CD/CD

Numéro 21/04025

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ORDONNANCE DU 03 NOVEMBRE 2021

Dossier : N° RG 21/01683 -

N° Portalis DBVV-V-B7F-H36V

Affaire :

S.C.I. DASAD

S.C.I. X

S.C.I. SAD

S.C.I. DJPASAD

C/

S.A.S. CARREFOUR HYPERMARCHES,

S.C.I. SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LESCAR,

S.A.S. CARREFOUR PROPERTY FRANCE,

ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DU CENTRE COMMERCIAL CARREFOUR LESCAR

- O R D O N N A N C E -

Nous, H I, magistrate chargée de la mise en état de la 1^re Chambre de la cour d’appel de PAU,

Assistée de Sylvie HAUGUEL, greffière.

Vu la procédure d’appel :

ENTRE :

S.C.I. DASAD

prise en la personne de son dirigeant légal en exercice, M. Y Z domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

S.C.I. X

prise en la personne de son dirigeant légal en exercice, M. A Z domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

S.C.I. SAD

prise en la personne de son dirigeant légal en exercice, M. Y Z domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

S.C.I. DJPASAD

prise en la personne de son dirigeant légal en exercice, M. A Z domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentées par Maître LOPEZ, avocat au barreau de PAU

Assistées par Maître DUBOIS-SPAENLE de la SCP SEBAN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

APPELANTES

ET :

S.A.S. CARREFOUR HYPERMARCHES

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

S.C.I. SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LESCAR

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

S.A.S. CARREFOUR PROPERTY FRANCE

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DU CENTRE COMMERCIAL CARREFOUR LESCAR

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentées par M^e Michèle KAROUBI, avocat au barreau de PAU

Assistées par Maître BENAROUSSE, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

* * *

Les SCI Dasad, X, Sad (ci-après dénommées fonds Z) sont propriétaires de parcelles situées à Lons dans le périmètre de la zone commerciale de Lescar-Lons, cadastrées section […], 548, 549, 810 et 811.

Elles supportent deux bâtiments donnés à bail à construction à la SCI Djpasad, laquelle les a donné à bail commercial à plusieurs commerçants exerçant sous les enseignes Kiabi, Casa, Intersport, Maxizoo.

Ces parcelles jouxtent le centre commercial dénommé 'Carrefour Lescar’ situé sur des parcelles qui appartenaient initialement à société Sogara jusqu’à ce qu’elle fasse l’objet d’une fusion-absorption par la société Carrefour Hypermarchés le 5 septembre 2014.

Afin de régler la desserte et la visibilité des parcelles du fonds Z, les SCI Dasad, X, Sad ont convenu avec la société Sogara un protocole d’accord en date du 15 février 1996 suivant lequel, en résumé :

— la société Sogara s’engageait à ne pas gêner la vue des constructions et enseignes des bâtiments commerciaux édifiés sur le fonds Z,

— les trois SCI bénéficiaient d’une servitude de passage s’exerçant sur l’assiette du parking appartenant au fonds Sogara,

— en contrepartie de quoi les SCI Dasad, X, SCI Sad s’interdisaient certaines activités commerciales et s’engageaient à verser une indemnité annuelle de 18.293 ' HT.

Les difficultés sont nées entre les parties au printemps 2017, lorsque la société Carrefour Hypermarchés a procédé à l’extension de sa galerie marchande sur l’emprise du parc de

stationnement, ses voisines déplorant une perte de visibilité de ses enseignes ainsi qu’une forte diminution de l’emprise de la servitude de passage.

Après une démarche amiable par avocats interposés, les SCI Dasad, X, Sad ont assigné la société Carrefour Hypermarchés devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Pau par acte en date du 12 juin 2017, pour demander l’interruption des travaux. Elles en ont été déboutées par ordonnance rendue le 20 septembre 2017.

Dans le même temps, par acte authentique du 9 juin 2017, la société Carrefour Hypermarchés a cédé à la société du Centre Commercial de Lescar la partie de ses parcelles correspondant à l’extension litigieuse.

Les SCI Dasad, X, Sad ont saisi le juge du fond par assignation du 7 et 8 août 2018, pour demander notamment :

— de dire que la cession intervenue entre Carrefour Hypermarchés et Centre Commercial de Lescar est intervenue en fraude du privilège de vue contenu dans l’accord du 15 février 1996,

— de dire que la construction nouvelle fait obstacle à leur privilège de vue et diminuent l’usage de la servitude de passage,

— d’ordonner la destruction du bâtiment dit 'volume 7",

— l’allocation de dommages et intérêts.

Subsidiairement, elles sollicitaient un transport sur les lieux.

Par jugement rendu le 6 avril 2021, le tribunal judiciaire de PAU a :

— débouté la société Carrefour Property France de sa demande de mise hors de cause,

— débouté les SCI Dasad, X, Sad et Djpasad de l’intégralité de leurs demandes,

— débouté les sociétés Carrefour Hypermarchés, Carrefour Property France, Centre Commercial de Lescar et l’Aful du Centre Commercial de Lescar de leurs demandes de dommages et intérêts,

— condamné les SCI Dasad, X, Sad et Djpasad au paiement d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration formée le 17 mai 2021, les SCI Dasad, X, Sad et Djpasad ont interjeté appel de cette décision, intimant l’ensemble des défendeurs de première instance.

Par conclusions d’incident en date du 30 juillet 2021, les SCI Dasad, X, Sad et Djpasad demandent :

— de les juger recevables en leur incident,

— d’ordonner une expertise avec mission de :

* Se rendre sur place,

* Convoquer les parties,

* Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à

l’accomplissement de sa mission,

* Examiner ces documents, entendre tous sachants, effectuer au besoin

toute recherche nécessaire,

* Constater les conséquences de l’édification du nouvel ouvrage sur les

emprises du parking assiette de la servitude de passage et du privilège de vue,

* Constater l’obstruction créée par le nouvel ouvrage du centre commercial sur le privilège de vue des bâtiments et enseignes des magasins exploités dans les locaux des SCI Dasad, X, Sad,

* Constater la réduction de l’assiette de la servitude de passage bénéficiant au fonds dominant appartenant aux SCI Dasad, X, Sad,

* Constater l’empiétement de la construction de l’extension du centre commercial sur les voies de circulation préexistantes à la construction et la réduction des voies de passage des piétons,

* Déterminer le préjudice subi par les SCI Dasad, X, Sad et Djpasad du fait de la disparition du privilège de vue et de la servitude de passage,

* Dresser le rapport de ses constatations.

— de réserver les dépens.

Par conclusions en date du 5 octobre 2021, les intimées demandent :

A titre principal,

— de dire et juger que la demande d’expertise judiciaire des SCI Dasad, X, Sad et Djpasad est fondée sur un « privilège de vue » et une servitude de passage allégués au titre du protocole du 15 février 1996,

— de dire et juger que l’existence du « privilège de vue » et de la servitude de passage allégués font l’objet d’un débat au fond non tranché,

— de dire et juger que les appelantes ne peuvent solliciter une mesure d’expertise judiciaire au titre de droits qu’elles ne détiennent pas et contestés au fond,

— en conséquence, de déclarer irrecevable la demande d’expertise qui excède la compétence du conseiller de la mise en état,

— de débouter les appelantes de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— de prendre acte des protestations et réserves des intimées sur l’extension de mission sollicitée,

— d’ordonner une mission neutre et non orientée en faveur d’une des parties quelle qu’elle soit, la mission proposée ne respectant aucunement ces impératifs,

— de réserver les dépens.

L’incident a été retenu à l’audience du 6 octobre 2021.

MOTIFS :

Suivant les dispositions de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code ajoute que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Le conseiller de la mise en état peut ordonner une mesure d’instruction en application de l’article 771 du code de procédure civile.

