ARRET N°294/19

N° RG 17/02663 – N° Portalis DBV5-V-B7B-FH23

SCI CAMPOS

SCI Z

C/

[…]

Société RÉSIDENCE 'LES TERRASSES DE FORT BOYARD’ '[…]'

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/02663 – N° Portalis DBV5-V-B7B-FH23

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 juin 2017 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANTES :

LA SCI CAMPOS

[…]

[…]

LA SCI Z

[…]

[…]

ayant toutes les deux pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Valérie BABOULESSE, avocat au barreau de LA ROCHELLE

INTIMEES :

[…]

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Hervé BLANCHÉ de la SCP FLICHE-BLANCHÉ & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, substitué à l’audience par M^e Claire MACE, avocat au barreau de LA ROCHELLE

La Société RÉSIDENCE 'LES TERRASSES DE FORT BOYARD’ '[…]'

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Maguy COMBEAU de la SCP GOMBAUD COMBEAU COUTAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Juillet 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Dominique ORSINI, Président

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller, qui a présenté son rapport

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Chamsane ASSANI,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre et par M^me Chamsane ASSANI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’ensemble immobilier dénommé « Les Terrasses de Fort Boyard » a été édifié à […], sur une parcelle cadastrée […] pour une contenance de 82 a […]

Il a été divisé en deux volumes, l’un comportant des appartements résidentiels, à usage d’habitation ou d’hôtellerie, régi par un règlement de copropriété et le second comprenant un restaurant, suivant un état descriptif de division du 5 juillet 2000.

Estimant que la S.C.I. LES TERRASSES DE FORT BOYARD, propriétaire du restaurant et donc du volume 2, devait participer au règlement des charges communes car son volume se trouvait inséré à l’intérieur du volume 1, le restaurant étant situé en dessous des appartements de la résidence, le Syndicat des Copropriétaires de la […] l’a assignée devant le

tribunal de grande instance de ROCHEFORT par acte d’huissier en date du 22/09/2008.

Le tribunal de grande instance de LA ROCHELLE, suite à la réforme de la carte judiciaire, a, par jugement du 17 mai 2011, et jugement rectificatif du 6 septembre 2011 estimé que le principe de division ne pouvait être remis en cause, qu’il conduisait à la création de deux propriétés cotées dans l’espace, chacun des deux lots ainsi définis disposant d’un droit réel de propriété sans être soumis au statut de la copropriété.

Le tribunal a rappelé qu’il appartenait aux propriétaires des volumes d’établir la liste exhaustive des équipements ou services communs, s’ils existaient et d’en déduire de façon conventionnelle la clé de répartition sur une base fiable.

Il a observé que le paragraphe IV page 10 du cahier des charges précisait qu’il n’existait pas d’éléments d’équipements communs et que le mode de répartition des charges, tels impôts de toute nature qui concerneraient l’ensemble immobilier, se ferait sous la responsabilité du syndic unique des copropriétés à établir dans les volumes. Il a précisé que cette dernière disposition n’avait pas reçu application en l’absence de constitution d’une copropriété au sein du volume 2.

En l’absence de clé de répartition, le tribunal a alors ordonné une mesure d’expertise confiée à M. X à l’effet de :

- prendre connaissance de l’état descriptif de division des volumes et du cahier des charges annexé du 5 juillet 2000,

- rechercher les éléments d’appréciation à partir du cahier des charges permettant de déterminer les contributions (impôts, entretien des structures, utilisation des parties communes du volume 1…) qui pourraient être supportées par le propriétaire du volume 2,

- fournir au tribunal, si elles existent, une ou plusieurs clés de répartition des contributions dues par le volume 2 (dont celle par exemple de critère volumique et du critère utilitaire) et qui pourront être reprises et appliquées aisément par les parties,

- appliquer les critères retenus et calculer les contributions dues par le volume 2 au syndicat du volume 1 depuis 2001, de manière générale, donner tous éléments utiles à la solution du litige.

Le Tribunal a, par ailleurs, débouté la S.C.I. LES TERRASSES DE FORT BOYARD de ses appels en garantie dirigés à l’encontre de la S.A.R.L. AURIGE, Maître Y et la S.C.P. DUCOUREAU DURON LABACHE Y MOREAU LESPINARD POURQUER.

L’expert a déposé son rapport le 23 mai 2013.

Le 28 mars 2013, la S.C.I. Les Terrasses de Fort Boyard a vendu le lot n °1 du volume 2 (lot 201) à la S.C.I. Z.

La S.C.I. Les Terrasses de Fort Boyard a vendu le lot n°2 du volume 2 (lot 202) à la S.C.I. CAMPOS le 27 mars 2014.

Un cabinet de kinésithérapie s’est installé dans les locaux.

Par jugement du 3 février 2015, le tribunal de grande instance de LA ROCHELLE a estimé nécessaire une nouvelle expertise pour qu’une clé de répartition des charges soit proposée par l’expert, avec listing des charges susceptibles de donner lieu à dépense commune.

Par jugement du 6 octobre 2015, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables

à la S.C.I. CAMPOS et la S.C.I. Z.

L’expert a déposé son rapport le 3 février 2016.

La S.C.I. CAMPOS et la S.C.I. Z sont volontairement intervenues à la procédure.

Le Syndicat des Copropriétaires de la […] par ses dernières écritures demandait au tribunal de :

Vu les articles 1134 du Code Civil

Vu le rapport d’expertise du 3 février 2016

- Dire et juger que la toiture, la façade, les espaces verts et la piscine, le passage arrière et le réseau d’eaux usées sont des éléments communs aux deux volumes;

- En conséquence, désigner un sachant afin que ce dernier établisse une clé de répartition en considération de ces éléments communs ;

- Condamner solidairement la S.C.I. LES TERRASSES DE FORT BOYARD la S.C.I. CAMPOS et la S.C.I. Z à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES DE FORT BOYARD la somme de 2 000 € au titre de ces frais irrépétibles;

- Très subsidiairement, condamner solidairement la S.C.I. LES TERRASSES DE FORT BOYARD, la S.C.I. CAMPOS et la S.C.I. Z à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES TERRASSES DE FORT BOYARD une somme annuelle équivalente à 3% des charges générales de la copropriété et ceci à compter de l’année 2001 jusqu’au jour du jugement à intervenir, puis passé cette échéance, chaque année au reçu des charges de la copropriété ;

- Condamner solidairement la S.C.I. LES TERRASSES DE FORT BOYARD, la S.C.I. CAMPOS et la S.C.I. Z aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise ;

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- Autoriser la S.C.P. GOMBAUD & COMBEAU à poursuivre directement le recouvrement de ceux de ses dépens qui n’auraient pas été couverts par une provision préalable.

La S.C.I. Les Terrasses de Fort Boyard par ses dernières écritures demandait au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1104 et suivants du Code Civil,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de M^me A B du 3 février 2016,

- Homologuer les conclusions du rapport d’expertise.

- Dire et juger en conséquence que les seules charges susceptibles de donner lieu à dépenses communes entre les volumes 1 et 2 sont les réseaux d’eaux pluviales et les réseaux d’eaux usées ainsi que les escaliers Le et E2.

- Dire et juger que la clé de répartition pour la prise en charge des dépenses communes sera de 4 % pour le volume 2 et de 96 % pour le volume 1.

- Débouter le Syndicat des Copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions.

- Condamner le Syndicat des Copropriétaires à payer à la S.C.I. LES TERRASSES DE FORT BOYARD la somme de 6.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- Condamner le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens des procédures ayant abouti au jugement des 17 mai 2011, 6 septembre 2011, 3 février 2015 et à la présente procédure. Condamner le Syndicat des Copropriétaires à prendre également en charge le coût des expertises judiciaires.

La S.C.I. CAMPOS et la S.C.I. Z, par leurs dernières écritures, demandaient au tribunal de :

Vu les pièces versées au débat,

Vu le Jugement en date du 3 février 2015,

Vu le Jugement du 6 octobre 2015,

- Homologuer les conclusions du rapport d’expertise rendu le 3 février 2016,

- Dire et juger que la clé de répartition pour la prise en charge des dépenses communes sera de 4% pour le volume 2 et 96% pour le volume 1.

- Débouter purement et simplement le Syndicat des Copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- Le condamner à verser aux S.C.I. Z et CAMPOS la somme de 2.000,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- Le condamner aux entiers frais et dépens de l’instance, comprenant la charge de l’expertise judiciaire.

Par jugement contradictoire en date du 06/06/2017, le tribunal de grande instance de LA ROCHELLE a statué comme suit :

'DIT que le volume 2 doit participer aux charges relatives à la toiture, la façade, le passage arrière, le réseau d’eaux usées et d’alimentation en eau, les escaliers E1 et E2, la façade murale arrière ;

FIXE la clé de répartition des charges à 4% pour le volume 2 et 96% pour le volume 1; CONDAMNE la S.C.I. Les Terrasses de Fort à verser au Syndicat des Copropriétaires de la […] une somme annuelle équivalente à 4 % des charges générales déclarées communes à compter de l’année 2001 jusqu’au 28 mars 2013, pour l’ensemble du volume 2 ;

CONDAMNE la S.C.I. Z à verser une somme annuelle équivalente à 4 % des charges générales déclarées communes, selon la quote part prévue pour le lot 201 au règlement de copropriété du volume 2, soit 332, à compter du 28 mars 2013 et chaque année à réception des charges de copropriété ;

CONDAMNE la S.C.I. Les Terrasses de Fort Boyard à verser une somme annuelle équivalente à 4 % des charges générales déclarées communes selon la quote part prévue pour le lot 202 au règlement de copropriété du volume 2, soit 668 du 28 mars 2013 au 27 mars 2014;

CONDAMNE la S.C.I. CAMPOS à verser une somme annuelle équivalente à 4% des charges générales déclarées communes selon la quote part prévue pour le lot 202 au règlement de copropriété du volume 2, soit 668 à compter du 27 mars 2014 et chaque année à réception des charges de copropriété ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile à l’encontre de la S.C.I. CAMPOS et la S.C.I. Z ;

CONDAMNE la S.C.I. Les Terrasses de Fort Boyard à verser au Syndicat des Copropriétaires de la […] la somme de DEUX MILLE EUROS (2000 €) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT la S.C.I. Les Terrasses de Fort Boyard, la S.C.I. CAMPOS et la S.C.I. Z aux dépens incluant le coût des expertises et accorde à la S.C.P. GOMBAUD et COMBEAU le droit de recouvrement ;

ORDONNE l’exécution provisoire.'

Le premier juge a notamment retenu que :

— le Syndicat des Copropriétaires de la […] exerce une action en répartition des charges communes.

— il conteste l’appréciation de l’expert qui a considéré que :

* les éléments suivants étaient privatifs au volume 1:

— la toiture

— les façades

— les espaces verts et la piscine

— le passage arrière

— le réseau d’eau potable et le réseau électrique.

* la terrasse est privative au volume 2.

* l’expert conclut que sont communs aux deux volumes :

— le réseau d’eaux usées

— le réseau d’eaux pluviales

* il a proposé une clé de répartition de 4% pour le volume 2 et de 96% pour le volume 1.

— sur la toiture et la façade, si l’expert a estimé que ces éléments appartenaient au volume 1et que le volume 2 n’avait pas à participer aux frais, il y a lieu de considérer que les copropriétaires du volume 1, en réglant les frais d’entretien de la toiture et des façades, permettent au volume 2 la pérennité de la totalité de l’immeuble.

Par contre, la partie du volume 2 constituée par la rotonde du restaurant est totalement indépendante du volume 1, ce qui implique que le volume 1 n’a pas à assumer une partie des frais d’entretien.

Il y a lieu alors de juger que la toiture et la façade du volume 1 font partie des charges pour lesquelles le volume 2 doit contribuer.

— sur les espaces verts et la piscine, il n’est pas établi que le volume 2 dispose d’un accès à la piscine pour son utilisation, il n’en retire aucun bénéfice, de sorte qu’il n’a pas à participer aux charges communes, sauf à dénaturer les documents fondateurs de cette division particulière.

Il en est de même au regard des espaces verts, dont le simple caractère attractif n’est pas suffisant pour permettre d’établir une réelle utilisation par le volume 2, par un passage sur les lieux.

— sur le passage arrière, le volume 2 bénéficie d’une servitude de passage et y reçoit ses livraisons.

Toutefois, faute d’acte spécifiant l’établissement d’une servitude conventionnelle de passage au profit du volume 2, il convient donc de constater qu’il utilise le passage avec l’agrément des copropriétaires du volume 1, sans que ceci rende applicable le régime des servitudes.

Le passage de camions déchargeant la marchandise, dégrade la voirie du volume 1 et il doit par conséquent, utilisant le droit de propriété du volume 1, être tenu de participer aux charges communes.

— les réseaux d’évacuation des eaux usées et d’alimentation en eau sont communs, cela étant admis par les parties.

— sur les escaliers E1 et E2, ces deux escaliers desservent à la fois la terrasse, les bâtiments A et B et se situent tous les deux dans le volume 1.

Compte tenu de l’utilisation par le volume 2 d’un bien appartenant au volume 1, les charges de ces espaces seront également supportés par le volume 2.

— sur la façade murale arrière, les portes de garage et du cabinet de kinésithérapie sont incluses dans le même pan de mur que les bordures des terrasses de trois appartements situés au-dessus, ainsi que la porte d’accès au local espace vert. Cette dépense doit être déclarée commune.

— le volume 2 doit donc participer aux charges relatives à la toiture, la façade, le passage arrière, le réseau d’eaux usées et d’alimentation en eau, les escaliers E1 et E2, la façade murale arrière.

— sur la clef de répartition, dès lors que l’expert a retenu, pour les réseaux d’eaux pluviales et d’eaux usées, utilisés de la manière la plus intensive par le volume 2, une clé à hauteur de 4%, il convient de retenir la même clé pour les autres dépenses à caractère commun, pourlesquelles l’utilisation apparaît identique ou légèrement inférieure, cela sans qu’il y ait besoin d’une nouvelle expertise.

La clé de répartition sera fixée à 4% pour le volume 2 et 96% pour le volume 1.

— le volume 2 a été divisé en deux lots et vendus par la S.C.I. Les Terrasses de Fort Boyard à la S.C.I. CAMPOS et la S.C.I. Z. Par conséquent, la S.C.I. Les Terrasses de Fort Boyard ne peut être tenue du règlement des charges que jusqu’à la date de la vente, en sa qualité de seule propriétaire.

— Aucune solidarité ne peut être sollicitée entre la S.C.I. CAMPOS et la S.C.I. Z, propriétaires de lots distincts dont les charges doivent donner lieu à répartition entre ces lots selon la quote part prévue au règlement de copropriété à concurrence de 332 pour le lot 201 et 668 pour le lot 202.

— la S.C.I. Les Terrasses de Fort Boyard est condamnée à verser au Syndicat des Copropriétaires de la […] une somme annuelle équivalente à 4% des charges générales déclarées communes à compter de l’année 2001 jusqu’au 28 mars 2013.

— à compter du 28 mars 2013, la S.C.I. Z est condamnée à verser une somme annuelle équivalente à 4% des charges générales déclarées communes, selon la quote part prévue au règlement de copropriété du volume 2, soit 332.

— à compter du 28 mars 2013, la S.C.I. Les Terrasses de Fort Boyard est condamnée à verser une somme annuelle équivalente à 4% des charges générales déclarées communes selon la quote part prévue au règlement de copropriété du volume 2, soit 668 du 28 mars 2013 au 27 mars 2014 et la S.C.I. CAMPOS sera condamnée dans ces limites à partir du 27 mars 2014.

LA COUR

Vu l’appel général en date du 24/07/2017 interjeté par la société S.C.I. CAMPOS et la société S.C.I. Z

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 21/02/2018, la société S.C.I. CAMPOS et la société S.C.I. Z ont présenté les demandes suivantes :

'Vu les pièces versées au débat,

Vu le Jugement en date du 3 février 2015,

Vu le Jugement du 6 octobre 2015,

Vu le jugement du 6 juin 2017

Il est demandé à la COUR D’APPEL DE POITIERS de bien vouloir :

- INFIRMER le jugement rendu le 6 Juin 2017 par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE, en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

- fixé la clé de répartition pour la prise en charge des dépenses communes à 4% pour le volume 2 et 96% pour le volume 1 ;

- rejeté la charge des espaces verts et de la piscine dans l’assiette des charges communes ;

- inclus dans les charges communes la façade murale arrière ;

- inclus dans les charges communes les réseaux d’eaux usées et pluviales

- inclus dans les charges communes les escaliers E1 et E2

- dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à l’égard de la S.C.I. CAMPOS et de la S.C.I. Z

En conséquence,

- EXCLURE de l’assiette des charges communes la toiture, la façade, ainsi que le passage arrière;

- DIRE que la terrasse est privative au volume 2 ;

- DIRE que la S.C.I. Les TERRASSES DE FORT BOYARD sera tenue de verser une somme annuelle équivalente à 4% des charges déclarées communes, savoir le réseau d’eaux pluviales et usées, les escaliers E1 et E2 et la façade murale arrière à compter de l’année 2001 jusqu’au 28 mars 2013 sur la totalité du volume 2, sous réserve de justificatif des charges de copropriété ' à défaut, l’y dire non tenue.

- DIRE que la S.C.I. Les TERRASSES DE FORT BOYARD sera tenue de verser une somme annuelle équivalente à 4% des charges déclarées communes, savoir le réseau d’eaux pluviales et usées, les escaliers E1 et E2 et la façade murale arrière à compter du 28 mars 2013 jusqu’au 27 mars 2014 suivant la quote-part prévue pour le lot 202 au règlement de copropriété du volume 2, sous réserve de justificatif des charges de copropriété ' à défaut, l’y dire non tenue.

- DIRE que la S.C.I. Z sera tenue de verser une somme annuelle équivalente à 4% des charges déclarées communes, savoir le réseau d’eaux pluviales et usées, les escaliers E1 et E2 et la façade murale arrière, suivant la quote-part prévue pour le lot 202 au règlement de copropriété du volume 2, pour chaque année depuis le 28 Mars 2013, sous réserve de justificatif des charges de copropriété ' à défaut, l’y dire non tenue.

- DIRE que la S.C.I. CAMPOS sera tenue de verser une somme annuelle équivalente à 4% des charges déclarées communes, savoir le réseau d’eaux pluviales et usées et d’alimentation en eau, les escaliers E1 et E2 et la façade murale arrière, suivant la quote-part prévue pour le lot 201 au règlement de copropriété du volume 2, pour chaque année depuis le 27 Mars 2014, sous réserve de justificatif des charges de copropriété ' à défaut, l’y dire non tenue.

- DIRE que les coûts de la première expertise, laquelle n’a pas été effectuée au contradictoire des S.C.I. CAMPOS et Z, ne seront pas supportés par ces dernières

En tout état de cause,

- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « les Terrasses de Fort Boyard » à verser aux S.C.I. Z et CAMPOS la somme de 2.500,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- La CONDAMNER aux entiers frais et dépens de l’instance.'

A l’appui de leurs prétentions, la société S.C.I. CAMPOS et la société S.C.I. Z soutiennent notamment que :

— le volume 1 comporte deux bâtiments, A et B.

Le volume 2, dans lequel les locaux dont les concluants sont propriétaires, est « imbriqué » uniquement dans le bâtiment B du dit volume 1.

De sorte que les charges relatives au bâtiment A ne sauraient être imputées, même partiellement, aux concluants, lesquels sont tout à fait étrangers audit bâtiment A.

— les frais engagés jusqu’à présent par la copropriété du volume 1 concernant le bâtiment B n’ont jamais concerné les façades du volume 2 ainsi que la terrasse.

— la clé de répartition évaluée à 4% pour le volume 2 et à 96% pour le volume 1 n’est pas contestée.

— le tribunal a élargi considérablement l’assiette de participation aux charges du volume 2.

— sur la toiture, alors que le volume 2 est constitué de 2 lots, outre la terrasse, contre 216 lôts pour le volume 1, il y a lieu de retenir que :

* une partie de la toiture concerne exclusivement le volume 1, de sorte que seul ce dernier en assumera les charges d’entretien

* une deuxième partie de la toiture, dite « la Rotonde », ne concerne que le volume 2, de sorte que seul ce dernier en assumera les charges d’entretien.

* rien ne justifie, alors que l’imbrication des deux volumes ne remet pas en question le principe de division dans l’espace de chaque volume, que le volume 2 doive participer à l’entretien de la troisième partie de toiture qui n’est pas commune aux deux volumes.

Les locaux détenus par le volume 2 se situent au rez-de-chaussée de l’immeuble concerné mais qu’ils ne se situent en aucun cas directement sous la toiture concernée.

Ils ne sont pas directement couverts par le toit, mais bien par les appartements appartenant au volume 1, et il y a lieu à réformer ce point.

— sur les façades, le jugement de première instance ne donne pas, là encore, de précisions quant à la façade véritablement concernée. Rien ne justifie que le volume 2 assume des frais d’entretien d’une façade qui ne lui appartient pas.

En conséquence, il est sollicité la prise en charge de l’entretien de sa propre façade par chacun des volumes.

— sur les espaces verts et la piscine, le jugement doit être confirmé dès lors que le bénéfice que le volume 2 tirerait de ces éléments n’est pas démontré.

— sur le passage arrière, l’intensité de l’usage de ce passage respectivement par le volume 1 et 2, n’est pas démontrée, n’est pas de nature à remettre en question la charge d’entretien due par le seul propriétaire, alors que la dégradation de ce passage n’est que théorique.

Il y a lieu à réformation sur ce point.

— sur le réseau d’eaux usées et le réseau d’eaux pluviales, il y a lieu de confirmer le jugement.

— sur le réseau d’eau potable et le réseau électrique, chacun des deux volumes bénéficiant de son branchement indépendant, et il n’y a pas lieu à participation aux charges communes.

— la terrasse étant la propriété du volume 2, ce qu’il y a lieu de préciser, les charges d’entretien afférentes comprenant celles relatives à la rambarde seront exclusivement prises en charge par le volume 2.

— sur les escaliers E1 et E2, le jugement sera confirmé.

— sur la façade murale arrière commune, le jugement de première instance reste imprécis sur cette question en ce qu’il réserve le même sort à cette façade pour lesquels les volumes 1 et 2 sont imbriquées, que pour les façades pour lesquelles le principe de division a été reconnu par l’expert. Il y a lieu de distinguer cette façade.

— Pour établir des comptes précis, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « les Terrasses de Fort Boyard » devra nécessairement produire une comptabilité distincte entre les deux volumes.

Il est fait sommation au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « les Terrasses de Fort Boyard » de communiquer sans délai le décompte de ces charges, ventilé selon les deux volumes.

— Afin de faciliter la détermination des sommes à verser en ce sens, le syndicat des copropriétaires a produit l’intégralité des relevés de dépenses de novembre 2012 à septembre 2017 et a indiqué que « la ventilation des charges sera ensuite opérée en fonction de la clé de répartition fixée par la Juridiction de céans ».

S’il est évident que la clé de répartition permettra de ventiler les sommes dues par chaque volume concernant les charges communes, il paraît néanmoins indispensable de justifier du caractère commun ou propre des charges concernées.

Or, les éléments comptables tels qu’ils ont été transmis par le syndicat des copropriétaires ne le permettent pas.

Il conviendra, pour l’avenir, de prévoir une comptabilité distinguant clairement les chargescommunes aux deux volumes et les charges propres à chacun d’eux.

— la S.C.I. CAMPOS et la S.C.I. Z ne sont intervenues à la cause qu’à compter de la seconde expertise ' de sorte que le coût de la première expertise contradictoire uniquement à l’égard du Syndicat des copropriétaires et de la S.C.I. LES TERRASSES DE FORT BOYARD ne saurait peser sur elles.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 22/12/2017, la société S.C.I. LES TERRASSES DE FORT BOYARD a présenté les demandes suivantes :

'Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE rendu le 6 juin 2017 en ce qu’il a :

- fixé la clé de répartition pour la prise en charge des dépenses communes à 4 % pour le volume 2 et 96 % pour le volume 1 ;

- dit que les charges relatives aux espaces verts et à la piscine n’étaient pas comprises dans l’assiette des charges communes ;

- dit que les charges communes concernaient les réseaux des eaux pluviales et usées et les frais relatifs aux escaliers E1 et E2.

Réformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE en ce qu’il a dit que les charges communes concernaient également la toiture, la façade ainsi que le passage arrière.

Dire et juger que les charges relatives à la toiture, à la façade ainsi qu’au passage arrière ne constitue pas des charges communes.

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES TERRASSES DE FORT BOYARD à verser à la S.C.I. LES TERRASSES DE FORT BOYARD une indemnité de 4.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le condamner aux entiers dépens d’appel.'

A l’appui de ses prétentions, la société S.C.I. LES TERRASSES DE FORT BOYARD soutient notamment que :

— le tribunal a justement retenu la clé de répartition proposée par l’expert judiciaire et ce, dans la mesure où, pour les réseaux d’eaux pluviales et d’eaux usées pour laquelle le volume 2 exerce l’utilisation la plus intensive, l’expert a retenu une clé à hauteur de 4 %. Il convient dès lors de retenir par confirmation la même clé pour les autres dépenses à caractère commun, pour lesquelles

l’utilisation apparaît identique ou légèrement inférieure.

— le tribunal a de manière étonnante étendue l’assiette des charges communes à des éléments qui auraient dû être exclus, et la société S.C.I. LES TERRASSES DE FORT BOYARD dit s’associer par appel incident aux demandes présentées à ce titre les S.C.I. appelantes.

— l’expert judiciaire a clairement identifié et conclu que la toiture au-dessus du volume 1 appartenait entièrement au volume 1. De même et ce n’est pas contesté, la toiture de la rotonde du restaurant appartient entièrement au volume 2.

Il n’y a pas lieu de considérer que parce que l’emprise du volume 2 se trouve sous la propriété du volume 1, il serait nécessaire de tenir compte du bénéfice attribué au volume 2 en terme d’entretien de la toiture et de la façade, alors que le principe de division a été admis et que chaque volume est déterminé dans l’espace.

— la toiture n’est pas un élément commun entre les deux volumes et c’est également à tort que le tribunal a considéré que la façade du volume 1 ferait également partie des charges communes auxquelles le volume 2 doit contribuer, sauf à remettre en cause la division par volume dont il est acté qu’il s’agit du principe de division convenu entre les parties ce qui a été jugé et est définitif.

— sur les espaces verts et la piscine, il y a lieu à confirmation.

— sur le passage arrière, le volume 2 bénéficie d’une servitude de passage il n’en demeure pas moins que celui-ci fait partie du volume 1.

Il n’y a pas lieu à participation du volume 2 aux charges, au contraire des actes produits, alors qu’il n’est pas établi que l’utilisation du passage suffirait à lui seul à justifier une participation aux charges d’entretien laquelle n’est en principe due que par le seul propriétaire.

— sur les réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales, il s’agit de charge communes à répartir selon clef de répartition tel que retenue par le tribunal.

— sur le réseau d’eau potable et le réseau électrique, il n’y a pas de charges communes à prévoir.

— sur les escaliers E1 et E2, le tribunal a considéré à juste titre que les charges de ces espaces devront être supportées par les deux volumes.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 21/12/2017, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence "LES TERRASSES DE FORT BOYARD’ a présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 1134 du Code Civil

Vu le rapport d’expertise du 3 février 2016

Confirmer le jugement du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de LA ROCHELLE du 6 juin 2017 en ce qu’il a dit et jugé que la toiture, la façade, les espaces verts et la piscine, le passage arrière et le réseau d’eaux usées, les réseaux d’eaux pluviales, potables et électriques et les escaliers E1 et E2 sont des éléments communs aux deux volumes ;

Infirmer le jugement en ce qui concerne les espaces verts et déclarer ces éléments communs aux deux volumes ;

Confirmer le jugement du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de LA ROCHELLE du 6 juin 2017 en ce qu’il a fixé la clé de répartition des charges à 4% pour le volume 2 et 96% pour le volume 1 ;

Confirmer le jugement du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de LA ROCHELLE du 6 juin 2017 en ce qui concerne les condamnations des S.C.I. LES TERRASSES DE FORT BOYARD, Z et CAMPOS ;

Condamner solidairement la S.C.I. LES TERRASSES DE FORT BOYARD la S.C.I. CAMPOS et la S.C.I. Z à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES DE FORT BOYARD la somme de 3 000 € au titre de ces frais irrépétibles exposés en appel ;

Confirmer le jugement du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de LA ROCHELLE du 6 juin 2017 en ce qui concerne l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE accordé en première instance ;

Condamner solidairement la S.C.I. LES TERRASSES DE FORT BOYARD la S.C.I. CAMPOS et la S.C.I. Z aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise ;

Autoriser la S.C.P. GOMBAUD & COMBEAU à poursuivre directement le recouvrement de ceux de ses dépens qui n’auraient pas été couverts par une provision préalable'.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence "LES TERRASSES DE FORT BOYARD’ soutient notamment que :

— la confirmation pleine et entière du jugement est sollicitée.

— le jugement du 17 mai 2011 a explicitement posé le principe de division en volume et a clairement indiqué que ce dernier ne pouvait nullement être remis en cause.

Le cahier des charges qui accompagne l’état descriptif de division est lui aussi opposable aux propriétaires des deux volumes. Il y a lieu de considérer alors la réalité de la construction.

— sur la toiture, le volume 2 ne se situe pas seulement sous le couvert de la rotonde mais est également abrité par l’étage du volume 1, bénéficiant de sa toiture.

Si la rotonde du restaurant n’entre pas dans l’assiette des charges communes, le tribunal a justement distingué la troisième partie de la toiture qui doit rentrer dans cette assiette.

— sur les façades, il est acquis que l’immeuble contenant le volume 1 et le volume 2 forme un tout. En cas de nécessité de ravalement de façade ou de tout autre acte d’entretien sur cette dernière, les travaux concerneront bien évidement l’ensemble de l’édifice.

Dans le respect de la dynamique d’unité de l’immeuble, le volume 1 et le volume 2 se doivent de contribuer aux charges de réfection de la façade. Le jugement doit être également confirmé sur ce point.

— sur les espaces verts et la piscine, le Syndicat de copropriétaires n’entend pas reprendre ses demandes initiales relatives à la piscine dans le cadre de la présente instance.

Il estime par contre que les espaces verts dont bénéficient le restaurant et sa clientèle justifient la participation du volume 2 à leur entretien.

— sur le passage arrière, cette desserte à l’arrière du bâtiment est utilisée par le volume 2 pour recevoir ses livraisons quotidiennes. Il se doit alors de participer aux charges relatives à son entretien, et il

convient de confirmer la décision rendue sur ce point.

— sur le réseau d’eaux usées, la clé de répartition des charges proposée par l’Expert ne sera pas retenue et ne pourra qu’être revue à la hausse, par confirmation de la décision rendue.

— sur le réseau d’alimentation en eau, le jugement sera confirmé.

— Sur la façade murale arrière commune, les portes de garage et les portes du cabinet de kinésithérapie sont incluses dans le même pan de mur que les bordures des terrasses des trois appartements du dessus ainsi que la porte d’accès au local espace vert. Il convient, par confirmation du jugement, de prévoir une participation du volume 2.

— sur les escaliers E1 et E2, un accord existe entre les parties.

— sur la clef de répartition, le jugement doit être confirmé, alors que chacune des trois S.C.I. a été condamnée à verser à la concluante une somme annuelle équivalente à 4% des charges déclarées communes, le tribunal prenant en compte les différentes dates de transfert de propriété.

— le syndicat verse aux débats l’intégralité des relevés des dépenses de novembre 2012 à septembre 2017, et il ne peut être exigé qu’il produise une comptabilité distincte entre les deux volumes, puisque la copropriété ne concerne que le volume 1 et que la ventilation de ces charges sera ensuite opérée en fonction de la clé de répartition fixée.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06/06/2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’objet du litige

Il doit être rappelé en l’espèce que l’ensemble immobilier 'Les terrasses de Fort BOYARD a été divisé en deux volumes dont l’un (le volume 1 ) est régi par un règlement de co-propriété.

Comme relevé précédemment par le tribunal dans son jugement du 17/05/2011 rectifié le 06/09/2011, le principe de division ne peut être remis en cause, conduisant à la création de deux propriétés cotées dans l’espace, chacun des deux lots disposant d’un droit réel de propriété sans être soumis au statut de la co-propriété.

Par son jugement en date du 03/02/2015, le tribunal a rappelé également que le procès verbal de recolement du 12/06/2003 fixe de manière précise les quantités exactes de chaque volume, une surface de 174 m2 étant attribuée au volume 2 et le volume 1 conservant une surface de 8117 m2.

En outre, il était retenu que la terrasse appartient au volume 2 de façon privative.

Par contre, le tribunal relevait que l’expert judiciaire, dans son premier rapport, avait réintroduit dans les relations entre les parties la notion de co-propriété et de charges communes exclues par la création de deux volumes.

Le calcul en tantième, inapplicable, a ainsi justifié une nouvelle mesure d’expertise afin qu’une clef de répartition puisse être proposée.

Il convient ici de rappeler les principales constatations et les conclusions des deux rapports

d’expertises déposés respectivement les 23/05/2013 et 03/02/2016 :

* 1^er. rapport :

'CONCLUSIONS DEFINITIVES

L’état descriptif de division en volumes a été réalisé pour éviter toutes parties communes donc toutes charges communes.

Dans son cahier des charges a été créé un réseau de servitudes classiques autorisant la défenderesse, propriétaire du volume 2, d’utiliser la voirie du volume 1, propriétaire de la demanderesse.

L’état descriptif de division en volumes a exclu la création d’un volume spécifique propriété d’une association syndicale libre ou d’une association foncière libre dans lequel aurait pu se trouver des éléments communs et utiles aux deux volumes principaux comme la voie de desserte sur l’arrière.

Cet état descriptif de division en volumes déposé en 2000 n’incluait pas de terrasses extérieures dans le lot volume 2 qui se trouvait d’ailleurs enclavé dans le volume 1 puisque la terrasse extérieure à l’origine de la présente expertise fait le lien entre la voie publique et ce volume.

Seul cet état descriptif de division en volumes a été enregistré au bureau des hypothèques de Rochefort.

Le plan de récolement de la division en volumes réalisé en 2003 incorpore la terrasse extérieure, à travers un sous-volume créé spécialement à cet effet, dans le volume 2. Concernant la terrasse située au droit du volume 2 :

- si le tribunal tenant compte du plan de récolement de 2003 la considère dans le volume 2 alors comme nous le verrons ci-dessous la quote-part pour la participation d’en divers frais qui s’avéreraient utiles et nécessaires aux deux volumes serait de 10 000 / 10 923 pour le volume 1 et de 923 / 10 923 èmes pour le volume 2.

- si le tribunal considère que seul l’état descriptif de division en volumes enregistré aux hypothèques est valable, alors je propose :

- soit de réaliser un modificatif de l’état descriptif de division en volumes tenant compte des plans de récolement de 2003 intégrant cette terrasse dans le volume 2.

- soit de l’intégrer dans la copropriété et en faire un lot privatif au propriétaire du volume 2 et auquel sera rattaché une quote-part dans les parties communes de la copropriété du volume 1. Dans cette dernière hypothèse :

A partir des plans des logements du 1^er. étage au 1/200 et de leurs tantièmes qui leurs sont rattachés, après estimation de leurs coefficients de pondération, j’ai calculé au mieux le coefficient K permettant de passer des tantièmes de copropriété au 10 000èmes. La surface de la terrasse extérieure (partiellement couverte) visée dans le plan de récolement étant de 174m2, l’application d’un coefficient de 0,35 à cette surface entraîne une quote-part de l’ordre de 148 / 10 000 èmes.

La création de ce lot devra faire l’objet d’un modificatif du règlement de copropriété existant dans le volume 1 à l’issue duquel les tantièmes s’exprimeront en 10 148 èmes, le lot terrasse représentant 148 / 10 148èmes.

Concernant l’utilisation de la voirie sur l’arrière du volume 2

Cette voie n’est utilisée que par le gardien de la résidence du volume 1 et les véhicules de livraisons nécessaires à l’exercice du commerce situé dans le volume 2 (restaurant).

Il serait donc normal que ce volume 2 participe aux frais d’entretien et de réfection de cette voie…'

2nd. rapport :

A – Etat descriptif de division en volumes

Par ces jugements du 17 mai 2011 et 6 septembre 2011 le Tribunal a confirmé le principe de division et l’existence de deux propriétés cotées dans l’espace.

Le volume 2 est constitué du restaurant et du cabinet de kinésithérapie, ce volume faisant lui- même l’objet d’une copropriété en 2 lots.

La terrasse a été définie comme appartenant au volume 2 par le jugement du Tribunal du 3 février 2015 en vertu du Procès verbal de récolement de 2003. Elle figure d’ailleurs dans les parties communes générales de la Copropriété du Volume 2.

Le volume 1 est constitué de tout le restant de la résidence. Ce volume 1 fait l’objet d’une copropriété en 216 lots.

B- Analyse des éléments éventuellement communs entre les deux Volumes

1) La toiture :

Le principe de division étant reconnu, chaque volume est déterminé dans l’espace et la toiture au dessus du Volume 1 appartient entièrement au volume 1, de la même façon la toiture de la rotonde du restaurant appartient entièrement au Volume 2.

2) Les façades :

De la même façon le principe de division étant reconnu, chaque volume est déterminé dans l’espace et chaque façade appartient entièrement au volume dans lequel il est situé Il sera cependant utile, pour garder l’harmonie de l’ensemble immobilier de réaliser les travaux concomitamment.

3) Les espaces verts et la piscine :

De la même façon les espaces verts et la piscine sont entièrement propriété du Volume 1, aucun entretien n’est dû par le Volume 2.

4) Le passage arrière :

Il fait partie du Volume 1, le Volume 2 bénéficiant d’une servitude de passage. Aucune contribution par le Volume 2 n’est prévue à l’acte.

5) Le réseau d’eaux usées :

Il est commun aux deux volumes. Son entretien et réparation éventuelle pourront être répartis entre les deux volumes au prorata de son utilisation.

On pourra retenir pour le Volume 1 le nombre d’appartements 70 et 2 locaux commerciaux pour le Volume 2.

Ce qui donne la répartition suivante :

Volume 1 : 70/72 soit 97%

Volume 2 : 2/72 soit 3%

6) Le réseau d’eaux pluviales :

Les eaux de toitures se déversent dans un réseau commun, qui aboutit en sous sol dans un bac de dégraissage avant d’être évacuées dans le réseau public communal.

On pourra analyser une répartition au prorata des surfaces imperméabilisées dans le tableau ci-dessous :

Surface imperméable du Volume 1 estimé à : Bat A : 1108m2 de toiture + Bat B : 1700 m2 de toiture + terrasse piscine : 750 m2 + parking : 1367 m2soit 4925 m2.

Surface imperméable du Volume 2 : 78 m2 de toiture et 174 m2 de terrasse soit 252 m2.

Ce qui donne la répartition suivante :

Volume 1 : 95,2 0/0

Volume 2 :4,8%

Ces surfaces sont approximatives, calculées à partir des photos aériennes.

7) Le réseau eau potable et le réseau électrique :

Chaque volume à son branchement indépendant, il n’y a pas de charges communes à prévoir. 8) La terrasse :

Elle est utilisée par le restaurant mais les résidents y passent aussi pour accéder à l’entrée de l’immeuble.

Elle est cependant définie comme appartenant au Volume 2 par le Jugement du 4 février

Le principe de division étant, les charges d’entretien de cette terrasse et de ses annexes (rambarde) reviennent entièrement au Volume 2 et aux copropriétaires de ce volume au prorata des charges générales de cette copropriété.

C ' Clés de répartition des éléments communs :

Un calcul par répartition entre les deux volumes des surfaces développées serait le suivant

… Volume 1 : 97 %,

Volume 2 : 3%. …

Les surfaces ayant été prises à partir du Plan de Récolement du 12 Juin 2003

3 – AVIS DE L’EXPERT

3.1 : En ce qui concerne les éléments communs :

Les éléments communs sont les réseaux eaux pluviales et d’eaux usées.

L’usage de certaine partie de l’ensemble immobilier (passage arrière) sont prévue à l’Acte sans charge pour le fond dominant.

Les autres éléments (façades, toitures) ne sont pas communs et l’entretien et les réparations sont à la charge exclusive de leur propriétaire respectif.

3.2 : En ce qui concerne la clé de répartition :

La clé de répartition pourrait s’appliquer à l’entretien des réseaux communs d’eaux usées mais aussi d’eaux pluviales.

Les 3 approches de calcul sont relativement proches :

De 3 à 4,8% pour le Volume 2, de 97 à 95,2 pour le Volume 1".

Sur la clef de répartition :

L’ensemble des parties s’accorde sur la confirmation du jugement rendu en ce qu’il a fixé la clé de répartition des charges à 4% pour le volume 2 et 96% pour le volume 1.

Il convient de rappeler qu’il s’agissait, dans le cadre d’une division en volume, de fixer le coefficient de participation du volume 2 à différents services communs, le tribunal retenant une participation du volume 2 aux charges relatives à la toiture, la façade, le passage arrière, le réseau d’eaux usées et d’alimentation en eau, les escaliers Le et E2, et la façade murale arrière, certains de ces points demeurant contestés en cause d’appel, outre les frais d’entretien des espaces, une participation étant soutenue par le syndicat des copropriétaires.

Il convient alors d’examiner ces points successivement, sans qu’il y ait lieu, au vu des rapports d’expertise versés, à nouvelle mesure d’investigation.

Sur la toiture et la façade :

Si l’entretien de la toiture de la rotonde incombe exclusivement au volume 2, le tribunal a pu retenir justement que la partie de toiture du volume 1 couvre effectivement le volume 2.

Les S.C.I. appelantes comme la société S.C.I. LES TERRASSES DE FORT BOYARD ne peuvent soutenir valablement pouvoir disposer d’une couverture sans contrepartie, au motif que les locaux du volume 2 ne sont pas directement couverts par le toit, mais bien par les appartements appartenant au volume 1.

Il est de même de la façade qui fait partie, dans le cadre de l’unité architecturale du bâtiment, des charges justifiant la participation des propriétaires du volume 2, selon la clef de répartition retenue par le tribunal.

Sur les espaces verts et la piscine :

Le syndicat des Copropriétaires de la Résidence "LES TERRASSES DE FORT BOYARD’ ne démontre pas au vu des débats et des pièces versées le bénéfice que tireraient les propriétaires du volume 2 de la présence de ces espaces.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a exclu leur participation à leur entretien.

S’agissant de la piscine, le syndicat des Copropriétaires de la Résidence "LES TERRASSES DE FORT BOYARD’ n’a pas maintenu ses demandes présentées en première instance et dont il a été débouté.

Sur le passage arrière :

Alors que la réalité de l’existence d’une servitude n’est pas contestée, il est suffisamment démontré que le volume 2 utilise régulièrement ce passage, notamment dans le cadre de livraison.

L’entretien alors de ce passage justifie, comme justement retenu par le tribunal, la contribution des propriétaires du volume 2 par application de la clef de répartition retenue.

Sur le réseau d’eaux usées et d’eau pluviale :

Les parties ne contestent pas que ces réseaux sont communs et que la clef de répartition peut être appliquée.

Ce point étant tranché par confirmation, il peut être remarqué que le sort du réseau d’évacuation des eaux pluviales pourrait difficilement être dissocié de celui des toitures.

Sur les escaliers E1 et E2 :

Les parties ne contestent pas que ces réseaux sont communs et que la clef de répartition peut être appliquée.

Sur la façade murale arrière :

Il ressort des expertises et des documents photographiques versés aux débats que les portes de garage et du cabinet de kinésithérapie sont incluses dans le même pan de mur que les bordures des terrasses de trois appartements situés au-dessus, ainsi que la porte d’accès au local espace vert.

Au même titre que les autres façades, les propriétaires du volume 2 ne sauraient s’exonérer de leur participation à l’entretien des murs dont ils bénéficient, à proportion naturellement de la clef de répartition retenue.

Sur le réseau d’eau potable et le réseau électrique :

Chaque volume bénéficiant de branchement indépendant, il n’y a pas lieu à participation du volume 2 aux charges du volume 1 sur ce point.

Sur la terrasse :

Dans la mesure ou par son jugement non contesté en date du 03/02/2015, le tribunal a rappelé, au vu du procès verbal de recolement du 12/06/2003, que la terrasse appartient au volume 2 de façon privative, il n’y a pas lieu à statuer à nouveau sur ce point.

Sur les sommes dues :

S’agissant de la participation des propriétaires du volume 2 aux charges supportées par le volume 1, sur la copropriété représentée par le syndicat des Copropriétaires de la Résidence "LES TERRASSES DE FORT BOYARD', celui-ci ne saurait être tenu de produire une comptabilité distincte des deux volumes.

L’adoption de la clef de répartition en pourcentage permet en effet, sur l’examen des seuls comptes

de la copropriété qui seront nécessairement produits, de déterminer le montant de la participation des propriétaires du volume 2 poste par poste tel que défini au jugement confirmé.

Cette demande des S.C.I. appelantes au principal sera en conséquence écartée, alors que le tribunal a précisément retenu les assiettes de contribution des 3 propriétaires successifs en fonction des dates de transferts de propriété.

Sur les dépens et l’application de l’article 699 du code de procédure civile:

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge in solidum de la S.C.I. 'LES TERRASSES DE FORT BOYARD', de la S.C.I. CAMPOS et la S.C.I. Z, le jugement devant être confirmé s’agissant des dépens de première instance incluant les frais des deux mesures d’expertises, celles-ci étant toutes deux versées aux débats communs aux différents propriétaires du volume 2.

Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la S.C.P. GOMBAUD et COMBEAU, avocats.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable, compte tenu des décisions ici rendues, de condamner in solidum la société S.C.I. CAMPOS et la société S.C.I. Z, appelantes, à payer au syndicat des Copropriétaires de la Résidence "LES TERRASSES DE FORT BOYARD’ la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La somme allouée au titre des frais de première a été justement appréciée, le jugement entrepris devant être confirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum la société S.C.I. CAMPOS et la société S.C.I. Z, appelantes, à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence "LES TERRASSES DE FORT BOYARD’ la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum la société S.C.I. 'LES TERRASSES DE FORT BOYARD', de la société S.C.I. CAMPOS et la société S.C.I. Z aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la S.C.P. GOMBAUD et COMBEAU, avocats, étant rappelé que les dépens de première instance restent répartis ainsi que décidé par le premier juge.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,