COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71G

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 FEVRIER 2013

R.G. N° 11/05628

AFFAIRE :

M^me E-F G H I épouse X

…

C/

SDC DE L’IMMEUBLE IMMEUBLE 130 RUE VICTOR HUGO A BOIS-COLOMBES (92270)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Juillet 2011 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8^e

N° RG : 10/05374

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Claire RICARD

M^e Pierre GUTTIN

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE QUATRE FEVRIER DEUX MILLE TREIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame E-F G H I épouse X

XXX

XXX

Monsieur A X

XXX

XXX

représentés par Maître Claire RICARD avocat postulant du barreau de VERSAILLES – N° du dossier 2011451

ayant pour avocat plaidant Maître Michaël SICAKYUZ du barreau de PARIS -D 611-

APPELANTS

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SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 130 RUE VICTOR HUGO A BOIS-COLOMBES (92270) représenté par son syndic la société IGC (Immobilier Gérard COGE) dénommée CABINET COGESCO

Ayant son siège XXX

92270 BOIS-COLOMBES

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Pierre GUTTIN avocat postulant du barreau de VERSAILLES – N° du dossier 11000631

ayant pour avocat plaidant Maître CLAOUE-LAFARGE du barreau de NANTERRE -PN 29-

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Novembre 2012 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean Loup CARRIERE conseiller chargé du rapport et Madame Anna MANES, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Josèphe JACOMET, président,

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, conseiller,

Madame Anna MANES, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sylvia RIDOUX,

FAITS ET PROCEDURE,

Monsieur et Madame Z X sont propriétaires non occupants d’un local professionnel situé au rez-de-chaussée et en sous-sol de l’immeuble situé XXX à XXX.

Par acte d’huissier du 29 octobre 2008, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait assigner Monsieur et Madame X en paiement d’un arriéré de charges arrêté au 6 octobre précédent devant le juge de proximité de Colombes qui, par décision du 23 juin 2009, a renvoyé l’affaire devant le juge d’instance afin qu’il soit statué sur l’exception d’incompétence soulevée.

Par jugement du 13 novembre 2009, le tribunal d’instance de Colombes a condamné solidairement les époux X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.562,47 euros au titre des charges impayées au 2^e trimestre 2009 avec intérêts, outre la somme de 179,40 euros représentant les frais exposés pour le recouvrement de la créance, s’est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes reconventionnelles formées par les époux X en remboursement de travaux et paiement de dommages et intérêts liées à des problèmes d’infiltrations d’eau dans leur local, mettant en cause la qualification-partie commune ou privative- d’une verrière désignée comme étant à l’origine de ces infiltrations, a débouté les parties du surplus de leurs demandes, a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire, a condamné les époux X au paiement d’une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Par jugement du 7 juillet 2011, le tribunal de grande instance de Nanterre, au vu du jugement d’incompétence rendu le 13 novembre 2009, a :

— déclaré Monsieur et Madame X recevables en leur action,

— débouté Monsieur et Madame X en l’état de l’intégralité de leurs prétentions,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné Monsieur et Madame X aux dépens.

Suivant déclaration du 19 juillet 2011, Monsieur et Madame Z X ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières écritures du 19 octobre 2011, Monsieur et Madame Z X ont conclu à la réformation du jugement, sauf en ce qu’il a considéré leurs demandes comme étant recevables, qu’il soit dit que la toiture verrière située XXX est une partie commune de l’immeuble, subsidiairement avant dire droit que soit ordonnée une mesure technique afin d’éclairer la cour sur la situation précise de la verrière en vue de dire s’il s’agit bien d’une partie commune ou d’une partie privative, infiniment subsidiairement, avant dire droit, que la cour procède personnellement à l’examen de la situation de la verrière, en ordonnant un transport sur les lieux, à la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur rembourser le montant des travaux engagés sur lesdites parties communes soit 8.487,41 euros, à la condamnation de la société Cogesco à leur payer la somme de 5.670 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi et résultant de la faute de la société Cogesco dans l’exercice de sa mission de syndic, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions, à la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 14 décembre 2011, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à XXX, représenté par son syndic en exercice la SARL IGC (Immobilier Gérard Coge) dénommée Cabinet Cogesco, a sollicité la réformation du jugement, l’irrecevabilité de l’action des époux X, subsidiairement la confirmation du jugement, y ajoutant qu’il soit dit que la toiture verrière est un édifice affecté à l’usage exclusif du lot n° 1 et une partie privative en dépendant, que les époux X en assureront l’entretien et les réparations nécessaires à leur charge exclusive, le débouté pur et simple de toutes leurs demandes, leur condamnation au paiement de la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 3 juillet 2012.

****

Considérant que la demande en condamnation de la 'société Cogesco', qui n’est pas dans la cause, est irrecevable, étant, en outre, observé, qu’il s’agirait d’une dénomination sociale, 'Cabinet Cogesco', du syndic, la SARL IGC, non assigné personnellement en appel, ni, d’ailleurs, devant les premiers juges;

Considérant que Monsieur et Madame Z X font grief au jugement de les avoir déboutés de leurs prétentions alors qu’ils seraient victimes d’infiltrations d’eau régulières la première remontant au mois de décembre 2005, alors qu’en application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties de bâtiment affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, ce qui serait le cas en l’espèce, alors que le règlement de copropriété indiquerait clairement que sont des parties communes les toitures des bâtiments, alors qu’il serait de l’intérêt commun que le local soit doté d’une toiture et que celle-ci ne soit pas fuyarde et régulièrement accessible pour entretien et nettoyage, alors qu’à défaut les sous-sols de l’immeuble et ses fondations situés au droit des locaux leur appartenant seraient également menacés d’infiltrations d’eau et endommagés gravement, alors qu’il conviendrait, en conséquence, de leur rembourser les travaux d’urgence qu’ils ont dû financer et qui concernent des parties communes, soit la somme de 8.487,41 euros (3.169,40 euros + 5.318,01 euros), alors qu’il revenait aux premiers juges d’ordonner une mesure technique ou un transport sur les lieux s’ils estimaient ne pas être en mesure d’apprécier, au vu des pièces versées aux débats, en quoi consiste exactement la partie de l’immeuble litigieuse et de statuer sur la qualification qu’il convient de lui donner, alors qu’à défaut il y aurait un déni de justice ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires reprend, devant la cour, le moyen d’irrecevabilité des demandes des époux X aux termes duquel la forclusion serait encourue, dès lors que la copropriété a refusé, lors de l’assemblée générale du 2 avril 2007, la prise en charge de ces travaux et dès lors que cette assemblée générale est devenue définitive faute d’avoir été contestée ;

Considérant qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble tenue le 2 avril 2007, en sa résolution 20 'travaux de suppression des infiltrations d’une partie de la toiture du bâtiment A couvrant une partie du lot n°1", 20-1 'l’assemblée générale décide les travaux de suppression des infiltrations d’une partie de la toiture du bâtiment A couvrant une partie du lot n° 1. Il est convenu que le syndicat des copropriétaires prenne à sa charge 75 % du montant des travaux en cause et Monsieur et Madame X les 25 % restant’ que cette résolution ne recueillant pas la majorité requise n’a pas été adoptée ; que la résolution 21 'autorisation de travaux à donner à Monsieur et Madame X de faire poser à la toiture objet de la 20^e résolution dont ils sont propriétaires', 21-1 'l’assemblée générale autorise Monsieur et Madame X à procéder aux travaux de pose d’un velux à la toiture, objet de la 20^e résolution votée précédemment, Monsieur et Madame X devront eux-mêmes missionner la société GMDB pour la réalisation de ce devis, de même ils resteront responsables de tous dommages à la toiture du fait des travaux pour lesquels l’autorisation leur est donnée, ainsi que les aménagements intérieurs’ ne recueillant pas la majorité requise n’a pas été adoptée, les appelants n’étant pas mentionnés comme ayant voté contre cette résolution ;

Considérant qu’en présence de ces deux résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires refusant clairement d’une part la réalisation des travaux de suppression des infiltrations de la toiture en cause, d’autre part les travaux de pose d’un velux à la toiture litigieuse, Monsieur et Madame X ne sont pas recevables en leur demande en paiement, par le syndicat des copropriétaires, de ces travaux, faute d’avoir contesté dans le délai requis ces deux décisions de l’assemblée générale des copropriétaires ;

Considérant que le jugement est, en conséquence, infirmé ;

Considérant que l’équité ne commande pas, en première instance comme en appel, l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant que Monsieur et Madame X, qui succombent en leurs prétentions, doivent supporter les dépens de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour

Statuant contradictoirement

Infirme le jugement,

Statuant à nouveau,

Dit les époux X irrecevables en leurs demandes,

Dit n’ y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur et Madame Z X aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Marie-Josèphe JACOMET, président et par Madame Sylvia RIDOUX, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,