ARRET N°376

N° RG 24/00263 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G655

[C] [V]

C/

[R]

S.E.L.A.R.L. EKIP'

S.A.S. IMOCONSEIL FRANCE SAS

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

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Copie gratuite délivrée

Le à

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00263 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G655

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 janvier 2024 rendu par le TJ de [Localité 13].

APPELANT :

Monsieur [B] [M]

né le 12 Mars 1993 à [Localité 9] (36)

[Adresse 1]

[Localité 4]

ayant pour avocat M^e Urbain ONDONGO, avocat au barreau de POITIERS

INTIMES :

Monsieur [U] [R]

né le 28 Octobre 1977 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 5] / FRANCE

SAS IMOCONSEIL FRANCE nouvellement dénomée SAS DELIMMO, placée sous mesure de redressement judiciaire.

[Adresse 14]

[Adresse 12]

[Localité 7] / FRANCE

SELARL EKIP’ en la personne de Me [G] [I], en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SAS DELIMMO (nouvelle dénomination de IMOCONSEIL)

[Adresse 3]

[Localité 6]

ayant tous les trois pour avocat M^e Stéphane PILON de la SELARL AVOCATS DU GRAND LARGE, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

[U] [R] a, par acte sous seing privé du 12 juillet 2019, confié à l’agence Imoconseil un mandat de vente d’un immeuble dont il était propriétaire à [Localité 13].

Un contrat préliminaire est en date du 12 juillet 2019. Conclu entre [U] [R], [B] [M] futur acquéreur du bien et l’agence immobilière, il stipule que :

— les parties ont été mises en relation par l’agence immobilière ;

— le vendeur accepte de céder le bien au prix de 334.070 €, soit honoraires inclus de 350.000 € ;

— la rémunération de l’agence, d’un montant de 15.930 €, sera supportée par l’acquéreur.

Le compromis de vente est en date du 4 janvier 2021. La vente a été conclue sous condition suspensive au profit de l’acquéreur d’un financement bancaire.

[B] [M] a communiqué à l’agence immobilière :

— le 3 mars 2021, un courrier du Crédit Mutuel consentant à un prêt immobilier d’un montant de 378.074 € ;

— le 12 mars suivant, un courrier de refus de crédit immobilier en date du 5 mars 2021.

Par courrier recommandé en date du 26 mars 2021, [U] [R] a mis en demeure [B] [M] de justifier de l’obtention d’un accord de crédit ou de deux refus de prêt, conformément aux stipulations du compromis de vente. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique.

Par courrier recommandé en date du 13 avril 2021, le conseil de [U] [R] a notifié à [B] [M] son intention de ne pas poursuivre la vente et s’est prévalu de la clause pénale stipulée au compromis.

Par acte du 25 juin 2021, [U] [R] et la société Imoconseil France ont assigné [B] [M] devant le tribunal judiciaire de Poitiers.

[T] [R] a demandé paiement en principal de la somme de 33.407 € à titre de clause pénale, la vente n’ayant pas été réitérée par acte authentique du fait de l’acquéreur. L’agence immobilière a demandé paiement à titre de dommages et intérêts de la somme de 15.930 € correspondant au montant de ses honoraires.

[B] [M] a conclu au rejet de ces demandes aux motifs que le vendeur :

— avait renoncé à poursuivre la vente ;

— ne pouvait pas se prévaloir de la clause pénale dès lors qu’il ne l’avait pas préalablement mis en demeure de réitérer la vente.

Par jugement du 8 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Poitiers a statué en ces termes :

'CONDAMNE Monsieur [B] [C] [V] à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 33.407 euros au titre la clause pénale,

CONDAMNE Monsieur [B] [C] [V] payer à la SAS IMOCONSETL la somme de 15.930 euros en réparation du préjudice financier,

CONDAMNE Monsieur [B] [C] [V] payer à Monsieur [U] [R] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [B] [C] [V] payer à la SAS IMOCONSEIL la somme 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [B] [C] [V] aux dépens de l’instance'.

Il a considéré que :

— [B] [M], en n’ayant pas justifié de deux refus de prêt, avait manqué à ses engagements contractuels ;

— la condition suspensive était dès lors réputée accomplie et que le défaut de réitération de la vente lui était en conséquence imputable ;

— le vendeur, qui avait mis en demeure l’acquéreur, était fondé à demander paiement de la clause pénale stipulée au compromis de vente ;

— [B] [M] avait engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’agence immobilière qui était fondée à demander paiement à titre de dommages et intérêts du montant de ses honoraires.

Par déclaration reçue au greffe le 1er février 2024, [B] [M] a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 14 janvier 2025, le conseiller de la mise en état a rejeté l’incident aux fins de radiation de l’appel formé en raison de l’inexécution du jugement par l’appelant.

Par ordonnance du 13 février 2025, le premier président a rejeté la demande de [B] [M] d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, [B] [M] a demandé de :

'INFIRMER dans toutes ses dispositions le jugement du 08 janvier 2024 dont appel ;

Y STATUANT A NOUVEAU

DEBOUTER Monsieur [U] [R] et la SAS IMOCONSEIL de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [R] et la SAS IMOCONSEIL à payer à Monsieur [B] [M] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [R] et la SAS IMOCONSEIL aux entiers dépens en ce compris ceux de première instance'.

Il a soutenu que [U] [R] n’était pas fondé à demander paiement de la clause pénale aux motifs que :

— le vendeur ne l’avait pas mis en demeure de réitérer la vente, ainsi qu’imposé par l’article 1231-5 du code civil et les stipulations contractuelles ;

— le défaut de réitération de la vente lui étant imputable n’avait pas été 'dûment constaté’ ainsi que convenu ;

— il justifiait de deux refus de prêt, le premier du Crédit Mutuel, le second notifié le 12 mai 2021 de la Caisse d’Epargne ;

— l’agence immobilière avait été tenue informée de la rétractation non motivée du Crédit Mutuel ;

— le vendeur s’était prévalu de la caducité du compromis mais non de la perfection de la vente qu’il n’avait pas entendu poursuivre ;

— ces circonstances établissaient sa bonne foi.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 juillet 2024, la société Imoconseil France et [T] [R] ont demandé de :

'Vu les articles visés,

Vu les pièces produites,

[…]

Confirmer le jugement rendu par la 1ère Chambre civile près le Tribunal Judiciaire de POITIERS le 8 janvier 2024 en ce qu’il a :

— Condamné Monsieur [B] [C] [V] à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 33.407 euros au titre de la clause pénale ;

— Condamné Monsieur [B] [C] [V] à payer à la SAS IMOCONSEIL la somme de 15.930 € en réparation du préjudice financier ;

— Condamné Monsieur [B] [C] [V] à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [B] [C] [V] à payer à la SAS IMOCONSEIL la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [B] [C] [V] aux entiers dépens de l’instance.

Statuant à nouveau :

— Débouter Monsieur [B] [C] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Monsieur [B] [C] [V] à verser à Monsieur [R] la somme de 33.407 € au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 13 avril 2021, la capitalisation des intérêts sera ordonnée au 13 avril 2022 et à chaque échéance annuelle suivante jusqu’à parfait paiement.

— Condamner Monsieur [B] [C] [V] à payer à la SAS IMOCONSEIL la somme de 15.930 € en réparation du préjudice financier, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

— Condamner Monsieur [B] [C] [V] à verser à Monsieur [R] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

— Condamner Monsieur [B] [C] [V] à verser à la SAS IMOCONSEIL la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

— Condamner Monsieur [B] [C] [V] aux entiers dépens de la procédure d’appel'.

Ils ont conclu à la confirmation du jugement aux motifs que :

— bien que mis en demeure, l’acquéreur n’avait pas justifié de deux refus de prêt ;

— le courrier de refus de prêt du Crédit Mutuel interrogeait puisque ni tamponné, ni signé, ne comportant pas le nom du directeur d’agence rédacteur et l’adresse du destinataire y étant erronée ;

— [B] [M] n’avait pas produit la demande de prêt présentée à la Caisse d’épargne ;

— la condition suspensive, non réalisée du fait de l’acquéreur, était réputée accomplie et que le défaut de réitération de la vente par acte authentique lui était imputable ;

— les stipulations du compromis autorisaient le vendeur à ne pas poursuivre la vente et à se prévaloir de la clause pénale, l’inexécution contractuelle étant définitive.

[U] [R] a ajouté que :

— le défaut de vente lui avait causé préjudice, ayant dû financer l’acquisition d’un immeuble en Touraine sans l’apport du prix de la vente litigieuse ;

— le tribunal avait omis de statuer sur sa demande de capitalisation des intérêts de retard.

L’agence immobilière a maintenu sa demande en paiement de dommages et intérêts pour un montant égal aux honoraires dont elle s’était trouvée privée par la faute selon elle de l’appelant.

Une première ordonnance de clôture est du 15 mai 2025.

Par jugement du 28 janvier 2025, le tribunal de commerce de Poitiers avait ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Delimmo, anciennement dénommée Imoconseil. La selarl Ekip’ prise en la personne de Maître [G] [S] a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.

A l’audience du 11 septembre 2025, l’ordonnance de clôture précitée a été révoquée et l’affaire renvoyée à l’audience du 13 octobre suivant, aux fins d’intervention à l’instance du mandataire judiciaire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2025, la société Delimmo et la selarl Ekip’ ès qualités ont demandé de :

'Vu les articles visés,

Vu les pièces produites,

[…]

Confirmer le jugement rendu par la 1ère Chambre civile près le Tribunal Judiciaire de POITIERS le 8 janvier 2024 en ce qu’il a :

— Condamné Monsieur [B] [C] [V] à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 33.407 euros au titre de la clause pénale ;

— Condamné Monsieur [B] [C] [V] à payer à la SAS IMOCONSEIL la somme de 15.930 € en réparation du préjudice financier ;

— Condamné Monsieur [B] [C] [V] à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [B] [C] [V] à payer à la SAS IMOCONSEIL la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [B] [M] aux entiers dépens de l’instance.

Statuant à nouveau :

— Déclarer recevable et fondée l’intervention volontaire de la SARL EKIP’ prise en la personne de Me [G] [S] en qualité de mandataire judiciaire désigné par jugement du Tribunal de Commerce de POITIERS 28 janvier 2025 ordonnant l’ouverture du redressement de la SAS DELIMMO (nouvelle dénomination de IMOCONSEIL),

— Débouter Monsieur [B] [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Monsieur [B] [M] à verser à Monsieur [R] la somme de 33.407 € au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 13 avril 2021, la capitalisation des intérêts sera ordonnée au 13 avril 2022 et à chaque échéance annuelle suivante jusqu’à parfait paiement.

— Condamner Monsieur [B] [C] [V] à payer à la SAS DELIMMO (nouvelle dénomination de IMOCONSEIL) la somme de 15.930 € en réparation du préjudice financier, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

— Condamner Monsieur [B] [C] [V] à verser à Monsieur [R] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

— Condamner Monsieur [B] [C] [V] à verser à la SAS DELIMMO (nouvelle dénomination de IMOCONSEIL) la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

— Condamner Monsieur [B] [C] [V] aux entiers dépens de la procédure d’appel'.

L’ordonnance de clôture est du 6 octobre 2025.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2025, l’appelant a régularisé ses conclusions en y faisant mention de l’intervention de la selarl Ekip’ ès qualités.

Il a maintenu sans les modifier ses demandes antérieures, à savoir :

''INFIRMER dans toutes ses dispositions le jugement du 08 janvier 2024 dont appel ;

Y STATUANT A NOUVEAU

DEBOUTER Monsieur [U] [R] et la SAS IMOCONSEIL de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [R] et la SAS IMOCONSEIL à payer à Monsieur [B] [M] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [R] et la SAS IMOCONSEIL aux entiers dépens en ce compris ceux de première instance'.

A l’audience du 13 octobre 2025 à laquelle l’affaire était appelée, l’appelant a verbalement sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture. Les intimés ne s’y sont pas opposés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR L’ORDONNANCE DE CLOTURE

L’article 802 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige auquel renvoie l’article 907 du même code dispose que :

'Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture'.

Aux termes de l’article 803 alinéa 1 et 2 du même code :

'L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout'.

Il résulte de ces dispositions que sont recevables les conclusions notifiées postérieurement à la clôture par une parties qui se limitent à mentionner, en première page, l’intervention du mandataire à la procédure collective, sans modification des prétentions antérieures, sans qu’il y ait lieu de révoquer l’ordonnance de clôture.

SUR LA CONDITION SUSPENSIVE

Une condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire a été stipulée en ces termes au compromis de vente :

'L’ACQUEREUR déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

' Organisme préteur : Tous organismes bancaires.

' Montant maximal de la somme empruntée : TROIS CENT SOIXANTE-QUINZE MILLE EUROS (375 000,00 EUR) augmentés des frais d’emprunt

' Durée maximale de remboursement : 20 ans.

' Taux nominal d’intérêt maximal : 1,5 % l’an (hors assurances).

En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

[…]

L’ACQUEREUR s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt.

[…]

Réalisation de la condition suspensive

Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’ACQUEREUR de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L 313-24 et suivants du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 4 mars 2021.

L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR.

A défaut de cette notification, le VENDEUR aura la faculté de mettre l'[8] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours sans que l’ACQUEREUR ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.

Dans ce cas, l’ACQUEREUR pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR.

Refus de prêt – Justification

L’ACQUEREUR s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, l’ACQUEREUR s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt'.

Aucun dépôt de garantie n’a été stipulé au contrat préliminaire d’achat en date du 28 novembre 2020, ni au compromis de vente en date du 4 janvier 2021.

Par courrier électronique en date du 3 mars 2021, le Crédit Mutuel a indiqué à l’appelant donner une suite favorable à sa demande de prêt d’un montant de 378.074 €.

Par courrier en date du 5 mars 2021, la caisse de Crédit Mutuel de Châtelleralt a indiqué à l’appelant que sa demande prêt d’un montant de 378.074 € déposée le 15 janvier précédent ne recevrait pas une suite favorable.

Par courrier en date du 12 mai 2005, l’agence de [Localité 10] centre de la Caisse d’épargne Aquitaine Poitou-Charentes à indiqué à [B] [M] qu’elle ne donnerait pas suite à sa demande de prêt d’un montant de 379.787,77 €. Ce courrier ne précise pas la date de dépôt de la demande de prêt.

Les prêts sollicités excédaient le montant de 375.000 € mentionné au compromis de vente.

Bien que mis en demeure par courrier en date du 26 mars 2021, [B] [M] n’a pas justifié auprès du vendeur du dépôt de deux demandes de prêt dans les termes convenus, ainsi que des refus opposés.

Par courrier recommandé en date du 13 avril 2021, le conseil du vendeur a indiqué à l’appelant :

— n’avoir été destinataire que du courriel en date du 3 mars 2021 et du courrier de refus de prêt du 5 mars suivant ;

— qu’il n’avait pas justifié du dépôt de deux demandes de prêt dans les conditions décrites au compromis.

Il a visé les stipulations du compromis relatives à la défaillance de la condition suspensive et à la caducité de plein droit du compromis.

Il a ajouté que : 'Le non respect fautif de ses conditions ont pour conséquence la défaillance de la condition suspensive d’emprunt de votre seul fait, entrainant l’application de la clause de stipulation de pénalités littéralement rappelée'.

Il s’est ainsi prévalu de la clause pénale stipulée en raison des manquements de son cocontractant.

SUR LA CLAUSE PENALE

L’article 1231-5 du code civil dispose que :

'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.

Il a été stipulé en pages 8 et 9 du compromis de vente, au paragraphe 'stipulation de pénalité', que :

'Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de TRENTE-TROIS MILLE QUATRE CENT SEPT EUROS (33 407,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente'.

L’appelant n’ayant pas dans le délai convenu justifié des demandes et des refus de prêt, la condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire est, par application des stipulations précédemment rappelées, 'censée défaillie’ et le compromis de vente caduc de plein droit.

L’article 1187 alinéa 1er du code civil dispose que : 'La caducité met fin au contrat'.

La pénalité stipulée au contrat n’est due que : 'Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles'.

Dès lors que la condition suspensive est réputée défaillie, les conditions d’exécution du compromis ne sont pas réunies.

La caducité de ce dernier a mis fin à la relation contractuelle.

Le vendeur n’a au surplus pas mis en demeure l’acquéreur de réitérer la vente par acte authentique. L’inexécution n’est dès lors pas définitive au sens de l’article 1231-5 précité.

Il en résulte que le vendeur ne pouvait que solliciter de conserver un dépôt de garantie qui n’a pas été stipulé, et non demander paiement de la pénalité stipulée dans l’hypothèse d’un défaut de réitération de la vente par acte authentique.

Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu’il a condamné [B] [M] au paiement de cette pénalité.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DE L’AGENCE IMMOBILIERE

L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dispose notamment que :'Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties'.

La caducité de plein droit du compromis de vente et l’absence de réitération de la vente par acte authentique en étant la conséquence interdisent à l’agent immobilier de solliciter paiement de sommes au titre de la vente envisagée.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune manoeuvre de l’appelant de nature à fonder le paiement à l’agent immobilier de dommages et intérêts pour un montant égal à celui de la commission qui aurait pu avoir été perçue.

Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu’il a condamné l’appelant au paiement de dommages et intérêts au profit de l’agence immobilière.

SUR LES DEPENS

La charge des dépens de première instance et d’appel incombe aux intimés.

SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le jugement sera pour les motifs qui précèdent infirmé en ce qu’il a condamné l’appelant sur ce fondement.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes présentées de ce chef devant la cour.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la selarl Ekip’ prise en la personne de Maître [G] [S], mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société Delimmo, anciennement dénommée Imoconseil ;

DIT n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture ;

DECLARE recevables les conclusions de [B] [M] notifiées le 10 octobre 2025 ;

INFIRME le jugement du 8 janvier 2024 du tribunal judiciaire de Poitiers ;

et statuant à nouveau,

DEBOUTE [U] [R] et la société Delimmo anciennement dénommée Imoconseil de l’ensemble de leurs prétentions dirigées à l’encontre de [B] [M] ;

CONDAMNE in solidum [U] [R] et la société Delimmo anciennement dénommée Imoconseil aux dépens de première instance et d’appel ;

REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,