ARRET N°380

N° RG 20/02636 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GD2L

Société L’AVOCETTE

C/

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AG

Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 15 JUIN 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/02636 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GD2L

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 avril 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE.

APPELANTE :

Société L’AVOCETTE SCCV

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e IFFENECKER Antoine, avocat au barreau des Sables d’Olonne

INTIMES :

Monsieur J F

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur K Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame L M épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame H N veuve Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame I Z épouse A

née le […] à MACHECOUL

[…]

[…]

Monsieur O C

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur P X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame Q R épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur S B

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame T U épouse B

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame V W épouse C

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur AA G

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur AB D

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame AC AD épouse D

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur AE E

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame AF AG épouse E

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur AH Z

né le […] à CHALLANS

[…]

[…]

ayant tous pour avocat postulant M^e Elise FARINE, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Arnaud FRON, avocat au barreau de Nantes

COUR :

L’affaire a été débattue le 29 Avril 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre qui a présenté son rapport

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ :

La société civile immobilière de construction-vente (SCCV) L’Avocette a vendu en l’état de futur achèvement des appartements dans une résidence dénommée 'L’Avocette’ qu’elle devait construire dans le cadre d’un projet d’aménagement en centre-ville de Challans.

Le délai prévisionnel de livraison était stipulé dans les contrats de réservation au plus tard au 4^e trimestre 2014.

Le chantier a pris du retard, et les acquéreurs n’ont pris livraison qu’à la fin d’année 2015.

Dix-sept acquéreurs qui avaient pris possession de leur bien en novembre ou en décembre 2015
-savoir M. F, M. G, les époux Y, les époux B, les époux D, les époux E, les époux C, les époux X et les consorts H, I et AH Z- et qui avaient pour la plupart déjà signé des baux, ont fait assigner la société L’Avocette devant le tribunal de grande instance des Sables-d’Olonne, par acte du 6 juillet 2016, afin d’obtenir sous exécution provisoire réparation des préjudices causés par ce retard de livraison, savoir un préjudice financier correspondant aux frais bancaires et d’assurance et à la perte locative pour la période considérée, et un préjudice matériel correspondant au coût de reprise des défauts objet de réserves non levées à la date de l’assignation. Tous sollicitaient aussi une indemnité de procédure.

La société L’Avocette a conclu au rejet de ces demandes en arguant de causes exonératoires, et réclamé reconventionnellement aux requérants, solidairement, 20.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et atteinte injustifiée à sa réputation.

Par jugement du 17 avril 2018, prononcé sous exécution provisoire, le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne, retenant que le retard de livraison était imputable au vendeur sous la seule réserve de 50 jours d’intempéries, a condamné la SCCV L’Avocette à verser à quatorze des dix-sept demandeurs une somme indemnisant leur préjudice financier lié à la perte locative subie pendant la période séparant la date contractuelle de livraison et celle de la livraison effective, ainsi qu’une indemnité de procédure, en rejetant pour chacun la demande d’indemnisation du préjudice financier au titre des frais bancaires au motif que ceux-ci auraient dû être supportés en toute hypothèse, et en rejetant la demande au titre des défauts d’exécution au motif soit que les réserves avaient été entre-temps levées, soit que la preuve de désordres n’était pas rapportée. Il a débouté les trois consorts Z de tous leurs chefs de prétentions au motif qu’ils n’établissaient pas leur préjudice, n’ayant pas recouru à un emprunt pour financer l’achat et ne prouvant pas la réalité du

préjudice d’agrément invoqué ni de préjudice avéré au titre de la levée des réserves.

La société L’Avocette a relevé appel le 22 mai 2018.

Saisis par les intimés d’un incident à telle fin au motif que l’appelante n’avait pas exécuté la décision entreprise, le conseiller de la mise en état a ordonné le 2 mai 2019 la radiation de l’affaire du rôle de la cour.

L’affaire a été rétablie le 19 novembre 2020 après règlement des condamnations aux intimés, qui avaient poursuivi les personnes morales associées de la société L’Avocette pour obtenir d’elles le paiement de la dette sociale.

Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique

* le 30 mars 2021 par la société L’Avocette

* le 22 mars 2021 par les intimés.

La société L’Avocette sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes d’intérêts et de primes d’assurance et d’indemnité forfaitaire pour défauts de finition, mais son infirmation pour le surplus, et elle demande à la cour de débouter les demandeurs de tous leurs chefs de prétentions, de les condamner à lui restituer les sommes reçues au titre de l’exécution provisoire, à lui verser solidairement 20.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et atteinte à son image, ainsi que chacun 3.000 euros d’indemnité de procédure.

Rappelant le régime légal de la vente en l’état futur d’achèvement, elle fait valoir que chaque demandeur est devenu dès la signature de l’acte authentique propriétaire du terrain et du garage qui y est bâti, de sorte que contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, aucun fait antérieur au 25 février 2013 ne peut lui être imputé puisqu’elle n’est intervenue qu’à partir de cette date.

Elle fait valoir que tous lui dont donné le mandat de l’article R.261-5 du code de la construction et de l’habitation afin d’agir au mieux de leurs intérêts en cas de difficulté pouvant affecter leurs droits de propriétaires de l’existant et de titulaires du droit de construire.

Elle soutient que les demandeurs échouent à rapporter la preuve d’une faute qu’elle aurait commise dans l’exécution de ce mandat. Objectant que le retard de livraison n’implique pas par lui-même qu’elle aurait commis une faute, contrairement à ce que le premier juge a estimé, elle assure que ce retard a trois causes dont aucune ne lui est imputable, savoir

— l’intervention de la DRAC pour exiger malgré un permis de construire purgé de tout recours la sauvegarde du 'Garage Moderne’ bâti sur le terrain avec des mosaïques d’ODORICO, assortie de menaces de le classer monument historique, ce qui constituait un fait du Prince

— la montée exceptionnelle de la nappe phréatique

— des intempéries contractuellement prévues comme cause de suspension du délai.

Elle indique avoir rigoureusement tenu informés les acquéreurs des obstacles rencontrés et des diligences accomplies, avec courriers, réunions d’information et articles dans la presse, puis communication de tous les éléments à leur avocat lorsqu’ils en constituèrent un.

Elle soutient n’avoir pas plus connu que les demandeurs l’étendue de la labellisation du garage, en faisant valoir qu’elle n’avait pas participé aux opérations de dépôt du permis de construire. Elle

explique que ce permis ne prévoyant la conservation que de la façade du garage sans l’acrotère était purgé de tout recours, mais que la difficulté est venue de ce que la ville de Challans avait de son côté sollicité l’obtention du label 'patrimoine du XXème siècle qui s’avéra au vu des exigences exorbitantes de la DRAC impliquer de garder non seulement la façade, mais aussi l’acrotère, et encore les murs et sols intérieurs, ce qu’elle ignorait et ne pouvait savoir. Elle soutient qu’il s’agit là pour elle d’un fait du Prince exonératoire de toute responsabilité, alors qu’elle fit preuve de diligence et d’implication pour trouver une solution, parvenant à convaincre la DRAC de s’en tenir à la façade et l’acrotère. Elle en voit une preuve dans le fait que sur sa propre démarche, l’administration fiscale a accepté en qualifiant cette position de 'tout à fait exceptionnelle’ de maintenir à seize des acquéreurs le bénéfice de la réduction d’impôt que le retard de livraison leur faisait normalement perdre.

Elle indique que lorsque les travaux purent enfin commencer, à l’automne, des intempéries exécrables s’abattirent sur le chantier entre octobre 2013 et janvier 2014, avec un gonflement de la nappe phréatique que le réseau communal ne parvenait pas à évacuer, et elle assure avoir là aussi fait preuve de diligence en tenant informés les acquéreurs et en recherchant avec les entreprises des solutions. Elle considère qu’il s’agit là d’une circonstance de force majeure exonératoire de sa responsabilité, et correspondant au surplus aux causes légitimes de retard prévues aux actes de cession.

Elle soutient en troisième lieu que ces intempéries entrent dans les 50 jours ouvrables d’intempéries contractuellement prévues comme motif de suspension du délai de livraison.

Elle fustige l’acharnement des demandeurs, en indiquant que tous les autres acquéreurs ont accepté ses propositions faites à titre commercial de partager la charge de ces aléas.

À titre subsidiaire, elle fait valoir que le préjudice indemnisable ne peut en effet être qu’une perte de loyers, mais seulement hors taxes brut puisque les demandeurs auraient dû supporter en toute hypothèse les charges de bailleur non récupérables telles la taxe foncière et les charges de copropriété, et en retenant la date de livraison estimée dans l’acte sous-seing-privé de réservation et non celle fixée dans l’acte authentique. Elle conteste la réalité d’un préjudice de M^me Z et sollicite la confirmation du rejet des demandes des consorts Z.

M. F, M. G, les époux Y, les époux B, les époux D, les époux E, les époux C, les époux X et les consorts H, I et AH Z sollicitent la confirmation pure et simple du jugement déféré et 12.000 euros d’indemnité de procédure.

Ils rappellent que le vendeur d’immeuble à construire est légalement obligé en vertu de l’article 1601-1 du code civil d’édifier l’immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Ils soutiennent que quoique propriétaires à concurrence de l’état d’avancement des travaux, ils n’avaient eux-mêmes strictement aucun moyen d’agir sur la commune et a fortiori sur la DRAC pour faire accélérer le traitement du litige architectural.

Ils qualifient de symbolique et fantaisiste la proposition commerciale que l’appelante leur reproche de n’avoir pas acceptée ; y voient la reconnaissance de sa responsabilité ; et récusent toute intransigeance, et a fortiori abus de procédure.

Ils maintiennent que les exigences de la DRAC n’avaient rien d’inattendu, la presse s’en étant fait l’écho dès 2013, deux ans avant la survenance des prétendues difficultés, et ils affirment que la SCCV avait nécessairement su depuis 2011 voire 2010 que la DRAC souhaitait voir conserver non seulement la façade mais la totalité de l’édifice.

Ils relèvent que 50 jours d’intempéries, survenues lorsque le bâtiment était déjà hors d’air, n’expliquent assurément pas un retard de livraison de 11 à 17 mois.

Ils détaillent chacun leur préjudice respectif, en indiquant avoir produit tous les justificatifs nécessaires.

L’ordonnance de clôture est en date du 1^er avril 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

L’article L.261-11 c) du code de la construction et de l’habitation dispose que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement doit préciser le délai de livraison.

Ce délai, ainsi fixé par le contrat, est un élément essentiel constitutif, pour le vendeur, d’une obligation de résultat.

Aux termes de l’article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au délai convenu.

Le contrat peut stipuler des causes de suspension du délai, qui sont licites si elles ne contredisent pas la clause générale prévoyant la date de livraison et précisent les conditions d’application des délais de suspension. Ces clauses ne doivent pas avoir pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Les actes de vente en l’état futur d’achèvement conclus entre la société L’Avocette d’une part, et chacun des intimés d’autre part, contiennent tous :

* une clause énonçant que le vendeur est exonéré par la force majeure de son obligation d’achever et livrer l’ouvrage dans le délai fixé

* une clause définissant les événement considérés comme causes légitimes de report du délai de livraison, en des termes qui sont reproduits au jugement déféré.

Il est constant aux débats, et en tant que de besoin établi par les productions, que chacun des intimés a reçu livraison avec un retard de l’ordre de onze mois, soit en novembre 2015 alors que la date contractuelle était le 4^e trimestre 2014 au plus tard.

Il est inopérant, pour l’appelante, de faire valoir à l’appui de la réfutation de sa responsabilité dans ce retard, que ses cocontractants étaient au jour de la conclusion du contrat légalement devenus propriétaires du terrain et des constructions déjà réalisées, qu’ils devenaient propriétaires des ouvrages exécutés postérieurement au fur et à mesure de leur édification, et qu’aucun fait antérieur au 25 février 2013, date à laquelle le permis de construire lui fut transféré, ne pourrait ainsi lui être imputé, dès lors qu’elle-n’en restait pas moins tenue de ses engagements et obligations inhérents à sa qualité de promoteur-vendeur ; qu’elle conservait légalement les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux, en application de l’article 1601-3 du code civil ; et que chacun de ses cocontractants lui avait donné le mandat de l’article R.261-5 du code de la construction et de l’habitation pour agir au mieux de leurs intérêts en cas de difficultés pouvant affecter leurs droits de propriétaires de l’existant et de titulaires du droit de construire, de sorte que c’est bien elle, et non eux, qui était à tous égards à même de régler les obstacles à l’exécution du contrat.

Pour contester sa responsabilité dans ce retard de livraison, et récuser toute obligation d’indemniser les acheteurs, l’appelante invoque, devant la cour comme en première instance, trois causes selon elle exonératoires.

S’agissant en premier lieu du motif tiré par l’appelante de l’incidence d’injonctions administratives visant à préserver les mosaïques d’ODORICO, il n’y a ni fait du Prince, ni dysfonctionnements internes des services de l’État, comme elle le soutient pour refuser de répondre du retard de livraison.

Le tribunal retient à raison, par des motifs pertinents et détaillés que la cour adopte, que le promoteur pouvait et aurait dû anticiper l’incidence sur son projet de la présence sur le site d’un bâtiment à la sauvegarde duquel la puissance publique s’était notoirement intéressée, en raison du caractère remarquable des décors de l’ancien 'Garage Moderne’ voué à être démoli pour construire la résidence, d’autant que le maire avait appuyé en 2010 l’octroi au bâtiment du label 'Patrimoine du XXème siècle’ (cf pièce n°17 des intimés) et avait été informé dès janvier 2011 par la direction des affaires culturelles de l’intérêt que l’État portait à la préservation non seulement de la façade mais aussi, explicitement, de l’acrotère à degrés ornant la partie centrale, et des mosaïques de sol et ferronneries, par un courrier officiel du Préfet (pièce n°18) insistant sur le caractère 'très cohérent’ de 'l’ensemble’ dont la façade ne devait pas occulter l’intérêt, et pour en dire qu’il méritait certainement d’être 'considéré globalement'.

Les démarches de l’administration devaient être prévenues, ou anticipées, quand bien même la délivrance du permis de construire était acquise, et elles ne sauraient être regardées comme constitutives d’une circonstance de force majeure exonératoire.

Au demeurant, il n’y a pas même eu d’injonction, y compris au sens du contrat d''injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux', puisqu’il n’en a jamais été délivré, étant ajouté que la clause stipulée à ce titre énonce que pareilles injonctions constitueraient une cause légitime de report du délai de livraison 'à moins qu’elles ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur'.

Quant à la labellisation 'Patrimoine du XXème siècle', elle datait de 2011 (cf pièce n°17) et elle était sans portée juridique, comme l’a écrit l’architecte conseil de l’appelante (cf pièce n°20 des intimés, dernier §

), et elle n’a pu retarder le chantier, ni ne saurait constituer une cause légitime au retard de livraison.

Les diligences, réelles que la SCCV L’Avocette a accomplies pour discuter avec les services de l’État et trouver en définitive une solution afin d’édifier la résidence tout en sauvegardant le décor de mosaïques, relevaient, ainsi qu’il a été dit, de ses obligations de vendeur comme de celles de mandataire des acquéreurs, et elles ne sont pas de nature à l’exonérer du retard de livraison.

Pour ce qui est de la décision de l’administration fiscale d’accorder, sur sa démarche, aux acquéreurs une prorogation du délai pour bénéficier de la réduction d’impôt, même accordée 'à titre exceptionnel', elle n’implique pas de regarder comme un événement de force majeure les péripéties de la préservation du décor de mosaïques.

Quant à la connaissance, par les acquéreurs, de la présence d’un bâtiment remarquable sur le site, elle n’était pas de nature à faire peser sur eux la charge du risque de retard par rapport à la date de livraison contractuellement promise.

La société L’Avocette fait aussi valoir qu’elle a tenu régulièrement informés ses cocontractants des difficultés rencontrées et du retard pris par le chantier, ce qui est en effet démontré, mais elle n’a fait en cela qu’exécuter ses obligations tant de vendeur que de mandataire, et ces diligences restent sans incidence sur le principe de son obligation de répondre du retard.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a rejeté le caractère exonératoire de ces motifs

S’agissant du second motif d’exonération tiré par la société L’Avocette de l’incidence, sur le chantier, du gonflement de la nappe phréatique survenu fin 2013/début 2014, ce phénomène naturel est certes avéré, notamment au vu des mentions portées dans les compte-rendus de pilotage du chantier qu’elle produit et qui ne sont pas réfutés, mais il n’est pas non plus de nature à l’exonérer de son obligation de répondre du retard, alors qu’ainsi que le font valoir les intimés, il ne revêt aucun caractère d’imprévisibilité en cette zone de sous-sols marécageux, étant observé que l’appelante indique elle-même que les travaux auraient dû commencer à la période sèche, et que le décalage dans l’ouverture du chantier a résulté ainsi qu’il vient d’être dit d’un défaut, qui lui est imputable, d’anticipation, et d’intégration dans la phase d’études, de l’incidence de la présence des mosaïques, de sorte que l’événement ne revêt pas les caractères de la force majeure, ni ceux d’une cause légitime de retard.

S’agissant du troisième motif d’exonération tiré des intempéries, il a été pertinemment pris en compte par le tribunal à hauteur de 50 jours calculés selon les règles définies au CCAP au vu de l’attestation établie par l’architecte LANNOU et des relevés météorologiques produits.

Le jugement a donc déclaré à bon droit la SCCV L’Avocette entièrement responsable des préjudices subis par les demandeurs du fait du retard de livraison des immeubles vendus en l’état futur d’achèvement.

S’agissant de l’indemnisation du préjudice subi par les demandeurs, c’est vainement que l’appelante conteste dans le cadre de son argumentation subsidiaire la réalité du préjudice de privation de loyers que le retard de livraison a causée à chacun de ses cocontractants en soutenant qu’il ne s’agirait que d’un décalage d’encaissement, alors qu’à l’exception des consorts Z, qui ont en conséquence été déboutés à bon droit de leurs demandes indemnitaires, le préjudice financier subi par chacun des intimés est bien réel puisqu’il ressort des productions que tous les autres avaient contracté un emprunt pour financer l’achat et que l’économie de l’opération a été mise à mal puisque le retard d’entrée en vigueur du bail consécutif au retard d’achèvement de l’ouvrage a privé chaque acheteur pendant cette période de la perception des loyers devant couvrir les échéances de remboursement de l’emprunt.

Ce préjudice a été pertinemment évalué par le premier juge au vu de la date de livraison stipulée dans le contrat de réservation puisque c’est en considération de cette date que les acheteurs avaient fait leurs comptes.

Cette évaluation est adaptée, et elle n’est pas discutée en cause d’appel par les intimés, qui sollicitent la confirmation pure et simple du jugement, étant observé que les consorts Z ne forment pas appel incident du rejet de leurs demandes.

Le jugement sera ainsi confirmé de ce chef.

Il le sera aussi en ce qu’il a débouté la société L’Avocette de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, l’action indemnitaire des acquéreurs ne revêtant aucun caractère fautif d’autant qu’elle est accueillie, et la circonstance qu’un accord amiable ait pu être trouvé avec d’autres acheteurs n’étant pas propre à établir que les intimés auraient commis une faute en ne transigeant pas avec l’appelante.

Ainsi, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

La SCCV L’Avocette succombe devant la cour et supportera les dépens d’appel.

Elle versera aux intimés, ensemble, une indemnité de procédure en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions

ajoutant :

DÉBOUTE les parties de toutes demandes autres ou contraires

CONDAMNE la SCCV L’Avocette aux dépens d’appel

LA CONDAMNE à payer aux intimés ensemble, soit J F, AA G, les époux Y, les époux B, les époux D, les époux E, les époux C, les époux X et les consorts H, I et AH Z, la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,