CF/RP

Numéro 25/00492

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 18/02/2025

Dossier :

N° RG 24/01964

N° Portalis DBVV-V-B7I-I4WT

Nature affaire :

Demande relative à une servitude de jours et vues sur le fonds voisin

Affaire :

[N] [H] épouse [K]

[B] [K]

[X] [G]

[S] [M] épouse [G]

C/

S.N.C. SOURCE ROYALE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 18 Février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 07 Janvier 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente chargée du rapport conforménent à l’article 804 du code de procédure civile

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [N] [H] épouse [K]

née le 07 Septembre 1970 à [Localité 16]

Agent immobilier

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Cécile BERQUE, avocat au barreau de PAU, et de Maître Nicolas SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [B] [K]

né le 14 Novembre 1957 à [Localité 12]

de nationalité Française

Chef d’entreprise

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Cécile BERQUE, avocat au barreau de PAU, et de Maître Nicolas SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [X] [G]

né le 18 août 1960 à [Localité 14] (75)

de nationalité française

Directeur général

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Maître Cécile BERQUE, avocat au barreau de PAU, et de Maître Nicolas SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [S] [M] épouse [G]

née le 29 Septembre 1963 à [Localité 15] (94)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Maître Cécile BERQUE, avocat au barreau de PAU, et de Maître Nicolas SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMEE :

S.N.C. SOURCE ROYALE

SCCV immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le N° 893 859 645

dont le siège est situé

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par son gérant, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

assistée de la SELARL CABINET CAMBOT, avocats au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 25 JUIN 2024

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 24/00131

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [K] et son épouse, Madame [N] [H], sont propriétaires d’une maison d’habitation à [Localité 11] (64) depuis le 14 novembre 2016, voisine de celle appartenant à Monsieur [X] [G] et son épouse, Madame [S] [M] depuis le 23 avril 2013.

Par arrêtés des 29 juillet et 31 août 2022, la SCCV Source royale a obtenu le permis d’aménager le terrain dont elle est propriétaire, voisin des parcelles appartenant aux époux [K] et [G], en cinq lots à destination de commerces, activités de services et habitation, et d’y construire quatre bâtiments comportant 140 logements et une crèche.

Par acte du 19 mars 2024, les époux [K] et les époux [G] ont fait assigner la SCCV Source royale devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins d’expertise judiciaire et d’interdiction de la SCCV Source royale de débuter le chantier de construction.

Par ordonnance contradictoire du 25 juin 2024 (RG n° 24/00131), le juge des référés a :

— débouté les époux [K] et les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné les époux [K] et les époux [G] à payer à la SNC Source royale la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— laissé les dépens à la charge des demandeurs.

Pour motiver sa décision, le juge a retenu :

— qu’aucun élément ne permet d’établir l’éventualité d’un préjudice en lien avec les permis de construire accordés à la SCCV Source royale, de sorte qu’une expertise judiciaire n’est pas justifiée,

— que les requêtes administratives contre les permis de construire ont été rejetées par le tribunal administratif de Pau par deux décisions du 17 mai 2024, et qu’aucun élément ne permet d’alléguer un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite permettant d’arrêter le chantier.

Par déclaration du 8 juillet 2024 (RG n° 24/01964), M. [B] [K], Mme [N] [H], M. [X] [G] et Mme [S] [M] ont relevé appel, critiquant l’ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2024, M. [B] [K], Mme [N] [H], M. [X] [G] et Mme [S] [M], appelants, entendent voir la cour :

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter la SNC Source royale de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau,

— désigner tel expert qui plaira avec la mission suivante :

se rendre sur place,

se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il jugera utile à l’accomplissement de sa mission,

décrire la configuration des lieux et l’implantation du programme de la SCCV Source royale relativement aux propriétés des demandeurs,

décrire les conditions d’ensoleillement des propriétés des époux [K] et [G],

dire si, à son avis, l’immeuble que projette d’édifier la SCCV Source royale cause, pour quelles raisons et dans quelle mesure, une perte d’ensoleillement et/ou une sensation d’enfermement et/ou une perte d’intimité pour les demandeurs,

dire si, à son avis, l’immeuble que projette d’édifier la SCCV Source royale comportera des vues directes sur les fonds des demandeurs,

dans l’affirmative, dire s’il existe des solutions de nature à remédier à la perte d’ensoleillement, à l’effet d’enfermement, à la perte d’intimité et pour obstruer les vues,

fournir de façon générale tout élément technique ou de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur les préjudices subis,

établir un pré-rapport et, deux mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d’un mois suivant cette communication, leurs observations et dire récapitulatifs,

— débouter la SCCV Source royale de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— réserver les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile :

— qu’ils justifient d’un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve des dommages qu’ils subiraient du fait de l’édification de la construction projetée par la SCCV Source royale, à seulement 4 m du jardin des époux [K] avec 38 nouvelles ouvertures et cinq terrasses donnant directement sur leur jardin et leur piscine, sans certitude de la plantation d’arbres, qui n’atteindront une hauteur susceptible de protéger leur intimité que dans dix ans, et directement en limite de la propriété des époux [G], avec une perte d’ensoleillement et d’intimité certaine, sans qu’il soit nécessaire d’attendre la réalisation du dommage pour procéder à l’expertise,

— que la SCCV Source royale a conscience du préjudice causé dès lors qu’elle leur a proposé la signature d’un protocole d’accord transactionnel visant à les faire renoncer par avance à toute demande au titre des troubles anormaux du voisinage,

— que leur action sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile est recevable, en ce qu’elle ne concerne pas un trouble anormal de voisinage mais la préservation ou l’établissement de la preuve d’un éventuel trouble anormal de voisinage, de sorte que l’article 750-1 du code de procédure civile prévoyant les actions devant faire l’objet d’une procédure amiable préalable n’est pas applicable,

— qu’ils renoncent à leur demande d’interruption du chantier qui est désormais très avancé,

— que la circonstance que les autorisations d’urbanisme aient été délivrées est inopérante, dès lors qu’elles le sont sous réserve du respect du droit des tiers, et que leur légalité en droit public n’empêche en rien que leur réalisation cause un préjudice de droit privé.

Par conclusions notifiées le 14 octobre 2024, la SCCV Source royale, intimée, demande à la cour de :

A titre principal,

— déclarer irrecevables les époux [K] et [G],

A titre subsidiaire,

— débouter les époux [K] et [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance querellée en toutes ses dispositions,

— condamner les époux [K] et les époux [G] solidairement à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,

A titre infiniment subsidiaire,

— débouter les époux [K] et [G] de leurs demandes d’interdiction de poursuivre le chantier,

— confirmer le jugement sur ce point,

— à propos de l’expertise, lui donner acte qu’elle formule les plus expresses protestations et réserves.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile :

— que la demande des époux [K] et [G] est irrecevable faute de tentative préalable de recherche de solution amiable, sans qu’ils justifient d’une urgence manifeste qui pouvait les en dispenser,

— que les époux [G] et [K] ont acquis leurs terrains en 2013 et 2016 en connaissance de cause, le projet correspondant à l’aménagement prévu dès 2011 dans cette zone par le PLU,

— que le projet prévoit la création d’une importante bande d’espace vert et la plantation d’arbres de haute tige, de sorte que le préjudice de vue n’est pas caractérisé, de même que celui de perte d’ensoleillement, les époux [G] ayant construit leur maison en tournant le dos au projet, et le projet se situant au nord ouest de la propriété [K],

— que la seule circonstance qu’elle leur ait proposé la conclusion d’un protocole transactionnel ne saurait valoir reconnaissance du trouble anormal de voisinage qu’ils évoquent,

— que la perte d’intimité invoquée ne peut constituer un trouble anormal de voisinage, nul n’étant assuré de conserver son environnement,

— que l’expertise est inutile dès lors qu’aucun élément ne permet d’établir l’éventualité d’un préjudice en lien avec le permis de construire accordé, et qu’elle est à tout le moins prématurée dans la mesure où les travaux sont en cours, de sorte que l’expert ne pourrait établir ses constatations matérielles.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 janvier 2024 pour y être plaidée.

MOTIFS

sur l’application de l’article 750-1 du code de procédure civile :

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose :

A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité

de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation.

Cet article n’exclut pas expressément les procédures de référé qu’il y a donc lieu d’examiner au cas par cas pour déterminer si le recours préalable à une procédure amiable était obligatoire avant de saisir le juge des référés.

Il convient de relever que les époux [K] et les époux [G] ne sollicitent en appel que l’organisation d’une expertise, et plus l’interdiction de débuter le chantier, compte tenu de l’évolution du litige, les travaux de construction ayant débuté.

Cependant cette demande d’interdiction était fondée sur l’article 835 du code de procédure civile et l’arrêt du chantier présentait alors un cas d’urgence puisque les travaux allaient débuter et que la volonté des époux [K] était de prévenir un dommage imminent ou un trouble illicite en faisant empêcher le début des travaux.

Par ailleurs, la demande d’expertise était formulée dans un but de réunir des preuves.

Aussi, le recours préalable à une procédure amiable n’était pas obligatoire et aucune irrecevabilité de l’action des époux [K] et des époux [G] n’est encourue.

Sur l’organisation d’une expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est constant que l’octroi de permis de construire et que le rejet des contestations de ce permis de construire par le tribunal administratif n’exclut pas les recours des tiers sur le plan judiciaire et notamment sur le trouble anormal de voisinage lequel peut être constitué même en présence d’une conformité aux règles d’urbanisme.

Il convient d’observer que l’implantation des édifices par la SCCV Source Royale se situe sur un terrain constitué antérieurement par une prairie et un lot composé d’une maison d’habitation et d’un parc arboré eu égard aux clichés satellites produits aux débats.

La construction entreprise n’est pas encore achevée mais est suffisamment édifiée en hauteur jusqu’à la réalisation de la toiture pour permettre une appréciation de son emprise et de sa prise de vue.

Par ailleurs, les travaux litigieux portent sur quatre bâtiments à vocation d’habitation, de commerces et de crèche témoignant d’une certaine ampleur.

Ces éléments caractérisent un motif légitime pour les proches voisins que sont les époux [K] et les époux [G] de voir réunir des preuves de manière contradictoire pour permettre d’apprécier l’existence ou non de troubles anormaux de voisinage.

Aussi, la mesure d’instruction sera ordonnée avec tous droits réservés, et l’ordonnance infirmée.

En application de l’article 964-2 du code de procédure civile, le contrôle de la mesure d’instruction qui est ordonnée par la cour d’appel et qui avait été refusée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne sera confié au tribunal judiciaire de Bayonne.

Il n’y a pas lieu d’accorder à la SCCV Source Royale une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la disposition lui accordant une indemnité sur ce même fondement en première instance sera réformée.

La condamnation aux dépens de première instance des époux [K] et [G] sera maintenue dès lors qu’ils ont intérêt à la mesure d’instruction, mais les dépens en appel seront mis à la charge de la SCCV qui succombe en appel, la présente décision rejetant son opposition à la demande d’expertise.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevable l’action en référé de M. [B] [K] et de Mme [N] [H] épouse [K] et de M. [X] [G] et de Mme [S] [M] épouse [G],

Confirme l’ordonnance en ce qu’elle a condamné M. [B] [K] et Mme [N] [H] épouse [K] et M. [X] [G] et Mme [S] [M] épouse [G] aux dépens,

Infirme l’ordonnance pour le surplus des dispositions soumises à la cour,

statuant à nouveau :

Organise une expertise judiciaire, tous droits et moyens des parties réservés,

Désigne M. [L] [O]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.88.38.78.51

Fax : 05.59.56.90.63

Mèl : [Courriel 13]

pour y procéder avec pour mission :

— se rendre sur place,

se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il jugera utile à l’accomplissement de sa mission,

décrire la configuration des lieux et l’implantation du programme de la SCCV Source royale relativement aux propriétés des demandeurs,

décrire les conditions d’ensoleillement des propriétés des époux [K] et [G],

dire si, à son avis, l’immeuble édifié par la SCCV Source royale cause, pour quelles raisons et dans quelle mesure, une perte d’ensoleillement et/ou une sensation d’enfermement et/ou une perte d’intimité pour les demandeurs,

dire si, à son avis, l’immeuble édifié par la SCCV Source royale comporte(ra) des vues directes sur les fonds des demandeurs,

dans l’affirmative, dire s’il existe des solutions de nature à remédier à la perte d’ensoleillement, à l’effet d’enfermement, à la perte d’intimité et pour obstruer les vues, et chiffrer ces éventuelles mesures réparatoires à l’aide de devis fournis par les parties,

fournir de façon générale tout élément technique ou de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur les préjudices subis,

— constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

— établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai ;

Rappelle que, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

Dit que le contrôle de la mesure d’expertise sera effectué par le tribunal judiciaire de Bayonne en vertu de l’article 964-2 du code de procédure civile,

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision que M. [B] [K] et Mme [N] [H] épouse [K] et M. [X] [G] et Mme [S] [M] épouse [G] devront consigner entre les mains du régisseur du greffe du tribunal judiciaire de Bayonne dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

Dit que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

Dit que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire de Bayonne, dans le délai de six mois suivant la date de la consignation,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCCV Source Royale aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Madame HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE