SF/LC

Numéro 24/03870

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 18/12/2024

Dossier : N° RG 24/01171

N° Portalis DBVV-V-B7I-I2NE

Nature affaire :

Demande d’un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une atteinte à la propriété ou à la jouissance d’un lot

Affaire :

S.E.L.A.R.L. ADV ET RISADELF

C/

S.A. ALLIANZ I.A.R.D.

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 18 Décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 20 Novembre 2024, devant :

Madame de FRAMOND, Conseillère,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Madame de FRAMOND, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.E.L.A.R.L. ADV ET RISADELF, représentée par son représentant légal en exercice,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée de Maître Davy LABARTHETTE de la SELARL PICOT VIELLE & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

S.A. ALLIANZ I.A.R.D., immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 542 110 291, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, le Président du Conseil d’Administration, en cette qualité domicilié audit siège,

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Géraldine JAMBON, avocat au barreau de BAYONNE

Assistée de Maître Nadia ZANIER de la SCPI RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Toulouse

sur appel de la décision

en date du 09 AVRIL 2024

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 24/00080

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 15 novembre 1989, la SELARL ADV ET RISADELF est devenue locataire d’un local commercial au rez-de-chaussée d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 1] à [Localité 2] (64), pour y exploiter une pharmacie.

Par arrêté du 25 octobre 2023, le maire de la commune de [Localité 2] a ordonné l’évacuation immédiate de l’immeuble situé [Adresse 1] en raison de son risque d’effondrement.

Par courrier du 02 novembre 2023, la SELARL ADV ET RISADELF a sollicité de la SA ALLIANZ IARD, assureur du Syndicat des copropriétaires, le versement d’une provision à valoir sur la réparation de ses préjudices, notamment la perte d’exploitation liée à l’évacuation de l’immeuble.

Par arrêté du 16 novembre 2023, le maire de la commune de [Localité 2] a confirmé l’évacuation et a mis en demeure le Syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de prendre des mesures provisoires immédiates et de faire réaliser des diagnostics pour réparation de l’immeuble.

Par acte du 19 février 2024, la SELARL ADV ET RISADELF a fait assigner la SA ALLIANZ IARD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins d’octroi d’une provision de 50 065 € à valoir sur l’indemnité due par le Syndicat des copropriétaires en réparation de son préjudice de perte totale d’exploitation du 28 octobre au 31 décembre 2023, ainsi qu’une provision mensuelle de 8 000 € du mois de janvier 2024 jusqu’à la reprise normale de son activité, au titre de la perte de marge mensuelle constatée depuis sa réinstallation dans des locaux provisoires.

Par ordonnance réputée contradictoire du 09 avril 2024 (RG n°24/00080), le juge des référés a :

— débouté la SELARL ADV ET RISADELF de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SELARL ADV ET RISADEL aux entiers dépens.

Pour motiver sa décision, le juge a retenu :

— qu’il n’est pas justifié que la SA ALLIANZ IARD est l’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1],

— que si la SELARL ADV ET RISADELF a dû quitter son local commercial du fait de l’arrêté du 16 novembre 2023, aucun élément ne permet d’établir sans contestation possible le montant du préjudice en résultant.

Par déclaration du 18 avril 2024 (RG n°24/01171), la SELARL ADV ET RISADELF a relevé appel, critiquant l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 25 juillet 2024, la SELARL ADV ET RISADELF, appelante, entend voir la cour :

— infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— condamner la SA ALLIANZ IARD, assureur de responsabilité du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2], à lui verser, par imputation sur toutes les indemnités qu’elle pourrait recevoir en raison du dommage dont elle aura souffert :

— une provision d’un montant 50 065 € au titre du dommage qui lui a été causé entre le 28 octobre 2023 et le 31 décembre 2023, savoir :

—  22 559 € au titre des dépenses exposées à la suite de l’arrêté d’évacuation du [Adresse 1] et de la réinstallation de l’officine dans un mobile-home,

—  27 506 € au titre de la perte de marge constatée jusqu’à la fin de l’année 2023,

— une provision mensuelle de 7 150 € au titre de la perte de marge mensuelle qu’elle a constatée depuis sa réinstallation dans des locaux provisoires à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’à un retour à la normale qui ne saurait intervenir avant le quatrième mois qui sera consécutif à la réintégration des locaux du [Adresse 1] à [Localité 2],

— débouter la SA ALLIANZ IARD de l’ensemble de ses demandes,

— ordonner que l’ordonnance sera exécutée sans signification préalable mais sur simple présentation de la minute,

— condamner la SA ALLIANZ IARD à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SA ALLIANZ IARD aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la SELARL ADV ET RISADELF fait valoir, au visa des articles 835 alinéa 2 et 489 du code de procédure civile, R114-1 du code des assurances, 9-1 et 14 de la loi 65-557, L112-6, L113-1 et L124-3 du code des assurances:

— que l’obligation du Syndicat des copropriétaires n’est pas sérieusement contestable dans son principe, ce qu’a retenu le juge des référés, dès lors qu’il est responsable de plein droit des dommages trouvant leur origine dans les parties communes, et qu’elle subit un préjudice financier étayé et démontré par les pièces qu’elle produit,

— que l’obligation de l’assureur du Syndicat des copropriétaires n’est pas sérieusement contestable en ce qu’elle est fondée à agir directement à son encontre sans avoir à mettre en cause le Syndicat des copropriétaires responsable, et que la SA ALLIANZ IARD ne peut opposer l’exclusion de garantie prévue aux conditions générales et résultant du défaut d’entretien de l’immeuble, celle-ci n’étant ni formelle ni limitée,

— que l’allocation d’une provision à son profit est urgente et conditionne la poursuite de son activité, devenue déficitaire du fait de la décision d’évacuation.

Par conclusions notifiées le 26 juin 2024 , la SA ALLIANZ IARD, intimée, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a débouté la SELARL ADV ET RISADELF de ses demandes à son encontre,

En tant que de besoin,

— juger sérieusement contestables les demandes de la SELARL ADV ET RISADELF,

— débouter en conséquence la SELARL ADV ET RISADELF de l’intégralité de ses demandes à son encontre,

— condamner la SELARL ADV ET RISADELF à lui payer une somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

En cas de réformation,

— l’autoriser à faire application du plafond de garantie de 323 600 €.

Au soutien de ses demandes, la SA ALLIANZ IARD fait valoir, au visa des articles L112-6 du code des assurances et 835 alinéa 2 du code de procédure civile :

— qu’elle ne conteste pas être l’assureur du Syndicat des copropriétaires depuis le 1er janvier 2022, ni le principe d’un préjudice subi par la SELARL ADV ET RISADELF,

— que la demande de provision de la SELARL ADV ET RISADELF se heurte cependant à des contestations sérieuses, dès lors que :

— la mise en jeu de sa garantie n’est pas acquise, l’arrêté d’évacuation de l’immeuble résultant de la vétusté et de l’absence d’entretien de l’immeuble, situations comprises dans les exclusions générales de garantie, et les dommages immatériels non consécutifs n’étant couverts qu’en cas d’événement accidentel,

— les sommes réclamées ne sont pas objectivement justifiées dans leur quantum,

— que la demande de provision ne peut prospérer dès lors qu’elle n’est pas limitée (perte mensuelle depuis l’installation dans les locaux provisoires jusqu’à la réinstallation dans les locaux d’origine), et que la garantie au titre des dommages immatériels non consécutifs est plafonnée.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 novembre 2024 pour y être plaidée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision et l’absence de contestation sérieuse :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

En l’espèce, la SA ALLIANZ IARD ne conteste pas être l’assureur du Syndicat des copropriétaires ni que l’obligation d’évacuer l’immeuble où la SELARL ADV ET RISADELF exploite sa pharmacie ait causé à celle-ci un préjudice.

Il résulte en effet de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 relative aux immeubles en copropriété que le syndicat des copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

L’article 14 de la même loi dispose notamment que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Par conséquent l’obligation pour le syndicat des copropriétaires d’indemniser la Société ADV ET RISADELF du préjudice résultant pour elle de devoir évacuer l’immeuble de copropriété où elle est locataire en raison d’un arrêté municipal de péril pour le risque d’effondrement de l’immeuble n’est pas sérieusement contestable quand bien même l’étendue du préjudice ne serait pas encore entièrement déterminée, le juge pouvant restreindre la provision à la partie du préjudice non sérieusement contestable. (Chambre civile 2, 10 novembre 1998, 96-17.087)

Sur la contestation de la garantie de l’assureur :

Enfin l’article L124-3 du code des assurances dispose 'que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.'

