MD/SS

MINUTE N°

443/2021

Copie exécutoire à

—  M^e WELSCHINGER

—  M^e BERGMANN

Le 14/10/2021

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 14 Octobre 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 19/03020 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HD75

Décision déférée à la cour : 22 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Strasbourg

APPELANTE :

Madame E X

demeurant […]

représentée par M^e Michel WELSCHINGER, avocat à la cour.

INTIME :

Monsieur G Y

demeurant […]

représenté par M^e Dominique Serge BERGMANN, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Juin 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre,

Madame Françoise HARRIVELLE, Conseiller,

Madame Myriam DENORT, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRET contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 23 septembre 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

L’immeuble situé […], qui appartenait initialement à un seul propriétaire, a été divisé en 16 lots et soumis au régime de la copropriété à compter de 2011.

Par acte du 12 juin 2012, M^me X a acquis les lots n°5 et 14, constitués d’un appartement au 2^e étage de l’immeuble et d’une cave en sous-sol.

M. Y a été désigné en qualité de syndic bénévole par l’assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2012 et son mandat a été renouvelé par l’assemblée générale des copropriétaires du 14 avril 2015, pour une durée de trois ans.

Par assignation délivrée le 29 juin 2017, M^me X a saisi le tribunal de grande instance de Strasbourg d’une action dirigée contre M. Y, mettant en cause la responsabilité personnelle de celui-ci, en sa qualité de syndic, pour des fautes de gestion.

Par jugement du 22 mai 2019, le tribunal saisi a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, déclaré M^me X recevable en ses prétentions et a condamné M. Y à lui payer la somme de 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, en réparation de son préjudice moral. Il a débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par ailleurs, il a dit que chaque partie conserverait la charge des dépens engagés et qu’il n’y avait lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me X a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 28 juin 2019.

Par ses conclusions d’appel du 9 avril 2020, elle sollicite le rejet de l’appel incident de M. Y, la réformation du jugement déféré et que la cour, statuant à nouveau, condamne l’intimé :

— à lui verser la somme de 1 935,01 euro à titre de dommages intérêts, en réparation du préjudice matériel qu’elle a subi,

— à lui verser la somme de 8 500 euros à titre de dommages intérêts, en réparation de son préjudice moral,

— en tous les frais et dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions récapitulatives datées du 7 décembre 2020,

M. Y sollicite le rejet de l’appel principal de M^me X et que la cour reçoive son appel incident, qu’elle infirme partiellement le jugement déféré et que, statuant à

nouveau, elle déclare la demande irrecevable.

Subsidiairement, il sollicite le rejet de l’ensemble des demandes indemnitaires de M^me X et la condamnation de cette dernière à lui payer :

— une indemnité de 4 000 euros pour procédure abusive,

— une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens des deux instances.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions respectives, notifiées et transmises à la cour par voie électronique à la date susvisée.

La procédure a fait l’objet d’une ordonnance de clôture en date du 02 février 2021.

MOTIFS

I – Sur la recevabilité des demandes de M^me X

Pour déclarer recevable la demande de M^me X à l’encontre de M. Y, le premier juge a relevé qu’un copropriétaire est fondé à agir en responsabilité délictuelle à l’encontre du syndic, dès lors qu’il rapporte la preuve d’un préjudice personnel et direct causé par une faute du syndic, peu important que celle-ci soit détachable ou non de ses fonctions, cette faute devant seulement répondre aux conditions de responsabilité de l’article 1240 du code civil.

À l’appui de la fin de non-recevoir opposée aux demandes de M^me X, M. Y soutient que l’action de cette dernière tendant à voir engager sa responsabilité personnelle est contraire à la jurisprudence de la Cour de cassation et, qu’il a exécuté les instructions reçues de la majorité des copropriétaires.

*

En premier lieu, la référence à un arrêt de la Cour de cassation ne peut dispenser M. Y d’invoquer précisément la fin de non-recevoir qu’il entend soulever à l’encontre des demandes de M^me X, étant au surplus observé que l’arrêt auquel il fait référence avait déclaré irrecevable des demandes dirigées contre un salarié de la société désignée en qualité de syndic, ce qui n’a aucun rapport avec sa situation.

Par ailleurs, le moyen tiré de l’exécution des instructions reçues de la majorité des copropriétaires porte sur le fond du litige et ne peut constituer une fin de non-recevoir.

