ARRET N°135

N° RG 24/01293 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HBTM

[U]

[F]

C/

Communauté COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION [Localité 1]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 17 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01293 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HBTM

Décision déférée à la Cour : jugement du 15 avril 2024 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2].

APPELANTS :

Madame [Z] [U] épouse [F]

née le 06 Décembre 1970 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [O] [F]

né le 14 Février 1969 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

ayant tous les deux pour avocat M^e Cécile LECLER-CHAPERON, avocat au barreau de POITIERS

INTIMEE :

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 6]

ayant pour avocat M^e Hervé PIELBERG de la SCP KPL AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS, substitué par M^e Mathilde LE BRETON, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Janvier 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui a fait le rapport

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte authentique du 12 juin 2017, Mme [Z] [F] née [U] et M. [O] [F] ont acquis de Mme [X] [K] veuve [V] et de Mme [Q] [V] une maison d’habitation sise [Adresse 3], moyennant le prix de 68.000 euros.

Un certificat de conformité de raccordement au réseau d’assainissement collectif, délivré par les services de l’établissement public COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU NIORTAIS le 16 mai 2017, était visé à l’acte de vente.

Leurs locataires se plaignant d’odeurs nauséabondes dans la maison, les époux [F] ont fait procéder à un nouveau contrôle par les mêmes services, qui a abouti à la délivrance d’un certificat de non-conformité en date du 16 juillet 2018.

Faute de pouvoir trouver un accord amiable, les époux [F] ont saisi le président du tribunal administratif de POITIERS, qui a ordonné une expertise judiciaire par ordonnance du 21 mai 2019.

L’expert a rendu son rapport le 3 septembre 2019.

Par lettre recommandée du 21 novembre 2019 adressée à la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU [Localité 7], les époux [F] ont sollicité l’indemnisation de leurs préjudices.

Cette demande indemnitaire a été rejetée par la Communauté d’agglomération du [Localité 7] par lettre du 18 janvier 2020.

Par requête du 3 mars 2020, les époux [F] ont saisi le Tribunal administratif de POITIERS pour demander la condamnation de l’établissement public COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU NIORTAIS à l’indemnisation de leur préjudice.

Par décision du 5 avril 2022, le tribunal administratif de POITIERS a rejeté la requête des époux [F] au motif qu’elle était portée devant un ordre de juridiction incompétent pour en connaître, et le tribunal a mis à leur charge définitive les frais et honoraires d’expertise.

Par acte en date du 7 juillet 2022, les époux [F] ont assigné l’établissement public COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU NIORTAIS devant le tribunal judiciaire de NIORT sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Dans leurs dernières conclusions, Mme [F] née [U] et M. [F] demandent au tribunal, au visa de l’article 1231-1 du code civil et de l’article 2224-11 du code général des collectivités territoriales, de :

— Déclarer leur action recevable et bien fondée ;

— Condamner la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU [Localité 7] à leur payer la somme de :

*12.000 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres,

* 10.000 euros pour la réparation de leur préjudice au titre de la perte de loyers, par suite du congé du locataire et de l’immobilisation du bien dans l’attente de la réalisation des travaux,

* 2.950,50 euros au titre des frais d’expertise judiciaire,

* 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU [Localité 7] de

l’ensemble de ses demandes et la condamner aux entiers dépens y compris les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions, la Communauté d’agglomération du Niortais demandait au tribunal de

— A titre principal, débouter les époux [F] de l’intégralité de leurs demandes ;

— A titre subsidiaire, si une condamnation devait intervenir, celle-ci ne pourrait être fixée à un montant supérieur à 2.200 euros ;

— En tout état de cause, si une condamnation devait intervenir à son encontre, écarter l’exécution provisoire ;

Condamner solidairement les époux [F] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles et les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens d’instance ;

Débouter les époux [F] de leur demande visant à ce que les frais d’expertise judiciaire soient mis définitivement à sa charge, eu égard à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal administratif de POITIERS du 5 avril 2022 mettant à la charge définitive des demandeurs lesdits frais d’expertise.

Par jugement contradictoire en date du 15 avril 2024, le tribunal judiciaire de NIORT a statué comme suit :

'DÉBOUTE Madame [Z] [F] née [U] et Monsieur [O] [F] de leurs demandes d’indemnisation fondées sur la responsabilité contractuelle ;

CONDAMNE Madame [Z] [F] née [U] et Monsieur [O] [F] au paiement des dépens de l’instance ;

DÉBOUTE Madame [Z] [F] née [U] et Monsieur [O] [F] de leur demande au titre des frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE Madame [Z] [F] née [U] et Monsieur [O] [F] à payer à l’établissement public COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU NIORTAIS la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— le rapport d’expertise judiciaire indique que la maison des époux [F] est raccordée au réseau d’assainissement collectif à l’exception des deux WC

L’expert judiciaire relève d’une part, que le diagnostic du 16 mai 2017 est erroné en ce qu’il indique que la maison est raccordée au réseau d’assainissement collectif et d’autre part, que celui du 16 juillet 2018 est également erroné en ce qu’il mentionne que la maison n’est pas raccordée au réseau collectif.

Les demandeurs fondent leur action uniquement sur la responsabilité contractuelle de la Communauté d’agglomération du [Localité 7], de sorte qu’il convient de rechercher si les conditions de mise en oeuvre de cette responsabilité sont réunies.

— la Communauté d’agglomération [Localité 1], qui n’était pas partie à l’acte de vente, a été mandatée par le seul vendeur du bien pour effectuer le contrôle du 16 mai 2017.

Il ressort de l’acte de vente et du rapport de contrôle du 16 mai 2017 qu’aucun lien contractuel n’existe entre les époux [F] et la Communauté d’agglomération du [Localité 7].

En conséquence, la responsabilité contractuelle de la Communauté d’agglomération du [Localité 7] ne peut être recherchée par les époux [F] s’agissant du diagnostic erroné en date du 16 mai 2017.

— sur le diagnostic du 16 juillet 2018, les époux [F] ont fait établir un second diagnostic par la Communauté d’agglomération [Localité 1] à cette date, de sorte qu’il existe un lien contractuel entre les parties.

— il ressort de ce rapport que 'la maison ne semble pas raccordé au réseau d’assainissement.'

Cette constatation est partiellement contredite par le rapport d’expertise judiciaire, qui conclut que seuls les deux WC ne sont pas raccordés et chiffre le coût des travaux.

— il appartient aux demandeurs de démontrer que le dommage qu’ils soutiennent avoir subi présente un lien de causalité direct avec l’erreur du diagnostic le 16 juillet 2018.

Or, si ce rapport conclut à l’absence totale de raccordement, la circonstance que l’expert ait ultérieurement minoré l’ampleur des travaux en réduisant leur nécessité au seul raccordement des deux WC n’est pas de nature à caractériser un lien de causalité entre le préjudice allégué et l’erreur de diagnostic.

— il est constant que les demandeurs devaient, en tout état de cause, faire procéder au raccordement de leur maison à l’assainissement collectif, dont la précision du chiffrage a été apportée par l’expertise judiciaire.

L’erreur de diagnostic du 16 juillet 2018 n’est donc nullement à l’origine de la nécessité de procéder aux travaux de raccordement.

— les époux [F], qui ne démontrent pas en quoi la nécessité de procéder à des travaux de raccordement des WC serait en lien avec les conclusions erronées du rapport du 16 juillet 2018, seront déboutés de leur demande d’indemnisation à l’encontre de la Communauté d’agglomération du [Localité 7].

— s’agissant des frais d’expertise judiciaire, il ressort de la décision du tribunal administratif de POITIERS en date du 5 avril 2022 que ces frais ont été mis à la charge définitive des époux [F], de sorte que leur demande sur ce point sera rejetée.

LA COUR

Vu l’appel en date du 30 mai 2024 interjeté par Mme [Z] [F] née [U] et M. [O] [F]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 18/11/2025, Mme [Z] [F] née [U] et M. [O] [F] ont présenté les demandes suivantes :

'Vu le bordereau de pièces,

DÉCLARER recevables et bien-fondés Monsieur [O] [F] et Madame [Z] [F] en leur appel,

REFORMER le jugement entrepris en tous ses chefs.

Statuant à nouveau

CONDAMNER la Communauté d’agglomération [Localité 1] à payer à Monsieur [O] [F] et Madame [Z] [F] les sommes de :

—  12.000 € TTC au titre travaux de reprise des désordres, à indexer suivant l’indice BT 01 de la construction à compter du 18 juillet 2019, date d’émission du devis COLAS.

—  10.000 € en réparation de leur préjudice résultant de la perte de loyers et de l’immobilisation du bien dans l’attente de la réalisation des travaux à réaliser,

—  2.950,50 € au titre des frais d’expertise judiciaire.

—  4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance, Outre sa condamnation aux entiers dépens de première instance dont distraction au profit de Maître LECLER-CHAPERON autorisée à les recouvrer directement par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Y ajoutant

REJETER toutes demandes, fins et conclusions présentées par la Communauté d’agglomération du Niortais,

CONDAMNER la Communauté d’agglomération du [Localité 7] à payer à Monsieur [O] [F] et Madame [Z] [F] la somme de 4.000 € sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

CONDAMNER la Communauté d’agglomération [Localité 1] aux entiers d’appel dont distraction au profit de Maître LECLER-CHAPERON autorisée à les recouvrer directement par application de l’article 699 du code de procédure civile'.

A l’appui de leurs prétentions, Mme [Z] [F] née [U] et M. [O] [F] soutiennent notamment que :

— les conditions de la responsabilité du diagnostiqueur sont réunies.

Il a commis une faute dans l’exécution de sa mission laquelle préjudicie aux époux [F].

— les conclusions erronées du service assainissement de la Communauté d’Agglomération de [Localité 2] engagent pour le premier, intervenu avant la vente au profit des époux [F], la responsabilité délictuelle de Communauté d’agglomération de [Localité 2] (1) et pour le second, postérieur à la vente, sa responsabilité contractuelle.

— l’expert judiciaire relève d’une part que le diagnostic du 16 mai 2017 est erroné en ce qu’il indique que la maison est raccordée au réseau d’assainissement collectif.

— postérieurement à la vente un second contrôle a été réalisé le 16 juillet 2018 par le même service qui conclut à la non-conformité du raccordement.

— le premier rapport ne fait mention d’aucune difficulté rencontrée lors des opérations de contrôle et les opérations menées dans les mêmes conditions par le même service un an plus tard démontrent que les lieux étaient suffisamment accessibles pour constater la non-conformité du raccordement.

— l’expert judiciaire, en procédant par simple examen visuel des lieux, a pu constater que les deux WC de l’habitation étaient raccordés à une cuve située dans la cave.

— le service d’assainissement se devait de préciser qu’une partie de l’installation était non-conforme, en précisant les causes du dysfonctionnement notamment celles précitées, et de pour y palier ainsi que leur délai.

— c’est donc à juste titre que l’expert judiciaire en arrive à la conclusion que «les informations erronées fournies par le service d’assainissement de la CAN n’ont pas permis à M et Mme [F] de faire l’acquisition de leur bien en connaissance de cause. »

— la Communauté d’agglomération [Localité 1] prétend que le service d’assainissement n’était pas soumis aux obligations prévues à l’arrêté du 27 avril 2012 mais même dans l’hypothèse où les vendeurs auraient évoqué un raccordement, le service d’assainissement avait été missionné par ces derniers pour faire les vérifications qui s’imposent.

