Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2024

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04127 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJAHV

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 Décembre 2023 -Président du TJ de PARIS – RG n° 23/50934

APPELANTE

S.A.R.L. LE COQK’IVOIRE, RCS de Paris sous le numéro 853 246 304, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Hendrick MOUYECKET MALONGA, avocat au barreau de PARIS, toque : D502

INTIMÉE

S.C.I. APPIA IMMOBILIER, RCS de Paris sous le n°823 215 835, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

Ayant pour avocat plaidant M^e Adriano PINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : L215

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2024, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 29 juillet 2019, la société Appia immobilier a consenti à la société Le coqk’ivoire, alors en formation, un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] pour une durée de neuf ans, « à compter de la libération des locaux et plus tôt le 2 septembre 2019 » moyennant un loyer indexé de 22.800 euros par an HT et HC payable par trimestre et d’avance. La destination des lieux loués est la suivante : « restauration sur place ou à emporter sans extraction ['] ».

Le 25 octobre 2022, la société Appia immobilier a fait signifier à la société Le coqk’ivoire un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 15.178,43 euros au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte du 6 décembre 2022, la société Appia immobilier a fait assigner la société Le coqk’ivoire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, notamment :

A titre principal,

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties à compter du 25 novembre 2022 ;

ordonner l’expulsion de la société Le coqk’ivoire sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué ;

condamner la société Le coqk’ivoire à lui payer une provision de 11.992,52 euros à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 25 novembre 2022, outre les intérêts au taux de 3% par an à compter des dates d’exigibilité des loyers ;

condamner la société Le coqk’ivoire à lui payer une indemnité d’occupation de 2.540,88 euros par mois d’occupation à compter du 25 novembre 2022 ;

condamner la société Le coqk’ivoire à lui payer une provision de 33.539,61 euros à titre d’indemnité d’occupation correspondant au montant dû au 31 décembre 2023 inclus, hors accessoire du loyer ;

condamner la société Le coqk’ivoire à lui payer 599,61 euros à titre de pénalité contractuelle ;

A titre subsidiaire, si l’acquisition de la clause résolutoire n’était pas constatée,

condamner la société Le coqk’ivoire à lui payer la somme de 38.846,01 euros au titre de sa dette locative au jour des conclusions, plus les intérêts au taux de 3% par an par loyer arriéré, courant à compter des dates d’exigibilité desdits loyers ;

condamner la société Le coqk’ivoire à lui payer de 1.924,30 euros à titre de pénalité contractuelle ;

En tout état de cause,

débouter la société Le coqk’ivoire de toutes ses demandes ;

condamner la société Le coqk’ivoire à lui payer la somme de 2.825,35 euros au titre du remboursement des sommes qu’elle a exposées dans le cadre de la présente instance, en application du bail ou au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 28 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 29 juillet 2019 portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], avec effet à la date du 25 novembre 2022 à 24h00,

dit qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Le coqk’ivoire pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,

dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

débouté la société Appia immobilier de sa demande de prononcé d’une astreinte,

condamné la société Le coqk’ivoire à payer à la société Appia immobilier une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes exigibles en vertu du bail, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, à compter du 26 novembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

condamné la société Le coqk’ivoire à payer à la société Appia immobilier la somme provisionnelle de 34.725,68 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 1er octobre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 15.178,43 euros à compter du 25 octobre 2022, puis sur la somme de 34.725,68 euros à compter du 23 novembre 2023,

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société Appia immobilier,

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Le coqk’ivoire de condamnation de la société Appia immobilier à faire réaliser sous astreinte des travaux de dépose du coffrage se trouvant dans des lieux loués,

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Le coqk’ivoire aux fins d’être autorisée à consigner le loyer à la Caisse des dépôts et consignations,

débouté la société Appia immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Le coqk’ivoire au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 octobre 2022 et les frais de levée de l’état des privilèges et nantissements acquittés auprès du tribunal de commerce.

Par déclaration du 20 février 2024, la société Le coqk’ivoire a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le 20 mai 2024, elle demande à la cour, au visa des articles L. 145-31 du code de commerce, 1231-5 et 1719, 1720 et 1721 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

recevoir la société Le coqk’ivoire en ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

En conséquence,

débouter la société Appia immobilier de ses éventuelles demandes et prétentions,

infirmer l’ordonnance rendue le 28 décembre 2023 en ce qu’elle constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 29 juillet 2019 portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], avec effet à la date du 25 novembre 2022 à 24h00 ;

infirmer l’ordonnance rendue le 28 décembre 2023 en ce qu’elle :

indique qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Le coqk’ivoire pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,

condamne la société Le coqk’ivoire à payer à la société Appia immobilier une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes exigibles en vertu du bail, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, à compter du 26 novembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

condamne la société Le coqk’ivoire à payer à la société Appia immobilier la somme provisionnelle de 34.725,68 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 1er octobre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 15.178,43 euros à compter du 25 octobre 2022, puis sur la somme de 34.725,68 euros à compter du 23 novembre 2023,

indique n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Le coqk’ivoire de condamnation de la société Appia immobilier à faire réaliser sous astreinte des travaux de dépose du coffrage se trouvant dans les lieux loués,

indique n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Le coqk’ivoire aux fins d’être autorisée à consigner le loyer à la Caisse des dépôts et consignations,

condamne la société Le coqk’ivoire au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 octobre 2022 et les frais de levée de l’état des privilèges et nantissements acquittés auprès du tribunal de commerce ;

confirmer l’ordonnance rendue le 28 décembre 2023 en ce qu’elle rejette les demandes formées par la société Appia immobilier au titre des provisions, taxes, impôts fonciers, pénalités prévues par le bail commercial et remboursement des frais engagés en première instance ;

Puis, statuant à nouveau :

juger que la société la société Appia immobilier a manqué à son obligation de délivrance ;

juger qu’il existe une contestation sérieuse faisant obstacle à la compétence du Juge des référés ;

En conséquence,

dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formées par la société Appia immobilier ;

suspendre les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 25 octobre 2022 ;

condamner la société Appia immobilier à faire réaliser des travaux de dépose du coffrage présent dans le local pour le mettre en conformité avec les dispositions contractuelles et remédier aux vices auxquels est exposée la société Le coqk’ivoire ;

assortir cette condamnation d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

autoriser la société Le coqk’ivoire à procéder à la consignation des loyers et charges auprès de la Caisse des dépôts et consignations jusqu’à l’exécution complète des travaux mis à la charge du bailleur ;

enjoindre la société Appia immobilier à communiquer les pièces suivantes :

Facture de la somme de 14.725 euros : règlement effectué le 15 janvier 2024 par virement ;

Facture de la somme de 20.000 euros : règlement effectué le 07 janvier 2024 par virement ;

Facture de la somme de 10.000 euros : règlement effectué 02 juin 2023 par chèque ;

Décompte actualisé comportant les rubriques suivantes : crédit, débit et solde ;

assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir.

En tout état de cause,

condamner la société Appia immobilier à verser la société Le coqk’ivoire la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Appia immobilier aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Mouyecket, avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la société Appia immobilier s’est montrée défaillante dans l’exécution de son obligation de délivrance ; qu’un coffrage a été installé le long du mur de la cuisine ; que ce revêtement réduit la superficie du local et affecte considérablement l’activité de restauration.

Elle considère que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas régulier ; que le bailleur ne peut mettre en 'uvre la clause résolutoire alors qu’il manque à son obligation de délivrance ; que le bailleur a fait délivrer ce commandement pour se soustraire aux travaux lui incombant.

Elle se prévaut d’une exception d’inexécution. Elle soutient que malgré toutes les demandes adressées au bailleur, la situation demeure inchangée s’agissant du coffrage ; qu’elle est fondée à solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Elle allègue que le local mis à sa disposition ne correspond pas aux accords contractuels des parties ; que le local a en effet été considérablement modifié par la campagne de travaux ; qu’elle a dû renoncer à mettre en place un « circuit de croisement », ce qui modifie l’organisation en cuisine et entraîne une perte de productivité. Elle se prévaut d’un trouble de jouissance du fait des étais, installés après son arrivée dans les lieux, et soutient que confrontée à l’inefficacité manifeste des diligences de la société bailleresse, elle n’a eu d’autre choix que de suspendre partiellement le paiement des loyers. Elle considère qu’il appartenait à la bailleresse d’accomplir les diligences à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Elle précise qu’elle a réglé la totalité de l’arriéré locatif et souligne qu’il ne peut être considéré que le commandement de payer a été délivré de bonne foi.

