ASB/LD

ARRET N° 92

N° RG 19/02419

N° Portalis DBV5-V-B7D-FZPV

A

C/

Consorts X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

Chambre Sociale

ARRÊT DU 17 FEVRIER 2022

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 juin 2019 rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux de LA ROCHE-SUR-YON

APPELANT :

Monsieur F A (85)

né le […] à LUCON

[…]

[…]

Comparant

A s s i s t é d e M e U g u e t t e P E T I L L I O N d e l a S E L A R L i n t e r – b a r r e a u x MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat au barreau de LA ROCHELLE- ROCHEFORT

INTIMÉS :

Monsieur H X

né le […] à […]

[…]

[…]

agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant droit de ses parents I X et C J, prédécédés Madame E X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Pascal TESSIER de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Madame K X épouse Y

née le […] à […]

4 Goerg-Handl

[…]

Monsieur L X

né le […] à […]

[…]

[…]

agissant tous deux en leur qualité d’ayants droit de leurs parents I X et C J, prédécédés

Représentés par M^e Pascal TESSIER de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Novembre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président

Madame Anne-Sophie DE BRIER, Conseiller

Madame Valérie COLLET, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lionel DUCASSE

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Monsieur Lionel DUCASSE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 9 juillet 2018, M. F A a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de La Roche-sur-Yon d’une demande de reconnaissance de l’existence de deux baux ruraux conclus le 1er janvier 2016, le liant :

- pour l’un aux époux I X ' C J, portant sur une superficie de 25 ha 47 a et 9 ca,

- pour l’autre aux époux H X ' E M, pour une superficie de 9 ha 13 a,

ces parcelles étant situées sur la commune de La Couture.

M. I X est décédé le […], laissant pour héritiers M^me K X épouse Y, M. L X et M. H X, ses trois enfants issus de son union avec son épouse prédécédée en 2017.

Par jugement du 27 juin 2019, rendu entre M. A d’une part, M. H X, M^me E M épouse X et M. I X, d’autre part, le tribunal paritaire des baux ruraux a :

- dit que M. A ne bénéficie d’aucun bail rural le liant avec les consorts X,

- débouté M. A de ses demandes,

- condamné M. A à payer aux consorts X la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamné aux dépens.

Par déclaration au greffe le 14 juillet 2019, M. A a formé appel de ce jugement en visant toutes les dispositions, et ce à l’encontre de M. H X (affaire enregistrée sous le numéro RG 19/02419).

Il a formé une nouvelle déclaration d’appel le 19 juillet 2019, dans les mêmes termes, à l’encontre de M^me E X et de M. I X (affaire enregistrée sous le numéro RG 19/02548).

Par ordonnance du 20 août 2019, le président de la chambre sociale a ordonné la jonction des deux procédures et dit que la procédure se poursuivra sous le numéro RG 19/02419.

Les 9 et 10 septembre 2021, M. A a fait assigner M^me K Y née X ainsi que M. L X en intervention forcée devant la cour d’appel.

A l’audience, soutenant oralement ses écritures reçues au greffe le 4 novembre 2021, M. A demande à la cour de :

- révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 13 octobre 2021 ; dire et juger que la clôture est reportée à l’audience du 10 novembre 2021 ; déclarer recevables ses conclusions récapitulatives ;

- déclarer recevable et bien fondé l’appel en intervention forcée formalisé par M. A à l’encontre de M. L X et M^me K Y née X en leur qualité d’héritiers de feus C et I X ;
- ordonner la jonction de la présente procédure avec l’instance principale, portant le n° RG 19/02419 ;

- infirmer le jugement en ce qu’il a :

* dit que M. A ne bénéficie d’aucun bail rural le liant aux consorts X,

* l’a débouté de l’ensemble de ses demandes,

* l’a condamné à payer aux consorts X la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens

Et statuant à nouveau,

- à titre principal :

- dire qu’il est preneur de deux baux verbaux conclus le 1er janvier 2016, portant sur les parcelles suivantes situées sur la commune de La Couture (85320) :