Le fait que la portée et l’étendue des obligations contenues dans l’accord du 15 février 1996 soient l’objet de contestations que devra traiter la cour n’est pas exclusif d’une mesure d’instruction, de nature à déterminer les données factuelles et concrètes en termes de vue et de passage, en présence de constats d’huissiers contradictoires présentés par les parties.

Dès lors que la fraude est invoquée par les demandeurs, au regard de la concomitance entre leurs récriminations lors de la construction de l’extension de la galerie marchande de l’hypermarché, dite volume 7 et la transmission de ce fonds à une société nouvellement créée, la réalité de la perte de vue des enseignes des commerces du fonds Z et de l’obstacle à la servitude de passage doit pouvoir être apprécié afin que la cour statue au vu de l’ensemble des données de l’affaire.

Il sera donc fait droit à la demande d’expertise, aux frais avancés des SCI Dasad, X, Sad et Djpasad in solidum.

PAR CES MOTIFS :

Nous, H I, magistrate chargée de la mise en état de la première chambre,

ORDONNONS une expertise confiée à :

B C

[…]

[…]

ou à défaut,

D E

[…]

[…]

avec pour mission de :

— convoquer les parties par lettres recommandées avec avis de réception et leur avocat par lettre simple se faire communiquer tous documents contractuels liant ou ayant lié les parties, ainsi que tous documents qu’il estimera utiles, et notamment l’accord du 15 février 1996,

— se rendre sur les lieux, les parties présentes ou appelées,

— décrire le nouvel ouvrage édifié en 2017, constituant l’extension de la galerie marchande du centre commercial Carrefour Lescar, en désigner l’emplacement,

— dire si cet ouvrage se trouve ou empiète sur l’assiette de la servitude de passage telle que définie à l’accord du 15 février 1996 et dire si la nouvelle construction empiète sur les voies de circulation préexistantes,

— le cas échéant, décrire précisément dans quelle mesure le passage, tant en voiture qu’à pieds est empêché ou rendu plus difficile ou incommode,

— dire si le nouvel ouvrage compromet la visibilité des enseignes des commerces exploités dans les locaux situés sur les fonds des SCI Dasad, X, Sad,

— le cas échéant, décrire dans quelle mesure la visibilité des enseignes est compromise ou amoindrie,

— donner tous éléments permettant à la cour d’évaluer les préjudices allégués par les SCI Dasad, X, Sad et Djpasad

— donner tous éléments utiles à la solution du litige,

— remettre son rapport au greffe de la cour en double exemplaire dans le délai de QUATRE mois à compter de sa saisine,

Dit que l’expert pourra s’adjoindre l’assistance d’un sapiteur de son choix,

Dit que les SCI Dasad, X, Sad et Djpasad devront consigner la somme de 4.000 ' à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert au régisseur de la Cour dans le délai de UN mois à compter de la présente ordonnance à peine de caducité de la mesure d’expertise,

Dit qu’en cas de difficultés il en sera référé au magistrat chargé de la mise en état de la première chambre de la Cour d’Appel de Pau,

Dit que sur justification de sa mission, la taxe de ses frais obtenue, l’expert pourra se faire remettre à due concurrence la somme consignée au greffe,

Rappelle que les opérations de l’expertise doivent être accomplies dans les conditions des articles 273 et suivant du Code de Procédure Civile, et notamment que, conformément à l’article 278 du même code, l’expert peut recueillir l’avis d’un technicien dans une spécialité distincte de la sienne, mais que cet avis doit être porté à la connaissance des parties avant le dépôt du rapport lui-même,

RESERVONS le sort des frais et des dépens de l’instance,

RENVOYONS l’affaire à la mise en état du 1^er juin 2022

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe, aux représentants des parties, par voie électronique.

RESERVONS le sort des frais et des dépens de l’instance.

Fait à Pau, le 03 novembre 2021

LA GREFFIÈRE F/F LA MAGISTRATE CHARGÉE

DE LA MISE EN ETAT

F G H I