ARRET

N°

[E]

C/

[E]

[D]

VA/VB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU SEPT NOVEMBRE

DEUX MILLE VINGT TROIS

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/01213 – N° Portalis DBV4-V-B7G-IMCQ

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’AMIENS DU VINGT QUATRE JANVIER DEUX MILLE VINGT DEUX

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [J] [E]

né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Emilie DECROOS substituant M^e Nathalie AMOUEL de la SCP CARON-AMOUEL-PEREIRA, avocats au barreau d’AMIENS

APPELANT

ET

Madame [C] [E]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/12540 du 14/02/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AMIENS)

Représentée par M^e Charles Marcel DONGMO GUIMFAK, avocat au barreau d’Amiens

Ayant pour avocat plaidant M^e Ibrahima NDIAYE, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [L] [D]

née le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée et plaidant par M^e Alain GRAVIER substituant M^e Brigitte MESUREUR, avocats au barreau d’AMIENS

INTIMEES

DEBATS :

A l’audience publique du 05 septembre 2023, l’affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 07 novembre 2023.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et M^me Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 07 novembre 2023, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

* *

DECISION :

Par contrat du 15 mai 2000, Mme [L] [D] a donné en location à M. [J] [E] et à son épouse, Mme [C] [P] épouse [E], une maison située à [Localité 12] (80), [Adresse 2], pour un loyer, à l’époque, de 3 800 francs par mois (579, 30 euros) outre 2,5 % pour provision sur charges.

En mai 2000, Mme [D] a fait connaître aux locataires son intention de vendre la maison afin que ceux-ci puissent prendre leurs dispositions avant mai 2021.

M. et Mme [E] ont contesté par lettre d’avocat du 18 mai 2020 la régularité de ce congé, ajoutant qu’ils avaient 'fait part de l’absence d’éclairage dans certaines parties du logement pour cause de vétusté', sans succès, et ont réclamé les quittances des loyers payés sans défaillance de leur part.

En septembre 2020, ils ont cessé de payer le loyer.

Le 29 décembre 2020, Mme [D] a fait signifier aux locataires deux commandements, l’un de payer visant la clause résolutoire du bail pour un paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 3 254,85 euros dont les frais, l’autre pour obtenir le justificatif de l’assurance.

Par acte d’huissier du 30 mars 2021, Mme [D] a saisi le tribunal judiciaire d’Amiens en référé aux fins de voir :

constater le jeu de la clause résolutoire contractuelle ;

dire que les lieux devront être libérés par les défendeurs et à défaut ordonner leur expulsion et autoriser la séquestration de leurs meubles ;

condamner solidairement les défendeurs au paiement de l’arriéré locatif arrêté au 4 mars 2021 à la somme de 5 230 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges ;

condamner solidairement les défendeurs au paiement de 300 euros de dommages-intérêts et une indemnité au titre des frais irrépétibles à hauteur de 300 euros, ainsi qu’aux dépens.

Mme [D] a comparu, assistée de son conseil. M. et Mme [E], désormais divorcés, ont été représentés par leurs conseils.

Ils ont quitté le logement.

Mme [D] a fixé la dette locative à la somme de 6 656,27 euros au départ des locataires, dette non contestée dans son montant.

Elle a ajouté une réclamation de 56 170 euros 'de réparations locatives en raison des dégradations qui auraient été commises par les locataires'.

Par jugement contradictoire du 24 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens a notamment :

— constaté que les demandes concernant la résiliation du bail et l’expulsion sont devenues sans objet ;

— condamné solidairement M. [J] [E] et Mme [C] [E] à payer à Mme [D] au titre des impayés de loyer et indemnités d’occupation la somme de 6 656,27 euros à la date du 27 mai 2021 ;

— condamné solidairement M. [J] [E] et Mme [C] [E] à payer à Mme [D] la somme de 4 576 euros au titre des réparations locatives ;

— débouté M. [J] [E] et Mme [C] [E] de leur demande de délai de paiement ;

— condamné M. [J] [E] et Mme [C] [E] in solidum à verser à Mme [D] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné in solidum M. [J] [E] et Mme [C] [E] aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Par déclaration du 16 mars 2022, M. [E] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2023, M. [E] demande à la cour de :

