ARRET N°72

N° RG 24/01582 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HCNJ

C.L / V.D

[U]

C/

S.C.I. QUANTIN

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Copie gratuite délivrée

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 18 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01582 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HCNJ

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 27 juin 2024 rendu(e) par le Tribunal de proximité de rochefort sur mer.

APPELANTE :

Madame [I] [J] [U]

née le 16 Mai 1951 à [Localité 7] (17)

[Adresse 1]

[Localité 4]

ayant pour avocat plaidant M^e Alisson CURTY-ROBAIN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMEE :

S.C.I. QUANTIN

[Adresse 6]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal en exercice et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualités audit siège

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Magalie MEYRAND de la SCP LLM, avocat au barreau LA ROCHELLE- ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 07 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****************

Par acte sous seing privé en date 23 mai 2019, la société civile immobilière Quantin a donné en location à Madame [I] [U] un logement situé [Adresse 2] moyennant un loyer de 480 euros.

Un constat des lieux d’entrée a été effectué le 15 juillet 2019, complété et remis par Madame [U] le 5 janvier 2020.

Le 15 mai 2023, la société Quantin a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer un arriéré de loyer de 2.700 euros.

Le 25 juillet 2023, Madame [U] a attrait en référé la société Quantin devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rochefort.

Dans le dernier état de ses demandes, Madame [U] a demandé :

— qu’une expertise fût ordonnée et qu’il fût procédé aux constats de désordres ou non-conformité dans le logement, en rechercher l’origine pour permettre de statuer sur les responsabilités encourues et les préjudices soufferts par la locataire, et décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ;

— de suspendre les loyers le temps de la procédure et de la réalisation des travaux.

Dans le dernier état de ses demandes, la société Quantin a demandé :

— le rejet des demandes présentées par Madame [U] ;

— à titre subsidiaire, qu’il fût sursis à statuer dans l’attente de la décision qui serait rendue au fond par le juge des contentieux de la protection saisi des impayés de loyer ;

— à titre reconventionnel, la condamnation de Madame [U] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance contradictoire en date du 27 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rochefort a :

— débouté Madame [U] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné Madame [U] à payer à la société Quantin la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Le 3 juillet 2024, Madame [U] a relevé appel de cette ordonnance en intimant la société Quantin.

Le 27 août 2024, le greffe a adressé à l’appelante un calendrier de procédure en circuit court.

Le 5 septembre 2024, Madame [U] a signifié sa déclaration d’appel et le calendrier de procédure à la société Quantin à sa personne.

Le 20 septembre 2024, Madame [U] a déposé ses premières écritures au fond.

Le 24 septembre 2024, Madame [U] a signifié ses conclusions déposées le 20 septembre 2024 et ses pièces à la société Quantin à sa personne.

Le 10 octobre 2024, Madame [U] a sollicité l’infirmation intégrale de l’ordonnance déférée et, statuant à nouveau, a demandé :

— de débouter la société Quantin de ses demandes ;

En conséquence,

— d’ordonner une mesure d’expertise à tel expert il plairait à la cour avec mission de :

— convoquer les parties,

— se rendre sur les lieux,

— se faire remettre tous documents utiles,

— procéder aux constats des désordres ou non-conformité dans le logement, les énumérer,

— en rechercher l’origine :

o dire si les désordres constatés relevaient de la vétusté,

o dire si les désordres constatés relevaient de la non-décence,

o dire si les désordres constatés relevaient d’une non-conformité au règlement sanitaire départemental,

— donner au tribunal tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction au fond éventuellement saisie de statuer sur les responsabilités encourues et les préjudices soufferts par elle-même notamment le préjudice de jouissance ;

— décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et/ou non-conformités et déterminer leur durée ;

— suspendre les loyers le temps de la procédure et de la réalisation des travaux;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Le 23 octobre 2024, la société Quantin a demandé :

à titre principal,

— de confirmer l’ordonnance déférée ;

En conséquence,

— de rejeter l’intégralité des demandes présentées par Madame [U] à son encontre, et notamment la demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire et celle tendant à obtenir la suspension des loyers le temps de la procédure et de la réalisation des travaux ;

À titre reconventionnel et en tout état de cause,

— de condamner Madame [U] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— de débouter Madame [U] de toutes ses demandes.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites.

