CF/SH

Numéro 24/00402

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 06/02/2024

Dossier : N° RG 22/02827 – N° Portalis DBVV-V-B7G-ILBC

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

Affaire :

[R] [V]

[C] [V] épouse [E]

[H] [G]

C/

SAS PERRET – [U] – GARAT GOGUET – BOMASSI – GOERGEN

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 06 Février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 05 Décembre 2023, devant :

Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du Code de procédure civile

Madame BLANCHARD, Conseillère

Monsieur SERNY, Conseiller

assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

En présence Madame BONVALLAT, greffière stagiaire

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [R] [V]

née le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 22] (Cuba)

de nationalité Américaine

[Adresse 13]

[Localité 15]

Madame [C] [V] épouse [E]

née le [Date naissance 9] 1980 à [Localité 24] ((92))

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 15]

Monsieur [H] [G]

né le [Date naissance 10] 1985 à [Localité 23] (Etats-Unis)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 14]

Représentés par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

assistés de Maître HOURCADE, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

SAS PERRET – [U] – GARAT GOGUET – BOMASSI – GOERGEN (anciennement SCP GOGUET – PERRET – ERTAURAN – [U]) agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 16]

Représentée par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU

assistée de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 05 SEPTEMBRE 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 20/00064

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er juin 2013, Monsieur [D] [V], de nationalité américaine, a fait donation en toute propriété d’une villa, sise à [Localité 15], [Adresse 13] et [Adresse 5], connue sous le nom de " [Adresse 25] " au profit :

— de Madame [R] [V], sa fille,

— de Madame [C] [V], épouse [E], sa petite-fille venant par représentation de son père [D] [T] [V], prédécédé,

— de Monsieur [H] [Y] [D] [G], son petit-fils venant par représentation de sa mère prédécédée, Madame [A] [Z] [V].

Aux termes de cette donation, il a été constitué une masse des biens donnés et à partager :

— l’article 1 comprenant la propriété bâtie "[Adresse 25] " : maison d’habitation ainsi que le terrain en nature de cour et jardin d’agrément, cadastrés section BE numéros [Cadastre 6] (373 m²) et [Cadastre 8] (1742 m²), pour une contenance totale de 2115 m² ;

— et l’article 2 consistant en une parcelle de terrain non bâtie et à vocation de terrain à bâtir, figurant au cadastre section BE n°[Cadastre 7] (400 m²) à [Localité 15].

Au titre des attributions, chacun des trois héritiers de Monsieur [D] [V] a reçu une quote-part indivise dans l’article 1 ci-dessus désigné, alors que la parcelle de terrain constituant l’article 2 a été attribuée en toute propriété à Madame [R] [V] seule.

C’est sur ce terrain qu’elle a fait édifier la maison d’habitation, objet du litige.

Par acte du 8 août 2013, Madame [R] [V] a fait donation à son fils [B] [T] [N] [V] de la nue-propriété du terrain ci-dessus désigné (article 2), cadastré section BE n°[Cadastre 7], en sorte que ce terrain est, à ce jour, détenu, pour l’usufruit, par Madame [R] [V], et, pour la nue-propriété, par son fils, [B] [T] [N] [V].

Par actes du 1er juin 2013, Madame [R] [V], Madame [C] [V] épouse [E] et Monsieur [H] [G] ont vendu :

1) au profit de la SCI Aitza Eder, un terrain à bâtir détaché de la propriété " [Adresse 25] ", cadastré section BE n°[Cadastre 8] (1742 m²). Ce terrain a constitué l’assiette d’une promotion immobilière.

Le prix de vente de ce terrain à bâtir était de 1.300.000,00 € payé ainsi :

— À concurrence de 770. 000.00 € par compensation :

— au profit de Madame [C] [V], épouse [E], une maison d’habitation à concurrence de 450.000.00 € située à [Localité 15] route départementale n° 307 cadastrée CM n°[Cadastre 18] (6a88ca)

— au profit de Monsieur [H] [G] divers lots 169, 190 et 225 situés à [Localité 15] route départementale n° 307 cadastrée CM n° [Cadastre 11],[Cadastre 12],[Cadastre 17], [Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 21] à concurrence de 320.000€ les dites ventes intervenues suivant actes de Maître [I].

— Quant au surplus du prix (soit 530,000.00 €), il a été payé comptant aux termes de l’acte qui en contient quittance.

2) au profit de la SA Financière [M] – SO. Fl. BA. et de la SARL Belle Pierre, à concurrence de la moitié chacune, la propriété bâtie "[Adresse 25] " alors cadastrée, après établissement d’un document d’arpentage, section BE n°[Cadastre 6] (373 m²), avec un différé de jouissance de six mois à compter du jour de la livraison et de la prise de possession de l’immeuble que l’acquéreur s’est engagé par ailleurs à faire construire à Madame [R] [V] sur la parcelle de terrain lui appartenant à [Localité 15] , cadastrée section BE n°[Cadastre 7] identifiée lot B , et en tout état de cause d’ici le 1er mai 2017 au plus tard, pour le prix de 120.000 € le jour de l’acte et 1.080.000 € le jour de la livraison et de la prise de possession de l’immeuble, au plus tard le 1er mai 2017, que l’acquéreur (la SA Financière [M] – SO. Fl. BA. et de la SARL Belle Pierre) s’engage à faire construire au profit de Madame [R] [V] sur le terrain cadastré section BE n°[Cadastre 7] à [Localité 15] ; le prix de 1.080.00 € était alors réparti à hauteur de 304.080 € pour Madame [R] [V], 447.960 € pour Madame [C] [E] et 447.960 € pour Monsieur [J].

Dans le cadre des opérations rappelées ci-dessus, si [H] [G] et [C] [V], épouse [E], ont bénéficié d’une dation en paiement, Madame [R] [V] et son fils [B] avaient, quant à eux, fait le choix de faire construire une maison sur la parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 7].

En résumé, les lots ont été répartis ainsi qu’il suit :

— le lot A vendu aux sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE (dont le gérant est Monsieur [M]) sur lequel est édifiée la villa [Adresse 25] ;

— le lot B attribué à Madame [R] [V] et sur lequel les sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE devaient faire construire une maison d’habitation ;

— le lot C vendu à la SCI AITZA EDER (dont le gérant est Monsieur [M]) sur lequel allait être édifié un immeuble collectif de standing.

Des difficultés sont survenues dans la construction de la villa au profit de Madame [R] [V] laquelle a sollicité une expertise devant le juge des référés. Parallèlement, les sociétés Sophiba et Belle Pierre ont sollicité l’expulsion de Madame [R] [V] de la villa [Adresse 25], celle-ci n’ayant pas quitté les lieux après le 1er mai 2017.

Par jugement mixte du 9 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Bayonne a ordonné l’expulsion de Madame [R] [V] de la villa [Adresse 25], a condamné les consorts [V] a payé à payer à la Sofiba et la société Belle Pierre la somme de 2.580 €, a débouté les sociétés de leur demande en dommages-intérêts et avant dire droit a ordonné une expertise sur les désordres et les retards de la maison d’habitation édifiée par les sociétés sur le terrain BE n° [Cadastre 7] à [Localité 15] [Adresse 5]. Ce jugement a fait l’objet d’un appel.

Après des procédures pour mettre en oeuvre l’expulsion de Madame [R] [V], le 19 juillet 2019, celle-ci a emménagé dans la maison litigieuse inachevée, objet d’une expertise judiciaire en cours.

Par acte d’huissier du 26 décembre 2019, Madame [R] [V], Madame [C] [E], née [V], et Monsieur [H] [G] ont assigné la SCP GOGUET-PERRET- ERTAURAN-[U] (aujourd’hui dénommée SAS PERRET-[U]-GARAT GOGUET – BOMASSI – GOERGEN) et la SARL E.CO.BAM aux fins de voir le Tribunal, au visa des articles 377 du Code de procédure civile, aux fins de voir :

Avant dire droit :

— Ordonner le sursis à statuer dans l’attente des décisions que rendra la Cour d’appel de PAU tant dans le cadre de l’appel tant du Jugement prononcé par le Tribunal de grande instance de Bayonne du 9 juillet 2018 que dans le cadre du Jugement prononcé par le Juge de l’exécution près le Tribunal de grande instance de Bayonne du 9 mai 2019,

En tout état de cause :

— Déclarer recevable et bien-fondé la mise en cause de l’étude notariale, la SCP GOGUET-PERRET-ERTAURAN-[U], Notaires associés, SCP au capital de 82 322,47 €, immatriculée sous le numéro B 341884393 du registre du commerce et des sociétés de Bayonne et ayant son siège, [Adresse 2],

En conséquence :

— Condamner la SCP GOGUET-PERRET-ERTAURAN-[U], Notaires associés à relever indemne de toutes condamnations tant en principal intérêts frais articles 700 et dépens dont feraient l’objet les consorts [V] [G] tant au titre des décisions prononcées que celles à venir, et à relever indemne de toutes condamnations les consorts [V] telles qu’elles pourraient résulter d’une condamnation intervenant à l’issue du rapport d’expertise, de toute condamnation qui pourraient être prononcée par tous tribunaux, Cour d’appel et toute juridiction de quelque nature que ce soit à l’encontre des consorts [V] en lien avec le contrat de cession préparé par la SCP GOGUET-PERRET-ERTAURAN-[U], Notaires et signé entre les parties le 1er juin 2013.

En outre :

— Condamner la SCP GOGUET-PERRET-ERTAURAN-[U], Notaires associés à payer à chacun des demandeurs la somme de 50 000 € (cinquante mille euros) à titre de dommages et intérêts,

— Condamner Ia SCP GOGUET-PERRET-ERTAURAN-[U], Notaires associés à payer à chacun des consorts [V]-[G] la somme de 10 000 € (dix mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution,

— Condamner sous la même solidarité Ia SCP GOGUET-PERRET-ERTAURANPAOLI, Notaires associés et a la société E.CO.BAM aux entiers dépens.