Elle estime qu’il existe une contestation sérieuse faisant obstacle à l’occasion de sommes complémentaires à la société bailleresse.

Elle précise qu’elle a sollicité en vain la communication des factures concernant les sommes versées au titre des loyers et résultant de l’ordonnance entreprise.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 2 août 2024, la société Appia immobilier demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1219, 1231-5 et 1719 du code civil, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

juger que les conditions nécessaires à l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 novembre 2022, par l’effet du commandement signifié à la société Le coqk’ivoire le 25 octobre 2022, étaient réunies,

juger qu’au 30 novembre 2023, le montant de la dette locative de la société Le coqk’ivoire, incluant l’arriéré de loyers, les charges et les indemnités d’occupation était de 38.846,01 euros,

juger que la société Le coqk’ivoire ne rapporte pas la preuve d’une contestation sérieuse faisant obstacle à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et à sa condamnation au paiement des sommes dues en vertu du bail commercial,

juger que la demande reconventionnelle de la société Le coqk’ivoire visant à faire condamner la société Appia immobilier à réaliser des travaux de suppression du coffrage sous astreinte est infondée ;

Par conséquent,

infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné la société Le coqk’ivoire à payer à la société Appia immobilier la somme provisionnelle de 34.725,68 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation à date du 30 novembre 2023, et en ce qu’elle l’a débouté du surplus de ses demandes ;

Et, statuant à nouveau,

condamner la société Le coqk’ivoire à payer la somme provisionnelle de 38.846,01 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation à date du 30 novembre 2023,

condamner la société Le coqk’ivoire à payer la somme de 1.090 euros au titre de la pénalité de 10% de la dette locative,

condamner la société Le coqk’ivoire à payer la somme de 545 euros au titre de la pénalité de 5% inscrite dans la clause résolutoire,

assortir ces condamnations de l’application d’un taux d’intérêt de 3% l’an,

infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a débouté la société Appia immobilier de sa demande d’astreinte ;

Et, statuant à nouveau,

assortir l’obligation de la société Le coqk’ivoire d’avoir à quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour à compter du jour où la société Appia immobilier formulera cette demande,

infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a débouté la société Appia immobilier de sa demande de remboursement des frais exposés ;

Et, statuant à nouveau,

condamner la société Le coqk’ivoire au paiement de la somme de 2.825,35 euros au titre du remboursement des sommes exposées par la société Appia immobilier afin d’obtenir le paiement de son dû, et ce, sur le fondement des dispositions du bail commercial,

confirmer l’ordonnance du 28 décembre 2023 en toutes ses autres dispositions ;

En tout état de cause,

rejeter tous les moyens de défenses et demandes reconventionnelles formulés par la société Le coqk’ivoire,

condamner la société Le coqk’ivoire à régler les dépens d’instance ainsi qu’une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le preneur ne s’étant pas acquitté du règlement de la dette dans le mois suivant le commandement de payer, elle est fondée à faire constater la résiliation du bail ; que le défaut de règlement des loyers risque de créer une insuffisance de trésorerie ; que l’appelante a en outre violé l’accord trouvé par les parties en juin 2023.

Elle estime que le commandement de payer était parfaitement clair et précis et répondait aux exigences de la jurisprudence ; que le bailleur n’a pas à démontrer un motif grave et légitime pour obtenir l’acquisition d’une clause résolutoire.

Elle fait valoir qu’elle n’a nullement manqué à son obligation de délivrance et qu’en tout état de cause, la contestation soulevée n’est pas sérieuse ; que la pose des étais et du coffrage a été décidée par le syndic de copropriété afin de se prémunir contre un risque d’affaissement de l’immeuble ; qu’elle n’est donc pas à l’origine de cette mesure ; que le coffrage, situé dans un angle derrière la caisse, empiète à peine 4,89 % de la surface du local ; que la preuve d’un préjudice n’est pas rapportée.

Elle souligne que selon la jurisprudence, si le caractère inexploitable du local n’est pas établi, le preneur ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution de sa propre obligation de payer les loyers.

Elle allègue que le preneur a bénéficié d’une remise de loyer de plus de deux ans en raison précisément des travaux ; qu’il pouvait décider de trouver un autre local, le coffrage étant présent depuis le mois de février 2020.

S’agissant de la demande reconventionnelle de travaux, elle fait valoir qu’elle n’a aucun droit de retirer les étais, sauf à mettre en péril la stabilité de l’immeuble ; que l’appelante était parfaitement informée de l’état du local.

Elle estime que les taxes foncières et autres taxes sont bien à la charge du preneur et que les pénalités sont prévues par le bail. Elle se prévaut de contrat s’agissant du remboursement de l’intégralité des frais qu’elle a engagés dans la présente procédure pour faire valoir ses droits et donc d’une obligation contractuelle et non de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur la résiliation

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La mise en 'uvre des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce n’échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, énoncée par l’article 1104 du code civil, de sorte que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance autorise le preneur à se prévaloir de l’exception d’inexécution si le local loué se trouve impropre à l’usage auquel il est destiné du fait de travaux relevant de l’obligation de délivrance.

En l’espèce, la locataire se plaint de l’installation dans le local d’un coffrage posé le long de la cuisine qui occasionne selon elle une difficulté d’exploitation. Elle expose qu’elle a dû renoncer à un circuit de croisement et que ces travaux ont donc pour conséquence de modifier considérablement l’organisation en cuisine, ce qui entraîne une perte de productivité ' et donc de rentabilité ' pour l’établissement.

Il résulte des pièces que le coffrage empiète sur 2,2 m² (4,8885 Longueur X 0,4435 Profondeur) soit moins de 5 % de la surface du local de 46,83 m² ; la perte apparaît particulièrement minime et ne remet nullement en cause la possibilité d’exploiter les locaux selon la destination prévue par le bail.

En outre, aucune pièce, par exemple comptable, ne vient étayer la perte de productivité de l’exploitation au regard de ce qui aurait été attendu.

Il s’évince par ailleurs d’un courrier de la société Appia immobilier du 12 octobre 2021 que ce n’est qu’à cette date que le premier loyer a été réclamé (4ème trimestre 2021 – pièce 6) de sorte que la locataire a bénéficié d’une franchise de loyers pendant deux années, ce qui n’est pas démenti par les pièces de l’appelante qui n’établissent aucun paiement avant cette date. C’est pendant cette période que les travaux litigieux ont eu lieu et c’est donc en connaissance de cause que la locataire a décidé de maintenir malgré tout l’exploitation des lieux.

Il en résulte en tout état de cause que la preuve que le local loué serait impropre à l’usage auquel il est destiné n’est pas rapportée.

La société Le coqk’ivoire n’est donc pas fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution à ce titre.

Par ailleurs, s’agissant d’un simple constat de l’acquisition de la clause résolutoire en l’absence de régularisation de l’arriéré dans le délai d’un mois de la délivrance du commandement, la question de la gravité de l’inexécution de l’obligation du preneur est inopérante ' à la différence d’une demande de prononcé de la résiliation devant le juge du fond. La réalité de l’impayé de loyers et de charges porté dans un commandement de payer et l’absence de régularisation des causes dudit commandement dans le délai d’un mois sont suffisantes pour procéder à ce seul constat.

La société Le coqk’ivoire sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, sans préciser si elle est subsidiaire à la demande afin qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé. Cependant, elle ne forme expressément aucune demande de délais de paiement, même rétroactifs.

Par ailleurs, un décompte est annexé au commandement de payer : il comprend le détail des sommes réclamées au titre des loyers, mais également de la taxe foncière, des pénalités et intérêts. Les sommes réglées viennent en déduction du montant réclamé. Il en résulte que le locataire est en mesure de connaître la nature et le montant de la dette dont il doit s’acquitter et le cas échéant de la contester.

Il sera rappelé en outre que le fait que le commandement de payer qui est délivré pour une somme supérieure à ce qui est dû, comme l’a relevé à bon droit le premier juge, n’est pas irrégulier mais voit seulement ses effets réduits au montant non sérieusement contestable.

Dès lors, aucune mauvaise foi du bailleur ne vient remettre en cause la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire et partant, aucune contestation sérieuse ne fait obstacle aux effets de cet acte.

Les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois.

Par conséquent l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire avec effet à la date du 25 novembre 2022 à 24 h 00 et ordonné l’expulsion à défaut de restitution des locaux.

C’est également à bon droit que le premier juge a rejeté la demande d’astreinte, l’expulsion pouvant déjà intervenir avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, et ainsi que l’a retenu le premier juge, le bail étant résilié, aucune demande de consignation des loyers ne peut prospérer. L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté de cette demande.

Sur le montant de la dette locative

La société Appia Immobilier reproche au premier juge de ne pas avoir tenu compte de différentes taxes et charges et elle sollicite l’infirmation sur le montant provisionnel. Elle réclame une somme de 38.846,01 euros au lieu des 34.725,68 euros (décompte arrêté au 1er décembre 2023) retenus par l’ordonnance déférée.

La somme de 1.333,79 euros est réclamée au titre de « provision divers non soumis hono ». Le bailleur expose qu’il s’agit des provisions sur charges. Si le bail prévoit effectivement prévoit le principe du remboursement des charges afférentes par le locataire au bailleur, le libellé pour le moins abscons du décompte, ne permet pas de justifier du quantum réclamé à ce titre et alors que des provisions sur charges avec indication du trimestre en cause sont réclamées par ailleurs.

Si le bail en son annexe A prévoit que le preneur est redevable des taxes foncières et additionnelles, il appartient cependant au bailleur de justifier du quantum réclamé. Or l’intitulé « Taxes » de son décompte, sans autre précision, et pour un montant global de 2.034,54 euros n’est étayé par aucune pièce justificative fiscale ; partant, il ne permet d’apprécier le bienfondé de cette demande.

Enfin, le même défaut de justificatif fiscal pour la somme réclamée au titre des impôts fonciers (752 euros) doit être relevé.

C’est à bon droit que le premier juge a exclu ces différents montants.

En tout état de cause, le bailleur a versé un décompte actualisé à hauteur de 16.786,74 euros, arrêté au 3ème trimestre 2024 et qui tient compte des versements du locataire pour un montant total de 44.725 euros (sous la forme d’un chèque et de deux versements).

Il apparaît à la lecture du décompte qu’une « annulation » de la dette pour 12.514,38 euros est intervenue le 17 janvier 2024 ce que les parties n’explicitent pas. Aucun versement n’apparaît depuis cette date sur le décompte et le locataire ne justifie pas d’autres paiements. Seul le montant non sérieusement contestable de 16.786,74 euros sera retenu.

Compte tenu de l’évolution du litige, la société Le coqk’ivoire sera condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 16.786,74 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022, date du commandement sur la somme de 15.178,43 euros, et à compter du 23 novembre 2023, date d’actualisation des demandes du bailleur devant le premier juge pour le surplus.

Sur les clauses pénales

La société Appia Immobilier se prévaut d’une pénalité de 10 % en cas de non-paiement, d’une clause pénale de 5 % en application de la clause résolutoire et d’un taux d’intérêt de 3 % par an courant à compter de la date d’exigibilité de chaque loyer.

Ces stipulations, en l’espèce, s’analysent en des clauses pénales susceptibles de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil. Le juge des référés ne pouvant qu’appliquer la clause pénale sans pouvoir de modération de la somme forfaitaire contractuellement prévue, la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse et c’est à bon droit que le premier juge a rejeté les demandes à ce titre.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

Selon l’article 835 du code civil, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Cette demande est nécessairement sans objet compte tenu de la résiliation du bail, la société Le coqk’ivoire étant dès lors un occupant sans droit ni titre.

A titre surabondant, il sera relevé que la société Appia immobilier justifie de travaux de reprise des structures porteuses des planchers décidés par le syndicat des copropriétaires (pièces 14 et 15) et que dès lors, il existe à l’évidence un risque de fragilisation des structures voire d’effondrement si le coffrage installé à cette occasion était retiré.

Le caractère manifestement illicite de ce coffrage n’est pas établi.

L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de communication de factures sous astreinte

La société Appia immobilier a versé (sa pièce 19) une quittance en date du 22 juillet 2024 au titre des deux virements et du chèque bancaire invoqués par la société Le coqk’ivoire.

Il en résulte que la demande de communication de l’appelante a été satisfaite : elle sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Appia immobilier réclame la somme de 2.825,35 euros au titre du remboursement des sommes qu’elle a exposés. Cette somme se décompose de la manière suivante :

2.500 euros au titre des frais d’avocat ;

80 euros au titre des frais de greffe pour obtenir l’état d’endettement ;

190,72 euros au titre des frais du commandement ;

54,63 euros au titre des frais de la signification de la signification.

La société Appia immobilier se fonde sur une clause du bail qui stipule : « Les frais et honoraires de toute nature engagés par le Bailleur pour faire respecter ses droits au titre des présentes et notamment sans que cette liste soit limitative, ceux afférents aux sommations, poursuites, mesures conservatoires ou d’exécution signifiés par Huissiers ainsi que tous frais et honoraires d’expertise et de levée d’états d’inscriptions et de notifications qui pourraient être nécessaires par application des articles L. 145-5 à L. 145-23 du Code de commerce, seront à la charge du Preneur qui s’y oblige et facturés sur le terme suivant, cette disposition s’entendant, par ailleurs, des frais et honoraires d’avocat et ce, dès lors que ceux-ci n’excèdent pas les usages du marché.

Toutefois, dans l’hypothèse où, par suite d’une action intentée par le Bailleur aux fins susvisées, celui-ci serait débouté dans ses demandes, les frais et honoraires engagés par le Bailleur aux fins de ladite procédure seront alors à ses frais exclusifs ».

En premier lieu, la cour observe que la demande n’est pas formulée provisionnellement alors qu’elle a pour fondement, selon l’intimée, une convention et non les prévisions du code de procédure civile au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Cette demande contrevient par ailleurs au principe selon lequel que le juge des référés est tenu de statuer sur les dépens, en application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile. Or, la clause prive le juge de cette faculté ou conduirait la société Appia Immobilier à obtenir deux titres pour les mêmes sommes : les frais du commandement de payer et de signification de l’assignation étant déjà inclus dans les dépens à laquelle la société Le coqk’ivoire a été condamnée.

Les frais d’avocat et ceux exposés auprès du greffe pour obtenir un état d’endettement entrent dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile et comme l’a retenu l’ordonnance déférée, une clause ne saurait priver le juge des pouvoirs qu’il tient de cet article et qui repose sur des conditions d’équité notamment. Il sera relevé d’ailleurs que la société Appia Immobilier, à hauteur d’appel, réclame la somme de 10.000 euros, cette fois sur le seul fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et donc sans référence à la clause précitée dont elle demande par ailleurs l’application ce qui revient à indemniser plusieurs fois le même préjudice.

Dès lors, le premier juge a fait une exacte appréciation des demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles : l’ordonnance sera confirmée de ces chefs.

A hauteur d’appel, la société Le coqk’ivoire sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande d’injonction de communication sous astreinte ;

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le montant alloué au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Statuant de nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la société Le coqk’ivoire à payer à la société Appia immobilier la somme provisionnelle de 16.786,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, 3ème trimestre 2024 inclus, et ce, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 15.178,43 euros à compter du 25 octobre 2022, et à compter du 23 novembre 2023 pour le surplus ;

Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamne la société Le coqk’ivoire à payer à la société Appia immobilier la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Le coqk’ivoire aux dépens d’appel ;

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE