ARRET N°98

N° RG 23/00728 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GYOG

S.A.R.L. B.S IMMOBILIER

C/

S.A.R.L. IMAP

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 11 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00728 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GYOG

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 mars 2023 rendu par le Tribunal de Commerce de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

S.A.R.L. B.S IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 1]

ayant pour avocat M^e Virginie ANDURAND de la SELARL SCHMITT ROUX-NOEL ANDURAND-GLAUDET, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMEE :

S.A.R.L. IMAP

[Adresse 2]

[Localité 5]

ayant pour avocat M^e Fabien-jean GARRIGUES de la SCP GARRIGUES ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui a fait le rapport

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société IMAP, exerçant sous l’enseigne ORPI, a une activité de gestion locative, de syndic de copropriété, d’administration de biens et de transactions immobilières.

La société B.S IMMOBILIER a une activité de marchand de biens et de promotion immobilière.

Le 19 novembre 2021, l’agence IMAP a reçu un mandat de vente relatif à un bien situé à [Localité 5] comprenant cinq appartements T2, sept parkings et un garage.

Le 23 novembre 2021, le mandat de vente a fait l’objet d’une inscription au fichier commun ORPI. Le même jour, le bien a été mis en annonce de vente par la société d’agence immobilière IMMOB’ILES, exerçant sous l’enseigne ORPI.

Le 25 novembre 2021, la société B.S IMMOBILIER a contacté l’agence immobilière IMMOB’ILES afin de faire une offre d’achat pour le bien mis en vente. La proposition a été envoyée par MMS dans un premier temps.

S’agissant d’un bien fonctionnant en inter-agences, la société IMMOB’ILES a transmis le 25 novembre 2021 l’offre d’achat à l’agence IMAP [Localité 5].

Le 26 novembre 2021, l’original de l’offre a été remis en main propre à l’agence IMAP par M. [F], gérant de la société IMMOB’ILES.

Le 29 novembre 2021, les vendeurs ont accepté une offre émise par le premier visitant.

Le 1er décembre 2021, la société IMMOB’ILES a indiqué par courrier électronique à la S.A.R.L. B.S IMMOBILIER que le gérant de la société IMAP avait refusé de présenter son offre aux vendeurs.

Le 6 décembre 2021, la société B.S IMMOBILIER a adressé une lettre recommandée avec demande d’avis de réception à la société IMAP en indiquant que son refus de présenter son offre aux vendeurs, constituait une faute professionnelle engageant sa responsabilité.

Le 28 avril 2022, la société BS IMMOBILIER a fait assigner la société IMAP (l’assignation) devant le tribunal de commerce de LA ROCHELLE, sollicitant par ses dernières conclusions du tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104,1240,1991,1992,1993 du code civil, Vu l’article 7 du décret du 28 août 2015,

Dire et juger que la société IMAP a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle ;

Dire et juger que la société BS IMMOBILIER a perdu la chance d’acquérir un bien ;

Condamner la société IMAP à verser à la société BS IMMOBILIER la somme de 116 387,50 € de dommages et intérêts pour la perte de chance subie ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner la société IMAP au paiement de la somme de 4 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société IMAP en tous les frais et dépens de l’instance.

En défense la société IMAP demandait au tribunal de :

Vu les articles 1240 du code civil,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Débouter la société B.S IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société B.S IMMOBILIER à verser à la société IMAP une somme de 7 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société B.S IMMOBILIER aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 17/03/2023, le tribunal de commerce de LA ROCHELLE a statué comme suit :

'Vu les articles 1103,1104,1112, 1240 du code civil, Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Reçoit la société B.S IMMOBILIER en se demandes, les dits mal fondées,

Déboute la société B.S IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamne la société B.S IMMOBILIER à payer à la société IMAP, la somme justement appréciée de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE,

Dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement de droit,

Condamne, conformément à ce qu’indique l’article 696 du code de procédure civile, la société B.S IMMOBILIER, au paiement des entiers dépens de l’instance comprenant les frais du greffe s’élevant à la somme de soixante euros et vingt-deux centimes T.T.C.'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— au regard des articles 1991, 1992, 1993 du code civil, et de l’article 8 du décret du 28 août 2015, fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant des activités de transaction et de gestion des immeubles et fonds de commerce.

— il résulte du règlement intérieur unifié du réseau ORPI qu’en cas de vente inter-cabinet, le règlement intérieur prévoit à l’article 14.3 : la transmission des offres d’achat, que :

« L’offre d’achat doit être écrite :

L’offre d’achat doit contenir obligatoirement :

L’état civil de l’acquéreur,

Le descriptif du bien,

Les modalités de financement,

Le prix proposé honoraires d’agence inclus,

La date de fin de validité de l’offre,

La date butoir pour signer l’avant-contrat,

La date prévisionnelle de réalisation de l’acte.

Les offres provenant de professionnels non ORPI (Fichier AMEPI, etc,) obéissent aux mêmes règles, les règles du RIU et de ses Annexes prévalent sur les règles des autres fichiers communs non ORPI

L’offre d’achat est scannée et envoyée à l’Agent immobilier ORPI détenteur du mandat via Orpi Connect.

Le bien est dès lors passé sous offre dans Orpi Connect (« OFF ») par l’Agent immobilier Orpi qui présente 1 'acquéreur. »

— l’offre émise par la société B.S IMMOBILIER et présentée par la société IMMOB’ILES à la société IMAP, ne respectait pas les conditions définies dans le règlement unifié du réseau ORPI.

— tous les adhérents du réseau ORPI, dont la société IMAP et la société IMMOB’ILES font parties, sont liés contractuellement par les conditions définies dans le règlement unifié ORPI

— le mandat de vente était à l’origine, transmis entre la société IMAP et la société IMMOB’ILES ;

Ce contrat n’étant pas conforme contractuellement aux règles s’appliquant entre ses deux parties, ce dernier présentait une cause de nullité et ne pouvait donc prospérer entre la société IMMOB’ILES et la société B.S IMMOBILIER ;

Les franchisés ORPI ne peuvent pas signer un contrat de procédure les engageant mutuellement et ensuite les renier unilatéralement ;

En conséquence, le tribunal ne peut que se référer au règlement unifié du réseau ORPI et dira non fondée la demande de la société B.S IMMOBILIER de mise en responsabilité de la société IMAP.

— la société BS IMMOBILIER n’apporte pas la preuve de la perte de chance d’acquérir le bien

Elle ne justifie concrètement aucun préjudice éventuel, ni de lien de causalité entre le préjudice allégué et le fait générateur.

LA COUR

Vu l’appel en date du 27/03/2023 interjeté par la société S.A.R.L. BS IMMOBILIER

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 08/06/2023, la société S.A.R.L. BS IMMOBILIER a présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 1103, 1114, 1240, 1991, 1992, 1993 du code civil, l’article 8 du Décret du 28 août 2015 ;

REFORMER le jugement rendu par le tribunal de commerce de LA ROCHELLE le 17 mars 2023 ;

ET STATUANT A NOUVEAU,

DIRE ET JUGER que la S.A.R.L. IMAP a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle ;

DIRE ET JUGER que la S.A.R.L. B.S IMMOBILIER a perdu la chance d’acquérir un bien ;

CONDAMNER la S.A.R.L. IMAP à verser à la S.A.R.L. B.S IMMOBILIER la somme de 116.387,50 € de dommages et intérêts pour la perte de chance subie;

CONDAMNER la S.A.R.L. IMAP à verser à la S.A.R.L. B.S IMMOBILIER la somme de 5.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la S.A.R.L. IMAP aux entiers dépens'.

A l’appui de ses prétentions, la société S.A.R.L. BS IMMOBILIER soutient notamment que :

— la S.A.R.L. IMAP était indéniablement tenue de communiquer aux vendeurs toutes les informations susceptibles d’influer sur leur consentement et il lui était interdit de refuser de présenter l’offre de la S.A.R.L. B.S IMMOBILIER.

L’offre était faite sans condition suspensive et au prix demandé par le vendeur.

La société IMAP a évincé de manière totalement arbitraire l’offre de la S.A.R.L. B.S IMMOBILIER.

— elle a ainsi vicié le consentement des vendeurs et fait perdre à l’acquéreur une chance d’acquérir.

— l’agent immobilier est responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à l’opération dont l’échec est imputable à ses fautes professionnelles.

— la S.A.R.L. IMAP a violé ses obligations professionnelles au mépris des intérêts de la S.A.R.L. B.S IMMOBILIER pour privilégier ceux de sa propre société puisque l’offre acceptée émanait de celle-ci.

— l’offre de la S.A.R.L. B.S IMMOBILIER était valide car elle comprenait les éléments essentiels du contrat puisqu’elle rappelait les références du bien (adresse et références cadastrales), le nom du potentiel acquéreur et le prix d’acquisition.

— les dispositions contenues au Règlement Intérieur Unifié d’ORPI ne sont pas opposables à la S.A.R.L. B.S IMMOBILIER. Il vaut uniquement entre les parties contractantes et la S.A.R.L. B.S IMMOBILIER n’était pas tenue de le respecter.

En tout état de cause, les dispositions ont été respectées contrairement à ce que la S.A.R.L. IMAP affirme.

— par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 octobre 2022 M. [F], ès qualité de gérant de la société IMMOB’ILES, indiquait avoir transmis l’offre de la S.A.R.L. B.S IMMOBILIER par SMS à Mme [J] ès qualité de négociatrice de l’agence IMAP tout en l’enregistrant dans le logiciel ORPI CONNECT.

Il précisait et justifiait de ce que l’offre avait été annulée sur ORPICONNECT par la société IMAP le même jour.

— ce courrier mentionnait en outre : 'pour terminer une visite sur place a bien été effectuée le 26 novembre 2021 au matin en compagnie de [D] [J], [W] [X] et moi-même'.

— en tout état de cause, si la société IMAP considérait que l’offre n’était pas conforme audit règlement, elle se devait de l’indiquer à l’agence IMMOB’ILES et à la S.A.R.L. B.S IMMOBILIER, ce qu’elle n’a pas fait.

La société IMAP ne pouvait se borner à supprimer l’offre de manière arbitraire du logiciel ORPICONNECT avant même la visite du bien par la S.A.R.L. B.S IMMOBILIER.

— après la suppression de l’offre sur le réseau ORPICONNECT la visite a eu lieu avec la négociatrice de la société IMAP sans que celle-ci ne dise un mot sur la suppression de l’offre et son prétendu caractère non conforme.

Elle a réceptionné l’original de l’offre de la société B.S IMMOBILIER sans remettre en cause sa conformité.

Le gérant de la société B.S IMMOBILIER a donc remis l’offre, confiant de sa transmission aux vendeurs.

— l’argument relatif au Règlement intérieur unifié d’ORPI inopposable à la S.A.R.L. B.S IMMOBILIER est présenté pour les besoins de la cause et n’a pas de valeur juridique.

Ce sont les règles du code civil qui doivent recevoir application.

— la S.A.R.L. IMAP croit pouvoir soutenir que l’offre n’était pas sérieuse puisqu’elle a été émise avant une visite, ce qui n’est pas démontré. L’émission de l’offre avant la visite programmée était justifiée par l’état actuel du marché et la qualité de professionnel de la S.A.R.L. B.S IMMOBILIER.

— la S.A.R.L. IMAP soutient sans le démontrer que les vendeurs refusaient de vendre à un marchand de biens agissant à des fins spéculatives.

— le bien a été acquis au moyen d’un crédit par la S.C.I. LA VELAINE, client de la société IMAP et professionnel de l’immobilier. La S.A.R.L. IMAP a privilégié son client au mépris de ses obligations.

— son préjudice est constitué puisque la S.A.R.L. B.S IMMOBILIER n’a pas eu la chance de voir son offre réelle et sérieuse présentée aux vendeurs et la chance réelle et sérieuse ainsi perdue par la S.A.R.L. B.S IMMOBILIER doit être réparée.

— s’agissant du prix de revente pouvant être sérieusement envisagé la S.A.R.L. B.S IMMOBILIER verse aux débats une attestation de la société IMMOB’ILES, une attestation de l’agence immobilière HUMAN IMMOBILIER et une autre émanant de l’agence GRANDENER IMMOBILIER.

— la S.A.R.L. B.S IMMOBILIER pouvait espérer réaliser une opération immobilière de revente à hauteur de 650.000,00 € et aurait pu prétendre à une marge brute de 232.775,00 €.

— la S.A.R.L. B.S IMMOBILIER est bien fondée à solliciter une réparation de la chance perdue à hauteur de 116.387,50 € (représentant 50 % de la marge brute perdue).

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 21/08/2023, la société S.A.R.L. IMAP a présenté les demandes suivantes :

'Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Il est demandé à la cour d’appel de POITIERS -1èreChambre civile – de :

Déclarer la société BS IMMOBILIER mal fondée en son appel ;

Confirmer le jugement rendu le 17 mars 2023 par le tribunal de commerce de LA ROCHELLE en toutes ses dispositions ;

Condamner la société BS IMMOBILIER à payer à la société IMAP une indemnité de 7.500,00 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société BS IMMOBILIER aux entiers dépens'.

A l’appui de ses prétentions, la société S.A.R.L. IMAP soutient notamment que :

— la société IMAP exerce une activité d’agence immobilière.

Elle est adhérente du réseau ORPI et exerce donc sous l’enseigne ORPI, à [Localité 5]

— deux visites du bien litigieux ont été effectuées par la société IMAP le 25 novembre 2021 qui ont donné lieu à deux offres au prix

— le même jour, le gérant de la société IMMO’BILES, autre agence immobilière du réseau ORPI qui comme tel avait donc pris connaissance du mandat reçu par la société IMAP à la faveur de la consultation du fichier commun, adressait, sans autre formalité, par SMS, une offre au prix, émanant d’un marchand de biens, la société BS IMMOBILIER, laquelle n’avait pas même visité le bien ou eu un quelconque contact avec les vendeurs.

— le 29 novembre 2021, M. et Mme [H] acceptaient l’offre du premier visitant, avec lequel ils avaient eu un très bon contact sur place.

— la société BS IMMOBILIER ne rapporte la preuve ni d’une faute de la société IMAP, ni d’un préjudice réparable.

— l’article 8 du décret du 28 août 2015 fixe les règles constituant le code de déontologie applicable aux agents immobiliers, mais la société IMAP n’a commis aucune faute.

La société IMAP tout comme la société IMMO’BILES est contractuellement tenue dans le cadre de son activité professionnelle par le Règlement Intérieur Unifié d’ORPI, qui vise à renforcer la défense des intérêts en présence prônée par le code de déontologie.

Or, en l’espèce, l’offre transmise par le gérant de la société IMMO’BILES n’était, à de multiples égards, pas conforme au RIU : elle n’avait été précédée d’aucune visite, et ce, sans motif légitime, elle avait été transmise par « MMS», et non via la plate-forme ORPI Connect, elle ne comportait aucun descriptif du bien mais seulement des références cadastrales, elle ne portait pas mention de la forme sociale, du siège et du numéro RCS de la personne morale qui offre d’acheter, elle ne comportait ni date de fin de validité ni date prévisionnelle de réalisation de l’acte, qui sont pourtant des mentions requises, substantielles et obligatoires.

Sur l’offre en question, l’on ne sait pas non plus quelle qualité a le signataire et le cachet de la société fait aussi défaut.

— c’est donc à juste titre que cette offre n’a pas été présentée à M. et Mme [H] par la société IMAP.

— dans de telles conditions, le consentement éclairé de l’acquéreur n’est pas garanti et le caractère sérieux de l’offre non plus, et l’offre a été supprimée, le jour même, du logiciel ORPI CONNECT.

— le fait pour la société IMAP de s’être conformée au RIU d’ORPI, auquel elle était contractuellement tenue tout comme la société IMMO’BILES, et qui ne vient pas en contravention avec l’article 8 du décret du 28 août 2015, ne peut constituer une faute délictuelle.

— sur l’opposabilité du RIU, la société BS IMMOBILIER a fait le choix de présenter une offre par l’intermédiaire d’un agent immobilier tenu par le RIU d’ORPI la société IMMO’BILES, la non-conformité de l’offre avec ses conséquences relève de la responsabilité de la société IMMO’BILES.

C’est bien à cette dernière, destinataire de l’offre et présumée connaître le RIU d’ORPI pour en être adhérente, qu’il appartenait d’alerter la société BS IMMOBILIER sur l’irrégularité l’entachant.

L’enregistrement d’une offre doit s’accompagner du dépôt d’un document standardisé, comportant toutes les mentions requises par le RIU, dûment rempli, pour être prise en compte.

C’est cette démarche qui n’a pas été réalisée par la société INIMO’BILES.

— l’offre irrégulière n’a été précédée d’aucune visite, sans qu’aucun motif légitime le justifiant ne soit caractérisé.

— le préjudice invoqué au titre de la perte de chance est totalement hypothétique et ne saurait ouvrir droit à indemnisation.

La société BS IMMOBILIER se doit de rapporter la preuve de la perte d’une chance «réelle et sérieuse» d’acquérir le bien mais M. et Mme [H], qui disposaient déjà de deux offres répondant parfaitement à leurs attentes, étaient opposés, comme de plus en plus de vendeurs, à la perspective de vendre leur bien de famille à un marchand de biens sans même l’avoir rencontré.

— la société BS IMMOBILIER ne rapporte pas, non plus, la preuve d’une chance réelle et sérieuse de réaliser une plus-value de 232.775,00 €, car les estimations, réalisées sans visite sur place, ne serait-ce que pour constater l’état, les caractéristiques, et l’environnement des biens, ne sont pas sérieuses ni pertinentes.

En outre, aucun document n’atteste de frais de géomètre de 2.500 €, de mise en copropriété de 6.000,00 € et/ou de travaux pour 20.000,00 €.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19/09/2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande indemnitaire :

L’article 1240 du code civil dans sa version applicable en la cause dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à l’aune de la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il est alors nécessaire que soit appliquée, au montant souverainement calculé des préjudices indemnisables, une fraction de l’indemnisation, dès lors que la perte de chance d’échapper au dommage, si une faute n’avait pas été commise, ne peut, en l’absence de certitude que celui-ci ne serait pas survenu, correspondre qu’à une fraction des différents chefs de préjudice.

Il y a lieu également d’apprécier l’existence et l’importance du lien de causalité entre le comportement retenu comme fautif et la perte de chances de succès en justice.

Il convient de rappeler que la perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition d’une éventualité favorable.

S’agissant de la faute reprochée à la société IMAP, le 19 novembre 2021, les époux [H] lui ont donné mandat de vendre un ensemble immobilier situé [Adresse 3], au prix de 379.600,00 € frais d’agence inclus, comprenant un 1er bâtiment avec 4 logements ayant cuisine, coin repas, une chambre, salle d’eau et WC, et un 2ème bâtiment avec 1 logement ayant cuisine, coin repas, une chambre, salle d’eau et WC. Garage et buanderie.

Le 23 novembre 2021, le mandat de vente a fait l’objet d’une inscription au fichier commun ORPI, en vertu de l’article 9 de l’annexe au Règlement Intérieur Unifié (RIU) du réseau ORPI.

Le même jour, le bien a été mis en annonce de vente par la société d’agence immobilière IMMOB’ILES, exerçant également sous l’enseigne ORPI.

Le 25 novembre 2021, la société B.S IMMOBILIER a contacté l’agence immobilière IMMOB’ILES afin de faire une offre d’achat pour le bien mis en vente. La proposition a été envoyée par MMS dans un premier temps à l’agence IMAP, comme l’indique M. [F] de l’agence IMMOB’ILES – ORPI par mail du 01/12/2021.

S’agissant d’un bien fonctionnant en inter-agences, la société IMMOB’ILES a transmis le 25 novembre 2021 l’offre d’achat à l’agence IMAP [Localité 5].

Le 26 novembre 2021, l’original de l’offre de la société BS IMMOBILIER a été remis en main propre à l’agence IMAP par M. [F], gérant de la société IMMOB’ILES, une visite du bien étant organisée le même jour.

Toutefois, deux visites avaient été effectuées par la société IMAP le 25 novembre 2021 qui avaient donné lieu à deux offres au prix et le 29 novembre 2021, les vendeurs ont accepté une offre émise par le premier visitant.

La société BS IMMOBILIER soutient que la société IMAP a commis une faute engageant sa responsabilité envers elle en refusant de la communiquer aux vendeurs.

L’article 1991 du code civil dispose que ' le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution'.

La société IMAP en tant qu’agent immobilier ORPI était mandataire des époux [H] et se devait, en qualité d’agent immobiler, d’exercer son mandat dans le respect de l’article 8 du décret du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant des activités de transaction et de gestion des immeubles et fonds de commerce qui dispose :

' Dans l’exercice des missions qui leur sont confiées, les personnes mentionnées à l’article 1er promeuvent les intérêts légitimes de leurs mandants, dans le respect des droits et intérêts des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées.

Elles s’obligent :

1° A ce que les actes sous seing privé qu’elles rédigent expriment les accords intervenus entre les parties, qu’ils assurent, sans équivoque aucune, leur parfaite information et qu’ils tendent à harmoniser leurs intérêts, sans que l’une d’entre elles en tire seule les avantages ; 2° A faire preuve de prudence, en veillant à ne mettre en péril, ni la situation de leurs mandants, ni celles des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées, ni la leur; 3° A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;

4° A rendre compte régulièrement et dans les meilleurs délais à leurs mandants de l’exécution de leur mission et à les avertir des difficultés rencontrées ;

5° A transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ;

6° A transmettre dans un délai raisonnable tous les fonds et documents revenant à leurs mandants, soit aux mandants eux-mêmes, soit à tout mandataire que ces derniers leur désignent.'

Par application de ces dispositions réglementaires, le Règlement Intérieur Unifié (RIU) d’ORPI ,prévoit en annexe à son article 14.3 : La transmission des offres d’achat – que :

' Les offres, sauf cas particulier dûment justifié, doivent être précédées d’une visite. (..)

L’offre d’achat doit être écrite :

L’offre d’achat doit contenir obligatoirement :

L’état civil de l’acquéreur,

Le descriptif du bien,

Les modalités de financement,

Le prix proposé honoraires d’agence inclus,

La date de fin de validité de l’offre,

La date butoir pour signer l’avant-contrat,

La date prévisionnelle de réalisation de l’acte.

Les offres provenant de professionnels non ORPI (Fichier AMEPI, etc,) obéissent aux mêmes règles, les règles du Nu et de ses Annexes prévalent sur les règles des autres fichiers communs non ORPI

L’offre d’achat est scannée et envoyée à l’Agent immobilier ORPI détenteur du mandat via Orpi Connect. (..)

Le bien est dès lors passé sous offre dans Orpi Connect (« OFF») par l’Agent immobilier Orpi qui présente l’acquéreur'.

Il en résulte que la société IMAP était tenue à l’égard de son mandant par ces dispositions du règlement intérieur et il en était de même de la société IMMO’BILES, également affiliée au réseau ORPI.

Or, l’offre présentée par la société BS IMMOBILIER le 25 novembre 2021 n’avait pas été précédée d’une visite comme requis par l’article du RIU édictant que les offres, sauf cas particulier dûment justifié, doivent être précédées d’une visite, sans qu’il soit justifié en l’espèce d’une circonstance particulière propre à le justifier, la simple évocation de la tension du marché immobilier local ne pouvant à elle seule suffire à caractériser le défaut de visite préalable.

En outre, l’offre reçue dans un premier temps par SMS est dépourvue du descriptif du bien, puisque seules figurent ses références cadastrales.

Il n’y était pas indiqué la forme sociale, le siège et le numéro RCS de la personne morale qui offrait d’acheter, ni la date de fin de validité de l’offre, seule une date butoir de signature devant notaire étant portée.

Il ne peut dans ces conditions être reproché à la société IMAP ne de pas avoir présenté aux époux [H] une telle offre, formulée en outre avant toute visite, en contrariété avec les obligations du mandataire à l’égard de son mandant.

De même, il ne peut être reproché à la société IMAP d’avoir annulé dans ces conditions l’inscription de l’offre de la société BS IMMOBILIER sur le fichier commun.

La société IMMOB’ILES, intervenant dans le cadre du même réseau ORPI et à qui la société BS IMMOBILIER avait confié son offre, était en principe tenue à la même rigueur déontologique, s’agissant tant des éléments de présentation de l’offre à la société IMAP que de l’organisation d’une visite préalable.

Il ne résulte pas de ces éléments qu’une faute soit démontrée de la part de la société IMAP, permettant de retenir sa responsabilité en ce qu’elle serait à l’origine d’une perte de chance la société BS IMMOBILIER d’acquérir le bien mis en vente.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté la société S.A.R.L. BS IMMOBILIER de ses demandes.

Sur les dépens :

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et seront confirmés.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de la société S.A.R.L. BS IMMOBILIER .

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner la société S.A.R.L. BS IMMOBILIER à payer à la société S.A.R.L. IMAP la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, le surplus des demandes étant écarté.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la société S.A.R.L. BS IMMOBILIER à payer à la société S.A.R.L. IMAP la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE la société S.A.R.L. BS IMMOBILIER aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,