral dont la société Pharmapack demande réparation, est certain et résulte de la différence de valeur entre le fonds dont elle serait locataire commerciale et le fonds dont elle n’est que sous -locataire d’un emphyteote.

***

Par arrêt contradictoire rendu le 14 novembre 2017, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a statué comme suit:

Reçoit les appels,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a partagé la responsabilité à proportion de 40 % et 30% respectivement pour M^e Z et M^e K et sauf sur le préjudice en ce qu’il a organisé une expertise relativement au préjudice matériel subi par la demanderesse comme résultant de l’impact de l’emphytéose sur la valeur de son fonds

Statuant à nouveau de ces chefs :

Dit que M. F, la société civile professionnelle M AM, M^e Z , M^e K sont tenus, in solidum, à indemniser le préjudice de la société Pharmapack, que dans leurs rapports entre eux, la responsabilité se répartit à parts égales, et en conséquence, rejette les demandes de relevé et garantie,

Rejette la demande d’indemnisation du préjudice matériel de la société Pharmapack et condamne in solidum M. F, la société civile professionnelle M AM, M^e Z, M^e K au titre du préjudice moral à verser à la société Pharmapack la somme de 10'000 €;

Y ajoutant :

Constate, ainsi qu’elle le demande, qu’aucune demande n’est formée contre la société MTI;

Condamne, in solidum, M. F, la société civile professionnelle M AM, M^e Z , M^e K à verser, par application de l’article 700 du code de procédure civile, à la société Pharmapack la somme de 3500€, à M^me J, AV Y, la somme de 2500 €, à M^me G H, ainsi que M^me L la somme de 1800 € chacune , et à la société MTI la somme de 1500€,

Rejette les demandes plus amples,

Condamne, in solidum, M. F, la société civile professionnelle M AM, M^e Z , M^e K à supporter les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Sur le pourvoi principal de la société Pharmapack, la Cour de cassation 3^e Chambre civile, statuant par arrêt du 10 octobre 2019, a dit: (…)

'Mais sur le premier moyen du pourvoi principal de la société Pharmapack : Vu les articles L. 145-3 et L. 145-32 du code de commerce, ensemble l’article 1626 du code civil; Attendu que, pour rejeter les demandes de la société Pharmapack dirigées contre M^me J, l’arrêt retient que la société est toujours dans les lieux et qu’il n’est pas démontré qu’à l’issue du bail emphytéotique en cours elle subira une éviction ; Qu’en statuant ainsi, alors que la cession d’un droit au bail qui, au lieu de conférer au cessionnaire les droits attachés à un bail commercial, ne lui donne que le bénéfice d’un sous-bail consenti par un emphytéote, sans droit au maintien dans les lieux ni droit au renouvellement ou indemnité d’éviction à l’expiration du bail emphytéotique, ce qui affecte la nature et l’étendue du droit cédé, ouvre droit à la garantie d’éviction du cédant, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Sur le second moyen du pourvoi principal de la société Pharmapack : Vu les articles 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1382, devenu 1240, du code civil ; Attendu que, pour rejeter la demande de la société Pharmapack en réparation de son préjudice matériel, l’arrêt retient qu’elle exploite toujours son fonds de commerce dans les lieux et que sa situation par rapport à la propriété des murs lors d’une éventuelle cession est incertaine, de sorte que le caractère certain du préjudice invoqué fait défaut ; Qu’en statuant ainsi, alors que l’acquisition d’un fonds de commerce comportant un droit au bail qui ne confère pas de droit au renouvellement au-delà de l’expiration du bail emphythéotique dont le bailleur tient ses droits cause un préjudice matériel actuel et certain au cessionnaire, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; Et sur le moyen unique du pourvoi incident de M^me J : Vu l’article 624 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation sur le premier moyen du pourvoi principal entraîne l’annulation par voie de conséquence du chef de dispositif rejetant la demande en garantie de M^me J contre M^mes G et L, MM. Z et K et M. F ; PAR CES MOTIFS,

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il,

- déboute la société Pharmapack de ses demandes contre M^me J,

-déboute M^me J de sa demande contre M^mes L et G H, MM. Z, K et F,

-rejette la demande d’indemnisation du préjudice matériel de la société Pharmapack, l’arrêt rendu le 14 novembre 2017, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée;'

***

Le 17 octobre 2019, M. X-AL Z a saisi la cour après renvoi de cassation. Cette instance est enregistrée sous le n°RG 19/16076.

Le 17 décembre 2019, la Selarl Pharmapack a également déposé une déclaration de saisine .Cette instance est enregistrée sous le n°RG19/19183.

