ARRET N°

R.G : 12/03780

R P Y

P Y

C/

G

BD Y BF

R P Y

P Y BF

F

P Y BF

P Y

P Y

P Y

R P Y

P Y

P AX P Y BA

P Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 25 AVRIL 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/03780

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 09 juin 2008 rendu par le Tribunal de Grande Instance de X.

APPELANTES :

Madame B de AB R P Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Mademoiselle B K P Y

née le XXX à XXX

XXX

D 102

XXX

ayant pour avocat M^e Laurent LAMBERT, avocat au barreau de POITIERS, substituant la SELARL LEXAVOUE POITIERS, substituant elle-même la SCP RABIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de MEAUX

INTIMES :

Madame L G veuve C

née le XXX à XXX

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant M^e Francois MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS,

ayant pour avocat plaidant M^e Jérémy MAINGUY, collaborateur de M^e Laurence EICHENHOLC, avocat au barreau d’ALBI

Madame BB BC BD Y BF ès nom et ès qualité d’héritier de feu M^me P AX P Y BA

XXX

536 TOUGUINHA VILA P CONDE P – PORTUGAL

Monsieur U AS R P Y

28 Allée BH Puget

XXX

Madame BP B P Y BF ès nom et ès qualité d’héritier de feu M^me P AX P Y BA

XXX

507 TOUGUINHA VILA P CONDE PO – PORTUGAL

Monsieur BK BL P Y BF ès nom et ès qualité d’héritier de feu M^me P AX P Y BA

XXX

VILA P CONDE – PORTUGAL

Monsieur U V P Y

XXX

XXX

Monsieur BG-BH P Y

XXX

XXX

Madame B BV P Y

XXX

XXX

Madame AN R P Y

XXX

XXX

Madame AK-BZ P Y épouse Z

XXX

XXX

Madame AJ AK P Y

XXX

XXX

tous les dix intimés et intervenants volontaires

ayant pour avocat M^e Laurent LAMBERT, avocat au barreau de POITIERS, substituant la SELARL LEXAVOUE POITIERS, substituant elle-même la SCP RABIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de MEAUX

Madame H F divorcée A, exerçant comme agent immobilier sous l’enseigne AGENCE IMMOBILIERE H,

née le XXX à XXX

XXX

79300 X

ayant pour avocat M^e AK-Thérèse SIMON-WINTREBERT, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Mars 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Roland POTEE, Président qui a présenté son rapport

Madame AK-Jeanne CONTAL, Conseiller

Madame Odile CLEMENT, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Jérémy MATANO, greffier stagiaire

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Roland POTEE, Président et par Monsieur Jérémy MATANO, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2005, M^me C née G a acquis, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, auprès des consorts P Y et par l’intermédiaire de M^me A née F, agent immobilier, une maison d’habitation sise à XXX au prix de 26.000 € .

L’acte précisait que l’eau alimentant la maison provient d’un puits et il était joint au compromis de vente une attestation du 14 janvier 2004 du maire de ST-AUBIN DU PLAIN certifiant que l’immeuble était desservi par un réseau unitaire d’assainissement existant.

Après obtention du prêt bancaire sollicité par M^me C, la vente a été réitérée par acte authentique du 12 septembre 2005 qui précise que le bien bénéficie d’un droit de puisage au puits se trouvant sur une parcelle voisine et il indique au titre de l’assainissement que : 'le vendeur déclare qu’il existe un réseau public d’assainissement, ce qui est confirmé par les services municipaux aux termes de l’attestation, en date du 20 juillet 2005 demeurée annexée aux présentes et que l’immeuble vendu y est raccordé'.

Après la prise de possession des lieux, invoquant la découverte de l’absence de raccordement de la maison au réseau public d’assainissement et le fait que l’eau du puits alimentant la maison en eau courante était impropre à la consommation, M^me C a fait assigner les consorts P Y et M^me A devant le tribunal de grande instance de X aux fins de résolution de la vente et d’indemnisation des préjudices subis.

Par jugement du 9 juin 2008, le tribunal a prononcé la résolution de la vente et condamné les consorts P Y à verser à M^me C :

— la somme de 26.000 € assortie des frais d’enregistrement pour un montant de 1.271 € ;

— la somme de 13.700,03 € à titre de dommages et intérêts liés à la résolution de la vente ;

— la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts complémentaires

— la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le tribunal a retenu, pour prononcer la résolution de la vente sur le fondement de la délivrance non conforme, que si M^me C ne pouvait invoquer ce moyen au titre de l’absence d’eau potable dont elle était parfaitement informée puisque provenant d’un puits, en revanche elle était fondée en ses demandes au titre du défaut de raccordement de la maison au réseau d’assainissement pourtant mentionné dans l’attestation du maire jointe au compromis et confirmé à l’acte notarié.

Le tribunal a relevé le coût important des travaux de raccordement par rapport au prix de vente et il a considéré que la jouissance d’un raccordement au réseau d’assainissement était entrée dans le champ contractuel et constituait une condition essentielle du contrat.

M^mes B de AB R P Y et B K P Y ont régulièrement formé appel de cette décision le 12 septembre 2008.

Après radiation de la procédure par ordonnances successives des 26 mars et 5 novembre 2009, le conseiller de la mise en état a rejeté, par ordonnance du 24 février 2014, les demandes de constat de la péremption de l’instance formées par M^me C et M^me F divorcée A.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 28 février 2014, les appelantes et les autres consorts P Y , intervenants volontaires, demandent à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris ;

Recevoir M^me B de AB R P Y et B K P Y en leur appel et le déclarer bien fondé ;

Débouter M^me C de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

Condamner M^me C à verser à M^me B de AB R P Y et M^me B K P Y la somme de 96,82 €.

Condamner M^me C à verser à M^me B de AB R P Y et M^me B K P Y la somme de 3.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la même aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

Dire que seule la responsabilité de M^me H A peut être engagée.

Condamner M^me H A à relever les concluantes indemnes de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

Condamner M^me H A à verser à M^me B de AB R P Y et M^me B K P Y la somme de 3.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner M^me H A aux entiers dépens ;

Débouter M^me H A de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Autoriser la SELARL LEXAVOUE POITIERS, Maître Jérôme CLERC, Avocats associés, à poursuivre directement le recouvrement des frais dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile .

M^me C demande pour BD part dans ses conclusions du 14 février 2014 de :

XXX

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

Prononcé la résolution de la vente conclue entre M^me C et les consorts P Y le 7 juillet 2005.

Débouté les consorts P Y de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de M^me C.

Condamné les consorts P Y à verser à M^me C la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Réformer le jugement dont appel, et statuant à nouveau:

Condamner conjointement les consorts P Y et M^me A à verser à M^me C :

— la somme de 26.000 € au titre de la restitution du prix de vente assorti des frais d’enregistrement pour un montant de 1.297 €.

— la somme de 14.859,87 € à titre de dommages et intérêts liés à la résolution de la vente.

— la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.

XXX

Condamner les consorts P Y à verser à M^me C la somme de 9.818,95 € au titre des travaux de raccordement avec indexation sur l’indice des coûts de la construction à compter de 2007.

Condamner les consorts P Y à verser à M^me C la somme de 500 € au titre du trouble de jouissance à compter de l’acquisition et jusqu’au jour du jugement, soit 16.500 €.

Condamner M^me A à verser à M^me C la somme de 5.000 € au titre de son devoir de conseil.

XXX

Ordonner la désignation d’un expert judiciaire ayant pour mission d’évaluer le coût des travaux nécessaires au raccordement au réseau public d’assainissement.

XXX

Condamner M^me B de AB R P Y et M^me B K P Y à verser à M^me C la somme de 5.000¿ pour appel abusif et dilatoire.

Condamner M^me B de AB R P Y et M^me B K P Y à verser à Madame C la somme de 5.000¿ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner M^me B de AB R P Y et M^me B K P Y aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître MUSEREAU.

Dire que les dépens de l’instance comprendront les frais de traduction.

M^me F divorcée A demande à la cour, dans ses dernières conclusions du 28 février 2014, de :

Dire et juger qu’aucune partie ne rapportant la preuve en fait comme en droit de l’existence d’une quelconque faute de la part de M^me F divorcée A exerçant comme agent immobilier sous l’enseigne AGENCE IMMOBILIERE H, ni d’un quelconque lien de causalité entre un préjudice dont il est n’est même pas présenté l’existence avec un éventuel manquement fautif,

Débouter toutes parties des demandes présentées à son encontre comme irrecevables et en tout cas non fondées, et prononcer BD mise hors de cause pure et simple.

Condamner in solidum M^me C et les consorts P Y à lui payer la somme de 4.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner in solidum M^me D les consorts P Y aux entiers dépens de première instance et d’appel et pour ceux d’appel, dire que conformément à l’article 699 du code de procédure civile, la condamnation aux dépens sera prononcée avec distraction au profit de Maitre SIMON-WINTREBERT, avec le droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aura fait l’avance sans en avoir reçu provision.

La clôture de la procédure a été fixée au 3 mars 2014 .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le compromis de vente du 7 juillet 2005 établi avec le concours de M^me A née F énonce que le bien immobilier vendu par les consorts P Y à M^me E comprend notamment le droit de puisage au puits se trouvant sur le bien appartenant à un voisin et les conditions particulières de l’acte précisent que l’acquéreur est informé que l’eau alimentant la maison provient d’un puits, l’acquéreur dégageant le vendeur de toutes responsabilités pour quelque cause que ce soit (qualité, contenance, réserve d’eau etc ..) et s’engageant à ne faire aucun recours.

L’acte de vente notarié reprend cette précision sur l’alimentation de la maison par l’eau du puits situé chez le voisin et rappelle la clause de non garantie notamment au titre de la qualité de l’eau.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que l’acquéreur du bien n’était pas fondé à invoquer le défaut de délivrance conforme au titre de l’alimentation en eau non potable puisque M^me G était parfaitement avisée de l’origine de l’eau et donc du risque qu’elle ne soit pas potable et ce, d’autant plus qu’elle avait accepté la clause de non garantie, s’engageant à ne faire aucun recours de ce chef.

S’agissant du défaut de délivrance conforme du bien vendu au titre du raccordement au réseau d’assainissement, la cour constate que si le compromis de vente ne mentionne rien à ce titre, il y était joint une attestation du maire de la commune du 14 janvier 2004 selon laquelle l’immeuble est desservi par un réseau unitaire d’assainissement existant.

Il est exact que le mot desservi est susceptible d’interprétation et qu’il n’implique pas nécessairement un raccordement au réseau même s’il le fait présumer.

Par ailleurs, l’attestation du maire du 20 juillet 2005 annexée à l’acte de vente notariée est ambigue dans la mesure où il y est indiqué que la maison d’habitation en cause est raccordée ou raccordable au réseau d’eaux usées.

En revanche, toute ambiguïté est levée sur ce sujet par les mentions de l’acte authentique qui énonce, au chapitre de l’assainissement que :

— le vendeur déclare qu’il existe un réseau d’assainissement, ce qui est confirmé par les services municipaux aux termes de l’attestation, en date du 20 juillet 2005 demeurée annexée aux présentes

— et que l’immeuble vendu y est raccordé.

Il est donc établi que le raccordement au réseau d’assainissement est ainsi clairement entré dans le champ contractuel et s’agissant d’un élément essentiel du contrat de vente tant au regard de la nécessité de cet équipement sanitaire qu’au titre du coût des travaux de raccordement qui approchent 10.000¿ soit plus du tiers du prix d’achat de la maison, c’est à bon droit que le premier juge a prononcé la résolution de la vente au visa des articles 1602 et suivants du code civil pour défaut de délivrance conforme du bien vendu.

Les conséquences de la résolution de la vente ont été parfaitement appréciées par le jugement attaqué au titre de la charge des condamnations qui ne peut peser sur M^me F en l’absence de toute faute contractuelle ou délictuelle de BD part alors qu’il résulte des pièces produites qu’elle a mis en oeuvre les moyens nécessaires pour renseigner l’acquéreur sur le raccordement au réseau d’assainissement en sollicitant le maire pour la délivrance des attestations précitées dont il ne lui appartenait pas de vérifier la teneur.

Il doit être observé à ce sujet que M^me F n’a pas participé à l’acte de vente auquel les vendeurs étaient représentés par un clerc de notaire et qu’il ne peut donc être fait grief à M^me F d’avoir fourni des renseignements erronés sur le raccordement effectif de la maison au réseau d’assainissement ou d’avoir contribué à la mention inexacte portée à l’acte.

S’agissant des condamnations prononcées à l’encontre des appelants, elles doivent être confirmées au titre de la restitution du prix de vente, le coût d’enregistrement de l’acte étant toutefois d’un montant de 1297¿ au lieu des 1271¿ accordés par le jugement qui sera infirmé sur ce point.

Sur les autres demandes fondées sur les dispositions de l’article 1611 du code civil, le premier juge a parfaitement évalué les préjudices subis au regard des frais de prêt immobilier, de déménagement, de location de camionnette, d’expertise de conformité et de facture d’intervention sur les canalisation d’eaux usées.

Le rejet des demandes de remboursement de frais liées à l’analyse de l’eau et au branchement au réseau d’eau potable doit aussi être confirmé compte tenu du seul motif retenu de résiliation de la vente qui ne concerne pas la question de l’alimentation en eau.

Les dommages et intérêts complémentaires arbitrés par le premier juge seront confirmés au titre du préjudice de jouissance et en l’absence de preuve d’un préjudice moral en lien avec les faits de la cause.

L’appel des consorts Y ne présente aucun caractère abusif ouvrant aux dommages et intérêts réclamés.

En revanche, M^me G est fondée en BD demande dirigée contre les seules B de AB R P Y et B K P Y au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’indemnité étant fixée à 2.500¿

Tous les consorts P Y verseront ensemble à M^me F une indemnité de 1.500¿ au même titre.

Les consorts P Y qui succombent en toutes leurs prétentions supporteront les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné les consorts P Y à verser à M^me C les frais d’enregistrement de l’acte notarié pour un montant de 1.271 €

Statuant à nouveau sur ce point ;

Condamne solidairement les consorts P Y à verser à M^me C née G les frais d’enregistrement de l’acte notarié pour un montant de 1.297 € ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant ;

Condamne in solidum M^me B de AB R P Y et M^me B K P Y à verser à M^me C née G une indemnité de 2.500¿ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum l’ensemble des consorts P Y à verser à M^me F divorcée A une indemnité de 1.500¿ au même titre.

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne les consorts Y aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,