Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 9 FEVRIER 2022

(n° , 8 J)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/08863 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB733

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Février 2020 – Tribunal judiciaire de PARIS – 18ème chambre – 1ère section – RG n° 14/17849

APPELANTE

SARL NILU’S agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 412 441 198

[…]

[…]

représentée par M^e Roda FERARU, avocat au barreau de PARIS, toque :D1150 substitué par M^e Audrey HEYMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1850

INTIMES

Monsieur X A

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant

assistée de M^e Isabelle D, avocat au barreau de PARIS, toque : D0872, avocat plaidant

Monsieur B A

né le […] à […]

[…] représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant

assistée de M^e Isabelle D, avocat au barreau de PARIS, toque : D0872, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre, et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 octobre 2007, M. C A aux droits duquel se trouvent aujourd’hui M. X A et M. B A, a donné à bail en renouvellement à la société NILU’S des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé 192 rue du Faubourg Saint-Antoine à Paris 12ème, pour une durée de 9 ans, à compter du 1er juillet 2006 moyennant un loyer annuel de 24 000 euros en principal à destination de « Commerce de Café, Sandwicherie, Marchand de Vins, Restaurant, à l’exclusion de tout autre ».

Par acte extrajudiciaire du 23 octobre 2014, MM. X et B A ont signifié à la société NILU’S un congé pour le 30 juin 2015 avec refus de renouvellement du bail et offre d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier du 1er décembre 2014, MM. X et B A ont fait assigner la société NILU’S devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir désigner un expert avec mission de rechercher les éléments pour déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

Par ordonnance du 12 mai 2015, le juge de la mise en état a désigné M. D Z en qualité d’expert avec la mission d’usage pour la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2015.

L’expert a déposé son rapport le 22 mai 2017.

Par jugement en date du 24 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- Dit que par le refus de renouvellement signifié le 23 octobre 2014, le bail a pris fin le 30 juin 2015 ;

- Fixé à la somme de 200.184 euros le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par MM. X et B A à la société NILU’S outre les frais de licenciement sur justificatifs ;

- Dit que la société NILU’S est redevable à l’égard de MM. X et B A d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2015 ;

- Fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 39.550 euros, outre les taxes et charges ;

- Ordonné la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation ;

- Débouté MM. X et B A de leur demande d’expulsion ;

- Condamné MM. X et B A à payer à la société NILU’S la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire ;

- Rejeté le surplus des demandes ;

- Condamné MM. X et B A aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Par déclaration en date du 08 juillet 2020, la société Nilu’s a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 30 mars 2021, la société Nilu’s, SARL, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :

Vu les articles L. 145-14 et suivants du Code de Commerce,

Vu les articles R. 145-8, R. 145-3 et R. 145-33 du Code de Commerce,

Vu le rapport d’expertise de M. D Z, expert judiciaire, du 22 mai 2017,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 24 février 2020, en ce qu’il a :

- Fixé à la somme de 200.184 euros le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par MM. X et B A à la société NILU’S, outre les frais de licenciement sur justificatifs ;

- Rejeté la demande de la société NILU’S visant à voir fixer l’indemnité d’éviction avec prise en compte des frais de réinstallation à la somme minimale de 231.900 euros, la prise en charge des frais de licenciement s’ajoutant à ce montant ;

- Rejeté la demande la société NILU’S visant à fixer l’indemnité en réparation du trouble commercial à la somme de 7396 euros ;

- Rejeté la demande la société NILU’S visant à fixer l’indemnité en réparation de la perte des stocks à la somme de 3500 euros ;

Statuant à nouveau :

- Fixer au minimum à la somme de 226.507,84 € l’indemnité d’éviction en principal, la prise en charge des frais de licenciement s’ajoutant à ce montant ;

- Fixer l’indemnité en réparation de la perte des stocks à la somme de 3.500 € ;

- Fixer l’indemnité en réparation du trouble commercial à la somme de 6.736 € ;

- Fixer l’indemnité en réparation des frais de remploi à la somme de 22.650,78 € ;

- Fixer l’indemnité en réparation des frais de réinstallation à la somme de 9.888 € ;

- Débouter Messieurs X et B A de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

- Condamner Messieurs X et B A aux dépens, en ce inclus l’intégralité des frais d’expertise ;

- Condamner Messieurs X et B A au paiement de la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 31 décembre 2020, MM. X et B A, intimés à titre principal et appelants à titre incident, demandent à la Cour de :

- Infirmer le jugement en ce qu’il a jugé n’y avoir lieu à déplafonnement pour le calcul de l’indemnité d’éviction, et fixé à 1000€ au m² la valeur locative et l’indemnité principale à 198.200€ le confirmer pour le surplus