L’affaire a été fixée devant la cour selon la procédure à bref délai.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 mars 2021.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives devant la cour du 22 septembre 2020, l’hoirie Z, à savoir AB Z née O, AD Z, AE A née Z, intervenants volontaires sur saisine suite à l’arrêt prononcé le 10 octobre 2019 aux droits de X-AL Z décédé le […], entendent voir la cour,

'accueillir leur intervention volontaire,

'débouter les autres parties de leurs demandes à leur égard,

'subsidiairement, dire et juger que M. F, la SCP notariale, et M^e K seront tenus in solidum avec les concluants, à indemniser le préjudice de la société Pharmapack dans la limite de la somme de 524.279 € et que dans le rapport entre eux, la responsabilité se répartira à parts égales,

'dire et juger que M. F, la SCP notariale, et M^e K seront tenus in solidum avec les concluants à indemniser le préjudice de M^me Soisson et de M^me L et que dans les rapports entre eux, la responsabilité se répartira par égales,

'condamner tout succombant à leur payer la somme de 3000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile en plus des entiers dépens.

En ses conclusions récapitulatives du 23 septembre 2020, la Selarl Pharmapack entend voir la cour, statuant dans les limites de l’article 625 du code de procédure civile et au visa des dispositions des articles 1382 et suivants, des articles 1134, 1147, et 1626 et suivants du code civil (en leur version applicable au litige) à l’égard du vendeur, et réformant le jugement dont appel en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes contre M^me J AV Y et en ce qu’il a réservé les demandes des parties, de:

- dire et juger que M^me J doit garantie d’éviction à la SELARL Pharmapack au titre de l’existence d’un bail emphytéotique non déclaré,

A titre principal, condamner in solidum M^me J ainsi que l’hoirie Z , Maître K, M. F, Maître M et la SELARL M Lavaissiere, ces derniers tenus entre eux dans les termes de l’arrêt du 14 novembre 2017, à lui verser la somme de 1.918.598€ au titre de l’incidence de l’emphytéose sur la valeur du fonds, payable le cas échéant de la manière suivante: 1.298.583 € dès le prononcé de l’arrêt à intervenir et le solde soit 620.015 € payable tous les ans en 8 échéances de 77.501,88 € le 29 septembre de chaque année du 29 septembre 2021 au 29 septembre 2028, le tout hors frais de déménagement et frais de licenciement de personnel,

- dire que M^me J sera relevée et garantie par les rédacteurs et l’accueillir en ses prétentions de ce chef,

- Subsidiairement , confirmer le jugement sur la désignation de l’expert, et lui allouer dès à présent une provision de 800.000 € ,

-En toute hypothèse, condamner in solidum M^me J ainsi que l’hoirie Z, Maître K, M. F, Maître M et la SELARL M LAVAISSIERE, ces derniers tenus entre eux dans les termes de l’arrêt du 14 novembre 2017 ,

En toute hypothèse, condamner in solidum tout succombant à lui payer la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En ses écritures récapitulatives sur renvoi de cassation déposée notifiée le 28 janvier 2020, M^me AG J AV Y conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné les rédacteurs d’actes, puis demande de,

- dire et juger qu’elle sera relevée et garantie de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre par M. F, M^me G H et M^me L, par Maîtres Z, K, M et la Selarl M-AM venant aux droits de la SCP M’AM,

- condamner tout succombant à lui verser une indemnité de procédure d’appel de 5000 € et à payer les entiers dépens .

Par conclusions sur renvoi de cassation n°2 notifiée le 21 janvier 2020, M. S F demande, vu le principe de la réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit, et le principe selon lequel il doit être rétabli l’équilibre détruit par le dommage et et replacé la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit,

'débouter M^me J de sa demande de garantie formée à son égard,

- débouter la société Pharmapack de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de valeur du fonds de commerce de pharmacie qui est toujours existant à ce jour et toujours exploité,

'constater que le rapport d’évaluation de M. P n’a pas été établi au contradictoire des parties et l’écarter des débats,

'constater que le préjudice invoqué par la société Pharmapack n’est pas déterminable en l’état, puis désigner un expert,

'surseoir à statuer sur la demande d’indemnisation des conséquences de l’éventuelle éviction de la société Pharmapack en 2028,

' subsidiairement, constater qu’eu égard à la nature du fonds de commerce de pharmacie bénéficiaire d’un agrément, la société Pharmapack n’aurait droit dans l’hypothèse d’une éviction qu’à une indemnité de remplacement, et que cette indemnité doit être évaluée au jour de l’éviction,

'condamner tout succombant à régler à M. F la somme de 2000 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Par conclusions n°4 du 23 septembre 2020, Maître U K demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1147 et 1382 anciens du Code civil,

'dire et juger que la société Pharmapack ne justifie pas d’un préjudice né et actuel subi du fait de l’absence de droit au renouvellement,

'dire et juger que M^me Soisson ne justifie pas son appel en garantie consécutif à l’action en garantie d’éviction diligentée à son égard par la société Pharmapack, et la débouter de ses prétentions à son égard,

'débouter la société Pharmapack de ses prétentions à son égard en l’absence d’intérêt de qualité à agir, et subsidiairement, réduire à de plus justes proportions le quantum du préjudice allégué,

'débouter M^me L de ses demandes le concernant,

'subsidiairement, dire et juger que M. F, la SCP notariale et l’hoirie Z seront tenus in solidum à indemniser la société Pharmapack et/ou M^me J et que la responsabilité sera répartie en parts égales entre eux,

'confirmer le jugement pour le surplus puis condamner tout succombant au paiement des dépens et à lui verser une indemnité de procédure de 3000 € .

