BR/LC

Numéro 24/03755

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 10/12/2024

Dossier : N° RG 23/01021

N° Portalis DBVV-V-B7H-IPZ2

Nature affaire :

Demande en inopposabilité de travaux décidés par l’assemblée générale

Affaire :

[G], [M], [O] [W],

[K], [F] [U] épouse [W]

C/

Syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 8]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 10 Décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 Juin 2024, devant :

Madame REHM, magistrate honoraire,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Madame REHM, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame REHM, Magistrate honoraire,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [G], [M], [O] [W]

né le 27 Mai 1946 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [K], [F] [U] épouse [W]

née le 23 Septembre 1947 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés et assistés de Maître Grégory DEL REGNO de la SELARL MONTAGNÉ – DEL REGNO ASSOCIÉS, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son Syndic de copropriété, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, société à responsabilité limitée au capital de 8.000€, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 432 296 234, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Maître Aurélie PARGALA, de la SELARL Aurélie PARGALA, avocat au barreau de TARBES

Assisté de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, Avocats au barreau de BORDEAUX

sur appel de la décision

en date du 07 MARS 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 21/00448

EXPOSE DU LITIGE

La [Adresse 8] est un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (64), soumis au régime de la copropriété et dont le syndic, nommé le 20 juillet 2019, est la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES.

Monsieur [G] [W] et son épouse Madame [K] [U] épouse [W] sont propriétaires au sein de cette résidence d’un local commercial exploité par leur fille, Madame [I] [W] sous l’enseigne INTERSPORT.

A l’occasion d’une assemblée générale tenue le 28 avril 2012, a été votée une résolution n°9 concernant le regard sur le réseau d’évacuation des eaux usées dans la réserve de ce magasin INTERSPORT, résolution qui a été divisée en trois résolutions adoptées à l’unanimité portant :

— pour la résolution n°9-1 sur la décision prise par l’assemblée générale de procéder à la réparation du regard sur le réseau d’évacuation des eaux usées devenu non étanche (odeurs) dans la réserve du magasin INTERSPORT ;

— pour la résolution n°9-2 sur la décision de donner mandat au conseil syndical pour retenir le devis de réalisation des travaux de réparation du regard sur le réseau d’évacuation des eaux usées devenu non étanche (odeurs) dans la réserve du magasin INTERSPORT ;

— pour la résolution n°9-3 sur la décision de l’assemblée générale de consacrer à la réalisation de ces travaux, un budget de 1 123,50 euros « qui sera financé selon les modalités suivantes : un appel de fonds de la totalité exigible le 1er octobre 2012 et réparti ainsi : en charges communes générales ».

A l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires du 08 septembre 2018, a été adoptée à la majorité, (précision faite que les époux [W] ont voté contre) une résolution n°11 intitulée « Annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale ordinaire du 28 avril 2012 (réparation du regard sur réseau évacuation eaux usées devenu non étanche dans réserve magasin INTERSPORT) » et ainsi libellée : « L’assemblée générale, après avoir pris connaissance du contenu des résolutions 9-1, 9-2 et 9-3 de l’assemblée générale ordinaire du 28 avril 2012 du syndicat des copropriétaires et après en avoir délibéré, décide d’annuler l’entière résolution n°9 de l’assemblée générale susvisée au motif que l’intervention ne s’est pas déroulée come indiqué, à savoir »la réparation du regard d’évacuation des eaux usées devenu non étanche dans la réserve du magasin INTERSPORT« . »

Une assemblée générale s’est réunie le 22 janvier 2021 et plusieurs résolutions ont été adoptées, notamment :

— une résolution n°15 intitulée "A la demande de M.[Z] : odeurs nauséabondes dans le local de Mme [W] (selon demande formalisée par courrier du 20 mai 2020)" concernant la mise en conformité des regards ;

— une résolution n°17 intitulée "A la demande de M.[Z] : suppression ou déplacement du SAS côté parking de Mme [W] (selon demande formalisée par courrier du 20 mai 2020)" concernant la suppression ou le déplacement d’un SAS ;

— une résolution n°21 intitulée « Apurement d’appels de fonds réalisés suite à l’exécution de travaux votés réparation du regard INTERSPORT » rappelant la résolution n°9 de l’assemblée générale du 28 avril 2012 ayant décidé de la réparation du regard d’évacuation des eaux usées dans la réserve INTERSPORT, concernant la clôture du compte travaux relatifs à la réparation du regard d’évacuation des eaux usées dans la réserve INTERSPORT.

