R.G. : 13/03112

ARRÊT N°

du : 17 octobre 2014

A. L.

Madame Y G H I épouse X

Monsieur A D X

C/

S.A. Le Toit Champenois

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

1^re CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE

ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2014

APPELANTS :

d’une ordonnance de référé rendue le 5 novembre 2013 par le juge des référés du tribunal d’instance de Châlons en Champagne (RG 12-13-000204)

1) Madame Y G H I épouse X

XXX

XXX

2) Monsieur A D X

XXX

XXX

(bénéficient d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2013/006354 du 18/02/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Reims)

Comparant, concluant par Maître Virginie Bonnerot, avocat au barreau de Châlons en Champagne

INTIMÉE :

S.A. Le Toit Champenois

prise en la personne de son représentant légal, domicilié de droit au siège social

XXX

XXX

Comparant, concluant par Maître Christophe Barthelemy, avocat au barreau de Reims

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Lafay, présidente de chambre

Madame Lefèvre, conseiller

Madame Magnard, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Monsieur Jolly, greffier lors des débats et du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 9 septembre 2014, le rapport entendu, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2014,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Lafay, présidente de chambre, et par Monsieur Jolly, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La S.A. d’HLM Le Toit champenois a donné à bail à Monsieur A X et Madame Y X, par contrat du 20 avril 2011 un logement situé XXX à Epernay, pour un loyer mensuel initial de 257,40 euros, et également un garage situé square Franz Liszt selon contrat du 10 juillet 2012 au loyer mensuel de 35 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 28 novembre 2012, les loyers du logement et du garage n’étant pas régulièrement payés. Le 23 juillet 2013, la S.A. Le Toit Champenois les a fait assigner devant le tribunal d’instance de Châlons en Champagne. Assignés à l’étude, Monsieur et Madame X n’ont pas comparu.

L’ordonnance de référé du 5 novembre 2013 assortie de droit de l’exécution provisoire a notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies au 29 janvier 2013 s’agissant du logement et au 29 décembre 2012 s’agissant du garage,

— condamné in solidum les consorts X à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du 29 janvier 2013 (logement) ou du 29 décembre 2012 (garage) et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

— prononcé leur expulsion faute de libération volontaire des lieux,

— condamné solidairement Madame et Monsieur X à payer par provision à la S.A. Le Toit champenois la somme de 1.606,36 euros en deniers ou quittances, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 26 septembre 2013, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

— dit que les intérêts échus porteront intérêts au taux légal dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’une année,

— condamné Madame et Monsieur X à payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Monsieur et Madame X ont fait appel de cette décision. Aux termes de conclusions du 25 avril 2014, ils demandent à la cour de dire n’y avoir lieu à référé les conditions des articles 808 ou 809 du code de procédure civile n’étant pas réunies et de renvoyer le bailleur à mieux se pourvoir. Ils soutiennent que le bail du garage n’est pas résilié parce que le juge a relevé l’absence de règlement des dettes dans le délai d’un mois après le commandement de payer délivré le 28 novembre 2012, alors que la loi du 6 juillet 1989 fixe un délai de deux mois pour que la clause résolutoire produise effet. A titre subsidiaire, ils sollicitent la fixation du montant des loyers et charges impayés à la somme de 1.052,80 euros, les versements effectués étant à déduire de cette somme, et demandent un sursis à l’application de la clause résolutoire avec autorisation de s’acquitter de leur dette par échéances mensuelles de 50 euros à compter de l’arrêt à intervenir et dans la limite de 36 mois. Ils veulent le rejet des demandes relatives aux dépens et frais irrépétibles.

Selon écritures du 23 juillet 2014, la S.A. Le Toit champenois conclut à la confirmation de l’ordonnance entreprise avec expulsion des locataires du logement et du garage, par application de l’article 1134 du code civil, la clause résolutoire donnant compétence au juge des référés et le bail du garage prévoyant une résiliation de plein droit un mois après commandement infructueux. Elle demande la condamnation solidaire des locataires à lui payer à titre provisionnel la somme de 980,99 euros (frais de procédure et irrépétibles déduits) selon décompte actualisé au 3 juillet 2014 avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir, l’application de l’anatocisme aux intérêts, la condamnation des époux X au versement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail avait continué ses effets de l’arrêt à intervenir jusqu’à libération effective des lieux. La S.A. Le Toit champenois conclut au rejet de toutes les prétentions adverses et, en cas d’octroi de délais, au rappel de la reprise d’effet des clauses résolutoires si les locataires ne se libèrent pas dans les délais et modalités fixés. Elle réclame leur condamnation solidaire aux dépens et au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 août 2014.

