Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 9 février 2021, n° 18/04102

Autour de la décision
- Arguments
  Nouveau
- Doctrine IA
- Commentaires
  0

Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PAU
- Composition de la Cour
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur les conséquences de la résolution de la vente.
- Sur les demandes afférentes aux pénalités contractuelles et à la clause pénale...
- Sur la demande de Monsieur A à l'encontre de Monsieur et Madame X.
- Sur la demande de dommages et intérêts des époux X.
- Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure pénale...
- Dispositif

Décisions similaires
- Citées dans les mêmes commentaires
- Citant les mêmes articles de loi
- De référence sur les mêmes thèmes
- Sur les mêmes thèmes

CA Pau
Infirmation partielle 9 février 2021

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Absence de préjudice
La cour a estimé que la SARL FIMS n'a pas démontré l'existence d'un préjudice permettant l'allocation de dommages et intérêts.
Rejeté
Perte de chance
La cour a jugé que la perte de chance n'était pas démontrée, la SARL FIMS n'ayant pas produit de preuves d'autres acquéreurs potentiels.
Accepté
Enrichissement sans cause
La cour a reconnu l'enrichissement sans cause des intimés et a ordonné la restitution du montant versé.
Rejeté
Abus du droit d'agir
La cour a constaté que les intimés n'ont pas prouvé avoir subi des manœuvres frauduleuses ou des accusations diffamatoires.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Monsieur E Z et la SCI Adour Larisa ont interjeté appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Tarbes qui avait prononcé la résolution d'une vente immobilière aux torts de l'acquéreur et condamné la SCI à verser 80 000 € de dommages et intérêts à la SARL Foncière Immobilière D X. La cour d'appel a confirmé la résolution de la vente et la restitution de l'acompte de 150 000 €, mais a infirmé la décision sur les dommages et intérêts, considérant que la SARL FIMS n'avait pas prouvé l'existence d'un préjudice. Elle a également condamné in solidum les époux X à restituer 150 000 € à Monsieur E Z, en raison de l'enrichissement sans cause. La cour a donc partiellement infirmé le jugement de première instance tout en confirmant d'autres aspects.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Pau, 1re ch., 9 févr. 2021, n° 18/04102
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	18/04102
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Caroline DUCHAC, président
Avocat(s) :	Thierry SAGARDOYTHORomain GIRAL
Cabinet(s) :	SELARL SAGARDOYTHO & MARCO
Parties :	SCI ADOUR LARISA c/ SARL FONCIERE IMMOBILIERE MONDIN SALAS

Texte intégral

MARS/DD

Numéro 21/00608

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 09/02/2021

Dossier : N° RG 18/04102 – N° Portalis DBVV-V-B7C-HDZR

Nature affaire :

Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

Affaire :

E Z

[…]

B X,

C D épouse X

SARL FONCIERE IMMOBILIERE D X

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 09 Février 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 Décembre 2020, devant :

Madame DUCHAC, Président

Madame M-N, Conseiller

Madame ASSELAIN, Conseiller

assistées de Madame J, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur E Z

né le […] à

de nationalité Russe

[…]

représenté par Maître GIRAL de la SELARL BAQUE-GIRAL, avocat au barreau de TARBES

[…] prise en la personne de ses représentants légaux M. et M^me E Z

[…]

représentée par Maître GIRAL de la SELARL BAQUE-GIRAL, avocat au barreau de TARBES

INTIMES :

Monsieur B X

né le […] à Lourdes

de nationalité Française

[…]

représenté par Maître SAGARDOYTHO de la SELARL SAGARDOYTHO-MARCO, avocat au barreau de PAU

Madame C D épouse X

de nationalité Française

[…]

représentée par Maître SAGARDOYTHO de la SELARL SAGARDOYTHO-MARCO, avocat au barreau de PAU

SARL FONCIERE IMMOBILIERE D X

[…]

représentée par Maître SAGARDOYTHO de la SELARL SAGARDOYTHO-MARCO, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 06 NOVEMBRE 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES

RG numéro : 15/02001

Suivant acte authentique en date du 6 août 2014, la SARL Foncière Immobilière D X (ci-après également dénommée FIMS), ayant pour gérants M. B X et M^me C D, son épouse, a vendu à la SCI Adour Larisa dont M. E Z est le gérant, un bien immobilier consistant en un bâtiment industriel avec terrains attenants, situé sur la commune de Tarbes (65), moyennant un prix de 625 000 € payable à terme et au plus tard le 30 juin 2015, précision faite que l’acquéreur pouvait régler par fractions non inférieures à 50 000 €.

Les 5 et 14 novembre 2014, la SCI Adour Larisa a versé un acompte de 150 000 €.

Cependant, l’intégralité du prix de la vente n’a pas été réglé malgré un délai supplémentaire accordé par le vendeur expirant au 31 juillet 2015.

Par LRAR en date du 6 octobre 2015 non réclamée, le conseil de la SARL Foncière Immobilière D X a mis en demeure la SCI Adour Larisa d’avoir à payer, sous huitaine, la somme de 508 250 € correspondant au solde du prix de vente à l’indemnité contractuelle de 5% et aux pénalités de retard.

Par acte introductif du 20 novembre 2015, la SARL Foncière Immobilière D X a assigné la SARL Adour Larisa devant le tribunal de grande instance de Tarbes afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résolution de la vente intervenue le 6 août 2014 aux torts exclusifs de l’acquéreur ;

— ordonner les restitutions consécutives ;

— condamner la SCI Larisa à lui verser la somme de 151.002,07 € se décomposant comme suit :

* pénalités contractuelles : 38 000 € ;

* remboursement des frais engagés : 93 002,67 € ;

* dommages et intérêts : 20 000 € ;

— ordonner la compensation de cette créance indemnitaire avec l’acompte de 150 000 € versé par la

SCI Adour Larisa.

Par actes d’huissier délivré le 23 juin 2017, Monsieur E Z a attrait Monsieur B X et Madame C D, son épouse, devant le tribunal de grande instance de Tarbes aux fins de remboursement d’une somme de 200 000 € versée à titre personnel au mois de juin 2014, en garantie du prix de vente du bien litigieux. Il sollicitait à ce titre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la jonction avec l’instance engagée par la SARL Foncière Immobilière D X ;

— la condamnation solidaire des époux X à lui rembourser la somme de 200 000 € ;

— la condamnation des époux X à lui verser la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens.

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement contradictoire rendu le 6 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Tarbes a :

— prononcé la résolution aux torts de l’acquéreur, de la vente intervenue le 6 août 2014 entre la SARL Foncière Immobilière D X (FIMS) et la SCI Adour Larisa ;

— condamné la SARL Foncière Immobilière D X (FIMS) à restituer à la SCI Adour Larisa la somme de 150 000 € ;

— condamné la SCI Adour Larisa à payer à la SARL Foncière Immobilière D X la somme de 80 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— ordonné la compensation des créances respectives entre les parties ;

— débouté les parties de toutes demandes contraires ou plus

amples ;

— dit que chacune des parties conservera les dépens qu’elle a exposés.

Par déclaration du 27 décembre 2018, Monsieur E Z et la SCI Adour Larisa ont interjeté appel de cette décision qu’ils critiquent en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a condamné la SARL Foncière Immobilière D X à restituer à la SCI Adour Larisa la somme de 150 000 € et ordonné la compensation entre les créances respectives des parties.

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 23 août 2019, Monsieur E Z et la SCI Adour Larisa demandent d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Adour Larisa au paiement de la somme de 80 000 € à titre de dommages et intérêts au profit de la SARL Foncière Immobilière D X et débouté Monsieur Z de sa demande de remboursement de la somme de 200 000 € versée à titre de garantie.

Statuant à nouveau de ces chefs ils demandent de :

— dire et juger n’y avoir lieu à dommages et intérêts, faute par la SARL Foncière Immobilière D X d’un préjudice, voire d’une perte de chance indemnisables ; subsidiairement, réduire à de plus justes proportions le quantum des dommages et intérêts.

— Ayant constaté l’enrichissement sans cause qui en découlerait sinon pour Monsieur et Madame X, condamner solidairement, sinon in solidum, les époux X à lui restituer la somme de 200 000 € versée en garantie de l’achat du bien ;

— débouter les intimés de leur appel incident, fins, demandes et conclusions ;

— condamner solidairement, sinon in solidum, les intimés au paiement d’une indemnité de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de premier degré et d’appel.

Par conclusions déposées le 24 mai 2019, M. B X, M^me C D son épouse et la SARL Foncière Immobilier D X demandent de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente immobilière intervenue le 6 août 2014 aux torts exclusifs de l’acquéreur et débouté M. Z du surplus de ses demandes et notamment de celle tendant à leur condamnation au remboursement d’une somme de 200 000 €.

Formant appel incident, ils demandent de réformer le jugement et de condamner la SCI Adour Larisa à verser à la SARL FIMS les sommes suivantes, en réparation du préjudice subi :

' pénalité contractuelles : 71 250 € ;

' clause pénale : 23 750 € ;

' intérêts moratoires : mémoire ;

' dommages et intérêts au titre de la perte de chance : 100 000 € ;

' de condamner la SCI Adour Larisa au remboursement des taxes foncières et immobilières acquittées par la SARL FIMS du 1^er juillet 2015 au 31 décembre 2017 ;

' d’ordonner la compensation légale et partielle de cette créance indemnitaire avec l’acompte de 150 000 €, versé par la SCI Adour Larisa ;

' condamner M. Z et la SCI Adour Larisa au paiement, à chacun des époux X, d’une indemnité de 10 000 € en réparation du préjudice moral subi du fait de l’abus du droit d’agir à leur encontre (demande reconventionnelle dirigée contre eux à titre personnel) ;

' condamner M. Z au paiement d’une indemnité de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel pour lesquels il sera fait application des dispositions contenues dans l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 avril 2020, pour une fixation de l’affaire au 12 mai 2020.

L’affaire n’ayant pas pu être retenue en application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, par dépôt des dossiers, elle a été renvoyée à l’audience de plaidoirie de 8 décembre 2020.

Sur ce :

Le jugement déféré n’est plus contesté en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente du 6 août 2014 aux torts de l’acquéreur tel que cela résulte des dernières conclusions de la SCI Adour Larisa et de Monsieur E Z.

Il sera donc confirmé de ce chef et de celui de la condamnation de la SARL foncière immobilier D X à restituer à la SCI Adour Larisa l’acompte de 150 000 €.

Sur les conséquences de la résolution de la vente.

La SCI Adour Larisa et Monsieur Z font valoir que la SARL FIMS a fait le choix de demander la résolution de la vente alors qu’elle pouvait poursuivre la vente forcée de sorte qu’ elle ne peut prétendre avoir été privée d’une somme importante compte tenu du choix qu’elle a effectué.

Par ailleurs, elle conteste que la SARL FIMS ait été privée pendant 3 ans de la chance de revendre ce bien, aucune pièce ne démontrant son intention de céder le bien litigieux à un autre acquéreur.

Ils contestent ainsi tant l’existence d’un préjudice permettant l’allocation de dommages et intérêts que celle qui résulterait d’une perte de chance indemnisable.

Subsidiairement, ils demandent de réduire les dommages et intérêts à de plus justes proportions.

La SARL FIMS et Monsieur et Madame X demandent que leurs dommages et intérêts soient majorés, faisant valoir que la SARL FIMS ne pouvait réaliser le bien ni les terrains adjacents pour lesquels elle s’est acquitée des taxes foncières en 2015, 2016 et 2017 sans avoir l’usage des parcelles.

Ils font valoir un préjudice résultant d’une perte de chance qu’ils demandent, formant appel incident, de fixer à la somme de 100 000 €.

Il est constant que le transfert de propriété au profit de la SCI Adour Larisa a été réalisé le 6 août 2014 et que compte tenu de l’instance judiciaire en résolution de la vente, la SARL FIMS ne pouvait plus disposer du bien.

Par ailleurs, la résolution de la vente ayant été prononcée aux torts de l’acquéreur, en raison du fait que le prix de vente n’a pas pu être versé par la SCI Adour Larisa, la SARL FIMS n’avait aucun intérêt à poursuivre la vente forcée, la SCI Adour Larisa et Monsieur Z ne justifiant en aucune façon en cause d’appel, d’avoir été à un moment quelconque en mesure de payer le prix convenu.

La résolution de la vente entraîne la remise des parties en leur état antérieur, comme si la vente n’avait pas existé et il en résulte que les impôts fonciers restent à la charge du vendeur, quel que soit le responsable de la résolution de la vente.

Le jugement sera donc confirmé, en ce qu’il a débouté la SARL FIMS et Monsieur et Madame X de leur demande de remboursement des taxes foncières et immobilières acquittées par la SARL FIMS.

Pour que la résolution de la vente ouvre droit à des dommages et intérêts lorsqu’elle a été prononcée aux torts de l’acquéreur, le vendeur doit démontrer l’existence d’un préjudice imputable à la faute de son cocontractant.

La perte de chance doit être réelle et sérieuse.

La SARL FIMS ne produit aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, établissant qu’elle avait eu à l’époque de la vente, d’autres acquéreurs potentiels que Monsieur Z et qu’elle aurait rapidement vendu le terrain si la vente avait été amiablement résolue peu après la défaillance de l’acquéreur.

En conséquence, le jugement sera réformé en ce qu’il a alloué à la SARL FIMS une somme de 80 000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes afférentes aux pénalités contractuelles et à la clause pénale.

Le jugement sera confirmé par adoption de motifs en ce qu’il a rejeté ces demandes, les pénalités contractuelles et la clause pénale étant supposées ne pas avoir existé du fait de la résolution de la vente.

Sur la demande de Monsieur A à l’encontre de Monsieur et Madame X.

Monsieur Z fait valoir au soutien de sa demande de remboursement sur le fondement de l’enrichissement sans cause, que le paiement en espèces de 200 000 € à titre de dépôt de garantie était licite et qu’il se trouve désormais dépourvu de cause.

Monsieur et Madame X qui s’opposent à cette demande, font valoir que Monsieur Z ne justifie pas de l’origine des fonds, ni du mode de règlement et de la destination des fonds et qu’il est inconcevable que la SCI Adour Larisa, personne morale ait bénéficié d’un paiement indu de son gérant.

Ils ajoutent, que ce n’est que 3 ans après, le 23 juin 2017, que cet élément a été porté à la connaissance du notaire de l’acquéreur et qu’il n’a jamais été évoqué lors des mises en demeure délivrées courant 2015.

Monsieur B X et son épouse Madame C D ne contestent cependant pas être les auteurs de l’acte sous seing privé qu’on leur oppose, rédigé de manière manuscrite, signé par l’un et l’autre des époux et daté du 23 juin 2014, aux termes duquel ils reconnaissent avoir reçu la somme de 200 000 € de la part de Monsieur E Z à titre de dépôt de garantie.

Par ailleurs, Monsieur E Z produit le justificatif d’une déclaration de transfert de cash effectué par avion de Russie en France, le 16 juin 2014, concernant une somme de 210 000 €.

À la lecture de ces éléments, il est établi que Monsieur B X et Madame C D son épouse, ont reconnu avoir reçu quelques jours avant la vente intervenue le 6 août 2014, une somme de 200 000 € en dépôt de garantie.

Ils n’allèguent en aucune façon, que ce dépôt de garantie puisse avoir une autre cause que la vente litigieuse.

Il est constant toutefois que Monsieur E Z a commis plusieurs fautes en effectuant ce dépôt de garantie en l’absence d’avant-contrat afférent à la vente, en espèces pour un montant de 200 000 €, pour le compte de la SCI Adour Larisa et entre les mains de Monsieur et Madame X.

Dès lors, la cause du dépôt de garantie ayant disparu du fait de la résolution de la vente, il en résulte un enrichissement sans cause pour Monsieur et Madame X, peu importe que ce paiement en espèces de 200 000 € ait constitué un dessous de table ou autre chose, ce qui explique qu’il ne soit intervenu que très tardivement dans les débats, par contre, compte tenu des fautes de Monsieur E Z qui ont concouru à son appauvrissement, en application des dispositions de l’article 1303-2 du Code civil, l’indemnisation sera modérée par la cour.

En conséquence, réformant le jugement de ce chef, Monsieur B X et Madame C D, son épouse, seront condamnés in solidum à restituer la somme de 150 000 € à Monsieur E H et le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné la compensation des créances respectives entre les parties.

Sur la demande de dommages et intérêts des époux X.

Une indemnité de 10 000 € est sollicitée par chacun des époux X en réparation du préjudice moral subi du fait de l’abus du droit d’agir à leur encontre s’agissant de la demande en paiement de la

somme de 200 000 € dirigée contre eux par Monsieur Z.

Le jugement sera confirmé par adoption de motifs en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame X de cette prétention, après avoir constaté qu’ils ne démontraient pas avoir subi des man’uvres frauduleuses destinées à l’intimider ni l’accusation honteuse et attentatoire à leur honneur et à leur considération.

Sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure pénale et les dépens.

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

Il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur Z et de la SCI Adour Marisa et à celui de la SARL FIMS et de Monsieur et Madame X, demandes dont les parties seront déboutées.

La SARL FIMS, Monsieur B X et Madame C D son épouse, seront condamnés aux dépens de l’instance en appel.

Il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Sagardoytho.

Par ces motifs

La cour après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort.

Infirme le jugement entrepris ce qu’il a condamné la SCI Adour Larisa à payer à la SARL Foncière Immobilière D X la somme de 80 000 € à titre de dommages et intérêts et a, en déboutant les parties «de toutes demandes contraires ou plus amples», débouté Monsieur E Z de sa demande de remboursement du dépôt de garantie de 200 000 €.

Statuant à nouveau de ces chefs.

Déboute la SARL Foncière Immobilière D X, Monsieur B X et Madame C D, son épouse, de leur demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance.

Condamne in solidum Monsieur B X et Madame C D, son épouse à payer à Monsieur E Z la somme de 150 000 € en restitution du dépôt de garantie effectué le 23 juin 2014.

Confirme le jugement pour le surplus, et notamment en ce qu’il a, en déboutant «les parties de toutes demandes contraires ou plus amples», débouté la SARL Foncière Immobilière D X, Monsieur B X et Madame C D de leurs demandes afférentes aux taxes foncières et immobilières, aux pénalités contractuelles et à la clause pénale.

Déboute la SCI Adour Larisa et Monsieur E Z d’une part et la SARL Foncière Immobilière D X, Monsieur B X et Madame C D, son épouse d’autre part, de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Condamne la SARL Foncière Immobilière D X, Monsieur B X et Madame C D, son épouse, aux dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me M-N, par suite de l’empêchement de M^me DUCHAC, Président, et par M^me J, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise

par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, POUR LE LE PRESIDENT EMPECHE,

I J K-L M-N