LB/CS

Numéro 25/2272

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 28 juillet 2025

Dossier : N° RG 24/00278 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IXXF

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[E] [F]

C/

S.A. COMITE OUVRIER DU LOGEMENT

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 31 Mars 2025, devant :

Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me DENIS, Greffier présent à l’appel des causes,

Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [E] [F] assistée de la SAUVEGARDE DE L’ENFANCE A L’ADULTE DU PAYS BASQUE (SEAPB) Pôle Adulte, es qualité de curateur aux biens et à la personne selon jugement du Juge des Tutelles du Tribunal Judicaire de BAYONNE en date du 15 novembre 2023 notifiée le 4 décembre 2023, [Adresse 3] ([Adresse 4]), Aide Juridictionnelle en cours.

née le 15 Octobre 1985 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-00525 du 14/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

Représentée par M^e Sophie BUROSSE-GOURGUE de la SCP BLANC BUROSSE-GOURGUE, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

S.A. COMITE OUVRIER DU LOGEMENT

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Emilie LOGEAIS de la SELARL PECASSOU LOGEAIS AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 19 DECEMBRE 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 10]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2019, la société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré Comité Ouvrier du Logement (ci après le COL) a donné à bail à Mme [E] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 14], appartement C/24 situé [Adresse 1] [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 314,28 euros outre une provision sur charges mensuelles de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 juin 2022, le COL a fait délivrer à Mme [F] un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail pour une somme principale de 1693,14 euros.

Par acte du 21 mars 2023, le COL a attrait Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Bayonne aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 15 novembre 2023, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Bayonne a prononcé une mesure de curatelle renforcée aux biens et à la personne au bénéfice de Mme [E] [F] pour une durée de 60 mois et désigné la Sauvegarde de l’enfance à l’adulte du pays basque (SEAPB) en qualité de curateur.

Par jugement contradictoire du 19 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne a :

— Constaté à la date du 16 août 2022 la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur un logement situé [Adresse 14], [Adresse 9] [Localité 8] ;

— Ordonné l’expulsion de Madame [E] [F] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 15] à [Localité 8], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Dit n’y avoir lieu de réduire les délais prévus à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Rejeté la demande d’astreinte,

— Rappelé s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamné Madame [E] [F] à payer au Comité ouvrier du logement une indemnité d’occupation mensuelle de 388,98 euros par mois à compter du 1er novembre 2023 jusqu’à complète libération du logement,

— Condamné Madame [E] [F] à payer au Comité ouvrier du logement la somme de 960,98 euros au titre de la dette locative au 3 novembre 2023,

— Débouté Madame [E] [F] de ses demandes,

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Madame [E] [F] aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle.

Par déclaration en date du 23 janvier 2024, Mme [F] assistée de son curateur a interjeté appel de ce jugement.

Le jugement rendu le 19 décembre 2023 et un commandement de quitter les lieux en date du 26 décembre 2023 ont été signifiés à Mme [F] et à la SEAPB en qualité de curateur.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2025.

Vu les dernières conclusions notifiées le 12 avril 2024 par Madame [F], assistée de la Sauvegarde de l’enfance à l’adulte du Pays Basque (SEABP) en qualité de curateur, qui a demandé à la cour de :

Dire et juger régulier et recevable son appel,

En conséquence,

Le Réformer partiellement et débouter purement le COL de ses moyens de défense à venir,

Aussi,

1°) Constater la résiliation du bail conclu le 27.11.2019 entre les parties à compter du 16.08.2022.

Suspendre les effets de la clause résolutoire.

Constater à la date des présentes conclusions responsives et récapitulatives que la dette locative est soldée,

En cas de dette intervenant en cour d’appel, la condamner à verser au COL la somme réactualisée au cours de la procédure selon dernier décompte produit par le COL faisant apparaitre les versements de la locataire et des aides à elle accordées,

L’autoriser à s’en libérer en 36 mensualités en sus du loyer courant,

Dire que chaque versement devra avoir lieu avant le 15 de chaque mois et pour le premier le 15 du mois suivant la signi’cation du jugement à intervenir.

Dire que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour elle de se libérer de sa dette par anticipation,

Rappeler que si elle se libère de sa dette dans le délai selon les modalités 'xées, la résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée,

Dire qu’a défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues sera immédiatement exigible 15 jours après l’envoi d’un courrier recommandé resté infructueux.

Dire qu’en ce cas, la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail locatif visant le logement situé à l’adresse visée plus avant, étant résilié depuis le 16.08.2022.

2°) Débouter le COL de sa demande éventuelle de prononcer de la résiliation judiciaire du bail et à défaut et dans tous les cas lui accorder un délai de trois années pour se reloger,

Condamner le COL à lui verser la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les conclusions notifiées le 9 avril 2024 par la société Comité ouvrier du logement qui a demandé à la cour de :

Confirmer le jugement du juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bayonne en date du 19 décembre 2023 en toutes ces dispositions ;

Débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes de première instance et d’appel ;

Condamner Mme [F] à verser la somme de 1 500 € par application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

MOTIFS :

A titre liminaire, il est constaté que Mme [F] a interjeté un appel partiel du jugement déféré, qu’elle ne discute pas le constat de la résiliation du bail à la date du 16 août 2022, mais conteste uniquement le rejet de ses demandes tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire, à se voir autorisée à se libérer de la dette locative réactualisée en 36 mensualités, ainsi que de sa demande subsidiaire de se voir octroyer un délai de trois années pour se reloger.

La cour n’est donc pas saisie des chefs de jugement dont il n’a pas été relevé appel qui ont donc acquis force de jugée.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

Madame [F] sollicite au visa de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 la suspension de effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Elle fait valoir être en mesure de régler son loyer courant, avoir fait des efforts pour effectuer des versements jusqu’au 3 novembre 2023 et avoir repris le paiement du paiement du loyer courant depuis qu’elle est assistée de la SEAPB en janvier 2024.

Elle soutient que la dette est soldée alors que par décision du 2 avril 2024, une aide FSL lui a été accordée pour une somme de 2040,40 euros, couvrant l’intégralité de sa dette locative.

Elle sollicite, dans le cas où une nouvelle dette locative interviendrait dans la présente procédure, une autorisation à s’en libérer en 36 mensualités en sus du loyer courant.

Le COL conteste la demande de délai de paiement formulée par Madame [F] sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, considérant que les conditions légales d’obtention de délais de paiement ne sont pas réunies.

*

Il convient de préciser au préalable que les dispositions de l’article 9 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 s’appliquent en l’espèce concernant la demande de délai de paiement formulée par l’appelante en ce qu’elles modifient les dispositions relatives aux conditions d’octroi des délais de paiement ; en effet la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, il en résulte que les paragraphes V et VII de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 modifiés par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’ils modifient les conditions d’octroi des délais de paiement s’appliquent aux baux en cours à compter de l’entrée en vigueur de la loi, soit le 29 juillet 2023.

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. (…) ; et l’article 24 VII de dire « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VII du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il résulte des pièces produites que Mme [F] est en difficulté pour payer son loyer depuis le mois de janvier 2020 de manière récurrente ainsi que cela résulte des multiples courriers de relance qui lui ont été adressés. Un plan d’apurement de sa dette a été signé entre les parties le 3 octobre 2022 prévoyant un apurement de la dette en sus du paiement du loyer courant sur une durée de 39 mois. Il n’a pas été respecté. Mme [F] n’a pas régularisé le paiement de sa dette locative dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer du 15 juin 2022. Elle n’avait pas repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience devant le juge des contentieux de la protection ainsi que le premier juge l’a relevé par des motifs pertinents. Elle ne l’a pas davantage repris ensuite ainsi que cela résulte du dernier décompte du bailleur à la date du 21 mars 2024, faisant apparaître un solde dû de 2040,40 euros, soit 1382,44 euros après déduction des frais du commandement de payer du 15 juin 2022 et des frais des dépens du jugement de première instance.

En effet, alors que depuis le 31 juillet 2023 l’échéance mensuelle appelée par le bailleur s’élève à 393,82 euros, (avec une dette de 2014,92 euros à cette date), elle n’a versé que 100 euros le 18 août 2023, 200 euros le 1er novembre 2023, 700 euros au total en janvier 2024, 60 euros le 9 février 2024, 393,82 euros le 6 mars 2024.

Mme [F] a également bénéficié d’aides avec dernièrement les versements au bailleur par le FSL de 1808,75 euros en septembre 2023, et postérieurement au dernier décompte du 21 mars 2024, de 2040,40 euros le 29 mars 2024, apurant totalement la dette locative.

Toutefois Mme [F] n’a jamais repris un paiement du loyer courant durant les derniers mois précédent le 21 mars 2024. Ainsi, les versements qu’elle a effectués sur la période de novembre 2023 à mars 2024 (hors aides du FSL) ne couvrent pas le loyer courant. Elle ne démontre pas être en mesure de le faire à l’avenir au regard de ses revenus et de ses charges. Elle déclare et justifie en effet d’un revenu global de l’ordre de 708 euros, comprenant une APL de 90 euros, d’une prime d’activité de 188,44 euros et un salaire comme employée de magasin de 430 euros environ, insuffisant pour assumer un loyer mensuel de 393,82 euros et n’apporte pas d’éléments d’explications sur les raisons qui lui permettraient de faire face au paiement régulier de son loyer courant qu’elle n’est pas parvenue à assumer pendant plusieurs années.

Au regard de ces éléments il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [F] tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire. Le rejet de la demande de délais de paiement formulée par Mme [F] par le premier juge était justifié lorsqu’il a statué.

Il n’y a plus lieu de statuer sur sa demande de délais de paiement alors qu’elle justifie que la dette locative était soldée à la date de ses dernières conclusions.

Sur la demande de délai pour quitter le logement

Madame [F] sollicite, à titre subsidiaire, un délai de trois années pour se reloger, sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article 426 du code civil. Elle demande à être maintenue dans les lieux loués.

Elle soutient qu’elle a toujours réglé son loyer tel qu’elle a pu sans discontinuité jusqu’au mois de novembre 2023 puis a repris les paiements en janvier 2024. Elle indique avoir toujours été de bonne foi à l’égard du COL et justifier des démarches effectuées pour pouvoir se reloger.

Invoquant les dispositions de l’article 426 du code civil applicable aux personnes vulnérables, elle soutient qu’il convient de préserver le plus longtemps possible la stabilité du lieu de vie de la personne protégée.

L’article 426 du code de procédure civile dispose que le logement de la personne protégée et les meubles dont il est garni, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire sont conservés à la disposition de celle-ci aussi longtemps qu’il est possible.

Cet article a pour but de poser le principe de la protection du logement de la personne protégée dans le cadre du fonctionnement de la mesure de protection, ce logement étant soumis à un régime protecteur car s’il devient nécessaire d’en disposer dans le cadre de cette mesure, l’autorisation préalable du juge des tutelles est requise. Elle ne peut être opposée à une demande d’expulsion à la suite du constat de la résiliation du bail. En revanche, la situation de personne protégée est prise en compte dans le cadre de l’examen d’une demande de délais de paiement, ou d’une demande de délai pour se reloger dans le cadre des conditions posées par ces articles.

Selon les alinéas 1 et 2 de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais.

En l’espèce, il n’est pas établi que le relogement de Mme [F] ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Elle se maintient dans les lieux dont elle est devenue occupante sans droit ni titre depuis le l’acquisition de la clause résolutoire le 16 août 2022 constatée par le jugement du 19 décembre 2023 et ne justifie que d’une seule démarche pour chercher à se reloger. Elle a effectué une demande de logement social le 13 février 2024 d’un logement T3 dans les villes d'[Localité 7], [Localité 11] et [Localité 10]. Elle n’a pas élargi sa demande de logement social à d’autres villes ou secteurs géographiques et ne justifie pas de recherches dans le parc privé. Elle est mère d’un enfant qui ne réside pas avec elle et ne justifie pas qu’elle l’héberge ne serait-ce que dans le cadre d’un droit de visite et d’hébergement. Au regard de ces éléments, en dépit de ses difficultés ayant conduit à l’ouverture d’une mesure de protection, en l’absence de démarches suffisantes pour chercher à se reloger, sa demande de délai pour quitter les lieux sera rejetée.

Il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [F] de sa demande de délai fondée sur l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [F] aux dépens et a débouté le COL de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [F], partie perdante, sera condamnée également aux dépens d’appel, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile qui seront recouvrés conformément aux dispositions qui régissent l’aide juridictionnelle.

Les parties seront déboutées de leurs demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Constate qu’il n’y a plus lieu de statuer sur la demande de Mme [F] de délais de paiement de la dette locative alors qu’elle justifie qu’à la date de ses dernières conclusions en appel, la dette locative était soldée ;

Condamne Mme [E] [F] aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes formulées tant par Mme [F] que par la société Comité ouvrier du logement sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame BAYLAUCQ, Conseillère, suite à l’empêchement de Monsieur DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,