ARRET N°

R.G : 04/02867

M. H.P./R.B.

Y

C/

D

INFIRMATION

PARTIELLE

COUR D’APPEL DE POITIERS

3^e Chambre Civile

ARRET DU 28 FEVRIER 2007

APPELANTE :

Madame B Y épouse X

'Bonnay'

XXX

représentée par la SCP G & H, avoués à la Cour

assistée de M^e COTTET, avocat au barreau de POITIERS, substituant M^e BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

Suivant déclaration d’appel du 27 Septembre 2004 d’un jugement rendu le 17 Août 2004 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BRESSUIRE.

INTIMEE :

Mademoiselle C D

née le XXX à XXX

XXX

79310 Z

représentée par la SCP PAILLE & THIBAULT, avoués à la Cour

assistée de M^e VIOT, avocat au barreau de BRESSUIRE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame B MECHICHE, Présidente,

Madame Marie-Hélène PICHOT, Conseiller,

Monsieur Thierry RALINCOURT, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Estelle RIBANNEAU, Greffier,

DEBATS :

A l’audience publique du 09 Janvier 2007,

La Présidente a été entendue en son rapport,

Les Conseils des parties ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour être mise à disposition des parties au greffe le 28 Février 2007,

Ce jour, a été rendu, contradictoirement et en dernier ressort, l’arrêt dont la teneur suit :

ARRET :

Statuant sur appel régulièrement interjeté par B X née Y d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de BRESSUIRE du 17 août 2004 qui, avec exécution provisoire, a :

— dit que le mur de la propriété de B X sur lequel est venu s’adosser le mur de la propriété de C D est mitoyen par acquisition de la prescription,

— dit que B X devra supporter la moitié du coût des travaux de remise en état de ce mur,

— dit que l’entrepreneur qui procédera aux travaux du chef de C D pourra pénétrer chez B X, si cela est nécessaire pour leur exécution après l’avoir avisée au moins une semaine avant,

— dit C D irrecevable en sa demande à l’encontre de E X,

— débouté C D de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné C D à payer à E X la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

— condamné B X à payer à C D la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

Vu les dernières conclusions de B X du 15 décembre 2006 qui demande à la Cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté C D de sa demande de dommages et intérêts et l’a condamnée à payer à E X la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

— réformer le jugement pour le surplus,

— débouter C D de ses demandes au titre de la mitoyenneté,

— subsidiairement, constater que le défaut d’entretien de la toiture par C D est à l’origine des dégradations constatées dans le mur,

— condamner C D à payer à B X la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice qu’elle a subi pendant les travaux,

— dire qu’elle devra supporter seule les frais de remise en état,

— condamner C D à payer à B X 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

Vu les dernières conclusions de C D du 3 janvier 2007 qui demande à la Cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a décidé que le mur est mitoyen et que ses frais de réfection sont à partager entre les parties,

— condamner B X à lui payer 1.600 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamner à payer à C D la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

Vu l’ordonnance de clôture du 4 janvier 2007,

Par acte notarié du 9 décembre 2002, C D a acheté aux époux F A un ensemble immobilier situé au lieu dit 'La Lière', commune de Z ( 79), cadastré XXX, 764 et 766, composé notamment d’une maison d’habitation ancienne à rénover comprenant deux grandes pièces avec grenier.

Les époux A avaient acquis ce bien par acte du 21 février 1969.

B X est propriétaire, par acte du 22 décembre 1977, de diverses parcelles à vocation agricole situées au lieu dit 'La Lière ' commune de Z .Une construction à usage agricole lui appartenant est contigue de la maison d’habitation de C D.

Le mur qui les sépare est en très mauvais état et les infiltrations d’eau sont importantes.

C D, pour rénover sa maison, s’est vue dans l’obligation d’effectuer des travaux de consolidation et d’isolation du mur séparant son immeuble du hangar agricole de B X.

Elle lui a adressé des courriers auxquels celle-ci n’a pas répondu.

Elle l’a donc attraite devant le Tribunal de Grande Instance de BRESSUIRE afin de voir reconnaître la mitoyenneté de ce mur et obtenir la condamnation de B X à financer pour moitié les travaux de remise en état de cet ouvrage.

Le Tribunal de Grande Instance de BRESSUIRE a reconnu le bien fondé de ces deux demandes et a ordonné l’exécution provisoire.

B X a interjeté appel.

Durant l’instance devant la Cour, C D a commencé les travaux .

Devant la Cour, les parties ont exposé les moyens soutenus en première instance et ont présenté des demandes nouvelles accessoires aux demandes principales.

Sur le mur

A l’appui de son action, B X fait valoir que :

— le mur litigieux est un mur privatif depuis sa construction et porte des marques de non mitoyenneté,

— C D n’a pas acquis la mitoyenneté par prescription car :

— sa construction date de moins de trente ans,

— son bâtiment s’est adossé au sien sans autorisation et les auteurs de C D n’ont pas remboursé aux siens la moitié de cette acquisition,

— lors d’un bornage récent, elle a accepté que la borne soit placée au droit de son immeuble.

C D soutient que :

— il résulte des actes de ses auteurs que son bâtiment est adossé à celui de B X depuis plus de trente ans,

— le mur porte des marques de mitoyenneté,

L’article 653 du Code Civil dispose que 'dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge… est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.'

Les titres fournis par les parties ne font pas mention spéciale de ce mur, ni dans le sens de sa mitoyenneté ni dans le sens contraire.

Il est acquis que le fait d’appuyer une construction contre un mur constitue un acte de possession caractérisée, le propriétaire de la construction se comportant comme si le mur était sa propriété ou s’il était mitoyen.

Les photographies des lieux faites à l’occasion des constats d’huissier du 21 février 2003, du 2 septembre 2004 et du 7 janvier 2005, spécialement celles reproduites en page 10 et 11 du constat du 21 février 2003 effectué avant le début des travaux, montrent que la charpente de l’immeuble de C D prend appui sur celle de l’immeuble X.

On voit nettement la poutre qui soutient en façade le toit de l’immeuble D s’appuyer sur la poutre soutenant la toiture X.

La Cour note aussi que les murs de façade des deux maisons se touchent.

Le chéneau d’évacuation des eaux pluviales, photographié en page 15 du constat du 21 février 2003, est situé au centre des deux pentes des toits et a pour objet de recueillir aussi bien les eaux s’écoulant de la toiture X que celles provenant de la toiture D.

A l’issue du chéneau, il n’existe qu’une seule descente d’eaux, à l’origine fixée sur le mur D et commune à l’évacuation des eaux provenant des deux toits.

Contrairement au moyen soulevé par l’appelante, ce chéneau et cette descente uniques sont des marques certaines de mitoyenneté en ce qu’elles prouvent que le mur a été aménagé de façon à être utile aux deux héritages.

Il ressort de l’acte d’achat de C D que la configuration des lieux n’a pas changé depuis que ses auteurs ont eux même acquis le bâtiment par acte du 20 février 1969.

Il en est de même du côté de l’appelante.

L’immeuble D est donc adossé à l’immeuble X au moins depuis 1969, soit depuis plus de trente ans.

Il convient certes de se placer à la date de construction du mur pour apprécier son caractère mitoyen.

En l’espèce cette date est inconnue et l’adossement du mur D, existant depuis plus de trente ans, rend inutile la recherche de la vocation première de ce mur dont les aménagements de mitoyenneté ont été notés ci dessus.

Le fait que les propriétaires du mur D n’aient pas remboursé aux auteurs de B X la moitié de la dépense qu’il a coûté ou la moitié de la valeur du sol sur lequel il est édifié n’est pas prouvé par l’appelante.

Au contraire, l’organisation des lieux prouve que la construction de la maison D, à la supposer postérieure à celle de la maison X, n’a pu se faire sans l’accord des auteurs de B X.

B X analyse cet accord comme un contrat insusceptible de servir de fondement à une usucapion légitime.

Un contrat est une convention par laquelle une personne s’oblige envers une autre à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose.

B X ne fournit à la Cour aucun renseignement sur la forme ou le contenu de l’accord donné par ses auteurs et sur sa prétendue nature contractuelle.

Le moyen ainsi soulevé ne repose sur aucune preuve et s’avère inopérant.

B X fait valoir aussi que C D n’a droit à une reconnaissance de mitoyenneté que jusqu’à l’héberge du mur.

Tel est le cas dans les faits ainsi que le prouvent les photographies des lieux réalisées après reconstruction.

Enfin, le fait que lors d’un bornage récent , C D ait accepté que la borne soit placée au droit du mur litigieux et non à son milieu n’implique pas qu’elle ait renoncé à se prévaloir de la propriété mitoyenne du mur.

Un bornage est un acte d’administration destiné à déterminer les limites de propriétés voisines. Il ne préjuge pas du droit de propriété.

De plus, le bornage ne peut s’exercer lorsqu’il s’agit de bâtiments qui se touchent, comme c’est le cas en l’espèce.

La Cour relève qu’il est établi que C D a acquis la mitoyenneté du mur par prescription acquisitive trentenaire, en application des dispositions de l’article 2262 du Code Civil, et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la remise en état du mur

B X s’oppose à toute prise en charge des frais relatifs au mur. Elle fait valoir qu’il s’est dégradé du fait d’un défaut d’entretien fautif du bâtiment et de la végétation de C D.

C D sollicite la confirmation du jugement entrepris.

L’article 655 du Code Civil dispose que :'la reconstruction et la réparation du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement aux droits de chacun.'

Il est acquis que ce principe est écarté lorsque c’est la faute d’un des copropriétaires qui a rendu les travaux nécessaires.

En application des dispositions relatives à la responsabilité civile, le copropriétaire fautif voit alors les frais de remise en état mis à sa charge exclusive.

Le constat d’huissier établi le 21 février 2003 à la demande de C D démontre le mauvais état du mur dont l’enduit est imbibé d’eau . A l’étage, du côté D, quatre solives et chevrons qui s’y appuient sont pourris et les pierres sont désolidarisées.

Le constat du 2 septembre 2004 montre aussi des implantations de lierre et de ronces sur les bâtiments D ( photographies pages 5, 6, 8 et 9).

Le hangar de B X ( photographies pages 19 et 20) est correctement entretenu et rempli sa fonction d’entrepôt de machines et d’outils agricoles. Le mur n’est pas spécialement dégradé sur la façade qui donne sur le hangar.

Il a été cependant nécessaire d’entreprendre des travaux de consolidation importants de cet ouvrage car la structure de la nouvelle maison de C D devait pouvoir y prendre appui en toute sécurité.

Les désordres qui ont affecté le mur sont le résultat d’une usure progressive des pierres, des enduits et du bois qui le composent.

Notamment il apparaît que les infiltrations d’eau provenant de la toiture D, très endommagée, n’ont pas été traitées à l’origine. Les eaux de pluie ont ruisselé pendant un temps suffisamment long pour détruire l’ancrage des solives de bois pourtant épaisses ( photographies page 6 du constat du 21 février 2003).

C D, qui est propriétaire depuis le 9 décembre 2002, a acheté en toute connaissance de cause, ainsi que le prévoit expressément l’acte notarié, une maison ancienne à rénover.

Le défaut d’entretien du mur par les auteurs de C D est la cause de sa dégradation et de sa nécessaire consolidation .L’intimée, qui vient à leurs droits, doit être condamnée à prendre seule en charge les frais engagés.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les dommages et intérêts sollicités par B X

L’appelante fait valoir à l’appui de sa demande que les entreprises travaillant à la rénovation de la maison D ont occupé indûment son terrain et sa grange, ont détérioré les lieux et l’ont empêchée d’utiliser son hangar. De plus, lors des travaux, le dépassement du toit de la propriété X a été supprimé sans qu’elle soit avertie.

C D s’oppose à l’attribution des dommages et intérêts sollicités.

L’article 544 du Code Civil dispose que le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue.

Ce droit peut cependant être limité par le respect des droits légitimes des tiers.

Spécialement le propriétaire d’un fonds doit exercer son droit de propriété de façon compatible avec celui de son voisin et ne pas lui causer un trouble anormal de voisinage.

Il est établi que durant les travaux de consolidation du mur, les entreprises agissant pour le compte de C D ont pénétré, ainsi que le jugement entrepris les y autorisait, sur le terrain et dans le hangar appartenant à B X afin d’avoir accès à l’autre face de l’ouvrage mitoyen.

Ces entreprises ont utilisé cet espace selon leurs besoins et en fonction de leur mission et des circonstances, comme les conditions météorologiques. Ainsi un échafaudage a été dressé le long du mur mitoyen dans le hangar X, des outils ont été installés sur la parcelle devant le bâtiment et la terre a supporté des ornières causées par le maniement des engins de chantier.

Compte tenu de l’usage de ce bâtiment, soit l’entrepôt de matériel agricole dans un hangar non fermé et de sa situation apparemment isolée des autres bâtiments de l’exploitation agricole, il n’apparaît pas que son occupation par les entreprises D ait occasionné à B X un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

De même la consolidation du mur a nécessairement causé une modification de la propriété X consistant en la suppression du petit dépassement de son toit, mais cette légère transformation bénéficie à l’appelante puisque le mur mitoyen, assaini, offre désormais à son hangar un appui solide.

B X, dont le fonds bénéficie de la réfection du mur, n’est pas fondée à demander réparation de ce qui n’a pas constitué, en l’espèce et compte tenu du caractère mitoyen de l’ouvrage, un trouble anormal de voisinage.

Elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dommages et intérêts demandés par C D

L’intimée expose que la résistance injustifiée de B X a retardé son installation dans l’immeuble et lui a occasionné des frais supplémentaires de location d’un logement.

B X conclut à son débouté.

Il ressort du dossier que le jugement de première instance étant assorti de l’exécution provisoire, les travaux ont été réalisés pendant l’instance d’appel.

Le retard invoqué par C D correspond donc à la période débutant au jour de son achat, le 9 décembre 2002 au jour du jugement, le 17 août 2004, sachant que l’assignation introductive d’instance est datée du 18 avril 2003.

C D qui ne pouvait entrer dans les lieux en leur état d’achat, ne justifie pas d’un préjudice spécial directement lié à ce retard et la décision de la juridiction de première instance qui l’a déboutée de cette demande sera confirmée.

Il n’apparaît pas équitable de faire application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au bénéfice d’une des parties.

B X et C D succombent chacune partiellement.Chacune gardera la charge de ses dépens de première instance et d’appel et les S.C.P PAILLE-THIBAULT et G-H seront autorisées à recouvrer directement contre chacune ceux des dépens dont elles auront fait l’avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME partiellement le jugement du Tribunal de Grande Instance de BRESSUIRE du 17 août 2004,

et, y ajoutant,

CONDAMNE C D à assurer seule la prise en charge de la réfection du mur mitoyen et la déboute de sa demande de partage des frais afférents à ces travaux,

CONFIRME le jugement entrepris en ses dispositions non contraires,

DEBOUTE B Y épouse X de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE C D de sa demande de dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

CONDAMNE B Y épouse X et C D à prendre en charge chacune leurs propres dépens de première instance et d’appel et AUTORISE les S.C.P PAILLE-THIBAULT et G-H à recouvrer directement contre chacune ceux des dépens dont elles auront fait l’avance sans avoir reçu provision.

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Ainsi prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Nouveau Code de procédure civile,

Signé par Madame B MECHICHE, Présidente et Madame Marie-Hélène HUSSARD-MESTIVIER, Greffier en Chef, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,