— c’est d’ailleurs la Communauté d’agglomération [Localité 1] qui avait réclamé que les vendeurs fassent vérifier par ses services les réseaux : Lettre du service d’assainissement de la CAN à Me [E] [B] du 14.03.2017

— si les services de la Communauté d’agglomération [Localité 1] n’avaient pas commis une erreur dans l’exercice de leur mission, les époux [F] ne seraient pas confrontés à la nécessité de supporter ses travaux et sa carence fautive dans la réalisation de sa mission de contrôle des raccordements engage sa responsabilité civile délictuelle.

— s’agissant de l’erreur portant sur le second diagnostic du service d’assainissement de la Communauté d’agglomération du 16 juillet 2018,les termes du rapport évoquent sans précision seulement une apparence de non-raccordement.

Le rapport n’apporte aucune précision sur les non-conformités relevées, les solutions pour palier à celle-ci ainsi que leur délai et ne prescrit pas les travaux et aménagements nécessaires au raccordement, et il a fallu solliciter une mesure d’expertise judiciaire.

La faute du service d’assainissement de la Communauté d’agglomération [Localité 1] dans sa mission est caractérisée.

— le lien de causalité n’est pas sérieusement discutable entre les fautes de la Communauté d’agglomération du [Localité 7] et les préjudices subis par les concluants et les préjudices ne peuvent se réduire à une perte de chance de négocier le prix de vente de l’immeuble.

— c’est à bon droit que les concluants entendent obtenir réparation de la Communauté d’agglomération de [Localité 2] du préjudice qu’ils ont subi car la Communauté d’agglomération de [Localité 2] est bien à l’origine de la vente par les vendeurs aux concluantes d’un bien identifié par ses services comme raccordé au réseau d’assainissement.

Ils ont été convaincus de faire l’acquisition d’un bien raccordé au réseau d’assainissement collectif, ce qui leur a été assuré à tort par la Communauté d’agglomération, le préjudice consistant en la délivrance d’une fausse information qui doit être indemnisée.

— retenir exclusivement le fondement de la perte de chance pour indemniser les concluants ne peut donc se justifier.

— la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné, les préjudices subis du fait de ce diagnostic erroné ayant selon la haute juridiction un caractère certain et un principe de réparation intégrale étant retenu.

— en réalisant un diagnostic erroné, le service d’assainissement de la Communauté d’agglomération a privé les époux [F] de la sécurité juridique à laquelle ils étaient en droit de s’attendre.

Il se trouve annexé à l’acte de vente du 12 juin 2017 le rapport du service d’assainissement du 16 mai 2017 faisant état de la conformité du réseau d’assainissement.

— par la faute commise par le service d’assainissement, les époux [F] sont contraints de procéder au raccordement de l’évacuation commune des deux WC de l’habitation afin de se conformer à l’obligation de raccordement au réseau d’assainissement collectif et pour faire cesser les nuisances qui les empêchent de louer le bien.

M. et Mme [F] rappellent le droit d’un tiers à un contrat à se prévaloir, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, d’un manquement contractuel d’un des cocontractants.

— ils sont donc bien-fondés à solliciter l’indemnisation par la Communauté d’agglomération du [Localité 7] de leur entier préjudice et il ne s’agit pas d’une privation de négociation des époux [F] au moment de leur acquisition.

— les propriétaires du bien auraient donc été tenus de réaliser les travaux si bien que les acquéreurs, c’est-à-dire les concluants n’auraient dû supporter ni le coût des travaux ni les préjudices découlant de leur réalisation.

— l’expert judiciaire a clairement indiqué les travaux rendus nécessaires pour la reprise des désordres.

Il a chiffré les travaux de reprise à la somme totale de 10.000 € HT et a ainsi écarté la nécessité de procéder à la démolition complète de la cuve ne retenant que la démolition de la paroi interne de la fosse pour un montant de 2.500 € HT

— les époux [F] sont donc bien fondées à demander la condamnation de la Communauté d’agglomération du [Localité 7] à la somme de 12.000 € TTC retenue par l’expert, à indexer suivant l’indice BT 01 de la construction à compter du 18 juillet 2019, date d’émission du devis COLAS.

— ils ont subi un préjudice en leur qualité de bailleur du bien et sollicitent également la réparation de ce poste de préjudice à hauteur 10.000 € eu égard à la durée de la procédure.

M. et Mme [F] ne disposant pas de la somme de 12.000 € pour procéder aux travaux de raccordement n’ont pas pu remettre en location leur bien.

Madame [H], la dernière locataire, a d’abord refusé de s’acquitter des loyers en raison des odeurs nauséabondes, qu’elle a dénoncée en novembre 2017, avant de donner son congé.

— sur les frais d’expertise, cette mesure expertale était indispensable pour pallier les carences et manquements du service d’assainissement et le jugement sera donc infirmé de ce chef et il y a lieu de condamner la Communauté d’agglomération au paiement des frais d’expertise fixés à 2.590,50 €.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 13/11/2025, la Communauté d’Agglomération [Localité 1] a présenté les demandes suivantes :

'Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté les époux [F] de leurs demandes et en ce qu’elle a alloué à la Communauté d’Agglomération [Localité 1] une somme au titre des frais irrépétibles.

Y ajoutant,

À titre principal,

Débouter les époux [F] de l’intégralité de leurs demandes présentées sur le fondement de la responsabilité contractuelle et sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

À titre subsidiaire,

Si une condamnation devait intervenir, dire que celle-ci ne pourrait être fixée à un montant supérieur à 2.200 €.

En tout état de cause,

Condamner solidairement les époux [F] à verser à la Communauté d’Agglomération du [Localité 7] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, et les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens d’instance.

A l’appui de ses prétentions, la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU NIORTAIS soutient notamment que :

— la responsabilité du diagnostiqueur n’est engagée que s’il est démontré une erreur dans l’accomplissement de la mission telle que fixée par des dispositions légales ou réglementaires.

— M. et Mme [F] se basent sur l’irrespect d’un arrêté du 27 avril 2012 relatif aux modalités de l’exécution de la mission de contrôle des installations d’assainissement non collectif mais l’arrêté litigieux invoqué par les consorts [F] n’est absolument pas applicable au cas particulier, dès lors que pour la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU NIORTAIS, conformément aux déclarations du vendeur, l’immeuble était raccordé au réseau, de sorte que les dispositions relatives à l’assainissement non collectif ne sont absolument pas applicables, les vendeurs déclarant 'ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation'.

— les consorts [F] confondent donc manifestement erreur de diagnostic et faute.

À défaut pour ces derniers de démontrer en quoi la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU [Localité 7] aurait commis un irrespect des dispositions légales ou réglementaires en la matière, ces derniers seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

— à titre subsidiaire, sur l’absence de lien de causalité, le préjudice invoqué doit donc être la conséquence directe de la faute contractuelle ou délictuelle invoquée.

— il n’existe aucun lien de causalité entre une éventuelle erreur de diagnostic et le coût de la mise aux normes de l’installation, ce manquement n’étant pas à l’origine du vice ayant affecté l’installation.

— ils évoquent que leur préjudice serait constitué par une perte de chance de n’avoir pu négocier le prix d’acquisition du bien.

Or, les demandes formulées par les époux [F] tendent non à voir indemniser la baisse de prix qu’ils auraient pu tenter d’obtenir, mais tendent à faire payer à une collectivité le coût de travaux à leur charge, en leur qualité de propriétaires.

— si la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU [Localité 7] avait antérieurement à la vente effectuée le bon diagnostic, les travaux de raccordement auraient également été à réaliser.

La COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU [Localité 7] n’est donc pas à l’origine de l’obligation faite aux époux [F] de disposer d’un système d’assainissement conforme. Elle n’est pas à l’origine de l’absence de raccordement.

— le contentieux n’aurait pas dû être initié à l’encontre de LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU NIORTAIS, mais à l’encontre des vendeurs.

— à titre encore plus subsidiaire, le seul préjudice dont l’indemnisation aurait pu être sollicitée par les époux [F] n’aurait pu être que la perte de chance de négocier le prix de vente de l’immeuble.

— or, cette perte de chance est nulle. Des ventes immobilières contemporaines ont été recensées et des cessions sont intervenues à des prix bien plus importants et les consorts [F] n’ont donc perdu aucune chance de négocier à la baisse le prix de vente.

— sur le coût des travaux, l’indemnisation sollicitée de ce chef apparaît manifestement disproportionnée.

L’expert judiciaire conclut que pour raccorder les 2 WC au réseau d’assainissement collectif, il faudrait procéder à la vidange de la fosse, puis à sa démolition partielle. Le préjudice invoqué par les époux [F] n’est donc absolument pas certain, l’expert judiciaire invoquant uniquement une potentialité de la nécessité de certains travaux, certains travaux étant putatifs. Si une indemnisation devait intervenir, il ne pourrait être alloué aux époux [F] une somme supérieure à 2.200 € au titre des travaux (10.000 € HT ' 2.500 € – 1.500 € – 400 € – 1.850 € – 1.500 €).

— sur la perte des loyers, les consorts [F] n’apportent aucun élément de nature à justifier tant de la réalité, que du quantum de ce préjudice dont ils seront déboutés.

Contrairement aux allégations des époux [F], le bien acquis a pu être occupé, ainsi que cela ressort d’une vue Google Earth du mois de novembre 2020. Deux véhicules sont stationnés dans le garage et les volets de l’immeuble sont ouverts.

— sur les frais d’expertise judiciaire, ils ont d’ores et déjà été tranchés suivant décision du tribunal administratif de POITIERS du 5 avril 2022 mettant à la charge définitive des époux [F] lesdits frais d’expertise judiciaire. La décision querellée ne pourra qu’être confirmée en ce qu’elle a écarté la demande des consorts [F].

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 01/12/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’engagement de la responsabilité de la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU NIORTAIS :

L’article 1240 du code civil dans sa version applicable dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

L’engagement de la responsabilité contractuelle trouve son fondement dans l’article 1231-1 du code civil (1147 ancien) qui dispose que 'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, à paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure'.

L’article 1353 du même code dispose que 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

En outre, un tiers à un contrat est en droit de se prévaloir, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, d’un manquement contractuel d’un des cocontractants lorsqu’il démontre que ce manque lui a causé un préjudice.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en date du 12 juin 2017 stipule que 'le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé au réseau d’assainissement, ainsi constaté par une lettre délivrée le 14 mars 2017 par le service de l’assainissement communal, dont l’original est annexé [ …] que le raccordement à l’installation d’assainissement avait fait l’objet d’un contrôle par le service compétent le 16 mai 2017 dont le rapport est annexé. Ce contrôle ci établi la conformité du raccordement.

Si Mme [X] [K] veuve [V] et Mme [Q] [V], vendeurs du bien, étaient seules contractantes de la Communauté d’agglomération du [Localité 7] au titre du diagnostique posé, les époux [F] ont fait établir un second diagnostic par la Communauté d’agglomération du [Localité 7] le 16 juillet 2018, de sorte qu’il existe un lien contractuel entre les parties à cette date.

Il convient ici de rappeler les principales constatations et les conclusions du rapport d’expertise judiciaire :

'Par contre les 2 WC sont raccordés à une cuve située dans la cave dont l’exutoire n’a pu être déterminé (peut être le puisard de la parcelle voisine !) De toute évidence les nuisances olfactives proviennent de cette fosse qui malgré le scellement réalisé n’apporte aucune garantie quant à son étanchéité…

Le contrôle réalisé par le service assainissement de la CAN du 16/5/17 est donc erroné. Il précise que le raccordement des 2 WC au réseau d’assainissement collectif est conforme. Comme en atteste l’acte notarié du 12 juin 2017 M et Mme [F] ont fait l’acquisition de leur bien en considérant que le raccordement était conforme.

Le contrôle du 16 juillet 2018, postérieur à l’acquisition est également erroné puisqu’il conclut que l’ensemble de la maison ne semble pas raccordé au réseau d’assainissement collectif. […]

Néanmoins, les informations erronées fournies par le service d’assainissement de la CAN n’ont pas permis à M et Mme [F] de faire l’acquisition de leur bien en connaissance de cause. De plus les investigations et diverses démarches engagées pour déterminer l’origine des nuisances olfactives auraient été simplifiées si les contrôles du raccordement n’avaient pas été erronés. Enfin, M et Mme subissent un préjudice vis-à-vis de la location du bien, puisque le locataire semble faire valoir l’absence de jouissance paisible pour le non-paiement de ses loyers.

…

Les travaux nécessaires et indispensables pour remédier aux désordres consistent à réaliser le raccordement de l’évacuation commune aux 2 WC vers le réseau d’assainissement collectif. Dans un premier temps il faut procéder à la vidange de la fosse, puis à sa démolition partielle. En effet, il n’est pas exclu que 3 des parois de la fosse soient constituées des murs de la cave. Seule la face interne de la fosse devra être démolie.

Il faut ensuite raccorder une conduite PVC aux lieux et place de la sortie de la conduite fonte. Si l’étanchéité du raccord n’est pas garantie du fait de l’état de dégradation de la conduite fonte il serait nécessaire de reprendre le réseau en PVC depuis la cave jusqu’à chacun des WC et reprendre la ventilation haute sur le toit.

La conduite PVC doit ensuite être raccordée, en respectant une pente minimale au regard des branchements réalisé en attente sous le trottoir.

La reprise de l’enduit des murs de la cave sera probablement nécessaire comme le propose

l’entreprise COLAS dans son devis'.

Au surplus, l’arrêté du 27 avril 2012 relatif aux modalités de l’exécution de la mission de contrôle des installations d’assainissement non collectif prévoit en son annexe 1, les règles de contrôle s’appliquant aux communes et notamment la vérification de

— l’absence de nuisances olfactives,

— la sécurité des installations,

— l’existence d’une installation complète,

— la bonne implantation de l’installation,

— le bon écoulement des eaux usées collectées jusqu’au dispositif d’épuration et jusqu’à leur évacuation, l’absence d’eau stagnante,

— l’entretien régulier des installations conformément aux textes en vigueur,

— l’accessibilité et le dégagement des regards.

Or, il ressort des conclusions non contredites de l’expert judiciaire que le contrôle réalisé par le service assainissement de la CAN du 16 mai 2017 est erroné puisqu’il précise que le raccordement des 2 WC au réseau d’assainissement collectif est conforme.

En outre, le contrôle du 16 juillet 2018 est également erroné puisqu’il conclut que l’ensemble de la maison ne semble pas raccordé au réseau d’assainissement collectif.

S’il est établi que la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU NIORTAIS a produit à deux reprises des diagnostics erronés, sans que l’expert ait retenu l’existence d’une difficulté technique particulière ayant pu gêner cet organisme dans l’établissement de ses rapports, l’intimée n’est toutefois pas à l’origine de l’obligation faite aux époux [F] de disposer d’un système d’assainissement conforme, dès lors qu’elle n’est pas à l’origine de l’absence de raccordement.

Le manquement de la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION dans son premier diagnostic n’est pas à l’origine du vice ayant affecté l’installation, et le coût de sa réparation ne peut lui incomber, seule une perte de chance limitée de n’avoir pu négocier le prix d’acquisition du bien pouvant être retenue en lien de causalité avec ce manquement.

Au surplus, l’erreur d’appréciation contenue dans le second diagnostic n’apparaît pas avoir porté préjudice à M. et Mme [F] dès lors que ce diagnostic est intervenu postérieurement à la vente et que l’expertise judiciaire révèle une moindre non-conformité de l’installation, limitée au raccordement de deux toilettes.

Il en résulte que seule une perte de chance limitée de négocier un prix à la baisse peut être imputée à la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU NIORTAIS en conséquence directe de son erreur de diagnostic.

Seule une mise en conformité limitée aux deux WC leur incombera en définitive, que l’expert judiciaire a justement chiffrée à la somme totale de 10.000 € HT selon le détail justifié suivant :

« Vidange de la fosse

Démolition de la paroi interne de la fosse

Evacuation des gravats

Pose d’une conduite PVC diamètre 110 mm sur 5 à 6 ml avec suspentes

Culotte de raccordement, scellement et raccords

Option : remplacement de la conduite fonte par une conduite PVC

Terrassement et percement mur de cave pour raccordement extérieur

Création d’un crépi de ciment »

En conséquence de ses manquements fautifs, la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU [Localité 7] doit être condamnée par infirmation du jugement entrepris à payer à M. et Mme [F] la somme de 8000 € au titre de leur perte de chance de négociation à meilleur prix.

S’agissant de la demande d’indemnisation d’un préjudice locatif, l’expert judiciaire a indiqué : 'Enfin, M et Mme subissent un préjudice vis-à-vis de la location du bien, puisque le locataire semble faire valoir l’absence de jouissance paisible pour le non-paiement de ses loyers'.

M. et Mme [F] indiquent n’avoir pu louer leur bien depuis octobre 2019.

Toutefois, l’existence d’un préjudice locatif indemnisable suppose qu’il soit en relation certaine et directe avec le manquement commis par la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU [Localité 7].

Or, en l’espèce, le fait de ne pas avoir reloué le bien est la conséquence du défaut d’accomplissement des travaux d’assainissement qui leur incombent en leur qualité de propriétaires, et il n’y a pas lieu à indemnisation à ce titre de la part de la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU NIORTAIS, le débouté de cette demande devant être confirmé.

Sur les frais d’expertise judiciaire, il ressort de la décision du tribunal administratif de POITIERS en date du 5 avril 2022 que ces frais ont été mis à la charge définitive des époux [F] au titre des dépens de l’instance exercée devant un ordre de juridictions incompétent pour en connaître.

Sans méconnaître l’autorité de la chose jugée de cette décision, ces frais ont été supportés par M. et Mme [F] en conséquence directe de l’erreur d’appréciation de la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU NIORTAIS, que cette expertise a permis de rétablir, ce qui justifie que des dommages et intérêts complémentaires leur soient accordés à hauteur de la somme de 2.950,50 €.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile:

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d’appel seront fixés à la charge de la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU NIORTAIS.

Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître LECLER-CHAPERON, avocat.

Il est équitable de condamner la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU NIORTAIS à payer à Mme [Z] [F] née [U] et M. [O] [F] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel, le surplus des demandes étant écarté.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

INFIRME le jugement entrepris.

Statuant à nouveau de ces chefs,

CONDAMNE la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU NIORTAIS à payer à Mme [Z] [F] née [U] et M. [O] [F]:

— la somme de 8000 € au titre de leur préjudice de perte de chance de négociation du prix de vente,

— la somme de 2.950,50 € au titre de l’indemnisation de leur préjudice en lien avec les frais d’expertises,

avec intérêt au taux légal pour ces deux sommes à compter de la signification du présent arrêt.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION [Localité 1] à payer à Mme [Z] [F] née [U] et M. [O] [F] la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

CONDAMNE la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU NIORTAIS aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître LECLER-CHAPERON, avocat.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,