Par conclusions d’intimée sur renvoi de cassation n°2 du 24 septembre 2020, M^me AQ G-H réclame que la cour, statuant au visa des articles L237'13 du code de commerce, L 110'4 du même code, 122 du code de procédure civile, 1240 du Code civil et les articles anciens 1382 et 1383 du Code civil, 334 du code de procédure civile, 1626 et suivants du Code civil,

'à titre principal, infirmant le jugement attaqué en ce qu’il a déclaré recevable l’action de M^me J à son égard, et statuant à nouveau sur ce point, déclarer celle-ci irrecevable à agir au regard de l’acquisition de la prescription ,

'à titre subsidiaire, confirmer le jugement ayant rejeté toutes demandes dirigées à son égard,

'plus subsidiairement, confirmer le jugement ayant ordonné une expertise pour évaluer le préjudice matériel de Pharmapack,

'en tout état de cause, condamner Maître Z, la Selarl M-AM et S F à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son égard,

'condamner toute partie succombant à lui verser une indemnité de procédure de 5000 €en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives du 28 septembre 2020, M^me W L demande, sur le fondement des articles 1626 du Code civil et L.237-13 du Code de commerce, que la cour confirme le jugement entrepris,

Subsidiairement, qu’elle dise que l’action de M^me J à son égard est irrecevable,

A titre infiniment subsidiaire, qu’elle reçoive son appel incident et déboute la société Pharmapack de toutes ses demandes ou, en tout état, les réduise à plus juste montant, et qu’elle condamne M. F, la SCP M AM, Maître X-AL Z et Maître U K, à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, puis condamne tout succombant au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens .

En ses conclusions n°2 du 28 septembre 2020, la SCP notariale M-AM conclut comme suit :

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

'dire et juger irrecevable car nouvelles en cause d’appel, la demande formulée par la société Pharmapack à son égard au titre de la garantie d’éviction, et celle de M^me J,

'constater que l’attendu de l’arrêt de la cour d’appel du 14 novembre 2017 ayant rejeté les demandes de relevés et garantis n’a pas été cassé par la Cour de cassation,

'dire et juger en conséquence irrecevables les demandes de garantie formée à son égard par M^mes J et G H,

'constater que l’attendu de l’arrêt du 14 novembre 2017 décidant que M. F, la Scp M-AM, Maître Z, Maître K sont tenus in solidum et à parts égales à indemniser le préjudice de la société Pharmapack, n’a pas été cassé,

'dire et juger en conséquence irrecevables ou subsidiairement, mal fondées les demandes de Maître Z et M^e K tendant à s’entendre respectivement mettre hors de cause dans le partage de l’indemnisation du préjudice de la société Pharmapack,

'dire et juger que la société Pharmapack ne peut solliciter le paiement d’une garantie d’éviction à l’encontre de la SCP notariale,

'dire et juger que la société Pharmapack ne justifie pas de préjudice qu’elle invoque,

'dire et juger infondées les demandes de garantie de M^me G H et M^me Soisson,

' débouter la société Pharmapack,M^me G H et M^me J, M. F, M^me L, Maître K et l’hoirie Z de leurs prétentions à son égard, puis condamner tout succombant à lui verser une indemnité de procédure de 5000 €et à supporter les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 mars 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de procéder à la jonction des procédures sous le n°RG 19/16076.

Il y a lieu de recevoir l’intervention volontaire des héritiers de M. X-AL Z décédé le […].

Au fond,

Il résulte des pièces produites et des explications des parties, que par acte rédigé par MM. K et Z, avocats, la société Pharmapack a acquis de M^me AG J un fonds de commerce exploité dans un local qui avait été donné à bail commercial par M. F.

Ayant appris que ce dernier n’était pas propriétaire du bien mais seulement emphyteote d’un bail devant s’achever le 29 septembre 2028, la société Pharmapack a assigné M. F, M^me J et les rédacteurs d’actes en réparation de son préjudice causé par le fait qu’elle n’était que sous-locataire d’un emphyteote alors qu’elle avait cru acquérir la propriété commerciale de la pharmacie. M^me J a appelé en garantie la société H AF ayant pour associées M^mes G H et L laquelle lui avait cédé son fonds de commerce et a demandé la garantie de M. F qui a lui-même appelé en garantie la SCP M AM anciennement SCP M AM dont était membre le notaire ayant rédigé le bail commercial consenti le 2 mai 1984 à M^me G H.

***

En son arrêt du 14 novembre 2017, la cour d’appel a retenu,

'que M. F avait commis une faute en s’abstenant de préciser qu’il était emphytéote et en laissant croire à plusieurs reprises qu’il était propriétaire des murs,

' qu’il avait causé un préjudice à la société Pharmapack qui croyait bénéficier ainsi des droits attachés à la propriété commerciale,

' qu’il ne pouvait prétendre s’exonérer de sa responsabilité par la faute commise par Maître D (SCP M) puisqu’il était intervenu à plusieurs reprises et sans le concours de cet officier ministériel aux différents actes passés relativement aux sous baux afférents aux lieux loués et que cette chaîne d’actes elle-même reprise en tout ou partie à chaque nouvel acte, avait contribué à entretenir la méprise et la confusion de ce chef,

'que si la SCP notariale n’était pas tenue de vérifier les déclarations faites par les parties sur des éléments factuels, elle avait commis une faute car en sa qualité d’officier public apportant son concours à un acte pour en assurer l’efficacité, elle devait contrôler les éléments qui ont une portée juridique et notamment la qualité des parties ainsi que leur titre et la réalité de leurs droits quand ceux-ci sont soumis à publicité ,

'que s’agissant des avocats, la responsabilité était engagée dans la mesure en leur qualité de rédacteurs de l’acte de cession du fonds de commerce, ils n’avaient pas vérifié les droits de l’emphytéote et que cette omission était fautive puisque le droit au bail est un élément déterminant de la cession du fonds de commerce.

***

L’arrêt de la Cour de cassation du 10 octobre 2019 a replacé les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient au jour du jugement du 7 janvier 2016 sur les points suivants :

'l’action en indemnisation de la société Pharmapack à l’encontre de sa venderesse M^me J AV Y,

'l’action récursoire de M^me J à l’encontre de M^mes G-H et L, des professionnels rédacteurs d’actes, Maître Z et K et la SCP M AM ainsi que de M. F,

'le préjudice matériel subi par Pharmapack.

Devant la cour d’appel de céans, cour de renvoi après cette cassation partielle, il est donc irrévocablement jugé par le jugement querellé et l’arrêt rendu le 14 novembre 2017 par la cour d’appel d’Aix en Provence ,

que M^me L est irrecevable à agir contre Maître AL M en personne,

que la SCI MTI actuel bailleur de la société Pharmapack est hors de cause,

que M. S F, la SCP M AM, Maître Z ( aujourd’hui substitué par ses héritiers), et Maître U K sont coresponsables à l’égard de la société Pharmapack ,

que ces parties conjointement condamnées doivent payer la somme de 10000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral de la société Pharmapack,

que la responsabilité entre les parties condamnées in solidum se répartit dans leurs rapports réciproques, à parts égales.

***

Sur les mises en cause de Maître M en personne

Le jugement entrepris a déclaré irrecevable la demande de M^me L à l’égard de Maître M au motif que ce notaire n’a participé personnellement à la rédaction d’aucun des actes litigieux. La cour d’appel n’a pas infirmé de ce chef et son arrêt n’a pas été cassé sur ce point.

Dès lors qu’ils ne se prévalent d’aucun élément permettant de caractériser une faute personnelle de ce notaire, la cour rejettera les demandes présentées à son égard – certainement par erreur de plume – par la société Pharmapack et M^me J.

Sur la déclaration de saisine de l’hoirie Z

L’hoirie Z qui demande au principal le débouté des prétentions formées à leur égard.

Mais Maître Z est irrévocablement jugé responsable d’une faute professionnelle ayant causé un préjudice à la société Pharmapack.

L’argumentation principale de l’hoirie Z est donc inopérante.

A titre subsidiaire, l’hoirie Z demande à la cour de prendre en considération l’avis de l’expert M. Lidzborski chiffrant à 524.279 € le préjudice subi par la société Pharmapack.

Sur la déclaration de saisine de la société Pharmapack

La société Pharmapack conclut à la confirmation du jugement mais demande en outre, à bénéficier de la garantie d’éviction due par M^me J, sa venderesse.

Il est irrévocablement jugé que la société Pharmapack subit un préjudice matériel actuel certain dont M. F, la SCP M-AM, Maître X-AL Z et Maître K lui doivent indemnisation à parts égales.

La SCP M-AM fait valoir que la demande formulée par la société Pharmapack à son égard au titre de la garantie d’éviction est nouvelle en appel. Mais la SCP notariale est irrévocablement condamnée à participer à l’indemnisation du préjudice matériel de la société Pharmapack au titre de sa responsabilité de rédacteur d’actes et non sur un autre fondement juridique.

Sur la détermination du préjudice de Pharmapack

La société estime son préjudice à une somme de 1.918.598 € au titre de l’incidence de l’emphytéose sur la valeur du fonds .

Le tribunal a dit que le préjudice matériel résultait de la différence de valeur entre un fonds dont la société Pharmapack serait locataire commerciale et le fonds dont elle n’est que sous-locataire.

Dans son arrêt de cassation partielle, la Cour de cassation a validé l’analyse du tribunal en décidant que le préjudice invoqué par la société Pharmapack était actuel et certain.

A ce titre, la société Pharmapack fait valoir ,

- que son éviction a une fin certaine en 2028 au regard de l’article L145-3 du code de commerce régissant les baux commerciaux qui s’applique aux baux emphytheotiques sous réserve que la durée du renouvellement consenti à leurs sous locataires n’ait pas pour effet de prolonger l’occupation des lieux au-delà de la date d’expiration du bail emphytheotique,

En effet, l’article L 145-32 du code de commerce dispose que le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal mai seulement dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Ces dispositions emportent donc perte sans indemnité de la propriété commerciale à la fin du bail emphytéotique,

- que la fin du bail se fera sans indemnité d’éviction puisque les dispositions du code rural prévoient que le bailleur emphyteotique reprend son bien à l’issue du bail,

- qu’il est manifeste qu’en étant évincée de cet immeuble dans lequel a été créée l’officine de pharmacie, elle encourra le risque de dévalorisation voire de déperdition de son fonds de commerce qu’elle devra déménager dans d’autres locaux.

Cependant, les parties adverses répliquent que,

- à l’expiration du bail emphyteotique, la société Pharmapack ne perdra pas son fonds de commerce et pourra poursuivre son activité dans d’autres locaux, de sorte que seule une indemnité de déplacement lui serait due, et il lui appartient de demander en temps utile l’autorisation de créer son officine sur un autre site afin de ne pas perdre sa clientèle et sa licence qui constituent les éléments essentiels de la valeur du fonds,

- le droit au bail a une valeur économique qui n’est pas égale à la valeur du fonds de commerce de pharmacie dont l’élément essentiel est le droit d’exploiter l’officine,

-la Cour de cassation n’a pas consacré le droit de Pharmapack au paiement d’une indemnité d’éviction mais a dit que le préjudice était constitué par l’acquisition d’un fonds de commerce avec un titre d’occupation limité dans son renouvellement,

- la perte de la propriété commerciale du fait de l’emphytéose est purement hypothétique car rien n’indique qu’à la date du 29 septembre 2028, la société Pharmapack sera toujours titulaire du bail commercial qui peut subir une rupture conventionnelle ou judiciaire,

- la société Pharmapack a fait une offre d’achat des locaux à l’assistance publique qui a été sommée par la Cour des comptes de vendre ces biens qu’elle tient d’un legs (Cantini); elle pourrait également bénéficier de la reprise du bail commercial par le véritable propriétaire.

Ainsi, les parties adverses estiment que l’avis donné par l’expert M. P désigné à titre privé par la société Pharmapack est erroné en particulier, sur les facteurs de valorisation du fonds qu’il retient pour chiffrer le préjudice à la somme totale de 1.918.598 € dont 1.765.000 € au titre de la valeur du fonds de commerce.

L’hoirie Z indique en outre que les conclusions deM.P sont totalement contredites par le rapport privé de M. Q .

La cour retiendra les éléments suivants :

La société Pharmapack ne pourra prétendre à une indemnité d’éviction car le contrat la liant effectivement à M. F aux droits duquel vient la société MTI ( sous-location consentie par un emphyteote) ne lui confère pas un tel droit et ce, d’autant que son 'bailleur’ sera obligé de mettre fin au contrat les liant le 29 septembre 2028, quand lui-même perdra son droit de jouir du bien qu’il détient dans le cadre de l’emphytéose.

La Cour de cassation a validé l’analyse du tribunal et de la cour d’appel retenant la responsabilité solidaire de plusieurs parties pour indemniser un préjudice matériel dont la nature juridique est distincte de l’indemnité d’éviction qui est due par le bailleur commercial.

Le dommage subi par la société Pharmapack est ainsi clairement défini comme celui résultant de l’acquisition d’un fonds de commerce comportant un droit au bail qui ne lui confère pas de droit au renouvellement au-delà de l’expiration du bail emphythéotique .

Le fonds de commerce de pharmacie qui a été cédé avec tous ses éléments y compris le droit au bail des locaux dans lesquels il est exploité, est ainsi atteint dans sa substance même puisque sa durée d’exploitation contractuelle est limitée et qu’il pourrait disparaître au terme du bail lié au bail emphyteotique qui expire le 29 septembre 2028 s’il ne peut être transféré dans des conditions satisfaisantes pour son exploitant.

Cependant, la jouissance actuelle de la société Pharmapack n’est pas impactée par la différence de statut de l’exploitante. Ceci est confirmé par la lecture du jugement rendu le 9 mars 2015 par le juge des loyers commerciaux ayant fixé le loyer du bail renouvelé au 2 mai 2011 à 16063 € par mois, sur la base de l’expertise judiciaire de M. Gerin clôturée le 19 mai 2014, dont il ressort que bien que connu, le caractère précaire du statut de la société Pharmapack n’a pas été pris en compte pour la détermination de la valeur locative du fonds .

Il s’évince de ce qui précède que l’indemnisation portera sur la différence entre la valeur qu’aurait eu le droit au bail attaché au bail commercial de la pharmacie et celle de la sous-location effectivement consentie par l’emphyteote, M. F qui ne comporte pas de droit de maintien dans les lieux, droit au renouvellement et/ou indemnité d’éviction.

C’est au jour de sa décision que le tribunal devra se placer pour apprécier l’indemnisation due à la société Pharmapack puisqu’il s’agit de réparer un préjudice actuel.

Les avis (divergents) de M. P et M. Q sont contestés et n’ont pas été établis au contradictoire de toutes les parties. En outre, l’évaluation de l’expert (honoraire) commis par la hoirie Z réalisée sur d’autres critère que le rapport P, est nettement inférieure de sorte qu’il apparait que c’est à juste titre qu’avant dire droit sur la fixation du préjudice matériel de la société Pharmapack, le tribunal a ordonné une expertise selon une mission précise et complète qui répond aux problématiques de ce litige.

La cour confirmera donc le jugement en ses dispositions sur l’expertise .

La société Pharmapack sollicite une provision à valoir sur l’indemnisation intégrale : son préjudice matériel étant certain et actuel, la cour lui allouera à ce titre, une indemnité provisionnelle de 200.000 € qui sera supportée par les parties coresponsables .

Sur l’action en garantie d’éviction engagée par la société Pharmapack à l’égard de M^me J

La venderesse du fonds de commerce acquis par la société Pharmapack conclut à la confirmation du jugement ayant condamné les rédacteurs d’actes et n’oppose aucun moyen précis à l’action en garantie d’éviction formée à son égard sur ce point.

L’article 1626 du Code civil dispose que même si la vente a été faite aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente .

Le premier juge a rejeté l’action en garantie d’éviction contre M^mes J, L et G H au motif qu’aucun mécanisme d’éviction n’avait été mis en oeuvre de sorte que la garantie n’était pas due. La cour d’appel qui a confirmé cette analyse, a été censurée sur ce point par la Cour de cassation .

Le fait est que l’action de la société Pharmapack à l’égard de M^me J est justifiée au regard de l’article 1626 du Code civil, même si la venderesse ignorait la charge affectant le fonds de commerce qu’elle cédait.

Le fonds litigieux est grevé d’une charge non déclarée privant son acquéreur du droit au renouvellement du bail qu’il était en droit d’espérer puisqu’il croyait contracter un bail commercial, de sorte que le préjudice est certain et actuel et que la garantie d’éviction est acquise dès à présent en raison de la découverte du vice en 2010.

La garantie due par le vendeur ouvre droit à réparation et l’acquéreur peut demander à être indemnisé de son préjudice.

M^me J sera dès lors tenue in solidum avec M. F, la SCP M AM, l’hoirie Z et Maître K, de réparer le dommage de la société Pharmapack et sera donc condamnée avec les autres parties responsables à verser la provision de 200000 € à valoir sur l’indemnisation intégrale du préjudice, les parties condamnées étant tenues à parts égales dans leurs relations réciproques.

Sur les appels en garantie de M^me J à l’égard d’autres parties

M^me J demande à son tour à être garantie de toute condamnation par les autres parties .

La société Pharmapack sollicite la condamnation in solidum de l’ensemble des autres parties à lui verser l’indemnité d’éviction qu’il sollicite, et demande qu’il soit dit que M^me J sera relevée et garantie par les rédacteurs d’actes. Mais nul ne plaide par procureur.

Pour sa part, M^me J fait valoir qu’elle a été propriétaire de la pharmacie pendant cinq ans entre le 29 septembre 2001 date d’achat auprès de la Snc H L et le 16 novembre 2006 date de revente à la société Pharmapack et qu’à aucun moment elle n’a été informée que le bail que lui avait consenti M. F été affecté d’un vice en ce que celui-ci était emphytéotique et non propriétaire des locaux.

' A l’égard de M^me G H et M^me L ès qualités de liquidateurs de la SNC H L qui lui a vendu le fonds de commerce le 4 avril 2001.

Le tribunal qui a débouté la société Pharmapack de son action à l’égard de M^me J, n’a pas eu à juger de la recevabilité de l’action de celle-ci à l’égard de M^me G H et L mais l’en a déboutée dans la mesure où aucune garantie d’éviction n’était mise en oeuvre à l’égard de la requérante. La cour d’appel a confirmé ce chef du jugement.

Du fait de la cassation partielle et du renvoi sur ce point, la cour d’appel de céans est saisie à nouveau de l’appel en garantie de M^me J à l’égard de M^mes L et G H.

Sur l’irrecevabilité de l’appel en garantie soulevé par M^me L, la cour observe si la SNC H L a été dissoute le 3 décembre 2011 et n’a donc plus de personnalité morale lui permettant d’agir en justice, M^me J a valablement assigné ses cogérantes liquidatrices, M^mes G H et L, habilitées à représenter la société liquidée.

En défense à l’action en garantie intentée par M^me J contre elle, M^mes AQ G H et W L soutiennent:

'la prescription de l’action sur le fondement de l’article L237'13 du code de commerce qui dispose que se prescrivent par cinq ans les actions contre les associés non liquidateurs, et il en résulte que l’action en paiement d’une dette sociale contre un associé d’une société en nom collectif se prescrit par cinq ans à compter de la publication de la dissolution de la société au registre du commerce.

Or en l’espèce M^me J a acquis le fonds de commerce le 29 septembre 2001 de la SNC L H . La publication de la dissolution de la société est intervenue le 11 février 2002 mais l’action a été engagée contre elle le 1^er février 2013 alors que la prescription lui était acquise depuis le 11 février 2007.

Mais M^me G H est liquidatrice de la SNC H L de sorte qu’elle ne bénéficie pas du régime de l’article L237'13 du code de commerce.

'La prescription de l’action en vertu des dispositions de l’article L 110'4 du code de commerce selon lequel les obligations nées à l’occasion de leur commerce ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par 5 ans (depuis la loi du 17 juin 2008) ainsi que certaines actions en paiement énumérées ( nourriture aux matelots ; fourniture de matériaux concernant les navires et pour ouvrages faits, un an après la réception.

M^me G H ne précise pas à laquelle de ces actions, se rattache l’appel en garantie de M^me J à l’égard de la partie qui lui a vendu le fonds de commerce affecté d’une charge non déclarée.

Du reste, M^me J a été assignée devant le tribunal par acte du 14 novembre 2011 délivrée par la société Pharmapack qui l’informait donc à cette occasion de ce qu’elle lui devait une garantie d’éviction, et elle-même a assigné M^mes G H et L par acte d’huissier du 1^er février 2013, soit largement dans le délai quinquennal d’action.

L’action de M^me J n’est donc pas prescrite.

M^me G H invoque également la non-conformité des conclusions d’appel de Mme

J qui datent du 18 décembre 2019 aux conditions posées par l’article 954 du code de procédure civile en ce sens que M^me J ne motive pas sa demande de garantie.

Mais l’article 954 précité ne concerne que les conclusions 'd’appel’et non les conclusions sur saisine de la cour après renvoi de cassation.

En tout état de cause, la cour statue au vu des dernières conclusions déposées le 28 janvier 2020 par M^me J .

M^me G H fait valoir que M^me J ne fonde pas sa demande de garantie.

Le fait est que M^me J ne précise pas dans le dispositif de ses conclusions – ni même de façon claire, dans ses motifs – le fondement juridique de ses demandes à l’égard de M^me G H et M^me L .

Elle explique que la cour ne peut retenir qu’elle est tenue de garantir la société Pharmapack contre son éviction, car elle se trouve dans la même situation d’acquéreur évincé.

Cependant, M^me G H indique très justement qu’elle se trouve elle-même dans une situation comparable à M^me J en ce sens qu’elles ont acquis toutes deux de bonne foi, le fonds de commerce en ignorant la qualité d’emphytéote de leur bailleur.

Au surplus, M^me G H fait observer de manière pertinente, que M^me J n’a pas été évincée et elle a pu revendre le fonds de commerce ( à la société Pharmapack) sans subir la moindre perte due à la charge non déclarée .

Dès lors, M^me J doit être déboutée de sa demande de garantie à l’égard de M^me G H. Il en va de plus fort pour M^me L qui est en cause en sa seule qualité de cogérante liquidatrice de la SNC H L et dont aucune faute personnelle n’a été invoquée.

- A l’égard de la SCP notariale M AM ,

La SCP qui a été appelée en cause au titre de la responsabilité de Maître D notaire ayant reçu l’acte de cession du bail commercial entre M. E et M^me G H en 1984, soutient que la demande de M^me J au titre de la garantie d’éviction présentée à son égard est nouvelle en appel . Mais la cour constate que cette prétention est liée à l’évolution du litige et notamment l’admission de la recevabilité de l’action en garantie d’éviction de la société Pharmapack à l’égard de M^me J.

AS prétend encore que la demande de garantie est définitivement rejetée par l’arrêt du 16 novembre 2017 mais la mention générale contenue dans le dispositif dudit arrêt ('rejette les autres demandes’ )ne permet pas de dire que les demandes de relevé et garantie ont déjà été jugées. Et en outre, ces appels en garantie sont des demandes accessoires aux dispositions de l’arrêt du 14 novembre 2017 qui ont été cassées .

Cependant, il est vrai que M^me J ne motive pas son appel en garantie à l’égard de l’étude notariale avec laquelle elle n’a eu aucune relation directe, de sorte que son recours doit être rejeté.

A l’égard de Maître Z et M^e K,

M^me J recherche la garantie des avocats qui ont établi l’acte par lequel elle a cédé le fonds de commerce à la société Pharmapack le 16 novembre 2006. Maître Z ayant précédemment établi l’acte de 2001 par lequel elle a elle-même acquis le fonds .

La faute des professionnels du droit qui avaient été requis pour établir des actes réguliers et efficaces a donc directement causé un préjudice à M^me J qui se trouve, malgré sa bonne foi, engagée, dans une condamnation à l’égard de son acquéreur auquel elle doit la garantie d’éviction.

Son action à l’égard de M^e K et de l’hoirie Z est donc justifiée.

A l’égard de M. F,

M^me J explique à juste titre que M. F 's’est toujours présenté comme propriétaire des locaux , signant les baux commerciaux en cette qualité tout en ayant une parfaite connaissance de n’être qu’emphyteote…'.

Le préjudice subi par M^me J est le fait qu’elle-même se trouve condamnée en raison de la faute de M. F.

La demande de garantie est donc fondée.

Il en résulte que M^me J n’ayant elle-même commis aucune faute, doit être relevée et garantie en totalité de la part de condamnation lui incombant, par M. F, l’hoirie Z pour Maître Z et Maître K.

Sur les frais de procédure

Les dépens de la présente instance seront supportés in solidum et en parts égales par M. F, l’hoirie Z pour Maître Z et Maître K, AS M AM et M^me J, ces parties étant également condamnées à payer à la société Pharmapack, une indemnité de procédure de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me J devra être intégralement relevée et garantie des condamnations prononcées à son égard dans le cadre du présent procès, par M. F, l’hoirie Z pour Maître Z et Maître K.

M. F, l’hoirie Z pour Maître Z et Maître K seront condamnés in solidum à l’égard de M^me J à lui payer une indemnité de procédure de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Les autres fins et conclusions y compris les demandes des autres parties réclamant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Ordonne la jonction des dossiers sous le n°RG 19/16076,

Vu le jugement n° 2016/10 rendu contradictoirement par le tribunal judiciaire de Draguignan le 7 janvier 2016,

Vu l’arrêt n° 2017/559 rendu le 14 novembre 2017 par la cour d’appel d’Aix en Provence , 1^re chambre A,

Vu l’arrêt n° 821 de cassation partielle rendu le 10 octobre 2019 par la Cour de cassation (pourvoi n° 18-16.063), troisième chambre civile,

Statuant dans les limites de sa saisine après renvoi de cassation,

Reçoit l’intervention volontaire de AB O veuve Z , AD Z, AE Z AV A ès qualités d’héritiers de feu Maître X-AL Z,

Déclare recevables les demandes de la société Pharmapack à l’égard de M^me AG J au titre de la garantie d’éviction due par le vendeur,

Condamne M^me J in solidum avec S F, AS M AM, l’hoirie Z et Maître U K à indemniser le préjudice matériel de la société Pharmapack,

Déclare recevables les demandes de M^me J à l’égard de M^mes G-H et L , M. F, Maître K et l’hoirie Z,

Mais au fond, déboute M^me J de ses demandes à l’égard de M^mes G-H et L,

Faisant droit à son appel en garantie à l’égard de M. F, Maître K et l’hoirie Z, condamne in solidum ces parties à relever et garantir en intégralité, M^me J des condamnations prononcées au bénéfice de la société Pharmapack,

Confirme le jugement sur l’expertise ordonnée et les modalités de cette mesure d’instruction,

Y ajoutant,

Condamne in solidum, S F, AS M AM, l’hoirie Z, Maître AN K et M^me J à payer à la société Pharmapack, une indemnité provisionnelle de 200.000 € à valoir sur la réparation intégrale de son préjudice matériel,

Condamne in solidum, S F, AS M AM, l’hoirie Z, Maître AN K et M^me J à supporter les dépens d’appel qui pourront être distraits au profit des avocats qui en ont fait la demande,

Condamne les mêmes parties in solidum verser à la société Pharmapack, une indemnité de procédure de 4000 € au titre des frais irrépétibles de la présente instance,

Dit que dans leurs rapports réciproques, les parties supporteront la charge des condamnations à parts égales,

Rappelle que M^me J est intégralement relevée et garantie par M. F, Maître K et l’hoirie Z, et que dans leurs rapports réciproques, ces trois parties sont tenues à parts égales,

Condamne in solidum M. F, Maître K et l’hoirie Z à payer à M^me J, une indemnité de procédure de 3000 € au titre des frais irrépétibles de la présente instance,

Rejette tous les autres fins, conclusions et moyens plus amples ou contraires,

Rappelle que le tribunal reste saisi du suivi de l’expertise et au fond, de la détermination du préjudice de la société Pharmapack et qu’il appartient à la partie la plus diligente de faire réinscrire l’affaire au rôle.

Le Greffier, Le Président,