ARRET N°434

N° RG 23/01011 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GZGJ

C.P./S.H.

[L]

[L]

C/

SARL [Localité 14]

S.A.S. EUROGROUP

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01011 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GZGJ

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 janvier 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D’OLONNE.

APPELANTS :

Monsieur [V] [L]

né le 26 Juillet 1957 à [Localité 10]

[Adresse 8]

[Adresse 19]

ayant pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Sabine ABBOU, avocat au barreau de PARIS

Madame [M] [L]

née le 02 Avril 1968 à [Localité 10]

[Adresse 8]

[Adresse 19]

ayant pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Sabine ABBOU, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES :

SARL [Localité 13] DE [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Carole BENDRIHEM , avocat au barreau de PARIS

S.A.S. EUROGROUP prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Carole BENDRIHEM , avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*********

EXPOSE DU LITIGE :

Dans le cadre d’un programme de défiscalisation, Monsieur [W] [L] et son épouse, Madame [M] [L] (ci-après désignée les époux [L]) ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la société civile immobilière du Domaine, promoteur, les lots 24 et 69 dépendant de la résidence de tourisme Vertmarines, située à [Adresse 15], et consistant notamment en une villa de type Emeraude portant le numéro 92.

Par acte sous seing privé du 09 septembre 2002, intitulé ' Bail commercial ', les époux [L] ont confié à la société Gestion Patrimoine Loisirs l’exploitation du lot numéro 95 pour une durée de neuf années débutant au lendemain du jour de l’achèvement de l’immeuble ou de la date d’acquisition pour s’achever au 31 décembre de la neuvième année, soit le 31 décembre 2013.

Cet acte stipule en son article 1er alinéa 4 que si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail à son échéance ou en cas de résiliation avant le terme, le preneur s’engage à ne pas demander d’indemnité d’éviction.

Suivant courrier en date du 16 mai 2007, les époux [L] ont été avisés de la reprise du bail commercial par la société [Localité 17], filiale de la société Eurogroup, ayant pour objet social la gestion de résidence de tourisme et d’ensembles para-hôteliers et qui commercialise des séjours dans des résidences et hôtels, notamment sous l’enseigne ' Madame Vacances '.

Par acte d’huissier en date du 30 juin 2016, intitulé ' Congé comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction ', les époux [L] ont notifié à la SARL [Localité 17] leur décision de mettre un terme au bail pour le 31 décembre 2013.

La société [Localité 17] a contesté la validité de ce congé.

Le 24 décembre 2018, ladite société a attrait les époux [L] devant le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne, devenu le tribunal judiciaire aux fins de voir :

— Déclarer nul et de nul effet le congé sans offre de renouvellement ni offre de payer une indemnité d’éviction en date du 30 juin 2016,

— Dire en conséquence que le bail commercial conclu le 09 septembre 2002 se poursuit par tacite prorogation,

— Constater la voie de fait commise par les époux [L] et l’éviction sans droit ni titre de la société [Localité 17] des locaux donnés à bail,

— Ordonner sa réintégration immédiate,

— Ordonner l’expulsion des époux [L] et tous occupants de leur chef,

— Les condamner solidairement à la restitution des clés sous astreinte,

— Leur faire interdiction de changer les serrures, de conserver un jeu de clés et de se maintenir dans les lieux directement ou par personne interposée, au-delà des périodes d’occupation personnelle contractuelles, de consentir un bail ou un mandat de gestion ou tout contrat d’exploitation à un tiers sur les locaux dont s’agit, tant que la société [Localité 17] disposera d’un titre locatif ou sera en attente du paiement de l’indemnité d’éviction,

— Les condamner solidairement à lui payer une somme de 8.000 euros par mois à compter du 1er juillet 2016 jusqu’à restitution effective des lieux et complète réintégration à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi consécutif à la voie de fait, la dépossession des lieux, les pertes d’exploitation subséquentes, les actes de concurrence déloyale,

— Les condamner solidairement à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par acte en date du 23 avril 2021, les époux [L] ont appelé à la cause la société Eurogrup à l’effet de la voir condamner à règler toutes les sommes susceptibles d’être mises à la charge de la société [Localité 17], en cas de défaillance de cette dernière, au titre de leurs demandes reconventionnelles dans l’instance principale.

Par jugement en date du 17 janvier 2023, le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a statué ainsi :

— Rappelle que le bail consenti le 09 septembre 2002 par Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] à la société Gestion Patrimoine Loisirs à laquelle a succédé la société [Localité 17], est un bail commercial ;

— Déboute en conséquence Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] de leur demande reconventionnelle aux fins de voir dire et juger que la convention conclue le 09 septembre 2002 n’est pas un bail commercial ;

— Déclare le congé délivré le 30 juin 2016 par Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] à la société [Localité 17], sans offre de renouvellement ni offre de payer une indemnité d’éviction, visant les locaux donnés à bail commercial à cette société à savoir la villa Emeraude n°92 située [Adresse 7] à [Localité 17] (Vendée) nul et de nul effet ;

— Dit que le bail commercial conclu entre Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] d’une part, et la société [Localité 17], d’autre part, le 09 septembre 2002, se poursuit par tacite prolongation ;

— Déboute Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] de leur demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail commercial ;

— Déboute la société [Localité 17] de ses demandes en réintégration, restitution des clés des lieux loués sous astreinte, expulsion, interdiction sous astreinte de changer les serrures, de conserver un jeu de clés, de se maintenir dans les lieux, de consentir des contrats à un tiers ;

— Déboute la société [Localité 17] de ses demandes de dommages et intérêts et indemnité mensuelle pour dépossession, privation de jouissance et actes de concurrence déloyale ;

— Déboute Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] de leurs demandes reconventionnelles en indemnisation de perte de loyers, en remboursement de charges, de leur demande au titre d’une violation du devoir d’information et de loyauté et demande subséquente en compensation, formées contre la société [Localité 17] et la société Eurogroup ;

— Déboute Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Met hors de cause la société Eurogroup ;

— Condamne solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] à verser à la société [Localité 17] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] à verser à la société Eurogroup la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette la demande d’indemnité pour frais irrépétibles formée par Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] ;

— Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

— Condamne solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] aux entiers dépens, incluant les frais de traduction de l’assignation, du jugement et de sa signification, lesquels pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Cécile Larcher, Avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Par déclaration en date du 28 avril 2023, les époux [L] ont relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués en intimant les sociétés [Localité 17] et Eurogroup (RG n° 23/01011).

Par déclaration en date du 04 mai 2023, les sociétés [Localité 17] et Eurogroup ont relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués en intimant les époux [L] (RG n° 23/01041).

Par ordonnance en date du 10 mai 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures n° RG 23/01041 et 23/01011 et dit que la procédure sera poursuivie sous le n° RG 23/01011.

Les époux [L], par dernières conclusions transmises par voie électronique en date du 24 janvier 2024, demandent à la cour de :

— Juger recevable et bien fondé l’appel des époux [L],

Y faisant droit, réformer et statuer à nouveau,

In limine litis,

— Déclarer prescrite l’action formée par la société [Localité 17] aux fins de requalification du contrat en bail commercial ;

— Débouter en conséquence les sociétés [Localité 17] et Eurogroup de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

— Dire et juger le congé signifié le 30 juin 2016 à l’initiative des époux [L] de plein effet depuis le 31 décembre 2016 ;

— Dire et juger que la convention conclue entre la Gestion Patrimoine Loisirs et les époux [L] le 9 septembre 2002 n’est pas un bail commercial et ne saurait être interprété comme tel,

— Condamner in solidum les sociétés [Localité 17] et Eurogroup à régler aux époux [L] une somme mensuelle 1600 euros au titre de la perte de loyers causée depuis le 1er avril 2017 ;

— Condamner in solidum les sociétés [Localité 17] et Eurogroup à régler aux époux [L] la somme de 25.010,37 euros en remboursement des charges avancées pour le compte du locataire ;

A titre subsidiaire,

— Prononcer la resiliation du contrat aux torts exclusifs de la société [Localité 17],

— Dire et juger que l’acte délivré par exploit d’huissier le 30 juin 2016, vaut dénonciation de cette convention à échéance assorti d’un préavis suffisant,

— Constater que les parties ont expressément exclu toute indemnité ;

— Dire n’y avoir pas lieu indemnité ;

— Dire et juger qu’en tout état de cause, l’action de la société [Localité 17] tendant à la requalification du contrat litigieux en bail commercial, est prescrite ;

— Débouter en conséquence les sociétés [Localité 17] Eurogroup de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire, si la qualification de bail commercial était retenue,

— Dire et juger que le congé délivré par les époux [L] par exploit d’huissier du 30 juin 2016 produit ses effets et que le bail conclu le 09 septembre 2002 est arrivé à son terme le 31 décembre 2016,

— Dire et juger que l’article L145-15 du Code de commerce issu de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 n’est pas applicable à ce bail conclu le 09 septembre 2002,

— Dire et juger la société [Localité 17] irrecevable en sa demande de nullité de l’article 1 alinéa 4 du bail conclu le 9 septembre 2002,

— Débouter en conséquence les sociétés [Localité 17] et Eurogroup de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Sur la résiliation du bail,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 9 septembre 2002 aux torts de la société [Localité 17],

— Dire n’y avoir pas lieu à indemnité d’éviction,

Très subsidiairement,

— Ordonner une expertise pour fixer le montant d’une indemnité d’éviction, aux frais avancés de la société [Localité 17]

A titre incident,

— Condamner in solidum les sociétés [Localité 17] et Eurogroup à régler aux époux [L] la perte de loyers subie depuis le 1er avril 2017,

— Condamner in solidum les sociétés [Localité 17] et Eurogroup à rembourser aux époux [L] la somme de 25.010,37 euros au titre des charges avancées pour le compte du locataire ;

— Dire et juger que les sociétés [Localité 17] et Eurogroup ont manqué à leur devoir d’information et de loyauté à l’égard des époux [L],

— Condamner in solidum les sociétés [Localité 17] et Eurogroup à payer aux époux [L] des dommages-intérêts d’un montant équivalent aux sommes qui seraient mises à leur charge ;

— Ordonner la compensation des sommes dues par les sociétés [Localité 17] et Eurgroup aux époux [L] avec celles qui seraient éventuellement mises à la charge des époux [L],

En tout état de cause,

— Condamner in solidum les sociétés [Localité 17] et Eurogroup à régler aux époux [L] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les sociétés Saint-Jean-de-Monts et Eurogroup aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Tapon Michot, avocats au barreau de Poitiers.

Les sociétés [Localité 17] et Eurogroup, par dernières conclusions transmises par voie électronique en date du 27 octobre 2023, demandent à la cour de :

— Déclarer Monsieur [V] [T] [L] et Madame [M] [K] [L] irrecevables en leur demande de sursis à statuer, En tout état de cause, les déclarer mal fondés en cette demande et les en débouter

— Statuant dans la limite des conclusions d’appel des époux [L], conformément aux dispositions des articles 909, 910-1 et 954 du Code de procédure civile,

— Déclarer Monsieur [V] [T] [L] et son épouse Madame [M] [K] [L] infondés en leur appel ainsi qu’en toutes leurs prétentions et confirmer le jugement en ce qu’il a :

— Rappelé que le bail consenti le 09 septembre 2002 par Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] à la société Gestion Patrimoine Loisirs à laquelle a succédé la société [Localité 17], est un bail commercial ;

— Débouté en conséquence Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] de leur demande reconventionnelle aux fins de voir dire et juger que la convention conclue le 09 septembre 2002 n’est pas un bail commercial ;

— Déclaré le congé délivré le 30 juin 2016 par Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] à la société [Localité 17], sans offre de renouvellement ni offre de payer une indemnité d’éviction, visant les locaux donnés à bail commercial à cette société à savoir la villa Emeraude n°92 située [Adresse 7] à [Localité 17] (Vendée) nul et de nul effet ;

— Dit que le bail commercial conclu entre Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] d’une part, et la société [Localité 17], d’autre part, le 09 septembre 2002, se poursuit par tacite prolongation ;

— Débouté Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] de leur demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail commercial ;

— Débouté Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] de leurs demandes reconventionnelles en indemnisation de perte de loyers, en remboursement de charges, de leur demande au titre d’une violation du devoir d’information et de loyauté et demande subséquente en compensation, formées contre la société [Localité 17] et la société Eurogroup ;

— Débouté Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Mis hors de cause la société Eurogroup ;

— Condamné solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] à verser à la société [Localité 17] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] à verser à la société Eurogroup la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté la demande d’indemnité pour frais irrépétibles formée par Monsieur [V] [L] et Madame [M] [L] ;

— Condamné solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] aux entiers dépens ;

Pour le surplus ;

— Recevoir la société [Localité 17] en son appel incident et le dire bien fondé,

En conséquence, y faisant droit Infirmer le Jugement dont appel en ce qu’il a :

— débouté la société [Localité 17] de ses demandes en réintégration, restitution des clés des lieux loués sous astreinte, expulsion, interdiction sous astreinte de changer les serrures, de conserver un jeu de clés, de se maintenir dans les lieux, de consentir des contrats à des tiers,

— débouté la société [Localité 17] de ses demandes de dommages et intérêts et indemnité mensuelle pour dépossession, privation de jouissance et actes de concurrence déloyale,

— débouté la société [Localité 17] de ses autres demandes plus amples ou contraires au présent dispositif.

Statuant à nouveau de ces chefs,

— Ordonner la réintégration immédiate de la société [Localité 17] dans les lieux pris à bail, savoir la villa portant le numéro 92 située dans le Domaine de Vertmarine, [Adresse 12] à [Localité 16]. si besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner solidairement Monsieur [V] [T] [L] et son épouse Madame [M] [K] [L], à restituer à la Société [Localité 17], la jouissance des lieux, à lui remettre les clefs de la villa portant le numéro 92 située dans le Domaine de Vertmarine, à lui transmettre tous les moyens d’accès et code d’activation de l’alarme, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision à intervenir sur ce point,

— En tout état de cause, ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués des Époux [L], ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

— Faire interdiction à Monsieur [V] [T] [L] et à son épouse Madame [M] [K] [L], sous astreinte de 500 euros par jour et infraction constatée, de changer les serrures, de conserver un jeu de clés, et de se maintenir dans les lieux directement ou par personne interposée, au-delà des périodes d’occupation personnelles contractuelles, de consentir un bail ou un mandat de gestion ou tout contrat d’exploitation à un tiers sur les locaux dont s’agit, tant que la société [Localité 17] disposera d’un titre locatif ou sera en attente du paiement de l’indemnité d’éviction ;

— Condamner solidairement Monsieur [V] [T] [L] et son épouse Madame [M] [K] [L], à payer à la [Localité 17] une somme de 75.500 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages-intérêts pour la dépossession des lieux et la privation de jouissance à compter du 1er Juillet 2016, date à laquelle elle a été évincée des lieux sans droit ni titre, pour le trouble commercial occasionné, pour les pertes de jouissance et d’exploitation du bien loué entre le 1er juillet 2016 et le 31 décembre 2022 et pour les actes de concurrence déloyale commis à son préjudice.

— Condamner solidairement Monsieur [V] [T] [L] et son épouse Madame [M] [K] [L], à payer à la [Localité 17], à titre de dommages et intérêts pour la dépossession des lieux et la privation de jouissance pour la période postérieure au 31 décembre 2022 et jusqu’à parfaite restitution une indemnité, sauf à parfaire de 899 euros par mois.

Subsidiairement, si par impossible la cour devait dire le congé régulier, et de nature à mettre fin au bail commercial, ou encore refuser la réintégration dans les lieux,

— Déclarer non écrite par application des dispositions d’ordre public de l’article L145-15 du Code de commerce, la clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction figurant à l’article 1 alinéa 4 du bail commercial du 9 septembre 2002,

— En toute hypothèse, déclarer la société [Localité 17] recevable à se prévaloir par voie d’exception de la nullité de ladite clause de renonciation du preneur au bénéfice d’une indemnité d’éviction, telle qu’insérée à l’article 1 alinéa 4 du bail commercial litigieux, en application de l’article L 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la Loi du 18 Juin 2014,

— En conséquence, déclarer la société [Localité 17] bien fondée en sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction, en application des articles L145-14 et suivants du Code de commerce,

— Avant dire droit sur ce point, désigner, aux frais avancés de Monsieur [V] [T] [L] et son épouse Madame [M] [K] [L], tel expert qu’il plaira à la Cour de nommer aux fins de chiffrer ladite indemnité, selon les critères fixés par l’article L 145-14 du Code du commerce,

— Dire que l’expert accomplira sa mission selon les règles d’usage en semblable matière, après avoir convoqué et entendu les parties, s’être rendu sur place, avoir visité les lieux loués ou tout autre bien qu’il estimera utile, s’être fait communiquer tout dire, avoir interrogé ou entendu tout sachant, le tout dans le respect du contradictoire, et lui impartir un délai pour déposer son rapport,

— Dans l’attente de la fixation définitive de ladite indemnité d’éviction, condamner solidairement Monsieur [V] [T] [L] et son épouse Madame [M] [K] [L] à payer à la Société [Localité 17], à titre provisionnel de ce chef, une somme de 20.000 euros, sauf à parfaire,

— Condamner solidairement Monsieur [V] [T] [L] et son épouse Madame [M] [K] [L], à payer à la [Localité 17] une somme de 75.500 €, sauf à parfaire, à titre de dommages-intérêts pour la dépossession des lieux et la privation de jouissance à compter du 1er Juillet 2016, date à laquelle elle a été évincée des lieux sans droit ni titre, pour le trouble commercial occasionné, pour les pertes de jouissance et d’exploitation du bien loué entre le 1er Juillet 2016 et le 31 Décembre 2022 et pour les actes de concurrence déloyale commis à son préjudice.

— Condamner solidairement Monsieur [V] [T] [L] et son épouse Madame [M] [K] [L], à payer à la [Localité 17], à titre de dommages et intérêts pour la dépossession des lieux et la privation de jouissance pour la période postérieure au 31 décembre 2022 et jusqu’à parfaite restitution des lieux ou à défaut, paiement de l’indemnité d’éviction. une indemnité, sauf à parfaire de 899 euros par mois,

En tout état de cause,

— Débouter les Époux [L], de toutes leurs demandes, fins et conclusions ou toute demande contraire au présent dispositif,

— Condamner solidairement Monsieur [V] [T] [L] et son épouse Madame [M] [K] [L] à payer à la société [Localité 17] une somme de 12.000 euros en application de l’Article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— Condamner solidairement Monsieur [V] [T] [L] et son épouse Madame [M] [K] [L] à payer à la Société Eurogroup une somme de 6.000 euros en application de l’Article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— Condamner solidairement Monsieur [V] [T] [L] et son épouse Madame [M] [K] [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui incluront les frais de traduction de l’assignation, du jugement, de l’arrêt à intervenir et des actes de signification, dont distraction au profit de Maître Jérôme Clerc, Avocat constitué, conformément aux dispositions des Articles 695-2 et 699 du Code de Procédure Civile.

Par arrêt en date du 7 mai 2024, la cour d’appel de Poitiers a statué ainsi :

— déclare les époux [L] irrecevables en leur demande tendant à déclarer prescrite l’action de la société [Localité 13] de [Localité 11],

— confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

1) Déclaré le congé délivré le 30 juin 2016 par Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] à la société [Localité 17], sans offre de renouvellement ni offre de payer une indemnité d’éviction, visant les locaux donnés à bail commercial à cette société à savoir la villa Emeraude n°92 située [Adresse 7] à [Localité 17] (Vendée) nul et de nul effet ;

2) Dit que le bail commercial conclu entre Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] d’une part, et la société [Localité 17], d’autre part, le 09 septembre 2002, se poursuit par tacite prolongation ;

3) Débouté la société [Localité 17] de ses demandes de dommages et intérêts et indemnité mensuelle pour dépossession, privation de jouissance et actes de concurrence déloyale ;

Statuant à nouveau de ces trois chefs,

1) Déclare valide le congé délivré le 30 juin 2016 par Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] à la société [Localité 17], sans offre de renouvellement ni offre de payer une indemnité d’éviction, visant les locaux donnés à bail commercial à cette société à savoir la villa Emeraude n°92 située [Adresse 7] à [Localité 17] (Vendée),

2) Dit que le bail commercial conclu entre Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [L] d’une part, et la société [Localité 17], d’autre part, le 09 septembre 2002, ne se poursuit pas par tacite prolongation ;

3) Condamne in solidum Monsieur [V] [L] et Mme [M] [L] à payer à la SARL [Localité 14] la somme de 65.500 € au titre de la perte de produits d’exploitation subie par la société locataire pour la période du 2 juillet 2016 au 31 décembre 2022, du fait de sa dépossession, outre une somme de 779 € euros par mois, à compter du 1er janvier 2023 jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction (ou acceptation de la réintégration effective de la société [Localité 17]),

Y ajoutant,

— dit que la société [Localité 13] de [Localité 11] est fondée à demander une indemnité d’éviction,

— avant dire droit sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction,

— ordonne une expertise,

— désigne pour y procéder M. [C] [O] expert près la cour d’appel de Rennes, [Adresse 3]

Tél: : [XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02]

avec mission :

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux loués, les décrire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant à la juridiction saisie de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui de solliciter, si nécessaire, une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

— dit que l’expert devra communiquer un pré rapport aux parties en les invitant à présenter leurs observations dans un délai maximum d’un mois ;

— dit que l’expert, après avoir répondu aux observations des parties, devra transmettre copie du rapport définitif à chacune des parties (article 173 du code de procédure civile) et à la juridiction qui a procédé à sa désignation, dans le délai de trois mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission ;

— dit que la société [Localité 14] fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner la somme de 3500 euros (trois mille euros) à la régie d’avance et de recettes de la cour avant le 7 juillet 2024.

— dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque (article 271 du code de procédure civile) ;

— dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ou le montant de la première échéance ;

— dit que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère beaucoup plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au conseiller chargé du suivi de l’expertise ainsi qu’aux parties, l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant, au besoin, la consignation d’une provision complémentaire ;

— dit que la mesure d’expertise s’exercera sous le contrôle du Président de la deuxième chambre civile, auquel seront soumises, s’il y a lieu, les difficultés ;

— dit qu’en cas d’empêchement ou de refus d’acceptation de sa mission par l’expert il sera pourvu à son remplacement par ordonnance sur requête ;

— condamne in solidum Monsieur [V] [L] et Mme [M] [L] à payer à la SARL [Localité 13] de [Localité 11] la somme de 20 000 euros à titre provisionnel, à valoir sur le montant de l’indemnité d’éviction,

— rejette la demande de la société [Localité 17] en paiement de dommages-intérêts pour concurrence déloyale et actes parasitaires,

— déboute les époux [L] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne les époux [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à payer les sommes complémentaires suivantes en cause d’appel :

-4.000 euros à la société Saint [Localité 9] de [Localité 11],

-2.000 euros à la société Eurogroup,

— réserve les dépens,

— rejette toute demande plus ample ou contraire.

L’expert judiciaire, Monsieur [C] [O], a déposé son rapport le 13 février 2025. Il a évalué l’indemnité d’éviction intégrant les frais de remploi et le trouble commercial à la somme de 55.770 euros.

Les époux [L], par dernières conclusions transmises le 30 mai 2025, demandent à la cour de :

à titre principal,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par Monsieur et Madame [L] à la société [Localité 14] à la somme maximum de 27.900 euros,

à titre subsidiaire,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par Monsieur et Madame [L] à la société [Localité 14] à la somme de 43.650 euros,

— dire n’y a voir lieu à indemnité au titre du trouble commercial,

— dire n’y avoir lieu à indemnité au titre de frais de remploi,

— débouter la société [Localité 14] de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamner la société [Localité 14] aux dépens de l’instance en ce y compris les frais d’expertise judiciaire.

La société [Localité 14], par dernières conclusions transmises le 22 juillet 2025, demande à la cour de :

— déclarer la société [Localité 14] recevable et bien fondée en toutes ses demandes,

Y faisant droit,

— condamner solidairement Monsieur [V] [T] [L] et son épouse Madame [M] [K] [L], à payer à la [Localité 14] une somme de 55.700 euros à titre d’indemnité d’éviction en suite du congé avec refus de renouvellement du bail commercial portant sur la villa n°92, sise [Adresse 6] à [Localité 14],

— débouter les époux [L], de toutes leurs demandes, fins et conclusions et en toutes

leurs prétentions contraires au présent dispositif,

— condamner solidairement Monsieur [V] [T] [L] et son épouse Madame [M] [K] [L] à payer à la société [Localité 14] une somme complémentaire de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés depuis l’arrêt du 7 mai 2024,

— condamner solidairement Monsieur [V] [T] [L] et son épouse Madame [M] [K] [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui incluront les frais de traduction de l’assignation, du jugement, de l’arrêt à intervenir et des actes de signification, dont distraction au profit de Maître Jérôme Clerc, avocat constitué, conformément aux dispositions des articles 695-2 et 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A ce stade de la procédure, il appartient à la cour de statuer sur l’indemnité d’éviction due par les bailleurs à la société preneuse.

En droit, l’article L145-14 alinéa 2 du code de commerce définit ladite indemnité en ces termes :

'Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.'

1) Sur l’indemnité d’éviction stricto sensu :

L’expert a fait application de la méthode dite hôtelière basée sur le chiffre d’affaires avec affectation d’un coefficient qui peut varier de 0,8 à 4. Il s’agit de la méthode usuelle en la matière. Elle sera retenue.

Les époux [L] ne remettent pas en cause la méthode retenue, mais sa mise en oeuvre au cas d’espèce. Ainsi, ils sollicitent :

— à titre principal la fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 27.900 euros calculée comme suit :

— Sur la base du CA du lot n°92 : 20685 € X 1,5 = 31027,50€

— Sur la base du CA de la résidence par lots : : 775329 € [20] 1,5 / 50 unités = 23259,87€

— Sur la base du CA de la résidence par lits : 775329 € [21] 8/316 = 29442 €

— Valeur moyenne : 27 909 €, somme arrondie à 27 900 €.

— à titre subsidiaire la fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 43.650 euros par application d’un abattement de 10% pour précarité lié à l’usage des lieux loués.

La société [Localité 14] demande à la cour de retenir les calculs effectués par l’expert.

Les époux [L] reprochent à ce dernier de procéder par voie d’amalgames en effectuant de fausses constatations et citent à titre d’exemple qu’il retiendrait la présence d’une cheminée dans le lot 92 concerné par le présent dossier alors qu’il n’y en a pas, seul le lot 95 étant doté d’un tel équipement. La Cour a lu attentivement le rapport de M. [O] et n’a trouvé aucune référence à l’existence d’une cheminée dans le lot n° 92.

Il est constant que l’éviction a eu lieu au cours de l’année 2016. L’expert doit être approuvé en ce qu’il a retenu les résultats des trois exercices complets précédents à savoir 2013 -2014 et 2015. C’est sur la base des chiffres d’affaires certifiés de la résidence [18] qu’il a retenu en page 10 de son expertise le chiffre d’affaires moyen TTC pour l’ensemble de la résidence et celui relatif à l’unité n°12.

Le taux d’occupation de 64%, au regard des statistiques INSEE est conforme à la catégorie d’établissement à laquelle appartient le Domaine de Vertmarines.

S’agissant du coefficient à retenir, les époux [L] sollicitent l’application d’un taux de 1,5.

La cour rappelle que ce coefficient qui peut varier de 0,8 à 4 pour les fonds de commerce d’hôtel. Le taux de 2,5 retenu par l’expert, légèrement supérieur à la moyenne correspond aux caractéristiques essentielles de la résidence, à savoir, sa proximité de l’océan, la qualité des prestations et la rareté de tels établissements.

L’indemnité d’éviction stricto sensu sera fixée à la somme de 48.500 euros.

Les époux [L] prétendent à titre subsidiaire que par application d’un abattement de 10% pour précarité liée à l’usage des lieux loués, cette indemnité doit être réduite à la somme de 43.650 euros. La cour rappelle sur ce point que les juges peuvent être amenés à appliquer un tel abattement sur le montant de l’indemnité d’occupation après constatation de la résiliation d’un bail au motif qu’en effet l’occupation devient précaire. Mais il n’est pas d’usage – en tout cas les époux [L] ne le démontrent pas – que l’indemnité d’éviction elle-même puisse être réduite pour ce motif. La cour n’appliquera donc pas l’abattement sollicité.

2) Sur les indemnités complémentaires :

L’expert a retenu les indemnités complémentaires suivantes :

— frais de remploi (droit de mutation, commission d’agence et frais juridiques) : 4.840 euros correspondant à 10% de l’indemnité principale,

— trouble commercial (indemnisation du temps passé par la société locataire pour obtenir réparation de son préjudice, au détriment de son activité) : 2.420 euros correspondant à 5 % de l’indemnité principale.

Les époux [L] s’opposent :

— au paiement de frais de remploi en faisant valoir que la perte de la villa n° 92 ne constitue qu’une perte partielle du fonds de commerce,

— au paiement de l’indemnité pour trouble commercial au motif qu’il n’y a pas de recherche de locaux de transfert ou de nouveaux fonds.

Ces moyens appellent les observations suivantes.

Si la perte de la villa n° 92 ne fait pas disparaître le fonds de commerce que constitue la résidence dans son ensemble, elle constitue une perte partielle qui ouvre droit à réparation au pro rata du lot concerné. En cas de pertes successives de l’intégralité des lots, la société [Localité 14] ne serait pas fondée à demander réparation au dernier bailleur, de son préjudice lié à la perte totale du fonds.

Quant au trouble commercial, il est incontestable que le congé donné a mis la société preneuse dans l’obligation d’effectuer de nombreuses démarches, recherches et formalités, au détriment de son activité commerciale.

Pour l’ensemble de ces raisons, il sera fait droit à l’allocation es deux indemnités accessoires sollicitées par la société [Localité 14].

***

Les époux [L] qui succombent seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui comprendront notamment les frais d’expertise, les frais de traduction de l’assignation, du jugement, du présent arrêt et des actes de signification.

Il seront condamnés en outre au paiement de la somme de 3.000 euros à la société [Localité 13] de [Localité 11] en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés depuis l’arrêt du 7 mai 2024.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu l’arrêt n° 159 de la cour d’appel de Poitiers en date du 07 mai 2024,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [O],

Condamne solidairement Monsieur [V] [T] [L] et son épouse Madame [M] [K] [L], à payer à la société [Localité 13] de [Localité 11] une somme de 55.700 euros à titre d’indemnité d’éviction en suite du congé avec refus de renouvellement du bail commercial portant sur la villa n°92, sise [Adresse 6] à [Localité 14],

Condamne solidairement Monsieur [V] [T] [L] et son épouse Madame [M] [K] [L] à payer à la société [Localité 14] une somme complémentaire de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés depuis l’arrêt du 7 mai 2024,

Condamne solidairement Monsieur [V] [T] [L] et son épouse Madame [M] [K] [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui incluront les frais de traduction de l’assignation, du jugement, de l’arrêt à intervenir et des actes de signification, dont distraction au profit de Maître Jérôme Clerc, avocat constitué, conformément aux dispositions des articles 695-2 et 699 du code de procédure civile.

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,