AB/RP

Numéro 25/00691

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 04/03/2025

Dossier :

N° RG 23/01808 -

N° Portalis DBVV-V-B7H-ISF4

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la vente

Affaire :

Commune d'[Localité 6]

C/

[H] [C]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 04 Mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 Janvier 2025, devant :

Madame BLANCHARD, magistrate chargée du rapport,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

En présence de Monsieur VIGNASSE, greffier placé

Madame BLANCHARD, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Commune d'[Localité 6]

prise en la personne de son Maire en exercice, M. [L] [N], demeurant et domicilié ès-qualités en Mairie

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée et assistée de Maître Frédéric BERNAL de la SCP COUDEVYLLE-LABAT-BERNAL, avocat au barreau de PAU

INTIME :

Monsieur [H] [C]

né le 02 Mai 1978 à [Localité 5] (93)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Dominique de GINESTET DE PUIVERT de la SELARL de GINESTET DE PUIVERT, avocat au barreau de DAX, et assisté de Maître Frédéric RAIMBAULT de la SELARL STEERING, avocat au barreau d’ANGERS

sur appel de la décision

en date du 17 MAI 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

RG numéro : 21/00936

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte reçu les 20 et 21 mars 2014 par Maître [T] [W], notaire à [Localité 9] (40), M. [H] [C] et Mme [D] [A] épouse [C] ont acquis de la commune d'[Localité 6] un terrain à bâtir portant le lot n°3 du lotissement dénommé '[Adresse 7]' situé sur ladite commune et cadastré section D n°[Cadastre 1], moyennant le prix de 59.057 euros hors taxes.

L’acte mentionnait notamment l’obligation pour l’acquéreur d’édi’er sur ledit terrain une construction à usage d’habitation au plus tard dans les deux ans à compter de la signature de l’acte authentique pour être achevée au plus tard dans un délai de trois ans à compter de la signature de l’acte authentique.

Il mentionnait également l’obligation pour l’acquéreur d’occuper cette construction à titre de résidence principale pour au moins 10 ans à compter de la déclaration d’achèvement et de conformité.

L’acte prévoyait que l’acquéreur devrait régler à la commune, à titre de dommages et intérêts, une indemnité forfaitaire égale à 100 % du prix de vente du terrain en cas de non-respect des conditions retranscrites et que, au cas où un acquéreur se trouverait dans l’impossibilité de remplir ces conditions par cas de force majeure ou pour une cause dont le bien-fondé serait apprécié par le conseil municipal, il pourrait lui être accordé une dérogation.

Par délibération du 26 mai 2015, le conseil municipal de la commune d'[Localité 6] a notamment :

— autorisé les époux [C] à revendre leur bien suite à une mutation professionnelle,

— instauré une indemnisation pour la commune, compte tenu du délai de revente de

moins de cinq ans depuis l’acquisition du terrain,

— fixé cette indemnité à hauteur de 20 % de la valeur HT du prix d’achat du terrain à la commune,

— dit que son versement interviendrait au plus tôt après la conclusion de la vente.

Par acte reçu le 30 juin 2016 par Maître [P] [G], notaire à [Localité 8] (40), les époux [C] ont vendu à M. [R] [V] et Mme [M] [U] leur maison d’habitation.

Le 19 juin 2020, faute de paiement de l’indemnité, la commune d'[Localité 6] a émis un titre exécutoire à l’encontre de M. [H] [C] pour un montant de 11 811,40 euros.

Par acte du 1er septembre 2021, M. [H] [C] a assigné la commune d’Orx devant le tribunal judiciaire de Dax a’n d’obtenir, notamment, l’annulation du titre exécutoire émis par la commune le 10 novembre 2020 d’un montant de 11.811,40 euros.

Par jugement contradictoire du 17 mai 2023 (RG n° 21/00936), le tribunal judiciaire de Dax a :

déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par M. [H] [C] ;

annulé le titre exécutoire émis à l’encontre de M. [H] [C] par la commune d'[Localité 6] en date du 10 novembre 2020 pour un montant de 11.811,40 euros ;

condamné la commune d'[Localité 6] à verser à M. [H] [C] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la commune d'[Localité 6] aux entiers dépens ;

rappelé l’exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a considéré :

— que l’assignation introduisant la présente instance a été délivrée par acte du 1er septembre 2021, soit postérieurement à la date du 1er janvier 2020 visée par l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, de sorte que M. [C] n’ayant pas saisi le juge de la mise en état avant tout débat au fond, il convient de déclarer la fin de non recevoir irrecevable,

— qu’il ressort des pièces versées au dossier que le bordereau du titre exécutoire litigieux a été signé par M. [L] [N] en sa qualité de maire de la commune d'[Localité 6] par voie électronique comme l’autorise l’article D. 1617-23 du code général des collectivités territoriales, de sorte que M. [C] ne peut utilement se prévaloir de l’irrégularité formelle de l’acte qu’il soulève.

— que la clause prévoyant le règlement à la commune d’une indemnité forfaitaire égale à 100 % du prix de vente du terrain en cas de non-respect par l’acquéreur, notamment, d’une obligation d’établir sa résidence principale sur le terrain vendu pour au moins dix ans à compter de la déclaration d’achèvement et de conformité, incluse dans l’acte de vente des 20 et 21 mars 2014, constitue une clause pénale dès lors qu’elle avait vocation à garantir l’exécution d’une obligation découlant du contrat conclu entre les parties.

— qu’en autorisant, par dérogation, la revente du bien 'suite à une mutation professionnelle', le conseil municipal a reconnu l’impossibilité pour les époux [C] de remplir leur obligation d’occuper ce bien à titre de résidence principale et dès lors, ne pouvait plus se prévaloir de la clause pénale,

— qu’il convient, en conséquence, d’annuler le titre exécutoire émis à l’encontre de M. [C] par la commune d'[Localité 6] émis le 10 novembre 2020 pour un montant de 11 811,40 euros.

— que la commune d'[Localité 6], partie succombante à la procédure, doit être condamnée au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 27 juin 2023, la commune d'[Localité 6] a relevé appel de cette décision, en sollicitant la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a :

— annulé le titre exécutoire émis à l’encontre de M. [H] [C] par la commune d'[Localité 6] en date du 10 novembre 2020 pour un montant de 11 811,40 euros ;

— condamné la commune d'[Localité 6] à verser à M. [H] [C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la commune d'[Localité 6] aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2023, auxquelles il est expressément fait référence, la commune d'[Localité 6], appelante, demande à la cour de :

Vu les articles 122 et 789 du code de procédure civile ;

Vu l’article 2224 du code civil ;

Vu les articles L. 1617-5 et D. 1617-23 du code général des collectivités territoriales;

Vu l’article L. 281 du Livre des procédures fiscales ;

Vu les pièces produites aux débats ;

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dax le 17 mai 2023 ;

confirmer le jugement en ce qu’il rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [H] [C] ;

confirmer le jugement en ce qu’il juge formellement régulier le titre exécutoire en date du 10 novembre 2020 ;

infirmer, ou à tout le moins, réformer le jugement en ce qu’il a annulé le titre exécutoire émis à l’encontre de M. [H] [C] par la commune d'[Localité 6] en date du 10 novembre 2020 pour un montant de 11 811,40 euros, condamné la commune d'[Localité 6] à verser à M. [H] [C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la commune d'[Localité 6] aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

débouter M. [H] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner M. [H] [C] à verser à la commune d'[Localité 6] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [H] [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel, la commune d'[Localité 6] fait valoir :

— que l’assignation introduisant la présente instance a été délivrée par acte du 1er septembre 2021, soit postérieurement à la date du 1er janvier 2020 visée par l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, de sorte que M. [C] n’ayant pas saisi le juge de la mise en état avant tout débat au fond, il convient alors de déclarer la fin de non recevoir irrecevable,

— que le point de départ du délai de prescription quinquennal est en l’espèce, non pas la délibération du 26 mai 2015, mais la date de signature de l’acte de vente du bien par les époux [C] le 30 juin 2016 fixée par la délibération, de sorte que le titre exécutoire émis le 10 novembre 2020, soit quatre ans, quatre mois et dix jours après la vente n’a jamais porté sur une créance prescrite,

— que le bordereau du titre exécutoire litigieux a été signé par M. [L] [N], en sa qualité de maire de la commune d'[Localité 6], par voie électronique, ce qui est conforme aux dispositions de l’article D. 1617-23 du code général des collectivités territoriales et atteste de la régularité formelle du titre exécutoire du 10 novembre 2020,

— qu’il est de jurisprudence constante que l’ampliation d’une décision ne comportant pas les mentions obligatoires imposées par l’article 4 de la loi n°2000-321 du 12 avril 2000 est sans influence sur la légalité de l’acte, dès lors que son original comporte les mentions obligatoires,

— qu’en tout état de cause, la régularité formelle de l’acte ne pouvait être contestée que devant le juge de l’exécution et non devant le juge du fond du tribunal judiciaire de Dax,

— que la clause litigieuse n’ayant pas pour objet de sanctionner l’inexécution de ses obligations par l’acquéreur mais étant destinée à maintenir l’équilibre financier du contrat en cas de rupture anticipée de celui-ci, est une clause d’indemnisation forfaitaire,

— que les époux [C] n’ont jamais contesté la délibération du Conseil municipal de la commune d'[Localité 6] du 26 mai 2015 qui est devenue définitive,

— que M. [C] et son épouse ont pris l’engagement, dans l’acte du 30 juin 2016, de régler à ladite commune l’indemnisation correspondant à 20 % du montant HT de 59 057 euros payé lors de l’acquisition en 2014, soit 11 811,40 euros.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2023, auxquelles il est expressément fait référence, M. [H] [C], intimé, demande à la cour de :

débouter la commune d'[Localité 6] de l’ensemble de ses demandes ;

condamner la commune d'[Localité 6] à verser à M. [H] [C] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses conclusions, M. [H] [C] fait valoir :

— que la délibération d’un conseil municipal n’est que l’expression unilatérale de la commune et ne constitue pas un accord de volontés entre les parties au contrat,

— qu’il est de jurisprudence constante que le destinataire d’un titre exécutoire peut toujours contester le bien-fondé de la créance, même si la décision la constatant et la liquidant est devenue définitive, de sorte que M. [C] pouvait contester la délibération du 26 mai 2015,

— que par délibération du 26 mai 2015, le conseil municipal de la commune d'[Localité 6] a autorisé les époux [C] à revendre leur bien avant cette période décennale en raison de leur mutation professionnelle,

— que le conseil municipal, dans la même délibération, a décidé de fixer le montant de l’indemnité due par les acquéreurs à la commune à hauteur de 20 % de la valeur HT du prix d’achat du terrain alors qu’il n’appartient qu’aux parties au contrat, sans préjudice du pouvoir de modération du juge, de fixer le montant d’une clause pénale,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2024.

MOTIFS :

À titre liminaire, il est observé que M. [C] ne forme pas d’appel incident sur le chef du jugement du 17 mai 2023 par lequel le tribunal judiciaire de Dax a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par M. [C] au titre de la prescription de la créance de la commune d’Orx.

En conséquence, les développements de cette dernière afférente à l’irrecevabilité de la fin de non recevoir sont sans objet puisque la cour n’est pas saisie de cette question.

De même, M. [C], qui critiquait la régularité formelle du titre exécutoire en première instance, n’a pas fait appel incident pour remettre en question l’analyse du premier juge ayant considéré que le titre exécutoire était formellement régulier.

Le jugement entrepris est donc définitif sur ces points.

Sur le bien-fondé de la créance remise en cause par M. [C] :

Il est constant que les époux [C] étaient initialement soumis à l’obligation d’habiter personnellement l’immeuble construit par eux sur le terrain vendu par la commune d'[Localité 6], pour une durée de 10 ans à compter de la déclaration d’achèvement et de conformité, sous peine de devoir régler à la commune une indemnité forfaitaire égale à 100 % du prix de vente du terrain.

Il est également constant entre les parties que ces stipulations de l’acte des 20 et 21 mars 2014 n’ont pas reçu application, dans la mesure où la commune d'[Localité 6] a finalement expressément libéré les époux [C] de leur obligation de résidence pendant 10 ans en tenant compte du contexte de mutation professionnelle concernant M. [C].

Néanmoins, cette obligation n’a pas été levée par un avenant au contrat initial ou par un nouvel acte contractuel, mais par une délibération du conseil municipal du 26 mai 2015 qui reste une décision administrative unilatérale.

Cet acte unilatéral permettait à la commune d'[Localité 6] de renoncer à l’exécution d’une obligation stipulée en sa faveur.

Cette autorisation délivrée par la commune aux époux [C] de revendre leur bien de 10 ans après avoir acquis le terrain figure d’ailleurs à l’acte de revente de ce bien aux consorts [U]-[V] du 30 juin 2016.

Mais dans cette même délibération, la commune a fixé unilatéralement l’indemnité due par les époux [C] dans ce contexte à 20 % de la valeur HT du prix d’achat du terrain à la commune.

Or, la commune ne pouvait unilatéralement procéder à la modification du montant de l’indemnité forfaitaire fixée d’un commun accord à l’acte des 20 et 21 mars 2014, puisque l’objet de cette indemnité était modifiée : il ne s’agissait plus de sanctionner le non-respect de l’interdiction de déménager dans un délai de dix ans, mais de prévoir une compensation financière au déménagement précoce des époux [C], autorisé en raison d’une mutation professionnelle.

Il importe peu que l’acte de revente du bien immobilier litigieux du 30 juin 2016 intervenu entre les époux [C] et les consorts [U]-[V] mentionne à titre déclaratif que la commune a autorisé la revente de ce bien par les époux [C] moyennant une indemnité de 20 % du prix HT du terrain et que le vendeur en ferait son affaire personnelle, dans la mesure où la commune d'[Localité 6] n’est pas intervenue à l’acte.

En réalité, la commune d'[Localité 6] devait soit solliciter l’exécution du contrat initial et donc le paiement de l’indemnité forfaitaire pour non-respect de l’obligation de résidence durant 10 ans, sans renoncer au bénéfice de cette obligation par délibération, soit procéder à une modification de l’accord contractuel en faisant intervenir les époux [C].

À défaut, la cour constate comme le premier juge que la créance visée par le titre exécutoire émis par la commune d'[Localité 6] le 10 novembre 2020 à l’encontre de M. [C] pour un montant de 11'811,40 € n’est pas fondée.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a annulé ce titre exécutoire.

Sur le surplus des demandes :

La commune d'[Localité 6], succombante, sera condamnée aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu’aux dépens d’appel et à payer à M. [C] la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s’ajoutant à celle allouée à M. [C] en première instance.

La demande de la commune d'[Localité 6] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la commune d'[Localité 6] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la commune d'[Localité 6] à payer à Monsieur [H] [C] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Condamne la commune d'[Localité 6] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Monsieur VIGNASSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sébastien VIGNASSE Caroline FAURE