* auprès de M. et M^me I X :

- section B numéro 273, lieudit « Le petit près » ;

- section B numéro 274, lieudit « Le pré du milieu » ;

- section B numéro 275, lieudit « Le pré du lay » ;

- section B numéro 262, lieudit « Le pré au-dessus » ;

- section B numéro 263, lieudit « Le pré des couches » ;

- section B numéros 266 et 267, lieudit « Le 1 er pré » ;

- section ZA numéros 73, 75 et 76, lieudit « Les petits prés » ;

- section B numéros 260 et 261, lieudit « Les domaines » ;

- section ZA numéros 55, 56 et 57, lieudit « Les domaines » ;

- section ZA numéro 79, lieudit « Les domaines »

Pour un total de 25 ha 47 a 09 ca.

* auprès de M. et M^me H X :

- section ZA numéro 28, lieudit « Les cours d’eau » ;

- section B numéro 174, […] » ;

- section B numéro 769, […] » ;

- section B numéros 151, 152, 153, 154, 155 et 838, lieudit « le champ de la route ».

Pour une contenance totale de 9 ha 13 a.
- dire que les bailleurs devront lui restituer les terres ci-dessus désignées et lui en assurer une jouissance paisible, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, à compter de la date à laquelle l’arrêt à intervenir sera définitif ;

- condamner in solidum M. et M^me H X, M. L X et M^me K Y née X en leur qualité [d’héritiers] de C et I X à lui payer la somme de 115.834, 43 euros en réparation des différents préjudices subis ;

- à titre subsidiaire :

- dire que les consorts X ont mis fin unilatéralement aux deux baux ruraux susvisés ;

- condamner in solidum M. et M^me H X, M. L X et M^me K Y née X en leur qualité [d’héritiers] de C et I X à lui payer une somme totale de 115.834,43 euros en réparation des différents préjudices subis ;

- « dire et juger in solidum Monsieur et Madame H X et Monsieur L X et Madame Y, es qualité d’héritiers de C et I X à lui payer la somme totale de 100.000,00 €, au titre de l’indemnité d’éviction »,

- condamner in solidum M. et M^me H X, M. L X et M^me K Y née X en leur qualité d’héritiers de C et I X à lui payer une somme totale de 20.000 euros en réparation du préjudice moral consécutif à la résiliation unilatérale,

- en tout état de cause :

- condamner in solidum M. et M^me H X, M. L X et M^me K Y née X en leur qualité d’héritiers de C et I X à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamner in solidum M. et M^me H X, M. L X et M^me K Y née X en leur qualité d’héritiers de C et I X aux dépens dont distraction au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, Avocats, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. A se prévaut de deux attestations intitulées « attestation de bail verbal » et soutient qu’il importe peu que ces attestations ne comportent pas de montant de fermage, dès lors qu’à défaut d’être écrits, les baux conclus verbalement sont censés être faits pour neuf ans aux clauses et conditions du contrat type établi dans chaque département par la commission consultative des baux ruraux, et que la preuve de l’existence d’un bail même verbal peut être apportée par tous moyens. Il en déduit qu’il lui appartient de prouver l’existence, et non les conditions de ce bail verbal, nécessairement soumis au régime d’ordre public.

Pour établir cette preuve, il estime apporter un faisceau d’indices de nature à démontrer la réalité des baux ruraux allégués, constitué des éléments suivants :

- les « attestations de bail verbal » précitées. Il fait valoir que l’article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime établit une présomption (« à défaut d’écrit enregistré avant le 13 juillet 1976, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux ») ; qu’ainsi, le bail verbal implique nécessairement, par le jeu d’une présomption légale, une contrepartie onéreuse, sans que celle-ci ne fasse l’objet d’un écrit ; que la mention du fermage ne constitue pas une condition de l’existence d’un bail verbal.
Il conteste le motif retenu par le TPBR selon lequel « aucun fermage n’a été encaissé par les propriétaires », en faisant état d’un refus d’encaissement de la part de M. H X et en soutenant que ce qui compte est la stipulation d’une redevance et non l’effectivité de son paiement (Cass, 3e civ, 26 mai 2016, n° 15-10.838).

Il estime que la mention, dans l’attestation de bail verbal, des modalités de mise à disposition, ne constitue pas davantage une exigence pour la démonstration de l’existence d’un tel bail.

Il soutient que la commune intention des parties révélée dans le compromis de vente n’était pas la mise à disposition des terres dans l’attente de la conclusion du compromis et de la vente ; qu’en effet, alors, elles auraient signé une convention de mise à disposition plutôt qu’une attestation de bail verbal. Il fait remarquer que les parties n’ont pas rappelé de mise à disposition dans le compromis de vente, et que les conditions particulières de celui-ci peuvent impliquer la volonté des parties de réitérer leur bail verbal au moyen d’un bail écrit. Il soutient qu’en lui délivrant des attestations de bail verbal, avant même la rédaction du compromis de vente, les consorts X ont entendu attester de l’existence d’un bail verbal et non d’une simple mise à disposition.

- les autorisations d’exploiter accordées par la DDTM de la Vendée sur présentation des attestations litigieuses, qui corroborent celles-ci. Il précise à cet égard que les autorisations préfectorales ne peuvent être délivrées sans que le demandeur joigne à son dossier la preuve de l’information de son intention au propriétaire (R. 331-4 du CRPM) ; qu’ainsi les consorts X sont de mauvaise foi puisqu’ils ont eux-mêmes régularisé des attestations de baux verbaux en 2016 et ont nécessairement été informés de la demande d’exploitation de M. A.

- le transfert des DPB, dont le propriétaire est nécessairement informé puisqu’il signe lui-même ce transfert. Il se prévaut ainsi d’un transfert de DPB au titre de l’année 2016 par M. H X. Il fait valoir que les documents officiels emportant transfert des DPB adressés à la préfecture en accompagnement d’un transfert de foncier, signés par lui et M. H X, stipulent expressément que cette cession de DPB s’établit dans le cadre d’un contrat de bail conclu le 1er janvier 2016 à effet du même jour, et que les bailleurs ont coché la case « bail rural » plutôt que « mise à disposition ». Il expose que les terres litigieuses figurent dans le portefeuille des DPB campagnes 2016 et 2017 que lui a délivré la préfecture de la Vendée.

Par ailleurs, M. A fait remarquer que les intimés ne peuvent user d’une double qualification de l’exploitation des terres par M. A, à savoir une vente sur pied ou une mise à disposition, dès lors que la facture de 9.210 euros censée attester d’une vente sur pied est intitulée « mise à disposition de terres », et dès lors que les consorts X, qui ne sont pas novices et ont été agriculteurs toute leur vie, n’ont pas utilisé le modèle-type de contrat de vente d’herbe sur pied mais régularisé des attestations de bail verbal. Il ajoute que ces deux opérations sont juridiquement impossibles :

- la vente d’herbe sur pied suppose en effet que les propriétaires aient déclaré un bénéfice agricole au titre de l’impôt sur le revenu des personnes physiques et versent des cotisations à la MSA, que le vendeur d’herbe assure l’entretien des prés, et que la période de jouissance des prés soit limitée dans l’année à la période des foins ou de la pâture. Il considère que ces éléments ne sont pas établis. Il ajoute qu’une vente sur pied est incompatible avec le transfert de DPB ;

- il ne peut non plus s’agir d’une mise à disposition gratuite, puisqu’une facture a été émise ; il ne peut non plus s’agir d’une convention de mise à disposition précaire, puisque le recours à celle-ci est limité par les dispositions de l’article L. 411-2 à certaines hypothèses.

Enfin, M. A considère que le compromis de vente ne permet pas de démontrer l’absence de bail rural antérieur ; qu’en effet, il ne concerne pas uniquement les parcelles litigieuses d’un peu plus d’un hectare, mais un bâtiment et un bail portant sur un ensemble plus vaste ; qu’il est logique que ce compromis, qui porte sur un objet différent du bail contesté et concerne des preneurs différents du bail contesté, prévoit la signature d’un nouveau bail ; qu’en outre, aucune clause de ce compromis ne prévoit la résiliation des conventions antérieures à défaut de réalisation de la vente, de sorte qu’il n’a pas pu mettre un terme aux baux préexistants ; qu’enfin, l’interprétation selon laquelle seul le compromis peut expliquer les attestations ne repose sur aucun élément extrinsèque ; que la chronologie plaide en sa faveur, puisque les bâtiments agricoles objet du compromis de mars 2016 sont mitoyens des parcelles données à bail en janvier 2016 et que le transfert des DPB est intervenu après la caducité de la vente.

Soutenant oralement à l’audience leurs écritures reçues au greffe le 9 novembre 2021, les consorts X (les conclusions étant rédigées au nom de M. I X, décédé, M^me C X, décédée, M. H X, M^me E X, M. L X et M^me K Y née X) demandent à la cour de :

- à titre principal, confirmer le jugement et en conséquence :

- constater qu’il n’existe pas de bail rural entre les consorts X et M. A,

- débouter M. A de ses demandes,

- en tout état de cause, condamner M. A à payer 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Les consorts X contestent l’existence d’un bail rural les liant à M. A en se prévalant :

- du compromis de vente du 25 mars 2016 et de l’article 1304 du code civil. Les intimés soutiennent qu’aux termes de ce compromis, les parties ont soumis l’existence d’un bail rural à une condition, à savoir la réitération de la vente envisagée sur les bâtiments, et que M. A a reconnu dans cet acte juridique qu’il n’existait alors pas de bail rural. Ils font valoir que l’attestation de bail verbal reflète une mise à disposition des terres dans l’attente d’un éventuel bail rural qui aurait été régularisé entre les parties si le compromis de vente sur le bâtiment avait été à son terme.

- de l’absence de preuve de l’existence d’un tel bail. Ils font valoir que les dispositions des articles L. 411-1 et L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime sont d’ordre public, et qu’il appartient au juge du fond de se prononcer au vu des éléments fournis, nonobstant les conventions qui ont pu être établies entre les parties.

Ils dénient à l’opération litigieuse tout caractère onéreux, soutenant qu’il a été consenti une mise à disposition gratuite. Ils admettent qu’un bail rural puisse être verbal, et qu’en ce cas il convient de se référer aux règles d’usage et arrêté préfectoral, mais font remarquer qu’en l’occurrence les attestations de bail verbal litigieuses ne font pas état d’un fermage, ne précisent pas les conditions de la mise à disposition. Ils font par ailleurs valoir que le document du 24 octobre 2016, signé de M. H X seul, qui vise une contenance différente de celles évoquées dans les attestations de bail verbal, qui n’est pas

intitulé « appel de fermage » et qui ne repose sur aucun accord de montant de fermage, correspond à la facture d’une vente sur pied. Ils indiquent que la mention sur ce document d’une mise à disposition des terres constitue une erreur matérielle. Ils précisent que cette vente sur pied n’a été que temporaire, dans l’attente de la possible régularisation d’un bail rural. Ils ajoutent qu’en l’absence d’encaissement du chèque fait par M. A ' plus de dix mois après ' il n’est pas possible de qualifier ce paiement imposé de fermage.

Ils font valoir qu’une autorisation d’exploiter ne nécessite pas l’existence d’un bail rural mais la seule information du propriétaire, que sa durée est limitée à un an et qu’elle est caduque à défaut de signature d’un bail rural dans ce délai. Ils ajoutent que cette autorisation porte seulement sur 17 ha alors que M. A revendique un bail rural sur plus de 30 ha, et que l’autorisation d’exploiter est totalement indépendante de la question du bail.

Ils font enfin valoir qu’une vente de DPB ' à supposer qu’elle ait eu lieu – ne suffit pas à démontrer l’existence d’un bail rural à défaut de preuve des conditions d’application du bail rural ; qu’en l’espèce, cette vente n’a pas eu lieu, en l’absence de preuve d’un transfert de fonds entre M. A et M. H X ou d’un contrat de vente de DPB entre eux ; que si le bail avait existé (si le compromis de vente avait été réitéré), une vente de DPB était éventuellement programmée ; que M. A n’apporte pas la preuve qu’il a pu bénéficier des droits DPB sur les parcelles appartenant aux consorts X ; que les formulaires de transfert de DPB versés aux débats par X, qui datent du 1er janvier 2016, ont été établis dans le cadre de l’accord global précédemment évoqué et ne permettent pas de caractériser un bail rural ; qu’en outre les noms et signatures des époux I X – C J, propriétaires, aujourd’hui décédés, n’apparaissent pas sur ces formulaires.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions déposées et oralement reprises à l’audience.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

A titre liminaire, la cour rappelle que la présente procédure en appel d’une décision rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux est une procédure orale, de sorte qu’elle ne donne pas lieu à ordonnance de clôture.

Ainsi, et bien qu’il ait été adressé aux avocats un calendrier de procédure évoquant une clôture prévue au 13 octobre 2021, aucune ordonnance de clôture n’a été rendue.

La demande de révocation d’une telle ordonnance, qui n’existe pas, est donc sans objet. Par ailleurs, la cour relève que la recevabilité des conclusions communiquées par M. A le 4 novembre 2021 n’est pas contestée. N’étant pas saisie d’une quelconque demande d’irrecevabilité, la cour n’a pas à statuer sur ce point.

De même, la cour relève que « l’appel en intervention forcée » formé à l’encontre de M. L X et M^me K Y née X ès qualités n’est pas critiqué en sa recevabilité. La cour n’a donc pas à statuer sur ce point.

Enfin, il est rappelé que la jonction demandée est déjà intervenue par ordonnance du 20 août 2019, de sorte que la demande est sans objet.

Sur l’existence des baux ruraux allégués par M. A

Selon l’article L. 411-1 alinéa 1 du code rural et de la pêche maritime, « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public.

Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du présent titre :

- de toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ;
- des contrats conclus en vue de la prise en pension d’animaux par le propriétaire d’un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux.

['] ».

Dès lors que les quatre conditions précisément énoncées par l’article L. 411-1 (mise à disposition, à titre onéreux, d’un immeuble agricole, avec pour destination voulue d’exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 du code rural) sont réunies, un bail à ferme est caractérisé, sans que les parties puissent y renoncer puisque cette définition est d’ordre public.

Le dernier alinéa de l’article L. 411-1 précité prévoit que « la preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens », ce qui autorise le bail verbal.

En l’espèce, aucun contrat de bail rural écrit n’a été conclu. Il est certes versé aux débats :

- une « attestation de bail verbal » datée du 1er janvier 2016, signée de M. I X et de M^me C X d’une part, et de M. F A d’autre part, aux termes de laquelle les époux « propriétaires » attestent avoir loué verbalement au « fermier » les parcelles B 260, 261, 262, 263, 266, 267, 273, 274, 275, et […], 56, 57, 73, 75, 76 et 79 situées sur la commune de La Couture, d’une surface totale de 25 ha 47 a 09 ca, et ce à compter du « 01/01/2016 » pour « neuf ans » (mentions manuscrites) ;

- une « attestation de bail verbal » datée du 1er janvier 2016, signée de M. H X et de M^me E X d’une part, et de M. F A d’autre part, aux termes de laquelle les époux « propriétaires » attestent avoir loué verbalement au « fermier » les parcelles ZA 28, B 151 à 155, 174, 769 et 838 situées sur la commune de La Couture, d’une surface totale de 9 ha 13 a, et ce à compter du « 1er janvier 2016 » pour « neuf ans » (mentions manuscrites) ;

Mais ces attestations, qui ne font pas état d’un fermage alors que le prix du bail est un élément essentiel du contrat, ne peuvent être assimilées à un bail écrit et ne suffisent pas non plus à établir la preuve d’un bail verbal.

Il est précisé à cet égard que les contrats type établis par les commissions consultatives des baux ruraux définissent ou rappellent les modalités d’exécution des baux ruraux verbaux, mais ne définissent pas pour autant un montant unique de fermage s’appliquant à tout bail verbal conclu dans le département concerné. De même, si l’autorité administrative encadre le mode de calcul des fermages, et fixe pour ceux-ci des limites minimales et maximales que doivent respecter les contractants, c’est néanmoins à ces derniers qu’il appartient de convenir, dans les limites fixées, du prix applicable à un fermage déterminé. Si le montant du fermage n’est pas déterminé, il convient à tout le moins qu’il soit déterminable (3e civ., 5 avril 2011, n° 10-14.318). Or se référer aux fourchettes de prix ou modalités d’encadrement du calcul des fermages définies par l’administration est insuffisant à cet égard.

Il appartient donc à celui qui se prévaut de baux verbaux, à savoir M. A, de rapporter la preuve de la réunion des quatre conditions énoncées par l’article L. 411-1 précité pour établir la preuve de l’existence de baux ruraux.

Il est versé aux débats, outre les deux attestations litigieuses ci-dessus évoquées :

- un formulaire « Campagne 2016 » de « Transfert de Droits à Paiement de Base (DPB) intervenant au plus tard le 15 juin 2016 en accompagnement d’un transfert de foncier », désignant l’exploitant cédant les DPB comme M. H X (n° pacage 085014787) et l’exploitant repreneur comme M. A (n° pacage 085019109), daté du 1er janvier 2016 et signé tant du cédant que du repreneur. Selon ce document daté du 1er janvier 2016, les signataires « déclarent que la cession de DPB s’établit à titre temporaire (et non définitif) dans le cadre d’un contrat de bail de terres conclu le 1er janvier 2016 avec date d’effet le 1er janvier 2016 (et non dans le cadre d’une mise à disposition ou d’une autre convention temporaire) ;

Ce document fait état des numéros d’îlot 2016 du repreneur comme étant : 41, 44, 45, 46.

- un formulaire « Campagne 2016 » de « Transfert de Droits à Paiement de Base (DPB) intervenant au plus tard le 15 juin 2016 en accompagnement d’un transfert indirect de foncier », désignant l’exploitant cédant les DPB comme M. H X (n° pacage 085014787) et l’exploitant repreneur comme M. A (n° pacage 085019109), daté du 1er janvier 2016 et signé tant du cédant que du repreneur. Selon ce document daté du 1er janvier 2016, les signataires déclarent que la cession de DPB s’établit à titre définitif dans le cadre d’un transfert indirect de foncier (et non dans le cadre d’un changement dans l’utilisation des surfaces), le cédant atteste qu’il mettait en valeur des terres agricoles en vertu d’un contrat de bail qui a pris fin le 31 décembre 2015 et le repreneur atteste qu’il met en valeur des terres agricoles qui étaient précédemment exploitées par le cédant en vertu d’un contrat de bail qui a pris effet le 1er janvier 2016.

Ce document fait état des numéros d’îlot 2016 du repreneur comme étant : 41, 42, 43.

- un compromis de vente d’immeuble établi devant notaire le 25 mars 2016 entre les époux H X ' E M d’une part, M. F A et M. N D d’autre part, portant sur un bâtiment agricole situé à La Couture, cadastré B 851 et B 853, d’une contenance totale de 66 a 23 ca. Cet acte mentionne, au paragraphe « conditions particulières » que :

« Les parties conviennent expressément et en font une condition essentielle, déterminente et préalable à la réalisation des présentes, savoir :

- qu’un bail à ferme d’une durée initiale de 9 ans devra être consenti par Monsieur I X aux profit des acquéreurs aux présentes, ledit bail portant sur les parcelles situées sur la commune de La Couture (85) cadastrées section B numéros 273, 274, 275, 260, 261, 262, 263, 266, 267 et section ZA numéros 55, 56, 73, 75 et 76 ; ce bail devra être signé avant la régularisation des présentes par acte authentique.

- qu’un bail à ferme d’une durée initiale de 9 ans devra être consenti par Monsieur H X aux profit des acquéreurs aux présentes, ledit bail

portant sur les parcelles situées sur la commune de La Couture (85) cadastrées section B numéros 151, 152, 153, 154, 155, 174, 769, et section ZA numéro 28 ; ce bail devra être signé avant la régularisation des présentes par acte authentique.

- qu’une autorisation d’exploiter l’ensemble de ce terres soit accordée aux acquéreurs.

Les parties conviennent que dans le cas ou ce bail et/ou cette convention n’étaient pas signés avant la régularisation des présentes, et/ou que l’autorisation d’exploiter lesdites terres n’était pas accordée aux acquéreurs, ceux-ci auraient la possibilité de renoncer à la présente acquisition, ce qui est accepté par le vendeur ».

- une autorisation d’exploiter délivrée à M. A le 16 juin 2016, portant sur 17, 01 ha de terres situées sur la commune de La Couture et mises en valeur par M. H X, plus précisément les parcelles référencées ZA 28, B 151 à 155, 174, 769 et 838, ainsi que B 266 et 267 et ZA 73, 75, 76 et 79. Cette autorisation fait état d’une demande présentée le 13 avril 2016, qui elle n’est pas versée aux débats ;
- un document manuscrit signé de M. H X et adressé à M. A, daté du 24 octobre 2016 et intitulé « mise à disposition de Prés Marais et Terres Pour l’année 2016 », mentionnant l’opération suivante : « 61 ha 39 a 99 ca x 150 € l’ha = 9210 € » ;

- un document manuscrit à en-tête « Mr X H », daté du 24 octobre 2016, ayant pour objet « vente de DPB Pour l’année 2016 », évoquant une vente à M. A en indiquant simplement : « 34 ha 32 X 192, 75 € Total = 6615 € 18 » ;

- une lettre manuscrite datée du 1er juillet 2017, adressée par M. A à M. I X, indiquant « ci-joint le paiement de la location 2016 de près et culture marais pour une surface de 25 ha 48 a 150 € cent cinquante euros de l’hectare. Soit 3822 € » accompagnant un chèque de même montant ;

- deux courriers des 21 et 22 mars 2018 émanant de la préfecture de la Vendée et adressés à M. A, ayant pour objet « portefeuille de droits à paiement de base (DPB) » et présentant un récapitulatif de son portefeuille de DPB comprenant notamment, tant à l’issue de la campagne 2016 qu’à l’issue de la campagne 2017 :

* 8, 92 DPB dont le générateur (agriculteur à qui les DPB ont été créés initialement), mais aussi le propriétaire, a pour référence 085029197 ;

* 22, 61 DPB dont le générateur a pour référence 085029197 et dont le propriétaire est M. A ;

- une attestation du 5 avril 2019 émanant de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer (DDTM) de la Vendée, selon laquelle en 2016 et 2017 les parcelles correspondant aux îlots 41 à 46 ont été déclarés à la PAC exclusivement par M. A ;

Il ne peut être tiré aucune déduction des termes du compromis de vente quant à l’existence d’éventuelles relations contractuelles préexistantes, en l’absence d’évocation expresse d’un bail ou d’une quelconque autre convention antérieurs. En effet, ce compromis engage, côté acquéreurs, non seulement M. A mais également M. D, de sorte que l’exigence d’un bail « au profit des acquéreurs » peut tout aussi bien révéler l’absence de tout bail sur les parcelles que l’absence de bail convenu avec les deux acquéreurs. Et du fait

qu’il prévoit une signature des baux en cause, ce compromis peut tout aussi bien révéler la volonté des parties de formaliser par écrit un bail verbal préexistant.

Ce compromis permet en revanche de comprendre que les parties à l’acte ont convenu d’une opération globale, dans laquelle acquisition du bâtiment agricole et exploitation des terres avoisinantes étaient liées.

Dans ce contexte, les « attestations de bail verbal » et les documents relatifs aux transferts de DPB, qui sont intervenus en janvier 2016, donc peu avant le compromis, s’analysent comme des anticipations maladroites de cet accord global devenu caduc en raison de la non obtention par M. A des prêts lui permettant d’acquérir le bâtiment agricole. Le fait que les DPB aient ensuite donné lieu à une facturation du 24 octobre 2016 s’explique simplement par le transfert convenu en janvier 2016, et ne permet pas de convaincre la cour de la poursuite du projet de bail.

Il en est de même de la demande d’autorisation d’exploiter formée en avril 2016. Celle-ci a en effet été présentée entre la signature du compromis de vente et la date prévue pour la réitération par acte authentique, ce qui tend à établir que cette démarche accomplie par M. A avait simplement pour but de permettre la signature à venir d’un bail dans le cadre de l’accord global envisagé dans le compromis. En tout état de cause, il est rappelé qu’une autorisation d’exploiter est indifférente à l’existence d’un bail à ferme. En l’espèce, celle versée aux débats est d’autant moins susceptible d’établir l’existence des baux ruraux contestés à partir du 1er janvier 2016 qu’elle ne porte que sur une partie des terres objets des attestations de bail verbal et n’a été sollicitée que bien après la date alléguée de prise d’effet des baux litigieux.

Par ailleurs, parmi les différents éléments décrits ci-dessus, les seuls qui évoquent un paiement sont le document manuscrit daté du 24 octobre 2016 et intitulé « mise à disposition de Prés Marais et Terres Pour l’année 2016 », ainsi que le courrier du 1er juillet 2017 et le chèque attenant.

Les consorts X ne peuvent sérieusement prétendre que le document du 24 octobre 2016 correspondrait à la facturation d’une vente d’herbe, alors que M. H X, agriculteur de métier a lui-même intitulé ce document, à la main, « mise à disposition de Prés Marais et Terres Pour l’année 2016 ». Pour autant, ce document ne permet pas non plus d’établir un accord des parties sur l’existence et le prix d’un fermage dès lors, d’une part, qu’il n’émane que de M. H X et n’a pas donné lieu à paiement de la part de M. A, et que, d’autre part, il mentionne une surface de 61 ha 39 a 99 ca, surface différente et significativement plus importante que celle objet du présent litige, sans mentionner les parcelles concernées. A supposer que ce document porte sur les terres litigieuses, il ne peut s’analyser, au vu du contexte décrit plus haut, que comme une facturation a posteriori ' et indue ' de la mise à disposition convenue en janvier 2016 que les parties envisageaient initialement d’inscrire dans un bail à ferme.

Quant au chèque adressé par M. A en juillet 2017, il ne concerne qu’un seul des bailleurs allégués, à savoir M. I X, et aucun élément des débats ne permet d’établir un accord de celui-ci sur le prix figurant sur le chèque.

La cour relève enfin qu’aucun paiement ' tenté ou effectif – n’est établi vis-à-vis de M. H X.

Ces éléments ne permettent donc pas d’établir un accord des parties sur l’existence d’une contrepartie onéreuse à la mise à disposition des terres, et a fortiori ne permettent pas de déterminer le prix du fermage qui aurait été convenu. La cour note à cet égard que M. A lui-même ne se prévaut pas d’un fermage précis, et se contente de faire référence aux contrats-type et arrêtés préfectoraux, qui certes encadrent la fixation du fermage et son évolution mais ne peuvent pallier l’absence d’accord entre les parties.

Le fait qu’il y ait manifestement eu mise à disposition des terres en vue d’une exploitation agricole ne suffit pas, en l’absence de preuve du principe et du montant d’une contrepartie onéreuse, à caractériser un bail à ferme.

Il convient donc de confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

Par suite, M. A est condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer aux consorts X la somme de 1.000 euros à titre d’indemnité procédurale pour l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement rendu le 27 juin 2019 par le tribunal paritaire des baux ruraux de La Roche-sur-Yon, en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

Condamne M. F A à payer à M. H X, personnellement et en sa qualité d’ayant droit de ses parents I X et C J, prédécédés, à M^me E
X personnellement, à M. L X et à M^me K Y née X en leur qualité d’ayants droit de leurs parents I X et C J, prédécédés, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel,

Condamne M. F A aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,