Dès lors, à défaut de fin de non-recevoir précise soulevée par M. Y à leur encontre, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de dommages et intérêts présentées contre lui par M^me X.

II – Sur les fautes de gestion invoquée à l’encontre de M. Y

En premier lieu, M^me X reproche cinq fautes à M. Y, qui seront examinées tour à tour :

1°) Sur l’application de tantièmes erronés et arbitraires

M^me X rappelle que les parties communes sont constituées en trois parties (PC1, PC2 et PC3), d’après le règlement de copropriété et l’acte modificatif du 20 avril 2012, et que, selon le chapitre 5 du règlement de copropriété, « les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété.

En l’absence de compteurs individuels, les consommations d’eau seront réparties entre les différents lots de copropriétés sur la base des millièmes de parties communes générales PC1 attachées à ces derniers ».

Elle fait valoir qu’en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires et elle reproche à M. Y de s’être fondé, pour le calcul de la répartition des charges, depuis son entrée en fonction, sur la répartition des tantièmes résultant « soi-disant » de l’esquisse 5045b, non validée, au lieu de celle résultant de l’esquisse 5045a, approuvée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 avril 2012, reprise dans le règlement de copropriété modificatif du 20 avril 2012, et ce tout en y appliquant des correctifs aux valeurs fixées, en créant des sous parties communes «eau» et «assurances» en violation du règlement de copropriété.

Elle affirme que l’intimé effectue ainsi des décomptes incompréhensibles, additionnant les tantièmes des lots au lieu d’affecter à chacun le montant des charges correspondantes. Elle observe que les tantièmes mis à la charge de ses lots ont varié de 2014 à 2015.

M. Y soutient qu’aucune faute ne peut lui être imputée, dès lors que, dès le 29 octobre 2012, la nouvelle répartition des tantièmes issue du règlement de copropriété du 20 avril 2012 a été appliquée, cette modification s’imposant aux copropriétaires.

Il précise que, lors de la première assemblée générale, l’unanimité des copropriétés a voté que les combles ne participeraient pas à la détermination des frais de chauffage, n’étant pas raccordés au système de chauffage de l’immeuble, ce qui expliquait que les tantièmes retenus étaient ceux de la deuxième esquisse. Il ajoute que les modifications ultérieures des tantièmes sont également liées à des décisions prises en assemblée générale.

Il fait valoir que, chaque année, les comptes ont été approuvés et le quitus lui a été donné.

Il souligne que les factures d’eau payées par le restaurant du rez-de-chaussée, de 2012 à 2016, ont conduit à réduire le montant resté à la charge de M^me X, et que, pour le reste, s’agissant de la consommation d’eau, il n’y a pas de compteurs individuels.

*

En application de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

S’agissant du quitus donné au syndic pour sa gestion, celui-ci vaut reconnaissance de ce que ce dernier a correctement assumé la gestion de l’ensemble de la copropriété au cours de l’exercice considéré, notamment dans les domaines comptable et financier, et le décharge de toute responsabilité à ce titre à l’égard du syndicat des copropriétaires mandant, sauf s’il est établi qu’il a manqué à son devoir d’information à l’égard de l’assemblée générale des copropriétaires.

Sa responsabilité peut cependant être engagée à l’égard d’un copropriétaire auquel il a causé

un préjudice personnel dans le cadre de l’accomplissement de sa mission, étant observé en tout état de cause que, dans la situation présente, il résulte des procès-verbaux d’assemblées générales de 2012 à 2017 inclus qu’une confusion s’est notamment opérée entre l’approbation des comptes et le quitus donné au syndic pour sa gestion et que le seul quitus accordé à ce dernier l’a été par l’assemblée générale du 6 mars 2017 pour l’exercice 2016.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites que le règlement de copropriété du 16 novembre 2011 a divisé les parties communes en deux parties nommées PC1 pour les parties communes générales et les éléments d’équipement communs de l’ensemble des lots, et PC2 pour la chaufferie, concernant les lots 1 à 9.

L’assemblée générale des copropriétaires du 2 avril 2012 a approuvé la nouvelle esquisse d’étages n° 5045a du 6 mars 2012 qui a notamment supprimé les lots 8 et 9, créé les lots 17 à 20, créé une nouvelle catégorie de parties communes, PC3, s’agissant d’un dégagement au 4^e étage, dont elle a calculé les tantièmes, ayant également recalculé les tantièmes de PC1 et PC2.

