ARRET N°289

N° RG 19/01798 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FYDB

S.C.I. LE HAUT DES FOUSSERETTES

C/

Association ASL LES FOUSSERETTES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 11 MAI 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/01798 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FYDB

Décision déférée à la Cour : jugement du 30 avril 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de POITIERS.

APPELANTE :

S.C.I. LE HAUT DES FOUSSERETTES

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Jessy RENNER, avocat au barreau de POITIERS

INTIMEE :

Association ASL LES FOUSSERETTES

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Alexandre BRUGIERE de la SCP D’AVOCATS TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Mars 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a présenté son rapport

Madame Anne VERRIER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La sci Le Haut des Fousserettes a acquis un ensemble de parcelles en vue de la réalisation d’un lotissement. Elle a constitué une association syndicale libre ayant pour objet l’entretien des biens communs à tous les propriétaires de l’ensemble immobilier compris dans l’assiette foncière (voies, espaces verts, canalisations, réseaux, éclairage public, ouvrages ou constructions nécessaires au fonctionnement ou à l’utilisation des réseaux).

Estimant que les travaux réalisés n’étaient pas conformes au cahier des charges du lotissement, l’association syndicale libre a refusé de se porter acquéreur des voies du lotissement.

Par ordonnance du 18 janvier 2018, le président du tribunal de grande instance de Poitiers a rejeté la requête de la sci Le Haut des Fousserettes aux fins de désignation d’un syndic par application de l’article 25 des statuts de l’association.

Par acte du 4 avril 2018, la sci Le Haut des Fousserettes a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Poitiers l’association syndicale libre Les Fousserettes afin que soit régularisée la cession des voiries du lotissement […]). L’association syndicale a conclu au rejet de cette demande, la voirie n’étant pas conforme au cahier des charges définissant ses rapports avec le lotisseur. Elle a fait mention de 12 non-conformités dont elle a sollicité la reprise. Elle a soutenu que le lotisseur n’était pas propriétaire et ne pouvait pas demander la désignation d’un syndic.

Par jugement du 30 avril 2019, le tribunal de grande instance de Poitiers a statué en ces termes :

'Dit que la SCI le Haut des Fousserettes devra exécuter à ses frais, les travaux énumérés au devis numéro A 17-12 404 émanant de l’entreprise Arlaud Iribarren en date du 18 décembre 2017 d’un montant de 13 113,12 €.

Dit qu’après terminaison de ces travaux dûment constatée par le représentant de l’association syndicale, ou à défaut par huissier de justice, l’association syndicale libre les Fousserettes devra régulariser la cession des voies et équipements communs du lotissement, comme prévu dans le projet d’acte établi par M^e X le 15 mars 2017, dans le délai d’ un mois à compter de la constatation de la bonne fin des travaux.

Rejette les autres demandes.

Condamne la SCI le Haut des Fousserettes à payer à l’Association Syndicale Libre les Fousserettes, la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI le Haut des Fousserettes aux dépens'.

Il a considéré légitime le refus opposé par l’association à laquelle devait être transférée la propriété des espaces et équipements communs, devant renoncer à tout recours envers le lotisseur. Il a dit l’association fondée à demander que ce dernier réalise les travaux nécessaires avant la cession, d’un coût de 13.113,12 €.

Par déclaration reçue au greffe le 22 mai 2019, la sci Le Haut des Fousserettes a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2021, elle a demandé de :

'Vu les articles 1134, 1146, 1147 du Code Civil,

Vu l’article 47 du Décret du 3 mai 2006 relatif aux associations syndicales de propriétaires,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile

Vu la jurisprudence citée

Vu les pièces versées au débat

[…]

- INFIRMER dans sa totalité le jugement rendu le 30 avril 2019 par le Tribunal de Grande Instance de Poitiers

- DEBOUTER l’ASL LES FOUSSERETTES de l’intégralité de ses demandes

Statuant à nouveau :

A titre principal :

- ENJOINDRE à l’ASL LES FOUSSERETTES de régulariser l’acte de cession par voie notarié, et cela dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 200€ par jours de retard.

A titre subsidiaire :

- ORDONNER la désignation d’office d’un syndic et à ce titre, propose la désignation du syndic DUBOIS RODRIGUEZ qui sera chargé de l’administration de l’association dès la signification du jugement à intervenir.

En tout état de cause :

- CONDAMNER l’ASL LES FOUSSERETTES à verser à la SCI LE HAUT DES FOUSSERETTES, la somme de 2 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance'.

Elle a exposé que le cahier des charges du lotissement n’imposait pas la plantation d’arbres, que la réception des travaux était intervenue sans réserve et que la commune de Montamisé avait indiqué

par écrit que les travaux de voirie et des espaces verts du lotissement étaient conformes à ses attentes. Selon elle, les autres désordres allégués relevaient d’un défaut d’entretien qui ne pouvait pas lui être imputé ou de la responsabilité du constructeur. Elle a précisé avoir pris en charge les frais d’entretien des espaces verts. Elle a maintenu sa demande de cession forcée des espaces et équipements communs et subsidiairement, celle de désignation d’un syndic de l’association.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 août 2020, l’association syndicale libre Les Fousserettes a demandé de :

'Débouter la SCI LE HAUT DES FOUSSERETTES de ses demandes les jugeant irrecevables et mal fondées.

En conséquence, confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de POITIERS en date du 30 avril 2019.

Y ajoutant,

Condamner la SCI LE HAUT DES FOUSSERETTES à régler à l’ASL LES FOUSSERETTES une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la même en tous dépens'.

Elle a maintenu, devant renoncer à l’acte de cession à tout recours envers le cédant, qu’elle était fondée à exiger que les voies et équipements communs fussent conformes au cahier des charges du lotissement à valeur contractuelle et les travaux réalisés conformément aux règles de l’art. Elle a précisé que la délivrance d’un permis modificatif n’avait pas été sollicitée ni celui-ci obtenu par l’appelante. Elle a rappelé les 12 non-conformités selon elle constatées et que la déclaration de conformité du lotisseur pouvait être contestée par l’administration.

Elle a contesté toute carence fondant la désignation d’un syndic que l’appelante qui ne justifie pas être propriétaire, l’ensemble des lots ayant été cédé, n’a pas qualité à solliciter.

L’ordonnance de clôture est du 4 février 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LA RETROCESSION

1 – sur le principe de la rétrocession

L’association syndicale libre Les Fousserettes a été constituée par application de l’article L 214-5 du code de la construction et de l’habitation .

L’article '3 – Objet’ de ses statuts stipule notamment que :

'Cette association syndicale a pour objet :

- L’entretien des biens communs à tous les propriétaires de l’ensemble immobilier et compris dans son assiette foncière, notamment voies, espaces verts, canalisations, réseaux, éclairage public, ouvrage ou constructions nécessaires au fonctionnement et à l’utilisation des réseaux,

[…]

- Le contrôle de l’application du cahier des charges de l’ensemble immobilier,

[…]

- La gestion et la police desdits biens communs…

- La répartition des dépenses de gestion et d’entretien entre les membres de l’Association et leur recouvrement'.

L’article 18 – pouvoirs et attributions du directeur de ces statuts précise notamment que :

'Le syndicat a les pouvoirs les plus étendus dans le cadre et pour la réalisation de l’objet de l’association ci-dessus défini.

- Il administre, conserve et entretient les biens communs et éléments d’équipements généraux de l’ensemble immobilier compris dans son périmètre et faisant partie de son projet.

[…]

- Il fait effectuer tous travaux d’entretien courants nécessaires ou urgents.

[…]

- Il reçoit, au nom de l’association, à titre gratuit, la propriété de tous biens communs et éléments d’équipement et oblige l’association à décharger pour l’avenir le cédant de toute obligation d’entretien et de conservation desdits biens et équipements.

Corrélativement, il conclut toute cession gratuite à la Commune des voies dont elle aura prononcé le classement dans la voirie communale. Aux fins ci-dessus, il signe tous actes, souscrit toutes déclarations et engagement et requiert toute publicité'.

Le cahier des charges du lotissement tel que produit par l’appelante (pièce n° 8) ne fait pas mention de la rétrocession des espaces communs à l’association.

Le projet d’acte de cession à l’association des voiries et espaces communs du lotissement mentionne en page 10, au paragraphe 'XII – RETROCESSION DES ESPACES COMMUNS ' :

'L’intégralité de travaux prescrits par l’arrêté de lotir initial et ses modificatifs successifs ayant été réalisés à ce jour, il a été décidé, conformément aux statuts constitutifs de l’Association Syndicale Libre sus désignée, de procéder à la rétrocession à son profit des voiries et espaces communs du lotissement'.

Dans un courrier recommandé en date du 10 mars 2017 mentionné reçu le 13 mars suivant, le président de l’association a indiqué :

'Suite à votre dernier courriel du 28 février 2017, nous avons bien compris que la rétrocession du lotissement est à effectuer une fois tous les lots 'livrés', ce qui est désormais le cas'.

L’association syndicale libre Les Fousserettes ne conteste pas que la propriété des voiries et espaces communs du lotissement doit désormais lui être transmise.

2 – sur la conformité au cahier des charges du lotissement

Aucun document n’a été produit aux débats permettant de déterminer les obligations du lotisseur concernant l’aménagement des espaces communs.

La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est en date du 23 mai 2014. Elle a été reçue en mairie le 30 mai suivant. Elle n’a pas été contestée.

Par courrier en date du 21 décembre 2015 adressé à la sci Le Haut des Fousserettes, le maire de la commune de Monrtamisé a indiqué que 'Suite à notre visite du site du 2 décembre dernier visant à établir un état des lieux préalable à la rétrocession à l’ASL, du lotissement « Les Fousserettes », je vous confirme que les voiries et espaces verts du lotissement sont conformes aux attentes de la collectivité, sous réserve de réaliser les travaux suivants :

- reprise du trottoir devant le […] ;

- Mise en place de bandes podotactiles'.

Par courrier en date du 11 octobre 2019, ce maire a indiqué au président de l’association :

'Suite à votre courrier du 18 septembre et notre entretien du 9 octobre, je vous confirme qu’il n’y a pas eu de permis modificatif concernant les arbres d’alignement pour la Rue des Geais.

Par ailleurs, les services de la mairie n’ont pas eu connaissance d’une consultation des propriétaires concernant un éventuel permis modificatif'.

Il se déduit de ce courrier que des arbres devaient être plantés […].

L’appelante, en soutenant dans ses écritures que 'le cahier des charges n’imposait nullement la réalisation de plantations à ce jour exigées par l’association comme préalable au transfert de propriété en sa faveur', admet le défaut de plantation.

Aucune demande de ce chef n’a toutefois été formée devant la cour.

Dès lors, en l’absence d’opposition à la déclaration de travaux et d’approbation par la mairie des travaux réalisés de voirie et d’espaces verts réalisés en vue de la rétrocession à l’association puis à la commune de la voirie, ces travaux doivent être considérés conformes au cahier des charges du lotissement.

3 -sur les modalités de la rétrocession

Le projet d’acte de cession à l’association des voiries et espaces communs du lotissement prévoit en pages 19 et 20, au paragraphe 'État du bien', que :

'L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

' des vices apparents,

' des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

' si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

' s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les déiais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR'.

L’association syndicale libre, en acquérant la propriété des voiries et espaces communs, devra ainsi renoncer à tout recours contre le cédant et ainsi supporter les éventuels frais de remise en état qu’aurait dû supporter ce dernier. Elle est dès lors fondée à ce que les biens transmis soient en bon état d’entretien. Cet entretien incombe jusqu’à la rétrocession au lotisseur.

L’intimé a produit aux débats des photographies des lieux prises le 5 mars 2017, non contestées, constatant :

'' Travaux non réalisés

' Absence d’implantation d’arbres d’alignement dans la […]

' Absence de nivellement et engazonnement derrière les lots n° 12 à 18

' Travaux réalisés mais présentant des nomalies :

' 3 plaques au sol cassées au droit des passages piéton devant les 4 et […] et en bas de la […] vers le rond-point

' 4 lampadaires penchés et non droit n° 558, 568, 582 et 586 – lampadaires non protégés des chocs éventuels avec des véhicules

' […]

' Une protection en bois cassée autour de l’arbre situé en face du numéro 4 de la […]

' Dégradation de la chaussée au carrefour de la […] et de l’allée des roitelets

' Décollement des bordures du revêtement du trottoir dans la […] au niveau du second virage en montant (espace de 3 à 4 cm sur plus de 6 m, et à plusieurs endroits

' Défauts d’entretien constatés

' Absence de curage des caniveaux des deux côtés de la […] (partie montante surtout) : présence en quantité importante de cailloux, de feuilles et de mauvaises herbes. Les bouches avaloir mériteraient sans doute d’être également curées

' Bassin d’orage du bas du lotissement dans lequel poussent de mauvaises herbes

' Placette du coeur du lotissement couverte de mauvaises herbes et massifs et pourtour des arbres plantés non entretenus'.

Par courrier recommandé en date du 10 mars 2017, l’intimée a transmis à l’appelante 'un état des lieux sommaire du lotissement en date du 5 mars 2017 relatant les travaux non réalisés, réalisés mais présentant des anomalies et les défauts d’entretien constatés', à savoir :

'Travaux non réalisés au 5 mars 2017

1. Implantation d’arbres d’alignement dans la […] ;

2. nivellement et engazonnement derrière les lots n° 12 à 18 ;

3. mise en place de potelets sur la voie en revêtement stabilisé au droit du lot n°18.

Pour les points 1, 2 et 3 ci-dessus : travaux prévus au plan du lotissement figurant sur le site internet de Poitou-Terrains à la date du 5 mars 2017.

Travaux réalisés mais présentant des anomalies :

1. 3 plaques de sol cassées au droit des passages piéton devant les 4 et […] et en bas de la […] vers le rond-point ;

2. 4 lampadaires penchés et non droits : n° 558, 568, 582 et 586 – lampadaires non protégés des chocs éventuels avec des véhicules ;

3. un arbre complètement penché rue des Loriots ;

4. une protection en bois cassée autour de l’arbre situé en face du numéro 4 de la […] ;

5. dégradation de la chaussée au carrefour de la […] et de l’allée des roitelets ;

6. décollement des bordures du revêtement du trottoir dans la […] au niveau du second virage en montant (espace de 3 à 4 cm sur plus de 6 m, et à plusieurs endroits) ;

Défauts d’entretien constatés :

Sont signalés ici les défauts manifestes.

1. Absence de curage des caniveaux des deux côtés de la […] (partie montante surtout) : présence en quantité importante de cailloux, de feuilles et de mauvaises herbes ; les bouches avaloir mériteraient sans doute d’être également curées ;

2. placette du c’ur du lotissement couverte de mauvaises herbes ;

3. bassin d’orage du bas du lotissement dans lequel poussent des mauvaises herbes ;

4. Massifs et pourtours des arbres plantés non entretenus'.

La société Arlaud Iribarren Tp a établi à l’intention de l’association syndicale libre un devis de travaux de 'reprise avant rétrocession' en date du 18 décembre 2017 n° A17-12404 d’un montant toutes taxes comprises de 13.113,12 €, détaillant les postes suivants :

'TRANSFERT DE MATERIEL ET MISE EN CHANTIER

1.1 Transfert de matériel et mise en chantier y compris signalisation.

[…]

Reprise de dalles podotactiles de part et d’autre de chaque passage pîétons.

[…] N°2 DE L’ACCES AU LOTISSEMENT

Reprise de bordures T2 dans le virage comprenant signalisation par feux tricolores , sciage d’enrobé , dépose de bordures T2 et évacuation en décharge, Fourniture et pose de bordures T2 et refection enrobé sur 0,20 ml de large en fil d’eau et en tête de bordures.

4 – RUE DES GETS FACE AU N° 14:

Réfection tranchée de branchement électrique en enrobé noir à chaud BB 0/8.(Surface 2 à […]

[…]

Démolition de la rampe d’accès et reprise en enrobé à chaud (6 ml X 1,50 m1).

6 – TRAVAUX DE POINT A TEMPS SUR TROTTOIR POUR BOUCHAGE DES FISSURES SUR L’ENSEMBLE DES TROTTOIRS DU LOTISSEMENT Y COMPRIS POUR REPRISE DES TROUS AU […]

Mise à disposition d’un point à temps automatique et d’une équipe de 2 à 3 personnes sur une journée'.

La rampe d’accès aux boîtes aux lettres du logement Ekidom ne figure ni sur les photographies précitées, ni n’a été mentionnée au courrier en date du 10 mars 2017. La nécessité de sa démolition n’est dès lors pas justifiée. Pour le surplus, les travaux décrits à ce devis correspondent aux termes du courrier du 10 mars 2017.

L’association syndicale libre Les Fousserettes qui doit à l’occasion de la rétrocession renoncer à tout recours à l’encontre de la sci Le Haut des Fousserettes, est fondée à solliciter que celle-ci réalise préalablement les travaux précités afin de délivrer un bien en bon état de finition et d’entretien. Leur coût hors démolition de la rampe d’accès est de 9.491,80 € (10.927.60 – 1.435,80), montant hors taxes, soit 11.390,16 € toutes taxes comprises (tva : 20 %).

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a subordonné la rétrocession à la réalisation préalable de travaux par l’appelante, mais réformé sur le montant de ces travaux.

B – SUR LA DESIGNATION D’UN SYNDIC

L’article '2 – membres de l’association’ des statuts l’association syndicale libre Les Fousserettes stipule que 'Tout propriétaire, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, de l’un des lots de cet ensemble immobilier, qu’il soit personne physique ou morale, est membre de plein droit de l’association'.

Aux termes de l’article '25 – carence de l’association syndicale’ des statuts : 'En cas de carence de l’association syndicale, pour un quelconque de ses objets, un syndic peut être désigné d’office par le Président du Tribunal de Grande Instance, à la requête d’un propriétaire. Il dispose des pouvoirs du syndicat sans limitation'.

Les développements précédents établissent que l’ensemble des lots a été cédé. Les espaces et voiries communs dont la propriété a été conservée par l’appelante ne constituent pas au sens des statuts de l’association un lot. L’appelante n’a dès lors plus qualité pour demander la désignation d’un syndic de l’association syndicale libre Les Fousserettes. Par ailleurs, est compétent pour statuer sur cette désignation le président du tribunal de grande instance (tribunal judiciaire) et non le juge du fond.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

C – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par l’appelante.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’intimée de laisser à sa charge les

sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

[…]

La charge des dépens d’appel incombe à l’appelante.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 30 avril 2019 du tribunal de grande instance de Poitiers sauf en ce qu’il :

'Dit que la SCI le Haut des Fousserettes devra exécuter à ses frais, les travaux énumérés au devis numéro A 17-12 404 émanant de l’entreprise Arlaud Iribarren en date du 18 décembre 2017 d’un montant de 13 113,12 €' ;

et statuant à nouveau de ce chef d’infirmation,

DIT que la sci le Haut des Fousserettes devra préalablement à la rétrocession à l’association syndicale libre Les Fousserettes des voiries et espaces communs du lotissement Le haut des Fousserettes, exécuter à ses frais les travaux décrits au devis en date du 18 décembre 2017 numéro A17-12404 de l’entreprise Arlaud Iribarren, à l’exception de ceux de démolition d’une rampe d’accès aux boites aux lettres du logement collectif Ekidom, l’ensemble de ces travaux à réaliser étant d’un montant hors taxes de 9.491,80 €, soit 11.390,16 € toutes taxes comprises ;

CONDAMNE la sci Le Haut des Fousserettes à payer en cause d’appel à l’association syndicale libre Les Fousserettes la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la sci Le Haut des Fousserettes aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,