FMD/ND

Numéro 26/1017

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 07/04/2026

Dossier : N° RG 24/01059 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I2BD

Nature affaire :

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

Affaire :

S.A.S. [S] IMMO

C/

[V] [J], [U] [Y] épouse épouse [J]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 07 Avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 Décembre 2025, devant :

France-Marie DELCOURT, magistrat chargé du rapport,

assistée de M^me BRUNET, greffier présent à l’appel des causes,

France-Marie DELCOURT, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Anne BAUDIER, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.S. [S] IMMO

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 802 980 186

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphanie SOPENA, avocat au barreau de Pau

Assistée de M^e Thomas FERRANT (selarl cabinet Ferrant) avocat au barreau de Bordeaux

INTIMES :

Monsieur [V] [J]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [U] [Y] épouse [J]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentés par M^e Florent BOURDALLÉ de la SELARL DUALE – LIGNEY – BOURDALLE, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 13 MARS 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 4]

RG :22/728

EXPOSE DU LITIGE

Selon les termes d’un acte authentique reçu le 25 septembre 2018 par Maître [D] [G], notaire à [Localité 5] (Pyrénées Atlantiques), M. [V] [J] et son épouse, Mme [U] [Y] ont acquis en l’état futur d’achèvement, auprès de la SAS [S] Immo, une maison à usage d’habitation jumelée dénommée '[Localité 6]' située dans un ensemble immobilier portant la dénomination '[Adresse 4] à [Localité 4], moyennant un prix de 171 000 €.

Ce bien a été livré aux acquéreurs le 15 décembre 2020, lesquels ont émis des réserves lors la réception.

Par ailleurs, déplorant le retard pris pour cette livraison dans un courrier émis par les acquéreurs le 11 janvier 2021, ceux-ci se sont vus proposer par la SAS [S] Immo une indemnisation à hauteur de 2 215,17 € pour un retard que cette société a retenu à hauteur de 41 jours, évoquant pour le surplus que le délai convenu avait été suspendu par l’effet d’intempéries, de défaillances d’entreprises et du confinement inhérent à la crise sanitaire provoquée par la Covid-19. Un chèque de ce montant était joint à cette correspondance.

Cette proposition a été jugée insatisfaisante et par un courrier officiel de leur conseil du 8 septembre 2021, les époux [J] ont sollicité, sur la base de la clause pénale insérée au contrat de vente en l’état futur d’achèvement la somme de 17 613 € à titre de compensation, se référant au retard non justifié concernant la livraison.

Par ailleurs, après réception de leur bien, les époux [J] ont fait état, auprès du promoteur, de l’existence de désordres affectant leur immeuble.

Par acte du 14 avril 2022, les époux [J] ont assigné la SAS [S] Immo, prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de Pau.

Suivant jugement contradictoire du 13 mars 2024, le tribunal judiciaire de Pau a :

— condamné 1a S.A.S [S] Immo à payer aux époux [J] la somme de 14 592 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble,

— condamné la S.A.S [S] Immo à payer aux époux [J] la somme de 3 003,73 € au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

— condamné la S.A.S [S] Immo à payer aux époux [J] la somme totale et globale de 1 000 € au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier,

— débouté la S.A.S [S] Immo de sa demande de constat de la réception par les époux [J] d’un paiement de la somme de 2 215,17 € au titre du retard de livraison,

— débouté les époux [J] de leur demande relative aux intérêts intercalaires,

— débouté les époux [J] de leur demande formulée au titre de préjudices moraux,

— condamné la S.A.S [S] Immo aux entiers dépens,

— condamné la S.A.S [S] Immo à payer aux époux [J] la somme totale et globale de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la S.A.S [S] Immo de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

— qu’il n’est pas contesté que l’immeuble a été livré avec retard, les parties s’opposant sur la légitimité des causes avancées par la SAS [S] Immo pour en justifier,

— que la SAS [S] Immo ne convainc pas de la réalisation de la condition de suspension du délai de livraison afférent aux conditions météorologiques prévue dans l’acte de vente, dès lors qu’elle ne fournit aucun relevé météorologique de la station la plus proche du chantier, tel que cela lui est imposé dans l’acte authentique, ni aucune pièce relative aux relevés météorologiques des journées décomptées par le maître d’oeuvre au titre du retard de livraison pour cause d’intempéries, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir du bénéfice d’une cause légitime de suspension du délai des travaux pour intempéries, et que cette période ouvre droit au calcul de l’indemnité au titre de la clause pénale prévue au contrat de vente,

— que les époux [J] ne contestant pas le nombre de 123 jours tel qu’avancé par la SAS [S] Immo sur la base de l’attestation du maître d''uvre au titre du retard pris du fait d’intempéries, ce nombre doit être retenu au titre des jours de retard ouvrant droit à calcul d’une indemnisation au titre de la clause pénale,

— que la lecture croisée des procès-verbaux de constat du 10 juin 2020 et du 26 juillet 2019 confirme que le logement H2, propriété des demandeurs, faisait partie des lots de la tranche 1 des travaux qui avaient été attribués à la société SPB ; que le procès-verbal de constat du 26 juillet 2019 a relevé qu’un escalier en bois avait été déposé au sol ou encore que la pose de plaques de plâtre était inachevée dans la pièce principale,

— que les époux [J] ne démontrent pas la carence de la SAS [S] Immo pour procéder à un changement d’entreprise dans un temps acceptable, alors que cette preuve leur appartient, 1'appréciation de ce délai devant, particulièrement en matière d’entreprises du bâtiment, tenir compte du ralentissement d’activités inhérent à la période estivale,

— que s’agissant de la défaillance de la société SPB, la cause légitime de report du délai de livraison par la SAS [S] Immo doit être admise à hauteur de 106 jours,

— que la défaillance de la société AG Energies Services est avérée, sans que ne soit démontrée la carence de la SAS [S] Immo pour procéder à son remplacement, de sorte que cette dernière est fondée à solliciter le retard de livraison pour cause légitime, pour un délai de 54 jours et non de 78 jours,

— que si la désorganisation induite par les mesures prises lors du premier confinement a effectivement affecté les entreprises du bâtiment et a entraîné d’inévitables retards indépendants de la volonté des promoteurs immobiliers et est susceptible d’entrer dans le cas de force majeure visé dans l’acte authentique au titre des causes légitimes du retard de livraison, la SAS [S] Immo ne produit cependant aucune pièce pour démontrer l’effectivité de l’arrêt total des travaux dans la période du chantier relatif au lot litigieux ou au moins un ralentissement significatif des travaux pendant cette période, de sorte que la preuve de l’impossibilité d’exécution constitutive de la force majeure n’est pas rapportée et que la SAS [S] Immo ne peut se prévaloir du nombre de jours correspondants pour justifier d’une partie du retard de livraison,

— que la durée du retard non justifié entre la date du 25 octobre 2019 marquant le terme du 13ème mois suivant la date de conclusion de l’acte authentique et celle du 15 décembre 2020 correspondant à la première date de livraison de l’immeub1e proposée aux acquéreurs est de 256 jours, de sorte que le montant de la clause pénale due aux époux [J] est de 14 592 €,

— que la SAS [S] Immo ne justifie d’aucune pièce de nature à démontrer que son compte bancaire aurait été débité de la somme équivalente au chèque d’un montant de 2 215,17 € adressé aux époux [J] le 11 janvier 2021,

— que les pénalités de retard fixées par l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation à un montant qui ne peut être inférieur à 1/3 000ème du prix convenu par jour de retard ne sont pas forfaitaires, de sorte qu’elles ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages et intérêts complémentaires pour la réparation d’un préjudice distinct de celui réparé par les pénalités de retard,

— que s’agissant des loyers supportés par les acquéreurs dans l’attente de la livraison, les époux [J] justifient par la production de leur contrat de bail qu’ils ont continué d’être tenus par des loyers de 352 € par mois et ce, depuis le 25 octobre 2019, date initiale à laquelle le délai de 13 mois prévu au contrat pour la livraison s’achevait,

— que le préjudice lié aux loyers supportés par les acquéreurs dans l’attente de la livraison doit être calculé sur la seule période de retard non justifié par une cause légitime, soit en l’espèce sur 256 jours, de sorte que sur la base de mois de 30 jours, la SAS [S] Immo doit être condamnée à leur verser la somme de 3 003,73 € (352/30x256),

— que s’agissant du financement d’intérêts intercalaires, la consultation des tableaux d’amortissement des prêts souscrits par les acquéreurs ne permet pas de retenir le total d’intérêts intercalaires qu’ils sollicitent sur une base mensuelle alléguée de 178 €, laquelle ne trouve aucune correspondance stable dans les échéanciers produits, de sorte qu’ils doivent être déboutés de leur demande,

— qu’à défaut pour chacun des demandeurs de démontrer l’existence d’un préjudice moral distinct du préjudice résultant de l’inexécution dans le délai contractuel des travaux de construction, ils doivent être déboutés de leur demande,

— que bien qu’aucune disposition contractuelle n’ait obligé la SAS [S] Immo à la délivrance d’une information sur le retard pris pour la livraison de l’immeuble, cette obligation résultait d’un devoir de loyauté dû aux cocontractants dont les prévisions légitimement basées sur les données initiales du contrat se trouvaient affectées, de sorte que cette incertitude fautive justifie d’allouer aux époux [J] la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

— que les époux [J] rappellent qu’ils se sont désistés de leurs demandes en paiement relatives au coût de réfection lié à 1'absence de levée de réserves visant des désordres apparents constatés lors de la réception de l’immeuble.

Par déclaration du 5 avril 2024, la SAS [S] Immo a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il:

— l’a condamnée à payer aux époux [J] la somme de 14 592 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble,

— l’a condamnée à payer aux époux [J] la somme 3 003,73 € au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

— l’a condamnée à payer aux époux [J] la somme totale et globale de 1 000 € au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier,

— l’a déboutée de sa demande de constat de la réception par les époux [J] d’un paiement de la somme de 2 215,17 € au titre du retard de livraison,

— l’a condamnée aux entiers dépens,

— l’a condamnée à payer aux époux [J] la somme totale et globale de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a déboutée de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2025, la SAS [S] Immo, appelante, demande à la cour de :

— la juger recevable et bien-fondé en son appel,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau le 13 mars 2024 en ce qu’il :

> l’a condamnée à payer aux époux [J] la somme de 14 592 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble,

> l’a condamnée à payer aux époux [J] la somme 3 003,73 € au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

> l’a condamnée à payer aux époux [J] la somme totale et globale de 1 000 € au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier,

> l’a déboutée de sa demande de constat de la réception par les époux [J] d’un paiement de la somme de 2 215,17 € au titre du retard de livraison,

> l’a condamnée aux entiers dépens,

> l’a condamnée à payer aux époux [J] la somme totale et globale de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

> l’a déboutée de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de PAU le 13 mars 2024 pour le surplus,

Sur l’appel incident,

— débouter les époux [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— débouter les époux [J] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4 000 €,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— constater que le retard de livraison est de 403 jours entre le 25 octobre 2019 et le 1er décembre 2020,

— constater l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison pour 362 jours,

— constater que les époux [J] ont reçu une proposition de paiement de 2 215,17 € au titre d’un retard de livraison de 41 jours,

En conséquence,

— débouter les époux [J] de l’intégralité de leurs demandes,

À titre subsidiaire,

— juger l’application de la clause pénale manifestement excessive,

— réduire le montant de la clause pénale à de plus justes proportions,

À titre infiniment subsidiaire,

— limiter le montant de la condamnation de la société [S] Immo à la somme de 2 215,17 € au titre d’un retard de livraison de 41 jours,

— débouter les époux [J] du surplus de leurs demandes,

En tout état de cause,

— condamner les époux [J] à lui verser la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [J] aux entiers dépens dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL Cabinet Ferrant conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— rappeler que la décision à intervenir est revêtue de l’exécution provisoire.

Au soutien de son appel, la SAS [S] Immo fait valoir sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil :

— qu’elle justifie de causes légitimes de suspension du délai de livraison, ce qui implique que sur les 403 jours de retard, seulement 41 jours lui sont imputables,

— que 123 jours de retard sont imputables aux intempéries ayant obligé la suspension du chantier, 106 jours de retard sont imputables à la société SPB, 78 jours de retard sont imputables à la défaillance de la société AG Energies Services, 55 jours de retard sont imputables à la pandémie de Covid-19 qui a représenté un cas de force majeure, tous les chantiers ayant dû être arrêtés pendant la période du premier confinement,

— que la somme de 14 592 € au titre de la clause pénale apparaît manifestement disproportionnée par rapport aux préjudices subis des acquéreurs,

— que les époux [J] admettent la défaillance de la société SPB, cause légitime justifiant le retard pris dans la livraison du logement, mais ne démontrent pas la défaillance de la SAS [S] Immo,

— que la défaillance de la société AG Energies Services ne résulte pas du défaut de paiement de la société [S] Immo,

— qu’il est de jurisprudence constante que l’application d’une clause pénale a vocation à indemniser forfaitairement le préjudice subi et ne peut donc se cumuler avec l’octroi de dommages et intérêts, sauf à démontrer l’existence d’un préjudice distinct,

— que la seule circonstance que les demandeurs aient dû payer un loyer dans l’attente de la livraison de leur logement ne paraît pas à elle seule caractériser l’existence d’un préjudice, et ce d’autant plus que le maître d’ouvrage a prévenu de la livraison,

— qu’aucune obligation contractuelle ne pesait sur la SAS [S] Immo au titre du devoir d’information,

— que s’agissant du préjudice financier, du préjudice moral, du défaut d’information de la SAS [S] Immo au regard du retard pris et des prétendus désordres, les époux [J] ne produisent aucun document permettant de justifier leurs demandes,

— que les quatre arrêts rendus par la cour d’appel de Pau le 24 juin 2025 sont parfaitement transposables à l’espèce s’agissant des pénalités de retard, des défaillances d’entreprises et de la clause pénale,

— qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir dès lors qu’elle n’est manifestement pas incompatible avec la nature de l’affaire,

*

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 7 avril 2025, M. et Mme [J], intimés et appelants incidents, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris par le tribunal judiciaire de Pau en ce qu’il a :

> débouté la S.A.S [S] Immo de sa demande de constat de la réception par eux d’un paiement de la somme de 2 215,17 € au titre du retard de livraison,

> condamné la S.A.S [S] Immo aux entiers dépens,

> condamné la S.A.S [S] Immo à leur payer la somme totale et globale de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Pour le surplus,

— faire droit à leur appel incident,

— réformer le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Sur le retard de livraison concédé par la SAS [S] Immo et la réparation de leurs préjudices subséquents,

— juger qu’ils ont subi un retard de livraison de leur immeuble de 416 jours,

En conséquence,

— condamner la SAS [S] Immo à leur verser :

o la somme de 23 712 € au titre du retard de livraison subi,

o la somme de 7 420 € au titre des loyers supportés dans l’attente de la livraison de l’immeuble et des intérêts intercalaires supportés sur les échéances de prêt,

o la somme de 2 000 € chacun au titre du préjudice moral subi,

o la somme de 2 000 € au titre du défaut d’information du retard de livraison concédé,

En tout état de cause,

— débouter la SAS [S] Immo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SAS [S] Immo à leur payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL DLB Avocats conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs conclusions, M. et Mme [J] font valoir sur le fondement des articles 1601 et suivants du code civil, des articles L. 261-1 et suivants code de la construction et de l’habitation, des articles 1642-1 du code civil et suivants :

— que la livraison du bien a eu lieu avec un retard de 416 jours,

— que les jours de retard pour cause d’intempéries ne peuvent constituer une cause légitime de suspension des travaux pour la SAS [S] Immo, dès lors que celles-ci ne sont pas justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche du chantier et qu’il n’est pas justifié que ces intempéries ont empêché la poursuite des travaux de construction alors que le bien était hors d’eau et hors d’air,

— que la SAS [S] Immo n’est nullement fondée à opposer un retard de 106 jours imputable à la défaillance de la société SPB, ce d’autant qu’elle ne prouve pas que les retards concédés par celles-ci aient grevé le logement B2, propriété des époux [J],

— que la SAS [S] Immo a attendu 24 jours entre le constat d’abandon de chantier et la date de résiliation du contrat pour entrevoir la résiliation du contrat la liant à la société SPB,

— que le retard supplémentaire de 78 jours au titre de la défaillance de la société AG Energies Services n’est pas justifié, la SAS [S] Immo ne démontrant pas les diligences effectuées suite à l’abandon de chantier de cette société, ni que celui-ci aurait impacté les travaux de leur logement, d’autant que cette défaillance est la conséquence de la propre défaillance de la SAS [S] Immo qui ne la payait pas,

— que la SAS [S] Immo ne démontre pas que le chantier aurait été complètement suspendu pendant la période de confinement lié à la pandémie de Covid-19, de sorte que la force majeure justifiant un retard de livraison de 55 jours n’est pas établie,

— qu’ils sont parfaitement fondés à solliciter l’indemnisation du retard de livraison subi à hauteur de 416 jours, dont la compensation requise ayant valeur de clause pénale atteint la somme de 23 712 €,

— qu’ils n’ont nullement encaissé le chèque d’un montant de 2 215,17 € envoyé par la SAS [S] Immo,

— qu’ils sont parfaitement fondés à solliciter la réparation :

> des loyers supportés dans l’attente de la livraison de l’immeuble,

> des intérêts intercalaires supportés sur les échéances de prêt,

> et du préjudice moral subi du fait de l’inertie manifeste de la SAS [S] Immo,

— que l’absence d’information donnée par la SAS [S] Immo sur le retard de livraison leur a causé un préjudice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnités au titre du retard de livraison

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Au cas précis, aux termes de l’acte de vente du 25 septembre 2018, il est prévu en page 37 que : 'le vendeur s’engage à mener les travaux de telle manière que la livraison puisse intervenir dans le délai :

— de treize mois à compter de la signature des présentes ;

— ou de quinze mois après le démarrage du logement, le terme du délai étant la date au plus tard de l’alternative (…).

Tout retard dans le délai de livraison qui ne pourra pas être imputé à une cause prévue par la clause définissant la prorogation de ce délai, sera de la responsabilité du promoteur. Ce retard, s’il y a lieu, sera constaté dans les quinze jours après livraison par le Maître d’oeuvre de l’opération, sans qu’il puisse être contesté sauf procédure judiciaire. Le promoteur s’engage alors à verser une compensation ayant valeur de clause pénale à 1/3000ème du prix d’achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison'.

Il est également stipulé en page 38 du même acte dans le paragraphe 'Délai d’exécution – Prorogation’ que : 'Le vendeur s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés dans le délai prévu ci-dessus, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison.

Au cas précis, le bien vendu aurait donc dû être livré le 25 octobre 2019. Les parties sont en désaccord sur la date à laquelle la livraison du bien a été faite :

> la société [S] Immo retient la date du 1er décembre 2020, soit un retard dans la livraison de 403 jours, dont seulement 41 jours lui sont imputables.

> M. et Mme [J] retiennent la date du 15 décembre 2020, date à laquelle ils ont effectivement réceptionné l’immeuble, soit un retard dans la livraison de 416 jours.

Au vu des pièces produites, la cour retiendra comme date de réception, à l’instar du premier juge, celle du 15 décembre 2020, dès lors que :

> si aucune des parties ne produit le procès-verbal de réception, la société [S] Immo n’apporte aucun élément probant – telle qu’une lettre recommandée avec accusé de réception de livraison – qui serait susceptible d’établir que la livraison du bien serait intervenue le 1er décembre 2020,

> M. et Mme [J] produisent un courrier que leur avocat a envoyé le 8 septembre 2021 (la pièce n°4 des intimés) à la société [S] Immo, dans lequel il précise sans être contredit utilement par l’appelante que 'ce n’est qu’en date du 15 décembre 2020 que mes clients ont réceptionné l’ouvrage', ce qui vient ainsi corroborer les termes mêmes employés par ses clients dans leur lettre recommandée avec accusé de réception datée du 11 janvier 2021 et adressée à l’appelante (la pièce n°2 des intimés) dans laquelle ils font référence à plusieurs reprises au 15 décembre 2020, jour de la remise des clés.

Le retard de livraison est donc de 416 jours.

Le contrat précise que 'Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants :

* les intempéries retenues par le maître d’oeuvre justifiée par les relevés météorologiques de la station la plus proche’ :

La société [S] Immo considère que 123 jours de retard sont imputables aux intempéries.

Les relevés météorologiques qu’elle mentionne dans son bordereau de pièces comme étant la pièce n°15 ne figurent pas dans son dossier, contrairement à ce qu’elle indique dans ses conclusions, la pièce n°15 correspondant en réalité aux arrêts de la cour d’appel de Pau du 24 juin 2025.

Pour autant, l’appelante verse aux débats une attestation de son maître d’oeuvre M. [F] [X] (sa pièce n°2) établie le 16 février 2021, présentant un tableau pour chaque mois des années 2018 à 2021 mentionnant le nombre de jours où les intempéries ont retardé le chantier. Il précise que 'ce décalage est indiqué en jours ouvrés et suivant les relevés Météo France de la station [Localité 7]'.

Cette attestation est conforme à l’exigence contractuelle rappelée ci-dessus et la cour considère, à l’inverse du premier juge, qu’aucune obligation n’est imposée à la société [S] Immo les relevés météorologiques jour par jour.

Le décompte des jours de chantier suspendu en raison des intempéries à compter du mois de septembre 2018 ont été de :

25 jours en 2018,

37 jours en 2019,

60 jours en 2020,

soit un total de 122 jours.

Le retard de 122 jours pour intempéries est donc justifié et non imputable à la société [S] Immo. Le jugement sera infirmé de ce chef.

S’agissant de la défaillance d’une des entreprises titulaires du marché qui ne se présenterait pas sur le chantier, contraignant le maître d’ouvrage à faire procéder à son remplacement

Il n’est pas contestable que la défaillance d’une entreprise sur un chantier de travaux désorganise celui-ci par la nécessité pour le promoteur de trouver une entreprise remplaçante.

La défaillance d’une entreprise n’est susceptible de justifier qu’un temps de retard équivalent au temps nécessaire à son remplacement (Cass. Civ. 3è 21 novembre 2019 n°18-22.797).

Selon l’acte de vente, la maison acquise par M. et Mme [J] est une maison jumelée dénommée '[Localité 8]'.

— S’agissant de l’entreprise SPB (lot plâtrerie, menuiseries intérieures et escaliers)

La défaillance de la société SPB n’est pas contestée. Le constat d’abandon de chantier a été établi par procès-verbal de Maître [C] du 26 juillet 2019 (pièce n°6 des intimés). L’huissier communique en page 17 de son constat plusieurs photographies dudit logement (photos 19-20-21-22) – le logement H2 (celui des intimés) et constate que : 'concernant le garage, les plaques de plâtre posées ne sont pas jointées tant aux murs qu’au plafond. Un escalier en bas est déposé au sol’ (photos 19- 20). Il poursuit en relevant que 'Dans la pièce principale, la pose des plaques de plâtre délimitant la pièce avec les sanitaires est inachevée : des rails métalliques sont apparents’ (photos 21-22).

La défaillance de cette entreprise a donc bien retardé la construction de la maison de M. et Mme [J].

La société SPB a fait l’objet de trois mises en demeure les 6, 28 juin et 12 juillet 2019 visées dans la lettre portant résiliation du contrat du 19 septembre 2019 (pièce n°3 de l’appelante).

La cour considère cependant que la résiliation du marché aurait dû être prononcée dans les 8 jours suivant le constat d’abandon de chantier du 26 juillet 2019, soit le 3 août 2019. Ainsi, le délai supplémentaire de 47 jours – entre le 3 août 2019 et le 19 septembre 2019 (date de la lettre portant résiliation du contrat) est imputable à la société [S] Immo. En revanche, il ne saurait être imputé à la société [S] Immo les 59 jours de retard compris entre le 6 juin 2019, date de la première mise en demeure et le 3 août 2019, ce retard étant imputable à la société SPB. La décision critiquée qui a admis la cause légitime de report du délai de livraison par la société [S] Immo à 106 jours sera infirmée de ce chef.

— S’agissant de la société AG Energies Services (lot plomberie)

La défaillance de cette entreprise a été constatée par procès-verbal de Maître [C] du 10 juin 2020 (pièce n°7 de l’appelante), après les mises en demeure adressées les 15 mai et 22 mai 2020. L’huissier constate en page 2 que 'la société AG Energies Services n’a pas donné suite aux mises en demeure ni même à la convocation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée pour ces jour et heure et que le lot dont elle a la charge est inachevé'. Il ajoute en page 3 que’chaque lot comprend deux maisons jumelées’ et que 'mes constatations suivantes concernant le lot plomberie sont identiques pour l’ensemble des logements de la tranche 1" (la tranche concernant la maison de M. et Mme [J]). Il note 'l’absence de finition de l’installation ainsi que de la pose et fourniture des matériaux'. L’huissier a photographié l’intérieur du logement H2 – bien des époux [J] – et relève l’inachèvement des travaux de plomberie, en précisant :

> 'au rez-de-chaussée : dans le coin cuisine, le dosseret de la chaudière est posé, la vidange et l’alimentation de l’évier sont raccordées à un évier provisoire. Je relève l’absence de rebouchage au niveau du raccordement de la chaudière (photo 40). Dans le sanitaire : un WC et un lave mains provisoire ont été installés (photo 41). Concernant les radiateurs dans la pièce principale : les tuyauteries sont en attente (photo 42),

> à l’étage : dans la salle de bains : concernant la partie WC et lavabo : les vidanges sont apparentes et les alimentations correspondantes sont encastrées. La baignoire est posée ainsi que les colonnettes et le vidage. Pour le radiateur sèche-serviette, la tuyauterie est en attente (photo 43).

Dans les trois chambres de cet étage, les tuyauteries des radiateurs sont en attente (photos 44, 45,46).

La société [S] Immo compte 78 jours de retard de chantier du fait de la défaillance de cette entreprise sans expliquer son mode de calcul, alors que la première mise en demeure qui a été adressée à l’entreprise AG Energies Service est du 15 mai 2020, soit un délai de 49 jours entre cette date et le 3 juillet 2020 date de la résiliation effective.

La cour estime que la résiliation aurait dû intervenir dans les huit jours après le constat d’abandon de chantier, soit avant le 18 juin 2020.

Par conséquent, 34 jours de retard (entre le 15 mai 2020 et le 18 juin 2020) sont justifiés par la défaillance de l’entreprise AG Energies Services, et non pas 54 jours comme l’a retenu par erreur le premier juge. Le surplus est imputable à la société [S] Immo, soit 15 jours (du 18 juin 2020 au 3 juillet 2020). La décision sera infirmée de ce chef.

* au titre de la crise sanitaire COVID :

La période d’urgence sanitaire a été fixée initialement pour deux mois à compter du 12 mars 2020 jusqu’au 11 mai 2020 selon l’article 3 du décret n°2020-293 du 23 mars 2020, entré en vigueur immédiatement. Puis la loi n°2020-546 du 11 mai 2020 a prorogé cette période jusqu’au 10 juillet 2020 inclus.

L’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables en procédure civile dispose en son article 4 que 'les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er'.

Le décret précité a ainsi imposé des restrictions à tous les déplacements, même professionnels (sauf motif sanitaire ou familial), ce qui a nécessairement désorganisé les entreprises dont les employés n’ont pas pu venir travailler sur les chantiers, circuler pour acheter ou livrer du matériel.

La cour estime, à l’inverse du premier juge, que la situation de confinement a désorganisé le chantier. Ainsi, les 55 jours de retard auxquels la société [S] Immo limite sa demande entre l2 mars 2020 et le 11 mai 2020 ne peuvent lui être imputés, aucune pénalité ne pouvant être appliquée pendant cette période de pandémie. La décision critiquée sera infirmée de ce chef.

Ainsi, la cour retient que la société [S] Immo n’est pas responsable de 122 + 59 + 34 + 55 = 270 jours sur les 416 jours de retard effectif.

La société [S] Immo reste donc responsable d’un retard de livraison de 146 jours.

Sur l’indemnisation des préjudices liés au retard de livraison

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

* Sur le montant de la clause pénale

Le contrat stipule en page 37 que 'le promoteur s’engage – en cas de retard qui lui est imputable – à verser une compensation ayant valeur de clause pénale égale à 1/3000ème du prix d’achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison'.

La maison a été vendue pour le prix de 171 000 euros.

Selon le contrat, les pénalités de retard s’élèvent à 146 x (171 000 / 3 000) = 8 322 euros.

Selon la jurisprudence tirée de ce texte, cette clause pénale contractuelle définit de manière forfaitaire l’indemnisation des préjudices subis par l’acquéreur en cas de retard de livraison. Il en résulte que l’application d’une clause pénale a vocation à indemniser forfaitairement le préjudice subi et ne peut donc se cumuler avec l’octroi de dommages et intérêts, sauf à démontrer l’existence d’un préjudice distinct.

Seul le caractère dérisoire d’une telle clause au regard des préjudices effectivement subis permettrait au juge d’en augmenter le montant (Cass. Civ. 1è, 12 juillet 2001, n°99-13.555).

Par cette clause, les contractants ont évalué forfaitairement et par avance les dommages et intérêts dus par le débiteur en cas d’inexécution tardive du contrat.

Or, M. et Mme [J] estiment, comme en première instance, être fondés à solliciter le remboursement des loyers supportés dans l’attente de la livraison de l’immeuble et des intérêts intercalaires supportés sur les échéances de prêt. Ils sollicitent également chacun la somme de 2 000 euros à titre de préjudice moral, ainsi qu’une somme de 2 000 euros au titre du défaut d’information.

La cour constate que les pénalités de retard couvrent de manière forfaitaire et non dérisoire les préjudices dont se prévalent M. et Mme [J] et rejette donc toutes leurs demandes complémentaires d’indemnisation.

Ainsi, la décision du premier juge sera confirmée en ce qu’elle a débouté les époux [J] de leurs demandes formulées au titre des intérêts intercalaires et des préjudices moraux. La décision critiquée sera en revanche infirmée en ce qu’elle leur a accordé la somme de 3 003,73 euros au titre des loyers et la somme de 1 000 euros au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier.

La société [S] Immo sera en conséquence condamnée à payer à M. et Mme [J] la somme totale de 8 322 euros au titre des pénalités de retard. La décision critiquée sera infirmée sur ce point.

Dans leur dossier, les époux [J] produisent en original le chèque d’un montant de 2 215,17 euros que la société [S] Immo leur a adressé le 1er mars 2021 au titre du retard de livraison (pièce n°3 des intimés). Ce chèque non encaissé n’est plus encaissable. Il n’y a donc pas lieu d’en tenir compte.

Sur les mesures accessoires

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une application équitable. En conséquence, le jugement sera confirmé sur ces dispositions.

La société [S] Immo devra supporter les dépens d’appel et sera condamnée à payer à M. et Mme [J] la somme globale de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par eux en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 13 mars 2024 en ce qu’il a :

— débouté M. [V] [J] et Mme [U] [Y] épouse [J] de leurs demandes formulées au titre de préjudices moraux,

— débouté M. [V] [J] et Mme [U] [Y] épouse [J] de leur demande formulée au titre des intérêts intercalaires,

— débouté la SAS [S] Immo de sa demande de constat de la réception par M. [V] [J] et Mme [U] [Y] épouse [J] d’un paiement de la somme de 2 215,17 euros au titre du retard de livraison,

— débouté la SAS [S] Immo de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire du jugement,

— condamné la SAS [S] Immo aux entiers dépens,

— condamné la SAS [S] Immo à payer à M. [V] [J] et Mme [U] [Y] épouse [J] la somme totale et globale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société [S] Immo à payer à M. [V] [J] et Mme [U] [Y] épouse [J] la somme de 8 322 euros au titre du retard de livraison de leur bien immeuble,

Rejette les demandes de M. [V] [J] et Mme [U] [Y] épouse [J] au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison et au titre du défaut d’information,

Condamne la SAS [S] Immo aux entiers dépens d’appel, dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL DLB Avocats conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SAS [S] Immo à payer à M. [V] [J] et Mme [U] [Y] épouse [J] la somme globale de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la SAS [S] Immo fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me France-Marie DELCOURT, conseillère, suite à l’empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,