Elle a également approuvé la nouvelle répartition des charges communes et le projet de règlement de copropriété modificatif de celui du 16 novembre 2011 ; tenant compte de la nouvelle esquisse d’étages n° 5045 a. Elle a donné tout pouvoir au syndic afin de signer, devant le notaire, ce règlement de copropriété modificatif, ce qui a été fait le 20 avril 2012.

Cependant, alors que le règlement de copropriété et l’acte modificatif prévoyaient que, pour les PC2, seules les surfaces chauffées avaient été prises en compte et que les lots 18 à 20 n’étaient pas raccordés au système de chauffage collectif, la nouvelle esquisse d’étages n°5045a a inclus ces lots dans la répartition des tantièmes de PC2.

Lors de l’assemblée générale du 29 octobre 2012, l’ensemble des copropriétaires a « fait remarquer » que les lots du 4^e et 5^e (qui correspondent aux lots n° 17à 20), excepté le T3 (lot 17) n’étaient «pas concernés par le fioul à partir de l’hiver 2012/2012».

Dès lors, M. Y a calculé la répartition des charges de chauffage en excluant les trois lots non raccordés au chauffage collectif, considérant que cette assemblée générale avait approuvé cette répartition. Or, à supposer applicable en l’espèce l’article 25.f de la loi du 10 juillet 1965 alors en vigueur, qui permettait à l’assemblée générale des copropriétaires de voter une modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1^er de l’article 10 (charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun) rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives, les termes de ce qui doit pouvoir être qualifié de procès-verbal de l’assemblée générale du 29 octobre 2012 ne permettent pas de considérer que celle-ci a voté cette nouvelle répartition, laquelle allait être établie par l’esquisse ultérieure, n°5945b.

De plus, ce n’est que le 11 janvier 2017 qu’un acte modificatif a approuvé l’esquisse n° 5045b, qui a notamment exclu les lots 18 à 20 des tantièmes PC2, et il n’est pas démontré qu’une assemblée générale, avant cette date, ait procédé à un vote sur ce point.

Or, M. Y a appliqué dès le début de son mandat, pour les charges de chauffage, une répartition conforme à cette esquisse future et non celle prévue par l’esquisse n°5045a, validée en 2012 et intégrée à l’acte modificatif du 20 avril 2012, et ce sans démontrer en avoir reçu l’autorisation par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires. Ce faisant, il a donc commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de M^me X, copropriétaire, le quitus qui aurait pu lui être donné par certaines assemblées générales pour sa gestion ne le dégageant d’une telle responsabilité qu’à l’égard du syndicat des copropriétaires mandant.

Concernant les charges d’eau, il résulte des termes du règlement de copropriété du 16 novembre 2011, non modifié sur ce point par l’acte modificatif du 20 avril 2012, qu’en l’absence de compteur individuel, les consommations d’eau sont réparties entre les différents lots de copropriété sur la base des millièmes de parties communes générales « PC1» attachés à ces derniers. Dès lors, en excluant les lots n°1 et 3, correspondant au local exploité à titre de restaurant et à ses toilettes disposant d’un compteur individuel, de la répartition des charges d’eau par tantièmes, M. Y, en sa qualité de syndic, a respecté le règlement de copropriété et il n’a donc commis aucune faute à ce titre.

Cependant, aucune des esquisses successives ne prévoit de disposition spécifique concernant le calcul des charges d’eau, tenant compte de l’existence du compteur individuel des lots n°1 et n°3, et il n’est pas précisé que les tantièmes de ces lots relatifs aux parties communes PC1, qui sont les références prévues pour le calcul des charges d’eau, tiendraient compte de cette situation spécifique relative à de telles charges. Or, M. Y, qui admet que la répartition des charges d’eau est calculée sur la base des millièmes des parties communes générales (PC1), a calculé les charges d’eau, non pas par référence aux tantièmes de PC1, qui s’élevaient, avant l’acte modificatif du 11 janvier 2017, à 1819 au total pour les lots de M^me X, mais, tout en supprimant tout tantième des lots 1 et 3, en augmentant le nombre de tantièmes de tous les autres lots, ce qui l’a conduit à retenir 2 328 tantièmes pour les deux lots de l’appelante.

Dès lors, au vu de la contradiction existant dans le règlement de copropriété lui-même, concernant le calcul des charges d’eau, il appartenait à M. Y de faire procéder à une modification du règlement de copropriété ou à une décision de l’assemblée générale des copropriétaires selon les modalités de vote requises, pour le calcul de telles charges. Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, une faute peut être retenue à son encontre pour n’avoir pas fait voter de telles décisions et pour avoir appliqué une répartition dont il n’est pas démontré qu’elle ait été approuvée par une quelconque assemblée générale ou qu’elle résulte du règlement de copropriété modifié alors applicable.

2°) Sur l’absence de rédaction du règlement de copropriété modificatif

M^me X reproche à M. Y de s’être volontairement abstenu, pendant près de quatre ans, de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la validation de l’esquisse 5045b, qu’il appliquait cependant depuis son entrée en fonction en octobre 2012, cette esquisse n’ayant été soumise à approbation qu’à l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juillet 2016, lors de laquelle le projet de règlement était inexistant, un acte modificatif n’ayant été rédigé qu’en janvier 2017, après intervention de ses deux conseils successifs.

Elle lui reproche également de ne pas avoir effectué de démarche auprès du notaire avant 2017, pour mettre le règlement de copropriété en conformité avec le nouvel état descriptif de division, alors que celui-ci doit être intégré à un acte modificatif publié au Livre foncier pour être opposable aux tiers.

Elle estime le comportement de M. Y d’autant plus incompréhensible qu’il avait, avant de devenir syndic, en tant que copropriétaire, voté l’approbation de la première esquisse modificative, de pair avec l’approbation du projet de règlement modificatif, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 avril 2012.

M. Y précise qu’une nouvelle esquisse a été votée à l’assemblée générale du 14 avril 2015, corrigeant la précédente et confirmant la répartition des tantièmes retenus en 2012, et que celle-ci a été validée au cours de l’assemblée générale du 15 juillet 2016.

*

Il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 14 avril 2015 que l’un des copropriétaires, ayant réalisé des travaux d’extension des combles et ayant créé une terrasse, a souhaité valider ces travaux conformément à l’esquisse n° 5045b réalisée par un géomètre expert. Cette résolution a été alors adoptée.

Lors de l’assemblée générale du 15 juillet 2016, cette esquisse, datée du 12 février 2015, a été validée, ainsi que la nouvelle répartition des millièmes en résultant, et il a été donné tout pouvoir au syndic afin de signer le règlement de copropriété modificatif, ce qui a été fait par un acte du 11 janvier 2017.

Dès lors que la nouvelle esquisse n°5045b, qui elle-même a fait suite à des travaux complémentaires effectués par l’un des copropriétaires, n’a été établie que le 12 février 2015, il ne peut être reproché à M. Y de ne pas l’avoir fait approuver par l’assemblée générale des copropriétaires des années précédentes et le délai écoulé jusqu’à «l’acte modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété» du 11 janvier 2017, autorisé par l’assemblée générale du 15 juillet 2016, ne constitue pas un retard fautif.

3°) Sur le refus, en sa qualité de syndic, d’inscrire à l’ordre du jour la désignation d’un syndic professionnel

Invoquant les articles 10 du décret du 17 mars 1967 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, M^me X reproche à M. Y de ne pas avoir inscrit en tant que telle, à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 6 mars 2017, la résolution tendant à la désignation d’un syndic professionnel en ses lieu et place, dont elle lui avait adressé un projet, accompagné d’un projet de contrat de syndic professionnel, par lettre recommandée reçue le 7 décembre 2016.

Elle reproche à M. Y d’avoir créé une catégorie « hybride », entre la résolution soumise au vote et des rubriques autres, non soumises au vote, ayant interprété de manière erronée l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

M. Y conteste toute faute, soulignant qu’en l’absence de révocation du syndic en place, non demandée par M^me X, le vote d’une résolution désignant un nouveau syndic n’était pas possible. Ce n’est que pour éviter tout malentendu que ce problème a été visé dans l’ordre du jour, en précisant que la nomination d’un nouveau syndic interviendrait à la fin du mandat en cours. Il ajoute que, lors de l’assemblée générale du 5 mars 2017, la quasi-totalité des copropriétaires présents s’est opposée au changement de syndic.

*

En application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

De plus, le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leurs demandes, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11.

Par lettre recommandée adressée à M. Y le 5 décembre 2016, M^me X a

sollicité de ce dernier l’inscription, à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, afin qu’il soit soumis au vote des copropriétaires, le projet de résolution suivant :

« Changement de syndic :

Désignation de Foncia Bintz en qualité de syndic de copropriété selon les conditions du contrat joint, avec entrée en vigueur le jour de l’assemblée générale. »

Elle a précisé à M. Y que la question du changement de syndic devrait être posée avant celle de son renouvellement et que la proposition de Foncia Bintz ainsi que son courrier d’accompagnement devraient être annexés à la convocation.

Était joint à cette demande un projet de contrat de syndic établi par cette société.

Or, à l’assemblée générale des copropriétaires suivante, le 6 mars 2017, M. Y a inscrit à l’ordre du jour la question « changement de syndic (article sans vote) ». Effectivement, le procès-verbal de cette assemblée générale mentionne le projet de résolution que M^me X souhaite voir voter, selon les termes de celui-ci, tout en précisant que « le contrat de syndic actuel n’arrivant pas à échéance cette année, cette résolution ne fait pas l’objet d’un vote et sera soumise à l’assemblée générale qui aura lieu avant le 5 avril 2019. »

S’il appartenait à M. Y d’inscrire le projet de résolution de M^me X à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires, en le soumettant au vote de cette dernière, il doit être cependant souligné qu’un tel changement de syndic ne pouvait être opéré, avant l’expiration de son mandat en cours, qu’après révocation de ce mandat. Or, si celle-ci était possible en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, elle ne figurait pas dans la proposition de résolution de M^me X, qui, dès lors pouvait être interprétée comme étant une demande de changement de syndic devant intervenir à l’expiration du mandat en cours de M. Y.

Dès lors, aucune faute ne peut être reprochée à M. Y, s’agissant des modalités dans lesquelles il a inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 mars 2017 ce projet de résolution de M^me X.

4°) Sur l’irrégularité de la nomination de M. Y en qualité de syndic bénévole et l’absence de contribution de ce dernier, copropriétaire, à sa propre rémunération

M^me X soutient en premier lieu que la nomination de M. Y en qualité de syndic bénévole, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2012, a été manifestement irrégulière, au motif que la résolution n’a pas été soumise au vote et que, par ailleurs, aucun contrat de syndic n’a été soumis aux copropriétaires.

Elle reproche en second lieu à M. Y d’avoir, lors du renouvellement de son mandat, à l’assemblée générale des copropriétaires du 14 avril 2015, proposé la fixation, à son profit, d’une indemnité de 1 000 euros par an en s’excluant de la répartition de cette indemnité et en faisant supporter sa quote-part aux sept autres copropriétaires, dont elle faisait partie.

M. Y expose que, dans un premier temps, les copropriétaires ont voté en faveur d’un montant de 1 000 euros avec une répartition excluant le syndic et, dans un second temps, pour être en conformité avec la loi, en faveur d’un montant de 1 200 euros incluant le syndic, ces deux options étant équivalentes sur un plan comptable.

*

En premier lieu, il est mentionné, dans ce qui apparaît comme étant le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2012, sous le titre « nomination du nouveau syndic » qu'« il a été décidé que M. Y reprenne le rôle de syndic à partir de ce jour ». Si cette formulation est maladroite, ce document a été signé par tous les copropriétaires présents et il en résulte que cette nomination a bien été effectuée par un vote de l’assemblée générale des copropriétaires, étant souligné que la nomination d’un nouveau syndic figurait bien à l’ordre du jour de cette assemblée générale.

De plus, M. Y, qui n’était pas encore désigné avant cette assemblée générale, n’a pu en établir l’ordre du jour et il ne peut lui être reproché l’absence de soumission d’un contrat de syndic aux autres copropriétaires.

Enfin, en tout état de cause, si une faute avait été commise dans le mode de désignation de M. Y en sa qualité de syndic, elle serait imputable au syndicat des copropriétaires ayant procédé à cette désignation mais non pas au syndic désigné lui-même.

