ARRET N°188

LM/KP

N° RG 24/00631 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G73B

[X]

[B]

C/

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA MOINIE

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 20 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00631 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G73B

Décision déférée à la Cour : jugement du 26 mai 2023 rendu par le Juge des contentieux de la protection de POITIERS.

APPELANTS :

Monsieur [W] [X]

né le 06 Mai 1991 à [Localité 6] (16)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Ayant pour avocat plaidant M^e Florence LEVILLAIN-ROLLO, avocat au barreau de POITIERS.

Madame [I] [B]

née le 03 Octobre 1989 à [Localité 7] (33)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Ayant popur avocat plaidant M^e Florence LEVILLAIN-ROLLO, avocat au barreau de POITIERS.

INTIMEE :

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA MOINIE

[Adresse 2]

[Localité 4]

Ayant pour avocat M^e Lucien VEY de la SELARL VEY GABORIAUD-CAILLEAU, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Madame Estelle LAFOND, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 7 juillet 2017, la société civile immobilière La Moinie a consenti Madame [I] [B] et Monsieur [W] [X] un bail d’habitation pour un immeuble sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 635 euros dont 25 euros de charges.

Le 28 juillet 2017 a été dressé l’état des lieux d’entrée.

Le 1er janvier 2019 le loyer a été révisé à la somme de 622 euros, outre 12 euros de charges.

Le 19 mars 2020, les locataires ont donné congé au bailleur, à effet du 30 avril 2020.

Le 30 avril 2020, a été établi contradictoirement un état des lieux de sortie par huissier de justice.

Le 30 juin 2020, la société La Moinie a mis en demeure Madame [B] et Monsieur [X] de payer la somme de 981,74 euros.

Par requête déposée le 16 juillet 2021, la société La Moinie a sollicité que soit rendue une ordonnance en injonction de payer à l’encontre de ses locataires.

Le 9 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection a rendu une ordonnance faisant injonction à Madame [B] et Monsieur [X] de payer à la société La Moinie la somme de 2079,78 euros au titre du préavis réduit non justifié et des réparations locatives, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Le 5 novembre 2021, l’ordonnance a été signifiée à Madame [B] et Monsieur [X].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 novembre 2021, Madame [B] et Monsieur [X] ont formé opposition à l’ordonnance.

Par jugement en date du 26 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers a statué ainsi :

— constate la recevabilité de l’opposition et rappelle que le présent jugement se substitue à l’ordonnance d’injonction de payer du 9 septembre 2020 ;

— écarte d’office les conclusions et pièces que Madame [B] et Monsieur [X] ont produites le 22 mars 2023 ;

— condamne Madame [B] et Monsieur [X] à payer à la SCI La Moinie 663,44 euros au titre du solde de tout compte composé comme suit :

+ 400 euros au titre du loyer d’avril 2020 avec intérêt au taux légal,

+ 581,74 euros au titre du préavis de départ réduit non justifié,

+316,70 euros au titre des réparations suite aux dégradations,

—  635 euros au titre du dépôt de garantie ;

— condamne Madame [B] et Monsieur [X] :

— aux dépens y compris ceux inhérents à l’injonction de payer,

— à payer à la SCI La Moinie 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 13 mars 2024, Madame [B] et Monsieur [X] ont relevé appel de cette décision en intimant la société La Moinie et en limitant aux chefs suivants :

'- écarte d’office les conclusions et pièces que Madame [B] et Monsieur [X] ont produites le 22 mars 2023 ;

— condamne Madame [B] et Monsieur [X] à payer à la SCI La Moinie 663,44 euros au titre du solde de tout compte composé comme suit :

+ 400 euros au titre du loyer d’avril 2020 avec intérêt au taux légal,

+ 581,74 euros au titre du préavis de départ réduit non justifié,

+316,70 euros au titre des réparations suite aux dégradations,

—  635 euros au titre du dépôt de garantie ;

— condamne Madame [B] et Monsieur [X] :

— aux dépens y compris ceux inhérent à l’injonction de payer,

— à payer à la SCI La Moinie 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.'

La société La Moinie, par dernières conclusions transmises le 29 août 2024, demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 26 mai 2023 en ce qu’il a :

— réfusé d’accorder à la SCI La Moinie la totalité des sommes demandées au titre des réparations,

— refusé d’accorder le remboursement du constat d’huissier,

En conséquence :

— réformer le jugement entrepris ;

— débouter Madame [B] et Monsieur [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner Madame [B] et Monsieur [X] à payer à la SCI La Moinie :

— solde du loyer d’avril : 400 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 juin 2020,

— loyer mai : 581,74 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 juin 2020,

— en remboursement des frais d’état des lieux la somme de 150,05 euros,

— en remboursement des frais de signification de l’ordonnance la somme de 104,36 euros,

— en remboursement des frais de signification de jugeent de première instance la somme de 74,68 euros,

soit au total la somme de 2.549 euros ;

— juger que compensation sera opérée avec le dépôt de garantie pour 635 euros ;

— condamner Madame [B] et Monsieur [X] au visa de l’article 700 du code de procédure civile à payer à la SCI La Moinie la somme de 3.500 euros et en cas d’annulation du jugement de première instance condamner en sus les mêmes à payer à la SCI La Moinie la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés en première instance ;

— condamner Madame [B] et Monsieur [X] aux entier dépens.

Madame [B] et Monsieur [X], par dernières conclusions transmises le 12 février 2025, demandent à la cour de :

A titre principal :

— prononcer la nullité du jugement rendu le 26 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers ;

S’y substituant,

— constater la recevabilité de l’opposition et rappeller que le présent jugement se substitue à l’ordonnance d’injonction de payer du 9 septembre 2021 ;

— constater que la SCI La Moinie détient le dépôt de garantie de Madame [B] et Monsieur [X] d’un montant de 635 euros ;

— constater que Madame [B] et Monsieur [X] sont redevables de la somme de 400 euros au titre du loyer du mois d’avril 2020, les locataires bénéficiant d’un préavis d’un mois ;

— constater que Madame [B] et Monsieur [X] acceptent la pris en charge des travaux à hauteur de 80,85 euros ;

— juger que la compensation sera opérée entre ces sommes ;

— constater que le dépôt de garantie n’a pas été restitué à Madame [B] et Monsieur [X] à l’issue des deux mois suivant l’état des lieux de sortie ;

En conséquence,

— condamner la SCI La Moinie à régler à Madame [B] et Monsieur [X] la somme de 154,15 euros (635-400-80,85) ;

— condamner la SCI La Moinie à régler à Madame [B] et Monsieur [X] la somme de 3.048 euros au titre des pénalités de retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

— débouter la SCI La Moinie de toutes ses demandes, fins et conslusions contraires aux présentes ;

— condamner la SCI La Moinie à la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— condamner la SCI La Moinie aux entiers frais et dépens de première instance ;

A titre subsidiaire :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI La Moinie de sa demande de prise en charge par moitié par Madame [B] et Monsieur [X] des frais relatif au constat d’huissier ;

— infirmer le jugement rendu le 26 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers en ce qu’il a :

— écarte d’office els conclusions et pièces que Madame [B] et Monsieur [X] ont produites le 22 mars 2023 ;

— condamne Madame [B] et Monsieur [X] à payer à la SCI La Moinie 663,44 euros au titre du solde de tout compte composé comme suit :

+ 400 euros au titre du loyer d’avril 2020 avec intérêt au taux légal,

+ 581,74 euros au titre du préavis de départ réduit non justifié,

+316,70 euros au titre des réparations suite aux dégradations,

—  635 euros au titre du dépôt de garantie ;

— condamne Madame [B] et Monsieur [X] :

— au dépens y compris ceux inhérent à l’injonciton de payer,

— à payer à la SCI La Moinie 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau,

— constater la recevabilité de l’opposition et rappeler que le présent jugement se substitue à l’ordonnance d’injonction de payer du 9 septembre 2021 ;

— constater que la SCI La Moinie détient le dépôt de garantie de Madame [B] et Monsieur [X] d’un montant de 635 euros ;

— constater que Madame [B] et Monsieur [X] sont redevables de la somme de 400 euros au titre du loyer du mois d’avril 2020, les locataires bénéficiant d’un préavis d’un mois ;

— constater que Madame [B] et Monsieur [X] acceptent la pris ene charge des travaux à hauteur de 80,85 euros ;

— juger que la compensation sera opérée entre ces sommes ;

— constater que le dépôt de garantie n’a pas été restitué à Madame [B] et Monsieur [X] à l’issue des deux mois suivant l’état des lieux de sortie ;

En conséquence,

— condamner la SCI La Moinie à régler à Madame [B] et Monsieur [X] la somme de 154,15 euros ;

— condamner la SCI La Moinie à régler à Madame [B] et Monsieur [X] la somme de 3.048 euros au titre des pénalités de retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

— débouter la SCI La Moinie de toutes ses demandes, fins et conslusions contraires aux présentes ;

En tout état de cause :

— débouter la SCI La Moinie de toutes ses demandes, fins et conslusions contraires aux présentes ;

— condamner la SCI La Moinie à la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner la SCI La Moinie aux entiers frais et dépens d’appel ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2025.

MOTIVATION

Sur la demande d’annulation du jugement

Madame [B] et Monsieur [X] soutiennent que le juge a manqué à ses obligations en ne permettant pas aux parties de débattre contradictoirement, de sorte qu’ils sont bien-fondés à solliciter l’annulation du jugement pour violation du principe directeur du procès qu’est le principe du contradictoire.

La société La Moinie fait valoir que la demande de communication de l’état des lieux de sortie en couleur n’a été faite qu’après le délai imparti par le calendrier de procédure et alors qu’il était parfaitement lisible en noir et blanc, de sorte que les consorts [B]-[X], qui n’ont conclu que le 22 mars pour l’audience du 24 mars, sont mal fondés en leur demande d’annulation du jugement.

Réponse de la cour d’appel :

L’article 446-2 alinéas 1, 4 et 5 du code de procédure civile permet, en procédure orale et sur renvoi, au juge de fixer, en accord avec les parties, un calendrier de communication des prétentions, moyens et pièces. A défaut pour une partie de respecter ce calendrier, le juge peut écarter ses prétentions, moyens et pièces s’il n’est justifié d’un motif légitime dans la tardiveté de la communication.

L’article 16 du code de procédure civile prévoit que :

'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.'

En l’espèce, la procédure devant le juge des contentieux de la protection est une procédure sans représentation obligatoire, de sorte qu’il s’agit donc d’une procédure orale, au cours de laquelle le juge peut, avec l’accord des parties, établir un calendrier d’échanges prétentions, moyens et pièces. A ce titre, il peut également rejeter les éléments communiqués tardivement.

Aux termes du calendrier établi par le juge de première instance, et dont il n’a pas été évoqué qu’il ait été contesté par les parties, Madame [B] et Monsieur [X] étaient les premiers à voir expirer leur délai pour conclure, soit le 20 janvier 2023. Ils relèvent aux-mêmes que la société La Moinie avait conclu le 22 novembre 2022, ce qui selon eux, avait d’ailleurs justifié un ultime renvoi.

Il ressort donc de la chronologie des communications successives, que Madame [B] et Monsieur [X] ont disposé de 2 mois pour conclure.

Or, Madame [B] et Monsieur [X] n’ont demandé la communication du procès-verbal d’état des lieux de sortie que le 25 janvier 2023, soit après l’expiration de leur délai pour conclure.

Ils ont conclu un mois après la communication de la pièce réclamée et deux jours avant l’audience.

Il sera également relevé que l’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement.

Enfin, Madame [B] et Monsieur [X] ne démontrent pas en quoi les photographies en noir et blanc compromettent la possibilité de contredire l’acte dans la mesure où elles viennent simplement illustrer ce qui est constaté dans le corps de l’acte.

Au surplus, la communication des conclusions par Madame [B] et Monsieur [X], deux jours avant l’audience était de nature à priver la société La Moinie de son droit de débattre des prétentions, moyens et pièces alors même que, dernière concluante au 20 janvier 2023, elle était nécessairement dans l’attente, jusqu’à cette date, des conclusions de Madame [B] et Monsieur [X] pour éventuellement répliquer.

Ainsi, dans la mesure où Madame [B] et Monsieur [X] avaient eu connaissance, deux mois avant l’expiration de leur délai pour conclure, du procès-verbal en noir et blanc, mais qu’ils ont formulé une demande de communication de la pièce en couleur 5 jours après l’expiration de leur délai, c’est par leur propre négligence dans l’organisation de leur défense qu’ils ont vu leurs conclusions rejetées comme tardives.

Il en résulte que tant au regard du calendrier que des circonstances invoquées pour justifier le retard dans la communication des conclusions, c’est dans une appréciation souveraine et circonstanciée que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers a écarté les conclusions communiquées par Madame [B] et Monsieur [X] le 22 mars 2023 comme tardive sans violer le principe du contradictoire.

La cour rejettera donc la demande tendant à l’annulation du jugement déféré.

Sur le bénéfice du préavis réduit

Madame [B] et Monsieur [X] considèrent qu’ils doivent bénéficier d’un délai de préavis réduit en excipant du terme du contrat de travail à durée déterminée de Madame [B] le 31 décembre 2019, ce dont ils ont informé le bailleur par lettre du 19 mars 2020. Ils soutiennent que la lettre de congé mentionne bien le motif du préavis réduit, soit la perte d’emploi de Madame [B], et qu’il en est justifié au moment du congé par la reproduction de la dernière page du contrat de travail. Enfin, ils soutiennent que sur l’insistance du bailleur, ils ont produit ultérieurement la totalité du contrat de travail et un certificat de travail qui démontrent que la fin du contrat de travail de madame était bien le 31 décembre 2019. Enfin, selon eux, une durée de deux mois et demi entre la perte d’emploi et le congé constitue une proximité suffisante entre ces deux événements pour justifier du bénéfice d’un préavis réduit, la sci La Moinie en ayant d’ailleurs accepté le principe en fixant l’état des lieux de sortie du 30 avril 2020.

La sci La Moinie fait valoir qu’au moment du congé, le document produit ne fonde pas le bénéfice du délai de préavis réduit alors que le document produit, qui constitue une preuve à soi-même, prohibée au visa de l’article 1363 du code civil, n’explique rien d’autre que 'mon contrat prend fin le 31 décembre 2019", de sorte que l’on ignore s’il s’agit d’écourter un préavis, de démission sur un contrat de travail à durée indéterminée ou s’il s’agit d’une date de fin de contrat de travail à durée déterminée. Elle ajoute que les explications ultérieures ne peuvent être prises en compte et que dans tous les cas, le certificat de travail produit concerne un contrat de travail sur un mois et 12 jours dont la fin est à presque trois mois avant le congé. Selon la sci, compte tenu de la durée d’emploi et de la tardiveté du congé, il ne peut être retenu le nécessaire lien de causalité prévu par la loi entre la perte d’emploi et le bénéfice d’un préavis écourté. En outre, elle fait valoir que le certificat de travail fait état d’une 'rupture du contrat de travail’ et donc en aucun cas d’une perte d’emploi, s’agissant alors d’une démission.

Réponse de la cour d’appel :

L’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs prévoit que la durée du préavis du congé émanant du locataire est de trois mois mais qu’il est réduit à un mois dans certains cas, limitativement énumérés aux 1° à 5°, parmi lesquels :

2°) En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi

Le texte prévoit que le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé et qu’à défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Une rupture de promesse d’embauche n’est pas la perte d’un emploi (Civ. 3e, 3 déc. 2003, n° 02-14.411 , Bull. civ. III, no 217). De même, la démission n’est pas une perte d’emploi.

Par ailleurs, en cas de contrat de travail à durée déterminée, si le terme du cdd constitue une perte d’emploi (Civ. 3e, 8 déc. 1999, no 98-10.206 ), il en va différemment si la perte d’emploi était prévisible au jour de la signature du bail (Civ. 3e, 30 sept. 1998, n° 96-22.017 ).

Enfin, le locataire doit justifier de ce que le congé a été donné à une date suffisamment proche de la survenance de la perte d’emploi (Paris, 24 janv. 2012, RG n° 09/15367).

En l’espèce, les locataires ont adressé leur lettre de congé le 19 mars 2020, à effet du 30 avril 2020 en invoquant pour bénéficier du délai de préavis d’un mois, la perte d’emploi de Mme [B] au 31 décembre 2019, soit deux mois et demi plus tôt, étant précisé qu’il s’agissait de la fin d’un contrat de travail à durée déterminée pour accroissement temporaire d’activité d’un mois et demi, soit du 18 novembre au 31 décembre 2019.

À la lettre de congé n’était jointe que l’extrait de la dernière page du contrat de travail de Mme [B] comportant la mention manuscrite : 'mon contrat prend fin le 31 décembre 2019", à l’exclusion des autres pages du contrat et notamment la première page sur laquelle apparaissait la durée totale de travail.

Cependant, le motif du congé était bien notifié dans la lettre de congé, à savoir la perte d’emploi, et la production de la dernière page du contrat faisant apparaître la fin du contrat, peu important qu’il s’agisse d’un contrat de travail à durée déterminée ou indéterminée, était un document suffisant à justifier la dite perte d’emploi, les éléments d’information contenus dans la page du contrat fournie permettant de s’assurer qu’il ne s’agissait pas d’une démission ou d’une perte volontaire d’emploi.

Or, le terme d’un contrat à durée déterminée constitue une perte d’emploi au sens de l’article 15 I, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée. Viole dès lors ce texte la juridiction qui refuse au preneur le bénéfice de la réduction du délai de préavis d’un mois au motif qu’il n’était pas, au moment de la signature du bail, dans l’ignorance de l’événement à l’origine du congé délivré au bailleur. (Cass. Civ 3ème 8 juillet 2009, n° 08-14.903).

En conséquence, il ne s’agit pas d’un titre à soi-même ni d’une preuve à soi-même comme l’a retenu à tort le premier juge.

En revanche, le délai de deux mois et demi entre la date de fin du contrat de travail de madame, laquelle fin était prévisible dès la signature du contrat par l’intéressée, et la lettre de délivrance du congé, ne peut être considéré comme suffisamment proche de la survenance de la perte d’emploi pour justifier le congé, celui-ci étant manifestement fondé sur un autre motif que la perte d’emploi de Mme [B].

Le seul fait que le bailleur ait fixé la date de l’état des lieux de sortie à une date antérieure à la fin du délai de préavis de trois mois ne signifie pas qu’il a renoncé au délai de préavis normal alors qu’au contraire, il ressort du courrier recommandé avec accusé de réception de la sci La Moinie adressé aux locataires le 30 juin 2020 que la bailleresse signifie aux locataires que le délai de trois mois s’applique faute pour ces derniers d’avoir joint un document clair à leur lettre de congé et d’avoir produit ensuite un document plus probant comme il le leur avait été demandé.

En conséquence, déduction faite de la période louée par la bailleresse, c’est bien au 30 juin 2020 que le délai de préavis prenait fin.

La bailleresse ayant reloué le logement dont s’agit 30 jours après le départ des locataires, celle-ci demande à bon droit l’impayé de 400 euros sur le loyer d’avril 2020 mais aussi une somme de 581, 74 euros au titre des 29 jours du mois de mai pendant lesquels le logement est resté inoccupé, comme l’a retenu le premier juge à juste titre.

Sur l’établissement de l’état des lieux de sortie par un huissier de justice et le partage des frais

Madame [B] et Monsieur [X] contestent devoir une somme au titre de l’état des lieux de sortie en faisant valoir qu’ils ne se sont jamais opposés à un état des lieux amiable et contradictoire. Ils rappellent que si, sur demande du bailleur, ce dernier a fait appel à un officier ministériel, ils n’ont jamais accepté d’en partager la charge. Enfin, ils rappellent qu’aucun recours automatique à un huissier de justice n’est prévu.

La société La Moinie fait valoir que les consorts [B]-[X] ont accepté le principe d’un état des lieux de sortie dressé par huissier de justice. Elle rappelle qu’ils ont été dûment informés de la tenue de l’état des lieux et qu’ils n’ont pas contesté le partage des frais au moment de l’état des lieux.

Réponse de la cour d’appel :

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs prévoit que faute de pouvoir établir un état des lieux contradictoirement et amiablement, la partie la plus diligente peut le faire établir par huissier de justice aux frais partagés entre le preneur et le bailleur.

L’article 14 du contrat de bail litigieux prévoit également le recours à l’huissier de justice si l’état des lieux ne peut être établi amiablement et contradictoirement par les parties ou un tiers mandaté par elles.

La partie qui fait appel à huissier pour dresser un état des lieux de sortie doit être en capacité, en cas de contestation de l’impossibilité de dresser une constat amiable et contradictoire, de démontrer que l’autre s’est opposée à ce que soit établi un constat contradictoire et amiable. A défaut, elle en supporte seule la charge. (Cass 3ème civ. 10 septembre 2020 n° 19-10.033).

En l’espèce, il ressort de la lettre de la loi et des stipulations contractuelles que l’état des lieux peut être dressé aux frais partagés des parties s’il est impossible de le faire établir contradictoirement et amiablement.

Or, il n’est pas justifié de cette impossibilité et il n’est pas non plus justifié de l’acceptation du partage des frais par les preneurs.

La cour confirmera donc le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de partage des frais d’établissement d’un état des lieux de sortie par les parties au contrat.

Sur les dégradations locatives

Madame [B] et Monsieur [X] contestent les sommes réclamées par la bailleresse au titre des dégradations locatives. Ils font valoir que la facture du centre Leclerc produite par la bailleresse ne permet pas d’établir avec certitude l’emploi des fournitures concernées, alors même que la robinetterie était déjà notée à l’entrée dans les lieux comme dans un état moyen. Ils relèvent également que rien ne justifie les montants facturés par [D] [C] propreté dans la mesure où la porte de garage n’a pas fait l’objet de remarque particulière hors une marque au dessus du barillet et que rien ne justifie le reste des opérations de nettoyage facturées. Ils rappellent également avoir dès le début du litige reconnu être redevable des réparations afférentes à la tache dans la salle de bain mais pas des réparations dans la cuisine, estimant que les constatations de l’huissier ne corroborent pas le montant des travaux ni leur nécessité. Enfin, ils estiment que les réparations effectuées par la société Tremont sont à leur charge pour un montant de 27,50 euros, la porte du placard n’étant pas hors d’usage.

La société La Moinie fait valoir que les factures d’achats de petits matériel et d’entreprise sont justifiées, une somme de 9 42,15 euros devant être mise à la charge des locataires et qu’il convient d’y ajouter les frais de débouchage pour 296,02 euros, les canalisations s’étant révélées bouchées dès après le départ des locataires. Elle remarque que le locataire admet avoir arraché le porte-serviette que le détail des frais de travaux lui a été communiqué pour chaque facture le 4 août 2020, les consorts [B] [X] devant donc être condamnés à une somme de 1 238,17 euros par infirmation du jugement entrepris.

Réponse de la cour d’appel :

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations en cours de bail, sauf à prouver qu’elles ne résultent pas de son fait.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée fait état de :

— dans le séjour et le couloir

—  2 carreaux fissurés,

— dans la cuisine,

—  3 ou 4 petits éclats sur le carrelage au sol,

— propreté moyenne des meubles haut et sous évier

— dans la salle de bain,

— des fissures superficielles à l’intérieur du lavabo,

— dans la chambre n°1

—  1 fissure à coté de la charnière du milieu du vantail droit de la persienne,

— dans le garage

— des taches et des fissures sur la chape de béton,

— environ 10 trous de chevilles,

— une fissure de 12 cm sur la porte,

— dans les extérieurs,

—  1 trace de peinture de 1,5 mètres à droite de la porte de garage,

— propreté moyenne de la boîte aux lettres.

L’état des lieux de sortie fait état de :

— Chambre donnant en façade,

— papier peint légèrement usagé, petites taches en partie basse et une traînée horizontale,

— deux supports de tringle mals fixés,

— volet fendu,

—  1 tache en partie basse du placard,

— carrelage avec quelques traces de peinture,

— Chambre au fond du couloir à droite,

— petites traces sur la face intérieure de la porte sous la plaque de propreté,

— impact a mi-hauteur de la porte en face extérieur,

— petites taches noires au plafond,

— papier peint avec des traces d’usage et de décollement,

— une porte de placard dont la coulisse serait cassée,

— des traces sur la porte de placard,

— Chambre coté pièce principale,

— trace noire sur le bas de la porte,

— léger décollement du papier peint,

— Toilettes,

— joints du carrelage noircis,

— lunette de toilette à refixer,

— Salle de bain,

— fissuration au plafond,

— joints carrelages noircis,

— reprises de peintures sur un mur,

— décollement des faïence de protection du mur de la baignoire

— mitigeur entartré ou ancien et support douchette mal fixé

— bouchon bonde et chaînette désolidarisés

— faïence fendu sur toute la largeur

— un carreau cassé en haut

— lavabo sur pied avec entartré et nombreuses fissures dans la vasque

— espace entre la baignoire et le lavabo fissure l’habillage du mur et trace de dégât des eaux dont dégradation de la tapisserie,

