ARRET N° 398

N° RG 24/00324 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7CD

[H]

[H]

C/

[G]

Compagnie d’assurance MUTUELLES DU MANS ASSURANCES

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00324 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7CD

Décision déférée à la Cour : jugement du 26 janvier 2024 rendu(e) par le Président du TJ de LA ROCHELLE.

APPELANTS :

Monsieur [N] [H]

né le [Date naissance 3] 2046 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Madame [C] [H]

née le [Date naissance 4] 1952 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 8]

ayant tous les deux pour avocat Maître Hervé BLANCHÉ de la SCP ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMEES :

Madame [O] [G]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Compagnie d’assurance MUTUELLES DU MANS ASSURANCES

[Adresse 1]

[Localité 7]

ayant tous les deux pour avocat Maître Alexandre BRUGIERE de la SELARL TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. et Mme [B] ont signé auprès de la société IAD un mandat de vente exclusif portant sur une maison située [Adresse 6] à [Localité 8] suivant acte sous seing privé non daté et non signé mais dont la réalité n’est pas remise en cause par les parties qui font état d’une signature le 4 novembre 2021.

Mme [O] [G], assurée par les Mutuelles du Mans Assurances, est intervenue en qualité d’agent commercial pour le compte de la société IAD.

La fiche technique, établie par Mme [O] [G], faisait état de ce que la longère était entièrement rénovée avec goût et qualité, que la toiture avait été refaite en 1999 et que la gouttière en zinc avait été reprise en 2021.

M. et Mme [H] ont visité les lieux à deux reprises et ils se sont portés acquéreurs.

L’acte de vente a été établi par Maître [Z], notaire à [Localité 12], le 28 février 2022 pour un montant de 390 000€.

L’acte notarié a mentionné les travaux suivants comme suit :

« Réparation de la toiture : les travaux ont été effectués en 2020 par la société Ab Couverture Zinguerie sise à [Adresse 9]"

Soutenant avoir découvert, après la vente, qu’une partie de 25 m2 de la toiture n’avait pas été refaite et qu’elle était en mauvaise état, M. et Mme [H] ont mis en demeure Mme [O] [G] de leur régler la réfection de cette partie de toiture pour un montant de 3565,44 € suivant lettre du 31 mais 2022.

Le 16 septembre 2022, M. et Mme [H] ont fait réaliser une expertise par leur assureur de protection juridique, puis ils ont assigné Mme [G] et les Mutuelles du Mans Assurances devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE, par actes de commissaire de justice du 5 avril 2023.

M. et Mme [H] recherchent la responsabilité de Mme [G] pour faute.

Par leurs dernières conclusions, ils demandaient au tribunal de :

vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu les articles 1991 et 1992 du code civil,

Vu la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970,

— Débouter Madame [O] [G] et les Mutuelles du Mans Assurances de leurs demandes;

— Condamner solidairement Madame [O] [G] et les Mutuelles du Mans. Assurances à verser la somme de 4632,61 € au titre des travaux de reprise de la toiture vétuste ;

— Condamner solidairement Madame [O] [G] et les Mutuelles du Mans Assurances à verser la somme de 3000 € au titre du préjudice moral ;

— Condamner solidairement Madame [O] [G] et les Mutuelles du Mans Assurances au paiement de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— Constater l’exécution provisoire de droit.

Par leurs dernières conclusions, Mme [O] [G] et des Mutuelles du Mans Assurances tendant à voir :

Vu l’article 1240 du code civil,

— Débouter M. [N] [H] et Mme [C] [D] épouse [H] de leurs demandes ;

— Constater l’absence de faute commise par Mme [O] [G] en sa qualité d’agent commercial exerçant sous l’enseigne IAD au titre de sa mission d’entremise ;

— Constater l’absence de préjudice moral démontré de M. [N] [H] et Mme [C] [D] épouse [H] ;

— Condamner M. [N] [H] et Mme [C] [D] épouse [H] au paiement de la somme de 2500 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire en date du 26/01/2024, le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a statué comme suit :

'Déboute M. [N] [H] et Mme [C] [D] épouse [H] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne M. [N] [H] et Mme [C] [D] épouse [H] à verser à Mme [O] [G] et les Mutuelles du Mans Assurances prises en une seule et même partie la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [N] [H] et Mme [C] [D] épouse [H] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— l’agent immobilier est tenu à un devoir d’information et de conseil. Il doit s’assurer de la régularité de la transaction et transmettre aux parties toutes les informations techniques nécessaires.

Il s’assure des caractéristiques du bien fournies par le vendeur.

— ce devoir implique non seulement que l’agent immobilier délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l’acquéreur, mais aussi qu’il se renseigne lui-même sur tous les points d’une certaine importance.

— ce devoir s’analyse en une obligation de moyen.

— ces obligations s’exercent en fonction de ce qui est attendu d’un agent immobilier, qui est un professionnel de la vente et de l’immobilier, et non de la construction, et qui ne dispose pas d’une compétence technique professionnelle. L’agent immobilier n’est pas tenu des vices cachés que seul l’usage ou des investigations techniques permettent de révéler.

— Mme [O] [G], agent immobilier, est tenue de ces obligations, nonobstant sa situation d’entremise avec la société IAD.

— M. [K], couvreur, atteste qu’une partie de la toiture doit être refaite, que cette partie est très ancienne et qu’elle n’a pas été refaite en 1999 compte tenu de son délabrement.

— M. [P], qui a posé une antenne parabolique sur le toit, confirme que la partie de la toiture entre la cheminée et le faîtage au- dessus de la véranda est en très mauvais état et présente des risques pour la circulation. Il indique qu’il était impossible de le voir de l’extérieur sans retirer les tuiles.

— l’expert diligenté par M. et Mme [H] a constaté que la couverture est constituée de deux zones de tuiles différentes, et que l’une d’elles présente sur sa surface de 50% des tuiles vétustes et notamment en faîtage. Cette zone n’a pas fait l’objet d’une réfection et est vétuste, pour environ 25 m2.

— il est dont établi une discordance entre la notice descriptive du bien, faisant état d’une toiture refaite, et la réalité de la situation.

— M. et Mme [B] attestent que lors de la visite des lieux, à laquelle ils étaient présents, qui a duré trois heures, ils ont rappelé aux acquéreurs que la toiture située au-dessus de la porte d’entrée au niveau de la verrière n’avait pas été refaite.

Ils indiquent que Madame [O] [G] a alors précisé que seule la toiture de la partie principale, la plus haute, de la maison avait été remaniée à la suite de la tempête de 1999 et que la dernière partie était également plus récente car rénovée par les anciens propriétaires. Monsieur et Madame [B] ont indiqué que, de ce fait, la partie se situant au milieu avait été laissée en l’état d’où la vétusté des tuiles.

— si Monsieur et Madame [B] n’ont pas produit leur carte d’identité, contrairement aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, cette omission n’entraîne pas la nullité de leur attestation, qui présente des garanties suffisantes pour emporter la conviction de la réalité des propos des attestants.

— ce document montre que la discordance entre les éléments descriptifs et la réalité des lieux a bien été portée à la connaissance de M. et Mme [H] avant la vente, pendant les visites, sans que les requérants puissent soutenir l’existence d’un lien d’amitié entre les vendeurs et l’agent immobilier.

— les photographies réalisées lors de l’expertise montrent clairement une différence de toiture sur la partie basse de la maison, sur une petite portion, parfaitement visible depuis l’extérieur, devant nécessairement attirer l’attention de tout acheteur, sans qu’il soit nécessaire de monter sur le toit.

— si Mme [O] [G] a commis un manquement lors de l’établissement de la fiche technique, pouvant laisser croire à tout acquéreur que la totalité de la toiture avait été refaite, cette omission a été rectifiée lors des deux visites, et aucune faute ne peut être reprochée à Mme [O] [G].

En signant l’acte de vente, M. et Mme [H] n’ignoraient donc pas la situation exacte de la toiture.

LA COUR

Vu l’appel en date du 09/02/2024 interjeté par M. [N] [H] et Mme [C] [D] épouse [H]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 22/04/2024, M. [N] [H] et Mme [C] [D] épouse [H] ont présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu les articles 1991 et 1992 du code civil,

Vu la loi HOGUET n°70-9 du 2 janvier 1970,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces du dossier,

DÉCLARER recevable l’appel interjeté par Monsieur [N] [H] et Madame [C] [H] née [D] à l’encontre du Jugement rendu le 26 janvier 2024.

INFIRMER ledit Jugement.

DÉCLARER irrecevable l’attestation de Monsieur et Madame [B] du 13 avril 2023 (pièce n°7 des conclusions de Madame [G]).

DÉBOUTER Madame [O] [G] et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de Monsieur et Madame [H].

CONDAMNER solidairement Madame [O] [G] et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à verser à Monsieur [N] [H] et Madame [C] [H] née [D] la somme de 4.632,61 Euros au titre des travaux de reprise de la toiture vétuste.

CONDAMNER solidairement Madame [O] [G] et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à verser à Monsieur [N] [H] et Madame [C] [H] née [D] la somme de 3.000 Euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNER solidairement Madame [O] [G] les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à verser à Monsieur [N] [H] et Madame [C] [H] née [D] la somme de 2.500 Euros au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LES CONDAMNER solidairement aux entiers dépens ;

A l’appui de leurs prétentions, M. [N] [H] et Mme [C] [D] épouse [H] soutiennent notamment que :

— Mme [G] a répété à plusieurs reprises que la toiture avait été intégralement refaite en 1999 et l’a même écrit sur la fiche technique de la maison.

— M. [K], couvreur, a précisé que les dommages n’étaient absolument pas visibles de l’extérieur mais seulement après démontage des tuiles.

Les époux [H] ne pouvaient donc pas savoir que cette partie de la toiture était endommagée.

— leur assureur la MAIF a diligenté une expertise amiable en mandatant M. [L], du cabinet EUREXO pour ce faire.

Il a constaté que seule une partie de la toiture, située à l’arrière, au-dessus de la cheminée sur la partie de plain-pied était largement endommagée et datait visiblement d’une époque bien plus ancienne que le reste de la toiture, refaite en 1999. Cette partie de toiture n’avait pas fait l’objet de réfection et était affectée de divers désordres, dus à une grande vétusté.

— Le 2 janvier 2023, ils ont mis en demeure Mme [G] de régler la somme de 3.565,44 € correspondant au devis de la société AB COUVERTURE ZINGUERIE, mais elle n’a jamais répondu.

— M. et Mme [H] peuvent se prévaloir d’une faute commise par Mme [G] dans le cadre de sa mission de mandataire afin d’engager sa responsabilité sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil.

— l’agent immobilier est ainsi défini comme un professionnel des opérations immobilières qui intervient habituellement en qualité de mandataire dans le cadre de son activité d’entremise.

— Mme [G] a été mandatée par les époux [B] avec mission de rechercher un acquéreur pour leur maison et a exercé le rôle d’agent immobilier.

— elle était tenue d’un devoir particulier de conseil et d’information à l’égard des vendeurs mais également à l’égard des acquéreurs, même intervenant sous le statut de mandataire exerçant l’activité d’agent commercial sous l’enseigne IAD FRANCE et non d’agent immobilier.

— les dispositions de l’article 1112-1 du code civil s’appliquent.

— le contrat de mandat exclusif stipule que le mandataire a l’obligation d'« analyser la pertinence du projet des acquéreurs potentiels avant chaque visite »

— l’annonce affichée sur le site « Le Bon Coin » par Madame [G] puisqu’elle avait écrit : « Magnifique longère entièrement rénovée avec goût » et la volonté des époux [H] était d’acquérir un bien sans avoir à envisager aucuns travaux, ce qui se manifeste encore par leur demande aux époux [B] de refaire toute une clôture abîmée et de fabriquer un portillon, travaux qui ont été réglés par deux chèques des époux [H] l’un de 500 euros et l’autre de 950 euros.

— deux visites ont effectivement eu lieu les 13 novembre et 22 novembre 2021 avant la signature du compromis de vente, intervenue le 1er décembre 2021.

La première visite a eu lieu avec Madame [G] et a été extrêmement rapide.

La seconde visite, en présence de Madame [G] et des vendeurs, a pris la forme d’une discussion autour d’un apéritif.

— la partie de toiture endommagée n’était pas visible lors des visites, de sorte que les époux [H] ont entièrement fait confiance à Madame [G] lorsque celle-ci leur a répété à plusieurs reprises que la toiture avait été refaite en 1999.

— M. [E] [K], couvreur professionnel exerçant sous l’enseigne AB COUVERTURE ZINGUERIE, a lui-même affirmé que les dommages n’étaient absolument pas visibles de l’extérieur.

— les époux [H] ne pouvaient donc pas savoir que cette partie de la toiture était endommagée tandis qu’ils n’avaient aucune raison de douter des affirmations de Madame [G] et du sérieux de sa fiche technique mentionnant expressément que la toiture avait été refaite en 1999.

— M. et Mme [H] ne sont pas des professionnels de l’immobilier contrairement à Mme [G].

— une fois le compromis signé, les époux [H] ont demandé à visiter une nouvelle fois la maison en présence d’un artisan mais cette demande réitérée à plusieurs reprises tant auprès des vendeurs que de Mme [G] a toujours été rejetée, sans aucune explication.

— l’information selon laquelle une partie du toit était complètement vétuste était incontestablement due par Madame [G] aux époux [H] mais n’a pas été transmise.

— Mme [G] a produit aux débats une attestation des vendeurs affirmant qu’elle aurait précisé au cours d’une visite qu’une partie de la toiture avait été laissée en l’état, et le tribunal s’est fondé sur cette attestation pour rejeter les demandes des époux [H], en considérant qu’elle était « suffisamment crédible » puisque les époux [B] n’avaient aucun lien de parenté ni de subordination avec Madame [G].

— toutefois, les vendeurs, tout comme Madame [G], ont trouvé un intérêt financier dans la vente du bien, et ils ont de même un intérêt commun à ce que la vente ne soit pas remise en cause.

— ni Madame [G] ni les vendeurs n’ont, au cours des deux visites du bien, évoqué le fait qu’une partie de la toiture n’avait pas été rénovée.

— si tel avait été le cas un artisan aurait été mandaté afin de donner un avis et le prix aurait été négocié, et Mme [G] n’aurait pas manqué de modifier la fiche technique.

— l’acte de vente lui-même aurait contenu une indication relative à l’état de la toiture si cet élément avait véritablement été porté à la connaissance des acquéreurs.

— s’agissant de la demande de nouvelle visite après signature du compromis, les vendeurs n’ont pas hésité à prétendre qu’ils étaient absents de leur domicile car partis en vacances, alors que les époux [H], en passant à pied devant la maison, les y ont aperçus.

— les époux [B] ont oublié de mentionner dans leur attestation leurs liens d’amitié avec Mme [G] qu’ils connaissent bien.

Cette attestation de complaisance n’a aucune force probante et devra être écartée des débats.

— la perte de chance de négocier la vente à des conditions plus avantageuses, le préjudice matériel subi ainsi que le préjudice moral en découlant sont directement liés au manquement au devoir de conseil et d’information qui incombait à Mme [G]

— sur les préjudices subis, un devis a été actualisé en mars 2023 et s’élève à une somme de 4.632,61 € TTC. Les travaux leur ont coûté 4.632,62 euros TTC selon facture du 13 juin 2023.

Le préjudice matériel des époux [H] est ainsi caractérisé par leur perte de chance d’avoir pu acheter la maison à un prix moins élevé et Mme [G] et son assureur, les MMA, seront solidairement condamnés à leur verser la somme correspondant aux travaux de reprise réalisés, soit 4.632,61 €.

— leur préjudice moral doit être indemnisé par Mme [G] à hauteur de le somme de 3000 €.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 01/07/2024, Mme [O] [G] et la société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES ont présenté les demandes suivantes :

'Vu l’article 1240 du code civil ;

DÉBOUTER Monsieur et Madame [H] de leur appel ;

En conséquence,

CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 26 janvier 2024.

Y ajoutant,

CONDAMNER Monsieur et Madame [H] à payer à Madame [G] et à la MUTUELLE DU MANS ASSURANCES la somme de 3 000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [H] aux entiers dépens'.

A l’appui de leurs prétentions, Mme [O] [G] et la société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES soutiennent notamment que :

— la qualité d’agent immobilier est dévolue à l’enseigne IAD FRANCE et non à Madame [G], qui n’est qu’agent commercial pour le compte de la société IAD FRANCE.

Sa responsabilité ne peut donc être recherchée qu’en cette qualité d’agent commercial.

— les obligations de l’agent immobilier tiennent compte notamment de la nature de sa mission et dans l’hypothèse d’une simple entremise, il n’est pas tenu d’une obligation d’information particulière concernant l’importance des travaux de rénovation à entreprendre par les acquéreurs.

— il n’a pas non plus à agir en qualité d’expert technicien du bâtiment, qu’il n’est pas par ailleurs, de sorte qu’il n’a pas à vérifier l’absence de vices cachés.

— son obligation s’accentue dans l’hypothèse où il est informé de l’existence d’anomalies affectant le bâtiment en vente, anomalies pouvant présenter un risque particulier ou nécessiter des travaux de réfection importants.

S’il doit au titre de sa mission attirer l’attention d’un acquéreur sur l’existence d’un vice technique, ce n’est qu’à la condition que ce vice ne soit pas évident pour un profane mais aussi que l’agent immobilier les connaisse.

— elle avait indiqué : 'concernant la toiture, l’indication de la fiche technique est relative aux travaux effectivement réalisés en 1999 par les propriétaires antérieurs à Monsieur et Madame [B]. (…) Par ailleurs, lors de la première visite, je vous ai indiqué en toute bonne foi la partie de la toiture, dont les désordres sont visibles à l''il nu lors de la seconde visite, Monsieur [B] a insisté sur ce point en ma présence, en vous disant précisément que des travaux seront à réaliser à moyen long terme sur cette partie de la toiture'.

— comme retenu par le tribunal, si l’annonce mise en ligne par Mme [O] [G] n’était pas suffisamment précise, les compléments utiles à la prise de décision de Monsieur et Madame [H] leur avaient été communiqués avant la vente et plus particulièrement lors des visites de l’immeuble.

— l’attestation fournie par Monsieur et Madame [B] fait simplement écho au courrier qui avait été adressé par Madame [G] aux acquéreurs.

— M. et Mme [H] n’ont apporté aucun élément susceptible de remettre en cause les dires de Mme [G] corroborés par les vendeurs et le défaut d’information reproché à Mme [G] n’apparaît pas établi.

— il ressort du rapport d’expertise que les 25 m2 de couverture concernée portent sur celle relative à la véranda, couverture à une pente orientée vers le jardin, parfaitement visible depuis celui-ci et dont il résulte au travers des photographies du rapport que l’état de vétusté avancée de la couverture était criant même pour un profane, et visuellement il n’y avait pas de doute sur l’état de la couverture correspondant aux 25 m2 litigieux.

Même pour un profane la toiture était vieillissante et vraisemblablement à refaire et à tout le moins, elle ne pouvait en aucun cas avoir fait l’objet d’une restauration en 1999.

— la dégradation dont M. [P] fait état ne porte pas sur les tuiles malgré leur état de dégradation, mais uniquement et strictement sur les planches de voliges qu’il estime friables et dangereuses.

C’est pourquoi dans le devis établi par la société AB COUVERTURE le 23 mars 2022, il est prévu au poste numéro 1 « dépose couverture tuiles avec précaution pour réemploi » sur 25 m2.

— dès lors qu’il convient de réaliser des investigations particulières pour pouvoir déterminer le caractère vétuste ou non d’une charpente, l’agent immobilier et d’autant plus son mandataire commercial n’ayant réalisé que l’entremise ne peuvent recevoir une quelconque responsabilité.

Il ne lui appartient pas d’aller jusqu’à la réalisation d’investigations techniques particulières et il n’a pas à se substituer au diagnostiqueur ni à un expert en constructions.

— il ne pouvait sérieusement ne pas être relevé par les acquéreurs qu’il pouvait y avoir un risque de dégradation des parties inférieures du toit.

— M. et Mme [H] qui ont disposé d’un délai certain entre la signature de la promesse unilatérale de vente (PUV) et l’acte définitif en date du 28 février 2022, auraient pu entreprendre toute démarche utile concernant la partie de la couverture litigieuse.

— ils sont mal fondés à rechercher la responsabilité délictuelle de l’agent commercial, Mme [G] ayant démontré avoir communiqué les informations utiles concernant le périmètre de rénovation de la toiture et les désordres concernant l’état de vétusté apparent des tuiles parfaitement visible et concernant les lattis et planches de solivage, après démontage de la couverture.

— sur les préjudices, la motivation relative à la détermination d’un préjudice moral apparaît totalement creuse et ce préjudice n’est pas démontré, et il n’y a pas lieu à indemnisation d’un préjudice matériel en l’absence de faute établie.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22/05/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’action en responsabilité engagée à l’encontre de Mme [G] et de son assureur la société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES :

L’article 1240 du code civil dans sa version applicable dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

L’article 1991 du code civil dispose que 'le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution'.

L’article 1112-1 du code civil dispose enfin que 'celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.'.

En l’espèce, M. et Mme [B] ont signé auprès de la société IAD un mandat de vente exclusif portant sur une maison située [Adresse 6] à [Localité 8] et Mme [O] [G], assurée par les Mutuelles du Mans Assurances, est intervenue en qualité d’agent commercial pour le compte de la société IAD.

Elle était dans ce cadre tenue à un devoir d’information et de conseil à l’égard de M. Et Mme [H], s’assurant de la régularité de la transaction en transmettant aux parties toutes les informations techniques nécessaires et s’assurant des caractéristiques du bien, dans les limites de sa compétence.

Dans le cadre de cette obligation de moyen, elle devait assurer la transmission loyale des informations en sa possession, en qualité de professionnelle de la vente et de l’immobilier.

N’étant pas professionnelle de la construction, elle n’était pas tenue des vices cachés que seul l’usage ou des investigations techniques permettent de révéler.

En l’espèce, l’annonce affichée sur le site « Le Bon Coin » par Mme [G] mentionnait : 'Magnifique longère entièrement rénovée avec goût ', et la fiche technique également rédigée par Mme [G] indiquait que : 'la toiture avait été refaite en 1999 et que la gouttière en zinc avait été reprise en 2021", l’acte notarié mentionnant les travaux suivants :

« Réparation de la toiture : les travaux ont été effectués en 2020 par la société Ab

Couverture Zinguerie sise à [Adresse 9]" .

Il résulte du rapport d’expertise diligentée par M. et Mme [H] que la couverture est constituée de deux zones de tuiles différentes, dont l’une est plus récente que l’autre, l’une d’elles présentant sur sa surface de 50% des tuiles vétustes et notamment en faîtage, cette zone n’ayant pas fait l’objet d’une réfection et étant vétuste, pour environ 25 m2.

Cette appréciation est corroborée par l’attestation de M. [K], couvreur, selon laquelle une partie de la toiture doit être refaite, que cette partie est très ancienne et qu’elle n’a 'manifestement pas été refaite en 1999, vu son état de délabrement'.

De même, M. [P], qui a posé une antenne parabolique sur le toit, confirme par son attestation que la partie de la toiture entre la cheminée et le faîtage au-dessus de la véranda est en très mauvais état et présente des risques pour la circulation, les planches de volige sont friables et dangereuses.

Ainsi, il doit être constaté l’existence d’une discordance entre l’annonce et la notice descriptive du bien selon lesquelles le bien aurait été entièrement rénové et la toiture refaite en 1999, et son état réel, puisque 25 m2 restaient à refaire.

Il est toutefois établi que deux visites des lieux ont eu lieu, permettant à M. et Mme [H] de procéder à l’examen du bien.

Dans ce cadre, les vendeurs M. et Mme [B] attestent que lors de la visite des lieux qui a duré trois heures, ils ont rappelé aux acquéreurs 'que la toiture située au-dessus de la porte d’entrée au niveau de la verrière n’avait pas été refaite'. Ils indiquent que Madame [O] [G] a alors précisé que seule la toiture de la partie principale la plus, haute de la maison avait été remaniée à la suite de la tempête de 1999 et que la dernière partie était également plus récente car rénovée par les anciens propriétaires. Cette attestation précise : 'de ce fait, en effet il est constaté que la partie se situant au milieu avait été laissée en l’état d’ou la vétusté des tuiles. Visuellement c’est en effet flagrant et M. [B] l’a clairement stipulé à M. [H] lors de cette visite'.

Il est relevé que ce document, même dépourvu de production de pièce d’identité, est signé par les attestants sans que les appelants démontrent la fausseté des faits rappelés de manière circonstanciée, ni la partialité des attestants en raison d’un lien d’amitié nullement démontré.

Il n’y a donc pas lieu de l’exclure des débats.

Au surplus, il résulte de l’examen attentif des photographies versées aux débats et jointes au rapport d’expertise que la vétusté de la partie supérieure de la toiture de la véranda et de ses tuiles était visible clairement sans qu’il soit nécessaire de monter sur le toit, au contraire de l’indication de l’entreprise AB couverture zinguerie, et alors que le propos de M. [P] selon lequel 'il était impossible de le voir de l’extérieur sans retirer les tuiles’ étant relatif aux planches de volige friables et dangereuses et non à l’aspect apparent de la toiture.

Il résulte de ces constats que l’imprécision de la fiche technique et de l’annonce étaient sans incidence sur la connaissance acquise par les acquéreurs quant à l’état manifeste de la partie de la toiture non refaite.

Il n’est alors pas établi l’existence d’une faute de la part de Mme [G] de nature à induite une perte de chance de négocier la vente à des conditions plus avantageuses, en lien avec un manquement à son devoir de conseil et d’information.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [H] de leur demande indemnitaire, tant au titre de leur préjudice matériel qu’au titre d’un préjudice moral non établi en ces circonstances.

Sur les dépens :

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et seront confirmés.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge in solidum de M. [N] [H] et de Mme [C] [D] épouse [H].

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner in solidum M. [N] [H] et Mme [C] [D] épouse [H], appelants déboutés, à payer à Mme [O] [G] et la société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, le surplus des demandes étant écarté.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

DIT n’y avoir lieu à exclure des débats l’attestation de Monsieur et Madame [B] en date du 13 avril 2023.

CONFIRME le jugement entrepris.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum M. [N] [H] et Mme [C] [D] épouse [H] à payer à Mme [O] [G] et la société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES la somme unique de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE in solidum M. [N] [H] et Mme [C] [D] épouse [H] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,