Par ailleurs, à l’assemblée générale du 14 avril 2015, M. Y a proposé de reprendre un mandat de syndic bénévole avec une indemnité de 1 000 euros par année civile, selon une répartition incluant l’ensemble des propriétaires, sauf lui. Cette proposition a été adoptée à la majorité des voix.

Si deux copropriétaires, M^me Z et M. A, attestent que deux options ont été soumises au vote concernant cette rémunération, soit 1 200 euros en incluant M. Y lui-même, soit 1 000 euros répartis seulement entre les autres copropriétaires, et que c’est cette dernière option qui a été retenue, cela ne ressort pas du procès-verbal de cette assemblée générale. Seul M. B atteste qu’en 2016, cette rémunération a été fixée à 1 200 euros en incluant M. Y, mais cela ne ressort pas des procès-verbaux des assemblées générales du 6 avril 2016 et du 15 juillet 2016.

M^me C indique que, sur le plan comptable, les deux propositions étaient équivalentes, confirmant en cela les propos de M. Y.

En tout état de cause, la résolution de l’assemblée générale du 14 avril 2015, qui a adopté le montant de l’indemnisation de M. Y, n’a pas été remise en cause par une décision judiciaire et, dès lors qu’elle a été adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires, il n’y a pas lieu de retenir une faute, à l’encontre de M. Y, à ce titre.

5°) Sur l’installation d’un compteur d’eau individuel dans le restaurant situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, sous couvert de validation du syndicat

M^me X invoque à ce titre l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, exigeant l’autorisation préalable, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, pour la réalisation de travaux, par un copropriétaire, dans son lot privatif, affectant les parties communes, ce qui est le cas, selon elle, de la pose d’un compteur d’eau individuel dans un lot privatif.

Elle ajoute que l’installation, autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, ne dispense pas le copropriétaire concerné de participer aux frais d’eau froide, alors que M. Y dispense de participation aux frais d’eau froide entrant dans la catégorie PC1 le lot n°1 relatif à un local commercial du rez-de-chaussée et le lot n°3 correspondant aux toilettes à disposition du restaurant.

« À titre surabondant », elle relève qu’il n’existe aucun procès-verbal de l’assemblée générale autorisant l’installation d’un compteur d’eau individuel.

M. Y fait valoir que le restaurant dispose d’un compteur d’eau individuel depuis au moins 1989. Il souligne que, dans tous les décomptes de charges transmis au copropriétaire à compter de 2012, les répartitions ont été détaillées à plusieurs reprises par courriel, ce qui expliquait la parfaite connaissance de ses répartitions par la partie adverse qui n’a cependant émis aucune réserve à ce sujet avant 2016.

*

Il résulte de renseignements transmis par le service de l’eau et de l’assainissement de la ville de Strasbourg à M. Y, sur sa demande, que le compteur d’eau enregistrant les consommations d’eau du restaurant « Au Pont d’Anvers », exploité dans l’immeuble de la copropriété, a été posé le 11 mars 2010 et qu’il remplaçait un compteur préalablement posé le 14 mai 2001, lui-même remplaçant le compteur installé le 20 février 1989. Ce service précise que les consommations de ce compteur sont directement facturées au restaurant concerné, ce que confirment les factures produites par l’intimé, dont la première est préalable à sa désignation de syndic de la copropriété, datant du 11 juin 2012, faisant suite à un relevé du compteur du 13 avril 2012.

Il résulte de ces éléments qu’aucune faute ne peut être reprochée à M. Y, en sa qualité de syndic, s’agissant de l’installation de ce compteur, qui est très largement antérieure à sa désignation.

De plus, ainsi qu’il a été rappelé plus haut, il résulte des termes du règlement de copropriété du 16 novembre 2011, non modifié sur ce point par l’acte modificatif du 20 avril 2012, que ce n’est qu’en l’absence de compteur individuel que les consommations d’eau sont réparties entre les différents lots de copropriétés sur la base des millièmes de parties communes générales « PC1» attachés à ces derniers. Dès lors, en excluant les lots n°1 et 3, correspondant au local exploité à titre de restaurant et à ses toilettes, de la répartition des charges d’eau par tantièmes, M. Y, en sa qualité de syndic, a respecté le règlement de copropriété et il n’a donc commis aucune faute.

III – Sur la réparation des préjudices invoqués par M^me X

1°) Le préjudice matériel

Au titre de son préjudice matériel, M^me X invoque un trop versé de charges de 1 935,01 euros, de 2012 à 2017 inclus, causé par une répartition de charges contrevenant aux dispositions du règlement de copropriété et qui n’a pas été modifiée par une décision prise à l’unanimité des voix des copropriétaires.

Elle soutient que les erreurs de gestion du syndic n’ont pu être validées par l’assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2012, qui était irrégulière, aucune des résolutions prétendument adoptées n’ayant été mise au vote et les décomptes erronés du syndic n’étant pas justifiés.

M. Y conteste les préjudices matériels invoqués par M^me X, soulignant que la première assemblée générale a voté à l’unanimité des copropriétaires que les combles ne participeraient pas à la détermination des frais de chauffage, ce qui explique que les tantièmes retenus soient ceux de la deuxième esquisse. Il ajoute que les modifications ultérieures des tantièmes sont également liées à des décisions prises en assemblée générale, que M^me X n’a jamais « attaquées » et qui doivent être respectées.

Il souligne, sur son indemnité de syndic, que les deux options successivement votées étant équivalentes sur un plan comptable, M^me X n’a donc subi aucun préjudice.

*

Concernant les charges d’eau, il résulte des pièces produites par les parties que les montants réglés par M^me X, en tenant compte du calcul des charges d’eau effectué par M. Y, pour la période considérée, déduction faite de la consommation d’eau des lots n°1 et 3, ont été inférieurs à ceux qu’elle aurait dû régler en tenant compte de la répartition par tantièmes de PC1, réintégration faite de la consommation d’eau du restaurant, qui est calculée aisément à l’aide des factures d’eau produites. En effet, M^me X ne peut se prévaloir à la fois de la déduction des dépenses d’eau facturées séparément au propriétaire des lots n°1et 3, et de la prise en compte des tantièmes de PC1. Dès lors, elle ne subit aucun préjudice à ce titre.

S’agissant des charges de chauffage, il résulte des décomptes de charges versés aux débats que les consommations de fuel, auxquelles s’ajoutent les frais d’entretien de la chaudière, ramonage, etc., réclamées à M^me X, se sont élevées au total à 6 826,07 euros en prenant en compte 2 302 tantièmes, ce qui allait résulter de l’acte modificatif du 11 janvier 2017, et qu’elles n’auraient atteint que 5 728,91 euros en prenant en compte seulement 1 932 tantièmes, tel que résultant du règlement de copropriété modifié le 20 avril 2012. Il en résulte que la faute de M. Y,dans la répartition de ces charges, a causé à M^me X un préjudice matériel qui s’élève à 1 097,15 euros (6 826,07 ' 5 728,91). Le jugement déféré doit donc être infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M^me X en réparation de son préjudice matériel et M. Y sera condamné à lui régler la somme de 1 097,15 euros à ce titre.

2°) Le préjudice moral

Au titre de son préjudice moral, M^me X invoque des nuisances subies par elle-même et sa famille pendant cinq semaines, du 1^er septembre au 5 octobre 2016, du fait de l’usage intempestif d’une table de ping-pong par M. Y et ses six enfants, dans un appartement vacant du troisième étage, situé au-dessus du sien. Elle affirme qu’à ces nuisances sonores se sont ajoutées celles causées, pendant toute une nuit, par le bruit de l’écoulement de l’eau de la chasse d’eau déficiente de cet appartement.

Elle invoque également des conséquences, sur sa santé et celle de sa famille, de l’incapacité du syndic à régler des problèmes de chauffage, qui l’ont conduit à couper le chauffage de façon intempestive, malgré le froid.

Enfin, elle invoque un préjudice moral découlant du refus du syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale sa résolution tendant à faire désigner un syndic professionnel.

M. Y expose avoir eu accès à l’appartement vacant, non pas en profitant de sa qualité de syndic mais en raison de bonnes relations amicales avec ses propriétaires. Il affirme que la pratique du ping-pong dans cet appartement ne s’est déroulée qu’à deux reprises, un copropriétaire étant intervenu de manière agressive pour interrompre la partie lors de la seconde reprise. Il précise que la table de ping-pong a ensuite été installée dans sa cour privative. Par ailleurs, il estime que le problème de la chasse d’eau de l’appartement du troisième est hors sujet, concernant un lot privatif et cette installation n’ayant jamais été défectueuse.

Concernant le chauffage, M. Y fait valoir qu’en qualité de syndic, il devait tenir compte de la majorité des voix pour définir les dates de mise en marche et d’arrêt de cet équipement et, qu’en tout état de cause, pendant l’hiver 2018-2019, il n’était ni syndic, ni président du conseil syndical.

*

S’agissant des nuisances sonores invoquées, la seule attestation produite par M^me X, émanant de M. D, est insuffisante pour prouver leur fréquence et leur intensité, au vu de l’attestation de l’épouse de M. Y qui la contredit, étant observé que, par ailleurs, les allégations de M^me X sont à nuancer au vu des déclarations de différents copropriétaires selon lesquelles elle nourrissait une animosité particulière à l’égard de l’intimé. Ce comportement fautif reproché à ce titre à M. Y n’est donc pas suffisamment caractérisé.

Par ailleurs, il résulte des courriels produits par M^me X concernant les difficultés liées aux dates d’allumage et d’extinction du chauffage, durant les périodes concernées, essentiellement avril 2013, mai et octobre 2017, avril 2019, que les échanges ont concerné la plupart des copropriétaires utilisateurs du chauffage collectif, au nombre de cinq, et n’ont pas seulement eu lieu avec M. Y.

Dans les derniers échanges, d’ailleurs, qui ont eu lieu après le terme des fonctions de syndic de l’intimé, c’est visiblement le conseil syndical qui a pris l’initiative de la communication de ses propres décisions sur ce point.

En avril 2013 et en avril 2019, il a été fait référence à une décision de l’assemblée générale d’éteindre le chauffage au 15 avril, une nouvelle vague de froid au printemps 2013 ayant conduit le syndic, après consultation des copropriétaires aux avis divergents et, finalement, avec l’accord de la plupart d’entre eux et « dans un souci d’apaisement », de rallumer le chauffage le 30 avril.

Des divergences transparaissent dans les courriels échangés entre les copropriétaires, l’une d’entre eux ayant reproché la prise en compte des copropriétaires majoritaires en tantièmes.

Dans ce contexte et au vu de l’ensemble des échanges produits, aucune faute n’est caractérisée à l’encontre de M. Y pour sa gestion de ces difficultés, qui ressortent uniquement des divergences entre copropriétaires.

Enfin, aucune faute n’étant retenue à l’encontre de M. Y pour n’avoir pas soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 mars 2017 le projet de résolution de M^me X relatif au changement de syndic, le jugement déféré doit être infirmé en ce que, ayant retenu une faute de M. Y à ce titre, il a condamné ce dernier à lui verser la somme de 200 euros en réparation de son préjudice moral et la demande de M^me X en réparation de son préjudice moral doit être rejetée en sa totalité.

IV ' Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’appel de M^me X étant partiellement accueilli, le caractère abusif de la procédure qu’elle a introduite contre M. Y est démenti, ce dont il résulte que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de ce dernier pour procédure abusive.

V – Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Le jugement déféré n’étant que partiellement infirmé, il sera confirmé en ce qu’il a dit que chaque partie conserverait la charge des dépens qu’elle avait engagés en première instance et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes de M^me X n’étant que partiellement accueillies, chaque partie

conservera également la charge de ses dépens, de même que ses frais exclus des dépens engagés en appel.

Les demandes réciproques présentées en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE recevables les demandes de M^me X,

CONFIRME le jugement rendu entre les parties le 22 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Strasbourg, à l’exception des dispositions par lesquelles il a condamné M. Y à régler à M^me X la somme de 200 euros (deux cents euros) en réparation de son préjudice moral et a rejeté la totalité de la demande de cette dernière en réparation de son préjudice matériel,

Statuant à nouveau dans cette limite et ajoutant au jugement déféré,

CONDAMNE M. Y à régler à M^me X la somme de 1 097,15 euros (mille quatre-vingt-dix-sept euros et quinze centimes) en réparation de son préjudice matériel,

REJETTE la totalité de la demande de M^me X en réparation de son préjudice moral présentée contre M. Y,

CONDAMNE chaque partie à conserver la charge des dépens qu’elle a engagés en appel;

REJETTE les demandes réciproques des parties présentées en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente de chambre,