Par exploit du 23 mars 2021, Monsieur [G] [W] et Madame [K] [U] épouse [W] ont fait assigner sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, devant le tribunal judiciaire de Pau devant lequel, aux termes de leurs dernières écritures en date du 13 octobre 2022, ils ont demandé de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur assignation,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de ses demandes,

— annuler les résolutions n°15, 17 et 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 janvier 2021,

Par conséquent,

— déclarer le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 22 janvier 2021 inopposable à leur égard en ses résolutions 15, 17 et 21,

— rejeter la demande du syndicat des copropriétaires relative à la mise en conformité des regards,

— rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la suppression et au déplacement de ce qu’il appelle le « SAS »,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à leur rembourser la quote-part des autres copropriétaires concernant les travaux effectués sur les regards des égouts,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], outre aux dépens, à leur verser la somme de 1 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger qu’ils seront dispensés de participer au paiement des sommes auxquelles le syndicat des copropriétaires sera condamné au titre de la présente procédure.

Saisi par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Pau, par ordonnance en date du 08 septembre 2022, a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action des époux [W],

— déclaré les époux [W] irrecevables à solliciter le remboursement d’une facture pour un tiers,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, à verser aux époux [W] la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens au fond,

— renvoyé l’affaire à la mise en état.

Par jugement contradictoire en date du 07 mars 2023, le tribunal judiciaire de Pau a :

— débouté Monsieur et Madame [W] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné Monsieur et Madame [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur et Madame [W] aux dépens.

La motivation du tribunal est la suivante :

Répondant au moyen invoqué par le syndicat des copropriétaires qui soutenait que les résolutions querellées ne revêtaient pas le caractère de décision car n’emportant aucun effet juridique contraignant, le tribunal a considéré que ces résolutions étaient de véritables décisions, car soumises à l’ensemble des copropriétaires et sanctionnées par un vote en respectant les conditions légales.

Après avoir rappelé que le tribunal ne pouvait s’immiscer dans la gestion de la copropriété et que sa compétence se limitait à apprécier la légalité des demandes dont il est saisi, le premier juge a considéré qu’aucun moyen de droit n’était invoqué par les demandeurs à l’appui de leur demande d’annulation des résolutions n°15, 17 et 21 qui ne se fondaientt ni sur une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, ni sur une violation des règles de fonctionnement des assemblées, ni sur un excès de pouvoir, ni sur un abus de droit ou de majorité dans la prise de décision.

Le premier juge a par ailleurs constaté :

— que les résolutions n°9-1, 9-2 et 9-3 du procès-verbal d’assemblée générale du 28 avril 2012 autorisaient des travaux de réparation et non de remplacement du regard sur le réseau d’évacuation des eaux usées (odeurs) dans la réserve du magasin Intersport;

— que ces résolutions ont été annulées par l’assemblée générale du 08 septembre 2018 au motif que l’intervention ne s’était pas déroulée comme indiqué à savoir « la réparation du regard d’évacuation des eaux usées devenues non étanche dans la réserve du magasin Intersport » alors que la facture invoquée datant du 09 juin 2018 soit six ans après l’assemblée générale du 28 avril 2012 portait sur le remplacement de quatre bouches d’égouts et non sur la réparation du regard et que le juge de la mise en état a rejeté la demande de remboursement de cette facture pour le compte de la société SODIAS ;

— que la résolution n°18 de l’assemblée générale du 22 janvier 2021 mentionne clairement que les travaux du SAS n’ont pas fait l’objet d’un vote en assemblée générale et que les copropriétaires ont rejeté cette résolution proposant aux copropriétaires de ratifier a posteriori les travaux réalisés par les époux [W], de sorte que lesdits travaux ne bénéficient d’aucune autorisation de la copropriété ;

— que l’appel de fonds réalisé en exécution de la résolution de l’assemblée générale du 28 avril 2012 n’ayant jamais été affecté à la réalisation de travaux, les fonds doivent être restitués aux copropriétaires ainsi que l’a décidé l’assemblée générale dans la résolution n°21.

Par déclaration du 11 avril 2023, Monsieur [G] [W] et Madame [K] [U] épouse [W] ont relevé appel de cette décision la critiquant en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 23 novembre 2023 par le RPVA, Monsieur [G] [W] et Madame [K] [U] épouse [W] appelants, demandent à la cour, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 263 et suivants du code de procédure civile, de :

— déclarer Monsieur [G] [W] et Madame [K] [W] recevables et bien fondés en leurs conclusions d’appel, fins et prétentions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de l’intégralité de ses demandes sauf en ce qu’il sollicite la qualification de simples v’ux concernant les résolutions attaquées,

— donner acte au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de ce qu’il considère que les résolutions querellées ne sont que de simples v’ux,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau le 07 mars 2023,

Et statuant à nouveau,

— ordonner avant-dire-droit une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de :

* convoquer les parties,

* se faire remettre par l’ensemble des parties les documents nécessaires à la résolution du litige,

* constater l’emplacement des regards litigieux

* constater la conformité des regards,

* constater l’emplacement géographique du SAS contesté dans la devanture du magasin INTERSPORT,

* indiquer si ce SAS doit être déplacé ou supprimé,

— annuler les résolutions n° 15, 17 et 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 janvier 2021,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à payer à Monsieur [G] [W] et Madame [K] [W] la somme de 2 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et de 3 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 10 novembre 2023 par le RPVA, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic de copropriété, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, intimé, demande à la cour, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau le 7 mars 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner Monsieur [G] [W] et Madame [K] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, une somme de 4 000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [G] [W] et Madame [K] [W] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 mai 2024.

MOTIFS

1°) Sur les demandes d’annulation des résolutions n°15, 17 et 21

Selon les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 "Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale".

« Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi, est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.

S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30."

En l’espèce, il n’est pas contesté que les conditions prévues par l’article 42 sus-visé ont été respectées, précision faite que les époux [W] ont voté contre l’ensemble des résolutions querellées.

Il sera rappelé que la nullité d’une décision d’assemblée générale de copropriétaires peut être prononcée pour plusieurs raisons, qui peuvent être regroupées en trois catégories :

— une des règles de convocation et de tenue de l’assemblée générale n’a pas été respectée ;

— l’assemblée générale a excédé ses pouvoirs en adoptant des décisions ne ressortant pas de ses prérogatives ou les a adoptées à la mauvaise majorité ;

— la décision a été prise en fraude ou suite à un abus de majorité, précision faite qu’il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité fondée sur l’abus de majorité de rapporter la preuve de celui-ci, c’est à dire de démontrer que la délibération critiquée a été votée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou encore qu’elle rompt l’égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de nuire ou de préjudicier à certains.

Mais pour qu’une contestation puisse être valablement élevée, l’assemblée générale doit avoir pris une véritable décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 puisque la « décision » suppose qu’un projet de résolution ait été soumis au vote des copropriétaires réunis en assemblée générale et que ce projet ait donné lieu à un vote, pour ou contre qui lui confère une valeur juridique obligatoire pour les membres du syndicat, et dont la constatation doit ressortir des mentions du procès-verbal de l’assemblée, lequel doit notamment préciser le résultat de chaque vote.

De manière particulièrement confuse, les époux [W] sollicitent en cause d’appel, tout à la fois, sans distinguer les prétentions faites à titre principal et à titre subsidiaire de :

— constater que le syndicat des copropriétaires considère que les résolutions querellées ne sont que de simples voeux et non des décisions susceptibles d’être annulées;

— d’ordonner avant-dire-droit une expertise judiciaire concernant la conformité des regards litigieux et du SAS, concernés par les résolutions n°15, 17 et 21 ;

— tout en demandant de prononcer l’annulation de ces résolutions, sans préciser le fondement juridique de leur demande d’annulation, tout en estimant contestable le fait que le vote ait eu lieu, en raison de la pandémie liée à la COVID 19, par voie électronique et « sans réelles explications pour les copropriétaires qui pour la plupart sont espagnols et auraient donc bien eu besoin de précisions quant aux résolutions mises au vote », mais sans pour autant en tirer les conséquences quant aux demandes d’annulation formulées.

S’agissant des conditions dans lesquelles s’est déroulé le vote des résolutions litigieuses, la cour ne peut que constater que les observations des appelants sont totalement inopérantes, puisqu’il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 applicable au moment de la tenue de l’assemblée générale du 22 janvier 2021 que « les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi » et qu’en l’espèce, il est indiqué dans le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse que les votes ont été adressés au syndic par correspondance et reçus à son cabinet au plus tard 3 jours avant la date de l’assemblée générale.

Par ailleurs il résulte de l’examen de ce procès-verbal que les dispositions de l’article 17 alinéa 3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 selon lesquelles « le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix », ont été respectées, le procès-verbal comportant, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote et précisant les noms et nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés à la décision ainsi que ceux qui se sont abstenus.

Quant au fait que les copropriétaires seraient en majorité de nationalité espagnole, cet argument est d’autant plus inopérant que le procès-verbal de l’assemblée générale est rédigé en français et que la preuve n’est pas rapportée que les copropriétaires qui seraient de nationalité espagnole se soient jamais plaints de cette situation.

Enfin, si contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], la demande d’expertise judiciaire présentée pour la première fois en appel est en l’espèce recevable conformément aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, puisque s’analysant comme l’accessoire de la demande principale présentée en première instance, en revanche, il résulte des dispositions de l’article 146 du code de procédure civile qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer à la carence de la partie dans l’administration de la preuve; or, en l’espèce, les époux [W] avaient toute possibilité, pour rapporter la preuve de leurs affirmations, de faire réaliser des constats d’huissier ou de produire un avis technique d’un homme de l’art; cette demande sera par conséquent rejetée par la cour.

Préalablement à l’examen des demandes d’annulation formées par les époux [W], il résulte des éléments versés aux débats que :

— à l’occasion de l’assemblée générale tenue le 28 avril 2012, il a été décidé de procéder à la réparation du regard donnant sur le réseau d’évacuation des eaux usées se trouvant dans la réserve du magasin INTERSPORT ; ces travaux votés pour un budget de 1 123,50 euros devaient être à la charge de la copropriété ; il s’avère qu’ils n’ont jamais été réalisés ; c’est dans ces conditions qu’il a été décidé à l’occasion de l’assemblée générale du 22 janvier 2021, par la résolution n°21 querellée, de clôturer ce compte travaux dont le solde créditeur était de 1 122,90 euros (correspondant au montant appelé), et de répartir cette somme selon la clef charges communes générales.

— en revanche, il résulte d’un courrier non daté adressé au syndic par les époux [W] à la suite de la convocation à l’assemblée générale du 22 janvier 2021, que ces derniers affirment avoir, en faisant l’avance du coût des travaux, remplacé ces regards en fonte par des regards en inox pourvus de joints étanches, pour une somme de 1 123,50 euros dont ils affirment qu’elle ne leur a jamais été remboursée par la copropriété ; c’est dans ces conditions qu’a été adoptée à l’occasion de l’assemblée générale du 22 janvier 2021, la résolution n°15 querellée demandant la mise en conformité de ces regards et leur remplacement par des regards en fonte.

— le syndicat des copropriétaires se plaint de la construction sans autorisation par les époux [W], d’un SAS à l’extérieur de la résidence et devant le magasin INTERSPORT, dont la porte empêche l’accès au regard VRD de raccordement des eaux usées ; c’est dans ces conditions qu’a été adoptée la résolution n°17 querellée demandant la suppression ou de déplacement de ce SAS.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°15

La résolution n°15 est ainsi libellée : "A la demande de M.[Z] : odeurs nauséabondes dans le local de Mme [W] (selon demande formalisée par courrier du 20 mai 2020)"

Historique (demande écrite de M.[Z]) :

Les eaux usées génèrent des odeurs nauséabondes véhiculées par les VRD et les canalisations de la résidence. Seule l’étanchéité empêche la remontée des odeurs dans les locaux.

Les odeurs proviennent des eaux usées et des WC.

Pour combattre la diffusion des odeurs, il faut vérifier : l’étanchéité des regards, l’alimentation des siphons, la présence d’aérateurs au sommet des tubes d’évacuation (Aérateurs, Clapet, Chapeau de ventilation…), les traces d’humidité sur les tubes PVC…

Les regards en fonte ont été remplacés sans autorisation suite à la transformation d’une réserve en magasin. La dépose de la fonte pour refaire le sol était risquée.

Le curage traite un engorgement et n’a aucune action sur les odeurs volatiles.

Dans ces conditions, les travaux et l’entretien sont à la charge du propriétaire et non la collectivité.

Repose des regards fonte avec joint, identiques à la construction, à prendre en charge par la copropriétaire concernée.

Ensuite, la collectivité reprendra la maintenance.

L’assemblée générale après en avoir délibéré, demande la mise en conformité des regards.

Ont voté pour : 20 copropriétaires représentant 2 895 tantièmes;

Ont voté contre : 6 copropriétaires représentant 1 286 tantièmes;

Se sont abstenus : 7 copropriétaires représentant 817 tantièmes.

Cette résolution est adoptée à la majorité des votes exprimés, soit (2895/4181 tantièmes)."

Il résulte de cette résolution qu’il est reproché aux époux [W] d’avoir remplacé sans y avoir été autorisés par l’assemblée générale, les regards en fonte se trouvant dans le local transformé en réserve de leur magasin et qu’il leur est demandé de procéder à la pose de regards en fonte avec joint, à l’identique des regards qui existaient à l’origine.

C’est à bon droit que le premier juge a considéré que cette résolution constituait une décision susceptible de faire l’objet d’une demande d’annulation, cette résolution n°15 qui comporte un certain nombre de rappels sous forme d’un historique, ayant fait l’objet d’un vote par les copropriétaires et comportant par ailleurs l’approbation de la mise en conformité des regards ; elle constitue donc une décision susceptible d’être contestée.

Force est de constater, comme l’a fait le premier juge, que les époux [W] n’invoquent aucun moyen de droit à l’appui de leur demande d’annulation, puisqu’ils se contentent de faire valoir que la résolution n°15 concernant la demande de mise en conformité des regards positionnés dans leur local commercial est injustifiée ; ils affirment en effet que ces regards ont été remplacés par leur soin, en exécution de la délibération n°9 de l’assemblée générale du 28 avril 2012 ; ils expliquent que si cette délibération n’avait effectivement prévu qu’une simple réparation, l’état de vétusté des regards atteints par la rouille les rendaient hors d’état d’être réparés, ce qui a imposé leur remplacement ; ils soutiennent que cette résolution doit par conséquent être annulée puisque elle n’a pas lieu d’être, les regards litigieux étant déjà en conformité.

Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, en l’absence de fondement juridique aux demandes, le juge doit examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables, en explicitant alors le fondement juridique de la demande dont il est saisi.

En l’espèce, le seul fondement possible à la demande d’annulation de cette résolution pourrait être l’abus de majorité puisque les époux [W] considérent que la délibération contestée a été votée sans motif valable, mais il leur appartient dans ce cas de rapporter la preuve :

— de l’état des regards litigieux avant leur remplacement ;

— de la consistance des travaux réalisés, notamment par la production d’une facture ;

— de ce que les regards litigieux qu’ils ont mis en place sont effectivement conformes et qu’il n’existe aucun désordre, notamment des odeurs nauséabondes, lié aux regards concernés.

Or, non seulement les époux [W] n’apportent aucun élément de preuve, mais il résulte au contraire de la résolution n°11 votée lors de l’assemblée générale du 08 septembre 2018 que les travaux objets de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 28 avril 2012 n’ont jamais été réalisés ; il n’est pas contesté que cette résolution n°11 n’a jamais fait l’objet du moindre recours et n’a donc jamais été annulée, de sorte qu’elle s’impose à tous les copropriétaires y compris aux époux [W].

C’est donc justement que le premier juge a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°15 querellée. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°17

La résolution n°17 est ainsi libellée : "A la demande de M. [Z] : suppression ou déplacement du SAS côté parking de Mme [W] (selon demande formalisée par courrier du 20 mai 2020)"

Historique (demande écrite de M. [Z]) :

Un SAS a été construit à l’extérieur de la résidence. Le règlement de copropriété impose une autorisation avant travaux en précisant les caractéristiques.

La porte condamne l’accès au regard VRD de raccordement des eaux usées.

L’assemblée générale après en avoir délibéré, demande la suppression ou le déplacement du SAS.

Ont voté pour : 17 copropriétaires représentant 2 530 tantièmes;

Ont voté contre : 8 copropriétaires représentant 1 565 tantièmes;

Se sont abstenus : 8 copropriétaires représentant 903 tantièmes.

Cette résolution est adoptée à la majorité des votes exprimés, soit (2530/4095 tantièmes)."

Il résulte de cette résolution qu’il est demandé aux époux [W] de supprimer ou de déplacer le SAS dont la porte ne permet pas un accès au regard VRD de raccordement des eaux usées.

Avant d’examiner le bien fondé de la demande d’annulation de cette résolution formée par les époux [W], il y a lieu de préciser qu’a également été soumise au vote des copropriétaires, à l’occasion de l’assemblée générale du 22 janvier 2021, une résolution n°18 intitulée « construction d’un SAS sans autorisation du syndicat des copropriétaires » et ainsi libellée:

« Historique :

Au vu de la demande de M. [Z], le syndic a pris contact téléphoniquement avec Mme [W], propriétaire du local concerné par le SAS.

Cette dernière nous a indiqué :

— que ce SAS a été exigé par le SDIS ;

— qu’il est conforme au permis de construire qui lui a été accordé.

Le syndic constate qu’effectivement ces travaux n’ont pas fait l’objet d’un vote en assemblée générale.

Cependant, il est constaté que le regard est situé sur la propriété de Mme [W]. Nous demandons à Mme [W] de nous confirmer qu’elle laissera l’accès à ce regard si nécessaire.

Il est à noter que Mme [W] a accepté, en son temps, le passage des descentes d’eaux pluviales dans son commerce puisque ces conduites gelaient à l’extérieur, ce dont les copropriétaires peuvent la remercier.

Afin de trouver une solution amiable à ce sujet, le syndic propose que ces travaux soient ratifiés sous réserve que Mme [W] transmette le rapport du SDIS le préconisant et la copie du permis de construire.

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de ratifier ces travaux.

Ont voté contre : 13 copropriétaires représentant 2 259 tantièmes;

Ont voté pour : 10 copropriétaires représentant 1 338 tantièmes;

Se sont abstenus : 10 copropriétaires représentant 1 401 tantièmes.

En vertu de quoi, cette résolution est rejetée à la majorité de tous les copropriétaires."

Les époux [W] soutiennent que le SAS litigieux est en réalité un placard qui a été construit par l’architecte lorsque la devanture du magasin a été réalisée; ils indiquent que la devanture a été mise en oeuvre avec le concours de l’architecte ainsi que des services de sécurité et d’un ingénieur béton et qu’elle a un objectif sécuritaire puisqu’elle est destinée à empêcher la chute de stalactites sur les passants; ils affirment que ces travaux ont été effectués avec l’autorisation de la copropriété donnée à l’occasion de l’assemblée générale du 28 avril 2012 par une résolution n°10 intitulée "Demande d’autorisation de M.et Mme [W] de modification de la façade sur parking selon pièces graphiques et écrites jointes".

Ils font valoir également que la porte du SAS concerné abrite, non pas un regard des eaux usées mais un regard d’accès aux eaux de pluie et que le gardien de la résidence disposant de la clé de ce placard, il est accessible à tous les copropriétaires.

Ils soutiennent enfin que contrairement à ce qu’a considéré le tribunal, la résolution n°18 intitulée « construction d’un SAS sans autorisation du syndicat des copropriétaires » qui proposait de ratifier les travaux réalisés et qui a été rejetée par l’assemblée générale du 22 janvier 2021, ne concernait pas ce SAS situé dans la devanture du magasin, mais un véritable SAS se trouvant entre le magasin INTERSPORT et un des couloirs de la résidence et qui a été mis en place à la demande des services de sécurité.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] confirme bien que le SAS concerné par la résolution n°17 querellée est un petit placard inclus dans la devanture du magasin et qui empêche l’accès au regard commun en indiquant que cette résolution n’a pas pour objet de supprimer la devanture mais uniquement de supprimer ou de déplacer ce placard afin de permettre à la copropriété d’accéder librement audit regard.

Il soutient que la résolution n°18 qui a refusé de ratifier les travaux de construction d’un SAS réalisés par les époux [W] concernait également ce SAS se trouvant incorporé dans la devanture du magasin et non pas le SAS situé entre le magasin INTERSPORT et un des couloirs de la résidence ainsi que l’affirment les époux [W], ce qui semble effectivement confirmé par l’historique présenté dans le libellé de la résolution n°18 qui fait état d’un regard situé sur la propriété de Madame [W] ainsi que du fait qu’il est demandé à cette dernière de laisser l’accès à ce regard si nécessaire.

En revanche, il ressort des pièces versées aux débats qu’à l’occasion de l’assemblée générale du 28 avril 2012, a été adoptée une résolution n°10 intitulée "Demande d’autorisation de M.et Mme [W] de modification de la façade sur parking selon pièces graphiques et écrites jointes« ainsi libellée : »après avoir entendu toutes explications, l’assemblée décide de donner l’autorisation à M.et Mme [W] de modification de la façade sur parking selon pièces graphiques et écrites jointes à la convocation, sous réserve de communiquer au syndic le rapport de l’architecte et du bureau de contrôle garantissant le maintien des évacuations et ventilations du local situé au-dessus. Cette résolution mise aux voix est adoptée par 6 872 voix ; Vote contre : ENCINAS soit 66 voix."

Il résulte de l’examen des pièces qui avaient été jointes à la convocation à l’assemblée générale du 28 avril 2012 que parmi ces pièces figurait une esquisse du projet de travaux concernant la devanture du magasin incluant une casquette débordante, décrite dans le projet comme étant d’une largeur de 1,40 m, destinée à protéger les accès au magasin des chutes de glace, sur la longueur de la façade et dans laquelle était inclus un habillage protubérant correspondant au placard litigieux appelé SAS.

Ce SAS figure également sur le plan de la structure métallique constituant la devanture, précision faite que cet habillage est appelé sur ce plan « porte NINZ » suivi de la mention « intégrer un verrou de sol » et que le regard litigieux est également visible, tant sur l’esquisse du projet que sur le plan susvisé.

Force est de constater que la photographie de la façade du magasin produite par le syndicat des copropriétaires et correspondant à sa pièce n°1 intitulée « photos du SAS », démontre que la devanture litigieuse qui a été réalisée est absolument identique, en ce compris le placard dénommé SAS, au projet soumis à l’assemblée générale du 28 avril 2012 et ayant donné lieu à l’adoption de la résolution n°10.

C’est donc à tort que le syndicat des copropriétaires soutient qu’aucune pièce graphique n’ayant été produite, il est impossible de savoir ce qui a été exactement soumis aux votes des copropriétaires en 2012, alors qu’il a été démontré que les travaux relatifs à la devanture du magasin, en ce inclus le SAS litigieux, ont bien été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et n’avaient pas à être ratifiés par l’assemblée générale, conformément à ce qui est soutenu par les époux [W].

La cour ajoute que la résolution telle qu’elle a été votée est par ailleurs trop imprécise dans la mesure où elle fait état d’un SAS construit à l’extérieur de la résidence sans autre précision et qu’elle décide à la fois d’une suppression ou d’un déplacement de ce SAS, sans préciser les modalités de mise en oeuvre de cette suppression ou de ce déplacement ni même produire d’études techniques justifiant que l’un et l’autre sont possibles compte tenu de la configuration des lieux, alors que par ailleurs, l’accès au regard VRD justifiant la demande de modification du SAS peut être facilement obtenu par l’obtention de la clé de la porte du SAS dont le syndicat des copropriétaires ne conteste pas qu’elle est en possession du gardien de la résidence.

En conséquence, par infirmation, la résolution n°17 de l’assemblée générale du 22 janvier 2021 sera annulée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°21

La résolution n°21 est ainsi libellée « Apurement d’appels de fonds réalisés suite à l’exécution de travaux votés réparation du regard INTERSPORT »

Historique :

Rappel résolution n°9 AGO du 28/04/2012 ayant décidé : Réparation du regard d’évacuation des eaux usées dans la réserve INTERSPORT.

Résolution :

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, prend acte de la non réalisation des travaux et décide de procéder à l’apurement et à la répartition comptable comme suit:

— Montant voté : 1 123,28 euros;

— Montant appelé : 1 122,90 euros;

— Montant réglé : 0 euro;

Solde compte travaux : 122,90 euros CREDITEUR.

Par conséquent l’assemblée générale donne quitus des travaux et son accord au syndic pour clôturer le compte travaux réparation du regard d’évacuation des eaux usées dans la réserve INTERSPORT.

NOTA : Le solde de répartition CREDITEUR qui en découle sera réparti selonla clef de charges communes générales.

Ont voté pour : 20 copropriétaires représentant 2 727 tantièmes;

Ont voté contre : 6 copropriétaires représentant 1 449 tantièmes;

Se sont abstenus : 6 copropriétaires représentant 729 tantièmes.

Cette résolution est adoptée à la majorité des votes exprimés, soit (2727/4176 tantièmes)."

C’est à bon droit que le premier juge a considéré que cette résolution constituait une décision susceptible de faire l’objet d’une demande d’annulation, puisqu’elle a fait l’objet d’un vote par les copropriétaires et elle comporte par ailleurs l’approbation de la clôture d’un compte travaux ; elle constitue donc une décision susceptible d’être contestée.

Les époux [W] affirment qu’ils ont effectué les travaux sur les regards du magasin INTERSPORT et que le syndicat des copropriétaires doit rembourser les travaux qu’ils ont engagés.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’appel de fonds réalisé en exécution de la résolution de l’assemblée générale du 28 avril 2012 n’a jamais été affecté à la réalisation de travaux de sorte qu’il est logique que les fonds soient restitués aux copropriétaires en application de la résolution n°21.

En l’espèce, ainsi qu’il a été démontré lors de l’examen de la demande d’annulation de la résolution n°15 querellée, les époux [W] n’ont produit aucun élément de preuve à l’appui de leur affirmation concernant la réalisation soit par eux-mêmes soit par la copropriété des travaux votés lors de l’assemblée générale du 28 avril 2012, de sorte que la somme de 1 122,90 euros ayant effectivement été appelée auprès des copropriétaires conformément à ce qui était indiqué dans la résolution n°9 votée lors de cette assemblée générale, laquelle a été annulée par la résolution n°11 de l’assemblée générale du 08 septembre 2018, c’est justement que la résolution n°21 querellée a décidé de clôturer ce compte travaux et de répartir la somme susvisée entre les copropriétaires selon la clef de charges communes générales.

C’est donc justement que le premier juge a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°21 querellée ; le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

2°) Sur les demandes annexes

Le jugement entrepris est infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en cause d’appel.

Les dépens de première instance et d’appel seront partagés par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 8] ainsi qu’en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens,

Statuant à nouveau sur les seuls chefs infirmés,

ORDONNE l’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 8],

CONFIRME le jugement entrepris en ses autres dispositions,

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties, tant en première instance qu’en cause d’appel,

DIT que les dépens de première instance et d’appel seront partagés par moitié entre les parties.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE