CF/HB

Numéro 25/02050

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 26/06/2025

Dossier :

N° RG 23/03127

N° Portalis DBVV-V-B7H-IWIO

Nature affaire :

Demande en paiement du prix formée par le constructeur contre le maître de l’ouvrage ou son garant

Affaire :

— S.A.R.L. [S]

C/

— [B] [Z]

— [Y] [A] épouse [J]

— [H] [J]

— [G] [J]

— S.D.C. [Adresse 28]

— S.A. ABEILLE IARD & SANTE

— S.C.I. KARALEX

— MUTUELLE DE [Localité 27] ASSURANCES

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 26 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 06 Mai 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 804 du code de procédure civile

Madame de FRAMOND, Conseillère,

Madame BLANCHARD, Conseillère,

assistées de Madame BRUNET, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTES et INTIMEES :

S.A.R.L. [S]

immatriculée au RCS de [Localité 26] sous le n° B 453 042 996

agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par Maître Philippe DABADIE, associé de l’AARPI AXAVOCAT, avocat au barreau de PAU

S.A. ABEILLE IARD & SANTE

[Adresse 3]

[Localité 14]

Représentée par Maîtree Vincent TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur [B] [Z]

né le 13 Mai 1952 à [Localité 15]

de nationalité française

[Adresse 7]

[Localité 10]

Madame [Y] [A] épouse [J]

née le 21 Janvier 1960 à [Localité 20]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [H] [J]

né le 08 Septembre 1980 à [Localité 24]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [G] [J]

né le 10 Octobre 1984 à [Localité 16]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentés par Maître Denis LEDAIN de la SELARL ABL ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

[Adresse 29] [Adresse 22]

représenté par son Syndic, la SASU IMMOBILIERE SAINT GEORGES elle-même représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1])

[Adresse 12]

[Localité 8]

Représentée par Maître Olivier HAMTAT de la SELARL DALEAS-HAMTAT-GABET, avocat au barreau de PAU

S.C.I. KARALEX

immatriculée au RCS de [Localité 26] sous le n° 452882822

pris en la personne de son gérant domicilié ès qualité audit siège social

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représentée par Maître Denis LEDAIN de la SELARL ABL ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

MUTUELLE DE [Localité 27] ASSURANCES

immatriculée au RCS de [Localité 27] sous le n° 775 715 683

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 23]

[Localité 13]

Représentée par Maître Jean MONTOULIEU de la SELARL Cabinet MONTOULIEU, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 14 NOVEMBRE 2023

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP, DE [Localité 26]

RG numéro : 17/01407

Par actes du 22 mars 2016, Monsieur [B] [Z] et Monsieur [J], et son épouse, Madame [Y] [A], copropriétaires de logements au sein de la résidence [Adresse 22], ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pau aux fins d’expertise judiciaire, invoquant des préjudices découlant des travaux de ravalement des façades de l’immeuble.

Par acte du 13 juin 2016, le [Adresse 29] [Adresse 22] a fait appeler à la cause la SARL [S].

Par ordonnance du 20 juillet 2016, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise, confiée à Mme [E].

Par acte du 5 juillet 2017, la SARL [S] a fait assigner le [Adresse 29] [Adresse 22], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Pau en paiement du solde de son marché de travaux, à hauteur de 23.589,54 €.

L’expert a déposé ses deux rapports d’expertise le 2 décembre 2019.

Par actes des 6 et 13 octobre 2020, la SARL [S] a fait appeler à la cause la Mutuelle de [Localité 27] assurances et la SA Aviva assurances.

M. [Z], Mme [J] et ses deux fils, Monsieur [G] [J] et Monsieur [H] [J], ventant aux droits de leur père décédé, et la SCI Karalex sont intervenus volontairement à l’instance.

Suivant jugement réputé contradictoire du 14 novembre 2023 (RG n°17/01407), le tribunal a :

— débouté la SARL [S] de sa demande de nullité des rapports d’expertise,

— déclaré recevables les demandes de M. [B] [Z], de Mme [Y] [J], de M. [H] [J], de M. [G] [J] et de la SCI Karalex,

— déclaré recevable la demande de compensation de la SARL [S],

— déclaré la SARL [S] responsable des désordres affectant l’immeuble de la résidence [Adresse 22],

— débouté la SARL [S] de sa demande tendant à voir prononcer la réception des travaux,

— condamné la SARL [S] à payer au [Adresse 29] [Adresse 22] la somme de 95 418,17 euros en réparation des préjudices subis,

— débouté la SARL [S] de sa demande en garantie formée à l’encontre d’Aviva assurances en sa qualité d’assureur de la SARL [S],

— condamné le [Adresse 29] [Adresse 22] à payer à la SARL [S] la somme de 8 877,40 euros au titre du solde des travaux,

— ordonné la compensation des sommes dues par la SARL [S] au [Adresse 29] [Adresse 22],

— condamné in solidum la SARL [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] à payer à M. [B] [Z] la somme de 16 033,89 euros en réparation des préjudices subis,

— condamné in solidum la SARL [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] à payer à Mme [Y] [J], à M. [H] [J], à M. [G] [J] la somme de 4 500 euros en réparation des préjudices subis,

— condamné in solidum la SARL [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] à la SCI Karalex la somme de 8 800 euros en réparation des préjudices subis,

— condamné la SARL [S] à garantir et relever indemne le [Adresse 29] [Adresse 22] des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [Z], de Mme [Y] [J], de M. [H] [J], de M. [G] [J] et de la SCI Karalex,

— condamné Aviva assurances en sa qualité d’assureur de la société ASH à garantir la SARL [S] des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices subis par M. [Z], Mme [Y] [J], M. [H] [J], M. [G] [J] et par la SCI Karalex,

— rejeté les autres demandes,

— condamné la SARL [S] à payer au [Adresse 29] [Adresse 22] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 22] et la SARL [S] à payer à M. [B] [Z], à Mme [Y] [J], à M. [H] [J], à M. [G] [J] et à la SCI Karalex la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL [S] à garantir et relever indemne le [Adresse 29] [Adresse 19] Guich des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [Z], de Mme [Y] [J], de M. [H] [J], de M. [G] [J] et de la SCI Karalex,

— condamné Aviva assurances en sa qualité d’assureur de la société ASH à garantir la SARL [S] des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices subis par M. [Z], par Mme [Y] [J], par M. [H] [J], par M. [G] [J] et par la SCI Karalex,

— condamné solidairement la SARL [S] et Aviva assurances en qualité d’assureur de la société ASH aux entiers dépens.

La SARL [S] a relevé appel par déclaration du 29 novembre 2023 (RG n°23/03127), critiquant le jugement en ce qu’il a :

— débouté la SARL [S] de sa demande de nullité des rapports d’expertise,

— déclaré recevables les demandes de M. [B] [Z], de Mme [Y] [J], de M. [H] [J], de M. [G] [J] et de la SCI Karalex,

— déclaré la SARL [S] responsable des désordres affectant l’immeuble de la résidence [Adresse 22],

— débouté la SARL [S] de sa demande tendant à voir prononcer la réception des travaux,

— condamné la SARL [S] à payer au [Adresse 29] [Adresse 22] la somme de 95 418,17 euros en réparation des préjudices subis,

— débouté la SARL [S] de sa demande en garantie formée à l’encontre d’Aviva assurances en sa qualité d’assureur de la SARL [S],

— limité la condamnation du [Adresse 29] [Adresse 22] à payer à la SARL [S] la somme de 8 877,40 euros au titre du solde des travaux,

— ordonné la compensation des sommes dues par la SARL [S] au [Adresse 29] [Adresse 22],

— condamné in solidum la SARL [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] à payer à M. [B] [Z] la somme de 16 033,89 euros en réparation des préjudices subis,

— condamné in solidum la SARL [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] à payer à Mme [Y] [J], à M. [H] [J], à M. [G] [J] la somme de 4 500 euros en réparation des préjudices subis,

— condamné in solidum la SARL [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] à la SCI Karalex la somme de 8 800 euros en réparation des préjudices subis,

— condamné la SARL [S] à garantir et relever indemne le [Adresse 29] [Adresse 22] des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [Z], de Mme [Y] [J], de M. [H] [J], de M. [G] [J] et de la SCI Karalex,

— rejeté les autres demandes de la SARL [S],

— condamné la SARL [S] à payer au [Adresse 29] [Adresse 22] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 22] et la SARL [S] à payer à M. [B] [Z], à Mme [Y] [J], à M. [H] [J], à M. [G] [J] et à la SCI Karalex la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL [S] à garantir et relever indemne le [Adresse 29] [Adresse 19] Guich des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [Z], de Mme [Y] [J], de M. [H] [J], de M. [G] [J] et de la SCI Karalex,

— condamné la SARL [S] aux entiers dépens.

La SA Abeille IARD et santé a relevé appel par déclaration du 22 décembre 2023 (RG 24/00014), critiquant le jugement en ce qu’il a :

— condamné Aviva assurances en sa qualité d’assureur de la société ASH à garantir la SARL [S] des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices subis par M. [Z], par Mme [Y] [J], par M. [H] [J], par M. [G] [J] et par la SCI Karalex,

— condamné solidairement la SARL [S] et Aviva assurances en qualité d’assureur de la société ASH aux entiers dépens.

Par ordonnance du 25 septembre 2024, le magistrat chargé de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances, sous le numéro RG 23/03127.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 2 janvier 2024, la SARL [S], appelante, entend voir la cour :

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— débouté la SARL [S] de sa demande de nullité des rapports d’expertise,

— déclaré recevables les demandes de M. [B] [Z], de Mme [Y] [J], de M. [H] [J], de M. [G] [J] et de la SCI Karalex,

— déclaré la SARL [S] responsable des désordres affectant l’immeuble de la résidence [Adresse 22],

— débouté la SARL [S] de sa demande tendant à voir prononcer la réception des travaux,

— condamné la SARL [S] à payer au [Adresse 29] [Adresse 22] la somme de 95 418,17 euros en réparation des préjudices subis,

— débouté la SARL [S] de sa demande en garantie formée à l’encontre d’Aviva assurances en sa qualité d’assureur de la SARL [S],

— limité la condamnation du [Adresse 29] [Adresse 21] à payer à la SARL [S] la somme de 8 877,40 euros au titre du solde des travaux,

— ordonné la compensation des sommes dues par la SARL [S] au [Adresse 29] [Adresse 22],

— condamné in solidum la SARL [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] à payer à M. [B] [Z] la somme de 16 033,89 euros en réparation des préjudices subis,

— condamné in solidum la SARL [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] à payer à Mme [Y] [J], à M. [H] [J], à M. [G] [J] la somme de 4 500 euros en réparation des préjudices subis,

— condamné in solidum la SARL [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] à la SCI Karalex la somme de 8 800 euros en réparation des préjudices subis,

— condamné la SARL [S] à garantir et relever indemne le [Adresse 29] [Adresse 22] des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [Z], de Mme [Y] [J], de M. [H] [J], de M. [G] [J] et de la SCI Karalex,

— rejeté les autres demandes de la SARL [S],

— condamné la SARL [S] à payer au [Adresse 29] [Adresse 22] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 21] et la SARL [S] à payer à M. [B] [Z], à Mme [Y] [J], à M. [H] [J], à M. [G] [J] et à la SCI Karalex la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL [S] à garantir et relever indemne le [Adresse 29] [Adresse 22] des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [Z], de Mme [Y] [J], de M. [H] [J], de M. [G] [J] et de la SCI Karalex,

— condamné la SARL [S] aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

— condamner le [Adresse 29] [Adresse 22] à lui payer la somme de 23 589,54 euros,

— déclarer irrecevable le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] [Localité 17] en ses demandes reconventionnelles voire additionnelles,

— déclarer prescrit le [Adresse 29] [Adresse 22] en son improbable demande de compensation,

— déclarer irrecevables M. [B] [Z], Mme [Y] [A] épouse [J], M. [H] [J], M. [G] [J] et la SCI Karalex en leurs interventions volontaires,

— à tout le moins, les déclarer prescrits en leurs demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

— débouter le [Adresse 29] [Adresse 19] Guich, M. [B] [Z],Mme [Y] [A] épouse [J], M. [H] [J], M. [G] [J] et la SCI Karalex en l’ensemble de leurs demandes,

A tout le moins,

— recevoir judiciairement les travaux réalisés,

— condamner la société Abeille en sa qualité d’assureur de la société ASH et de Sileo constructions à la relever indemne de toutes condamnations,

— condamner in solidum les sociétés Abeille et Mutuelle de [Localité 27] à la garantir de toutes condamnations auxquelles elle pourrait être astreinte,

En tout état de cause,

— condamner in solidum le [Adresse 29] [Adresse 22], M. [B] [Z], Mme [Y] [A] épouse [J], M. [H] [J], M. [G] [J], la SCI Karalex, la société Abeille assurances, la Mutuelle de Poitiers à la somme de 6 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le [Adresse 29] [Adresse 22], M. [B] [Z], Mme [Y] [A] épouse [J], M. [H] [J], M. [G] [J], la SCI Karalex, la société Abeille assurances, la Mutuelle de Poitiers aux entiers dépens et autoriser Maître [L] Dabadie à recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans être provisionné conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 mars 2025, le [Adresse 29] [Adresse 22], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Immobilière Saint-Georges, intimé et appelant incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté la SARL [S] de sa demande de nullité des rapports d’expertise,

— déclaré recevable la demande de compensation de la SARL [S],

— déclaré la SARL [S] responsable des désordres affectant l’immeuble de la résidence [Adresse 22],

— condamné la SARL [S] à garantir et relever indemne le [Adresse 29] [Adresse 22] des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [Z], de Mme [Y] [J], de M. [H] [J], de M. [G] [J] et de la SCI Karalex,

— condamné Aviva assurances en sa qualité d’assureur de la société ASH à garantir la SARL [S] des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices subis par M. [Z], Mme [Y] [J], M. [H] [J], M. [G] [J] et par la SCI Karalex,

— condamné la SARL [S] à payer au [Adresse 29] [Adresse 22] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL [S] à garantir et relever indemne le [Adresse 29] [Adresse 22] des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [Z], de Mme [Y] [J], de M. [H] [J], de M. [G] [J] et de la SCI Karalex,

— condamné Aviva assurances en sa qualité d’assureur de la société ASH à garantir la SARL [S] des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices subis par M. [Z], par Mme [Y] [J], par M. [H] [J], par M. [G] [J] et par la SCI Karalex,

— condamné solidairement la SARL [S] et Aviva assurances en qualité d’assureur de la Société ASH aux entiers dépens,

— réformer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré recevables les demandes de M. [B] [Z], de Mme [Y] [J], de M. [H] [J], de M. [G] [J] et de la SCI Karalex,

— débouté la SARL [S] de sa demande en garantie formée à l’encontre d’Aviva assurances en sa qualité d’assureur de la SARL [S] et à l’encontre de la Mutuelle de [Localité 27] assurances en sa qualité d’assureur de la SARL [S],

— condamné la SARL [S] à payer au [Adresse 29] [Adresse 22] la somme de 95 418,17 euros en réparation des préjudices subis,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 22] à payer à la SARL [S] la somme de 8 877,40 euros au titre du solde des travaux,

— condamné in solidum la SARL [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] à payer à M. [B] [Z] la somme de 16 033,89 euros en réparations des préjudices subis,

— condamné in solidum la SARL [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] à payer à Mme [Y] [J], à M. [H] [J], à M. [G] [J] la somme de 4 500 euros en réparation des préjudices subis,

— condamné in solidum la SARL [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] à payer à la SCI Karalex la somme de 8 800 euros en réparation des préjudices subis,

— condamné in solidum le [Adresse 29] [Adresse 21] et la SARL [S] à payer à M. [B] [Z], à Mme [Y] [J], à M. [H] [J], à M. [G] [J] et à la SCI Karalex la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Sur les demandes principales de la SARL [S] :

— juger mal fondées les demandes de la SARL [S],

— en conséquence, l’en débouter,

— à titre subsidiaire, limiter les sommes dues à la SARL [S] à la somme de 8 573,17 euros,

Sur les demandes de la SA Abeille IARD et santé et de la Mutuelle de [Localité 27] assurances :

— débouter la SA Abeille IARD et santé de ses demandes,

— débouter la Mutuelle de [Localité 27] assurances,

— faire droit à la demande condamnation et de garantie formée par la SARL [S] à l’encontre de ces deux compagnies et les condamner à garantir et relever indemne la SARL [S],

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné Aviva assurances (devenue Abeille IARD et santé) en sa qualité d’assureur de la société ASH à garantir la SARL [S] des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices subis par M. [Z], Mme [Y] [J], M. [H] [J], M. [G] [J] et par la SCI Karalex,

— condamné solidairement la SARL [S] et Abeille IARD et santé en qualité d’assureur de la Société ASH aux entiers dépens,

Sur les demandes reconventionnelles du Syndicat des copropriétaires :

— juger recevables et bien fondées ses demandes reconventionnelles,

— condamner la SARL [S] à lui payer la somme de 105 304,06 euros à titre de dommages intérêts,

— juger que la somme de 92 897,50 euros TTC relative aux travaux de reprise sera actualisée sur la base de l’indice BT 01 publié à la date du dépôt des rapports d’expertises le 2 décembre 2019 et celui applicable à la date effective de règlement des sommes dues par la société [S],

— à défaut, condamner la SARL [S] à lui verser la somme de 12 345,73 euros au titre du surcoût des travaux de la façade H (passage [Adresse 18]) somme qui sera actualisée sur la base de l’indice BT 01 publié à la date du dépôt des rapports d’expertises le 2 décembre 2019 et celui applicable à la date effective de règlement des sommes dues par la société [S],

— condamner la SARL [S] à lui verser la somme de 574,25 euros au titre des frais d’huissier,

— ordonner compensation entre les sommes allouées à la SARL [S] et celles qui lui seront allouées,

Sur l’intervention volontaire de M. [Z], des consorts [J] et de la SCI Karalex :

— déclarer irrecevables les demandes de M. [B] [Z] et de la SCI Karalex,

— débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— débouter la SCI Karalex de l’ensemble de ses demandes,

— juger irrecevable l’intervention volontaire des consorts [J] pour défaut de qualité à agir,

— débouter les consorts [J] de leur demande,

Dans tous les cas,

— condamner la SARL [S] à le garantir et relever quitte et indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au bénéfice de M. [Z] et/ou des consorts [J] et/ou de la SCI Karalex en principal, frais et accessoires,

— condamner la SARL [S] à lui régler la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— condamner la SARL [S] aux entiers frais et dépens de l’instance en ce compris les frais des deux expertises.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 26 mars 2025, M. [B] [Z], M. [H] [J], M. [G] [J], Mme [Y] [A], et la SCI Karalex, intimés et appelants incident, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté la SARL [S] de sa demande de nullité des rapports d’expertise,

— déclaré recevables leurs demandes,

— déclaré la SARL [S] responsable des désordres affectant l’immeuble de la résidence [Adresse 22],

— déclaré la SARL [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] solidairement responsables des préjudices subis par eux,

— condamné la SARL [S] à garantir et relever indemne le [Adresse 29] [Adresse 22] des condamnations prononcées à leur profit,

— condamné Aviva assurances (Assureur d’ASH) nouvellement dénommée Abeille IARD et santé à garantir la SARL [S] des condamnations prononcées à leur profit,

— réformer le jugement en ce qu’il a :

— condamné in solidum la SARL [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] à payer à M. [B] [Z] la somme de 16 033,89 euros en réparations des préjudices subis,

— condamné in solidum la SARL [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] à payer à Mme [Y] [J], à M. [H] [J], à M. [G] [J] la somme de 4 500 euros en réparation des préjudices subis,

— condamné in solidum la SARL [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] à payer à la SCI Karalex la somme de 8 800 euros en réparation des préjudices subis,

— condamné in solidum la SARL [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile,

Faisant droit à leur appel incident et statuant à nouveau,

— condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 22] et la SARL [S] à payer les sommes suivantes à titre de dommages intérêts :

—  25 148,89 euros à M. [B] [Z],

—  23 680,00 euros à Mme [Y] [J], M. [H] [J] et M. [G] [J],

—  45 198,00 euros à la SCI Karalex,

— condamner solidairement le [Adresse 29] [Adresse 19] [Localité 17] et la SARL [S] à leur payer la somme de 15 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement le [Adresse 29] [Adresse 22] et la SARL [S] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er avril 2025, la SA Abeille IARD et santé, anciennement dénommée SA Aviva assurances, appelante, demande à la cour de :

— débouter la SARL [S] de son appel dirigé à son encontre,

En conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à mobilisation des garanties du contrat Artibat 76617875 souscrit par la SARL [S],

— confirmer le jugement en ce qu’il a exclu sa qualité d’assureur au profit de la société Sileo,

— la juger recevable et bien fondée en son appel incident,

En conséquence,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée en sa qualité d’assureur de la société ASH à garantir la SARL [S] des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices subis par M. [B] [Z], Mme [Y] [A], M.[H] [J], M.[G] [J] et la SCI Karalex, et l’a condamnée en sa qualité d’assureur de la société ASH solidairement avec la SARL [S] aux entiers dépens,

— juger n’y avoir lieu à mobilisation des garanties du contrat Artibat 75213126 souscrit par ASH,

— ordonner en conséquence sa mise hors de cause,

— condamner la SARL [S] ou toute partie succombant au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— rejeter toutes prétentions contraires.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 31 mars 2025, la Mutuelle de [Localité 27] assurances, intimée, entend voir la cour :

— confirmer le jugement entrepris dans son entier dispositif,

— débouter purement et simplement la SARL [S] de son appel,

— le déclarer aussi irrecevable que mal fondé,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— débouter le [Adresse 29] [Adresse 22] de ses demandes à son encontre, et de garantie de la SARL [S],

— condamner la SARL [S] à une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL [S] aux entiers dépens, en ce compris une somme de 225 euros au titre du fonds d’indemnisation de la profession d’avoué.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2025.

MOTIFS

— Sur la demande de nullité des rapports d’expertise :

Le tribunal a retenu que l’expert judiciaire a respecté le principe du contradictoire, dès lors que la SARL [S] et son conseil étaient présents lors de la seule réunion de la première expertise ordonnée le 7 janvier 2015, et que dans le cadre de l’expertise ordonnée le 20 juillet 2016, si la SARL [S] et son conseil étaient absents aux deux réunions d’expertise, ils avaient néanmoins été dûment convoqués.

En outre, les deux rapports d’expertise ayant été produits aux débats, toutes les parties ont eu la possibilité d’échanger et de critiquer leurs conclusions.

La SARL Da [M] avance que l’expert judiciaire n’a pas respecté le principe du contradictoire, procédant à des investigations sans qu’elle n’ait été convoquée, et mentionnant de manière erronée M. [N] [S] comme ancien gérant de la SARL [U].

En outre, l’expert a procédé par voie d’affirmations sans mener de vérifications techniques contradictoires, a reconnu ne pas avoir d’éléments et n’était pas en mesure de rattacher d’éventuels désordres aux travaux litigieux, de sorte qu’il ne pouvait enregistrer les doléances des demandeurs et retenir des devis exorbitants de réfection.

Le [Adresse 29] [Adresse 22] fait valoir que la SARL [S] ne reprend pas sa demande de nullité des rapports d’expertise dans le dispositif de ses conclusions d’appel, de sorte que l’a cour n’est pas valablement saisie de cette demande.

Il ajoute qu’en tout état de cause, les opérations d’expertise sont régulières, dès lors que la SARL [S] a été partie à chacune des expertises, ayant été régulièrement convoquée à chacune des réunions fixées par l’expert.

L’erreur de l’expert dans l’indication de la qualité de M. [N] [S] ne préjuge en rien sur le respect du principe du contradictoire et sur la présence de la société aux réunions d’expertise.

M. [Z], les consorts [J] et la SCI Karalex sollicitent la confirmation du jugement sur ce point.

Réponse de la cour : la cour n’est pas saisie d’une demande de nullité de l’expertise dans le dispositif des conclusions de la SAR [S] et ce point ne sera donc pas examiné.

* * *

Il est constant que l’assignation initiale portait sur une demande en paiement de la SARL [S] à l’égard du [Adresse 29] [Adresse 22] mais celle-ci ne sera examinée qu’après l’examen du litige concernant les désordres et l’inachèvement des travaux invoqués par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 21].

* * *

— Sur les demandes des copropriétaires et du [Adresse 29] [Adresse 22] :

— Sur la recevabilité des demandes

— Sur l’existence d’un lien suffisant avec la demande principale

Le tribunal a retenu que les demandes du Syndicat des copropriétaires et des copropriétaires victimes de désordres sont recevables, comme ayant un lien suffisant avec l’action en paiement initiée par la SARL [S], dès lors que les deux mesures d’expertise ont été réalisées à la suite de désordres portant sur les travaux dont la SARL [S] sollicite le paiement.

La SARL [S] soulève l’irrecevabilité des demandes du Syndicat des copropriétaires et des copropriétaires faute de lien suffisant avec sa demande principale en paiement.

Le [Adresse 29] [Adresse 22] fait valoir que ses demandes reconventionnelles se rattachent par un lien suffisant aux prétentions en paiement de la SARL [S], qui doivent nécessairement s’apprécier au regard des rapports d’expertise et des propres demandes du Syndicat des copropriétaires relativement à la qualité de ces travaux.

Il ajoute qu’en tout état de cause, la recevabilité de sa demande de compensation n’est pas soumise à l’existence d’un lien suffisant avec la demande principale.

M. [Z], les consorts [J] et la SCI Karalex estiment que leurs prétentions sont en lien avec la demande de la SARL [S] qui sollicite le paiement des travaux à l’origine de leurs préjudices.

Réponse de la cour :

L’article 325 du code de procédure civile dispose que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Il en est de même en application de l’article 70 du code de procédure civile pour les demandes reconventionnelles qui doivent présenter le même lien suffisant avec l’assignation initiale.

En l’espèce, le lien est suffisant s’agissant de la même opération de construction pour laquelle il est demandé d’une part le paiement de solde des travaux et d’autre part la réparation de préjudices résultant de ces travaux. Par ailleurs, il est formé une demande de compensation entre les sommes susceptibles d’être dues de part et d’autre.

L’intervention volontaire des copropriétaires et les demandes reconventionnelles du [Adresse 29] [Adresse 22] sont donc recevables à ce titre.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

— Sur l’intérêt et la qualité à agir des consorts [J]

Le tribunal a retenu que l’action des consorts [J] est recevable dès lors que s’ils ont vendu leur bien en 2017, ils étaient copropriétaires à l’époque des travaux et peuvent ainsi invoquer l’existence de préjudices du fait des désordres affectant ces travaux.

La SARL Da [M] soutient que les consorts [J] n’ont pas d’intérêt à agir dès lors qu’ils ont vendu leur bien au sein de la résidence [Adresse 22] en 2017.

Le [Adresse 29] [Adresse 22] fait valoir que l’intervention volontaire des consorts [J] est irrecevable en l’absence de démonstration d’une qualité à agir à son encontre, puisqu’ils ont cédé l’immeuble et ne justifient pas avoir conservé un droit d’agir à son encontre aux termes de leur acte de vente.

M. [Z], les consorts [J] et la SCI Karalex concluent à la recevabilité des demandes des consorts [J], dès lors que s’ils ont vendu leur lot en cours d’expertise, ils ont néanmoins subi des préjudices pendant la période des travaux litigieux.

Réponse de la cour :

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

Les consorts [J], copropriétaires, démontrent un intérêt à agir dès lors que ce n’est que pendant le cours des opérations d’expertise en 2017 qu’ils ont vendu leur bien et qu’ils étaient copropriétaires ou leur ayant droit, pendant la réalisation des travaux qui sont susceptibles de leur avoir fait subir un préjudice pendant leur déroulement, notamment dans la jouissance de leur lot.

La présence des consorts [J] dans l’instance est donc justifiée et ils ont donc un intérêt à agir. Leurs demandes sont donc recevables.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

— Sur le cumul de fondements juridiques

La SARL [S] soutient que l’intervention volontaire de M. [Z], des consorts [J] et de la SCI Karalex est irrecevable du fait du cumul des fondements juridiques (contractuel et délictuel) à l’appui de leurs demandes.

Réponse de la cour : la règle du non cumul ne rend pas irrecevable une action voire une intervention volontaire et relève d’une question de fond.

Aucune fin de non-recevoir ne peut donc être retenue de ce chef.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

— Sur la prescription de l’action des copropriétaires

La SARL [S] fait valoir que les créances des copropriétaires sur la base de sa responsabilité délictuelle sont prescrites dès lors qu’en l’absence de faute de la société [U] qui n’est pas intervenue sur le chantier, leur action directe est irrecevable et sur le plan délictuel, ils ne peuvent prétendre à une faute dans l’exécution du contrat. L’expertise n’a pas d’incidence sur l’éventuelle quantification du préjudice et en conséquence, leur action est prescrite.

M. [Z], les consorts [J] et la SCI Karalex soutiennent que leur action introduite par conclusions d’intervention volontaire du 30 juillet 2021 n’est pas prescrite, dès lors que le délai a été interrompu par les assignations en référé puis suspendu pendant le cours de l’expertise, pour ne recommencer à courir qu’au jour du dépôt du rapport d’expertise le 2 décembre 2019.

Réponse de la cour :

En vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’absence de contrat entre la société [S] et les copropriétaires, la responsabilité recherchée est de nature délictuelle.

La réalité de la faute ne doit pas rentrer dans l’examen de la prescription.

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass plénière 13/01/2020 n° 17-19.963).

Les copropriétaires se prévalent d’un dommage, survenu après les travaux en 2014, sans date précise mais il convient d’observer à ce titre que la SCI Karalex a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence devant le juge des référés aux fins d’expertise par acte d’huissier du 21 octobre 2014, lequel syndicat a assigné la société Sileo et la société [S], ce qui a donné lieu après jonction à l’ordonnance de référé du 7 janvier 2015 qui a ordonné l’expertise.

Le point de départ se situe donc en 2014 sans qu’une date précise ne puisse être précisée.

Par acte du 22 mars 2016, M. [B] [Z] et Mme [Z] d’une part et les époux [J] d’autre part ont assigné uniquement le [Adresse 29] [Adresse 22] en référé expertise à la suite de désordres survenus après les travaux de ravalement. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 22] a alors appelé à la cause la société [S], la Mutuelle de [Localité 27] Assurance, la SARL ASH et la société Aviva Assurances, tel que cela résulte de l’ordonnance de référé du 20 juillet 2016.

L’interruption de l’assignation en référé en vertu de l’article 2241 du code civil ne concerne que les personnes effectivement assignées dans le délai de l’action. Cependant, en matière de copropriété, l’action d’un copropriétaire pour des malfaçons affectant les parties communes bénéficient aux autres copropriétaires (3e civ 24/02/1988 n° 86-17.110) et l’action du syndicat des copropriétaires pour des désordres en parties communes bénéficient aux copropriétaires s’agissant de désordres ou troubles de jouissance en parties privatives ou parties communes indivisibles car résultant d’un même vice de construction (3e civ 17/04/1991 n° 89-16.933).

Aussi, le délai de prescription débuté en 2014 a été interrompu par l’assignation du [Adresse 29] [Adresse 22] intervenue contre la société [S] le 14 novembre 2014 qui a ainsi bénéficié aux copropriétaires [Z], [W] et la SCI Karalex, même si ceux-ci n’ont diligenté une assignation en référé contre le syndicat des copropriétaires de la résidence que le 22 mars 2016.

L’action des copropriétaires a été suspendue ensuite pendant tout le temps de l’expertise jusqu’au dépôt des deux rapports du 2 décembre 2019, le premier organisé par l’ordonnance de référé du 7 janvier 2015 et le second par l’ordonnance de référé du 26 juillet 2016.

L’intervention volontaire par conclusions des copropriétaires du 30 juillet 2021 est intervenue sans être prescrite du fait de l’interruption le 14 novembre 2014 faisant repartir un nouveau délai de cinq ans à compter de cette date, suspendu du 7 janvier 2015 au 2 décembre 2019.

Les demandes des copropriétaires sont donc recevables à ce titre. Le jugement sera donc complété sur ce point.

— Sur la responsabilité de la SARL [S]

Le tribunal a jugé que le [Adresse 29] [Adresse 22] n’a contracté qu’avec la SARL [S], qui doit donc répondre à son égard des manquements éventuels de ses sous-traitants.

En l’absence de réception des travaux, laquelle ne peut être prononcée faute d’achèvement de ceux-ci, seule la responsabilité contractuelle de la SARL [S] est engagée à l’égard du Syndicat des copropriétaires au vu des désordres affectant les travaux dont elle avait la charge, relevés par l’expert judiciaire.

Le tribunal a retenu que les copropriétaires sont bien fondés dans leur action en responsabilité délictuelle à l’encontre de la SARL [S] dès lors que sa faute contractuelle dans le cadre du marché de travaux conclu avec le Syndicat des copropriétaires leur a causé des préjudices en leur qualité de tiers au contrat.

Le [Adresse 29] [Adresse 22] fait valoir qu’il n’a contracté qu’avec la SARL [S], qui seule demande le règlement de la totalité du marché, de sorte qu’elle est seule responsable à son égard des désordres affectant les travaux qui lui ont été confiés, et que les relations contractuelles qu’elle a pu nouer avec la SARL ASH et la SAS Sileo n’engagent qu’elle, ces sociétés étant intervenues sous sa responsabilité.

Il soutient que l’interruption du chantier n’est pas de son fait, et que la SARL [U] reste responsable des arrêts des travaux du fait de ses sous-traitants.

Il ajoute que s’agissant des préparatifs nécessaires à la réalisation de certains travaux, la SARL [S] était débitrice à son égard d’une obligation d’information et de conseil, de sorte que si elle avait considéré qu’elle ne pouvait pas procéder aux travaux en raison de l’absence de remplacement des descentes et des câbles électriques, elle aurait dû l’en aviser préalablement et refuser le cas échéant les travaux.

Il souligne que selon l’expert judiciaire, la SARL Da [M] est responsable de l’absence d’achèvement de l’enduit sur la façade est de l’aile A, des manquements aux règles de l’art dans la réalisation des travaux d’enduit des autres façades et de peinture, de la détérioration de l’étanchéité, de l’apparition de fissurations, et de la dégradation de la marquise du rez-de-chaussée de l’aile B, qui sont des conséquences des négligences dans les travaux qu’elle a réalisés.

M. [Z], les consorts [J] et la SCI Karalex demandent la confirmation du jugement, dès lors qu’il ne saurait être contesté que le copropriétaire qui subit un préjudice personnel dans la jouissance de ses lots en raison des travaux réalisés par une société intervenant sur les parties communes dispose d’un recours contre cette dernière nonobstant la possibilité d’obtenir la condamnation du Syndicat des copropriétaires.

Ils estiment en effet que la faute contractuelle de la SARL [S] vis à vis du Syndicat des copropriétaires, directement à l’origine de leurs préjudices constatés par l’expert judiciaire, engage sa responsabilité délictuelle à leur égard, en leur qualité de tiers au contrat.

La SARL [S] sollicite la réception judiciaire des travaux dès lors que ceux-ci étaient en état d’être reçus.

Elle soutient qu’aucune faute de sa part n’est démontrée puisqu’elle n’est pas intervenue sur le chantier, qui a été intégralement sous-traité, de sorte que sa responsabilité, contractuelle ou délictuelle, ne peut être engagée.

Elle précise que les travaux préparatifs au chantier n’étaient pas inclus dans les devis, de sorte que les désordres qui découlent de la mauvaise préparation du chantier ne peuvent lui être imputés, que les devis acceptés ne comprenaient pas de travaux relatifs à l’étanchéité, et qu’il n’est pas démontré que les travaux réalisés ont affecté l’étanchéité telle qu’elle existait, ou aient entraîné des désordres en toiture et des fissurations.

Elle soulève qu’il n’est pas établi que les enduits réalisés présentent des défectuosités.

Réponse de la cour :

Il est sollicité par le constructeur la société [S] de voir prononcer la réception judiciaire. Les conditions pour celle-ci est qu’elle doit être contradictoire, ce qui ne pose pas de difficulté en l’espèce, et que l’ouvrage soit en état d’être reçu.

Or, il ressort du rapport de Mme [V] [E] du 2 décembre 2019 que la façade sur le passage des Halles : façade ouest de l’aile A que rien n’a été entrepris malgré les risques pour la sécurité des personnes ; que des plaques se détachent de la façade et menacent de tomber sur les personnes empruntant le passage des Halles.

L’expert judiciaire a également constaté que sur la façade Est de l’aile A, les travaux d’enduisage ont été réalisés sauf sur la hauteur du rez-de-chaussée puisque le piquage de l’enduit existant a été entrepris mais non terminé.

Mme [E] a relevé également que les travaux de peinture ont été entrepris mais non terminés puisqu’il manque des couches de finition, les volets ne sont pas tous reposés.

Mme [E] a également noté que lors de sa première visite des lieux du 18 mai 2015, les échafaudages étaient en place dans la cour intérieure.

À cela, l’expert judiciaire a ajouté la survenance de désordres sur les travaux réalisés et a indiqué que l’étanchéité des façades à l’arrière de ces installations n’était pas assurée. Il a noté également la présence de gravats obstruant les ouvrages de recueil et d’évacuation des eaux pluviales.

Compte tenu de ces éléments, il ne peut être prétendu par la société [S] que l’ouvrage portant sur les travaux de ravalement était en état d’être reçu après les travaux entrepris.

Les conditions de la réception judiciaire n’étant pas réunies, seule la responsabilité contractuelle de la société [S] peut être mise en oeuvre.

Celle-ci, vis-à-vis du maître de l’ouvrage : le [Adresse 29] [Adresse 22], est responsable des non-conformités, de tout désordre dès lors que les objectifs ne sont pas atteints et tenu ainsi à une obligation de résultat, même résultant des fautes commises par ses sous-traitants. La société [S] ne peut donc s’exonérer de son obligation de résultat en se prévalant de fautes commises par la société ASH ou la société Sileo puisqu’il s’agit de ses sous-traitants.

Par ailleurs, le devoir de conseil de l’entrepreneur s’exerce dans les limites de sa mission et envers le maître de l’ouvrage, en l’absence de maître d’oeuvre, l’entrepreneur doit remplir un devoir de conseil renforcé.

La société [S] ne peut faire valoir que les travaux préparatifs au chantier n’étaient pas inclus dans le chantier pour s’exonérer alors que l’expert judiciaire a remarqué que les descentes d’eaux pluviales n’ont pas été déposées préalablement à la préparation des supports et à la réalisation des enduits et que les descentes sont encastrées dans l’enduit ; que le même problème se retrouve au droit des fixations de canalisations extérieures et des différents boîtiers fixés aux façades ; que l’étanchéité n’est pas assurée à l’arrière de ces installations, et les travaux d’entretien comme le remplacement d’un tronçon de descente d’eaux pluviales ne peuvent pas être réalisés sans endommager l’enduit.

Mme [E] a conclu que l’entreprise ne devait pas entreprendre ses travaux tant que cette difficulté n’était pas résolue.

Ainsi, les désordres provoquant un défaut d’étanchéité du fait de l’absence de dépose des canalisations sont également imputables à la société [S] puisqu’elle a manqué à son obligation de conseil à ce titre.

La société [S] allègue sans le démontrer que le chantier a été interrompu du fait d’un dossier administratif incomplet et que cela ne lui est pas imputable. A défaut d’administration de la preuve sur ce point, aucun élément voire même une faute ne peuvent être retenus contre le maître de l’ouvrage sur ce point.

L’expert judiciaire s’est référé à des constats d’huissier établis avant les opérations d’expertise pour notamment relevé la présence de gravats et de dommages sur le lot appartenant à la SCI Karalex. Ces constats d’huissier établis par un auxiliaire de justice assermenté sont produits aux débats et ne peuvent être écartés aux motifs que les lieux ont été modifiés avant la venue de l’expert.

Les constatations ainsi relevées seront prises en considération par la cour.

Il ressort du constat d’huissier du 15 mai 2014 que le chantier est à l’abandon et de nombreux gravats jonchent la toiture du local commercial et que les gouttières côtés Ouest et Est, Sud Est sont bouchées par les gravats ; qu’un élément tubulaire de l’échafaudage et un marteau sont déposés sur la toiture ; que des amas importants de gravats existent en angle Sud Ouest où les tôles de la toiture sont affaissées avec stagnation d’eau.

À l’intérieur du local commercial, l’huissier a relevé que le plancher flottant présente des décollements et dégradations suite à des infiltrations notamment sur la partie sud à l’aplomb de l’échafaudage.

Dans le wc, deux plaques de faux-plafond sont tombées, la laine de verre est noircie et dégradée, les murs en angle Sud ouest sont dégradés et noircis par des traces d’infiltrations.

Dans la partie réserves : le plafond est piqué et noirci sur toute sa surface, humidité provenant des infiltrations décrites précédemment ; les murs sont dégradés et piqués avec d’importantes traces d’humidité ; le plâtre du mur est dégradé et noirci d’humidité en soubassement et une prise d’électricité est descellée.

Le constat d’huissier du 7 juillet 2014 révèle que l’échafaudage a été démonté et déposé sur la toiture du local commercial occasionnant de nouvelles dégradations avec la présence de nouvelles infiltrations dans le local. En sus du précédent constat, il a noté que les descentes d’eau en partie Est et Sud Est étaient déboitées ; que le plancher flottant était inondé dans toute la partie centrale ; que la laine de verre du wc était trempée ; que l’eau stagne en différents endroits sur le carrelage du sol de la partie réserves.

Ces désordres sont donc justifiés et seront pris en considération dans la réparation du préjudice.

La responsabilité contractuelle de la société [S] est donc engagée à l’égard du [Adresse 29] [Adresse 22] et le jugement sera confirmé sur ce point.

— Sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires à l’égard des copropriétaires

Le tribunal a retenu que les copropriétaires sont bien fondés dans leur action à l’encontre du Syndicat des copropriétaires dès lors que les travaux entrepris par la copropriété ont été à l’origine de désordres affectant tant les parties communes que les parties privatives.

Le Syndicat des copropriétaires doit donc être tenu in solidum avec la SARL [U] de la réparation des préjudices des copropriétaires.

M. [Z], les consorts [J] et la SCI Karalex font valoir que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires est engagée à leur égard en application des dispositions de l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965 au titre de leurs préjudices résultés de l’exécution des travaux litigieux qu’il a lui-même commandés, lesquels ont été constatés par l’expert judiciaire (présence prolongée d’échafaudages, infiltrations).

Ils précisent qu’ils sont fondés à obtenir la condamnation solidaire du Syndicat des copropriétaires avec celle de l’entreprise par la faute de laquelle les préjudices sont survenus.

Le [Adresse 29] [Adresse 22] soutient que les conditions d’application de l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965 permettant aux copropriétaires de voir engager sa responsabilité ne sont pas réunies, dès lors qu’il n’est pas démontré que les travaux litigieux étaient menés à l’intérieur ou à partir de leurs lots, et qu’en tout état de cause, cette responsabilité n’ouvrirait pas droit à indemnisation, dès lors que ne peuvent être indemnisés que la diminution définitive de la valeur de leurs lots, un trouble de jouissance grave même temporaire, et des dégradations, ces préjudices n’étant pas démontrés.

Réponse de la cour :

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 12 mai 2009 applicable jusqu’au 27 mars 2014, donc applicable lors des travaux litigieux prévoit que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

Les travaux concernés par l’article 9 sont ceux qui sont régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale. Si les travaux de ravalement sont des travaux qui relèvent d’un vote de l’assemblée générale, la mauvaise exécution de ceux-ci entraînant des malfaçons y compris dans les parties privatives, ne relèvent pas des travaux de l’article 9 qui prévoit une obligation de supporter les travaux dans les parties privatives mais plutôt de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à l’espèce qui prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Celui-ci n’étant pas invoqué et les conditions de l’article 9 précité n’étant pas remplies, la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 22] n’est pas engagée vis-à-vis des copropriétaires et ceux-ci seront déboutés de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence à réparer leur préjudice. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

— Sur les préjudices

— Sur le préjudice matériel (coût des travaux de reprise) du Syndicat des copropriétaires

Le tribunal a retenu, au titre du coût des travaux de reprise des désordres, l’évaluation chiffrée par l’expert judiciaire à la somme globale de 82 711,61 euros TTC, après déduction des travaux des façades du passages des halles qu’il a estimés à hauteur de 24.598,39 € TTC qui ne peuvent être mis à la charge de la SARL [S] en ce que ces travaux n’ont pas été réalisés et n’ont donc pas à être payés.

Le [Adresse 29] [Adresse 22] fait valoir que son préjudice matériel est évalué à la somme globale de 92 897,50 euros TTC par l’expert, dès lors qu’il n’y a pas lieu de déduire les travaux de reprise du passage des halles/République, puisque que si la prestation initiale avait été chiffrée par la SARL [S] à la somme de 14 712,50 euros, sa défaillance entraîne un surcoût au titre des travaux de reprise.

Elle sollicite l’actualisation des sommes allouées selon l’indice BT 01.

Réponse de la cour :

Les travaux de reprise tels qu’estimés par l’expert judiciaire Mme [E] pour le préjudice matériel du syndicat des copropriétaires de la résidence ont été fixés ainsi :

—  64.000 € TTC pour les travaux de la cour intérieure,

—  990 € TTC pour les parties communes du bâtiment principal,

—  5.210 € TTC sur la toiture terrasse de la partie Nord de l’aile B,

—  350 € TTC pour la marquise au rez-de-chaussée de l’aile B,

—  25.600 € TTC pour les travaux de remplacement de quatre paires de volets et travaux de peinture.

L’expert judiciaire précise qu’elle n’a pas inclus dans le coût de reprise la somme de 5.600 € TTC, correspondant aux travaux annexes : grilles de ventilation, arrêts de volets, tuyaux de descentes et leurs crochets de pose compris échafaudages, puisque ces travaux n’étaient pas prévus dans le devis initial de la société [S].

Il convient effectivement de ne pas inclure cette somme dans le préjudice du syndicat des copropriétaires puisqu’aucun frais n’avait été engagé de sa part. Alors même que la faute de la société [S] est caractérisée par le manquement à l’obligation de conseil, aucun préjudice n’étant constitué, aucune condamnation ne peut intervenir à ce titre.

Le coût global s’élève donc à 90.550 €.

Cependant, il convient de déduire de cette somme le montant de 14.712,50 € qui correspond aux travaux non réalisés et non payés par le syndicat des copropriétaires correspondant au passage des Halles, dès lors que le syndicat des copropriétaires doit obtenir réparation intégrale de son préjudice mais sans perte ni profit.

Le préjudice matériel s’élève donc à la somme de 75.837,50 € TTC.

Le tribunal qui avait retenu une somme de 82.711,61 € TTC sera; réformé sur ce point.

— Sur les préjudices annexes du Syndicat des copropriétaires

Le tribunal a retenu que la subvention accordée par la ville de Pau au Syndicat des copropriétaires à hauteur de 10 505,66 euros pour le ravalement de façade de la résidence a été perdue du fait de l’absence d’achèvement du chantier et de l’impossibilité pour le Syndicat des copropriétaires de présenter les factures acquittées portant le cachet de l’entreprise, de sorte que cette perte doit être mise à la charge de la SARL [S].

Il en va de même des sommes que le Syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager afin de faire cesser le risque pour la sécurité des passants engendré par la chute de plaques d’enduit au dessus du passage de la République (1 392,40 euros), et afin de faire réaliser des travaux confortatifs sur la toiture terrasse de la partie nord de l’aile B de la résidence (808,50 euros).

Le [Adresse 29] [Adresse 22] sollicite la confirmation du jugement s’agissant des sommes allouées au titre de ses préjudices annexes, et fait valoir qu’il a perdu la subvention accordée par la ville de [Localité 26] pour le ravalement de la façade de la résidence, du seul fait du retard de la SARL Da [M] dans la livraison des travaux.

Il ajoute qu’il a été contraint de faire intervenir une entreprise pour supprimer le risque pour la sécurité des personnes engendré par les plaques d’enduit qui menaçaient de se détacher, et de faire réaliser des travaux confortatifs sur la toiture terrasse de la partie nord de l’aile B de l’immeuble afin de limiter les infiltrations dans l’appartement du rez-de-chaussée.

La SARL [S] fait valoir que l’interruption des travaux et la perte des financements accordés sont imputables au Syndicat des copropriétaires qui a établi un dossier administratif incomplet, à la liquidation judiciaire de la SARL ASH et aux difficultés rencontrées par la SAS Sileo, et ne peuvent donc lui être imputées.

Elle ajoute qu’il n’est pas établi que les travaux aient entraîné des désordres en toiture, et qu’elle ne saurait être condamnée à supporter la mise en sécurité de la façade donnant sur les halles alors même qu’elle n’a pas pu réaliser les travaux du seul fait de la défaillance du Syndicat des copropriétaires.

Réponse de la cour :

Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l’espèce les règles de droit qui s’imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel.

À ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d’ajouter que la société [S] tenue à une obligation de résultat ne justifie pas de la faute du maître de l’ouvrage sur un dossier administratif incomplet alors que la lettre du 7 juillet 2014 qui accordait le principe d’une subvention à hauteur de 10.505,66 € ne faisait pas état d’un dossier administratif incomplet mais au respect du règlement opération façades 2010-2014, à la conformité des travaux avec l’autorisation d’urbanisme accordée et au paiement des factures ; le chantier étant inachevé et aucune conformité ne pouvant alors intervenir et le règlement des factures n’ayant pas été opéré, la subvention ne pouvait pas être attribuée de manière effective.

La mise en sécurité de la façade du passage des Halles était due à la carence de la société [S] qui s’était engagée à procéder au ravalement de cette façade et à la reprise des enduits qui étaient défectueux. Aussi, la perte de la subvention est bien due à l’absence de livraison des travaux.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu une somme de 12.706,56 € pour les travaux annexes.

Le préjudice total du syndicat des copropriétaires de la résidence s’élève donc à 88.544,06€.

Cette somme sera actualisée par l’indexation de l’indice BT 01 à compter du 2 décembre 2019 jusqu’au jugement du 14 novembre 2023, date à laquelle les intérêts au taux légal vont courir compte tenu de cette infirmation très partielle.

— Sur la demande en paiement de la SARL [S] :

Le tribunal a retenu qu’au vu des devis initiaux établis par la SARL [S], des paiements effectués par le Syndicat des copropriétaires et des rapports d’expertise, qui indiquent que les travaux concernant le passage des halles n’ont pas été réalisés, le Syndicat des copropriétaires reste devoir à la SARL [S] la somme de 8 077,04 euros au titre du solde du marché de travaux.

La SARL [S] avance qu’il ne peut lui être imputé l’intégralité de la reprise des prétendus désordres sur la totalité des travaux et lui être refusé le paiement de l’intégralité de sa facture.

Elle ajoute que les travaux relatifs au passage des halles n’ont pas été réalisés du fait du Syndicat des copropriétaires qui a mis un terme à la prestation avant qu’elle ne soit achevée.

Elle sollicite donc le paiement du solde de son marché de travaux à hauteur de 23 589,54 euros.

Le [Adresse 29] [Adresse 22] fait valoir que la demande en paiement de la SARL [S] n’est pas justifiée au regard des rapports d’expertise qui font état de ses nombreux manquements, de l’absence d’achèvement des travaux, et des préjudices qu’il subit.

Il ajoute que toute condamnation au titre du solde des travaux ne peut s’élever qu’à la somme de 8 573,17 euros TTC, puisque le montant global du marché de travaux était de 78 735,67 euros, qu’il s’est déjà acquitté de la somme de 55 450 euros, et que la SARL [U] ne saurait obtenir le paiement des travaux du passage des halles qu’elle n’a pas réalisés, pour 14 712,50 euros TTC.

Réponse de la cour :

Il est constant comme l’a relevé le tribunal que les devis de la société [S] se sont élevés à la somme de 79.039,54 € que sur cette somme, a été réglé un montant de 55.450 €.

Cependant, la somme de 14.712,50 € ne peut être ni facturée ni réclamée par la société [S] qui n’a pas réalisé ces travaux pour ce montant. Cette somme, doit être déduite comme l’a effectué le tribunal, du montant du solde restant dû pour obtenir la somme de 8.877,04 €.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé à la somme de 8.877,40 € TTC la créance de la société [S] à l’égard du [Adresse 29] [Adresse 21].

— Sur la demande de compensation

Le tribunal a retenu que la demande de compensation formée par le Syndicat des copropriétaires n’est pas prescrite, dès lors que celui-ci n’a eu connaissance avec certitude de sa qualité de créancier de la SARL [S] que lors du dépôt des rapports d’expertise, et qu’en tout état de cause, la compensation entre des créances réciproques peut être invoquée à tout moment.

La SARL [S] soutient que cette demande est prescrite pour n’avoir été formulée pour la première fois que le 9 novembre 2022 alors qu’il a été assigné le 5 juillet 2017, le point de départ du délai de prescription n’étant pas le dépôt du rapport d’expertise mais la date à laquelle le chantier s’est arrêté, date à laquelle il a eu connaissance des faits lui permettant de faire valoir ses droits.

Le [Adresse 29] [Adresse 22] fait valoir que sa demande de compensation n’est pas prescrite, dès lors que le délai de prescription applicable est celui de l’article 1792-4-3 du code civil soit dix ans, que le bénéfice de la compensation peut être invoqué à tout moment, et qu’il n’a eu la certitude d’être créancier de la SARL [U] qu’au jour du dépôt du rapport d’expertise soit le 2 décembre 2019, de sorte que même le délai de droit commun de cinq ans n’était pas écoulé lorsqu’elle a formulé ses demandes.

Il sollicite en conséquence la confirmation du jugement qui a ordonné la compensation entre les sommes dues par lui et celles dues par la SARL [S].

Réponse de la cour :

L’action en responsabilité contractuelle diligentée par le [Adresse 29] [Adresse 22] n’étant pas prescrite et l’indemnisation de celui-ci ayant été seulement fixée par le jugement, la demande de compensation peut être demandée dès que les conditions en sont réunies, donc en l’espèce depuis le jugement.

Il s’agit de créances certaines, liquides et exigibles qui peuvent donc se compenser.

Il sera donc fait droit à la demande de compensation et le jugement sera donc confirmé sur ce point.

— Sur les préjudices de M. [B] [Z]

Le tribunal a retenu que M. [Z] justifie avoir dû indemniser sa locataire à hauteur de 12 312 euros au titre de son préjudice de jouissance résulté de l’insalubrité du logement loué du fait des désordres causés par les travaux litigieux, et avoir dû faire réaliser des travaux dans son logement du fait des infiltrations engendrées par les travaux de la SARL [S], pour les sommes de 1 179,20 euros et de 542,69 euros.

L’ensemble de ces désagréments lui ont nécessairement causé un préjudice moral, fixé à la somme de 2 000 euros.

M. [Z] soutient avoir subi :

— un préjudice locatif du fait de la baisse de loyer qu’il a dû consentir à sa locataire et des dommages et intérêts qu’il a dû lui verser en réparation de son préjudice de jouissance (12 312 euros),

— un préjudice matériel correspondant au coût des travaux de reprise de la cuisine et des embellissements de son appartement (1 179,20 euros), du remplacement de la fenêtre de la cuisine (542,69 euros), et du remboursement des meubles et objets de sa locataire (1 115 euros), l’ensemble de ces éléments ayant été endommagés par les infiltrations,

— un préjudice moral du fait des tracas causés par la présente procédure et celle l’opposant à sa locataire, qu’il évalue à la somme de 10 000 euros.

La SARL [S] avance que M. [Z] ne démontre pas son préjudice locatif, que le jugement produit dans une instance l’opposant à sa locataire ne lui est pas opposable dès lors qu’elle n’était pas partie à cette instance, et que le préjudice moral n’est pas non plus justifié, la somme réclamée à ce titre étant par ailleurs disproportionnée.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, M. [Z] était nécessairement assuré pour les dégâts des eaux et a donc mobilisé son assurance pour les préjudices qui seraient résultés des infiltrations d’eau.

Le [Adresse 29] [Adresse 22] fait valoir que les demandes de M. [Z] ne sont pas justifiées dès lors que l’expert judiciaire n’a fait que reprendre ses doléances sans avoir pu constater les désordres subis dans son lot (dégradation des objets et mobilier, nécessité de remplacer une fenêtre).

M. [Z] a librement consenti une baisse de loyer à sa locataire, et n’a subi aucun préjudice de jouissance en ce qu’il n’a pas été personnellement confronté aux désordres, de sorte que sa demande au titre du préjudice moral est disproportionnée.

M. [Z] ne justifie pas du quantum de ses demandes.

Réponse de la cour :

Le tribunal, à juste titre, a pris en compte la somme de 12.312 € telle que fixée par le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 14 juin 2022 dans le litige opposant M. [Z] à sa locataire qui a subi des infiltrations rendant insalubre son logement. Cette somme correspond à la réduction du montant du loyer depuis 2014. Alors même que l’autorité de la chose jugée de ce jugement est relative lequel n’est pas opposable à la société [S], il caractérise néanmoins la réalité du préjudice matériel de M. [Z] qui a ainsi engagé des frais pour indemniser sa locataire. Le fait qu’une assurance, dont il n’est pas démontré la prise en charge, puisse couvrir ce sinistre n’a pas d’incidence sur la réalité du préjudice subi imputable à la faute du constructeur.

À cela s’ajoutent la réfection du plafond et le remplacement de la fenêtre pour un montant de 1.179,20 € et 542,69 € au vu des factures acquittées.

Le tribunal n’a pas répondu sur la réclamation d’une somme de 1.115 € correspondant au remboursement de biens meubles endommagés de 960 €, eu égard aux attestations de Mme [O] la locataire, outre le remplacement de la hotte de cuisine pour 155 € .

Le jugement sera complété par la condamnation de la société [S] au paiement de la somme de 1.115 € au titre du préjudice matériel, et confirmé pour le surplus du préjudice matériel.

Le tribunal a justement indemnisé M. [Z] de son préjudice moral à hauteur de 2.000 € et il ne peut lui être accordé une somme supplémentaire comme il le prétend.

Le jugement sera donc confirmé sur le montant du préjudice moral.

— Sur les préjudices des consorts [J]

Le tribunal a retenu que les consorts [J] ont vendu leur appartement détenu au sein de la résidence [Adresse 22], avec une moins-value liée aux désordres de 3 500 euros.

Ils les a déboutés de leur demande au titre de leur préjudice locatif, au motif qu’ils ne produisent aucun élément probant à l’appui de cette demande.

Il a estimé que les désagréments liés aux désordres leur ont causé un préjudice moral, réparé à hauteur de 1 000 euros.

Les consorts [J] soutiennent avoir subi, pour la période courant entre l’abandon du chantier jusqu’à la vente de leur appartement :

— un préjudice financier du fait de la moins-value supportée sur le prix de vente du fait des travaux de remise en état rendus nécessaires par les infiltrations (3 500 euros),

— un préjudice locatif puisque l’appartement n’a pu être loué suite au départ du locataire en juillet 2014, jusqu’à la vente (15 180 euros),

— un préjudice moral du fait des tracas causés par les désordres affectant les travaux de ravalement de façade depuis 2013 et la procédure judiciaire (5 000 euros).

La SARL [S] soutient que les consorts [J] ne produisent aucun élément permettant de justifier la baisse de prix de vente qu’ils auraient dû consentir, et que leur préjudice locatif n’est pas démontré, ni son lien de causalité avec les travaux litigieux – les consorts [J] alléguant un défaut d’entretien des parties communes -, pas plus que leur préjudice moral, qui est en tout état de cause disproportionné pour ce type de sinistre.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, les consorts [J] étaient nécessairement assurés pour les dégâts des eaux et ont donc mobilisé leur assurance pour les préjudices qui seraient résultés des infiltrations d’eau.

Le [Adresse 29] [Adresse 22] fait valoir :

— que les consorts [J] ne produisent aucun élément permettant d’apprécier la baisse de prix de vente qu’ils soutiennent avoir subie,

— que le préjudice moral qu’ils allèguent n’est pas démontré et est disproportionné,

— qu’ils ne produisent aucun document probant au soutien de leur demande relative aux perte de loyers.

Réponse de la cour :

Le tribunal a retenu une moins value dans la vente de l’immeuble survenue le 14 juin 2017 à hauteur de 3.500 €. Celle-ci correspond à la somme arbitrée par l’expert judiciaire eu égard aux travaux entrepris pour la mise en vente de l’appartement à la suite des désordres causés par les travaux de ravalement. Il s’agit ainsi de la remise en état des parements du séjour et du remplacement de la porte d’entrée.

Cette somme doit être confirmée dès lors qu’elle correspond à un préjudice matériel avéré et non à une réduction du prix de vente du bien compte tenu de son état, sujette à appréciation.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Il est réclamé en sus une somme de 15.180 € au titre de la perte de loyers d’août 2014 jusqu’à la vente de l’appartement en avril 2017.

L’expert a proposé cette somme.

Il est produit aux débats en appel le bail conclu avec M. [X] le 1er juillet 2013 pour un loyer de 460 €, outre l’information de l’agence selon laquelle le bail a été résilié le 6 juillet 2014.

À cette date, les travaux avaient débuté. Il ressort du constat d’huissier produit par les consorts [J] qu’à la date du 29 avril 2015, un échafaudage est installé sur la façade de l’appartement [J], que le montant en bois de l’encadrement de la porte d’entrée de l’appartement a été endommagé par ces travaux et qu’une fissure verticale s’est formée ; que la fenêtre du séjour est dépourvue de volets ; que les murs côté cour de l’immeuble présentent d’importantes traces d’humidité.

Aussi, il est ainsi démontré que du fait de la présence prolongée des échafaudages, de l’existence de malfaçons dans la réalisation des travaux de ravalement, l’appartement n’était pas suffisamment en état pour être présenté à la location. Cependant, le préjudice ne peut être équivalent à la perte de loyer et du gain dont le bailleur a été privé. Cela ne peut caractériser qu’une perte de chance de trouver un autre locataire, laquelle constitue un préjudice distinct d’une perte de loyers ; ce préjudice n’étant pas invoqué, la cour rejette la demande d’indemnisation d’une perte de loyer.

Aussi, le jugement sera confirmé mais par substitution de motifs, en ce qu’il a débouté les consorts [J] de leur demande en paiement d’une somme de 15.180 €.

Il a été alloué aux consorts [J] un préjudice moral à hauteur de 1.000 €. Cette somme est cependant insuffisante eu égard à ce qui a été alloué à M. [Z] et au préjudice qu’ils ont subi directement en tant qu’héritiers de M. [J] lequel avait pris en charge le litige et dont ils ont dû assurer la continuité avec tous les tracas y afférents jusqu’à la vente de l’immeuble en 2017, puis les tracas afférents à la procédure.

Il sera donc alloué la somme de 5.000 € aux trois consorts [J] et le jugement sera donc réformé sur ce point.

— Sur le préjudice de la SCI Karalex

Le tribunal a retenu que la demande de la SCI Karalex au titre des travaux de reprise des désordres dans son local n’a pas été formulée dans le cadre de l’expertise judiciaire et n’a donc pu être vérifiée, de sorte qu’elle ne peut aboutir, d’autant que la facture produite porte sur la réfection totale du local.

La SCI Karalex a subi un préjudice locatif du fait des désordres, ayant été contrainte de réduire le montant du loyer de sa locataire, évalué à 400 euros par mois pendant 22 mois (mai 2014 à juillet 2016) et ainsi retenu un préjudice de 8.800 €.

Il a débouté la SCI Karalex de sa demande au titre du préjudice moral, qu’il a jugé non justifié.

La SCI Karalex soutient avoir subi :

— un préjudice matériel correspondant au coût des travaux de remise en état de son local commercial du fait des désordres causés par les travaux litigieux (25 998 euros), qui ont été constatés par plusieurs procès-verbaux de constat,

— un préjudice locatif dès lors qu’elle a dû consentir une baisse de loyer de 450 euros par mois à sa locataire en place en raison des désordres liés aux travaux litigieux (11 700 euros pour 26 mois),

— un préjudice moral dès lors qu’elle a été contrainte de supporter les réclamations de son preneur à bail, consentir une diminution de loyer, ce qui a affecté son image, faire réaliser des travaux alors que le local était occupé, et supporter une procédure judiciaire de près de dix années (7 500 euros).

La SARL [S] soutient que la SCI Karalex ne produit aucun élément permettant d’apprécier la réalité et la teneur de son préjudice, et son lien avec les travaux litigieux ; que les factures produites émanent d’une entreprise générale du bâtiment PH Immobilier soit M. [L] [P] lequel est par ailleurs associé à 45 % de la SCI Karalex.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, la SCI Karalex était nécessairement assurée pour les dégâts des eaux et a donc mobilisé son assurance pour les préjudices qui seraient résultés des infiltrations d’eau.

Le [Adresse 29] [Adresse 22] fait valoir :

— que l’expert n’a pas pu constater les désordres allégués par la SCI Karalex dès lors qu’ils ont été repris avant l’expertise, de sorte qu’il n’est pas possible de les évaluer et d’établir leur lien avec les travaux litigieux,

— qu’elle a librement consenti une baisse de loyer à son locataire, et ne produit aucun élément permettant de justifier que cette baisse était en lien avec la perte de jouissance résultant des travaux litigieux,

— qu’elle ne justifie pas de son préjudice moral.

Réponse de la cour :

Comme exposé ci-dessus dans la responsabilité de la société [S], les constats d’huissier des 15 mai 2014 et 7 juillet 2014 doivent être pris en considération pour quantifier le préjudice de la SCI Karalex dès lors qu’il ne peut lui être reproché d’avoir entrepris les travaux de remise en état avant le passage de l’expert alors que cela était de nature à améliorer l’habitabilité de son local commercial, et que les désordres sont suffisamment caractérisés comme décrits ci-dessus.

Il est donc avéré que la SCI Karalex a subi un dommage du fait des travaux de ravalement et qu’elle a donc droit à la réparation de son préjudice.

Alors même que les factures ont été établies par la société PH Immobilier dont le gérant M. [L] [P] est également l’associé à hauteur de 45 %, les factures du 3 octobre 2017 ont été présentées à l’expert judiciaire, lequel en page 31-33 de son rapport les a mises en corrélation avec des devis établis par des sociétés tierces et n’a pas fait d’observations sur leur montant, et a constaté que les travaux avaient été réalisés.

Aussi, compte tenu des atteintes au sol et au plafond et des infiltrations dont le lien est avéré avec les travaux de ravalement, eu égard aux constats d’huissier des 15 mai et 7 juillet 2014, il convient de retenir les frais de remise en état exposés par la SCI Karalex soit la mise en place d’assécheurs pour 1.880 € TTC, la reprise des parements intérieurs pour 5.016 € TTC, la reprise du parquet pour 4.157 € TTC, les ouvrages de plâtrerie au sous-sol (réserve) pour 9.265 € TTC. En revanche, la somme de 4.680 € afférente au remplacement du tableau électrique, sera écartée puisque les constats d’huissier précités n’ont pas relevé une atteinte au tableau électrique.

Puisque la SCI Karalex a droit à la réparation de son préjudice auprès du responsable des désordres, l’éventualité d’une assurance dégât des eaux n’a pas d’incidence.

La société [S] sera donc condamnée à indemniser le préjudice matériel de la SCI Karalex à hauteur de la somme de 20.318 € TTC. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Quant au préjudice résultant de la réduction de loyers, puisque lors de sa visite le 15 mai 2015, les travaux avaient été réalisés par la SCI Karalex, la minoration des loyers ne peut aller au-delà de cette date. La minoration de loyer a été sollicitée le 7 mai 2014 par la locataire la Igleja Evangelista Ministerio Vida International et accordée par la SCI à hauteur de 450 €. Le préjudice à ce titre s’élève donc à la somme de 12 x 450 € = 5.400 €.

Le jugement qui avait accordé un montant de 8.800 € sera donc réformé sur ce point.

Sur le préjudice moral, en l’absence d’élément sur une atteinte à la réputation et à l’honneur de la personne morale, et le préjudice matériel étant justement indemnisé, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI de sa demande au titre du préjudice moral.

— Sur les appels en garantie :

— Sur la garantie de la Mutuelle de [Localité 27] assurances, assureur de la SARL [U]

La SARL [S] indique qu’elle était assurée par la Mutuelle de [Localité 27] pour le chantier litigieux.

Le [Adresse 29] [Adresse 22] indique que le tribunal a omis de statuer sur la garantie de la Mutuelle de Poitiers assurances sollicitée par la SARL [S].

La Mutuelle de [Localité 27] assurances soutient que sa garantie ne peut être mobilisée, dès lors que l’intervention de la SARL [S] au titre des travaux litigieux n’a pas été établie, alors qu’elle a sous-traité le marché à la SARL ASH puis à la SAS Sileo.

En tout état de cause, les travaux n’ont pas été achevés et la réception non prononcée, de sorte que les garanties décennales souscrites ne sont pas mobilisables.

La garantie responsabilité civile pendant exploitation et après livraison des travaux n’est pas non plus mobilisable dès lors qu’elle n’a pas vocation à couvrir la mauvaise exécution des obligations contractuelles de l’assuré sur l’ouvrage réalisé.

Elle ajoute que le Syndicat des copropriétaires n’a pas déposé de requête en omission de statuer s’agissant de la mobilisation de sa garantie, sur laquelle le tribunal n’a pas statué.

Réponse de la cour :

Il convient de réparer cette omission de statuer, le tribunal ayant été saisi de cette demande.

Il est constant que la société [S] a souscrit une assurance auprès de la Mutuelle de [Localité 27] couvrant la période du 1er janvier au 31 décembre 2013, selon l’attestation produite aux débats par la société [S].

Cependant, il résulte de l’examen de cette attestation, sans qu’il ne soit nécessaire de déterminer si la mise en oeuvre de la garantie se situe en base réclamation ou en base du fait dommageable, les conditions générales n’étant pas produites, que dans le cadre de la responsabilité civile générale, les dommages matériels garantis sont uniquement les dommages aux biens mobiliers confiés, les dommages subis par les existants, les dommages aux matériaux des autres entrepreneurs, et que les dommages immatériels couverts sont ceux consécutifs à des dommages matériels garantis et non consécutifs.

Aussi, les dommages résultant des travaux exécutés ne sont pas couverts.

En conséquence, la demande de garantie formulée par la société [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] ne peut prospérer. Ils seront déboutés de leur demande et le jugement sera complété sur ce point.

— Sur la garantie de la SA Abeille IARD et santé, anciennement SA Aviva assurances, assureur de la SARL [S]

Le tribunal a retenu que la SARL [S] ne pouvait être garantie par la SA Aviva assurances, le contrat ayant pris effet au 1er janvier 2014, soit postérieurement au début du chantier en octobre 2013.

La SARL [S] sollicite la garantie de la société Abeille dès lors que celle-ci a pris la suite de la Mutuelle de [Localité 27], l’année suivant l’ouverture de chantier.

La SA Abeille IARD et santé avance que ses garanties au titre du contrat souscrit par la SARL [S] ne sont pas mobilisables, ledit contrat étant à effet du 1er janvier 2014, soit postérieur à l’ouverture de chantier.

En tout état de cause, le volet RCD de la police souscrite par la SARL [S] n’est pas mobilisable puisque les conditions de mise en oeuvre de la garantie légale des constructeurs ne sont pas réunies en l’absence de réception des travaux, du fait de leur inachèvement, du refus du maître de l’ouvrage de procéder à leur paiement et du caractère apparent des désordres affectant les travaux réalisés.

La garantie RCP n’est pas davantage mobilisable, en ce qu’elle n’a pas vocation à couvrir la mauvaise exécution des obligations contractuelles de l’assuré sur l’ouvrage réalisé (article 8 des CG), ne joue pas en cas d’interruption des travaux (article 14 des CG), et ne couvre pas les dommages immatériels.

En outre, sa garantie n’est pas mobilisable du fait de la violation des clauses particulières qui excluent le recours à la sous-traitance laquelle est une cause d’aggravation du risque qui induit la nullité du contrat.

Le [Adresse 29] [Adresse 22] soutient que la SA Abeille IARD et santé doit sa garantie à la SARL [S] dès lors qu’elle était son assureur à la date de la réclamation, et l’exclusion de garantie au titre des dommages subis par les travaux et ouvrages exécutés ne s’applique pas aux dommages subis par les parties privatives des copropriétaires, et n’est pas opposable puisque que les conditions générales du contrat ne sont pas signées.

Réponse de la cour :

La garantie responsabilité civile décennale de la société Abeille IARD et santé ne peut être mise en oeuvre dès lors que c’est la responsabilité contractuelle de droit commun de la société [S] qui est retenue.

Quant à la garantie responsabilité civile, la souscription de la police Aviva produite aux débats par la société [S] est du 1er janvier 2014.

Les conditions générales du contrat Artibat produites par la société Abeille IARD & santé révèlent que dans le cadre de la responsabilité civile exploitation et après livraison, alors même qu’elle intervient selon l’article 19 en base réclamation, prévoit que la responsabilité civile après livraison des travaux (page 3) couvre les dommages causés aux tiers.

Aucune livraison n’est intervenue puisque le chantier a été interrompu. Par ailleurs, l’article 8 relatif aux exclusions, prévoit que sont exclus les dommages subis par les travaux, ouvrages ou parties d’ouvrages exécutés par l’assuré et l’article 9 exclut la responsabilité personnelle des sous-traitants de l’assuré.

Compte tenu de ces éléments, la garantie de la société Abeille IARD & santé ne peut être mise en oeuvre. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

— Sur la garantie de la SA Abeille IARD et santé, anciennement SA Aviva assurances, assureur de la SAS Sileo construction

Le tribunal a retenu qu’il n’est pas établi que la SA Aviva assurances ait été son assureur, de sorte qu’elle ne peut être condamnée à ce titre.

S’agissant de la SAS Sileo construction, la SA Abeille IARD et santé soutient qu’il n’est pas démontré qu’elle ait été son assureur, de sorte qu’aucune garantie ne peut être mobilisée.

La SARL [S] soutient que la SARL ASH et la SAS Sileo sont seules responsables des désordres et mobilisent ainsi leur responsabilité civile professionnelle, sous la garantie de la SA Abeille IARD et santé, qui les assurait au moment de l’ouverture du chantier.

Réponse de la cour :

Pas plus qu’en première instance, il n’est apporté un élément de la part de la société [S] à qui appartient la charge de la preuve, de nature à établir que la société Sileo, son sous-traitant, était assurée par la société Abeille IARD et santé.

Le jugement sera donc confirmé sur le débouté de la demande à ce titre.

— Sur la garantie de la SA Abeille IARD et santé, anciennement SA Aviva assurances, assureur de la SARL ASH

Le tribunal a retenu que la SARL ASH est intervenue sur le chantier litigieux et qu’elle a elle-même reconnu que l’ensemble des dégâts des eaux sur l’immeuble avaient été causés par elle, pendant l’exécution des travaux de ravalement.

Il en résulte que la garantie de la SA Aviva assurances au titre de l’assurance responsabilité civile d’exploitation et après livraison souscrite par la SARL ASH doit recevoir application dès lors qu’elle était en cours au moment des travaux, bien que la réclamation soit postérieure à la résiliation du contrat, pour l’indemnisation des préjudices matériels et immatériels causés par les travaux de son assurée.

La SA Abeille IARD et santé fait valoir sur son appel principal que ses garanties au titre du contrat souscrit par la SARL ASH ne sont pas mobilisables, dès lors qu’il n’est pas établi que cette société soit intervenue sur le chantier litigieux, l’expert ayant retenu qu’elle ne pouvait identifier les entreprises effectivement intervenues et quels travaux auraient été réalisés par chacune d’elles, et aucune facture ni justificatif de règlement n’étant produit.

Elle explique que les travaux ont en réalité été confiés en intégralité à la SAS Sileo, dès lors que la SARL ASH n’a pas été en mesure d’intervenir du fait de sa cessation d’activité le 18 mars 2014, et que l’attestation établie par le gérant de la SARL ASH qui serait aussi le gérant de la société [S] endossant la responsabilité des désordres causés par les travaux est inopérante à établir la réalité de l’intervention de la société ASH, et ne lui est en tout état de cause pas opposable (p. 50 des CG).

En tout état de cause, la réclamation est postérieure à la résiliation du contrat de sorte que seule la garantie obligatoire RCD pourrait être maintenue en application de l’article 241-1 du code des assurances, laquelle n’est pas mobilisable, en l’absence d’achèvement des travaux et de l’absence de paiement du solde des travaux.

La garantie responsabilité civile exploitation et après livraison des travaux n’est pas mobilisable dès lors qu’elle ne couvre pas la mauvaise exécution des obligations contractuelles de l’assuré sur l’ouvrage réalisé (article 8 des CG), ne joue pas en cas d’interruption des travaux (article 14 des CG), et ne couvre pas les dommages immatériels (article 8.2).

La SARL [S] soutient que la SARL ASH et la SAS Sileo sont seules responsables des désordres et mobilisent ainsi leur responsabilité civile professionnelle, sous la garantie de la SA Abeille IARD et santé, qui les assurait au moment de l’ouverture du chantier.

Le [Adresse 29] [Adresse 22] fait valoir que la SA Abeille IARD et santé ne conteste pas être l’assureur des sous-traitants de la SARL [U], et doit à ce titre garantir la SARL [S] des condamnations prononcées à son encontre.

Elle ajoute que l’intervention de la SARL ASH au titre des travaux litigieux est démontrée par le contrat de sous-traitance et l’attestation de son gérant, et est confirmée par l’expert judiciaire.

Pour M. [Z], les consorts [J] et la SCI Karalex, l’intervention de la SARL ASH sur le chantier au titre de la totalité des travaux (pose des échafaudages et commencement des travaux) est confirmée par l’expert judiciaire, de sorte que les garanties de son assureur, la SA Abeille IARD et santé, sont mobilisables, sans que celle-ci puisse invoquer les clauses d’exclusion de garantie, qui ne sont pas applicables en l’espèce.

En outre, en qualité de dernier assureur de la SARL ASH, la SA Abeille IARD et santé doit sa garantie subséquente pour les dommages survenus pendant la période couverte par le contrat, même si la réclamation est postérieure à la résiliation du contrat.

Réponse de la cour :

Il convient de rappeler que la société [S] avait conclu avec le [Adresse 29] [Adresse 22] un marché de 45.331,88 € pour le chantier situé dans la cour intérieure et de 14.712,50 € pour le chantier situé [Adresse 25] le 10 juin 2012, et qu’elle avait ajouté un devis supplémentaire pour les peintures des accessoires le 11 septembre 2012 pour un montant de 18.620,66 €.

La sous-traitance est avérée par le contrat signé avec la société ASH le 31 octobre 2013, selon devis du 27 septembre 2013 pour un montant de 47.122,40 TTC intitulé 'ravalement de façade, piquage des murs', sans distinction entre la cour intérieure et le passage des Halles. L’expert judiciaire a considéré qu’il s’agissait en réalité de l’ensemble des prestations de la société [S] à l’égard du syndicat des copropriétaires.

La société Sileo a, par la suite, établi un devis le 13 mars 2014 pour un montant de 18.682,93 € portant uniquement sur les peintures des accessoires et menuiseries.

Or, seule une facture a été établie par la société Sileo à l’ordre de la société [S] pour un montant de 8.560 € précisant 'acompte peinture'.

Aucune facture n’a été émise par la société ASH dont il convient de rappeler qu’elle a été placée en liquidation judiciaire le 18 mars 2014, ce qui peut expliquer une désorganisation de la facturation sans qu’il puisse être tiré argument qu’elle ne serait pas intervenue entre fin octobre 2013 et le 18 mars 2014, alors que, en outre, la société Sileo n’est quant à elle intervenue que sur la peinture.

Compte tenu de ces éléments, il ne peut donc être prétendu que la société ASH n’a réalisé aucune prestation. Conformément au contrat de sous-traitance, elle a débuté le chantier en commençant le ravalement et le piquage des murs de la cour intérieure, sans achever cette prestation sur les façades de la cour intérieure et sans rien effectuer sur le passage des halles. Elle a ainsi concouru au dommage subi par le [Adresse 29] [Adresse 22].

Les mêmes conditions générales de la société Abeille IARD & Santé précitées sont applicables à la société ASH, s’agissant du contrat Artibat.

Le tribunal a appliqué les articles 6 et 6.1 relatifs à la garantie responsabilité civile exploitation : dommages causés aux tiers, l’assureur garantit l’assuré contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant lui incomber en raison des dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs causés aux tiers au cours de l’exploitation de l’entreprise, du fait de ses activités, dans les cas autres que ceux visés au paragraphe RC après livraison des travaux . Le maître d’ouvrage est bien un tiers. Cependant, dans ces articles, s’en suit une liste de cas de dommages tels que dommages immatériels, dommages aux existants et aux biens confiés, atteinte à l’environnement etc… dont aucun ne correspond au cas d’espèce. En conséquence, c’est à tort que le tribunal a appliqué cet article pour retenir la garantie de la société Abeille IARD & santé pour la société ASH.

L’article 7 relatif à la garantie responsabilité civile après livraison des travaux une garantie pour les dommages causés aux tiers par les travaux livrés et/ou les prestations réalisées par l’assuré. Aucune livraison n’a eu lieu dès lors que le chantier a été interrompu sans être achevé, en égard aux constatations de l’expert judiciaire. Cet article ne peut donc être mis en oeuvre.

L’article 8 prévoit les garanties facultatives pendant les travaux et/ou après leur livraison.

L’hypothèse retenue serait celle alors pendant les travaux à défaut de livraison. Cependant, le même article 8 exclut les dommages subis par les travaux, ouvrages ou parties d’ouvrages exécutés par l’assuré. Les dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence résultant de travaux effectués par la société ASH sont donc exclus et la garantie de la société Abeille IARD & Santé n’est donc pas mobilisable.

Aussi, le débat portant sur la responsabilité de la société ASH est inopérant puisqu’elle n’est pas présente à la cause et qu’aucune demande contre son assureur ne peut prospérer.

Le jugement qui avait retenu la garantie de la société Aviva assureur de la société ASH en vertu de l’article 6 sera donc infirmé, et les parties déboutées de leurs demandes dirigées contre la société Abeille IARD & santé en sa qualité d’assureur de la société ASH.

— Sur la garantie de la SARL [S] à l’égard du Syndicat des copropriétaires

Le tribunal a condamné la SARL [S] à garantir et relever indemne le [Adresse 29] [Adresse 22] des condamnations prononcées à son encontre au profit des copropriétaires.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 22] fait valoir que s’il était fait droit à une ou plusieurs des demandes présentées par les copropriétaires à son encontre, la SARL [S] doit l’en relever quitte et indemne puisque les désordres subis par les copropriétaires ne sont que la conséquence des malfaçons et des travaux non terminés, commandés à la SARL [S], seule responsable vis-à-vis de lui.

Réponse de la cour : cette demande devient sans objet du fait de l’absence de responsabilité du [Adresse 29] [Adresse 22] vis-à-vis des copropriétaires.

— Sur les mesures accessoires :

Elles seront confirmées, s’agissant d’une infirmation partielle de certains chefs de principal, à l’exception de celles où le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 22] a été condamné à payer aux copropriétaires une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et où la société Aviva Assurances a été condamnée aux dépens puisque, en appel, aucune garantie n’est retenue contre elle.

En cause d’appel, la société [S] succombant, elle sera condamnée seule à payer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONSTATE que la cour n’est pas saisie d’une demande de nullité de l’expertise judiciaire,

DÉCLARE recevables comme non prescrites les demandes de M. [B] [Z], des consorts [J] et de la SCI Karalex dirigées contre la SARL [S],

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

— condamné la SARL [S] à payer au [Adresse 29] [Adresse 21] la somme de 95 418,17 euros en réparation des préjudices subis,

— condamné in solidum la SARL [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] à payer à M. [B] [Z] la somme de 16 033,89 euros en réparation des préjudices subis,

— condamné in solidum la SARL [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] à payer à Mme [Y] [J], à M. [H] [J], à M. [G] [J] la somme de 4 500 euros en réparation des préjudices subis,

— condamné in solidum la SARL [S] et le [Adresse 29] [Adresse 22] à la SCI Karalex la somme de 8 800 euros en réparation des préjudices subis,

— condamné la SARL [S] à garantir et relever indemne le [Adresse 29] [Adresse 22] des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [Z], de Mme [Y] [J], de M. [H] [J], de M. [G] [J] et de la SCI Karalex,

— condamné Aviva assurances en sa qualité d’assureur de la société ASH à garantir la SARL [S] des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices subis par M. [Z], Mme [Y] [J], M. [H] [J], M. [G] [J] et par la SCI Karalex,

— condamné in solidum le [Adresse 29] [Adresse 22] à payer à M. [B] [Z], à Mme [Y] [J], à M. [H] [J], à M. [G] [J] et à la SCI Karalex la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement la société Aviva assurances en qualité d’assureur de la société ASH aux entiers dépens,

Statuant à nouveau sur ces points :

CONDAMNE la SARL [S] à payer au [Adresse 29] [Adresse 22] la somme de 88.544,06 € assortie de l’indexation sur l’indice BT01 du 2 décembre 2019 au 14 novembre 2023 et intérêts au taux légal à compter de cette date jusqu’au paiement,

DÉBOUTE M. [B] [Z] de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 22],

Et y ajoutant sur ce point :

CONDAMNE la SARL [S] à payer à M. [B] [Z] la somme de 1.115 € en sus de son préjudice matériel déjà retenu par le tribunal,

DÉBOUTE Mme [Y] [J], M. [H] [J] et M. [G] [J] de leurs demandes dirigées contre le [Adresse 29] [Adresse 22],

CONDAMNE la SARL [S] à payer à Mme [Y] [J], M. [H] [J] et M. [G] [J] la somme de 3.500 € au titre de leur préjudice matériel et 5.000 € au titre de leur préjudice moral,

CONDAMNE la SARL [S] à payer à la SCI Karalex la somme de 20.318 € TTC au titre de son préjudice matériel et 5 400 € au titre du préjudice résultant de la réduction de loyers,

CONSTATE que la demande de garantie du [Adresse 29] [Adresse 22] contre la SARL [S] est devenue sans objet,

DÉBOUTE la SARL [S] de sa demande de garantie dirigée contre la SA Abeille IARD & Santé en qualité d’assureur de la société ASH,

DÉBOUTE M. [B] [Z], Mme [Y] [J], M. [H] [J], M. [G] [J] et la SCI Karalex de leurs demandes dirigées contre le [Adresse 29] [Adresse 22] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la SA Abeille IARD & Santé n’est pas tenue aux dépens,

CONFIRME le surplus des dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

DÉBOUTE la SARL [S] de sa demande dirigée contre la Mutuelle de [Localité 27],

CONDAMNE la SARL [S] à payer au [Adresse 29] [Adresse 22] une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL [S] à payer à Mme [Y] [J], M. [H] [J] et M. [G] [J] ensemble une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL [S] à payer à la SA Abeille IARD en sa qualité d’assureur de la société ASH une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les autres parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL [S] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Caroline FAURE, Présidente, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Hélène BRUNET Caroline FAURE