- Dire et juger que le loyer des locaux sis […] venant en renouvellement au 1er juillet 2015 aurait été déplafonné par application de l’article R. 145-8 du Code de commerce ;

- Par conséquent fixer à 51 870 € l’indemnité d’éviction en principal et à 9 171 € les indemnités accessoires ;

- Dire et juger n’y avoir lieu à indemnisation forfaitaire des installations abandonnées, dire et juger qu’elles n’ont pas été justifiées comptablement ni leur existence constatée sur place. En conséquence, dire et juger que le locataire n’a pas droit à indemnité de ce chef ;

- Dans l’hypothèse d’un plafonnement du loyer, fixer à 132 167,62 €, le montant de l’indemnité d’éviction en principal et 17 200 € le montant des indemnités accessoires;

- Fixer à 39 550 € le montant de l’indemnité d’occupation HT et hors charges due à compter du 1er juillet 2015 jusqu’à restitution des clés et condamner la SARL NILU’S à son paiement ;
- Ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d’autre ;

- Ordonner, à défaut de départ spontané du locataire, en dépit du versement de l’indemnité d’éviction, l’expulsion de la SARL NILU’S et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si nécessaire avec le concours de la force publique ;

- Débouter la SARL NILU’S de toutes ses demandes ;

- Condamner la SARL NILU’S en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Frédéric LALLEMENT avocat aux offres de droit, par application de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 septembre 2021.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’éviction

Selon l’article L.145-14, alinéa 2 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction a ainsi pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire du refus du renouvellement du bail.

1. l’indemnité principale

La cour rappelle qu’il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Il n’est pas discuté que l’éviction entraînera la perte du fonds de sorte qu’il s’agit d’une indemnité de remplacement.

Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds ; si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession, le locataire évincé doit se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

Il est admis que l’indemnité d’éviction s’évalue à la date la plus proche de l’éviction.

En l’espèce, il n’est pas discuté par les parties que l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce et que l’indemnité principale doit correspondre à la valeur du droit au bail.

Il convient de rappeler que la valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

L’expert judiciaire a retenu une valeur locative de 39 900 euros sur le fondement d’un prix unitaire de 1000 euros/m²P pour la partie commerciale et de 16 008 euros pour l’appartement, soit une valeur locative globale de marché de 55 908 euros, un loyer de renouvellement plafonné au 1er juillet 2015 de 27 594,52 euros et un coefficient 7, à savoir une valeur de droit au bail arrondie de 198 200 euros, somme retenue par le jugement de première instance.

Les parties sont en désaccord sur la valeur locative unitaire de la partie commerciale, sur le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé et sur le coefficient multiplicateur applicable.

MM. X A et B A, qui critiquent l’absence de motivation du jugement, soutiennent que la valeur locative unitaire de la partie commerciale des locaux a été surévaluée par l’expert et le jugement entrepris, notamment au vu des références ; qu’elle s’établit à 800 euros/m²P ; que la suppression de l’escalier intérieur entre le rez-de-chaussée exploité commercialement et le 1er étage à usage d’habitation sont des travaux d’amélioration qui auraient conduit au déplafonnement du loyer si le bail avait été renouvelé; qu’il convient d’appliquer un coefficient de 6,5, approprié à l’emplacement.

La société Nilu’s sollicite la confirmation du jugement qui a retenu la valeur locative unitaire de 1000 euros/m²P au vu de références qui se situent entre 864 euros et 1 316 euros/m²P pour la partie commerciale mais elle demande l’application d’un coefficient multiplicateur de 8 en raison de la très bonne situation des locaux. S’agissant du loyer de renouvellement, elle fait valoir que les travaux effectués dans la partie habitable ne relèvent pas des travaux d’amélioration puisqu’ils ne concernent pas le local commercial ; qu’ils ont en tout état de cause déjà été pris en compte lors du premier renouvellement du bail pour fixer le prix du loyer, le bail de 2007 ne faisant d’ailleurs plus référence à cet escalier ; qu’ainsi il convient de prendre en compte le loyer plafonné à savoir 27 594,52 euros comme y ont procédé l’expert et le jugement entrepris, et non un loyer déplafonné.

La cour renvoie à la motivation du jugement, non critiqué sur ce point, s’agissant du descriptif des locaux. Les parties s’accordent sur la surface des locaux expertisés, à savoir 39,90 m²P pour la partie commerciale au rez-de-chaussée et 58 m² utiles pour l’appartement non relié du 1er étage ainsi que le prix de 23 euros/m²/mois pour l’appartement.

S’agissant de la valeur locative de marché de la partie commerciale, il convient de ne retenir que les références de nouvelles locations et non les fixations judiciaires ou de renouvellements amiables. Il n’est pas davantage pertinent de se référer aux références issues du rapport d’expertise judiciaire de M. Y concernant le précédent renouvellement du bail. En effet même si les facteurs locaux de commercialité n’ont pas significativement évolué, il n’en demeure pas moins que les références, non actualisées, sont trop anciennes (de 1997 à 2002) pour pouvoir être prises en compte. Il n’y a pas lieu de retenir la référence relative à une nouvelle location figurant dans un extrait d’un rapport amiable de M. Z pour d’autres locaux, outre qu’il ne s’agit pas d’une expertise judiciaire, ladite valeur concerne une banque située […].

L’expert judiciaire a relevé, pour les nouvelles locations, un loyer de 864 euros/m² P en 2014 (droit au bail inclus) pour un opticien situé […] et de 1316 euros/m²P en 2010 (droit d’entrée inclus) pour un fleuriste situé […].

Toutefois comme le relève l’appelante, M. Z a pris en considération des loyers décapitalisés, c’est-à-dire en l’espèce réintégrant le droit au bail et le droit d’entrée.

Mais il s’agit, tant pour le droit d’entrée que pour le droit au bail (qui est versé au cédant et non au bailleur) de loyers déterminés artificiellement.

Les loyers décapitalisés ont par conséquent une valeur indicative, le loyer facial devant prévaloir.

Le loyer facial du commerce d’optique est de 684 euros et celui du fleuriste de 857 euros.

Il sera donc retenu comme référence de nouvelles locations les loyers faciaux précités avec à titre indicatif leur valeur décapitalisée.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que l’emplacement est bien adapté pour une activité de restauration rapide, conforme à la destination contractuelle, s’adressant à une clientèle locale, dans un secteur bénéficiant d’une bonne commercialité de quartier ; que toutefois le local commercial, de dimension réduite, est excentré de la partie la plus commerçante du Faubourg St Antoine, qui se situe entre la place de la Bastille et l’avenue Ledru Rolin ; que les locaux commerciaux du rez-de-chaussée sont en bon état d’usage ; que le bail comprend des clauses usuelles excepté les travaux de mise en conformité à la charge de la locataire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir une valeur locative de marché de 900 euros/m²P pour la partie commerciale soit 35 910 euros/an (39,90 m²Px 900 euros).

La valeur locative de l’appartement, non contestée par les parties, est de 16 008 euros/an.

Il s’ensuit que la valeur locative globale des locaux s’établit à 51 918 euros.

Il n’est pas discuté que des travaux ont été réalisés par la locataire, à ses frais, dans les mois suivant la signature du bail du 4 décembre 1997.

Le bail de 1997 décrit notamment les locaux ainsi : au rez-de-chaussée, une salle avec arrière-boutique et cuisine, escalier tournant pour accéder au 1er étage et au premier étage, une grande salle de restaurant et un logement formé de deux pièces.

M. Y, expert judiciaire désigné par un jugement du 29 novembre 2006 afin de fixer le loyer du bail renouvelé dont s’agit à compter du 1er juillet 2006, avait conclu, dans un rapport d’expertise du 16 mai 2007, au déplafonnement du loyer en raison des travaux entrepris par la locataire et de l’évolution des facteurs locaux de commercialité. Il n’est pas prétendu qu’un jugement fixant le loyer du bail renouvelé aurait été rendu suite à ce rapport d’expertise, les parties s’étant manifestement mises d’accord sur le renouvellement du bail intervenu selon acte sous seing privé du 22 octobre 2007.

Le bail commercial conclu par acte sous seing privé du 22 octobre 2007, à effet au 1er juillet 2006, mentionne notamment au rez-de-chaussée, une salle avec arrière-boutique et cuisine, au premier étage un appartement de 3 pièces principales. Le bail de 2007 acte donc les travaux qui ont été effectués avec la suppression de l’escalier intérieur et la suppression de la salle de restaurant du 1er étage qui est désormais une des pièces de l’appartement, ce qui ressort du rapport d’expertise judiciaire de M. Y. Les parties ont convenu d’un loyer de 24 000 euros alors que le loyer plafonné aurait été de 18 780 euros au 1er juillet 2006, ce prix incluant le local réserve loué depuis 2003 (inclus désormais dans l’assiette du bail renouvelé), de sorte que le montant du loyer du bail renouvelé en 2007 ne résulte pas de l’ajout de ce seul local mais prend bien en compte la nouvelle configuration des locaux suite aux travaux. Par conséquent, les travaux, nonobstant leur qualification, ne peuvent pas être pris en compte deux fois.

A titre surabondant, les travaux ont principalement permis d’améliorer l’appartement du 1er étage qui a été rénové et qui dispose d’une entrée autonome par les parties communes, sans qu’il ne soit démontré d’amélioration en résultant pour la partie commerciale, ce alors qu’avant les travaux de 1997, il existait une salle de restaurant au 1er étage, laquelle a été supprimée aux fins d’habitation. Dans ces conditions, l’amélioration des locaux donnés à bail, laquelle s’apprécie au regard de l’ensemble des locaux, résultant des travaux ne présente pas de caractère notable de sorte que le déplafonnement n’est pas encouru.

