SF/SH

Numéro 23/03375

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 17/10/2023

Dossier : N° RG 22/00049 – N° Portalis DBVV-V-B7G-ICTV

Nature affaire :

Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

Affaire :

[O] [L]

[B] [X] épouse [L]

C/

S.A.S. LES MAISONS FRANCE HABITAT – LES MAISONS DE ST GERMAIN

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 17 Octobre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 04 Septembre 2023, devant :

Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Madame de FRAMOND, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [O] [L]

né le 12 Janvier 1957 à [Localité 9]

de nationalité Albanaise

[Adresse 5]

[Localité 4]

Madame [B] [X] épouse [L]

née le 20 Janvier 1963 à [Localité 8]

de nationalité Albanaise

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentés et assistés de Maître BIOU, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

S.A.S. LES MAISONS FRANCE HABITAT – LES MAISONS DE ST GERMAIN agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître IRIART, avocat au barreau de PAU

assistée de Maître CACHELOU, de la SELARL DE TASSIGNY CACHELOU, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 18 NOVEMBRE 2021

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 11-20-000187

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2017, Mme [B] [X] épouse [L] a acquis un terrain à bâtir viabilisé desservi par les réseaux d’eau et d’électricité, cadastré section AC n° [Cadastre 1], sis [Adresse 6].

Le 28 novembre 2017, les époux [L] ont conclu un contrat de marché de travaux avec la SAS LES MAISONS FRANCE-HABITAT LES MAISONS DE SAINT GERMAIN (ci-après les MAISONS FRANCE-HABITAT), au terme duquel il lui était confié le gros 'uvre pour la mise hors d’eau, les travaux de maçonnerie, de charpente et de couverture moyennant un prix de 79 085 €. Ce contrat était conclu à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire et d’un prêt.

Le 17 février 2018, à la suite du dépôt par la SAS MAISONS FRANCE-HABITAT d’une demande de permis de construire, le maire de la commune de [Localité 7] a délivré un permis de construire autorisant la construction d’une maison individuelle sur la propriété des époux [L].

Par courriel du 21 juin 2018, les époux [L] ont informé la SAS du refus de l’obtention de leur prêt.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 juillet 2019, la SAS LES MAISONS FRANCE- HABITAT a adressé aux époux [L] une mise en demeure de payer la somme de 7 908,50 € au titre de l’indemnité forfaitaire évaluée à 10 % du solde du marché prévue en cas de rupture abusive du contrat.

Par courriel en date du 31 juillet 2019, les époux [L] ont contesté cette mise en demeure.

Par acte du 24 février 2021, la SAS MAISONS FRANCE HABITAT, représentée par son conseil, a assigné les époux [L] en paiement de la somme de 7 908,50 € au titre de la rupture abusive de leur contrat.

Par jugement du 18 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Pau, a :

— Débouté M. [O] [L] et Mme [B] [L] de l’intégralité de leurs

demandes.

— Dit que M. [O] [L] et Mme [B] [L] ne justifient pas des démarches nécessaires à l’obtention du prêt.

— Condamné M. [O] [L] et Mme [B] [L] à payer 7 908,50 € à la SAS LES MAISONS DE SAINT GERMAIN.

— Condamné M. [O] [L] et Mme [B] [L] à payer 1 000 € à la SAS LES MAISONS DE SAINT GERMAIN en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné M. [O] [L] et Mme [B] [L] aux dépens.

— Rejeté toutes autres demandes non satisfaites des parties

Dans sa motivation, le tribunal a considéré que c’est au bénéficiaire de la promesse de vente qu’il incombe de faire la preuve qu’il a effectivement demandé un crédit conforme aux prévisions contractuelles. Or, en l’espèce les époux [L] ne produisent pas leur demande de prêt mais seulement une lettre de la banque attestant d’un refus de prêt qui n’indique ni le montant du prêt demandé, ni ses modalités de remboursement ; ainsi, M. et Mme [L] ne justifiaient pas avoir accompli les diligences normales à l’obtention du prêt, et ne pouvaient donc utilement invoquer la non réalisation de la condition suspensive.

M. et Mme [L] ont relevé appel par déclaration du 6 janvier 2022, critiquant le jugement en ce qu’il les a déboutés de toutes leurs demandes.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 avril 2022, M. et Mme [L] appelants, demandent à la cour de :

— réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— débouter la SAS LES MAISONS FRANCE HABITAT de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SAS LES MAISONS FRANCE HABITAT aux entiers dépens et au versement à M. et Mme [L] d’une indemnité de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions,M. et Mme [L] font valoir principalement que :

— le constructeur savait que le prêt serait très probablement refusé aux époux [L] qui avaient investi une grande partie de leurs économies dans l’achat du terrain et avaient des revenus mensuels modestes, et celui-ci a néanmoins déposé très rapidement la demande de permis de construire ;

— les conditions du prêt n’étaient pas déterminantes dans la réalisation de la condition suspensive, la seule attestation du crédit agricole justifiant du refus d’un prêt pour leur projet de construction était suffisante ; ils ont bien accompli les démarches pour obtenir un crédit comme en atteste le conseiller du Crédit Agricole ;

— c’est leur fils [C] qui a, en 2019, obtenu un prêt à la consommation pour aider ses parents, avec son frère [U], dans la réalisation des travaux sur le terrain acquis, travaux réalisés progressivement, sans intervention de professionnels de la construction.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er juillet 2022, la SAS LES MAISONS FRANCE HABITAT, intimée, demande à la cour de :

— Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

— Condamner M. et Mme [L] à payer à la SAS MAISONS FRANCE HABITAT la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions la SAS LES MAISONS FRANCE HABITAT fait valoir principalement, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1304-3 du Code civil, que :

— les appelants ont nécessairement obtenu un financement pour construire leur maison contrairement à ce qu’ils affirment ;

— M. et Mme [L] s’étaient engagés à demander un prêt de 79'000 € sur une durée de 10 ans au taux de 1,56 % ;

— la maison des appelants a été construite dans un délai très bref après la rupture contractuelle démontrant un financement bancaire personnel, les seules économies ou facilités de paiement invoquées par M. et Mme [L], atteignent juste 35'000 €, insuffisants pour construire le gros 'uvre, la maçonnerie, la charpente et la couverture de l’immeuble, impliquant nécessairement qu’ils ont eu recours à un prêt, l’intimée contestant l’existence et l’emploi des crédits à la consommation du fils des appelants pour la construction de la maison de ses parents ;

— la société CCL ne vend pas seulement des matériaux de construction en gros, elle propose également la mise en relation directe avec les artisans, ce qu’elle a nécessairement fait au regard de la conformité exacte des travaux réalisés avec le permis de construire obtenu pour M. et Mme [L] par la SAS MAISONS FRANCE HABITAT sans rémunérer celle-ci ;

— le contrat signé entre les parties imposait à l’intimée de déposer la demande de permis de construire dans le mois qui suivait la signature ;

— la mauvaise foi des appelants justifie l’application de l’article 12 du marché de travaux relatifs à l’indemnité forfaitaire de résiliation évaluée à 10 % du solde du marché ou en cas de non réalisation de la construction alors que des frais d’architecte et d’études parasismiques ont été engagés.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 août 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de la SAS MAISONS FRANCE HABITAT au titre de la rupture abusive du contrat':

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, l’article 1304-3 du Code civil répute accomplie la condition suspensive dont dépend l’existence du contrat, si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, M. et Mme [L] ont signé le 24 octobre 2017 un acte sous-seing-privé d’acquisition d’un terrain à bâtir viabilisé section AC [Cadastre 1] [Adresse 6] à [Localité 7] pour le prix de 45'000 € payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique, sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire avant le 20 janvier 2018 pour la construction d’une maison à usage d’habitation d’environ 180 m² plus garage. Les acquéreurs indiquent ne pas avoir recours à un prêt pour acquérir le terrain.

Il est versé aux débats le marché de travaux conclu entre M. et Mme [L] et la SAS MAISONS FRANCE HABITAT le 28 novembre 2017 pour un montant total de 79 085€ TTC relatif aux travaux de gros 'uvre, mise hors d’eau, maçonnerie, charpente, et couverture à réaliser sur leur terrain à [Localité 7] , prévoyant expressément :

— article 4 : les travaux ne pourront débuter que lorsque le maître d’ouvrage aura fait parvenir les pièces suivantes: attestation notariée de propriété du terrain, permis de construire et autres autorisations administratives éventuelles etc.

— article 15 : conditions suspensives :

le marché est conclu sous la condition qu’il soit satisfait à toutes les formalités réglementaires préalables à la construction. En conséquence, si le permis de construire est refusé, le contrat demeure sans effet [']

— le marché est également conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts destinés à financer l’opération de construction visée aux conditions particulières.[…]

— le constructeur fournit avec les documents remis par le maître d’ouvrage, les éléments techniques nécessaires à la demande de prêt suivant :

prêt principal : 79'000 € sur 10 ans au taux bancaire du crédit de 1,56 %.

Le dossier de permis de construire a été déposé le 20 décembre 2017 et accordé le 17 février 2018. Les pièces de ce dossier, notamment les plans détaillés, ont été remplies et fournies par la SAS MAISONS FRANCE HABITAT.

Il n’est pas contesté que M. et Mme [L] n’ont pas donné suite aux contrats de travaux avec la SAS MAISONS FRANCE HABITAT, en lui adressant par simple mail du 21 juin 2018, en pièce jointe, une attestation bancaire de refus de l’obtention d’un prêt.

C’est en constatant en 2019 que les travaux étaient entrepris effectivement sur le terrain par d’autres artisans que la SAS MAISONS FRANCE HABITAT a réclamé le 24 juillet puis le 2 septembre 2019 le montant de la clause pénale de 10 % du contrat soit la somme de 7 908,50 € pour rupture abusive du contrat.

Un nouveau panneau d’affichage attestant de l’obtention de ce permis de construire avait été placé devant le terrain des époux [L] à en-tête de CCL.

M. et Mme [L] versent plusieurs attestations de membres de leur famille attestant participer eux-mêmes, petit à petit, à la construction de la maison de ceux-ci.

Ils versent également le dossier de prêt à la consommation accordé le 18 décembre 2019 par le crédit agricole à leur fils [C] [L] d’un montant de 10'000 € et du paiement de factures par celui-ci à CCL pour des matériaux destinés à la construction de la maison de ses parents.

Ils justifient également de ce que la totalité de leurs économies a permis l’acquisition du terrain avec les frais de notaire pour près de 50'000 €.

Mais précisément, n’ayant pas d’autre économie pour financer la construction de leur maison, il était prévu au marché de travaux qu’ils solliciteraient un prêt couvrant le montant total du marché, et ils s’étaient expressément engagés à faire cette demande de prêt dans le contrat signé avec la SAS MAISONS FRANCE HABITAT.

Or, pour justifier de la non réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, M. et Mme [L] verse aux débats une seule attestation, non datée, à en-tête du crédit agricole, dont la qualité du signataire n’est pas précisée, indiquant :

« Je soussigné, [P] [M], atteste avoir reçu M. et Mme [L] en novembre 2017 pour un projet de financement d’une construction. Après étude du dossier, il était émis un refus de prêt en novembre 2017 au couple [L] »;

Cette attestation est cependant totalement imprécise sur le montant du prêt et les conditions financières de remboursement sollicités, outre que l’absence de date exacte de la demande de prêt et du refus de celui-ci ne permet pas de vérifier que cette demande a été faite, de bonne foi, postérieurement à la signature du contrat avec la SAS MAISONS FRANCE HABITAT signé le 28 novembre 2017.

C’est ainsi à juste titre que le premier juge a relevé que M. et Mme [L] , au profit desquels la condition suspensive figurait dans le contrat de marchés travaux, devaient démontrer qu’ils avaient accompli toutes les diligences normales pour sa réalisation, c’est-à-dire déposer une demande de prêt effective aux conditions du marché, 79'000 € remboursables sur 10 ans au taux de 1,56 %. Or, ils ne démontrent pas que le prêt refusé en novembre 2017 par le crédit agricole portait sur ces conditions.

Il importe donc peu de savoir s’ils ont obtenu un prêt moindre auprès d’un autre organisme ou font construire leur maison avec l’aide de leurs familles et de manière étalée dans le temps.

Les conventions entre les parties doivent être exécutées de bonne foi.

L’acquisition par M. et Mme [L] de leur terrain dépendait de l’obtention d’un permis de construire, obtenu grâce aux plans détaillés et démarches effectuées par la SAS MAISONS FRANCE HABITAT qui s’est engagée sur un projet de construction, auquel manifestement M. et Mme [L] n’entendaient pas donner suite, préférant réaliser celle-ci en grande partie par eux-mêmes et avec leur famille.

L’article 12 du marché de travaux prévoit une indemnité forfaitaire évaluée à 10 % du marché en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait dû en retirer en cas de résiliation du marché par le maître d’ouvrage non justifiée par la non obtention d’un prêt selon les conditions prévues au contrat.

En l’espèce donc, M. et Mme [L] n’ayant pas accompli les diligences normales en vue de l’obtention du prêt, ont résilié le marché de leur propre choix et sont donc redevables envers la SAS MAISONS DE FRANCE HABITAT de la somme de 7 908,50 € au titre de cette indemnité forfaitaire.

Le jugement déféré sera donc confirmé.

Sur les mesures accessoires':

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une juste application.

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé sur ces dispositions.

Y ajoutant :

M. et Mme [L] devront payer à la SAS MAISONS DE FRANCE HABITAT une indemnité de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, et supporter les dépens d’appel.

La cour déboute M. et Mme [L] de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 18 novembre 2021 en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

Condamne M. [O] [L] et Mme [B] [X] épouse [L] à payer à la SAS LES MAISONS DE FRANCE HABITAT-LES MAISONS DE SAINT-GERMAIN la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette la demande de M. et Mme [L] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [O] [L] et Mme [B] [X] épouse [L] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE