LB/ND

Numéro 25/1215

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 15/04/2025

Dossier : N° RG 23/01662 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IRY7

Nature affaire :

Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

Affaire :

Commune COMMUNE DE [Localité 4]

C/

[T] [S]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 15 Avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 Janvier 2025, devant :

Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l’appel des causes,

Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Véronique FRANCOIS, Vice-Présidente placée

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

COMMUNE DE [Localité 4]

représentée par son Maire en exercice Mr [K] [N] habilité par délibération du conseil municipal du 25 mai 2020, domicilié en cette qualité à la Mairie,

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivia MARIOL de la SELARL MARIOL, avocat au barreau de Pau

Assistée de M^e Jacques TOURNAIRE, avocat au barreau de Bayonne

INTIME :

Monsieur [T] [S]

né le 10 mai 1963 à [Localité 3] (40)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Sara KHADDAM, avocat au barreau de Dax

sur appel de la décision

en date du 09 MAI 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX

RG : 22/322

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 28 février 2001, la commune de [Localité 4] a donné à bail à M. et Mme [T] [S] une maison à usage d’habitation avec garage et terrain attenant située [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 3000 francs.

Le loyer a été porté par les parties à la somme mensuelle de 600 euros suivant avenant du 9 novembre 2016 qui a également redéfini la désignation des locaux loués (maison d’habitation et garage, parcelles A164 et A636 p).

Par acte d’huissier du 5 janvier 2022, la commune de [Localité 4] a fait délivrer à M. [S] un congé pour vendre à effet au 31 juillet 2022. L’acte contient une offre de vente des locaux objets de la location pendant les deux premiers mois du délai de préavis au prix de 230.000 euros.

M. [S] se maintenant dans les lieux, par assignation du 1er septembre 2022, la commune de [Localité 4] l’a attrait devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax afin de voir notamment valider le congé et ordonner son expulsion.

Par jugement contradictoire du 9 mai 2023, la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a :

Prononcé la nullité du congé délivré par la Commune de [Localité 4] le 5 janvier 2022,

Débouté la Commune de [Localité 4] de ses demandes,

Débouté M. [S] de sa demande reconventionnelle,

Condamné la Commune de [Localité 4] à verser à M. [S] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

L’a condamnée aux entiers dépens de la présente procédure.

Par déclaration du 14 juin 2023, la commune de [Localité 4] a relevé appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2024.

***

Vu les dernières conclusions de la commune de [Localité 4] notifiées le 12 septembre 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

La recevoir en son appel,

Infirmer le jugement entrepris du 9 mai 2023,

Prononcer la validité du congé délivré à M. [T] [S] par Maître [D] huissier de justice à [Localité 5] en date du 5 janvier 2022,

en ordonner l’exécution,

Vu l’occupation sans droit ni titre depuis le 1er août 2022 inclus de M. [T] [S],

Ordonner en conséquence son expulsion corps et biens ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai,

Ordonner qu’à défaut d’exécution volontaire, il sera procédé avec le concours de la force publique et au besoin d’un serrurier,

L’autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives et à séquestrer pour sûreté les objets mobiliers qui seront susceptibles de l’être en tel lieu au choix de l’huissier, aux frais, risques et périls de M. [T] [S],

Condamner M. [T] [S] à payer au titre d’indemnité d’occupation la somme de six cent trente euros et soixante-quatorze centimes (630,74 ') par mois à compter du 1er août 2022 jusqu’au jour de la remise des clés,

Condamner M. [T] [S] à payer en équité une indemnité de 2760,00 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du congé du 5 janvier 2022.

*

Vu les conclusions de [T] [S] notifiées le 30 novembre 2023 aux termes desquelles il demande à la cour de :

A titre principal,

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé la nullité du congé délivré par la commune de [Localité 4] en date du 05 janvier 2022,

Débouter la commune de [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Au surplus,

Juger et prononcer la nullité du congé pour vente qui lui a été délivré par la commune de [Localité 4] le 05 janvier 2022 tenant le caractère indécent du logement en violation des dispositions de la loi n°2014-936 dite Alur en date du 24 mars 2014 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,

Juger et prononcer la nullité du congé pour vente qui lui a été délivré par la commune de [Localité 4] le 05 janvier 2022 tenant le caractère manifestement dissuasif du prix de vente fixé à la somme de 230.000 euros,

Juger que le contrat de bail litigieux poursuivra ses effets entre les parties,

Condamner la commune de [Localité 4] à mettre le logement en conformité sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, le tribunal devait retenir la validité du congé pour vente, lui accorder un délai de 12 mois pour libérer les lieux,

En tout état de cause,

Débouter la commune de [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner commune de [Localité 4] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur le nullité du congé pour vendre

M. [T] [S] soutient que le congé pour vente qui lui a été délivré le 5 janvier 2022 est nul pour deux motifs :

Le logement qu’il occupe est insalubre et n’est pas conforme avec les dispositions de la loi Alur (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002) en raison de fuites d’eau dans la maison depuis le toit, d’un défaut d’étanchéité des portes et des fenêtres, de la présence de salpêtre dans la maison, d’une installation électrique désuète ; il a relancé la commune afin qu’elle réalise les travaux obligatoires qui lui incombent sans succès ; le congé a été délivré par la commune de [Localité 4] de mauvaise foi afin d’échapper à ses obligations légales de bailleur ;

Le prix de vente de 230.000 euros mentionné dans le congé pour vente est excessivement élevé et volontairement dissuasif eu égard à la valeur réelle du bien, à son état général ainsi que cela ressort des évaluations immobilières qu’il produit démontrant que le prix fixé par la Commune est deux fois supérieur à son évaluation maximale.

La commune de [Localité 4] répond que :

Rien ne prouve l’excès de prix lequel ne suffirait pas en lui-même à constituer la fraude, ni son caractère volontairement dissuasif, et encore moins la preuve de l’absence d’intention réelle de vendre,

Le défaut d’intérêt de M. [S] à contester le prix résultant de son impossibilité effective de préempter quel que soit le prix de cession rend sa prétention irrecevable en application de l’article 122 du code de procédure civile,

Le congé pour vendre un logement même prétendu insalubre et indécent ne peut faire grief à son occupant et encore moins constituer en soi une fraude de nature à l’annuler,

M. [S] ne prouve pas en fait que l’insalubrité alléguée de son logement serait imputable au bailleur ; en outre elle ne serait pas de nature à justifier la fraude invoquée;

M. [S] n’a pas exercé son droit de préemption dans le délai de deux mois suivant l’offre de vente de sorte qu’il est occupant sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2022.

*

A titre liminaire il est rappelé que selon l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la commune de [Localité 4] tendant à voir dire irrecevable la demande de M. [S] de nullité du congé pour prix dissuasif car cette fin de non-recevoir n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions. De même il n’y a pas lieu d’examiner le moyen tiré du défaut d’intérêt de M. [S] à contester le prix qui ne vient pas au soutien d’une prétention énoncée au dispositif.

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (') A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. (')

Il incombe au preneur de rapporter la preuve du caractère excessif du prix proposé dans le congé.

De même il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur.

En l’espèce il est établi que M. [S] a envoyé un courrier reçu par la commune de [Localité 4] le 15 avril 2021 pour solliciter l’exécution de travaux en raison de problèmes d’infiltration d’eau, de menuiseries non étanches et de présence de salpêtre, et a fait réaliser ensuite des procès-verbaux de constats d’huissier les 22 juin 2022 et 9 mars 2023 pour voir constater les difficultés alléguées. Il en résulte que le logement, habité par M. [S] depuis plus de vingt ans, ne respecte plus les conditions fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Toutefois ces circonstances sont insuffisantes à établir que le congé pour vendre a été délivré par le bailleur dans le but de se soustraire à ses obligations ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge.

M. [S] produit trois avis de valeur du bien immobilier loué par la commune de [Localité 4] émanant de trois agences immobilières datant de décembre 2021 et janvier 2022 proposant une estimation de la valeur du bien comprise entre 75.000 et 120.000 euros.

La commune de [Localité 4], qui ne produisait pas d’estimation devant le premier juge, produit devant la cour d’appel trois estimations émanant de trois agences immobilières réalisées en août 2023, retenant des valeurs moyennes comprises entre 195.000 et 249.200 euros.

Au regard des différences existantes entre les estimations produites par les deux parties, de ce que la maison louée à M. [S], en dépit des travaux importants à prévoir, présente des atouts indéniables car située au calme sur un terrain de 1500 m2 environ avec un grand garage, dans un secteur attractif non loin de la côte landaise, le caractère dissuasif et excessif du prix proposé n’est pas démontré.

L’absence de caractère frauduleux du prix de 230.000 euros est confortée par la délibération du conseil municipal du village du 16 décembre 2021 qui l’approuve après s’être référé à une proposition de la commission des bâtiments du 9 décembre 2021, aux points forts et aux points faibles du bien. Et il est légitime que l’appelante tente de vendre son bien immobilier au meilleur prix dans l’intérêt général de ses administrés.

M. [S] ne démontre pas davantage une absence de volonté de vendre le bien de la part de la commune.

Par conséquent le caractère frauduleux du congé pour vendre n’est pas démontré et les moyens soutenus par M. [S] à l’appui de sa demande tendant à voir prononcer sa nullité sont infondés.

Compte tenu de ces éléments il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la nullité du congé pour vendre.

Il a lieu de déclarer valide le congé pour vendre donné à M. [S] le 5 janvier 2022 pour le 31 juillet 2022.

M. [S] qui n’a pas exercé son droit de préemption suivant l’offre de vente conformément à l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 est devenu sans droit ni titre des lieux qu’il louait depuis le 31 juillet 2022.

Il s’en suit qu’il convient d’ordonner son expulsion des lieux loués selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision sans qu’il soit justifié d’assortir cette expulsion d’une astreinte.

M. [T] [S] sera condamné à verser à la commune de [Localité 4] en deniers ou quittances valables une indemnité mensuelle d’occupation égale la somme de six cent trente euros et soixante-quatorze centimes (630,74 ') par mois à compter du 1er août 2022 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il n’y a pas lieu d’autoriser la commune de [Localité 4] à séquestrer pour sûreté les objets mobiliers car, à défaut de départ volontaire de M. [S] et en cas d’exécution de la mesure d’expulsion, le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la commune de [Localité 4] tendant à être « autorisée à faire constater et estimer les réparations locatives », alors qu’elle sera à même au moment de la reprise des lieux de requérir au besoin le concours d’un commissaire de justice aux fins de faire constater l’état des lieux.

Sur la demande de M. [S] de délai pour quitter les lieux

A titre subsidiaire, M. [S] sollicite un délai de douze mois pour libérer les lieux.

La commune de [Localité 4] s’oppose à cette demande.

M. [S] ne précise pas le fondement textuel du délai qu’il sollicite et n’explicite aucun motif à l’appui de cette demande.

Il n’apporte aucune précision ni aucun justificatif sur sa situation financière, sur d’éventuelles démarches ou difficultés pour se reloger. Il n’établit pas que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales. Il se maintient sans droit ni titre dans le logement depuis plus de deux ans.

Compte tenu de ces éléments, sa demande de délai pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur la demande de M. [S] tendant à la mise en conformité du logement

M. [S] étant occupant sans droit ni titre des lieux appartenant à la commune de [Localité 4] depuis le 31 juillet 2022 sa demande de condamnation de l’appelante à mettre le logement en conformité sous astreinte sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard à la solution du litige il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la commune de [Localité 4] aux dépens et au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du congé du 5 janvier 2022, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient de rejeter les demandes formulées par les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 9 mai 2023 par la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Dit que le congé délivré à M. [T] [S] le 5 janvier 2022 à la requête de la commune de [Localité 4], pour le 31 juillet 2022 est valide ;

Dit que M. [T] [S] est devenu occupant sans droit ni titre des lieux loués à la commune de [Localité 4] par bail du 28 février 2001 et avenant du 9 novembre 2016 situés [Adresse 1] à [Localité 4], comprenant une maison d’habitation et un garage sur les parcelles A164 et A636p ;

Dit qu’à défaut pour M. [T] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent arrêt, la commune de [Localité 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejette la demande tendant à voir assortir cette expulsion d’une astreinte ;

Dit n’y avoir lieu d’autoriser la commune de [Localité 4] à séquestrer pour sûreté les objets mobiliers, à faire constater et estimer les réparations locatives ;

Dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Condamne en deniers ou quittances valables M. [T] [S] à verser à la commune de [Localité 4] une indemnité mensuelle d’occupation égale la somme de six cent trente euros et soixante-quatorze centimes (630,74 ') par mois à compter du 1er août 2022 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Rejette la demande de M. [T] [S] de condamnation de la commune de [Localité 4] à mettre le logement en conformité sous astreinte ;

Rejette la demande de M. [T] [S] tendant à se voir accorder un délai de douze mois pour libérer les lieux ;

Condamne M. [T] [S] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du congé pour vendre du 5 janvier 2022 ;

Rejette les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, La Présidente,