SF/RP

Numéro 25/00816

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 18/03/2025

Dossier :

N° RG 23/00258

N° Portalis DBVV-V-B7H-INWY

Nature affaire :

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

Affaire :

[L] [G] Syndicat des Copropriétaires [Adresse 11]

S.C.I. [T]

S.C.I. SLG

S.C.I. TOSTEM

S.C.I. MAX

C/

COMMUNAUTE DE COMMUNES DE [Localité 9]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 18 Mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 03 Février 2025, devant :

Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,

assistée de Monsieur VIGNASSE, greffier placé présent à l’appel des causes,

Madame de FRAMOND, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [L] [G]

né le 30 Avril 1986 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

venant aux droits de Madame [J] [K] Veuve [B]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 11]

[Adresse 11] »

agissant poursuites et diligences de son syndic bénévole, Monsieur [A] [V], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Localité 6]

SCI [T]

agissant poursuites et diligences de sa gérante, Madame [T] [H], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 6]

SCI « S.L.G. »

agissant poursuites et diligences de sa gérante, Madame [X] [F] domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 6]

SCI TOSTEM

agissant poursuites et diligences de Monsieur [A], gérant, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

SCI MAX

agissant poursuites et diligences de Monsieur [A], gérant, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

venant aux droits de Monsieur [S] [M]

Représentés et assistés de Maître Valérie CHAUVELIER de la SELARL MALTERRE – CHAUVELIER, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

Communauté COMMUNAUTE DE COMMUNES DE [Localité 9]

prise en la personne de son Président

[Adresse 12]

[Adresse 12]

[Localité 5]

Représentée et assistée de Maître Antonin LE CORNO, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 27 DECEMBRE 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 18/02350

La Communauté de communes de [Localité 6] a procédé à la construction d’un village médical à [Localité 6] au cours des années 2004 à 2007 composé de 3 bâtiments dont un centre dentaire non concerné par le litige et un centre médical (bâtiment 1) devant accueillir plusieurs médecins et infirmiers libéraux.

Suivant contrat de vente en l’état futur d’achèvement des 19 et 23 août 2006, les lots n°1, 2, 3, 5, 6 et 7 du bâtiment 1 ont été cédés par la Communauté de communes de [Localité 6] à la société civile immobilière d’attribution "[Adresse 11]".

Se plaignant de divers désordres affectant l’immeuble, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 11]", et plusieurs copropriétaires à savoir la SCI [T], la SCI SLG, la SCI TOSTEM, M. [S] [M] et Mme [J] [K] ont, suivant acte du 9 octobre 2015, fait délivrer assignation en référé à la Communauté de communes de [Localité 6] et à la Communauté de communes [Localité 9] aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Suivant ordonnance du 2 décembre 2015, le Président du tribunal de grande instance de Pau a fait droit à cette demande.

Aux termes de différentes autres ordonnances de référé, les opérations de l’expert ont été rendues communes aux entreprises intervenues à la construction et à leur assureur.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 23 juin 2018.

Suivants actes du 7 novembre 2018, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 11]", la S.C.I. LEBOUTEILLIER, la SCI SLG, la SCI TOSTEM, M. [S] [M] et Mme [J] [K] ont fait délivrer assignation au fond à :

— la S.A.R.L.BOULIN ARCHITECTURE,

— la S.A.R.L. PERUILHE ENTRETIEN ET MAINTENANCE SPEM,

— la S.A.R.L. CHOUARD ERIC,

— la S.A.S. APAVE SUD EUROPE,

— la S.A.R.L. VIVEN, et à son assureur la S.A. SMABTP,

— M. [C] [Z] et à son assureur la S.A. ALLIANZ IARD.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 11]", la SCI [T], la S.C.I. SLG, la S.C.I. TOSTEM, M. [S] [M] et Mme [J] [K] veuve [B], ont, suivant acte du 22 août 2019, fait délivrer une assignation en intervention forcée à la Communauté de communes DE [Localité 9] succédant à la Communauté de communes de [Localité 6].

Suivant jugement réputé contradictoire du 27 décembre 2022 (n° RG 18/02350), le tribunal judiciaire de Pau a :

rejeté les demandes formulées au titre de la nullité des assignations délivrées par le syndicat des copropriétaires de l’ [Adresse 11].

jugé irrecevables en leurs demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE VILLAGE MEDICAL DE [Localité 6], la SCI [T], la SCI SLG, la SCI TOSTEM, M. [S] [M] et Mme [J] [K] veuve [B] pour défaut de démonstration de leurs qualités et intérêts à agir en raison des prétentions par eux globalement formulées.

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], la SCI [T], la SCI SLG, la SCI TOSTEM, M. [S] [M] et Mme [J] [K] veuve [B] aux entiers dépens, en ce compris ceux des procédures de référé, outre le coût de l’expertise judiciaire.

accordé à Maître Candice [C] le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

— le premier mandat n’ayant pas été limité à la seule procédure de référé et l’introduction de l’instance au fond par le mandataire du syndicat des copropriétaires se trouvant confortée par le procès-verbal d’assemblée générale du 21 janvier 2020, aucune nullité ne vient frapper les assignations délivrées,

— aucun titre juridique de nature à justifier de la propriété des lots composant cet immeuble n’est produit pour fonder la qualité et l’intérêt à agir de la SCI [T], de la SCI SLG, de la SCI TOSTEM, de M. [S] [M] et de Mme [J] [K] veuve [B] qui en outre réclament avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 11]" des condamnations à des sommes globales et communes à tous,

— que si le syndicat de copropriétaires est légitime à intervenir pour obtenir réparation des désordres affectant des parties communes, son intérêt à agir s’éteint lorsque des désordres affectent des parties privatives,

— qu’aucune pièce ne permet de déterminer les droits ni les préjudices personnels sur les différents lots de la SCI [T], de la SC.I SLG, de la SCI TOSTEM, de M. [S] [M] et de Mme [J] [K] veuve [B],

— que faute de produire le règlement de copropriété, le caractère commun ou privatif des parties de immeuble subissant les désordres n’est pas déterminable.

— que le trouble de jouissance « des requérants » sans distinction mentionné au soutien d’une demande portant sur la somme de 12.000 € n’offre pas davantage au syndicat des copropriétaires l’occasion de se prévaloir d’un préjudice personnel.

Par déclaration d’appel du 23 janvier 2023, le SDC [Adresse 11], M. [L] [G] venant aux droits de Mme [J] [K] veuve [B] (lot 5), la SCI LE BOUTEILLER (lot 4), la SCI SLG (lots 1, 2 et 3), la SCI TOTEM (lot 7) et la SCI MAX venant aux droits de M. [S] [M] (lot 6) ont relevé appel de la décision en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a rejeté la demande en nullité des assignations délivrées par le Syndicat des copropriétaires, intimant seulement la Communauté de communes de LACQ-ORTHEZ.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 13 juin 2023, M. [L] [G], le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], la SCI [T], la SCI SLG, la SCI TOSTEM, la SCI MAX, appelants, entendent voir la cour :

déclarer recevable et bien fondé l’appel diligenté par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], la SCI [T], la SCI SLG, la SCI TOSTEM, la SCI MAX et M. [G] à l’encontre du jugement rendu le 27 décembre 2022 par la 1ère chambre civile près le Tribunal judiciaire de Pau,

débouter la Communauté des Communes de [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes,

infirmer la décision entreprise en ce que le jugement rendu le 27 décembre 2022 par la 1ère chambre civile près le Tribunal judiciaire de Pau a :

— jugé irrecevable en leurs demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], la SCI [T], la SCI SLG, la SCI TOSTEM, M. [S] [M] et Mme [J] [K] Veuve [B] pour défaut de démonstration de leurs qualités et intérêts à agir aux fins d’obtention des prétentions globalement formulées,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], la SCI [T], la SCI SLG, la SCI TOSTEM, M. [S] [M] et Mme [J] [K] Veuve [B] aux entiers dépens en ce compris ceux des procédures de référé outre le coût de l’expertise judiciaire,

— accordé à Maître Candice [C] le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau

déclarer recevables en leurs demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], la SCI [T], la SCI SLG, la SCI TOSTEM, la SCI MAX et M. [G] compte tenu de leurs qualités et intérêts à agir aux fins d’obtention des prétentions par eux globalement formulées,

condamner la Communauté des Communes de [Localité 9] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], la SCI [T], la SCI SLG, la SCI TOSTEM, la SCI MAX et M. [G] les sommes suivantes :

1 440 € TTC au titre du désordre affectant le réseau de distribution d’eau chaude,

57 388,80 € TTC au titre du désordre chauffage,

180 € TTC au titre du garde corps,

5 595,72 € TTC au titre de l’intégralité des travaux d’isolation,

79 131,03 € TTC au titre de l’intégralité des travaux de toiture en ce compris la reprise des chevrons et voligeage pour augmenter la pente de la couverture,

53 216 € TTC au titre des menuiseries,

12 000 € en réparation du trouble de jouissance subi,

4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de leurs prétentions, M. [L] [G], le SDC [Adresse 11], la SCI [T], la SCI SLG, la SCI TOSTEM, la SCI MAX font valoir principalement sur le fondement des articles 1231-1, 1646-1 et 1792 du code civil :

— qu’il ressort de l’acte de vente en état futur d’achèvement et du rapport d’expertise que la nature de chaque lot composant le bâtiment 1 composant le centre médical est déterminée,

— que le désordre d’infiltrations d’eau en plafond concerne la salle d’attente commune à chacun des lots décrits dans l’acte de vente,

— que les désordres constatés et listés par l’expert, impactant le cabinet, propriété de la SCI TOSTEM dont M. [A] est le gérant, permettent donc d’établir la qualité et l’intérêt à agir de celle-ci ; il en est de même pour les désordres constatés dans le cabinet du docteur [I], gérant de la SCI SLG ; pour le cabinet du docteur [M] qui a désormais vendu le local professionnel à la SCI MAX ; pour le cabinet du docteur [B], décédé, aux droits duquel intervient son épouse Mme [K] veuve [B] qui a désormais vendu le local professionnel à M. [G] ; pour le cabinet du docteur [T], gérant de la SCI LE BOUTEILLER,

— que le bâtiment ayant vocation à être utilisé aux fins d’activités médicales et d’accueil du public, il est certain que chaque cabinet contenu dans ce bâtiment est impacté par les désordres touchant les parties communes comme ils impactent les parties privatives, de sorte que l’action commune du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et des copropriétaires est recevable,

— qu’une demande de condamnation globale, sans distinguer les désordres affectant les parties privatives et les parties communes, était parfaitement recevable au regard de la nature des désordres,

— qu’il résulte du rapport d’expertise, que le réseau de distribution d’eau chaude sanitaire, les chéneaux, le chauffage, l’isolation du plafond du sous-sol, l’absence d’un rejingot, le problème de la fixation en zinc de la couverture, le problème impactant l’isolation en faux plafond concernent des parties communes,

— que les désordres constatés rendent l’immeuble impropre à sa destination au sens des articles 1792 et suivants du code civil auquel renvoient les dispositions de l’article 1646-1 du code civil rappelées dans la lettre du contrat de vente en l’état futur d’achèvement signé par les parties les 19 juin et 23 août 2006, en sorte qu’elles sont bien fondées à rechercher la responsabilité de leur vendeur afin d’obtenir réparation,

— que la Communauté des communes de [Localité 9] a absorbé la Communauté des communes de [Localité 6], qu’elle avait donc qualité d’ayant droit de celle-ci et a affirmé avoir agi en qualité de vendeur du bâtiment, de sorte qu’elle est débitrice de la garantie décennale de l’immeuble, objet du litige,

— que la somme globale du coût des travaux de reprise s’établit à hauteur de 143 735,55 € TTC, et prévoit notamment la reprise de l’intégralité de la toiture,

— que 11 menuiseries doivent être reprises, et non pas seulement 9 tel qu’il ressort du rapport d’expertise, pour assurer une harmonie esthétique,

— que s’agissant des désordres relatifs à la distribution d’eau chaude, au trop plein du chéneau et à l’isolation en faux plafonds, le bâtiment ayant été exclusivement conçu pour recevoir du public et permettre de délivrer des soins médicaux, ces désordres relèvent bien de la garantie décennale,

— que les appelants subissent incontestablement un trouble de jouissance certain et établi non seulement pour les deux semaines de travaux à prévoir mais pour leur gêne depuis des années dans l’usage du bâtiment.

Par ses dernières conclusions du 16 mai 2023, la Communauté des communes de [Localité 9], intimée, entend voir la cour :

A titre principal,

confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté les demandes des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 11]» comme étant irrecevables pour défaut de démonstration de leurs qualités et intérêts à agir,

condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE VILLAGE MEDICAL DE [Localité 6] », la SCI [T], la SCI S.L.G., la SCI TOSTEM, la SCI MAX venant aux droits de M. [S] [M] et M. [L] [G] venant aux droits de Mme [J] [K] veuve [B] à verser à la Communauté de communes de [Localité 9] 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance en ce compris les frais d’expertise ;

A titre subsidiaire,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11] », la SCI [T], la SCI S.L.G., la SCI TOSTEM, la SCI MAX et M. [L] [G] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la Communauté de communes de [Localité 9] à défaut de démonstration de sa qualité de débiteur de la garantie décennale du [Adresse 11],

condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11] », la SCI [T], la SCI S.L.G., la SCI TOSTEM, la SCI MAX et M. [L] [G] à verser à la Communauté de communes de [Localité 9] 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance en ce compris les frais d’expertise ;

A titre infiniment subsidiaire,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11] », la SCI [T], la SCI S.L.G., la SCI TOSTEM, la SCI MAX et M. [L] [G] de leurs demandes au titre des désordres suivants qui n’entrent pas dans le champ de la garantie décennale :

distribution d’eau chaude sanitaire,

trop-plein du chéneau,

difficultés de chauffage,

isolation en faux plafonds,

trouble de jouissance,

limiter le quantum des condamnations aux seuls montants retenus par l’expert aux termes de son rapport d’expertise, à savoir :

13 471,30 € au titre du désordre B : étanchéité du Chéneau

15 000 € au titre du désordre E : étanchéité des menuiseries

150 € au titre du désordre F : hauteur du garde-corps

1 925 € au titre du désordre G : isolation du plafond du sous-sol

33 311 € au titre du désordre I : fixation des bacs en zinc de la couverture.

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11] », la SCI [T], la SCI S.L.G., la SCI TOSTEM, la SCI MAX et M. [L] [G] du surplus de leurs demandes.

Au soutien de ses prétentions, la COMMUNAUTE DES COMMUNES DE [Localité 9] fait valoir principalement sur le fondement des articles 122 et 123 du code de procédure civile et des articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil :

— que les demandes formulées par les appelants sont manifestement imprécises et indéterminées dans la mesure où elles ne distinguent pas les droits respectifs des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires sur les montants dont ils demandent à la Cour de condamner la Communauté des communes de [Localité 9],

— que la qualité de débiteur de la garantie décennale se transmettant à ses ayants droit, elle a alors été dévolue au Syndicat intercommunal de [Localité 6] à compter du 1er janvier 2011 qui s’est substitué à la Communauté des communes de [Localité 6] pour tout ce qui concerne le village médical,

— que, par délibération du 6 novembre 2013, le CCAS de [Localité 6] a accepté de se voir transférer la compétence concernant la gestion des immeubles du village médical de [Localité 6], en sorte que la Communauté des communes de [Localité 9] ne peut être regardée comme débitrice de la garantie décennale s’agissant de l’immeuble, objet du litige,

— que les demandes formulées par les appelants au titre du désordre affectant le réseau de distribution d’eau chaude (1 440 €), des difficultés de chauffage (57 388,80 €), du trop-plein du chéneau (480 €), isolation en faux plafond (900 €) ne pourront qu’être rejetées, ceux-ci n’ayant pas pour effet de compromettre la solidité d’un ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination,

— que le délai biennal pour agir au titre d’une éventuelle garantie de bon fonctionnement est désormais prescrit,

— qu’il résulte du rapport d’expertise qu’aucune faute n’est imputable au maître de l’ouvrage, mais seulement aux entreprises intervenants,

— que si la Cour devait engager la responsabilité de la COMMUNAUTE DES COMMUNES DE [Localité 9] au titre de sa garantie décennale, il lui est demandé de limiter le quantum des réparations aux seuls montants retenus par l’expert aux termes de son rapport d’expertise,

— que s’agissant du trouble de jouissance, la Communauté des communes de [Localité 9], qui n’est pas à l’origine des désordres, ne saurait être condamnée à indemniser les appelants de ce chef de préjudice qui n’entre pas dans le champ de la garantie décennale, alors même que la preuve de celui-ci n’est pas rapportée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes du Syndicat des copropriétaires et des copropriétaires appelants :

* Sur la qualité à agir des copropriétaires appelants :

Ceux-ci produisent aux débats :

— un acte notarié de la vente par la Communauté de communes de [Localité 6] le 5 février 2008 à la SCI [T] du lot numéro 4 ;

— des attestations notariées selon lesquelles la SCI [Adresse 11] a vendu le 11 août 2015 =

à la SLG les lots numéro 1, 2 et 3,

à la SCI TOTEM le lot numéro 7,

à M. [M] le lot numéro 6,

à Mme [K] le lot numéro 5,

— l’acte de vente du 30 décembre 2019 du lot numéro 6 de M. [M] à la SCI MAX,

— l’acte de vente du 11 janvier 2021 du lot numéro 5 conclu entre Mme [J] [K] veuve [B] au profit de M. [L] [G].

Les copropriétaires appelants établissent donc suffisamment leur qualité à agir en réparation des préjudices résultant des désordres affectant leurs lots de copropriétés dans le village médical de [Localité 6].

* Sur leur intérêt à agir en indemnisation des parties communes de la copropriété au côté du Syndicat des copropriétaires :

Selon l’article'14, alinéa 4, de la loi n°'65-557'du 10'juillet'1965'le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Selon l’article'15 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demandant qu’en défendant, même contre certains copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété et la jouissance de son lot à charge d’en informer le syndic.

Il résulte de ce texte et de la jurisprudence qui en découle que pour exercer une action contre un tiers, notamment un constructeur, le copropriétaire doit justifier d’un préjudice distinct de celui de la collectivité (Cass. 3e civ., 22 sept. 2004, n°03-12.066).

Ainsi "il résulte de la combinaison des articles'[14 et 15] de la Loi du 10 juillet 1965 qu’un copropriétaire n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par l’atteinte portée à la copropriété (dans ses parties communes), qu’il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d’affecter à la réalisation de ces travaux (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n°'21-15.692 publié) sauf pour les copropriétaires à justifier qu’ils affectent aussi la jouissance de leur partie privative, les rendant recevables à agir au côté du Syndicat des copropriétaires (Cass. 3e civ., 23 févr. 2000, n°98-17.932).

Le syndicat a qualité pour agir en réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots (Civ 3e 23 juin 2004 n°03-10.475 P) ou encore lorsque les troubles affectent par leur nature et leur intensité, d’une manière indivisible, les parties communes et les parties privatives de l’immeuble et présente un caractère collectif (Civ 3ème 7 septembre 2011, n°09-70.993, Publié).

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété versé aux débats, établi le 19 juin 2006 par la Communauté de communes de [Localité 6] :

— en page 4 chapitre 2 les parties communes :

Elles comprennent notamment la totalité du sol, les fondations, les gros murs de façade et de refend,[…] le gros 'uvre des planchers à l’exclusion du revêtement des sols, les couvertures du bâtiment,[…], les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées, […] le chauffage et climatisation collectif , l’électricité commune.

— en page 5 les parties privatives d’un lot sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire c’est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires notamment :

les sols, parquets ou carrelages […] les cloisons intérieures, les plafonds en plâtre et leurs lattis […] et tous revêtements intérieurs

les menuiseries intérieures, y compris les portes palières, les menuiseries extérieures, y compris les volets à lames, les persiennes, rideaux roulants, les barres d’appui, les gardes corps et balustrades[…]

D’une façon générale tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux.

La cour constate donc que, parmi les désordres invoqués par les appelants, l’étanchéité des menuiseries et l’absence de garde corps relèvent des parties privatives selon le règlement de copropriété pour lesquels les copropriétaires disposent donc d’une action individuelle en réparation de ces désordres affectant la jouissance de leur lot, et les désordres affectant la couverture du bâtiment, l’écoulement des eaux pluviales, le chauffage relevant des parties communes leur permet d’agir conjointement avec le syndicat des copropriétaires dès lors qu’ils revendiquent des préjudices dans la jouissance tant des parties privatives que communes.

La Cour infirme donc le jugement en ce qu’il a déclaré les copropriétaires appelants et le Syndicat des copropriétaires irrecevables en leur action contre la Communauté de communes de [Localité 9] en réparation de désordres affectant les parties communes et/ou privatives du bâtiment du centre médical de [Localité 6] pour non distinction des préjudices, le bien-fondé des réclamations étant examiné ci-après selon les parties affectées par les désordres.

Sur la recevabilité des demandes contre la COMMUNAUTE DES COMMUNES DE [Localité 9] :

L’article 1642-1 du Code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité apparents et enfin il est également tenu des vices cachés de nature biennale ou décennale en vertu de l’article 1646-1 du même code.

Il n’est pas contesté qu’en l’espèce la Communauté de communes de [Localité 9] vient aux droits de la Communauté de communes de [Localité 6] après fusion opérée en 2010 (date non précisée) des communautés de communes d'[Localité 7], de [Localité 10] et de [Localité 6].

Les garanties auxquels est tenu le vendeur d’un immeuble à construire sont transmises à ses ayants droit. Par conséquent, la Communauté de communes de [Localité 9] s’est vue transmettre les garanties auxquels était tenue la Communauté de communes de [Localité 6] qui était le vendeur en l’état futur d’achèvement du bâtiment 1 du village médical de [Localité 6].

La Communauté de communes de [Localité 9] fait valoir qu’à la suite de la fusion des communautés de communes a été créé le 1er janvier 2011 un syndicat intercommunal de [Localité 6] qui serait propriétaire de la parcelle AL535, sur laquelle se situent 2 locaux paramédicaux distincts, syndicat intercommunal dissous par décision du 1er octobre 2013 au profit du centre communal d’action sociale de [Localité 6], délibération versée aux débats.

Toutefois, la cour observe à travers les titres de propriété communiqués par les copropriétaires appelants et le Syndicat des copropriétaires que les lots de copropriété concernés par le présent litige sont situés sur une parcelle cadastrée AL[Cadastre 3] vendue à la SCI d’Attribution le Village Médical de [Localité 6] les 19 juin et 23 août 2006, parcelle distincte de la parcelle AL535.

Par conséquent, la Communauté de communes de [Localité 9], qui a absorbé la Communauté de communes de [Localité 6], reste bien tenue des garanties légales en sa qualité d’ayant droit de celle-ci pour la parcelle AL533 sur laquelle se situe le bâtiment objet des désordres allégués par les appelants et l’action de ceux-ci contre l’intimée est bien recevable en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement.

Sur la demande de réparation des désordres affectant le cabinet médical :

* Sur la nature des désordres et les parties affectées :

A – Réseau de distribution d’eau chaude inadapté (trop long) : cela affecte l’équipement en eau chaude de trois cabinets médicaux qui attendent plus d’une minute trente l’arrivée d’eau chaude. L’expert préconise d’installer un cumulus dans chacun des cabinets concernés (1200 € HT) estimant de mauvais conseil le choix de la configuration du réseau sur 25 mètres pour les besoins des usagers en bout de réseau.

B – Non étanchéité du chéneau en raison d’une pente insuffisante et de fissures du zinc par manque de joints de dilatation, (2 au lieu de 8) et manque de descentes EP : ces défauts rendent l’ouvrage impropre à sa destination, provoquant des infiltrations dans les parties privatives à la périphérie du bâtiment. Ces infiltrations ont été relevées dans 5 des 6 cabinets causant des auréoles et moisissures au plafond et sur les murs. L’expert chiffre le coût de reprise de l’étanchéité des chenaux à la somme de 13'471,30 € HT.

C – Soudure non conforme des trop-pleins des chéneaux qui ont cédé, provoquant des coulures inesthétiques sur les murs de façades, partie commune : ce désordre de caractère esthétique qui affecte un élément d’équipement du chéneau ne rend pas l’ouvrage impropre à sa destination. L’expert chiffre le coût de reprise de ses troubles à 400 € HT.

D – Système de climatisation inadapté : l’expert estime que les équipements de chauffage en place sont en capacité de couvrir les besoins du bâtiment et que leur installation est conforme à la réglementation. Cependant il relève qu’au printemps et à l’automne il est impossible d’inverser partiellement les fonctions chaud et froid alors que l’exposition du bâtiment nécessiterait de faire fonctionner simultanément le chauffage et le refroidissement. Il chiffre la reprise climatisation réversible individuelle dans chaque local à la somme de 17'500 € HT.

E – Mauvaise étanchéité des menuiseries : l’expert a constaté que la fenêtre Nord d’un cabinet et 10 autres fenêtres de la façade ouest laissent un écart de 0,70 cm entre les gonds situés à droite et l’extrémité gauche du battant, ce qui laisse passer l’air en partie haute et rend difficile le chauffage des pièces. Ce désordre rend donc l’ouvrage impropre à sa destination. Il chiffre la reprise de ces désordres pour 9 menuiseries dont les battants sont affaissés à la somme de 15'000 € HT.

Sur le plan de l’expert, une des fenêtres apparaît concernée la salle d’attente, partie commune.

F – Hauteur non conforme du garde-corps de la baie de la façade nord située au-dessus de la cour anglaise du local technique (cabinet [T] ) : elle est de 73 cm au lieu de 1 m avec un espace entre les traverses horizontales de 31 cm au lieu de 20 cm maximum. Compte tenu des risques graves pour la sécurité selon l’expert, ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination. Le coût de reprise de ce désordre est chiffré à 150 € HT.

G – Absence d’isolation du plafond du sous-sol sous le cabinet du docteur [T] : la pièce non isolée située sous le cabinet chauffé crée un pont thermique, provoque des condensations et rend le chauffage de ce cabinet difficile. Cela rend l’ouvrage impropre à sa destination en raison de l’isolation insuffisante du cabinet. Le coût de l’isolation du plafond du sous- sol est chiffré par l’expert à 1 925 € HT.

H – Absence de rejingot (appui de fenêtre) au niveau du châssis du décroché de la paix de la façade nord dans le cabinet [T], provoquant une infiltration qui rend l’ouvrage impropre puisque l’étanchéité n’est pas assurée : la reprise de ce désordre est incluse dans le coût de remplacement des menuiseries.

I – Défaut d’étanchéité des fixations des bacs en zinc de couverture : ce désordre affecte la salle d’attente au centre du bâtiment, partie commune, et dans un des cabinets médicaux et provient selon l’expert d’une dilatation mal répartie des bacs qui sont fixés uniquement au moyen de pattes coulissantes non conformes au DTU et aux notices de pose des fabricants. Ce désordre entraînant des infiltrations d’eau par le plafond rend l’ouvrage impropre à sa destination. Le coût des reprises est chiffré par l’expert à la somme de 35'311 € HT.

J – Isolation des faux-plafonds – absence de laine de verre : l’expert a relevé que l’isolant en laine de verre placé dans le plafond est discontinu, certaines plaques de faux plafonds ne sont pas recouvertes par l’isolant, à la périphérie des luminaires encastrés et ponctuellement dans un cabinet, entraînant une difficulté à chauffer le bâtiment. L’expert relève donc un inachèvement qui concerne la salle d’attente et certains cabinets. L’expert chiffre la reprise de ces désordres à la somme totale de 750 + 250='1 000 € HT.

* Sur les garanties applicables aux désordres :

Le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu à l’égard des acquéreurs des vices cachés sur le fondement de la garantie décennale et biennale en application de l’article 1646-1 du code civil si les conditions d’application de ces garanties sont réunies, et, à défaut, sur le fondement de la responsabilité pour faute prouvée en cas de désordres intermédiaires (Civ., 3 ème , 4 juin 2009, pourvoi n°08-13.239, publié).

Cette garantie légale envers les acquéreurs et sous-acquéreurs ne repose pas sur la démonstration d’une faute du vendeur maître d’ouvrage .

Sur l’ensemble des désordres constatés par l’expert judiciaire, dont la matérialité ne fait pas débat, les désordres A (circuit du réseau d’eau chaude trop long), C (soudure des trop-plein des chéneaux) et D (système de climatisation à revoir) concernent des insuffisances, dysfonctionnements ou non conformités d’équipements dissociables de l’ouvrage qui ne le rendent pas impropre à sa destination et pour lesquels la garantie de bon fonctionnement se prescrit par 2 ans à compter de la réception.

Or l’assignation en référé de la Communauté de communes de [Localité 9] a été délivrée le 9 octobre 2015 alors que, parmi les pièces transmises à l’expert judiciaire (et non produites devant la cour), figurent le procès-verbal de réception des travaux du 4 mai 2007 et le constat de levée des réserves du 5 juin 2007.

Les demandes au titre de ces désordres sont donc prescrites, et les appelants seront donc déclarés irrecevables de leurs demandes de ces chefs bien que l’intimée ait conclu improprement au rejet de ces demandes fondées sur cette fin de non recevoir.

* Sur les désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination :

B la non étanchéité des chéneaux (pente insuffisante et fissures du zinc),

I défaut d’étanchéité des fixation sdes bacs en zinc de couverture,

G absence d’isolation du plafond du local situé sous un cabinet médical chauffé,

J isolation manquante en sous faux-plafonds.

Ces désordres relèvent bien de la garantie décennale du constructeur en ce qu’ils rendent l’immeuble impropre à son usage par les infiltrations et l’humidité constatées à plusieurs endroits du bâtiment, parties communes. Les appelants produisent un devis actualisé.

La réparation de ces désordres a été chiffrée par l’expert à un coût total de 13 471,30 + 35 311+ 1 925 + 1 000 = 51 707,30 €.

Les appelants fournissent un devis du 2 novembre 2021 de 71'937,30 € HT pour la reprise de la toiture et des chéneaux (B et I ) dont il sera retiré les postes relatifs aux voliges et chevrons pour la somme de (9 361 + 5 349,8 =) 14 710,80 € que l’expert qualifie de travaux d’amélioration mais qui ne relèvent pas de la garantie décennale.

Ainsi le coût de reprise des désordres de la couverture du bâtiment s’élève à la somme de 57'226,50 € HT soit 62'949,15 € TTC.

Le syndicat des copropriétaires produit également un devis pour les travaux d’isolation par soufflage de laine de verre (G et J) pour un montant TTC de 5 595,72 €.

Ainsi le coût de reprise de l’ensemble des ces désordres relevant de la garantie décennale s’élève à 62'949,15 + 5 595,72 = 68'544,87 € TTC que la Communauté de communes de [Localité 9] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires s’agissant de désordres généralisés trouvant leur origine dans les parties communes et affectant l’ensemble de l’immeuble.

Par ailleurs l’expert a constaté la non étanchéité des menuiseries pour les désordres E et H (cabinet de la SCI [T] et 10 fenêtres en façade ouest dont l’une donnant sur la salle d’attente, partie commune).

Ces désordres rendent l’ouvrage impropre à sa destination et affectent donc à la fois les parties communes et des lots de copropriété, dont le lot de copropriété de la SCI [T] seule expressément indiquée dans le rapport d’expertise, les autres copropriétaires concernés n’étant pas mentionnés ni par l’expert, ni par les appelants qui n’ont fourni à la Cour aucun plan de la distribution des lots de copropriété (le plan figurant en page 40 du règlement de copropriété étant illisible). Néanmoins le caractère général de ce désordre affectant la majorité des copropriétaires justifie de condamner la Communauté de communes de [Localité 9] à payer le coût de réparation au seul syndicat des copropriétaires en charge de la conservation de l’immeuble.

L’expert a estimé le coût de reprise pour 9 fenêtres de l’immeuble seulement mais dès lors qu’il constate des désordres sur 11 fenêtres, il est nécessaire de les remplacer toutes.

Dans leurs conclusions les appelants font valoir un coût de reprise totale actualisé pour ce désordre de 53'216 € TTC, sans se référer à un devis que la cour n’a d’ailleurs pas trouvé dans les pièces. Par conséquent le montant estimé par l’expert sera retenu en l’appliquant pour 11 fenêtres, les appelants invoquant la nécessité de préserver l’unité des menuiseries extérieures mais n’ayant même pas précisé le nombre de fenêtres totales à remplacer dans le bâtiment qui, au vu des plans, semble pourtant en compter plus de 11.

La cour, ne pouvant statuer que sur ce dont elle est précisément saisie dans les conclusions des parties, retient donc 11 fenêtres.

Soit 15 000 : 9 x 11= 18'333,33 € HT soit 20.166,66 € TTC. Il y a donc lieu de condamner la Communauté de communes de [Localité 9] à payer cette somme au Syndicat des copropriétaires.

Le désordre F est relatif à la hauteur insuffisante du garde-corps de la baie de la façade nord située au-dessus de la cour anglaise qui donne accès au sous-sol où se trouve le local technique. Cette non conformité à la réglementation sur un élément d’équipement rendant l’ouvrage impropre à sa destination relève bien de la garantie décennale.

Mais il s’agit normalement d’une partie privative selon le règlement de copropriété et il s’agit du cabinet du Dr [T].

La Communauté de communes de [Localité 9] sera donc condamnée à payer à la SCI [T] le coût de cette réparation soit 150 € HT, soit 165 € TTC.

* Sur le trouble de jouissance :

Les appelants réclament globalement et sans distinction entre les troubles affectant les parties communes et celui affectant les parties privatives, ni entre le Syndicat des copropriétaires et les copropriétaires, une somme de 12'000 € au titre d’un préjudice de jouissance de manière collective indifférenciée.

Les appelants invoquent au soutien de leurs prétentions que, depuis des années, ils ne peuvent jouir paisiblement du bâtiment compte tenu de ces désordres et que, pendant les travaux de reprise d’une durée de 2 semaines, le fonctionnement du bâtiment va être impacté, sans expliquer comment, alors que, par exemple, le remplacement des menuiseries ne concerne pas tous les cabinets.

Faute pour le Syndicat des copropriétaires de décrire le préjudice de jouissance relatif aux parties communes du bâtiment pour les deux semaines de travaux de reprise et pour les copropriétaires de caractériser l’impact exact individualisé sur leur activité personnelle que vont impliquer ces travaux de reprise, leur demande de ce chef sera rejetée, par confirmation du jugement.

Sur les mesures accessoires':

La Communauté de communes de [Localité 9] devra payer au Syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires appelants une indemnité de 4 000 € au titre des frais irrépétibles et supporter les dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

La cour déboute la Communauté de communes de [Localité 9] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Infirme les dispositions du jugement dont la cour était saisie ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], la SCI [T], la SCI S.L.G., la SCI TOSTEM, la SCI MAX et M. [L] [G] recevables en ce qu’ils ont intérêt et qualité à agir en réparation des désordres B, E, F, G, H, I et J affectant les parties privatives et communes du cabinet médical de [Localité 6] ;

Déclare irrecevables comme étant prescrites les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], de la SCI [T], la SCI S.L.G., la SCI TOSTEM, la SCI MAX et M. [L] [G] en paiement du coût de réparation des désordres A (circuit du réseau d’eau chaude trop long), C (soudure des trop-plein des chéneaux), D (système de climatisation à revoir) ;

Condamne la Communauté de communes de [Localité 9] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] les sommes de :

—  68 544,87 € en réparation des désordres affectant la couverture du bâtiment, et son isolation (désordres B, G, I et J)

—  20 166,66 € en réparation des désordres affectant les menuiseries du bâtiment (désordres E et H) ;

Rejette la demande de la SCI [T], la SCI S.L.G., la SCI TOSTEM, la SCI MAX et M. [L] [G] en paiement du coût de réparation de ces mêmes désordres ;

Condamne la Communauté de communes de [Localité 9] à payer la SCI [T] la somme de 165 € TTC en réparation du garde corps de la baie de la façade nord (désordre F) ;

Rejette la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et de la SCI [T], la SCI S.L.G., la SCI TOSTEM, la SCI MAX et M. [L] [G] en réparation d’un préjudice de jouissance ;

Condamne la Communauté de communes de [Localité 9] aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne la Communauté de communes de [Localité 9] à payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes de la Communauté de communes de [Localité 9] et des copropriétaires appelants fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Monsieur VIGNASSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sébastien VIGNASSE Caroline FAURE