JP/CS

Numéro 25/2853

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 21 octobre 2025

Dossier : N° RG 24/01472 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I3I2

Nature affaire :

Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Affaire :

[W] [G]

C/

[I] [S] [Z] [K]

[V] [E]

[R] [O]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 21 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 2 Septembre 2025, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me SAYOUS, Greffier présent à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [W] [G]

[Adresse 2]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C64445-2024-002110 du 23/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Représentée par M^e Philippe BORDENAVE, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Monsieur [I] [S] [Z] [K]

né le 26 Septembre 1969 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3] – FRANCE -

Représenté par M^e Patricia COCRELLE MATHELIE, avocat au barreau de PAU

Monsieur [V] [E] épse [O]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [R] [O]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés par M^e Julien LEPLAT de la SELARL J & LAW, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 18 AVRIL 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU

Par jugement du 18 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a :

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2019 entre Monsieur [R] [O] et Madame [W] [G] épouse [K] et Monsieur [I] [K] concernant une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 15 mai 2023.

— Ordonné en conséquence à Madame [W] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement.

— Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

— Condamné solidairement Monsieur [K] et Madame [G] à verser à Monsieur [O] la somme de 6 800 euros (décompter incluant le loyer du mois de mai 2023) avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2023 sur la somme de 6 200 euros et pour le surplus à compter de la présente décision.

— Condamné Madame [W] [G] à verser à Monsieur [R] [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sauf à déduire les sommes déjà versées, à compter du 1er juin 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

— Condamné Madame [W] [G] à garantir et relever indemne Monsieur [I] [K] des condamnations prononcées à son encontre.

— Débouté Monsieur [R] [O] du surplus de ses demandes.

— Débouté Madame [W] [G] de toutes ses demandes

— Condamné Madame [W] [G] à verser à Monsieur [R] [O] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamné Madame [W] [G] aux dépens.

Par déclaration du 22 mai 2024, [W] [G] a interjeté appel du jugement.

[W] [G] demande à la cour d’appel de Pau de réformer en toutes ses dispositions la décision rendue le 18 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Pau et de :

Au principal :

— Invalider le commandement délivré le 14 mars 2023 pour absence de bonne foi du bailleur ;

— Dire n’y avoir lieu à constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et à paiement d’une indemnité d’occupation par Madame [G] ;

Au subsidiaire :

— Accueillir l’exception d’inexécution opposée par Madame [G] au regard des manquements imputés à Monsieur [O] (articles 1219 et 1220 du code civil) ;

A titre très subsidiaire :

— Fixer le prix du loyer réellement dû à la somme de 500 euros par mois en raison de l’absence de production d’un état des risques (articles 125-5 du code de l’environnement) ;

— Condamner en conséquence Monsieur [O] à rembourser à Madame [G] et à Monsieur [K] la somme de 300 euros par mois à compter de la prise d’effet du bail jusqu’en septembre 2021 (20 x 300 euros = 6 000 euros) ;

A titre infiniment subsidiaire :

— Accorder à Madame [G] les plus larges délais de paiement pour apurer la créance de loyer qui serait due à Monsieur [O] ;

Dans tous les cas :

— Débouter Monsieur [O] de toutes prétentions contraires ;

— Condamner Monsieur [O] au paiement de la somme de 2 800 euros correspondant au prix de la cuisine équipée payée par les époux [G]-[K], outre intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— Le condamner au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance et d’atteinte à l’intimité de Madame [G] ;

— Le condamner à rembourser la somme de 27,06 euros pour l’intervention sur le compteur ENEDIS ;

— Le condamner aux entiers dépens et à une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile permettant que le conseil de Madame [G], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, soit réglé de ses diligences par application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, après avoir renoncé au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

[I] [K], dans ses conclusions du 7 octobre 2024, demande à la cour d’appel de Pau de :

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 avril 2024 par le juge du contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Pau en ce qu’il a :

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 30 novembre 2019 entre Mr [O] et Mme [G] épouse [K] et Mr [K] concernant une maison à usage d’habitation sise à [Localité 6]- [Adresse 2] sont réunies à la date du 15 mai 2023

— ORDONNE à Mme [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement

— DIT qu’à défaut pour Mme [G] d’avoir volontairement quitté les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mr [O] 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux pourra faire procéder à son expulsion y compris avec le concours de la force publique

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place

— CONDAMNE solidairement Mme [G] et Monsieur [K] à vers à Mr [O] la somme de 6 800 euros (décompte incluant le loyer du mois de mai 2023) avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2023 sur la somme de 6 200 euros et pour le surplus à compter de la présente décision

— CONDAMNE Mme [G] à verser à Mr [O] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et charges tel qu’il l’aurait été si le contrat s’était poursuivi, sauf à déduire les sommes déjà versées à compter du 1er juin 2023 jusqu’à la date de la libération effective des lieux

— CONDAMNE Mme [G] à garantir et relever indemne Mr [K] des condamnations prononcées à son encontre

— DEBOUTE Mr [O] du surplus de ses demandes

— DEBOUTE Mme [G] de toute ses demandes

— CONDAMNE Mme [G] à verser à Mr [O] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du CPC en première instance

— CONDAMNER Mme [G] aux entiers dépens

CONDAMNER Mme [G] aux entiers dépens d’instance et d’appel.

[R] [O] et [V] [E], dans leurs conclusions du 14 octobre 2024, demandent à la cour d’appel de Pau de :

DIRE ET JUGER que Madame [G] ne rapporte pas la preuve de ses allégations.

DIRE ET JUGER que la procédure d’expulsion engagée en son encontre est parfaitement légitime et bien fondée.

DIRE ET JUGER que Madame [G] ne rapporte pas la preuve de l’existence de ses prétendus préjudices.

En conséquence :

La Cour Confirmera en toutes ses dispositions, la décision rendue le 18 Avril 2024 par le JCP de PAU.

Déboutera Madame [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Condamnera Madame [G] au paiement d’une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Madame [G] sera condamnée à supporter les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 juin 2025.

SUR CE

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2019, [R] [O] a donné à bail aux époux [K] une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 800 euros, à effet au 1er janvier 2020 pour six années.

[W] [G] épouse [K] occupe seule cette maison depuis la séparation du couple ordonnée en justice et est actuellement en instance de divorce.

Par acte en date du 14 mars 2023, [R] [O] a fait délivrer aux époux [K] un commandement de justifier d’une assurance locative et de payer l’arriéré de loyers.

Par acte du 9 mai 2023, [W] [G] épouse [K] a fait assigner [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Pau en vue de solliciter des délais de paiement, sauf à faire jouer l’exception d’inexécution, et demander des dommages et intérêts.

Par acte du 27 juillet 2023, [R] [O] a assigné en référé les époux [K] aux fins de voir constater la résiliation du bail et de voir ordonner leur expulsion. Compte tenu de l’assignation de [W] [G] en contestation du commandement de payer, [R] [O] s’est désisté de sa demande selon ordonnance du 7 novembre 2023.

Par acte en date du 2 janvier 2024, [R] [O] et [V] [O] ont fait assigner [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Pau dans le cadre de la procédure en opposition du commandement de payer du 14 mars 2023.

Les deux procédures ont été jointes à l’audience du 18 avril 2024.

Par jugement dont appel, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ordonné l’expulsion de [W] [G] dans un délai de 15 jours, condamné solidairement les époux [K] au paiement de la somme de 6 800 euros au titre de l’arriéré locatif, condamné [W] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation.

— Sur l’invalidation du commandement de payer et l’exception d’inexécution :

[W] [G] sollicite l’in validation du commandement délivré le 14 mars 2023 pour absence de bonne foi du bailleur et dire n’y avoir lieu à constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Pour toutes ces raisons elle sollicite à titre principal que ce commandement soit invalidé puisqu’il émane d’un bailleur de mauvaise foi.

À titre subsidiaire elle soulève l’exception d’inexécution en reprochant au bailleur ses propres manquements à savoir l’obligation de rachat d’une cuisine équipée moyennant la somme de 2800 €, le défaut de diagnostic obligatoire joint au contrat de bail avec l’état des risques, le paiement des charges d’eau et d’électricité consommées par des fonds voisins.

Elle s’estime en conséquence fondée à retenir une somme de 300 € chaque mois depuis septembre 2021. Très subsidiairement elle demande la réduction du loyer à 450 € par mois en raison de l’absence d’état des risques pourtant existants.

[R] [O] et [V] [E] épouse [O] se prévalent du commandement de payer demeuré infructueux visant la clause résolutoire signifiée à [W] [G] le 14 mars 2023 et à [I] [K] le 16 mars 2023. Le jeu de la clause résolutoire était acquis depuis le 15 mai 2023 et 18 mai 2023 pour chacun des locataires. [I] [K] a donné congé le 22 mars 2023 et était donc considéré comme quittant le logement à la fin de sa période de préavis soit le 22 juin 2023.

Ils reprochent à la locataire d’avoir unilatéralement cessé de payer la totalité du loyer depuis le mois d’août 2021 alors que cette décision ne peut résulter que d’un accord des parties ou d’une décision de justice.

Ils considèrent que [W] [G] n’apporte pas la preuve matérielle des manquements qu’elle impute au bailleur.

Elle a acheté la cuisine équipée qui peut être enlevée sans que soit altérée la substance de l’immeuble. Cette décision a été prise librement sans aucune pression de sa part.

S’agissant du montant du loyer, il n’existe aucune obligation pour le bailleur de louer son bien un tarif plafonné ou limité au loyer de l’ancien locataire et le loyer de 800 € s’applique en l’espèce à une maison de 188 m² habitables agrémentés d’un jardin et d’une annexe de 102 m².

S’agissant des quittances de loyer, il est rappelé que la locataire ne règle plus la totalité de son loyer depuis le mois d’août 2021 s’acquittant de la somme de 500 € au lieu du loyer de 800 €. Le bailleur n’avait donc aucune obligation de lui délivrer des quittances alors qu’elle ne s’acquitte pas de la totalité de son loyer.

En ce qui concerne la consommation d’eau et d’électricité la locataire procède par voie d’affirmation et n’apporte aucune démonstration, le bailleur n’utilisant pas d’eau dépendant de la maison pour son usage personnel.

S’agissant de la grange elle a été prise par la locataire en l’état et il n’avait aucune impropriété à destination de la maison en raison de l’état de cette grange.

[I] [K] fait valoir son ignorance totale des impayés locatifs puisqu’il a quitté le bien loué depuis le 1er septembre 2020. Il considère qu’au-delà de la solidarité entre époux, il ne doit pas pas subir les manquements de son épouse. À compter du 22 juin 2023 le bailleur a considéré que [W] [G] était la seule locataire.

***

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Cette obligation figure également à l’article 1728 du Code civil qui précise que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus sauf quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail. L’ exception d’inexécution peut être opposée au bailleur si le locataire ne peut plus occuper les lieux suivant la destination initiale.

Le locataire ne peut agir de sa propre initiative sauf procédure particulière en ce qui concerne les logements indécents et il doit continuer à payer le loyer. Il appartient au juge d’apprécier ,au moment de statuer l’opportunité de réduire le loyer.

Les juges du fond se livreront à une appréciation souveraine de la situation en réduisant le montant du loyer en fonction de l’importance des désordres et du préjudice de jouissance allégué par le preneur.

En l’espèce, [W] [G] produit la mise en demeure adressée au bailleur le 18 août 2021 se plaignant de la présence de termites, de craquements inquiétants dans les cloisons et d’une fenêtre manquante de la grange ainsi que de l’absence de détecteurs de fumée dans le logement et de problèmes concernant le branchement d’eau en lui demandant de mettre le compteur principal d’eau à son nom.

[R] [O] y a répondu le 6 septembre en lui précisant qu’un diagnostic interviendrait pour vérifier la présence d’infestation de termites avant d’envisager un traitement.

Il précisait que la grange était une annexe de l’habitation et avait été prise en l’état lors du contrat de location et que la locataire était malvenue à se plaindre de l’absence de fenêtres et de la présence d’animaux dans une grange qui a toujours été ouverte.

Il précisait que l’installation électrique avait été réalisée dans les règles de l’art. Il démentait tout problème de branchement d’eau alors que le compteur ne relève que sa propre consommation personnelle.

Enfin il s’expliquait sur le montant du loyer conforme à la superficie d’habitation de 180 m² environ avec une annexe de 102 m², loyer accepté lors de la prise à bail.

[W] [G] dénonce les manquements du bailleur qui ne sont cependant pas caractérisés et le constat versé aux débats n’établit pas que le bailleur lui fasse payer sa propre consommation d’eau ou que l’installation électrique ne soit pas conforme.

Il résulte au contraire des pièces versées aux débats que le bailleur a toujours été réactif par rapport à ses doléances et qu’aucun manquement de sa part ne justifie la réduction ou la suspension du paiement des loyers.

S’agissant de la cuisine équipée, il n’est pas démontré que le bailleur ait fait pression pour que la locataire fasse l’acquisition de cette cuisine moyennant la somme de 2800 €, cuisine qui peut être enlevée par elle-même lorsqu’elle quittera les lieux.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté l’exception d’inexécution et constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire en raison du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 14 mars 2023 pour la somme en principal de 6200 € restés infructueux pendant plus de deux mois.

— Sur le paiement de la créance locative et des indemnités d’occupation :

[R] [O] justifie du montant de sa créance à hauteur de la somme de 6800 € au titre de l’arriéré des loyers, somme incluant le loyer du mois de mai 2023 et cette créance n’est pas utilement contestée par les locataires.

[I] [K] co -titulaire du bail sera condamné solidairement à payer l’arriéré de loyer ce qu’il ne conteste pas en sollicitant la confirmation du jugement .

S’agissant du paiement des indemnités d’occupation, le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a condamné uniquement [W] [G] à payer une indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2023 jusqu’à la date de libération effective des lieux.

En effet dans le cadre de la séparation du couple et des mesures provisoires ordonnées par le juge, ce dernier a attribué la jouissance du logement à [W] [G] à charge pour elle de payer le loyer et les charges en condamnant [I] [K] à payer la somme mensuelle de 700 € au titre du devoir de secours.

La solidarité mise à la charge du colocataire prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et [I] [K] a délivré congé par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mars 2023 et le bailleur a considéré qu’il avait quitté le logement à l’expiration du délai de préavis de trois mois soit le 22 juin 2023.

Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions et y ajoutant [W] [G] sera condamnée à payer à [R] [O] et [V] [E] épouse [O] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles en cause d’appel .

[W] [G] sollicite : « les plus larges délais de paiement » pour apurer sa créance de loyer sans proposer d’échéancier de règlement ni donner toutes les précisions utiles sur sa situation pécuniaire, ne permettant pas de vérifier si les conditions de l’article 1343 '5 du Code civil sont réunies pour reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. Par ailleurs, l’ article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience permettant au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

La demande de délai de grâce sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, aprés en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déboute [W] [G] de l’ensemble de ses chefs de contestation,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

y ajoutant :

Condamne [W] [G] à payer à [R] [O] et [V] [E] épouse [O] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

Rejette la demande de délais de paiement de [W] [G]

Dit [W] [G] tenue aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par M. MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,