ARRET N°417

CA/KP

N° RG 20/00431 – N° Portalis DBV5-V-B7E-F6TV

A

C/

X

C

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/00431 – N° Portalis DBV5-V-B7E-F6TV

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 23 janvier 2020 rendu(e) par le Président du TJ de NIORT.

APPELANTE :

Madame Z A

née le […] à […]

[…]

[…]

A y a n t p o u r a v o c a t p o s t u l a n t M e J é r ô m e C L E R C d e l a S E L A R L L E X A V O U E POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant M^e Olivier COULEAU, avocat au barreau de BORDEAUX.

INTIMES :

Monsieur E X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame F C épouse X

née le […] à Poissy

[…]

[…]

Ayant tous les deux pour avocat plaidant M^e Sébastien FOUCHERAULT de la SAS AVODES, avocat au barreau de DEUX-SEVRES.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

Madame Sophie BRIEU, Conseiller

Madame Claude ANTONI, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

OBJET DU LITIGE ET PRETENTIONS DES PARTIES

M^me Z A est propriétaire d’un bien immobilier situé 23 passage du Commerce à Niort, abritant un local commercial donné à bail depuis 1970.

Ce bail commercial a fait l’objet d’un renouvellement en 1979, puis s’est poursuivi par tacite reconduction et enfin a été renouvelé par acte du 31 juillet 2014 pour une période de neuf années commençant le 1^er août 2014 et se terminant le 31 juillet 2023, moyennant un loyer annuel de 6 024, 24 euros.

Le fonds de commerce exploité dans l’immeuble a quant à lui fait l’objet de plusieurs cessions successives ; à l’issue de la dernière en date, M^me F C et M. E X ont acquis le droit au bail commercial portant sur ce local, par acte du 19 septembre 2014 passé devant Maître Y, notaire à Melle, avec agrément de la propriétaire des murs – ils ont acquis également le droit au bail commercial portant sur le local contigü situé […] à Niort, par acte notarié du 29 septembre 2015.

Selon arrêté de péril imminent du 30 septembre 2019, le maire de Niort a enjoint à M^me Z

A de condamner l’accès à l’arrière de la boutique et aux étages du local commercial implanté 23 rue du Commerce à Niort, et à mettre en place une barrière de sécurité sur la parcelle dans un délai de cinq jours suivant la notification de l’arrêté ; cet arrêté a été affiché en mairie et sur la façade de l’immeuble le 7 octobre 2019 et notifié à la propriétaire le 11 octobre 2019.

Par arrêté de péril ordinaire du 17 octobre 2019, le maire de Niort a intimé à M^me Z A de faire réaliser, dans un délai de six mois à compter de la notification de l’arrêté, dans le local commercial sus dit (23 rue du Commerce, Niort) les travaux listés concernant la toiture (mise à nu du versant Est, diagnostic des charpentes et solives de plancher, dépose et remplacement des éléments bois de charpente atteints à coeur, mise en oeuvre d’une couverture ardoise, vérifications et reprises des angles d’étancheïté des bacs métalliques), et ceux concernant le pédicule (dépose des habillages, diagnostic de l’ensemble des parois, reprise et renforcement des éléments défaillants) ; cet arrêté a été affiché en mairie et sur la façade de l’immeuble le 29 octobre 2019, et notifié à la propriétaire le 30 octobre 2019.

Par acte du 13 novembre 2019, M^me F C et M. E X ont fait assigner M^me Z A devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Niort et ont sollicité, au visa de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, la condamnation de M^me Z A à leur restituer les loyers perçus depuis le 7 octobre 2019 et jusqu’à la décision à intervenir, ainsi que l’autorisation de suspendre le paiement des loyers à venir du local situé 23, passage du commerce à Niort, jusqu’à complète réalisation des travaux préconisés par la mairie de Niort, outre 12 000 euros, à titre de provision à valoir sur la liquidation de leur préjudice.

Par ordonnance du 23 Janvier 2020, le juge des Référés a statué ainsi :

CONDAMNONS M^me Z A à restituer à M^me F C et M. E X les loyers perçus depuis le 7 octobre 2019 et jusqu’au jour de la présente décision ;

AUTORISONS M^me F C et M. E X à suspendre le paiement des loyers à venir du local situé 23, passage du commerce à Niort, jusqu’à la complète réalisation des travaux imposés par l’arrêté de péril du 17 octobre 2019 ;

CONDAMNONS M^me Z A à payer à M^me F C et M. E X la somme de 5 000 euros, à titre de provision à valoir sur la réparation de leur préjudice ;

CONDAMNONS M^me Z A à payer à M^me F C et M. E X la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M^me Z A aux entiers dépens.

M^me A a interjeté appel par acte du 13 Février 2020.

Par conclusions notifiées sur RPVA le 20 mars 2020 et signifiées à personne respectivement à M^me F C et M. E X, le 25 mars 2020, l’appelante demande à la Cour :

Vu les articles 808 et 809 du code de procédure civile,

Vu l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, Vu le bail,

DECLARER Madame A recevable et bien fondée en son appel ;

DIRE Madame A recevable et bien fondée dans ses demandes ; REFORMER l’ordonnance entreprise ;

En conséquence,

REJETER la demande d’autorisation de Madame et Monsieur X à suspendre le paiement des loyers à venir du local situé 23 passage du commerce 79000 NIORT jusqu’à la complète réalisation des travaux préconisés par la mairie de NIORT ;

REJETER la demande de provision de Madame et Monsieur X ;

CONDAMNER Madame et Monsieur X à verser à Madame A la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame et Monsieur X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’appelante souligne d’abord incidemment qu’ayant déféré au premier arrêté de péril, celui-ci est devenu sans objet de sorte qu’il ne peut fonder la suspension du paiement des loyers ; elle ajoute que la suspension ne peut pas non plus résulter du second arrêté, faute d’établir que le bailleur aurait manqué à l’obligation d’assurer la jouissance paisible des locaux, les locataires ne démontrant pas qu’ils se seraient trouvés dans l’impossibilité d’exploiter leur commerce et/ou auraient subi une perte économique ; d’ailleurs, l’arrêté stipule un délai de six mois à compter de la notification du 30 octobre 2019 pour réaliser les réfections ; ce qui tend à démontrer que l’exploitation commerciale des lieux demeurait possible.

Elle prétend que d’après constatations de l’entreprise intervenue dans les locaux pour la réalisation des travaux requis par l’arrêté, les désordres étaient réparés dès le 31 octobre 2019.C’est donc à tort que les locataires ont été autorisés à suspendre le paiement du loyer jusqu’à complète réalisation des travaux imposés par l’arrêté de péril du 17 octobre 2019.

L’appelante conteste enfin l’octroi de dommages et intérêts à titre provisionnel, motif pris de ce que :

— le congé donné par les locataires n’établit par lui-même ni la réalité du préjudice qu’ils invoquent, ni le manquement du bailleur à ses obligations, alors que les travaux liés au premier arrêté de péril ont été exécutés et que le délai pour exécuter les travaux du second arrêté court toujours -les conclusions étant du 20 mars 2020 et le délai d’exécution ( à l’époque encore en cours) expirant le 30 avril 2020 ;

— en vertu des dispositions de l’article 1724 du Code civil, la charge des travaux de réfection incombait aux preneurs ; au demeurant les clauses du contrat de bail prévoyaient que la société preneuse « souffrira toutes les causes de réparation de manière nécessaire à l’immeuble loué et ne pourra réclamer aucune indemnité ni diminution de loyer ci-après fixé quand bien même les travaux excéderaient 40 jours » ; en sorte que Madame A dispose d’une créance contre ses locataires, ce qui crée une contestation sérieuse ;

' les preneurs ne sont pas en mesure de chiffrer leur préjudice sachant qu’ils ne justifient ni d’une perte, ni d’un jour de fermeture, ni de difficultés particulières ; les éléments sur lesquels ils se fondent pour ce faire sont fantaisistes (dégradation des conditions de travail/de l’image de la clientèle), et les locataires ne justifient d’aucune dépense exposée à raison des dégradations dénoncées ;

' ceux-ci sont en outre débiteurs de loyers impayés, n’ayant pas appliqué l’indexation ; cette dette, susceptible de compensation avec leur créance prétendue de dommages et intérêts, prive cette dernière de son caractère certain et exigible.

Par conclusions d’intimés et d’appel incident notifiées sur RPVA le 7 avril 2020, M^me C épouse X et M. X demandent à la Cour de :

Vu les Articles 808 et 809 du Code de procédure civile,

Vu l’Article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation,

CONFIRMER l’Ordonnance du 23 janvier 2020 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a alloué aux époux X une provision de 5000 € à valoir sur le préjudice subi,

INFIRMER la décision sur ce point et CONDAMNER Madame Z A à payer à Madame F X et Monsieur E X la somme de 12000 €, à titre de provision à valoir sur la réparation de leur préjudice

Y AJOUTANT :

CONDAMNER Madame A à verser à Madame et Monsieur X la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER Madame A aux entiers dépens

DEBOUTER Madame A de toute demande contraire ou plus ample;

Les intimés soulignent à titre liminaire que Madame A a interjeté appel partiel de la décision, en ce qu’elle ne remet pas en cause la restitution des loyers versés entre le 7 octobre 2019 et la décision du 23 janvier 2020 ; ils justifient néanmoins le bien-fondé de cette condamnation à restitution en invoquant les dispositions de l’article L 521-2 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoyant expressément cette mesure au cas d’arrêté de péril.

Au sujet de l’autorisation de suspension des loyers à venir, ils objectent que l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation ne subordonne pas la suspension des loyers à la survenance de difficultés dans l’exploitation du fonds ; en toute hypothèse les constatations de l’huissier diligenté sur place le 10 décembre 2018 et le rapport de l’expert Martineau font état de nombreuses traces d’infiltrations et de désordres faisant obstacle à l’exploitation normale du local, l’aggravation continue des désordres les ayant contraints à prendre à bail un autre local commercial pour la poursuite de l’exploitation.

Les intimés demandent la confirmation de la décision sur le principe de l’indemnité provisionnelle et forment appel incident sur le montant alloué ; ils réclament à ce titre 12.000€.

Ils s’opposent point par point à l’argumentation adverse de ce chef :

— les stipulations du bail commercial, dont ils reprochent à l’appelante de ne pas le citer intégralement, prévoient que « seules les grosses réparations seront à la charge des bailleurs»; or les réparations concernées par les arrêtés de péril sont de cette nature ;

— le rapport d’expertise Martineau et le procès-verbal de l’huissier Tournade établissent que le bâtiment est affecté de dégradations rendant l’immeuble impropre à sa destination, une partie des lieux ne pouvant être utilisée ;

— les dommages sont à l’origine d’une baisse importante de chiffre d’affaires (24'400 € TTC entre 2017 et 2018) ;

— les conditions d’exploitation des locaux se sont tellement dégradées que les locataires ont dû conclure un nouveau bail, s’exposant de ce fait à de nombreux frais notamment pour aménager leur nouveau local;

— le fait que la bailleresse puisse être créancière de ses locataires au titre de l’indexation des loyers commerciaux est indifférent à la solution du présent litige.; en outre, ils n’ont jamais reçu ni factures ni quittances, et ont donc omis l’indexation en toute bonne foi.

Les intimés motivent enfin leur appel incident sur le montant alloué dont ils invitent à constater qu’il est insuffisant au regard du préjudice subi, sachant : qu’ils ont acquis le droit au bail 10.000 €, ont subi une baisse significative de leur chiffre d’affaires; vont continuer à payer le loyer et les charges du local mitoyen, 25 rue du commerce, dont ils sont également preneurs à bail commercial jusqu’à son terme; qu’ils ont exposé des frais nombreux pour se réinstaller ailleurs (frais d’agence, de déménagement, de délivrance du congé, d’aménagement du nouveau local, ) soit un coût total de 14.324,36 €.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 août 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 954 du Code de Procédure Civil (alinéa1) :"Les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

(alinéa 2): Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

(alinéa 3):La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

(alinéa 4):Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées…'

A titre liminaire, la Cour observe que si l’appel porte notamment sur la disposition de l’ordonnance ayant condamné M^me A à restituer à M^me F C et M. E X les loyers perçus depuis le 7 octobre 2019 et jusqu’au jour de la présente décision (l’ordonnance), l’appelante pour autant, dans les motifs de ses conclusions, ne développe aucun moyen critiquant ce chef du dispositif qui sera donc confirmé sans autre examen.

Sur l’autorisation de suspension du paiement des loyers

Selon l’article 834 du Code de Procédure Civile "Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend".

En vertu de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation ' Pour les locaux visés par une déclaration d’insalubrité prise en application des articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l’article L. 511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée(I alinéa 3)…

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable

(I alinéa 5)…

Ces dispositions s’appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l’article 1724 du code civil…' (II alinéa 2).

Il est admis que ces dispositions sont applicables aux baux commerciaux.

Par ailleurs, il doit être rappelé qu’ainsi que l’a justement retenu le juge des référés, aux termes d’une interprétation des dispositions précitées, non critiquée devant la Cour, la suspension de l’obligation à paiement des loyers court, soit à compter du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté, soit à compter du jour même de son affichage en Mairie et sur la façade de l’immeuble (selon la première de ces deux dates).

En l’occurrence, il est constant, au vu des pièces, que le local faisant l’objet du bail commercial du local appartenant à M^me A, situé 23 passage du Commerce à Niort, a fait l’objet d’un arrêté de péril imminent du 30 septembre 2019, affiché en Mairie et sur la façade de l’immeuble le 7 octobre 2019, puis notifié à la propriétaire le 11 octobre 2019, et a été suivi d’un arrêté de péril ordinaire du 17 octobre 2019, affiché en Mairie et sur la façade de l’immeuble le 29 octobre 2019, puis notifié à la propriétaire le 30 octobre 2019.

Il en résulte, par application des dispositions de l’article L 521-1 sus visé, que le premier arrêté a provoqué suspension de l’obligation à paiement des loyers à compter du 7 octobre 2019, date de l’affichage en Mairie et sur la façade de l’immeuble (ayant précédé la notification à personne), et que le second a reconduit la précédente suspension à compter du 29 octobre 2019, date d’affichage du dit arrêté en mairie et sur la façade de l’immeuble.

Madame A objecte vainement que la suspension du premier arrêté est sans objet, les travaux de sécurisation imposés par cette décision ayant en définitive été exécutés, alors que la loi prévoit la suspension de l’obligation du locataire jusqu’à notification ou affichage de l’arrêté de mainlevée, en l’occurrence non invoqué par l’appelante et dont il n’est rapporté aucune preuve ; au demeurant, la Cour observe à titre surabondant que l’appelante n’est pas en mesure de justifier de la date de réalisation des travaux en cause, de sorte qu’il ne peut être exclu qu’ils l’aient été postérieurement à l’arrêté de péril du 17 octobre 2019 en vertu duquel la suspension s’est poursuivie de plein droit.

Il en va de même pour ce second arrêté de péril du 17 octobre 2019, M^me A soutenant tout aussi vainement que la suspension postérieure des loyers aurait perdu son fondement avec l’achèvement des travaux le 31 octobre 2019, sans produire ici encore (ni même invoquer) un arrêté de mainlevée ; en toute hypothèse , le moyen ne serait pas sérieusement étayé par la seule production du courrier adressé le 18 novembre 2019 à M^me A par un entrepreneur intervenu sur les lieux, se bornant à indiquer qu’au cours d’une visite effectuée le 31 octobre précédent, en extérieur des locaux, il n’avait pas constaté de mouvement ou fissure, le risque de chute lui paraissant maîtrisé, tout en concédant qu’il n’avait pu s’assurer de la solidité des renforts installés, que la solution mise en place est provisoire, et qu’il est nécessaire d’envisager des travaux dans les règles de l’art avant de les dire définitifs…

Par ailleurs, le premier juge a à bon droit considéré que l’article L 521-2 du Code de la Construction et de l’Habitation ne conditionne pas la suspension du paiement des loyers à la preuve de ce que les preneurs subiraient une perte de jouissance, en l’occurrence une perte d’exploitation .

D’ailleurs le fait que le second arrêté de péril ait fixé un délai d’exécution à six mois, n’est pas de nature à faire présumer que les preneurs pouvaient continuer à jouir des lieux, ce délai étant à la mesure de l’ampleur des travaux, mais ne signifiant pas que le local fût sans risque, et donc exploitable.

Le contraire est d’ailleurs démontré à la lecture du rapport d’expertise sur péril imminent en date du 26 septembre 2019 qui conclut notamment que les infiltrations endommagent les structures bois et mâçonnerie, les planchers habillages, ainsi que la charpente de manière irréversible, et portent atteinte à la fonction clos de l’ouvrage ; qu’en l’absence d’intervention, elles sont de nature à en atteindre la stabilité et présentent des risques manifestes de chute d’éléments ; que ces désordres induisent des risques pour la sécurité, notamment celle des exploitants qui ne peuvent accéder et occuper les locaux en arrière boutique et aux étages ; qu’en l’absence d’intervention, les dégradations vont rendre l’ensemble fragile et aboutir à des effondrements de structures de toiture et planchers.

La décision sera donc confirmée en ce qu’elle a autorisé les preneurs à suspendre le paiement des loyers postérieurs à l’ordonnance du 20 janvier 2020 jusqu’à complète réalisation des travaux imposés par l’arrêté de péril du 17 octobre 2019.

Sur l’allocation d’une provision

Selon l’article 835 alinéa 2 du

Code de Procédure Civile : 'Dans les cas où l’existence de

l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

Les intimés sollicitent une indemnité en réparation des préjudices occasionnés par la perte de jouissance des lieux en suite des dégradations fondant les deux arrêtés de péril du 30septembre 2019 et 17 octobre 2019.

Toutefois, même formée à titre provisionnel, la demande d’indemnisation nécessite d’analyser les incidences de la clause du bail commercial, aux termes de laquelle « La Société preneuse souffrira toutes les grosses réparations qui pourront devenir nécessaires à l’immeuble loué et ne pourra réclamer aucune indemnité ni diminution du loyer ci-après fixé, quand bien même les travaux excèderait (SIC) 40 jours » (p.19).

Cette interprétation dépasse les pouvoirs du juge des référés.

De plus, cette clause soulève à l’évidence une contestation sérieuse quant au bien fondé de la réparation sollicitée ; d’autant qu’il convient de l’articuler avec les dispositions de l’article 1724 du code civil qui régit les conséquences de la perte de jouissance du bien au cas de réparations urgentes en cours de bail, disposition dont l’article L521-2 du code de l’habitation réserve expressément l’application.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens.

Les parties succombant partiellement l’une et l’autre, les demandes respectives au titre de l’article 700 du

Code de Procédure Civile seront rejetées et chaque partie conservera la charge de ses dépens,

les décisions de première instance de ces deux chefs étant confirmées dès lors que la situation créée par M^me A les a contraints à agir.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME l’ordonnance du juge des référés de Niort du 23 janvier 2020

Sauf en ce qu’il :

CONDAMNE M^me Z A à payer à M^me F C et M. E X la somme de 5 000 euros, à titre de provision à valoir sur la réparation de leur préjudice ;

STATUANT à nouveau

DIT n’y avoir lieu à référés sur la demande de dommages et intérêts présentée par M^me F C et M. E X ;

Y AJOUTANT

DEBOUTE les parties de leurs demandes réciproques au titre de l’article 700 du

Code de

Procédure Civile

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,