JP/SH

Numéro 26/1128

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 21 avril 2026

Dossier : N° RG 24/02951 -

N° Portalis DBVV-V-B7I-I7TH

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

S.C.I. LAMA

C/

[X] [R]

[V] [O]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 21 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 Février 2026, devant :

Madame PELLEFIGUES, magistrate chargée du rapport,

assistée de M. MAGESTE, Greffier présent à l’appel des causes,

Madame PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur DARRACQ, Conseiller

Madame BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.C.I. LAMA immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 442 594 461 prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée de Maître LECLAIR de la SCP MOUTET LECLAIR, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur [X] [N] [R]

né le 24/09/1997 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [V] [O]

née le 15/04/2004 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés et assistés de Maître TABARAUD de la SELAS AGN AVOCATS BAYONNE, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 08 OCTOBRE 2024

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

Par jugement du 8 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a :

— débouté la SCI LAMA de ses demandes,

— l’a déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux dépens de la présente procédure.

Par déclaration du 22 octobre 2024, la société LAMA a interjeté appel du jugement.

La SCI LAMA demande à la cour d’appel de Pau de :

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Dax et de :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la SCI LAMA à M. [X] [R] et Mme [V] [O].

— Ordonner en conséquence leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sans délai avec le recours si besoin est d’un serrurier et de la force publique

— Les Condamner solidairement à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 845 € jusqu’à libération complète des lieux.

— Les Condamner solidairement à payer au bailleur la somme de 1 469,84 à titre de dommages et intérêts

— Les Condamner solidairement au paiement d’une indemnité de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

[X] [R] et [V] [O] dans leurs conclusions du 11 janvier 2026, demandent à la cour d’appel de Pau de :

Vu les articles 1728 et 1729 du Code civil,

Vu l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986

Vu l’article 1353 du code civil

Vu 'article 1358 du code civil

Vu les jurisprudences cités

Vu les pièces versées aux débats,

CONFIRMER le jugement du 8 octobre 2024 rendu par le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Dax dans toutes ses dispositions,

DÉBOUTER la SCI Lama de l’ensemble de ses fins, demandes et conclusions,

CONDAMNER la SCI Lama à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile à Madame [O] et Monsieur [R],

CONDAMNER la SCI Lama aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 janvier 2026.

SUR CE :

Selon acte sous seing privé du 1er septembre 2023, la SCI LAMA a donné à bail à [X] [R] et [V] [O] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 740 euros, outre la somme de 25 euros à titre de provision sur charges.

Le bail comporte une clause de solidarité entre les locataires.

Par exploit en date du 13 juin 2024, la société LAMA assignait [X] [R] et [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax, afin de voir prononcer la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion des locataires, de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et au paiement de la somme de 169,84 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement dont appel, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a débouté la société LAMA de ses demandes.

— Sur la résiliation du bail

La société LAMA sollicite la résiliation judiciaire du bail d’habitation consenti le 1er septembre 2023, pour manquements répétés et graves des locataires à leurs obligations locatives.

Elle dénonce le versement irrégulier des loyers et la persistance du défaut d’entretien des lieux.

Elle verse aux débats un procès-verbal de commissaire de justice, en date du 29 octobre 2024, établissant le défaut d’entretien par les locataires et leurs manquements, ainsi qu’un constat, en date du 18 avril 2025, un procès-verbal de constat du 17 mai 2024, du 29 octobre 2024 et enfin les photographies prises le 3 novembre 2025 par le commissaire de justice à l’occasion de la signification d’un acte, démontrant l’état désastreux dans lequel se trouvent encore les extérieurs.

[X] [R] et [V] [O] soutiennent que le bailleur ne justifie d’aucun manquement des locataires à leurs obligations.

Ils estiment que le procès-verbal produit par l’appelante ne permet pas d’établir l’existence des nuisances évoquées.

Ils font valoir également qu’aucune mise en demeure préalable de la part de la société LAMA ne leur a été adressée.

* * *

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation prévoit que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, d’user paisiblement des locaux loués, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

Le bailleur produit un commandement pour défaut d’assurance et pour entretenir les lieux loués suivi d’un constat dressé par le commissaire de justice le 17 mai 2024 constatant : « odeurs nauséabondes de déjections canines, haies non entretenues, meubles démontés, scooter démonté, caisses vides, volets toujours fermés. »

Il est produit également un constat du 29 octobre 2024 mentionnant l’intervention du commissaire de justice suite au signalement par le voisinage de projection de déchets depuis la terrasse arrière des locataires. Arrivé au niveau de la terrasse, le commissaire de justice a constaté de nombreux excréments sur le sol carrelé, la présence d’un chien à l’intérieur du logement avec des excréments sur le sol intérieur et une petite gamelle. Devant la porte du logement sont toujours présents un scooter hors d’usage un meuble contreplaqué mais également un paquet de croquettes, différents déchets en tout genre.

Un procès-verbal de constat du 18 avril 2025 relève la présence sur la terrasse du [Adresse 4] de sacs-poubelle, d’excréments de souris, d’une petite pelle et d’une balayette. Il est noté que des odeurs nauséabondes se dégagent. Il est également signalé la présence d’un véhicule dans la cour et d’objets en tout genre.

Une attestation est produite par le gérant de l’entreprise ayant effectué des travaux de rénovation sur place mentionnant des odeurs nauséabondes ainsi qu’un état catastrophique de la partie balcon mitoyen à l’entreprise SUHAS.

Le bailleur qui se prévaut de l’inexécution par le locataire de ses obligations, doit en apporter la preuve et la résolution judiciaire du bail d’habitation est encourue sur le fondement des articles 1227 et 1228 du Code civil, en cas de manquement suffisamment grave à ses obligations par le locataire.

En l’espèce, le locataire a régularisé sa situation en ce qui concerne l’assurance de son logement suite au commandement qui lui avait été délivré à cet effet. Il a également procédé aux injonctions contenues dans le commandement en ce qui concerne le libre accès de l’allée et son entretien.

S’agissant du loyer, le bailleur n’a pas adressé de commandement de payer au locataire et ne justifie d’aucun arriéré locatif. Si le versement irrégulier des loyers persistait, il lui incombe de mettre en demeure le locataire d’exécuter son obligation de payer régulièrement les loyers aux termes convenus.

En ce qui concerne le défaut d’entretien qui est reproché aux locataires, il s’agit essentiellement de la présence d’excréments canins sur la terrasse et d’odeurs nauséabondes.

Toutefois, les constatations du commissaire de justice ne permettent pas d’imputer de façon certaine ce qui s’apparente à des nuisances et troubles du voisinage aux locataire de la SCI LAMA alors que ceux-ci font valoir, sans être contredits sur ce point, que l’appartement loué fait partie d’un ensemble immobilier composé de plusieurs lots destinés à l’habitation comme en témoigne la photo prise par le commissaire de justice.

Les constatations faites par cet officier public ministériel ne sont, en effet, pas suffisamment précises et étayées pour permettre de localiser précisément les locataires concernés, de déterminer s’ils ont un usage privatif de la terrasse et si d’autres habitants n’y ont pas accès. Le contrat de bail portant sur cette maison mitoyenne située dans un immeuble collectif ne précise pas un usage privatif de la terrasse et il est uniquement mentionné l’obligation à la charge des locataires d’entretenir l’allée privée. C’est d’ailleurs cette obligation qui était visée dans le commandement initial et pour laquelle les locataires se sont exécutés.

Le bailleur ne produit aucune mise en demeure délivrée aux locataires visant des faits précis portant sur le défaut d’entretien et les nuisances dénoncées à la procédure et susceptibles de caractériser les manquements reprochés aux locataires.

Dans ces conditions, en raison de cette carence dans l’administration de la preuve, la SCI LAMA sera déboutée de l’ensemble de ses prétentions et le jugement déféré confirmé en toutes ses dispositions.

La somme de 1 500 € sera allouée à [X] [R] et [V] [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, après en avoir délibéré,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déboute la SCI LAMA de l’ensemble de ses prétentions ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne la SCI LAMA prise en la personne de son représentant légal à payer à [X] [R] et [V] [O] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

Dit la SCI LAMA tenue aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame GABAIX-HIALE, greffière, suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,