Il s’ensuit que le loyer du bail, s’il avait été renouvelé au 1er juillet 2015, n’aurait pas été déplafonné. Le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2015 est de 27 594,52 euros selon l’expert judiciaire non contredit sur son calcul indiciaire.

Le différentiel de loyer s’établit à la somme de 24 323,48 euros (51 918 euros – 27 594,52 euros).

Le coefficient 7 retenu par l’expert judiciaire et le jugement de première instance est justifié au vu de l’emplacement, bien adapté pour l’activité exercée de restauration rapide sur place ou à emporter, dans un secteur bénéficiant d’une bonne commercialité de quartier, bien que l’emplacement soit excentré de la partie la plus commerçante du Faubourg St Antoine.

La valeur du droit au bail est par conséquent de 170 264,36 euros (24 323,48 euros x 7) arrondis 170 264 euros. L’indemnité principale sera donc fixée à la somme de 170 264 euros, le jugement entrepris devant être infirmé sur son montant.

2. les indemnités accessoires

- frais de remploi

Il est d’usage que les frais de remploi correspondent à 10% de l’indemnité principale. L’indemnité principale étant de 170 264 euros, les frais de remploi sont de 17 026 euros (arrondis).

- trouble commercial

Cette indemnité tend à réparer le préjudice causé par la perte de revenu liée à la gestion de l’éviction.

L’expert judiciaire l’a évalué sur la base d’un mois de charges de personnel, soit 1984 euros, ce qui sera retenu à l’instar du jugement de première instance, la locataire ne justifiant pas que l’évaluation correspondant à 15 jours du chiffre d’affaires serait plus conforme aux usages, la production d’une décision en ce sens n’étant pas suffisante à l’établir et étant relevé qu’elle ne serait pas nécessairement représentative du préjudice subi alors que le résultat d’exploitation est déficitaire.

- frais de réinstallation

Le bailleur peut être tenu d’indemniser les frais de réinstallation si le preneur doit mettre en place des aménagements spécifiques semblables à ceux qu’il perd et qu’il ne peut déménager. En l’espèce, la société Nilu’s ne justifie pas d’aménagement spécifique lui permettant de prétendre à être indemnisée de ces frais, les locaux commerciaux sont réduits et comprennent du matériel, du mobilier et des aménagements de base.

- perte sur stocks

En l’espèce s’agissant principalement de denrées périssables, la société Nilu’s a droit à une indemnisation pour celles qui seraient invendues à son départ. La perte de marge en cas d’invendus des denrées périssables, lorsqu’elle sera évincée, n’étant pas évaluée, il lui sera accordé 50% de la valeur du stock soit 1 750 euros. Le jugement sera infirmé de ce chef.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’indemnité d’éviction totale due à la société Nilu’s s’élève à la somme de :

- indemnité principale : 170 264 euros

- frais de remploi : 17 026 euros

- trouble commercial : 1984 euros
- perte sur stock : 1 750 euros

soit la somme totale de 191 024 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs.

MM. X A et B A seront déboutés de leur demande de voir ordonner à défaut de départ volontaire du locataire après versement de l’indemnité d’éviction l’expulsion de la société Nilu’s alors qu’il n’est pas démontré qu’elle se maintiendrait indûment dans les lieux après le versement de ladite indemnité.

Sur l’indemnité d’occupation

Les parties n’ont pas interjeté appel du jugement du tribunal qui a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 39 550 euros.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué à la société Nilu’s une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens incluant les frais d’expertise judiciaire auxquels ont été condamnés MM. X A et B A.

En cause d’appel, l’équité commande de condamner MM. X A et B A à régler à la société Nilu’s la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MM. X A et B A, à l’origine du congé et donc de la procédure en fixation des indemnités en résultant, seront condamnés aux dépens d’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris sur le quantum de l’indemnité d’éviction

Le confirme en ses autres dispositions

Statuant à nouveau et y ajoutant

Fixe à la somme de 191 024 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par MM. X et B A à la société Nilu’s, outre les frais de licenciement sur justificatifs, se décomposant comme suit :

- indemnité principale : 170 264 euros

- frais de remploi : 17 026 euros

- trouble commercial : 1984 euros

- perte sur stock : 1 750 euros

Ordonne la compensation entre l’indemnité d’éviction due par MM. X A et B A et l’indemnité d’occupation due par la société Nilu’s ;

Condamne MM. X et B A à payer à la société Nilu’s la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;
Condamne MM. X et B A aux dépens d’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT 1. G H I J