ARRET N°106

EC/KP

N° RG 20/02513 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GDRV

X

C/

E t a b l i s s e m e n t P u b l i c L ' A D M I N I S T R A T I O N D E S F I N A N C E S P U B L I Q U E S E N C E – A L P E S – C O T E

D’AZUR-BOUCHES DU RHONE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 15 FEVRIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/02513 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GDRV

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 septembre 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D’OLONNE.

APPELANT :

Monsieur A X

né le […] à […]

[…]

[…]

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Isabelle FOUCHARD, avocat au barreau RENNES.

INTIMEE :

ETABLISSEMENT PUBLIC L’ADMINISTRATION DES FINANCES PUBLIQUES p o u r s u i t e s e t d i l i g e n c e s d u D i r e c t e u r R é g i o n a l e d e s F i n a n c e s P u b l i q u e s d e Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône.

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

OBJET DU LITIGE

M. C X est décédé le […], laissant pour lui succéder deux enfants, M. A X et M^me D X.

Lors de sa déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune pour les années 2011 et 2012, M. A X a déclaré être propriétaire de 50 % de la valeur des immeubles suivants, dépendant de cette succession ;

- une maison d’habitation de 82 m² habitable sur un terrain de 1792 m² à Saint-Gilles-Croix-de-Vie, […], cadastrée section […], déclarée pour une valeur de 100 000 euros (soit 200 000 euros de valeur en pleine propriété) ;

- un immeuble commercial situé 12 Bd de l’égalité à Saint-Gilles-Croix-de-Vie (avec un appartement de 33 m² à la même adresse) cadastré section AK n°389 pour une contenance de 2 ares 7 ca évalué à 35 000 euros (soit 70 000 euros de valeur en pleine propriété) ;

- un immeuble commercial situé 72 quai de la République à Saint-Gilles-Croix-de-Vie cadastré section AK n°533 (avec un appartement de 85 m² à la même adresse) pour une contenance de 4 ares 45 ca évalué à 50 000 euros (soit 100 000 euros de valeur en pleine propriété) ;

- un immeuble d’une superficie de 1 ha 48 a 32 ca situé à Maché, lieu dit les petits prés, cadastré section ZK n°67, 68 et 116, pour une valeur de 70 000 euros (soit 140 000 euros de valeur en pleine propriété) ;

- terrains situés à la Garenne de la Chalonnerie à Brétignolles sur mer, de 630 m² cadastrés section BY n°139 et de 800 m² cadastré section BY n°435 pour une valeur de 75 000 euros et 100 000 euros respectivement en 2011 (soit 150 000 euros et 200 000 euros de valeur en pleine propriété), et 70 000 euros et 90 000 euros en 2011 (soit une valeur en pleine propriété de 320 000 euros au total)

- un terrain à bâtir situé 311-313 Esplanade de la Mer à Saint-Hilaire-de-Riez cadastré section AT n°292, 293 et 297 d’une superficie totale de 10 a 53 ca déclarés pour 150 000 euros (soit 300 000 euros de valeur en pleine propriété) ;

- terrains situés à la Garenne de la Chalonnerie à Brétignolles sur mer, de 4210 m² au total cadastrés section BY n°136, 137, 413, 430, 431 et 436 pour une valeur de 292 000 euros au total en 2011 et 265 000 euros en 2012 (soit 584 000 euros et 530 000 euros de valeur en pleine propriété)

- terrains situés à la Garenne de la Chalonnerie à Brétignolles sur mer, de 5 078 m², partiellement lotis, cadastrés section BY n°647 à 651, 653 à 656, 658 à 664 pour une valeur de 250 000 euros en 2011 et 220 000 euros en 2012 (soit 500 000 euros et 440 000 de valeur en pleine propriété) ;

- une maison d’habitation à Saint-Gilles-Croix-de-Vie, […], déclarée pour une valeur de 275 000 euros en 2011 et 250 000 euros en 2012 après application d’un abattement de 30 % pour résidence principale

ainsi que de biens détenus en pleine propriété à savoir :

- un local commercial situé […] d’une superficie pondérée de 260 m², déclaré pour 150 000 euros en 2011 et 250 000 euros en 2012

- et des terrains situés à la Garenne de la Chalonnerie à Brétignolles sur mer, de 695 et 612 m² cadastrés section BY n°429 et 432 pour une valeur de 260 000 euros au total en 2011 et 240 000 euros en 2012.

Estimant que cette déclaration était sous-évaluée, et que la résidence principale du contribuable n’était pas […] à Saint-Gilles-croix de Vie mais […], le service des impôts des particuliers de Challans a adressé à M. A X le 8 décembre 2014 et le 11 décembre 2015, des propositions de rectification, qui ont fait l’objet d’observations les 9 janvier 2015 et 11 janvier 2016,

La commission départementale de conciliation, saisie par les consorts X dans le cadre de la contestation des valeurs des immeubles pour l’imposition à l’ISF pour les années 2009 et 2010, s’est réunie le 6 octobre 2015, et a proposé de revoir à la baisse certaines valeurs retenues par l’administration.

Ces recommandations suivies par l’administration des finances publiques ont conduit le 25 février 2016 au maintien partiel de la proposition de rectification, puis à l’édition le 17 octobre 2016 d’un avis de mise en recouvrement n°7580200 2 07698 portant sur la somme de 74 868 euros, soit 27054 et 28 022 euros de rappel de droits sur 2011 et 2012, 11 209 euros de majorations sur l’année 2012, et 4220 et 4 363 euros d’intérêts de retard en application de l’article 1727 du code général des impôts (arrêtés aux 31 décembre 2014 et 31 décembre 2015 respectivement).

Après rejet par l’administration le 29 mai 2019 de la réclamation contentieuse du 11 décembre 2018, M. A X a par acte d’huissier du 17 juillet 2019 fait assigner le directeur des finances publiques aux fins d’obtenir le dégrèvement des cotisations supplémentaires et pénalités.
Par jugement du 4 septembre 2020, dans le dossier n°19/00726, le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne a :

Vu la décision de rejet en date du 29 mai 2019 prise par M. le Directeur général des finances publiques ;

- déclaré M. A X recevable à agir, mais non fondé en ses contestations ;

- constaté l’accord des parties sur la valorisation de la maison située à Maché (Vendée), les petits prés, cadastrée section EK n°67, 68 et 116 à hauteur de 288 000 euros, soit 144 000 euros pour la quote-part de 50 % de M. A X ;

- débouté M. A X du surplus de leurs demandes ;

- validé la valorisation des biens immobiliers telle que retenue par l’Administration fiscale ;

- confirmé le bien fondé de l’Administration fiscale de la reprise des droits en litige et des intérêts de retard, ainsi que l’application de la majoration visée par l’article par l’article 1729 du code Général des Impôts au rappel des droits dus par M. A X au titre de l’ISF 2012 ;

- dit n’y avoir lieu de recourir à une mesure d’expertise ;

- débouté M. A X de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ;

- condamné M. A X aux dépens de l’instance.

M. A X a relevé appel de ce jugement par déclaration du 9 novembre 2020, en vue de la réformation et/ou annulation de la décision en tous ses chefs rappelés expressément, sauf en ce qu’elle l’a déclaré recevable à agir, a constaté l’accord des parties sur la valorisation de la maison située à Maché (Vendée), les petits prés, cadastrée section EK n°67, 68 et 116 à hauteur de 288 000 euros soit 144 000 euros pour la quote-part de 50 % de M. A X, et dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Dans ses dernières conclusions du 8 novembre 2021, l’appelant demande à la cour :

Vu les dispositions du code général des impôts,

Vu la jurisprudence du Conseil d’Etat

- de déclarer M. A X recevable et bien fondée en ses demandes,

- de réformer le jugement rendu le 4 septembre 2020 en première instance par le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne en ce qu’il a débouté M. A X du surplus de ses demandes, retenu la valorisation des biens immobiliers retenue par l’Administration fiscale, confirmé le bien-fondé de la majoration de 40% appliquée au titre de l’ISF 2012 et refusé la demande d’expertise sollicitée par application des dispositions de l’article R 202-3 du Livre des Procédures Fiscales ;

Vu les dispositions de l’article R 202-3 du livre des procédures fiscales,

- d’ordonner avant dire droit l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire aux fins de déterminer aux 1er janvier 2011 et 2012 la valeur des biens suivants:
- maison d’habitation […] à Saint-Gilles-Croix-de-Vie (construite sur un terrain cadastré section AB numéro 201 et évaluée aux articles 2 et 3 du rapport d’expertise),

- terrains sis la Garenne de la Chalonnière, rue de la Corniche à Brétignolles-sur-Mer (cadastrés BY139 et Y et évalués à l’article 4 du rapport),

- terrains sis Esplanade de la Mer à Saint-Hilaire-de-Riez (cadastrés AT n°292 293 297 et évalués à l’article 1 du rapport),

- Terrains sis la Garenne de la Chalonnière rue des Rondées à Brétignolles-sur-Mer (cadastrés BY n°136 137 413 430 431 436 et évalués à l’article 5 du rapport),

[…] à Marthe à Brétignolles-sur-Mer (cadastrés BY n°647 et BY N°648 et suivants évalués aux articles 6 et 7 du rapport).

- de dire et juger que l’Expert devra adresser un pré-rapport aux parties, leur accorder un délai suffisant pour lui faire connaître leurs éventuelles observations, puis déposer son rapport définitif,

- de prononcer, à raison des biens restant en litige, le dégrèvement des cotisations ISF et pénalités correspondants mises à la charge de M. A X,

Pour le surplus,

- d’appliquer a minima un abattement de 20% sur la valeur des locaux commerciaux et de l’appartement (construits sur un terrain cadastré section AB n°389) situés […] de l’égalité et 72 quai de la République à Saint-Gilles-Croix-de-Vie, de sorte que soient retenues les valeurs suivantes :

- […] de l’égalité : 84.000 € ' 20% = 67.200 €, soit 33.600 € pour la quote-part de 50% de M. A X ;

- 72 quai de la République : 244.000 € ' 20% = 195.200 €, soit 97.600 € pour la quote-part de 50% de M. A X,

- […] : 315.000 €- 20% = 252.000 €.

- de confirmer les valeurs initialement déclarées pour 275.000 € et 250.000 € respectivement au titre de l’ISF 2011 et 2012 pour la maison d’habitation située […],

- de Retenir la valorisation globale de 311.000 € pour les terrains sis la Garenne de la Chalonnière à Bretignolles-sur-Mer (figurant au cadastre […]

- d’accorder le dégrèvement des pénalités de 40% appliquées,

- de débouter la Direction Générale des Finances Publiques de toutes demandes contraires aux présentes écritures,

- de condamner la Direction Générale des Finances Publiques à verser M. A X la somme de 5.000 € au titre des frais non compris dans les dépens sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile,

- de mettre les entiers dépens à la charge de l’Etat, pris en la personne du Directeur Général des
Finances Publiques.

Il fonde sa demande d’expertise sur les dispositions de l’article R.202-3 du livre des procédures fiscales et allègue que cette expertise est de droit dès lors qu’il l’avait explicitement sollicitée en première instance et qu’elle a à tort été rejetée par le premier juge pour des motifs qui ne sont pas de nature à l’exclure, tenant à son absence d’utilité, à l’absence de caractère exagéré de l’imposition, ou enfin à l’ancienneté des faits générateurs, et à laquelle l’expertise amiables, qu’ils produisent, ne peut se substituer quand bien même elle a été soumise à discussion contradictoire.

Il fait valoir en tout état de cause que la valeur des biens retenue par l’administration est excesssive dès lors que les termes de comparaison qu’elle retient concernent des biens qui présentent des caractéristiques différentes ou qui sont éloignés et que l’expert amiable a retenu des valeurs par une méthode comparative résultant de la confrontation des mutations de biens similaires situés dans le secteur, le plus proche possible des biens à expertiser et ayant des caractéristiques comparables.

Concernant les locaux commerciaux et l’appartement, il demande l’application d’un abattement de 20 % sur les valeurs proposées par la commission départementale de conciliation, reposant sur leur rapport locatif en vertu d’un taux de rentabilité de 10 % – correspondant à des locaux commerciaux classiques – ne tenant pas compte des caractéristiques particulières de ces biens, puisqu’ils sont loués en totalité par bail commercial et que l’appartement n’est accessible que par le local commercial.

Il fait valoir que la déclaration d’une valeur de 500 000 euros pour la maison du […] à Saint-Gilles-Croix-de-Vie (correspondant à celle déclarée par son père à sa connaissance) constituait bien sa résidence principale (même s’il n’avait pas fait les démarches en ce sens).

Il conteste les majorations de 40 % dès lors que les valorisations retenues par l’administration sont bien supérieures à leur valorisation réelle et que les minorations sont donc limitées, qu’il n’est pas démontré qu’il aurait dissimulé la viabilisation de certaines parcelles, et que l’administration a refusé de prendre en compte les évaluations d’agence immobilière, de notaire et d’expert amiable.

Enfin, concernant les deux terrains dont il est propriétaire en propre, il propose de retenir une valeur de 238 euros au mètre carré telle que préconisée par l’expert.

En réponse, dans ses dernières conclusions signifiées le 17 mars 2021, le directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches-du-Rhône sollicite que la cour :

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne en date du 4 septembre 2020 (RG n°19/00726),

- confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne précité, en ce qu’il :

« – déclare M. A X recevables à agir, mais non fondé en ses contestations ;

- constate l’accord des parties sur la valorisation de la maison située à […], 68 et 116 à hauteur de 288.000 euros soit 144.000 euros pour la quote-part de 50 % de Monsieur A X ;

- déboute M. A X du surplus de ses demandes ;

- valide la valorisation des biens immobiliers telle que retenue par l’Administration fiscale ;

- confirme le bien fondé de l’Administration fiscale de la reprise des droits en litige et des .intérêts de retard, ainsi que de l’application de la majoration visée par l’article 1729 du Code Général des Impôts au rappel des droits dus par Monsieur A X au titre de l’ISF 2012 ;

- dit n’y avoir lieu de recourir à une mesure d’expertise ;

- déboute M. A X de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du présent jugement ;

- condamne M. A X aux dépens de l’instance.».

Et statuant à nouveau :

- rejette la totalité des demandes de la partie adverse ;

- valide les valorisations par l’administration des biens immobiliers en litige ;

- confirme le bien-fondé par l’administration de la reprise des droits en litige et des intérêts de retard visés par l’article 1727 du CGI ;

- confirme le bien-fondé par l’administration de l’application de la majoration visée par l’article 1729 du CGI au rappel de droits dus au titre de l’ISF 2012;

- condamne la partie adverse aux entiers dépens de l’instance ;

- dise et juge que les frais entraînés par la constitution de l’avocat resteront à sa charge ;

- rejette les demandes fondées sur les articles 700 du CPC ;

- condamne M. X au paiement à l’administration d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Et au surplus :

- rejette les valorisations proposées par l’expert missionné par l’appelant ;

- rejette la demande de nomination d’un expert judiciaire indépendant ;

A titre subsidiaire si la cour ne retenait pas les valeurs proposées par l’administration au titre des biens en litige,

- qu’elle retienne les valeurs proposées par la partie adverse.

Il indique qu’en droit, le juge n’est pas tenu de faire droit à la demande, présentée à titre subsidiaire, de nomination d’un expert judiciaire, dès lors qu’en l’absence de production de pièces produites à l’appui de l’assignation, il n’était pas en mesure d’examiner si cette demande entrait bien dans le champ d’application de l’expertise obligatoire, et qu’il n’est pas plus tenu de l’ordonner lorsqu’elle n’est demandée que s’il l’estimait utile. Il estime en conséquence que dans la mesure où la demande d’expertise n’a été formée qu’à titre subsidiaire et en cas de non homologation du rapport d’expertise, cette demande a été rejetée à bon droit, et qu’à défaut de présentation d’une demande en première instance, la demande d’expertise est interdite en appel.

Il conteste les évaluations de M. Z, en indiquant que ses évaluations reposent notamment sur des ventes postérieures au fait générateur de l’impôt (soit le 1er janvier 2011 et le 1er janvier 2012) qui ne peuvent constituer un élément de comparaison pour cette évaluation, que les données du certificat d’urbanisme de 2018 ne peuvent être utilisées pour l’évaluation de la valeur en 2011-2012, que ces évaluations ne reposent pas sur des termes de comparaison en nombre suffisant, que cette expertise a été réalisée en 2018 sans que la preuve soit rapportée que les évaluations auraient été faites à la date du fait générateur de l’imposition, qu’un terme de comparaison unique ' comme l’expert l’a retenu pour certains biens – est insuffisant, et enfin, qu’il n’évoque pas en quoi les termes de comparaison retenus sont comparables aux biens objets du litige.

Pour le surplus, il conteste les éléments de comparaison retenus par l’expert pour chacun des biens au motif soit de leur ancienneté, soit de l’absence de caractère comparable (notamment au regard des biens avec vue sur mer pour lesquels l’administration retient des éléments du marché départemental, ou de la constructibilité des terrains en 2010 qui ne peut être contestée par le certificat d’urbanisme de 2018), soit enfin de l’absence de justification des caractéristiques spécifiques sur lesquelles s’appuient les évaluations.

Au sujet des parcelles détenues en pleine propriété, il retient l’application de la valeur de 533 euros par mètre carré fixé pour des terrains identiques (propriété de l’indivision) par la commission de conciliation.

Concernant les baux commerciaux, il expose que pour tenir compte de l’état locatif desdits biens, la commission a d’ores et déjà retenu la méthode d’évaluation par un taux de capitalisation qui s’exprime par un pourcentage destiné à représenter le rapport existant entre le revenu de l’immeuble et la valeur vénale réelle en prenant en considération les conditions économiques du moment, la situation et l’emplacement, la nature et le confort de l’immeuble, l’utilisation des biens, l’état d’entretien et les conditions de location, réduisant ainsi sensiblement les valeurs ressortant de la méthode par comparaison directe, au regard des éléments de moins-value tirés du caractère indissociable des locaux commerciaux et d’habitation, de sorte qu’une décote supplémentaire de 20 % n’est pas justifiée. Il soutient ne pas être tenu d’appliquer une décote de 20 % en raison de la situation d’indivision.

Il expose que la majoration de 40 % est légalement encourue dès lors que l’appelant a minoré la valeur vénale de la quasi-totalité des biens déclarés, de façon importante (la réclamation retenant une valeur de 46 % supérieure à la valeur déclarée), a eu la volonté de dissimuler la réalisation de parcelles loties par une évaluation globale de 11 202 m², et enfin, qu’il exerce la profession de notaire alors que les biens en cause étaient situés dans le périmètre de l’étude notariale.

Il fait enfin valoir qu’en application de l’article L.199 du livre des procédures fiscales le juge du fond ne peut que prononcer l’annulation totale ou pour partie de la décision de rejet.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 novembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 885 D du code général des impôts, dans sa version applicable au litige antérieure à celle issue de la loi n°2017-1837 du 30 décembre 2017, l’impôt de solidarité sur la fortune est assis et les bases d’imposition déclarées selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès sous réserve des dispositions particulières du chapitre I bis du titre IV de la première partie dudit code.

Sur la demande d’expertise

L’article R.202-3 du livre des procédures fiscales, dans sa version applicable au litige issue du décret n°98-127 du 4 mars 1998 dispose que dans les instances qui, en matière de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière, font suite aux décisions prises sur les réclamations indiquées au deuxième alinéa de l’article R. 202-1 (qui concerne les réclamations relatives à la valeur vénale réelle d’immeubles, de fonds de commerce et des marchandises neuves qui en dépendent, de clientèles, de droit à un bail ou au bénéfice d’une promesse de bail portant sur tout ou partie d’un immeuble, de navires et de bateaux), l’expertise est de droit si elle est demandée par le contribuable ou par l’administration.

L’expertise n’est pas accordée de droit en appel si elle est demandée par la partie l’ayant obtenue devant le tribunal de grande instance ou si aucune des parties ne l’a demandée en première instance.

Lorsqu’elle est de droit, la demande la demande d’expertise présentée par le contribuable ne peut être rejetée que celle-ci n’est pas opportune en l’espèce ni probablement réaliste en raison de l’ancienneté des faits, ou encore au motif qu’une expertise n’apparaissait pas justifiée et qu’elle serait de toute manière difficile à diligenter en raison des modifications subies par l’immeuble, que les critiques contre l’estimation ne seraient « corroborées par aucun justificatif sérieux"ou enfin au motif que l’imposition contestée était fondée sur les bases que le contribuable avait lui-même déclarées, de sorte que le contribuable ne pourrait, en application de l’article R.* 194-1 du livre des procédures fiscales, la décharge ou la réduction d’une imposition qu’à condition de démontrer son caractère exagéré. L’expertise reste de droit lorsque l’évaluation litigieuse, retenue par l’administration fiscale, résulte de la commission départementale de conciliation. Il en va de même si l’expertise n’est sollicitée qu’à titre subsidiaire.

L’article R.202-4 du même code précise que l’expertise est faite par un seul expert.

La décision qui ordonne l’expertise et désigne l’expert fixe sa mission ainsi que le délai dans lequel il est tenu de déposer son rapport au secrétariat-greffe.

Le secrétaire-greffier informe les parties, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et les avocats constitués, du dépôt du rapport au secrétariat-greffe. Les observations du contribuable et de l’administration sur ce rapport sont formulées par conclusions régulières dans les deux mois qui suivent cette notification.

La juridiction saisie statue à l’expiration de ce délai.

Il est acquis qu’aux termes de ses conclusions récapitulatives de première instance, M. X a sollicité, à titre subsidiaire et à défaut de fixation, par le tribunal, de la valeur des biens à celle proposée à titre principal, que le tribunal ordonne la désignation d’un expert par application des dispositions de l’article R 202-3 du livre des procédures fiscales aux fins de déterminer la valeur des biens visés aux paragraphes 11-1-2, 11-1-4, 11-1-5 et 11-1-6 à l’époque du ou des faits générateurs. En outre, les circonstances qu’un rapport établi à la seule demande de l’appelant, ait été soumis au débat contradictoire, ou encore le fait que les évaluations aient été fixées conformément à la proposition de la commission départementale de conciliation ne sont pas de nature à exclure qu’une expertise judiciaire soit ordonnée sur le fondement de l’article R.202-3 du livre des procédures fiscales.

Dès lors, la demande d’expertise, désormais formée à titre principal, est de droit en application de l’article R.202-3 du livre des procédures fiscales concernant les biens visés.

Il y a donc lieu de l’ordonner dans les conditions prévues au dispositif.

Dès lors que le calcul de l’imposition due par le contribuable repose sur la valeur de l’intégralité des immeubles objet du litige, en ce compris ceux non visés par la demande d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur les demandes tendant à l’évaluation du surplus des immeubles, notamment l’application d’une décote pour occupation par bail commercial.

Dans l’attente, les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS,

La Cour,

- Ordonne avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. E F, expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Rennes, demeurant 9 avenue Florian BP 3 44500 La Baule Escoublac, e.F@age-lb.com, avec pour mission :

- se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, en ce compris le rapport de M. Z établi à la demande des appelants ;

- décrire les caractéristiques des biens suivants :

- maison d’habitation […] à Saint-Gilles-Croix-de-Vie (construite sur un terrain cadastré section AB numéro 201 et évaluée aux articles 2 et 3 du rapport d’expertise),

- terrains sis la Garenne de la Chalonnière, rue de la Corniche à Bretignolles-sur-Mer (cadastrés BY139 et Y et évalués à l’article 4 du rapport),

- terrains sis Esplanade de la Mer à Saint-Hilaire-de-Riez (cadastrés AT n°292 293 297 et évalués à l’article 1 du rapport),

- terrains sis la Garenne de la Chalonnière rue des Rondées à Bretignolles-sur-Mer (cadastrés BY n°136 137 413 430 431 436 et évalués à l’article 5 du rapport).

- terrains sis la Garenne de la Chalonnière rue des Rondées à Bretignolles-sur-Mer (cadastrés BY cadastrés section BY n°647 à 651, 653 à 656, 658 à 661, et 665 à 668 et évalués aux articles 6 et 7 du rapport).

- donner à la cour tous élément permettant de déterminer au 1er janvier 2011 et au 1er janvier 2012 leur valeur vénale réelle, définie comme le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel au jour du fait générateur de l’imposition et déterminée à partir d’une comparaison tirée de la cession de biens intrinsèquement similaires ;

- citer les éléments de comparaison relatifs à des biens intrinsèquement similaires antérieurs à la date du fait générateur de l’impôt retenus pour procéder à cette évaluation ;

- faire toute observation utile à la solution du litige ;

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui de solliciter, si nécessaire, une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

Dit que l’expert devra communiquer un pré rapport aux parties en les invitant à présenter leurs observations dans un délai maximum d’un mois ;

Dit que l’expert, après avoir répondu aux observations des parties, devra transmettre copie du rapport définitif à chacune des parties (article 173 du code de procédure civile) et à la juridiction qui a procédé à sa désignation, dans le délai de trois mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission ;

Dit que M. A X fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner la somme de 3 000 euros (trois mille euros) à la régie d’avance et de recettes de la cour avant le 15 mars 2022;
Dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque (article 271 du code de procédure civile) ;

Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ou le montant de la première échéance ;

Dit que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère beaucoup plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au conseiller chargé du suivi de l’expertise ainsi qu’aux parties, l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant, au besoin, la consignation d’une provision complémentaire ;

Dit que la mesure d’expertise s’exercera sous le contrôle du Président de la deuxième chambre civile, auquel seront soumises, s’il y a lieu, les difficultés ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus d’acceptation de sa mission par l’expert il sera pourvu à son remplacement par ordonnance sur requête ;

Rappelle que le secrétaire-greffier informera les parties, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et les avocats constitués, du dépôt du rapport au secrétariat-greffe ;

Rappelle que les observations du contribuable et de l’administration sur ce rapport doivent être formulées par conclusions régulières dans les deux mois qui suivent cette notification ;

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes,

Réserve les dépens ;