Cette action directe n’impose pas de mettre en cause l’assuré.

En l’espèce le conseil de la Société ADV ET RISADELF justifie avoir adressé à la Société VERSPIEREN, courtier ayant fait souscrire l’assurance, par lettre recommandée avec accusé réception du 02 novembre 2023 une demande de mise en jeu de la garantie de l’assureur du syndicat des copropriétaires en vue d’obtenir une avance sur indemnisation à valoir sur son préjudice, et une mise en demeure par mail du 14 décembre 2023 adressée au syndic de copropriété de faire réaliser les diagnostics en vue de la réparation de l’ouvrage, et l’informant de la saisine du juge des référés pour solliciter une provision.

Sur la validité de la clause d’exclusion de garantie :

L’article L112-6 du code des assurances dispose que 'l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.'

L’article L113-1 du même code dispose également que 'les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.'

En l’espèce le contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès de la SA ALLIANZ IARD garantit, d’après le certificat d’adhésion, le risque d’effondrement de l’immeuble (1.1.2.13), et couvre notamment les pertes de loyer dans la limite de 3 ans de loyer ou de valeur locative (1.1.3.2.2).

Dans les conditions générales, figure l’exclusion générale de garantie suivante :

'12) les dommages résultant d’un défaut d’entretien et de réparation incombant à l’assuré caractérisé et connu de lui sauf cas de force majeure.'

Dans le chapitre sur l’effondrement (1.1.2.13) figure également l’exclusion suivante:

'ne sont pas compris dans l’extension de garantie effondrement les dommages résultant de l’usure ou du défaut d’entretien, de l’attaque d’insectes ou de champignons.'

Or une clause d’exclusion de garantie se référant à un défaut d’entretien ou de réparation sans autre précision est régulièrement écartée par la jurisprudence (2e chambre civile, 6 Octobre 2011 n° 10-10.001 ; 2e chambre civile, 15 Janvier 2015 n° 13-19.405) pour ne pas constituer une exclusion formelle et limitée au sens de l’article L112-6 du code des assurances, en ce qu’elle est sujette à interprétation et ne permet pas à l’assuré de connaître l’étendue et la portée de l’exclusion.

Il s’ensuit que l’obligation à garantie de la SA ALLIANZ IARD n’est pas sérieusement contestable et permet d’accueillir la demande de provision présentée par la Société ADV ET RISADELF.

Sur le préjudice de la Société ADV ET RISADELF :

La Société ADV ET RISADELF produit une attestation de son expert-comptable sur la perte de marge globale de son activité sur la période du 28 octobre 2023 au 31 décembre 2023 correspondant à la période d’évacuation et de réinstallation dans un mobilehome soit une somme de 27'506 €.

Elle verse également aux débats des factures pour ses frais de réinstallation, sans toutefois justifier la totalité de la somme de 22 559 € qu’elle réclame de ce chef.

S’agissant de l’année 2024, le préjudice n’étant qu’éventuel, il ne sera pas pris en compte.

La cour fait droit par conséquent à la demande de provision à hauteur de la somme de 35 000 € et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la demande d’exécution de l’arrêt sur présentation de la minute :

L’article 489 du code de procédure civile dispose qu’en cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute.

Toutefois la Société ADV ET RISADELF ne justifie pas en l’espèce de la nécessité de cette mesure la dispensant de faire signifier la présente décision qui est exécutoire.

Cette demande ne sera pas accueillie.

Statuant à nouveau sur les mesures accessoires :

Il y a lieu de condamner la SA ALLIANZ IARD à payer à la Société ADV ET RISADELF une indemnité de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, et supporter les dépens de première instance et d’appel.

La cour déboute la SA ALLIANZ IARD de ses demandes

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance rendue en ce qu’elle rejette la demande de provision mensuelle au titre de la perte de marge mensuelle à compter de janvier 2024 et en ce qu’elle rejette la demande tendant à ordonner que l’exécution de la décision ait lieu au seul vu de la minute ;

INFIRME pour le surplus

Statuant à nouveau et y ajoutant :

CONDAMNE la SA ALLIANZ IARD à payer à la Société ADV ET RISADELF la somme de 35 000 € à titre de provision à valoir sur son préjudice ;

CONDAMNE la SA ALLIANZ IARD à payer à la Société ADV ET RISADELF la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SA ALLIANZ IARD fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA ALLIANZ IARD aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE