ARRET N°96

N° RG 18/02523 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FQYX

Y

C/

S.A. MMA IARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 09 FEVRIER 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/02523 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FQYX

Décision déférée à la Cour : arrêt du 13 avril 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

APPELANT :

Monsieur Z-E Y

né le […] à […]

[…]

SAUJON / FRANCE

ayant pour avocat M^e Thibaut KURZAWA, avocat au barreau de SAINTES

INTIMEE :

LA SA MMA IARD prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Isabelle LOUBEYRE de la SCP EQUITALIA, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Z-Marc PEREZ de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Chamsane ASSANI,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me Chamsane ASSANI,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Z-E Y et B A ont acquis selon acte du 25 mai 2015 des consorts X-MÄCHTLE moyennant un prix de 127.000 euros une maison sise […]) où la société aujourd’hui dissoute IMM & DIAG avait réalisé le 10 janvier 2015 un état parasitaire négatif à la présence de termites.

Ayant découvert quelques mois plus tard en procédant à sa rénovation que la maison présentait des traces d’attaques de ces insectes xylophages sur les murs et dans le bois de construction de l’immeuble, ce que deux nouveaux états parasitaires et un constat ont confirmé en juin 2015, ils ont fait assigner la société IMM & DIAG devant le juge des référés par acte du 31 juillet 2015 pour voir ordonner une expertise.

La société MMA Assurances, assureur de l’entreprise, est volontairement intervenue à l’instance.

Par ordonnance du 8 septembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saintes a ordonné une expertise et désigné pour y procéder C D, qui a déposé son rapport définitif le 16 mars 2016.

Au vu de ce rapport, confirmant l’infestation du bâtiment par les termites et chiffrant à 71.000 euros le coût des travaux pour y remédier, M. Y, entre-temps devenu l’unique propriétaire du bien consécutivement au partage de son indivision avec B A, a fait assigner la société MMA Assurances, par acte du 29 mars 2017, devant le tribunal de grande instance de Saintes, pour la voir condamner sur le fondement des articles 1240 du code civil et L.124-3 du code des assurances à l’indemniser de ses préjudices ainsi chiffrés dans le dernier état de ses prétentions :

.8.035,60 euros au titre du coût du traitement antitermites

.63.546,67 euros au titre du coût des travaux de réfection

.4.000 euros pour la perte de jouissance durant l’exécution des réfections

.30.000 euros de perte de jouissance pour non-occupation des lieux

.5.000 euros pour préjudice moral

.10.000 euros au titre de la dépréciation de l’immeuble.

La défenderesse a conclu au rejet de toutes ces demandes en objectant que son assurée n’avait commis aucune faute, la présence de termites n’étant pas visible, et les acheteurs étant eux-mêmes des professionnels puisqu’ils exploitaient des gîtes.

Par jugement du 13 avril 2018, prononcé sous exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Saintes a condamné la compagnie MMA à payer à Z-E Y

.8.035,60 euros correspondant au coût du traitement anti-termites

.54.765,35euros correspondant au coût des travaux de réfection

.4.000 euros de dommages et intérêts pour perte de jouissance pendant les travaux

.2.000 euros de dommages et intérêts pour perte de jouissance par non-occupation

.1.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral

en condamnant l’assureur aux dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise judiciaire, et au paiement d’une indemnité de procédure de 2.500 euros.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, en substance,

* qu’il ressortait des conclusions non contredites de l’expert judiciaire que même si certains dégâts causés par les termites n’étaient pas visibles avant le déshabillage des murs réalisé postérieurement au diagnostic dans le cadre de la rénovation du bien, la présence des xylophages était visible dans divers éléments, notamment les dormants des portes et fenêtres de plusieurs pièces, de sorte que la société IMM & DIAG avait engagé sa responsabilité envers le demandeur, sur un fondement quasi-délictuel puisqu’aucun contrat ne les liait

* que cette faute était en lien de causalité avec le préjudice subi

* que les acheteurs n’avaient pas la compétence nécessaire pour constater l’infestation et se convaincre que le diagnostic, réalisé par un professionnel, pouvait être inexact.

M. Y a relevé appel le 27 juillet 2018.

Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique

* le 20 février 2020 par M. Y

* le 26 février 2020 par les MMA.

Z-E Y expose limiter son appel

* au rejet de sa demande de prise en charge des travaux de dépose et repose des éléments de plomberie ainsi que ceux liés à la réfection totale de l’électricité, pour lesquels il demande 63.546,67 euros

* à l’évaluation à 2.000 euros de la perte de jouissance pour non-occupation des lieux, au titre de laquelle il réclame 57.000 euros

* au rejet de sa demande d’indemnisation pour dépréciation de l’immeuble, pour laquelle il réclame 10.000 euros

Il sollicite 5.000 euros d’indemnité de procédure.

Il fait valoir que la tâche du diagnostiqueur ne se limite pas à un examen visuel mais implique des sondages manuels non destructifs sur l’ensemble des éléments en bois avec un outil approprié, ce que IMM & DIAG n’a manifestement pas mis en oeuvre. Il exclut au vu de l’importance de l’infestation constatée en juin 2016 qu’elle n’ait pas présenté lors de la venue du diagnostiqueur les signes que l’expert judiciaire a notés ensuite, et rappelle que cet expert estime à au moins une dizaine d’années la présence des termites. Il nie être un professionnel de l’immobilier en précisant exercer la profession de fonctionnaire de police. Il conteste le rejet des frais de remplacement de la plomberie et de l’électricité, en indiquant que l’expert estime qu’ils ne sont rendus nécessaires que du fait des travaux pour remédier à l’infestation des insectes. Il affirme que le bien était destiné à son propre logement, et qu’il a dû aller vivre pendant des mois dans un camping-car, puis prendre une location.

La compagnie MMA forme appel incident et demande à titre principal à la cour d’infirmer le jugement et de débouter M. Y de tous ses chefs de prétentions en maintenant que son assurée n’a pas commis de faute ni donc engagé sa responsabilité, soutenant à cet égard que la mission du diagnostiqueur ne portait que sur les éléments visibles et accessibles lors de la visite ; que rien ne prouve que les traces qui étaient visibles lors de l’expertise aient été présentes lors du diagnostic litigieux, les scientifiques ne sachant pas dater une infestation et l’expert ne le pouvant donc pas non plus ; que les acquéreurs étaient des professionnels destinant le bien non pas du tout à leur résidence personnelle comme ils cherchent à le faire accroire mais à la location, et qui auraient dû s’adjoindre un maître d’oeuvre.

À titre subsidiaire, les MMA concluent à la confirmation du jugement sous réserve de prendre en compte la franchise contractuelle, qui est de 3.050 euros.

En toute hypothèse, elles réclament 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 2 mars 2020.

L’affaire, initialement fixée à l’audience du 4 mai 2020, a été renvoyée en raison de la crise sanitaire due à la pandémie de Covid 19, et a été en définitive évoquée à l’audience du 10 décembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

* sur le principe de l’obligation de garantir des MMA

Il résulte de l’article L.271-4 du code de la construction en sa rédaction applicable en la cause issue de la loi du 24 mars 2014, que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte, et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se trouve erroné.

L’état de présence de termites dans le bâtiment vendu aux consorts A/ Y établi le 2 janvier 2015 par la société IMM & DIAG conclut à l’absence de présence de ces insectes xylophages.

Il mentionne que toutes les pièces ont été visitées, et à la rubrique dédiée à l’indication des ouvrages ou parties d’ouvrage et éléments qui n’ont pas été examinés, il indique que tous les éléments d’ouvrage étaient visibles.

Or les états de présence de termites établis par deux autres diagnostiqueurs quelques mois plus tard, une fois la vente conclue, en l’occurrence le 15 juin 2015, détaillent sur plusieurs pages la présence généralisée de grosses et petites vrillettes dans toute la maison ainsi qu’une infestation de termites souterrains aux abords de la construction (cf pièces n°4 et 5 de l’appelant).

Les investigations manifestement insuffisantes de la société IMM & DIAG n’ont pas permis aux acquéreurs d’être informés de l’état d’infestation parasitaire de l’immeuble, dont il ressort de l’expertise qu’il existait déjà lorsque le diagnostic a été fait, cette affirmation, appuyée de façon convaincante sur l’importance des dommages et sur le remplacement vers 2005-2006 d’éléments du plancher et de la charpente attaqués par les termites, n’étant pas utilement réfutée par l’intimée au seul vu d’un courrier d’une entreprise selon lequel il serait quasiment impossible de dater l’apparition de la présence d’insectes xylophages dans une maison, le constat dressé dans les lieux le 16 juin 2015 objectivant -photos à l’appui- des traces de vrillettes avec galeries et passages sur la poutre maîtresse du garage qui est coffrée, sur les plinthes et baguettes, derrière un évier ainsi que sous l’escalier de bois au travers d’une marche duquel M. Y est passé tant il est vermoulu (cf sa pièce n°6), ce qui exclut tout doute raisonnable sur le fait qu’un tel degré d’infestation n’ait pu être atteint entre le 2 janvier et le 12 juin en partant d’un état sain.

Ces traces telles que décrites par les diagnostiqueurs et l’huissier de justice instrumentaire étaient présentes en des endroits non directement visibles mais pouvant et devant être scrutés par un professionnel du diagnostic parasitaire, auquel les normes d’intervention et les règles de l’art commandent de procéder à des sondages non destructifs avec des outils appropriés tels poinçons ce qui aurait aisément pu révéler cette présence de xylophages s’il y avait été effectivement recouru, comme l’a fait l’huissier de justice, qui a superficiellement gratté la pâte à bois visible en plusieurs emplacements du parquet des chambres et toilettes de l’étage et a aussitôt constaté en dessous des trous et des galeries de vrillettes dans les lames et les plinthes.

L’expert judiciaire estime même 'techniquement impossible qu’un professionnel en diagnostics parasitaires ait pu considérer l’immeuble indemne d’indices dus à l’attaque des termites'.

La responsabilité délictuelle de l’assurée des MMA, la société IMM & DIAG, est ainsi engagée envers M. Y, avec lequel aucun contrat ne la liait, en raison de la faute qu’elle a commise en posant un diagnostic négatif erroné du fait de la mauvaise exécution de sa tâche, réalisée au mépris des normes et des règles de son art.

Les MMA ne discutent pas le principe de l’action directe exercée contre elles par M. Y.

Elles ne peuvent utilement soutenir que ce qu’un diagnostiqueur n’a pas décelé était visible pour M. Y, fonctionnaire de police de métier, qui, pas plus que celle qui était alors sa co-indivisaire M^me A, également fonctionnaire, n’est un professionnel du bâtiment, la circonstance qu’il est propriétaire d’un ou deux gîtes ne faisant pas de lui un professionnel de la construction et a fortiori des infestations d’insectes xylophages.

Il est vain, pour l’intimée, de gloser sur le fait que M. Y possède une fourgonnette sur laquelle il y aurait des calicots, ce qui ne fait pas de lui un artisan.

Il est tout aussi inopérant, de sa part, d’objecter que les acheteurs auraient pu se faire conseiller par un maître d’oeuvre, rien ne justifiant de procéder ainsi pour des particuliers souhaitant acquérir une maison, et l’erreur de diagnostic n’en étant pas moins réelle, fautive, et cause du préjudice subi.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que les MMA étaient tenues de garantir les conséquences dommageables de la faute de leur assurée.

La compagnie est fondée à faire préciser que sa franchise contractuelle de 3.050 euros est opposable à M. Y.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que les MMA étaient tenues de garantir les conséquences dommageables de la faute de leur assurée.

* sur le montant du préjudice pris en charge par les MMA

Le préjudice matériel et le préjudice de jouissance subi par l’acquéreur du fait du diagnostic erroné a un caractère certain, et l’assureur du diagnostiqueur lui doit garantie au titre de la responsabilité que son assuré a engagée envers lui, sur un fondement délictuel, par sa faute.

Ce préjudice comprend le prix d’un traitement anti-termites, chiffré sans contestation par l’expert judiciaire à 8.035,61 euros TTC, et le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué cette somme à M. Y.

Le coût des réparations nécessitées par la présence de termites non signalés par le diagnostiqueur dans l’attestation destinée à informer les acquéreurs sur la présence de parasites constitue un préjudice certain.

Le tribunal a alloué à ce titre au demandeur une somme correspondant à l’estimation expertale sous déduction des travaux de dépose et repose des éléments de plomberie ainsi que de réfection de l’électricité, au motif que cette dépense n’était pas en lien de causalité avec la faute du diagnostiqueur et qu’elle aurait dû être exposée de toute façon par les acheteurs dans le cadre de la mise au norme du bâtiment à réhabiliter.

Il ressort, toutefois, des développements consacrés par l’expert à cette question que c’est seulement en raison de la nécessité de les ôter pour mettre en oeuvre le traitement anti-termites derrière les parois que ces installations devront être remplacées, parce qu’elles ne pourront être reposée en l’état une fois démontées, et des termes du courrier -dont la sincérité n’est pas suspecte- adressé le 25 octobre 2018 à M. Y par l’entrepreneur qui a visité les lieux, que les travaux de rénovation réalisés dans le bâtiment en 2005-2006 l’avaient été en conformité aux normes et au DTU en vigueur, de sorte que rien n’établit que la rénovation prévue par M. Y nécessitait le remplacement de ces installations parce qu’elles n’auraient pas ou plus été aux normes.

Au vu du devis soumis à l’expert judiciaire et validé par celui-ci, et du coût de dépose et repose qu’il a chiffrés, ce poste de préjudice s’établit ainsi à

.dépose et repose des éléments : 809,60 euros

.réhabilitation électrique : 7.980,72 euros

.démolition et reprise des closions : 8.000 euros

.maîtrise d’oeuvre : 5.523,86 euros

.menuiseries et planchers : 41.232,49 euros

soit, par infirmation du jugement, une somme totale de 63.546,67 euros TTC.

S’agissant du préjudice de jouissance pendant les travaux de réfection, il a été pertinemment apprécié

par le premier juge à la somme de 4.000 euros proposée par l’expert.

La preuve n’est pas rapportée par M. Y avec suffisamment de vraisemblance qu’il a été empêché d’habiter dans les lieux en raison de la suspension de leur rénovation liée au procès, surtout au vu de l’état de l’immeuble à son achat, au fait que M. Y disposait d’autres biens et au surplus du fait qu’il n’avait acquis personnellement que 30% des droits indivis sur cet immeuble avec une compagne dont il s’est ensuite séparé, et il sera débouté de sa prétention à être indemnisé à hauteur de 57.000 euros sur la base d’une valeur locative de 1.000 euros, et en l’état de la demande de confirmation du jugement formulée subsidiairement par les MMA pour le cas, advenu, où leur obligation à garantir serait retenue, le jugement sera confirmé en ce qu’il lui alloué une indemnité de 2.000 euros en réparation du désagrément éprouvé du fait du défaut d’occupation des lieux hors période d’exécution des réfections à prévoir.

Le préjudice moral éprouvé par M. Y a été pertinemment indemnisé par l’allocation d’une somme de 1.000 euros au vu des éléments de la cause.

S’agissant de la demande d’indemnité pour cause de moins-value, reprise en cause d’appel par M. Y, elle a été rejetée à bon droit par les premiers juges, rien ne persuadant qu’une fois traité et réhabilité grâce aux indemnités allouées, le bien présenterait une moins-value par rapport à une maison comparable qui n’aurait pas connu d’épisode d’infestation, étant observé que l’expert judiciaire note que la commune de Saujon est connue comme notoirement infestée de termites depuis des décennies.

* sur les dépens et l’indemnité de procédure

M. Y voit confirmer le principe de son droit à indemnisation contesté par les MMA, et même si toutes ses prétentions ne sont pas accueillies par la cour, il reçoit en cause d’appel une somme supérieure à celle allouée par le tribunal.

L’assureur supportera donc les dépens d’appel et lui versera une indemnité de procédure, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, dans la limite des appels :

CONFIRME le jugement entrepris sauf à porter de 54.765,35euros à 63.546,67 euros TTC la somme au paiement de laquelle la société MMA IARD est condamnée au titre du coût des travaux de réfection

ajoutant :

DIT que la société MMA IARD est fondée à opposer la franchise contractuelle de 3.050 euros

DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres ou contraires

CONDAMNE la MMA IARD aux dépens d’appel

LA CONDAMNE à payer 3.500 euros à M. Y en application de l’article 700 du code de procédure civile

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,