Le 10 décembre 2024, a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION

Sur la demande d’expertise judiciaire aux fins de déterminer le préjudice de jouissance de la locataire

Selon L’article 145 du code de procédure civile,

S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de ce texte, doit s’apprécier à la date de saisine du juge.

L’article 145 du code de procédure civile n’impose pas au juge de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction au regard du ou des différents fondements juridiques de l’action que la partie demanderesse se propose d’engager.

Le juge n’a pas à se prononcer sur le bien fondé ni même sur l’opportunité d’un éventuel procès.

L’intérêt légitime attaché à une demande de mesure d’instruction in futurum suppose seulement que soit établie l’existence d’éléments rendant plausibles le bien-fondé de l’action envisagée.

Le requérant doit donc faire la preuve de son intérêt légitime à établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un éventuel litige.

Cependant, il appartient au juge de déterminer si la mesure d’instruction sollicitée est de nature à apporter des éléments utiles à la solution d’un procès éventuel.

La procédure édictée par ce texte n’est pas limitée à la conservation des preuves, mais peut aussi tendre à leur établissement.

Le juge ne peut donc pas exiger que le requérant à la mesure d’instruction démontre un fait que la mesure d’instruction qu’il sollicite a précisément pour objet d’établir.

L’accueil d’une mesure d’instruction trouve sa limite dans la circonstance qu’elle n’est pas de nature à améliorer la situation probatoire de la partie qui la sollicite.

* * * * *

Madame [U] demande la réalisation d’une expertise judiciaire, ayant pour objet de déterminer son préjudice de jouissance consécutif aux désordres grevant le logement, qu’elle impute au bailleur, auquel elle reproche notamment un manquement à son obligation de délivrance et à son obligation de réparation, en faisant valoir notamment l’indécence du logement.

Il ressort des écritures et pièces des parties qu’alors que la locataire avait saisi le juge des référés de telles demandes le 25 juillet 2023, ce n’est que le 8 janvier 2024 que les bailleurs l’ont assignée au fond pour voir prononcer notamment la résiliation du bail et son expulsion.

Ainsi, aucun procès au fond n’était engagé au jour où Madame [U] a saisi le juge des référés notamment de sa demande d’expertise, de sorte que seul l’article 145 du code de procédure civile était applicable à la demande d’expertise formée par la locataire.

Le premier juge a rejeté la demande d’expertise de l’intéressé, en retenant que celle-ci ne présentait pas un commencement de preuve suffisant des désordres allégués pour faire droit à sa demande.

Mais alors qu’une mesure d’instruction in futurum a pour objet de faire la preuve d’éléments de nature à servir à un litige futur, le premier juge ne pouvait pas statuer comme il l’a fait.

Cependant, à hauteur de cour, Madame [U] produit un rapport de l’organisme Soliha, en date du 21 mai 2024, faisant suite à sa visite des lieux le 15 mai précédent, ayant examiné en détail le bâti, l’habitabilité, le confort, l’entretien, les équipements électriques et de chauffage, les sanitaires, l’humidité et l’aération, et ayant conclu à la non-décence du logement.

Il s’en déduira ainsi que la locataire, sur la base de ce rapport, dispose d’un élément de preuve solide, précis et circonstancié, que l’expertise judiciaire qu’elle sollicite ne serait pas à même d’améliorer.

Il y aura donc lieu de rejeter la demande d’expertise judiciaire présentée par Madame [U], et l’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur la demande d’exécution de travaux et la suspension du paiement des loyers

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 2 du même code ajoute que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 6 de la même loi,

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionné au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent au sens de ce premier texte, lequel doit notamment satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment en assurant le clos et le couvert, en protégeant des infiltrations d’air parasites, en présentant des réseaux et branchements d’électricité, et des équipements de chauffage conformes aux normes de sécurité en vigueur.

Selon l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteint à la validité du contrat en cours. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission et la remise de son avis ne constituent pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Selon l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article L. 822-9 du code de la construction et de l’habitation, alinéa 1,

Pour ouvrir droit à une aide personnelle au logement, le logement doit répondre à des exigences de décence définies en application des deux premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Selon l’article L. 851-4 alinéa 1 du même code,

Les organismes chargés de la gestion des aides personnelles au logement sont habilités à faire vérifier sur place si le logement satisfait aux exigences de décence et de peuplement prévues, respectivement, aux articles L. 822-9 et L. 822-10.

Selon l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation,

Lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire.

L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée.

Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

Selon l’article L. 843-3 du même code,

L’allocation de logement, le cas échéant recalculée dans le cas où un nouveau loyer est fixé par le juge, peut, à titre exceptionnel, dans des cas fixés par voie réglementaire, en vue de permettre l’achèvement d’une mise en conformité engagée, de prendre en compte l’action du locataire pour rendre son logement décent par la voie judiciaire ou de prévenir des difficultés de paiement du loyer ou de relogement du locataire, être maintenue par décision de l’organisme payeur et conservée par ce dernier pour une durée fixée par voie réglementaire, renouvelable une fois.

Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

Dès que le constat de mise en conformité du logement est établi, le montant de l’allocation de logement conservé par l’organisme payeur est versé au propriétaire.

Si, à l’issue de ce délai, le logement ne répond pas aux caractéristiques de décence, le montant de l’allocation de logement conservé par l’organisme payeur au titre de la période durant laquelle il a été fait application du présent article n’est pas versé. Le propriétaire ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l’allocation conservé.

Selon l’article L. 852-2 du même code,

Lorsque, par suite d’un défaut d’entretien imputable au bénéficiaire, le logement cesse de remplir les conditions de décence prévues à l’article L. 822-9 ou lorsque le bénéficiaire refuse de se soumettre au contrôle prévu à l’article L. 851-4, le versement des aides personnelles au logement peut être suspendu ou interrompu.

Madame [U] demande, dans l’attente de la réalisation par le bailleur des travaux pour mettre fin à l’indécence du logement, que soit prononcée la suspension de son obligation de paiement des loyers.

Le bailleur entend essentiellement objecter que les désordres dont se plaint la preneuse procèdent des seuls manquements de cette dernière à son obligation d’entretien et de réparations locatives, et à ses propres conditions d’occupation des lieux.

Par courrier en date du 13 juin 2024, la caisse d’allocations familiales, qui sert à Madame [U] une prestation d’aide personnalisée au logement, lui a indiqué que :

— le diagnostic susdit concluait à la non-conformité du logement au regard des critères de décence,

— le propriétaire avait été mis en demeure de mettre le logement en conformité, ce en quoi il avait 18 mois pour s’exécuter ;

— dans cette attente, l’allocation logement ne serait plus versée au bailleur qui ne pourrait pas la réclamer à la locataire, celle-ci demeurant dans l’obligation de payer la quote-part du loyer non couverte par l’allocation dont le versement était interrompu entre les mains du bailleur ;

— à défaut de remise en état du logement dans le délai de 18 mois, l’allocation logement serait suspendue.

De la seule lecture littérale du rapport de l’organisme Soliha, réalisé au contradictoire du bailleur, ressort le constat :

— de dégradations de la toiture, entraînant des infiltrations d’eau depuis l’extérieur ;

— de la faiblesse des débits d’extraction au niveau des bouches de vmc de la cuisine, de la salle de bain et du wc, la remise en service de la ventilation étant à effectuer ;

— que les portes intérieures étaient faiblement détalonnées ;

— de la présence d’humidité ponctuelle en plafond de la cuisine, et la préconisation de la vérification de l’isolation du plafond de la cuisine ;

— d’une ventilation par vmc insuffisante dans la cuisine, la salle d’eau, et les wc ;

— des moyens de chauffage électrique présents mais insuffisants, en ce qu’ils se trouvent absents dans certaines pièces de vie (absence de chauffage dans le bureau) ;

— de risques liés à la présence d’une possible pollution de l’air intérieur, en relevant des moisissures, des champignons, des traces d’humidité ;

— de risques liés un éventuel problème de précarité énergétique, en faisant état de bouche d’aération obstruée et/ou d’une mauvaise aération du logement.

Ce rapport conclut à l’existence de désordres affectant le bâti, de première part, l’habitabilité, le confort, l’entretien, de deuxième part, outre l’humidité et l’aération, de troisième part.

Il conclut à l’indécence du logement.

Au regard d’un état des lieux en mentionnant le bon état, il ne peut pas être considéré que l’obstruction des bouches d’aération soit imputable au bailleur.

En revanche, à supposer même que le système d’aération ne soit grevé d’aucun désordre à l’entrée dans les lieux, l’insuffisance du débit d’extraction des dispositifs d’aération ne peut pas être imputée à un quelconque manquement du preneur, sauf à lui faire supporter, de manière erronée, la vétusté de ces éléments d’équipement.

Pour le surplus, il sera retenu que la présence d’infiltrations d’eau par la toiture, d’humidité de moisissures et des traces de champignons sont en lien avec les désordres affectant la toiture, tandis que le faible débit d’extraction des vmc procèdent nécessairement des manquements du bailleur à ses obligations d’assurer le clos et le couvert et à assurer une aération suffisante des lieux.

En outre, le défaut d’installation d’un dispositif de chauffage dans une pièce de vie procède également d’un manquement du bailleur à son obligation de décence.

Au regard de ces éléments, il y aura lieu de retenir la nécessité pour le bailleur de procéder aux travaux suivants aux fins de remédier à l’indécence du logement :

— reprise de la toiture pour mettre fin aux infiltrations d’eau ;

— reprise ou changement des vmc pour assurer un débit d’extraction suffisant pour assurer une aération suffisante des lieux ;

— détalonnage des portes intérieures aux fins d’assurer une suffisante ventilation intérieure ;

— installation d’un dispositif de chauffage dans la pièce de vie affectée présentement à l’usage de bureau.

Mais il sera observé que Madame [U] n’a pas demandé la condamnation de la société Quantin à réaliser des travaux, mais la seule suspension de son obligation de payer les loyers jusqu’à leur réalisation.

Au regard de la gravité manifeste de ces désordres affectant gravement la jouissance paisible de la preneuse, il y aura donc lieu de suspendre l’obligation pour la locataire de payer les loyers et les charges jusqu’à complète réalisation des travaux susdits, et ce pour une durée maximale de 6 mois courant à compter de la signification du présent arrêt, et le jugement sera infirmé de ce chef.

Il y aura lieu de dire que le présent arrêt transmis sera transmis au préfet de la Charente-Maritime, par application de l’article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989.

* * * * *

Il sera rappelé que le présent vaut titre de restitution des sommes allouées en exécution du jugement déféré.

L’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a condamné la preneuse aux dépens de première instance et à payer à la bailleresse la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

La société Quantin sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles des deux instances.

La société Quantin sera condamnée aux entiers dépens des deux instances.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté Madame [I] [U] de sa demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire portant sur les lieux objet du bail d’habitation liant les parties ;

Confirme l’ordonnance déférée de ce seul chef ;

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant :

Ordonne, pour une durée maximale de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt, la suspension de l’obligation pour Madame [I] [U] de payer les loyers et charges afférent au bail d’habitation conclu le 23 mai 2019 et portant sur un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer de 480 euros, jusqu’à la complète réalisation par la société civile immobilière Quantin des travaux suivant dans lieux objet du bail d’habitation liant les parties :

— reprise de la toiture pour mettre fin aux infiltrations d’eau ;

— reprise ou changement des vmc pour assurer un débit d’extraction suffisant pour assurer une aération suffisante des lieux ;

— détalonnage des portes intérieures aux fins d’assurer une suffisante ventilation intérieure ;

— installation d’un dispositif de chauffage dans la pièce de vie affectée présentement à l’usage de bureau ;

Rappelle que le présent vaut titre de restitution des sommes allouées en exécution du jugement déféré ;

Déboute la société civile immobilière Quantin de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamne la société civile immobilière Quantin aux entiers dépens de première instance.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,