— le dire et juger recevable et bien fondé en son appel ;

— infirmer le jugement du 24 janvier 2022 en ce qu’il a condamné M. [E] à payer solidairement avec son ex-épouse la somme de 4 576 euros au titre des réparations locatives et débouté ce dernier de sa demande de délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative ;

— débouter Mme [D] de ses prétentions financières au titre des réparations locatives et / ou perte de valeur vénale de l’immeuble ;

— accorder à M. [E] les plus larges délais de paiement ;

— dire et juger que M. [E] pourra s’acquitter de la dette locative (6 656,27 euros) en 35 mensualités successives de 100 euros chacun et le solde à l’occasion de la 36 ème mensualité ;

— dire que les sommes correspondant aux échéanciers reportées porteront intérêts au taux légal ;

— dire que les majorations d’intérêts et les peines encourues en raison du retard cesseront d’être dues pendant les délais de procédure de recouvrement ;

— condamner Mme [D] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que le logement était déjà en état d’insalubrité lors de leur arrivée et que les équipements n’ont pas été changés par Mme [D] durant les 21 années de durée du bail. Il soutient qu’il a sollicité la bailleresse plusieurs fois pour effectuer des travaux qui n’ont jamais été effectués.

M. [E] soutient également que Mme [D] a fait notifier en mai 2020 un congé pour vendre sans procéder aux travaux. Les époux [E] ont alerté la direction départementale des territoires et de la mer de l’état d’insalubrité de l’immeuble.

L’appelant indique également que Mme [D] a sollicité leur condamnation à payer la somme de 55 594 euros au titre des réparations locatives sur la base d’un devis alors que l’immeuble a été racheté par M. et Mme [A] qui ont attesté avoir acheté l’immeuble en l’état sans que Mme [D] ait fait procéder au moindre travail de réfection.

Il déclare que Mme [D] ne justifie pas de la perte de valeur vénale de l’immeuble à l’appui de sa nouvelle demande de condamnation de M. et Mme [E].

Enfin, M. [E], retraité, déclare ne pas avoir les moyens de régler la dette locative en une seule échéance.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 17 novembre 2022, les conclusions déposées par le conseil de Mme [C] [E] le 20 octobre 2022 ont été déclarées irrecevables.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 décembre 2022, Mme [D] demande à la cour de :

— dire et juger M. [E] recevable et mal fondé en son appel ;

— confirmer le jugement rendu le 24 janvier 2022 en toutes ses dispositions ;

— condamner M. [E] à payer à Mme [D] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [D] fait valoir que M. [E] est débiteur de mauvaise foi en ce que l’état de l’immeuble résulte du défaut d’entretien de l’immeuble par les locataires pendant plus de 20 ans.

Elle soutient que si un délai de paiement est accordé à M. [E], ce dernier n’indique pas comment il va régler le solde de la dernière échéance de plus de 3 000 euros, hors réparations locatives.

Elle déclare que l’immeuble a bien été vendu et que les travaux ne sont pas à sa charge mais elle a subi une diminution de la valeur de l’immeuble.

Enfin, elle indique avoir réalisé des travaux d’électricité et de menuiserie dans l’immeuble alors que les époux [E] étaient encore locataires et que ces derniers ne l’ont jamais sollicitée pour effectuer des réparations.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 avril 2023 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 5 septembre 2023.

MOTIFS

1. Sur la dette de réparations locatives.

En dehors de la demande de délais de paiement, l’appel ne porte que sur la question des dégradations à mettre à la charge des locataires.

Mme [D] réclamait après le départ des locataires, une somme de 56 170 euros en se fondant sur un état des lieux de sortie, du 17 juin 2021 (pièce 10), contradictoire, dressé par huissier de justice, assorti de photographies, et d’un devis, unique, dressé par une entreprise Martin et Flandre Rénovation, sise à [Localité 10] (80), chiffrant 'la remise en état d’une habitation suite au départ du locataire’ (pièce 12).

Elle sollicite en appel la confirmation du jugement qui lui a alloué une somme de 4 000 euros pour les dégradations intérieures et une somme de 576 euros pour la remise en état du jardin, laquelle est, en effet, incontestablement nécessaire au vu des photos produites.

Mme [D] fait seulement référence à une comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie (conclusions, 8e page) sans pointer de postes précis.

La juridiction se reporte d’abord aux règles sur les obligations qui pèsent sur le locataire, en application de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, quant à l’entretien des lieux et quant à leur restitution 'en bon état de réparations locatives'.

L’article 1732 du code civil précise que le locataire répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, sauf si elles ont eu lieu sans sa faute, et l’article 1755 précise que c’est le cas de la vétusté.

Il convient d’ y ajouter, en vertu de l’article 1720 du code civil, celles qui pèsent sur le bailleur qui doit 'délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce’ et, 'pendant la durée du bail, (faire) toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives', obligations complétées par les dispositions de l’article 6 de la même loi du 6 juillet 1989 qui demandent au bailleur de délivrer un logement décent dont les caractéristiques sont précisées dans un décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Elle se reporte ensuite à l’état des lieux de sortie du 17 juin 2021, dressé par Maître [U], huissier de justice à [Localité 9], contradictoire, qui atteste indubitablement d’un fort mauvais état général de la maison et d’un jardin en friches.

La juridiction dispose par ailleurs de l’état des lieux dressé contradictoirement par un huissier de justice en présence de l’ancien locataire et de M. et Mme [E] lors de leur prise du bail, le 2 mai 2000.

Il y a donc 21 ans entre les deux états des lieux.

Malheureusement cet état des lieux ne contient pas de photographies et fait une description plutôt abstraite des locaux.

Il permet néanmoins de comprendre que les allégations de M. et Mme [E] sur le mauvais état initial des locaux sont exactes.

Ainsi la partie 'dégagement’ est décrite comme suit :

'Le sol est carrelé en bon état d’usage, les murs sont à demi recouverts de papier peint en bon état. Je note qu’une grille de ventilation est rouillée. Il existe un convecteur électrique. Le plafond est en bon état mais je note une auréole et une fissure. Il existe des vitres en partie haute et je ne note pas de carreaux cassés. Il existe une porte coulissante sur séjour démunie de sa poignée. Il existe pas de carrelages mural derrière cette porte.

La porte donnant sur la cuisine est déposée dans la cave.

La porte sur garage ferme difficilement.'

Les locataires soutiennent n’avoir pas été entendu quant à leurs demandes d’intervention de la propriétaire, tandis que celle-ci expose n’avoir pas été saisie pendant 21 ans de telles demandes.

Il est exact que M. et Mme [E] ne produisent pas de courriers en bonne et due forme. Toutefois, Mme [D] produit les justificatifs pour deux interventions (changement d’un chauffe-eau en juillet 2019, remplacement du contacteur du cumulus en mai 2010, pose de deux menuiseries PVC en décembre 2011) qui supposent une initiative des locataires, sans courrier correspondant. L’oralité de la relation est donc fort vraisemblable.

Par ailleurs, la référence quelque peu elliptique du courrier du 18 mai 2000 à l’absence d’éclairage dans certaines parties du logement doit être comprise comme évoquant d’anciennes réclamations.

Les locataires fournissent par ailleurs quatre attestations dont trois émanent de leurs enfants ayant vécu dans la maison

Toutes les attestations évoquent des passages d’électricien plusieurs fois demandés.

Il est fait part de graves lacunes du logement: 'des tâches d’humidité transformées en moisissures (et maintes fois signalées à notre propriétaire)' ([H] [E], pièce 12), des courants d’air, des carences d’éclairage, de chauffage, des arrivées d’eau par le dessous de certaines portes, 'depuis six ans aucun courant en bas'([J] [B], pièce 13), 'pas de chauffage dans ma chambre par temps d’ hiver il y avait 12°, une isolation inexistante'…'des fuites par temps de pluie'… 'aucune électricité en bas, obligé de mettre une rallonge partant du garage pour aller dans le salon’ ([F] [E], pièce 14), 'le lambris pourri par les fuites d’eau', les deux pièces du haut à même la tuile, le froid de l’ hiver qui passait sous la porte', 'la propriétaire n’a jamais voulu effectuer les quelques travaux d’amélioration du logement’ ([S] [E], pièce 15).

Il n’est donc pas permis d’imputer aux locataires le mauvais état des revêtements de murs ou de sol.

Les locataires sont en droit d’invoquer une vétusté particulièrement importante quand le mauvais état du logement aggrave sa dégradation naturelle, sans faute du locataire. C’est le cas en l’espèce.

En outre, le devis proposé par Mme [D] est quasiment sans utilité pour apprécier la dette des locataires -le premier juge a fait une appréciation forfaire-, alors qu’il est manifestement fait pour chiffrer une rénovation de la maison. Ainsi il est proposé un poste de 6 260 euros HT pour le 'remplacement ensemble cuisine compris électroménager', ce qui va bien au-delà de ce qui serait imputable aux locataires. Ce devis a manifestement servi pour donner une idée au candidat acquéreur, des dépenses à effectuer après son achat.

Les acquéreurs, M. et Mme [A], en outre, ont attesté (pièce 28) avoir acheté la maison le 24 septembre 2021 au prix de 97 900 euros, sans que Mme [D] ait procédé 'à aucun travaux de réfection. L’immeuble a été acheté en l’état'.

Il n’y a donc pas eu de dépense spécifique à la remise en état comme lors de l’état des lieux d’entrée en 2000, avant de vendre, alors que la demande doit être déterminable.

Le préjudice de perte de valeur, lui, reste totalement hypothétique dès lors que la maison était déjà vétuste en 2000 et que les acquéreurs ne peuvent que faire des travaux de réfection complète.

Il y avait donc lieu de débouter Mme [D] de sa demande de ce chef (hormis pour le défrichage du jardin, 576 euros).

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2. Sur la demande de délais.

La cour n’est saisie que de la demande faite par M. [E], les conclusions de Mme [P] divorcée [E] ayant été déclarées irrecevables.

La juridiction se reporte aux dispositions des articles l’article 1343-5 du code civil qui permet au juge d’accorder des mesures de grâce et notamment de reporter ou d’échelonner la dette dans la limite de deux années (trois années selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 s’agissant d’une dette de loyers), en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier sans que le constat de la bonne foi du débiteur soit une condition formelle de cette mesure de grâce.

M. [E] est retraité pour 1 661,55 euros par mois en mars 2022 (pièce 18). Il assume un montant de 973,37 euros de charges par mois dont 488,30 euros de loyer pour un appartement et de 105 euros pour un garage, sans compter le montant des courses. Il est divorcé et n’indique pas d’enfants à charge.

Il a sollicité auprès de Maître [U] la possibilité de payer 100 euros par mois ce qui a fait l’objet d’une acceptation par Mme [D] (pièce 27), accord qu’elle ne reprend pas dans ses conclusions qui s’opposent à la demande.

La situation de M. [E] justifie l’octroi de délais, lesquels doivent être fixés au montant de 200 euros par mois pendant 35 mois et le solde à la dernière mensualité.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Amiens (chambre de la proximité) le 24 janvier 2022 en ce qu’il a :

— constaté que les demandes concernant la résiliation du bail et l’expulsion sont devenues sans objet ;

— condamné solidairement M. [J] [E] et Mme [C] [E] à payer à Mme [D] au titre des impayés de loyer et indemnités d’occupation la somme de 6 656,27 euros à la date du 27 mai 2021 ;

— statué sur les dépens et les frais irrépétibles ;

L’infirme en ce qu’il a:

— condamné solidairement M. [J] [E] et Mme [C] [E] à payer à Mme [D] la somme de 4 576 euros au titre des réparations locatives ;

— débouté M. [J] [E] et Mme [C] [E] de leur demande de délai de paiement ;

Statuant à nouveau :

Condamne solidairement M. [J] [E] et Mme [C] [E] à payer à Mme [D] la somme de 576 euros au titre des réparations locatives ;

Accorde à M. [J] [E] la possibilité de s’acquitter de sa dette par mensualités de 200 euros par mois pendant 35 mois et le solde à la dernière mensualité, dit que toute somme payée par Mme [N] divorcée [E] devra en être déduite ;

Dit que tout paiement fait par l’un ou l’autre des débiteurs s’imputera en priorité sur le capital,

Condamne Mme [L] [D] aux dépens d’appel, laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT