République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 10/03/2022

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N° de MINUTE : 22/

N° RG 20/03541 – N° Portalis DBVT-V-B7E-TFWS

Jugement (N° 2019001931) rendu le 24 juin 2020 par le tribunal de commerce de Lille Métropole

Ordonnance (N°21/222) rendue par la Cour d’appel de Douai le 17 juin 2021

APPELANT

Monsieur A Z

né le […] à […]

demeurant Apt. 6C, […]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/20/07132 du 17/09/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de douai)

représenté par M^e I J, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Monsieur B X

né le […] à […]

demeurant […]

représenté par M^e Amaury Lammens, avocat au barreau de Lille

Monsieur C Y

né le […] à […]

[…]

déclaration d’appel signifiée le 9 novembre 2020 (article 659 du code de procédure civile)

signification de conclusions le 22.12.2020 – PVde recherches infructueuses article 659 du code de procédure civile n’a pas constitué avocat

DÉBATS à l’audience publique du 23 novembre 2021 tenue par M N magistrat chargé d’instruire le dossier qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Audrey Cerisier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

M N, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

ARRÊT PAR DÉFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 mars 2022 après prorogation du délibéré initialement prévu le 10 février 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par M N, président et K L, adjoint administratif faisant fonction de greffier lors du délibéré, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 02 novembre 2021

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Exposé du litige

M. B X est propriétaire d’un ensemble immobilier situé […].

Suivant acte sous seing privé du 8 novembre 2010, il y a donné à bail commercial à la Sarl Crac Immo, ayant pour associés M. C Y et M. Z A, un local à usage de hangar situé en rez de chaussée, d’une contenance de 511 m2, pour une durée de 9 années à compter de cette date, jusqu’au 7 novembre 2019, moyennant un loyer hors taxe et hors charge de 4320 euros payable mensuellement et d’avance le premier jour de chaque mois, la société ayant pour activité le gros oeuvre dans le bâtiment.

Il était convenu entre les parties que le loyer mensuel serait de 360 euros mensuels au lieu de 850 euros sous la réserve expresse de l’accomplissement par la société locataire de travaux de pose d’un plafond coupe-feu dans le local commercial avant le 31 janvier 2011, que la provision mensuelle sur charges récupérables serait de 15 euros, que les loyers de février à avril 2011 inclus seraient gratuits et que les taxes foncières seraient à la charge de la locataire.

M. C Y et M. A Z se sont, par acte sous seing privé des 5 et 6 novembre 2020, portés cautions solidaires des dettes locatives de la société Crac Immo.

Suivant jugement du 27 janvier 2014, le tribunal de commerce de Lille Métropole a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de la société Crac Immo, Maître D E étant désigné liquidateur.

M. X a déclaré sa créance au passif de la procédure.
Soutenant qu’à la reprise des locaux il a constaté que la société n’avait pas posé de plafond coupe-feu dans les règles de l’art, ce qui conditionnait la réduction du loyer mensuel de 850 euros à 360 euros, il a fait réaliser à ses frais la pose du dit plafond.

Il a mis en demeure les cautions d’avoir à lui régler le montant de la dette locative compte tenu de la non réalisation des travaux convenus, sur la base d’un loyer fixé à la somme de 850 euros.

Ces mises en demeure étant restées vaines, M. X a assigné MM Y et Z devant le tribunal de commerce de Lille Métropole aux fins de voir ceux-ci, pour l’essentiel, condamnés à lui payer la somme de 23 874,48 euros et subsidiairement la somme de 12 354,48 euros.

Par jugement du 24 juin 2020, le tribunal de commerce de Lille Métropole a :

- Débouté MM Y et Z de tous leurs moyens, fins et conclusions,

- Condamné MM Y et Z solidairement à payer à M. X la somme de 23 874,48 euros au titre de leur engagement respectif face à cette dette locative,

- Condamné MM Y et Z solidairement à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- Ordonné l’exécution provisoire du jugement,

- Condamné solidairement MM Y et Z aux dépens.

Suivant déclaration d’appel du 8 septembre 2020, M. Z a relevé appel de cette décision, M. X et M. Y étant intimés.

Suivant ordonnance du 17 juin 2021, le conseiller de la mise en état a débouté M. X de sa demande dirigée contre M. Z de radiation de l’affaire sur le fondement de l’article 524 du Code de procédure civile.

Suivant conclusions signifiées le 7 décembre 2020, M Z demande à la cour de:

- Réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

- Constater la nullité des engagements de caution souscrit par Messieurs C Y et A Z et débouter Monsieur B X de l’ensemble de ses demandes ;

- Subsidiairement, dire que le montant de la créance garantie par Messieurs C Y et A Z s’élève à la somme de 1.104,08 € et débouter Monsieur B X du surplus de ses demandes ;

- Condamner Monsieur B X aux dépens de première instance ;

- Condamner Monsieur B X à payer à Maître I J, avocat, la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, au titre des honoraires et des frais non compris dans les dépens de première instance ;

Ajoutant à la décision entreprise,

- Condamner Monsieur B X aux dépens d’appel ;

- Condamner Monsieur B X à payer à Maître I J, avocat, la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, au titre des honoraires et des frais non compris dans les dépens d’appel.

Suivant conclusions signifiées le 2 mars 2021, M X demande à la cour :

Vu les dispositions des articles 2288 et suivants du Code civil,

Vu les dispositions de l’article 1134 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

A TITRE PRINCIPAL,

- CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 juin 2020 par le tribunal de commerce de LILLE METROPOLE ;

EN CONS''QUENCE

- CONDAMNER solidairement Monsieur C Y et Monsieur A Z à verser à Monsieur B X la somme de 23.874,48 € au titre de leurs engagements de cautionnement respectivement en date du 5 novembre 2010 et du 6 novembre 2010 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

- CONSTATER, DIRE et JUGER que la dette locative souscrite par la société CRAC IMMO à l’égard de Monsieur B X au titre du contrat de bail commercial en date du 8 novembre 2010 s’élève à la somme 12.354,48 € ;

- CONDAMNER solidairement Monsieur C Y et Monsieur A Z à verser à Monsieur B X la somme de 12.354,48 € au titre de leurs engagements de cautionnement respectivement en date du 5 novembre 2010 et du 6 novembre 2010 ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

- D''CLARER Monsieur A Z irrecevables en l’ensemble de ses demandes formulées pour le compte de Monsieur C Y ;

- D''BOUTER Monsieur A Z de ses demandes, fins et conclusions ;

- CONDAMNER Monsieur A Z à verser à Monsieur B X la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- METTRE A LA CHARGE de Monsieur A Z les frais et dépens d’appel ;

SUR CE, LA COUR

Seul M. A Z a relevé appel du jugement et constitué avocat devant la cour de sortes que les demandes formulées dans ses écritures qui concernent également M. Y sont irrecevables, selon le principe selon lequel nul ne plaide par procureur.

- Sur la validité du cautionnement

M. Z soutient que le cautionnement qu’il a conclu est nul par application de l’article L 331- du Code de la consommation dans la mesure où le dit cautionnement, souscrit avec M. X qui est un créancier professionnel, ne respecte par les formalités de l’article L 331-1 et L331-2 du Code de la consommation.

Il résulte de l’article préliminaire du code de la consommation qu’est un professionnel toute personne physique ou morale, publique ou privée qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’elle agit au nom ou pour le compte d’un autre professionnel.

Pour soutenir que M. X est un créancier professionnel au sens du texte précité, M. Z fait valoir que ce dernier possède, dans la métropole lilloise, plusieurs biens immobiliers et qu’il est gérant de deux sociétés civiles immobilières qui ont pour objet l’acquisition, la gestion, la location et la vente de bien immobiliers.

Il en déduit que le bail commercial et les cautionnements ont été conclus dans le cadre de l’exercice d’une de ses activités professionnelles même si celle ci n’est pas principale.

Toutefois l’appelant ne démontre pas que la créance objet du présent litige est née dans l’exercice de la profession de M. X, ou se trouve en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles même accessoires, dont M. Z ne précise d’ailleurs pas en quoi elles consistent, la circonstance que M. X possède un patrimoine immobilier directement ou au travers de sociétés civiles immobilières étant insuffisante à elle seule à démontrer qu’il possède la qualité de professionnel de l’immobilier.

Surabondamment, la cour observe que M. Z ne démontre pas en quoi le cautionnement qu’il a signé, et qu’il a entièrement rédigé de sa main, n’est pas conforme aux articles L 331-1 et L 331-2 du code de la consommation dont il reprend les mentions impératives.

Il doit en conséquence être débouté de sa demande de nullité de son cautionnement.

- Sur l’étendue des sommes dues

Le fait que M. X ait régulièrement déclaré sa créance de loyer au passif de la liquidation de la société ne fait pas obstacle à la présente discussion sur le montant des sommes dues par la caution, aucune décision d’admission définitive de la créance de M. X n’étant intervenue, selon les conclusions des parties.

L’article 3.7 du contrat de bail signé entre M. X et la Sarl Crac Immo prévoit que :

'En contrepartie du loyer diminué durant toute la durée du bail (valeur initiale de 850 euros par mois) et de 3 mois gratuits, le preneur s’engage à réaliser un plafond coupe-feu 2 heures dans les règles de l’art du métier sur l’ensemble de la superficie du hangar. Le Preneur devra fournir une attestation d’un organisme officiel et reconnu de la bonne pose du plafond coupe feu 2 heures. La pose de ce plafond devra être faite avant le 31 janvier 2011 et la certification de conformité fournie au Bailleur.'

L’article 3.8 prévoit pour sa part qu’en 'contrepartie du loyer, diminué durant toute la durée du bail (valeur initiale de 850 euros par mois) et de trois mois gratuit, le Preneur ne pourra en aucun cas demander remboursement de frais de travaux (élecricité, plomberie, plâtrerie, peinture, revêtements de sol…) au Bailleur.'

Les parties sont convenues de ce que par application de ces stipulations contractuelles le montant du loyer a finalement été fixé entre elles à la somme de 360 euros.

L’appelant soutient que le montant de l’arriéré de loyer dont il est redevable en sa qualité de caution de la société doit être calculé sur cette base de 360 euros, aucune stipulation contractuelle n’autorisant le bailleur à recalculer le montant du loyer sur la base de 850 euros et de réclamer le paiement des loyers de février à avril 2011, quand bien même le preneur n’aurait pas respecté certaines de ses obligations.

M. X soutient que la société Crac Immo n’a nullement réalisé le plafond coupe feu dans les règles de l’art dans lesdélais convenus et qu’il résulte des stipulations claires et précises du contrat de bail commercial ci dessus rappelées que la diminution du loyer pendant toute la durée du bail à 360 euros au lieu de 850 euros ainsi que la remise de 3 mois de loyers à titre gratuit avaient pour contrepartie la réalisation des travaux de sorte qu’à défaut de les avoir exécutés, la société est redevable des loyers et charges impayés calculés sur la base d’un montant de 850 euros.

C’est au demeurant sur cette base qu’il a procédé à la déclaration de sa créance au passif de la procédure collective de la société.

Toutefois le contrat de cautionnement signé par M. Z A est en bas de la page 1, ainsi rédigé 'Bon pour cautionnement solidaire ayant parfaitement connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation contractée par moi même qui m’engage d’acquitter, en cas de défaillance du locataire, les loyers dus qui s’élèvent à 360 euros, trois cent soixante euros par mois, révisés en fonction de la moyenne de l’indice INSEE sur coût de la construction, les charges provisionnelles ou forfaitaires d’un montant de quinze euros par mois, et les dégradations et réparations locatives.'

Il s’ensuit que M. Z s’est engagé à cautionner les loyers dus par la société Crac Immo dans la limite d’un montant mensuel de 360 euros, aucune stipulation du cautionnement ne distiguant le montant de la garantie due par M Z en fonction de la réalisation ou non du plafond coupe-feu, le montant du loyer garanti mensuellement étant de 360 euros.

Sur la base d’un loyer de 360 euros le montant des sommes dues par la caution s’élève selon les pièces du débat, à la somme 4 598,60 euros hors frais de recouvrement de procédure.

Pour obtenir en outre le remboursement du montant des travaux relatifs au plafond, M. X verse aux débats une facture datée du 1er avril 2015, émise à son égard, qui concerne des travaux réalisés par la société Isole Plus à l’adresse des locaux loués par la société Crac Immo, d’un montant de 7 590 euros.

Cette facture ne permet toutefois pas de connaître quelle est l’exacte nature des travaux qu’elle a effectués à la demande de M. X et de savoir si ce dernier est bien fondé à en demander le remboursement à M. Z au regard des obligations respectives des parties au contrat de bail quant à la réalisation des dits travaux dans les règles de l’art, les parties étant en désaccord sur le point de savoir si les travaux ont été correctement effectués, aucune pièce n’étant versée pour étayer leurs prétentions contraires sur ce point.

Si M. Z s’est effectivement, engagé à 'se porter caution solidaire pour la Sarl Crac Immo pour le paiement des loyers, charges et accessoires résultant du contrat de location étant parfaitement déterminés au contrat de location', M. X ne peut se contenter d’affirmer que cette dette de travaux est accessoire au loyer, et comme telle due par la caution, pour justifier de la prise en charge par cette dernière des frais de travaux à hauteur du montant de la facture qu’il verse aux débats.

Il sera débouté de sa demande tendant la condamnation de M. Z de ce chef.

M. Z sollicite encore la compensation des sommes qui lui sont présentement réclamées avec diverses factures de travaux qui auraient été effectués par la société Crac Immo dans les immeubles dont M. X est propriétaire, pour un montant total de 2 414,52 euros, qui demeurent impayées. M. X conteste ces factures, soutient qu’elles ont été établies pour les besoins de la cause et fait observer qu’elle ne correspondent à aucun devis, ni aucune prestation fournie.

L’appelant verse effectivement aux débats 5 factures, toutes datées du 17 juin 2012, établies par la société Crac Immo au nom de M. X, d’un montant respectif de 712,09 euros, 98,40 euros, 753,19 euros, 705,16 euros et 145,68 euros.

Aucune lettre de mise en demeure ou demande de paiement n’est versée aux débats par l’appelant au titre de ces factures, unilatéralement émises par la société Crac Immo il y a presque dix ans pour des travaux et des sommes qui ne sont étayés par aucun document contractuel (devis ou ordre de travaux).

La demande de compensation des sommes réclamées au titre des loyers avec ces sommes doit être rejetée.

M. Z ne verse aucun document qui soit de nature à justifier du bien fondé de sa demande de compensation des sommes dues avec le dépôt de garantie ; cette demande doit donc être rejetée.

Les frais réclamés par M. X au titre de la signification du commandement de payer qui a été délivré à la société Crac Immo sont justifiés dès lors qu’il est établi que ledit commandement de payer visant la clause résolutoire a été dénoncé à M Z.

Il résulte de tout ce qui précède que M Z doit être condamné à payer à M. X la somme de 4 764,48 euros.

Le sens de l’arrêt conduit à dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation de quiconque au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ou au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel qui seront recoouvrés comme en matère d’aide juridictionnelle en ce qui concerne M Z.

PAR CES MOTIFS

Dit que les demandes concernant M Y contenues dans les écritures de M Z sont irrecevables ;

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné MM Y et Z à payer solidiairement à M. X la somme de 23 874,48 euros ;

L’infirme pour le surplus et y ajoutant :

- dit que la part des sommes dues par M Z au titre de son cautionnement solidaire est limitée à la somme de 4 764,48 euros ;

- dit n’y avoir lieu à condamnation de quiconque sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ou de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

- dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Le greffier Le président

K L M N