— Dégagement,

— décollement du papier peint à la jonction des lés,

— joints du carrelage noircis

— impacts dans le chambranle de la porte,

— Séjour,

— décollement du papier peint à la jonction des lés,

— dégradation du rebord de la goutte d’eau de la porte d’entrée,

— carrelage avec traces noirâtres au niveau sur les joints,

— Extérieurs,

— un angle cassé sur un tampon en ciment,

— un arbuste de la haie mort

— grillage rouillé partiellement

— Garage,

— clés rouillées,

— traces noirâtres au plafond,

— une vingtaine de trous de chevilles,

— chasse goutte de la porte est cassé,

— chape en béton fissurée et tâchée,

— marque au dessus du barillet de la porte battante,

— Cuisine,

— marque sur la porte coté garage,

— meuble mélaminé ancien et dégradé,

— humidité et dégradation du bandeau d’habillage,

— reprise et quelques accrocs sur le revêtement mural,

De l’ensemble des divergences entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, il convient d’appréhender la charge des réparations facture par facture.

Concernant la facture du magasin Leclerc, il apparaît que le coût des éléments de matériel et surtout les consommables, n’est sont pas disproportionné dans leur quantité au vu des travaux à effectuer (une rangée de faïence), l’éventuel excédent de consommables devant également être mis à la charge des locataires comme se périmant. Néanmoins, il apparaît que le simple fait qu’une robinetterie soit entartrée ne justifie pas qu’elle soit remplacée aux frais des locataires.

Il y aura donc lieu d’exclure la robinetterie neuve du montant des réparations locatives supportées par Madame [B] et Monsieur [X]. Le montant de la facture du magasin Leclerc est donc à la charge de Madame [B] et Monsieur [X] dans la limite de 112,8 euros.

Concernant la facture de [D] [C] propreté, il est fait état d’un nettoyage de la porte de garage, des feuillures et rainures des ouvrants et du nettoyage des sanitaires, cette facture ne permettant pas de distinguer une reprise de taches distinctes. Il n’est pas indiqué dans l’état des lieux de sortie que les feuillures et les rainures des ouvrants seraient sales alors qu’au contraire le procès-verbal d’état des lieux de sortie précise l’état de propreté des ouvrants de toutes les pièces. Le reste de la facture est conforme aux constatations de l’huissier de justice.

Il y a aura donc lieu de retrancher une partie du prix de la facture de [D] [C] propreté et de ramener la charge de Madame [B] et Monsieur [X] à la somme de 120 euros.

La facture de la société Nespoux porte sur la réfection des peinture de la cuisine sur '12.00 m2", la reprise de peinture de la porte de garage et une reprise de peinture en salle de bain.

L’état des lieux de sortie fait état de quelque accros sur les murs de la cuisine ; dès lors, la reprise de 12 mètres carrés de peinture apparaît excessif. Il en est de même concernant la remise en peinture de la porte de la cuisine pour son côté garage. Toutefois et ainsi que le reconnaissent Madame [B] et Monsieur [X], la remise en peinture de la salle de bain est justifiée au regard des constatations.

Il y aura donc lieu de condamner Madame [B] et Monsieur [X] à supporter 100 euros de la facture de la société Nespoux.

Il ressort de la facture de la société Tremont que les roulettes de la porte de placard mentionnée au procès-verbal ont fait l’objet d’un remplacement complet et que les jets d’eau des portes extérieurs ont été remplacés.

L’état des lieux de sortie fait état d’une porte de placard coulissant difficilement, sans préciser l’étendue des dégâts. Néanmoins, il n’est pas hors de proportion d’avoir remplacé l’ensemble des roulettes d’une porte, seul remède aux dégâts imputable aux locataires.

La comparaison des états des lieux laisse apparaître qu’un jet d’eau était déjà endommagé lors de l’entrée dans les lieux.

Il y aura donc lieu de condamner Madame [B] et Monsieur [X] à supporter la totalité de la facture de la société Tremont, diminué du montant d’un jet d’eau, soit 135,85 euros.

Enfin, la facture de débouchage des canalisations n’est pas contestée et l’état des lieux de sortie a été dressé avec une réserve quant aux fuites. Les multiples traces d’humidité constatées tendent à confirmer la nécessité de déboucher les canalisations et les éléments fournis relèvent des menus réparations.

Il y aura donc lieu de laisser la totalité de la facture de débouchage des canalisations à la charges de Madame [B] et Monsieur [X] soit la somme de 296,02 euros.

La cour infirmera le jugement déféré en ce qu’il a condamné Madame [B] et Monsieur [X] à la somme de 316,70 euros suite aux dégradations et les condamnera à la somme de 764,67 euros au titre des réparations locatives.

Sur la compensation des sommes dues

Il résulte des développements qui précèdent que les parties se doivent mutuellement les sommes suivantes :

— la sci La Moinie est redevable de la somme de 635 euros au titre du dépôt de garantie,

— les consorts [B]-[X] sont redevables des sommes suivantes :

* 764,67 euros au titre des réparations locatives,

* 400 euros au titre du loyer d’avril 2020,

* 581,70 euros au titre du préavis réduit non justifié.

Par compensation entre les sommes dues, Mme [I] [B] et M. [W] [X] doivent donc payer à la société civile immobilière La Moinie la somme de 1 111,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2020 sur la somme totale de 981,74 euros et à compter du présent arrêt pour le solde.

Sur le défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois

Les consorts [B]-[X] demandent la majoration du dépôt de garantie d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour non-restitution du dépôt de garantie par la bailleresse dans le délai de deux mois de la remise des clés.

La sci La Moinie conteste qu’il puisse lui être reproché de ne pas avoir restitué le dépôt de garantie de 635 euros alors que les locataires ne prétendaient eux-mêmes n’avoir droit qu’ 124,15 euros et que la loi prévoit que le dépôt de garantie à restituer doit s’entendre déduction faite des sommes restant dues au bailleur. Elle fait de surcroît observer que lors de l’état des lieux de sortie, Mme [B] a refusé de communiquer sa nouvelle adresse et que les locataires sont de mauvaise foi à venir le demander pour la première fois en appel, ceux-ci ayant toujours été déclarés débiteurs envers elle dans l’ordonnance d’injonction de payer comme dans le jugement dont appel.

Réponse de la cour d’appel :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées et qu’à cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il ressort de la lecture de l’état des lieux de sortie que lors de la remise des clés, Mme [B] qui était présente, a refusé de communiquer sa nouvelle adresse, indiquant qu’elle se trouvait chez sa mère, ne donnant l’adresse que de celle-ci.

Surtout, il résulte de tous les précédents développements que le bailleur retenait le montant du dépôt de garantie à juste titre puisque même après déduction de son montant, les consorts [B]-[X] sont encore redevables de sommes envers leur ancien bailleur dont celui-ci justifie.

Il n’y a donc pas lieu à faire application des dispositions précitées de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, aucune majoration n’étant due par la sci La Moinie à ce titre.

Sur les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il apparaît contraire à l’équité de laisser à la charge de la société civile immobilière La Moinie les frais exposés par elle et non compris dans les dépens, de sorte qu’il convient de confirmer la décision de première instance ayant condamné ceux-ci à verser une somme de 900 euros à la société civile immobilière au titre de ses frais de première instance.

Parties perdantes dans la présente instance au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ils seront encore condamnés à verser une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel de la sci La Moinie, déboutés de leur propre demande en indemnisation de leurs frais et condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Rejette la demande d’annulation du jugement déféré ;

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il condamne Mme [I] [B] et M. [W] [X] à payer à la sci La Moinie 663,44 euros au titre du solde de tout compte composé comme suit :

+ 400 euros au titre du loyer d’avril 2020 avec intérêt au taux légal,

+ 581,74 euros au titre du préavis de départ réduit non justifié,

+316,70 euros au titre des réparations suite aux dégradations,

—  635 euros au titre du dépôt de garantie ;

Et statuant à nouveau du chef de jugement infirmé,

Condamne Mme [I] [B] et M. [W] [X] à payer à la sci La Moinie au titre du solde de tout compte la somme totale de 1 111,37 euros décomposée comme suit :

+ 400 euros au titre du loyer d’avril 2020 avec intérêt au taux légal,

+ 581,74 euros au titre du préavis de départ réduit non justifié,

+ 764,67 euros au titre des réparations locatives,

—  635 euros au titre du dépôt de garantie ;

avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2020 sur la somme totale de 981,74 euros et à compter du présent arrêt pour le solde ;

Et y ajoutant,

Condamne Mme [I] [B] et M. [W] [X] à payer à la sci La Moinie la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [I] [B] et M. [W] [X] aux entiers dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes contraires ou supplémentaires.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,