Entre-temps, l’appel du jugement du 9 juillet 2018 a donné suite à un arrêt de la cour d’appel de Pau du 6 octobre 2020 lequel a infirmé en totalité cette décision et est entré en voie de condamnation à l’encontre des consorts [V] [G] en les condamnant à payer conjointement eaux sociétés Sofiba et Belle Pierre la somme de 200.000 € à titre principal et en disant n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et en ordonnant la condamnation des consorts [V] aux entiers dépens et en déboutant les sociétés Sofiba et Belle Pierre de leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive.

Suivant jugement réputé contradictoire du 5 septembre 2022 (RG n°20/00064), le tribunal a :

— Dit n’y avoir lieu à prononcer un sursis à statuer.

— Débouté Madame [R] [V], Madame [C] [E] née [V], et Monsieur [H] [G] de l’ensemble de leurs demandes.

— Condamné Madame [R] [V], Madame [C] [E] née [V], et Monsieur [H] [G] à payer à la SCP PERRET – [U] – GARAT-GOGUET – BOMASSI – GOERGEN la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné Madame [R] [V], Madame [C] [E] née [V], et Monsieur [H] [G] aux dépens dont distraction au profit de Maître Luc MENDIHARAT en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

— Rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Les motifs du tribunal sont les suivants :

— en application de l’article 1240 du code civil, les notaires engagent leur responsabilité pour non-respect de leurs obligations professionnelles lesquelles sont notamment : l’obligation, avant de dresser des actes, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes qu’ils authentifient, l’obligation d’éclairer leurs clients sur les conséquences de l’acte, de leur fournir toutes informations permettant d’expliquer la nature et la portée de leur engagement, l’obligation de se conduire en notaire avisé et en juriste compétent et méfiant.

— la clause querellée obligeant Madame [V] à libérer la villa au plus tard le 1er mai 2017, était parfaitement explicite, et comme l’a relevé la cour d’appel de Pau dans l’arrêt du 6 octobre 2020, qui a déclaré que l’indivision était clairement informée par l’acte notarié de 2013 que le délai expirant le 1er mai 2017 était un délai de rigueur justifié par l’intangibilité du délai de cinq ans imparti à ses acquéreurs pour revendre les constructions à édifier sur le terrain qu’ils achetaient ; cette clause était de nature à éclairer Madame [V] sur la portée de son engagement ;

— la rédaction de cette clause permettait d’assurer l’utilité et l’efficacité juridique de l’acte puisqu’elle prévoyait pour Madame [V] un délai suffisant pour libérer les lieux et une date butoir au 1er mai 2017 permettant la réalisation du programme immobilier par les sociétés Sofiba et Belle Pierre dans les temps impartis, sans s’exposer à des risques fiscaux ; cette clause garantissait ainsi les droits et intérêts de l’ensemble des parties à l’acte ;

— le notaire n’a pas commis de faute en ne prévoyant pas une clause de libération des lieux soumise à la condition de la livraison effective de la villa à construire par les sociétés Sofiba et Belle Pierre sans donner de date limite ; en effet, une clause ainsi rédigée aurait eu pour effet de créer une insécurité juridique pour les parties, qui pour les co-indivisaires n’étaient pas assurés de percevoir leur quote-part de la transaction immobilière à date certaine et pour les acquéreurs de réaliser le programme immobilier dans les délais légaux impartis pour bénéficier d’avantages fiscaux ;

— il ne peut être reproché à Maître [U] de ne pas avoir exigé ou vérifié si Madame [V] avait conclu avec Monsieur [M], la SCI Aitza Eder ou tout autre entrepreneur un contrat de construction de maison individuelle, puisque l’établissement d’un contrat de construction de maison individuelle, d’un contrat de maîtrise d’oeuvre ou d’un contrat d’entreprise par lot ne requérait pas la signature d’un acte authentique et donc l’intervention de Maître [U] et son contrôle ;

— c’est à tort que les consorts [V] affirment que la loi imposait à Madame [V] de souscrire un contrat de construction de maison individuelle et que le notaire avait l’obligation de lui faire souscrire ;

— en revanche, Maître [U] a rempli son obligation de conseil puisque par courriel, il a informé les consorts [V] qu’il n’avait pas à intervenir mais qu’il avait demandé à Monsieur [M] de prévoir l’établissement d’un contrat de construction de maison individuelle.

Par déclaration d’appel en date du 18 octobre 2022, Madame [R] [V], Madame [C] [E] née [V] et Monsieur [H] [G] ont interjeté appel à l’encontre de l’intégralité des dispositions du jugement rendu.

Aux termes des dernières conclusions du 30 mars 2023, Madame [R] [V], Madame [C] [E] née [V] et Monsieur [H] [G], appelants, entendent voir la cour:

Vu le Décret n° 45-017 du 19 décembre 1945 portant règlement d’administration publique pour l’application du statut du notariat

Vu les Décrets n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatifs aux actes établis par les notaires parus au JO du 3 décembre 1971

Vu les Décrets n° 2005-973 du 10 août 2005 modifiant le Décret 71-9401 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires parus au JO 11.08.2005

Vu le Décret n° 2016-661 du 20.05.2016 relatif aux Officiers Publics et Ministériels

Vu les jurisprudences citées

Vu le Code de la Consommation article L 312-10

Vu l’appel interjeté le 18 octobre 2022 à l’encontre du Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bayonne le 5 septembre 2022

Infirmer en toutes ses dispositions le Jugement prononcé par le Tribunal Judiciaire de Bayonne le 5 septembre 2022.

En conséquence :

Faire droit aux demandes des consorts [V] [G].

A titre principal :

Déclarer recevable et bien fondée la mise en cause de société PERRET [U] GARAT GOGUET BOMASSI GOERGUEN anciennement GOGUET-PERRET- ERTAURAN-[U], notaires associés, SAS au capital de 82 322,47 € immatriculée sous le numéro B 341 884 393 du registre du commerce et des sociétés de BAYONNE et ayant son siège, [Adresse 2]

En conséquence,

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

Condamner la société PERRET [U] GARAT GOGUET BOMASSI GOERGUEN anciennement GOGUET-PERRET-ERTAURAN-[U] Notaires associés à payer en réparation du préjudice subi aux consorts [V] [G], la somme principale de 200 000,00 € (deux cents mille euros), outre les intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Condamner la SAS PERRET- [U] – GARAT GOGUET ' BOMASSI ' GOERGEN, société PERRET [U] GARAT GOGUET BOMASSI GOERGUEN anciennement GOGUET-PERRET-ERTAURAN-[U] notaires associés à payer à chacun des demandeurs la somme de 50 000,00 € (cinquante mille euros) à titre de dommages et intérêts,

Condamner la SAS PERRET- [U] – GARAT GOGUET ' BOMASSI ' GOERGEN, société PERRET [U] GARAT GOGUET BOMASSI GOERGUEN anciennement GOGUET-PERRET-ERTAURAN-[U] notaires associés à payer à chacun des consorts [V]-[G] la somme de 10 000,00 € (dix mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société PERRET [U] GARAT GOGUET BOMASSI GOERGUEN anciennement GOGUET-PERRET-ERTAURAN-[U], notaires associés aux entiers dépens tant de première instance que d’appel sur le fondement de l’article 699 et suivant du code de procédure civile.

Les moyens des consorts [V] sont les suivants :

— Madame [R] [V] aurait dû contractuellement bénéficier d’une maison neuve dans le délai de quatre ans à compter de la signature du contrat de vente du 1er juin 2013 soit avant le 31 mai 2017,

— les deux sociétés ont privilégié le sort de leur construction immédiate et rentable sur le lot C, au détriment de la construction de la maison due à Madame [V] sur le lot A ; il n’existait aucun risque pour eux d’une clause qui aurait entraîner pour les acquéreurs de construire pour le compte de Madame [V] une maison d’habitation dans les délais fixés par le notaire ;

— le délai de quatre ans a été fixé arbitrairement par le notaire et non en fonction d’une obligation fiscale eu égard au courriel du notaire du 12 avril 2013 (pièce 65); le notaire aurait pu tout aussi bien et aurait dû nécessairement modifier la clause de libération de la villa [Adresse 25] par la remise des clefs de la villa que les acquéreurs s’étaient engagés à construire pour Madame [R] [V] ;

— la clause telle qu’elle a été rédigée a créé un déséquilibre juridique immédiat et une insécurité juridique subie par les seuls vendeurs et en l’espèce Madame [R] [V] ; Madame [V] devait libérer au plus tard le 1er mai 2017 alors que l’acquéreur qui devait régler le solde du prix soit 1.080.000 € le jour de la livraison de l’immeuble et en tout état de cause le 1er mai 2017 ne le fera pas ; les clauses ont été faites dans l’intérêt exclusif des acquéreurs et Madame [V] n’a pu opposer l’inexécution de l’acquéreur ;

— la condition de faire construire une villa pour le compte de Madame [V] est bien entrée dans le champ contractuel et l’étude notariale ne peut prévoir le contraire ;

— par le courrier en pièce 65, le notaire donne toutes les garanties au vendeur de ce que la construction qui allait être réalisée par l’acquéreur pour le compte de Madame [R] [V] le sera dans un délai maximum de quatre ans fixé arbitrairement avec des garanties hypothécaires qui ne seront pas données et avec un contrat de construction de maison individuelle dont le notaire écrit qu’il allait le demander au vendeur et ce avant la réalisation de l’acte de vente du 1er juin 2013 ;

— si la clause avait été conclue différemment, aucune clause potestative au détriment des deux autres co-indivisaires n’aurait été caractérisée et il aurait dû être prévu par le notaire que si les sociétés acquéreurs ne réalisaient pas ce bien immobilier au profit de Madame [R] [V] dans les délais expirant le 1er mai 2017 Madame [R] [V] pouvait par l’exception non adimpleti contractus et donc l’inexécution des sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE conserver l’usage et la jouissance de l’immeuble [Adresse 25] sans risque de condamnation et ce jusqu’à la remise de l’immeuble promis avec l’obligation de paiement du solde du prix par les acquéreurs aux vendeurs ; par ailleurs, les co-indivisaires ont été également victimes de la clause litigieuse puisqu’ils n’ont perçu le prix de vente qu’en 2019 ;

— L’efficacité de l’acte se trouve atteinte puisqu’il faut rappeler que le notaire est tenu de faire en sorte que l’opération pour laquelle il est requis d’intervenir, produise les résultats qu’il est normal d’en attendre ; le résultat normal pour les consorts [V] [G] au travers de la vente de la villa [Adresse 25] était :

1° D’obtenir le paiement du prix dans les délais prévus,

2° D’obtenir la remise des biens venant en dation à paiement soit pour Madame [C] [V] une maison déjà construite, pour Monsieur [G] un appartement déjà construit et pour Madame [R] [V] une maison à construire ;

— à partir du moment où le Tribunal a retenu que le notaire avait indiqué préalablement à la signature de cet acte la nécessité de disposer d’un contrat de construction de maison individuelle qu’il allait lui-même demander au promoteur, il appartenait alors au Notaire de vérifier l’existence de ce contrat préalablement à la signature de l’acte le 1er juin 2013 et à défaut de contrat d’attirer l’attention de Madame [R] [V] sur ce point et de la conseiller de ne pas signer dans de telles conditions ce qui n’a pas été fait ; il n’est pas reproché à Maître [U] de ne pas avoir rédigé un contrat de maison individuelle – qui n’a pas à être fait par devant notaire – mais de ne pas avoir exigé la production de ce document au moment de l’engagement des parties et alors même que le notaire avait indiqué dans le cadre de son mail d’avril 2013 adressé aux consorts [V] ;

— il a échappé au tribunal que l’obligation d’établir un contrat de construction de maison individuelle était d’ordre public en application de la loi du 19 décembre 1990 ; l’obligation de conseil du notaire était renforcée à ce titre ; en l’absence d’un tel contrat, cela a été préjudiciable à Madame [V] qui ne bénéficiait pas de délai de livraison, de mesures et de plans d’exécution et des conditions de la construction ;

— le refus de Monsieur [M] de souscrire le contrat de construction de maison individuelle qui ne prévoirait donc plus les garanties souhaitées aurait dû être porté à la connaissance de Madame [R] [V] ce qui aurait évité toute cette hérésie judiciaire supportée uniquement par les consorts [V] dans ce dossier ;

— il ne peut être prétendu que Madame [V] s’est occupé de la construction alors que le permis de construire a été déposé par la SCI Aitza Eider, et c’est la SCI qui a rédigé le contrat avec les données techniques et qui a procédé aux démarches et au paiement des travaux ;

— Madame [V] était prête à quitter les lieux de la villa [Adresse 25] mais en a été empêchée par l’inachèvement de sa propre maison ;

— Le préjudice subi par les consorts [V] n’est pas le retard de la livraison ni les malfaçons de l’immeuble mais bien le fait que Madame [V] n’ait pu disposer du bien au moment où la date de libération des lieux de [Adresse 25] s’imposait c’est-à-dire le 1er mai 2017 et qu’elle ait été condamné de ce fait à payer la somme de deux cent mille euros.

— il appartenait à l’étude notariale soit d’exiger la rédaction d’un contrat de construction de maison individuelle et de refuser de passer l’acte en cas d’absence ; soit de porter une clause protégeant Madame [V] dans l’hypothèse où le bien n’aurait pas été construit dans les délais contractuels prévus et n’obligeant pas Madame [V] à exécuter son obligation (libérer [Adresse 25]) sans que les acquéreurs n’exécutent la leur (construire une maison au profit de Madame [V]) et il existe donc bien un lien de causalité entre la faute du notaire et le dommage subi par Madame [V].

Par conclusions déposées le 2 février 2023, la SAS Perret [U] Garat-Goguet Bomassi Goergen, intimée, entend voir la cour :

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a débouté Madame [R] [V], Madame [C] [E], née [V], et Monsieur [H] [G] de leur action en responsabilité à l’encontre de la SAS PERRET- [U] – GARAT-GOGUET ' BOMASSI -GOERGEN et les a condamnés au paiement d’une somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger Madame [R] [V], Madame [C] [E], née [V], et Monsieur [H] [G] mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SAS PERRET- [U] – GARAT GOGUET ' BOMASSI ' GOERGEN (anciennement SCP GOGUET-PERRET- ERTAURAN-[U]).

Les en débouter.

Les condamner au paiement d’une somme complémentaire de 8 000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour et ce par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Et condamner les appelants en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de Maître François Piault.

Les moyens de la SAS Perret [U] Garat-Goguet Bomassi Goergen sont les suivants :

— il n’était pas envisageable, pour Maître [X] [U], de laisser Madame [C] [V], épouse [E], et Monsieur [H] [G], sans la certitude d’un terme précis face aux éventuels atermoiements de Madame [R] [V] dans l’hypothèse où celle-ci n’aurait pas entrepris les opérations de construction dans des délais raisonnables, ou dans l’hypothèse, également, où elle aurait contesté la qualité de la construction réalisée (voire les simples finitions), différant ainsi, sans date ultime et à son gré, sa libération de la propriété « [Adresse 25] », et donc le paiement du prix qui y était directement lié, à peine de reproche d’une condition potestative ;

— les délais consentis étaient, par ailleurs, plus que raisonnables puisque l’acte de vente est en date du 1er juin 2013 alors que la date ultime de libération des lieux (et donc du paiement du surplus du prix) avait été fixée, d’un commun accord entre les parties au 1er mai 2017, soit près de quatre ans après ;

— l’acquéreur avait acquis le bien sous le régime fiscal des marchands de biens et qu’il s’était engagé, selon les dispositions du Code général des impôts régissant la matière, à revendre le bien dans un délai maximum de cinq ans à compter du 1er juin 2013 ;

— Madame [R] [V], qui refusait de comprendre qu’elle devait « en tout état de cause» libérer la maison [Adresse 25] au plus tard le 1 er mai 2017, n’a pas non plus compris les termes du jugement du Tribunal de Grande Instance de Bayonne du 9 juillet 2018 ordonnant son expulsion et qu’elle a néanmoins tenté, par voie de justice, d’obtenir la libération des fonds alors qu’elle se maintenait abusivement dans les lieux ;

— c’est à titre purement informatif que Maître [X] [U] indiquait qu’il avait suggéré à M. [M] de prévoir la signature d’un tel contrat ;

— il appartenait à Madame [V] d’obtenir la signature du contrat de construction de maison individuelle dont le notaire lui avait parlé, sans que le notaire y soit partie, ou de faire signer des contrats lot par lot ;

— Madame [V] a recouru à des contrats parfaitement légaux qu’elle a elle-même signés,

— l’absence de signature d’un contrat de construction de maison individuelle n’a eu aucune influence sur les désordres invoqués par Madame [V] ;

— les dations en paiement des autres co-indivisaires ont été réalisés et il ne peut être soutenu le respect de l’obligation de conseil dans un cas et son absence dans l’autre ;

— si une faute était retenue, le préjudice n’est pas actuel ni certain ; les consorts [V] ont sollicité une indemnité judiciaire pour la réparation des désordres sans aucun lien de causalité avec le notaire ;

— l’étude notariale a apporté aux consorts [V] un bénéfice financier par la division en lots de la propriété ;

— Madame [V] ne peut reprocher au notaire une construction défectueuse et elle doit se retourner contre les marchands de biens ;

— la somme que les consorts [V] ont dû payer en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Pau du 6 octobre 2020 résulte du retard qui leur est imputable, Madame [V] n’ayant pas signé les marchés de travaux à la date du 29 mars 2016, et alors que la date du 1er mai 2017 était un délai butoir pour des raisons fiscales ; la poursuite de l’occupation au-delà du 1er mai 2017 n’est donc pas justifiée par une exception d’inexécution pouvant être opposée aux sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE à un prétendu défaut de délivrance de l’immeuble puisque ces sociétés, n’ayant pas la qualité de constructeurs, n’avaient précisément pas à le livrer mais seulement à le financer ;

— la construction d’une maison individuelle par Madame [R] [V] et son fils [B], sur leur terrain, n’est, en aucune manière, entrée dans le champ contractuel au stade de la vente de la propriété « [Adresse 25] » par les consorts [V] au profit de la SO.FI.BA. et de la société BELLE PIERRE et les approximations juridiques invoquées par la cour portaient sur un acte sous seing privé du 30 mai 2013 sur le coût des travaux de construction de la maison d’habitation HT ou TTC.

Par conclusions du 11 juillet 2023, Monsieur le procureur général a demandé à la cour d’appliquer sa jurisprudence habituelle sur les obligations des notaires.

Vu l’ordonnance de clôture du 3 novembre 2023.

MOTIFS

La responsabilité du notaire Maître [X] [U] est recherchée sur le fondement délictuel qui exige une faute prouvée, un préjudice et un lien de causalité.

Le notaire doit assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il reçoit. Il est soumis à une obligation d’information et de conseil envers son client et doit procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes qu’il dresse. Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours.

Il convient de rappeler que la clause à l’origine du litige est libellée dans les termes suivants dans l’acte du 1er juin 2013 :

Il (l’acquéreur) aura la jouissance dans un délai de six mois à compter du jour de la livraison et de la prise de possession de l’immeuble que l’acquéreur s’est engagé par ailleurs à faire construire à mademoiselle [R] [V] sur la parcelle de terrain lui appartenant à [Localité 15], cadastrée section BE n°[Cadastre 7] identifiée lot B sur le plan ci-joint , et en tout état de cause d’ici le 1er mai 2017 au plus tard, cette dernière s’en réservant la jouissance gratuite jusqu’à cette date…. celle-ci s’oblige à le rendre libre pour ladite date de toute location, occupation de personne ou objet, réquisition ou préavis de réquisition. Etant expressément convenu qu’au cas où la partie du bien ne serait pas libre à la date sus visée, le vendeur s’oblige à régler à l’acquéreur qui accepte une indemnité forfaitaire de 200 € par jour de retard , à titre de clause pénale, sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai et sans préjudice du droit de l’acquéreur de poursuivre la libération des lieux.

À cela sur le paiement du prix total de 1.200.000 €, il était prévu le paiement comptant de 120.000 € le jour de l’acte et 1.080.000 € le jour de la livraison et de la prise de possession de l’immeuble, au plus tard le 1er mai 2017, que l’acquéreur (la SA Financière [M] – SO. Fl. BA. et la SARL Belle Pierre) s’engage à faire construire au profit de Madame [R] [V] sur le terrain cadastré section BE n°[Cadastre 7] à [Localité 15] ; le prix de 1.080.00 € était alors réparti à hauteur de 304.080 € pour Madame [R] [V], 447.960 € pour Madame [C] [E] et 447.960 € pour Monsieur [J].

Il convient de relever que par arrêt du 6 octobre 2020, la cour d’appel de Pau, a constaté que l’indivision( [V] [G]) était clairement informée par l’acte notarié de 2013 que le délai expirant le 1er mai 2017 était un délai de rigueur justifié par l’intangibilité du délai de cinq ans imparti à ses acquéreurs pour revendre les constructions à édifier sur le terrain qu’ils achetaient.. Que l’indivision ne pouvait se méprendre sur la portée de ses engagements et il lui appartenait de passer elle-même les marchés de travaux et de maîtrise d’oeuvre avec les cocontractants de son choix ; que les sociétés SOFIBA et Belle Pierre n’avaient pas la qualité de constructeurs et qu’elles n’avaient pas à livrer l’immeuble mais à le financer.

Par arrêt de la cour de cassation du 16 mars 2022, la cour de cassation a confirmé l’analyse sur ce point par la réponse suivante : 'Par une appréciation souveraine, exclusive de dénaturation, rendue nécessaire par l’ambiguïté des termes des conventions conclues par les parties, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes et abstraction faite de motifs surabondants, a retenu que les sociétés Sofiba et Belle Pierre n’avaient pas la qualité de constructeur mais qu’elles devaient seulement financer l’immeuble que Mme [R] [V] devait faire construire en sa qualité de maître de l’ouvrage, de sorte que les consorts [V]-[G] ne pouvaient pas leur opposer une exception d’inexécution qui résulterait du manquement de ces sociétés à leur engagement'.

Ainsi, la cour de cassation a qualifié d’ambiguës les conventions passées entre les parties. Celles-ci ont donc dû être interprétées par le juge du fond et la cour de cassation a indiqué que cela avait été effectué sans dénaturation.

Le notaire devait porter à la connaissance des signataires de l’acte tout ce qui pourrait venir par la suite en perturber une juste exécution. Or, en l’espèce, la juridiction

suprême a relevé que les actes étaient sources d’interprétation. S’il n’y avait pas de difficulté sur l’obligation de Madame [V] de quitter la villa [Adresse 25] à la date du 1er mai 2017, en revanche, il existait une ambiguïté sur l’obligation de la société SOFIBA et de la société Belle Pierre sur la construction de la maison d’habitation devant être livrée à Madame [V].

Dans les faits, la qualité de maître d’ouvrage de Madame [V] prévue entre les parties n’a pas été effective puisque le maître d’ouvrage a été la SCI Aitza Eder, promoteur au nom de qui a été établi le permis de construire, et mentionné comme tel sur les compte-rendus de chantier tout au long de la construction de l’immeuble destiné à Madame [V]. Il y a lieu d’ajouter que les deux gérants-associés de la SCI Aitza Eder sont les SA SOFIBA et la SARL Belle Pierre et que la SCI Aitza Eder, acquéreur du lot A à proximité du lot B, par un autre acte du même jour, auprès de la même indivision, a fait débuter la construction d’un immeuble collectif avant celle de l’immeuble réservé à Madame [V].

Par courriel dont il n’est pas contesté qu’il a été adressé le 12 avril 2013, soit avant l’acte du 1er juin 2013, par l’étude notariale à un membre de l’indivision [V], le notaire a expliqué qu’il lui adressait le projet de l’acte de vente ; qu’il y avait prévu arbitrairement une livraison de la future villa et donc la libération de la villa [Adresse 25] dans un délai maximum de quatre ans, qui pourra bien sûr être modifié en accord entre les parties. Il a ajouté qu’il a 'demandé à Monsieur [M] (gérant de la SCI Aitza Eder, de la société SOFIBA et de la société Belle Pierre) de prévoir l’établissement d’un contrat de construction de maison individuelle à souscrire avec votre tante (Madame [R] [V]) qui prévoira toutes les garanties souhaitées.

Il est constant que l’étude notariale n’avait pas à intervenir dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle qu’elle n’avait pas à établir d’autant que le notaire dans le même courriel avait indiqué que 'en ce qui concerne les arrangements intervenus ou à intervenir avec Monsieur [M] dans le cadre de la construction de la villa… ils doivent faire l’objet de documents à régulariser directement à Monsieur [M] et les intéressés'. Par ailleurs, il n’avait pas à imposer un contrat de construction de maison individuelle et Madame [V] ne démontre pas l’existence d’un grief sur le défaut de réalisation d’un tel contrat.

Cependant, dès lors que le notaire avait évoqué des documents à établir, il lui appartenait non de vérifier leur existence à la date de l’acte, mais d’alerter Madame [V] dans l’hypothèse de leur défaut d’établissement à cette date. En effet, son devoir de conseil devait porter sur l’équilibre des obligations entre les parties, Madame [V] étant profane et les acquéreurs étant des professionnels de la construction et de l’immobilier avec identité de gérant. Aussi, le notaire devait attirer l’attention de Madame [V] sur la contrainte de quitter les lieux à la date du 1er mai 2017 avec des sanctions rigoureuses qui n’avait pas d’équivalent avec la contrainte des deux sociétés 'à faire construire la maison d’habitation’ à cette même date. Cette contrainte avait, comme l’a relevé l’arrêt de la cour d’appel de Pau et la cour de cassation dans les arrêts précités, une définition confuse puisqu’il s’est avéré après interprétation qu’il s’agissait juste d’un financement et non d’une obligation de construction et donc de livraison.

Le notaire a ainsi failli à son obligation de conseil en ne prévoyant pas une clause de la même intensité à l’égard des sociétés SOFIBA et Belle Pierre de livrer, et non pas seulement de financer, l’immeuble à bonne date à Madame [V] en corrélation avec son départ des lieux de la villa [Adresse 25]. Les deux obligations auraient dû être réciproques et indissociablement liées ou à tout le moins, les consorts [V] auraient dû voir attirer leur attention sur ce déséquilibre.

Aussi, la faute du notaire est caractérisée et le jugement sera donc infirmé.

Cette faute a entraîné un préjudice pour les consorts [V]/[G] puisqu’ils ont été condamnés par arrêt du 6 octobre 2020 de la cour d’appel de Pau précité à payer conjointement aux sociétés SOFIBA et Belle Pierre la somme de 199.922,32 € après arrêt de la cour de cassation du 16 mars 2022, correspondant à la clause pénale mise en oeuvre pour ne pas avoir quitté les lieux au terme contractuel du 1er mai 2017, mais seulement le 19 juillet 2019.

Néanmoins, la cour de cassation dans ledit arrêt a relevé que Madame [R] [V] avait tardé à signer les marchés de travaux et que, sommée de vider les lieux le 14 septembre 2017, elle avait continué de les occuper jusqu’au 19 juillet 2019, de sorte que les consorts [V]-[G] n’avaient pas rempli leur obligation de libérer les lieux, la cour d’appel a pu en déduire que leurs agissements étaient à l’origine des préjudices invoqués par les sociétés Sofiba et Belle Pierre.

Ainsi, les consorts [V] ont concouru à la réalisation de leur préjudice du fait du retard pris dans la signature des marchés de travaux qui leur incombait. Cependant, du fait du manquement au devoir de conseil du notaire, les consorts [V] ont vu le risque se réaliser de quitter les lieux sans la livraison effective d’un immeuble d’habitation à Madame [R] [V] puisqu’il est avéré par le pré-rapport de l’expertise judiciaire de Monsieur [K] du 21 mars 2023 que le 13 juillet 2019, les critères d’habitabilité n’étaient pas remplis et qu’a fortiori le 1er mai 2017, le départ des lieux de la villa [Adresse 25] et par suite l’emménagement dans la nouvelle construction ne pouvait se faire dans l’immeuble dont la construction était prévue à l’acte de vente du 3 juin 2013.

L’obligation de payer la clause pénale à la date du 1er mai 2017 s’est réalisée par la condamnation définitive de la cour d’appel de Pau du 6 octobre 2020.

Le préjudice d’avoir dû payer la clause pénale est bien en lien avec la faute du notaire puisque l’obligation de Madame [V] n’était pas sécurisée par l’anticipation d’un quelconque aléa dans la construction de sa maison et d’une indissociabilité des clauses et que Madame [V] n’a pas été le véritable maître de l’ouvrage vis-à-vis des constructeurs, du fait d’une rédaction incomplète de l’acte de vente.

Cependant la faute du notaire ne sera retenue qu’à hauteur de la moitié du préjudice subi par les consorts [V] puisqu’ils ont concouru à la réalisation du préjudice et le notaire sera donc condamné au paiement de la somme de 100.000 €.

Le jugement sera donc infirmé dans toutes ses dispositions et la SAS Dominique Perret, [X] [U], Lorène Garat-Goguet, Marie-Laurence Bomassi et Emmanuelle Goergen condamnée au paiement de la somme de 100.000 €.

Les consorts [V] sollicitent chacun une somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral sans étayer leur demande. Ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

L’équité commande d’allouer aux consorts [V] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement dans toutes ses dispositions soumises à la cour,

statuant à nouveau,

Condamne la SAS Dominique Perret, [X] [U], Lorène Garat-Goguet, Marie-Laurence Bomassi et Emmanuelle Goergen à payer à Madame [R] [V], Madame [C] [V] épouse [E] et Monsieur [H] [G] la somme de 100.000 € à titre de dommages-intérêts,

Déboute Madame [R] [V], Madame [C] [V] épouse [E] et Monsieur [H] [G] du surplus de leurs demandes,

Condamne la SAS Dominique Perret, [X] [U], Lorène Garat-Goguet, Marie-Laurence Bomassi et Emmanuelle Goergen à payer à Madame [R] [V], Madame [C] [V] épouse [E] et Monsieur [H] [G] chacun la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Dominique Perret, [X] [U], Lorène Garat-Goguet, Marie-Laurence Bomassi et Emmanuelle Goergen aux dépens de première instance et d’appel dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE