Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00698 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIW5G

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Novembre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny – RG n° 23/04889

APPELANT

Monsieur [P] [Z] né le 20 Février 1966,

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515 assisté de M^e Fabrice NICOLAI, avocat au barreau de PARIS , toque : E1991 assisté de M^e Fabrice NICOLAÏ , avocat au barreau de PARIS, toque : E 1991 substitué par M^e Isabelle GEUZIMIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1677

INTIMÉE

S.A.R.L. BELGIM IMMOBILIER immatriculée au RCS de Paris, sous le numéro 443 910 815, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Isabelle WIEN de la SELEURL SELARL WIN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par ordonnance de référé contradictoire du 9 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, saisi par l’agence immobilière, la SARL Belgim Immobilier, alléguant que M. [P] [Z] avait acquis le bien immobilier sis [Adresse 1] sans lui verser sa commission, a ordonné à M. [P] [Z] de communiquer, à la société Belgim Immobilier, sous astreinte, une copie de l’acte authentique d’acquisition dudit bien.

Par acte d’huissier enrôlé le 18 mai 2023, la SARL Belgim Immobilier a fait assigner M. [P] [Z] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de condamnation à lui payer la somme de 48.960 € avec à titre principal intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2022 et capitalisation de ces intérêts, et subsidiairement sans ces intérêts, ainsi que les dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, et la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du même code.

A l’appui de ses prétentions, elle exposait que M. [P] [Z] lui avait confié, le 11 juin 2021, un mandat de recherche pour l’acquisition d’un hôtel de plus de dix chambres en Ile de France, avec ou sans restaurant, au prix maximum de 2 millions d’euros, moyennant une rémunération de 7,2% du prix de vente, que le 17 juin 2021, elle lui avait présenté un fonds de commerce correspondant à sa recherche au [Adresse 1] à [Localité 4] au prix de 988.000 €, honoraires inclus, que M. [Z] avait annulé la visite programmée et acquis le bien sans son concours le 29 avril 2022, qu’il avait été contraint de produire l’acte de vente en cause par le juge des référés, saisi à sa requête et qu’elle était ainsi en droit d’obtenir le paiement de la somme de 48.960 € au titre de sa commission due en application de l’article 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, compte tenu du prix effectif d’achat de 688.000 €, subsidiairement à titre de dommages et intérêts en réparation de l’inexécution contractuelle imputable à M. [Z]. Elle ajoutait qu’il était indifférent que la vente litigieuse ait été conclue au profit d’une société constituée par M. [Z].

M. [P] [Z], cité à la même adresse qu’en référé, suivant procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat

Par jugement réputé contradictoire du 20 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué ainsi :

— condamne M. [P] [Z] à payer à la SARL Belgim Immobilier la somme de 48.960 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2022 et capitalisation de ces intérêts au sens de l’article 1343-2 du code civil,

— condamne M. [P] [Z] aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamne M. [P] [Z] à payer à la SARL Belgim Immobilier la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

M. [P] [Z] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 décembre 2023.

Par ordonnance du 20 juin 2024, le magistrat chargé de la mise en état a statué ainsi ;

— constate le désistement de l’instance en radiation initiée par la SARL Belgim Immobilier et le déclare parfait,

— dit qu’il emporte extinction de l’instance d’incident,

— dit qu’il emporte obligation pour la SARL Belgim Immobilier de payer les frais de l’instance éteinte.

La procédure devant la cour a été clôturée le 14 mai 2025.

SUR L’INCIDENT DE PROCEDURE

Par conclusions d’incident de procédure en date du 15 mai 2025, M. [Z] sollicite, sur le fondement des articles 15, 16 et 802 du code de procédure civile, d’ordonner le rejet des conclusions signifiées, par la société Belgim Immobilier, par RPVA, le 14 mai 2025 à 9h54, postérieurement à la clôture ;

La société Belgim Immobilier n’a pas conclu sur cet incident de procédure ;

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, 'Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense’ ;

Aux termes de l’article 16 du même code, 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations’ ;

Aux termes de l’article 802 du même code, dans sa version en vigueur du 31 juillet 2023 au 1er septembre 2024, « Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption » ;

En l’espèce, il ressort de la procédure que la clôture de l’instruction a été prononcée à l’audience du 14 mai 2025 à 9h30 ;

La société Belgim Immobilier a communiqué par la voie électronique (RPVA) des conclusions à 9h54 soit postérieurement à l’ordonnance de clôture ;

Aussi en application de l’article 908 du code de procédure civile, il y a lieu d’écarter les conclusions signifiées par RPVA le 14 mai 2025 à 9h54 postérieurement à la clôture par la société Belgim Immobilier, tout en relevant que si leur présentation est différente des conclusions communiquées antérieurement à la clôture le 9 mai 2025, leur contenu est identique ;

SUR LE FOND

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 13 mai 2025, par lesquelles M. [P] [Z], appelant, invite la cour à :

Vu l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, pris pour l’application de la loi du 2 janvier 1970 dite Hoguet

Vu l’article 1137 du code civil

Vu l’article 1134 du code civil

— Dire et Juger Monsieur [Z] recevable et bien fondé en son appel

— Débouter la Société BELGIUM IMMOBILIER de sa demande de voir écarter les pièces communiquées par M. [Z]

INFIRMER LE JUGEMENT ENTREPRIS en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau :

A titre principal :

— DEBOUTER la Société BELGIUM IMMOBILIER de toutes ses demandes

— Débouter la Société BELGIUM IMMOBILIER de sa demande de commission au titre du mandat de recherche

A titre subsidiaire :

— DEBOUTER la Société BELGIUM IMMOBILIER de sa demande subsidiaire de dommages et intérêts fondée sur la clause pénale

A titre infiniment subsidiaire :

— Prononcer la nullité de la clause pénale ne figurant pas en caractère apparent

— Réduire le montant de la clause pénale, compte tenu de l’absence de diligences accomplies par la Société BEMGIUM IMMOBILIER

A titre reconventionnel

— Condamner la Société BELGIUM IMMOBILIER à verser à Monsieur [Z] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts

— Condamner la Société BELGIUM IMMOBILIER à verser à Monsieur [Z] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 9 mai 2025, par lesquelles la SARL Belgim Immobilier, intimée, invite la cour à :

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Vu de l’article 1103 du code civil

Vu l’article 6 de la loi Hoguet

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil

Vu les articles 1217 et 1231-1 du Code Civil,

Vu l’article 1240 du code civil

Vu l’article 1353 du code civil

Vu l’article 1343-2 du code civil

Vu l’article 1188 du code civil

Débouter Monsieur [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

In limine litis

— Dire que les pièces visées dans les conclusions d’appelant sont écartées pour non-conformité à l’article 954 du code de procédure civile

A titre principal

— Déclarer mal fondé l’appel de Monsieur [Z] à l’encontre de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny le 20 novembre 2023

— Dire que le mandat de recherche du 11 juin 2021 et le bon de visite du 17 juin 2021 sont réguliers

— Débouter Monsieur [Z] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Par conséquent

— Confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions

Au besoin, par substitution de motifs et y ajoutant,

A titre subsidiaire

— Dire que Monsieur [Z] n’a pas respecté ses obligations contractuelles

— Dire que la clause pénale insérée dans le mandat de recherche est régulière

— Condamner Monsieur [Z] à payer à l’agence BELGIM IMMOBILIER la somme de 48.960 euros à titre de dommages et intérêts

— Confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions

Y ajoutant

— Condamner Monsieur [Z] :

o À payer à l’agence BELGIM IMMOBILIER la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts

o A’ verser a’ l’agence BELGIM IMMOBILIER la somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

o Aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande d’écarter des pièces

La société Belgim Immobilier sollicite d’écarter les pièces visées dans les conclusions de l’appelant pour non-conformité de l’article 954 du code de procédure civile, au motif que M. [Z] a attendu la transmission des conclusions n°3 pour mentionner l’ensemble de ses pièces en référence à ses prétentions et que dans ses conclusions n°1 et n°2, il n’a pas indiqué les pièces invoquées pour chaque prétention et n’a pas communiqué les pièces simultanément aux conclusions ;

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er septembre 2017 au 1er septembre 2024, « Les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs » ;

En l’espèce, la cour ne statuant que sur les dernières conclusions déposées, il y lieu de rejeter la demande de la société Belgim Immobilier d’écarter les pièces produites par M. [Z], au motif que les dispositions de l’article 954 du code de procédure civile n’ont pas été respectées concernant les conclusions antérieures ;

Sur la demande à titre principal de la société Belgim Immobilier

La société Belgim Immobilier sollicite le paiement de sa commission, au visa de la loi Hoguet, en application du mandat de recherche du 11 juin 2021 et de la présentation de l’hôtel sis [Adresse 1] à [Localité 4], concrétisée par le bon de visite du 17 juin 2021, en contestant les irrégularités alléguées par M. [Z] ; elle précise que M. [Z] a annulé la visite programmée le 18 juin 2021 pour acquérir le bien par un contact direct avec le vendeur, sans l’en informer ; elle ajoute qu’elle ne conteste pas que M. [Z] était en contact avec le propriétaire de l’hôtel avant la signature du mandat de recherche mais qu’en 2021, l’hôtel était fermé pour travaux, en raison de non-conformités de sécurité, que ce n’est qu’en mai 2021 que la préfecture de police a autorisé de nouveau l’activité hôtelière et qu’en signant le bon de visite, l’agence a fourni à M. [Z] l’information déterminante que l’hôtel était mis en vente et que M. [Z] n’apporte pas la preuve qu’il était alors encore en pourparlers avec le vendeur de l’hôtel ;

M. [Z] oppose que ce n’est pas la société Belgim Immobilier qui lui a fait connaître le bien et qu’il était en négociation ininterrompue avec le vendeur de mai 2021 à juin 2022 ; il en déduit que la société Belgim Immobilier n’a pas droit à une commission et ajoute que le mandat est nul car daté du 11 juin 2021 à l’agence alors qu’il a été signé le 17 juin 2021 dans un café et sans remise d’un exemplaire à M. [Z], et que le bon de visite n’a pas de valeur en ce que l’agence faisait signer les bons de visite le même jour que le mandat ; il précise que l’agence lui a fait signer le même jour 4 bons de visite, que c’est par erreur qu’il a signé celui afférent à l’immeuble litigieux et que dès qu’il a compris qu’il s’agissait du même hôtel que celui avec lequel il était déjà en négociation, il a indiqué à l’agence qu’il n’y avait pas lieu de le visiter ;

Aux termes de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, règlementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « ' Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ' » ;

Toute commission ou somme d’argent quelconque, n’est due à l’agent immobilier que s’il a concouru à l’opération et si elle a été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties (3ème chambre civile, 1er mars 2023, pourvoi n°21-25.117) ;

Lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat, fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et qu’ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou fautes de l’agent immobilier (1ère chambre civile, 14 novembre 2000, pourvoi n°98-10.629) ;

En l’espèce, par acte rédigé par M^e Bruno Lefevre, avocat, le 29 avril 2022 (pièce 4 Belgim), enregistré au service départemental de l’enregistrement Paris Saint Lazare le 2 mai 2022, la société Paris LM représentée par M. [O] [V] a vendu à la société Paris [Localité 6] représentée par M. [P] [Z] le bien litigieux, ledit acte précisant que suite à la promesse unilatérale d’achat par M. [P] [Z] le 25 janvier 2022, la société Paris LM a levé l’option et s’est engagée à vendre son fonds de commerce à la société Paris [Localité 6] dans le cadre d’une promesse, sous des conditions suspensives qui ont été réalisées ; l’acte mentionne que « La préfecture de police de Paris a notifié en date du 4 mai 2021 à la société le procès-verbal de la sous-commission suite à la visite du 21 avril 2021. Dans cette notification, la préfecture de police de Paris a donné un avis favorable et les travaux prescrits par l’administration le 4 mai 2021 ont été réalisés, le bénéficiaire s’engageant à remettre le registre de sécurité en justifiant ainsi que constaté lors de la visite du 29 octobre 2021 » ;

Cet acte ne mentionne pas d’intervention d’agence immobilière ;

Pour justifier de sa demande de commission, la société Belgim Immobilier produit :

— un mandat de recherche sans exclusivité d’un bien à acquérir signé par M. [P] [Z] à son profit (pièce 1 Belgim) : les mentions « Fait à Paris le 11/06/2021 dans les locaux de l’agence en 2 exemplaires dont l’un est remis au mandant qui le reconnaît et l’autre conservé par le mandataire » sont dactylographiée, situées au-dessus des signatures, notamment de celle de M. [P] [Z] avec la mention manuscrite « lu et approuvé mandat accepté », sachant que M. [Z] ne produit aucune pièce démontrant que ce mandat serait irrégulier en ce qu’il aurait été signé en un autre lieu et à une autre date, et qu’un exemplaire ne lui aurait pas été remis, tel qu’il l’allègue ;

— un bon en vue de la visite du bien litigieux, mentionnant l’adresse de celui-ci, signé par M. [P] [Z] avec la mention manuscrite « Lu et approuvé le 17/6/2021 à Paris » (pièces 2, 2-1 et 25-2 Belgim), sachant que M. [Z] ne produit aucune pièce démontrant qu’il aurait été signé le même jour que le mandat de recherche et qu’il est constant que l’agence n’a pas fait visiter le bien à M. [Z], celle-ci indiquant qu’il ne s’est pas présenté au rendez-vous convenu le 18 juin 2021 ;

Toutefois M. [Z] justifie, par les pièces suivantes, qu’il était en négociation directe avec le vendeur, pour l’acquisition du bien litigieux, antérieurement au mandat de recherche du 11 juin 2021 et postérieurement à l’avis favorable de la préfecture de police de Paris du 4 mai 2021 :

— l’attestation du 11 juillet 2022 (pièce 3 [Z]), ayant pour objet « Cession de fonds de commerce Paris [Localité 6]/Paris LM », par laquelle M^e Bruno Lefevre avocat écrit à M. [P] [Z] :

« Je vous confirme vous avoir rencontré à mon cabinet le 3 juin 2021 en présence de Messieurs [V] et [Y] dans le cadre de la cession de leur affaire de café bar hôtel dénommé Paris LM.

Lors de ce premier rendez-vous, les parties m’ont confirmé n’avoir signé aucun mandat de négociation.

A la suite de ce rendez-vous, je leur ai transmis les derniers bilans de la société Paris LM et son bail commercial »,

— le courriel du 3 juin 2021 (pièce 2 [Z]), par lequel M^e Bruno Lefebvre, avocat, écrit à M. [Z] « Je reviens vers vous suite à notre rendez-vous de ce jour dont je vous remercie. Comme convenu, je vous adresse les 2 derniers bilans de la société Paris LM ainsi que les contrats en cours. Je vous adresse le bail ainsi que le dernier courrier de la préfecture en début de semaine prochaine »,

— l’attestation du 11 juillet 2022 (pièce 1 [Z]), par laquelle M. [O] [V] précise :

« Je certifie sur l’honneur n’avoir jamais signé de mandat de vente de mon affaire de café Bar Hôtel dénommé [5]. Par ailleurs, j’ai rencontré directement M. [Z] l’acquéreur qui s’est présenté seul sans intermédiaire le 26 mai 2021 sans être accompagné de quiconque. Nous avons traité cette affaire directement entre nous deux. J’ai connaissance des sanctions pénales encourues par l’auteur d’une fausse attestation » ;

Ainsi l’agence immobilière, n’ayant pas bénéficié d’un mandat, n’ayant pas transmis l’adresse du bien, ni fait visiter le bien, avant que M. [Z] ne traite directement avec le vendeur, il convient de considérer qu’elle n’a pas concouru à la vente et que l’opération n’est pas réputée conclue par son entremise ; elle n’a donc pas droit à la commission convenue dans le mandat de recherche signé postérieurement aux négociations directes avec le vendeur ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné M. [P] [Z] à payer à la SARL Belgim Immobilier la somme de 48.960 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2022 et capitalisation de ces intérêts au sens de l’article 1343-2 du code civil ;

Et il y a lieu de débouter la société Belgim Immobilier de sa demande de condamner M. [P] [Z] à lui payer, au titre de sa commission, la somme de 48.960 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2022 et capitalisation de ces intérêts au sens de l’article 1343-2 du code civil ;

Sur la demande à titre subsidiaire de la société Belgim Immobilier

La société Belgim Immobilier sollicite à titre subsidiaire de retenir la faute de M. [Z], soit la violation délibérée de ses engagements contractuels, en ce qu’il a conclu la transaction en directe avec le vendeur en l’évinçant et en la privant de la réalisation de l’acquisition alors qu’il avait mandaté l’agence pour visiter l’hôtel et en ce qu’il a fait preuve d’une résistance fautive en refusant de répondre à l’agence ; elle sollicite de dire que la clause pénale, en caractère gras en page 3 bas de page du mandat, est valable et de le condamner à la somme de 48.960 € à titre de dommages et intérêts ;

M. [Z] oppose que la clause invoquée par la société Belgim Immobilier ne constitue pas une clause pénale en l’absence de toute évaluation forfaitaire et qu’il n’a pas commis de faute puisque la société Belgim Immobilier ne lui a pas fait visiter le bien et n’a accompli aucune diligence en vue de sa négociation ;

Aux termes de l’article 1104 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public » ;

En l’espèce, la clause litigieuse du mandat de recherche figurant en caractère gras page 3 en bas de page est la suivante : « Pendant toute la durée du présent mandat, ainsi que dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit, en son nom, avec son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs, ou encore sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un vendeur dont le bien lui aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué » ;

Il y a lieu de relever, sans qu’il soit au préalable nécessaire d’étudier la validité de cette clause, qu’elle est en tout état de cause inapplicable en l’espèce, M. [Z] n’ayant pas au sens de cette clause « traité directement par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un vendeur dont le bien lui aurait été présenté par le mandataire (la société Belgim Immobilier)», puisqu’il est démontré par l’analyse ci-avant que M. [Z] était en négociation avec le vendeur du bien litigieux avant que la société Belgim Immobilier ne lui présente ce bien par le bon de visite ;

M. [Z] a toutefois commis une faute en signant le bon de visite alors qu’il avait connaissance qu’il n’y donnerait pas suite puisqu’il était déjà en négociation pour ce bien avec le vendeur ;

Toutefois il convient de considérer que la société Belgim Immobilier n’a pas subi de préjudice en conséquence de cette faute, puisque si M. [Z] a signé le bon de visite le 17 juin 2021, elle a su dès le lendemain soit le 18 juin 2021 que M. [Z] n’y donnait pas suite et elle ne justifie pas avoir exercé entre le 17 et le 18 juin 2021 des diligences afférentes à ce bon de visite puisqu’elle n’allègue pas s’être rendue sur les lieux ;

Il y a donc lieu de débouter la société Belgim Immobilier de sa demande à titre subsidiaire de la somme de 48.960 € à titre de dommages et intérêts ;

Sur les demandes de dommages et intérêts en appel pour résistance et procédures abusives

La société Belgim Immobilier sollicite en appel de condamner M. [Z] à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, précisant notamment que M. [Z] oscille entre deux adresses et s’est volontairement rendu défaillant en première instance ;

En l’espèce, la société Belgim Immobilier succombant en l’instance doit être déboutée de sa demande en appel de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

M. [Z] sollicite en appel de condamner la société Belgim Immobilier à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

En application des dispositions des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

En l’espèce, M. [Z] ne rapporte pas la preuve de ce que l’action de la société Belgim Immobilier aurait dégénéré en abus ; il doit être débouté de sa demande en appel de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Belgim Immobilier, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à M. [Z] la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Belgim Immobilier ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Ecarte des débats les conclusions signifiées par la société Belgim Immobilier par la voie électronique postérieurement à la clôture ;

Rejette la demande de la société Belgim Immobilier d’écarter les pièces produites par M. [P] [Z] ;

Infirme le jugement ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute la société Belgim Immobilier de sa demande de condamner M. [P] [Z] à lui payer, au titre de sa commission, la somme de 48.960 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2022 et capitalisation de ces intérêts au sens de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute la société Belgim Immobilier de sa demande de condamner M. [P] [Z] à lui payer, à titre subsidiaire, la somme de 48.960 € à titre de dommages et intérêts ;

Déboute la société Belgim Immobilier de sa demande en appel de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Déboute M. [P] [Z] de sa demande en appel de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la société Belgim Immobilier aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. [P] [Z] la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de la société Belgim Immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,