Sur ce, la cour :

Sur la compétence du juge des référés :

Le contrat de bail de l’appartement du 20 avril 2011 prévoit : 'en cas de non-paiement des sommes dues à la Société d’HLM, loyers ou charges régulièrement appelés, d’un montant au moins équivalent à deux mois de loyer en principal, le contrat pourra, après examen du cas en liaison avec le service social du secteur, être résilié de plein droit à l’initiative de la Société d’HLM deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet. L’expulsion du locataire et de tout occupant introduit par lui sera alors prononcée par simple ordonnance du juge des référés au tribunal d’instance du domicile'.

De même, le contrat de bail du garage du 10 juillet 2012 prévoit la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement de deux mois de loyer, un mois après un simple commandement demeuré sans effet et valant mise en demeure, le locataire étant tenu de remettre immédiatement les lieux loués à disposition de la Société d’HLM. 'Si le locataire refusait de vider les lieux immédiatement et sans délai, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par le tribunal d’instance'.

Le juge des référés statuant en application d’une clause du bail lui attribuant compétence n’a pas à rechercher l’urgence, l’existence d’un trouble illicite ou d’un dommage imminent puisqu’il tire sa compétence, non des dispositions générales du code de procédure civile, mais de celles de la clause insérée au contrat de bail. Il est ainsi compétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et prendre les mesures résultant de la résiliation.

Les époux X invoquent par ailleurs une contestation sérieuse sur le montant de la créance de loyers, le décompte du bailleur mentionnant des loyers mensuels de montants divers. Toutefois, S.A. Le Toit champenois verse aux débats le détail des émissions de loyers depuis l’origine du décompte, précisant le montant des provisions chauffage et des provisions générales, les régularisations sur charges, le loyer du garage et le montant de l’aide personnalisée au logement (pièces n° 6, 8 à 31 et 37). Aucune critique n’est formulée sur lesdites émissions de loyers de sorte qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur leur montant et qu’il n’y a pas lieu d’écarter la compétence de la juridiction des référés.

Sur la résiliation du bail du garage :

Selon l’article 24 alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en son titre 1^er sur les rapports entre bailleurs et locataires, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois l’article 2 de ladite loi précise que les dispositions du titre 1^er sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le bail du garage a été signé le 10 juillet 2012, distinctement du bail d’habitation signé le 20 avril 2011. Il ne s’agit pas d’une location accessoire au local principal. Il s’ensuit que la clause résolutoire du bail du garage prévoyant la résiliation de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux est parfaitement licite. Il convient dès lors de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle constate la résiliation de plein droit du bail du garage.

Sur le montant de la dette locative :

La S.A. Le Toit champenois verse aux débats en pièce n° 36 un décompte actualisé de toutes les sommes dues et réglées par Monsieur et Madame X depuis le début du bail de l’appartement le 20 avril 2011 jusqu’au 3 juillet 2014 inclus. Elle produit copie des détails de toutes les émissions de sommes dues pour des montants différents (pièces déjà citées), copie des régularisations de charges pour les années 2011, 2012 et 2013 (pièces n° 32 à 34), copie des relevés de frais et honoraires pris en compte dans les émissions (pièces n° 15 bis, 22 bis et 26 bis). Ces documents établissent que la dette locative atteint au 4 juillet 2013 la somme de 980,99 euros. Il convient par suite de condamner solidairement Monsieur et Madame X à verser à la S.A. Le Toit champenois une provision de ce montant, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, l’ordonnance étant partiellement infirmée en ce sens.

Sur l’octroi de délais de paiement :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise :

'Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

Les appelants justifient de ce que Monsieur X travaillait dans le cadre d’un contrat à durée déterminée qui a pris fin en décembre 2013. Ils font valoir que tous deux perçoivent une indemnité de demandeur d’emploi, de l’ordre de 798 euros pour Monsieur X et de 670 euros pour Madame. Il apparaît ainsi qu’ils sont en situation de régler leur dette locative par mensualités de 45 euros dans la limite de 24 mois. En conséquence, il est fait droit à leur demande en octroi de délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de l’arrêt.

Monsieur et Madame X supportent les dépens d’appel. La S.A. Le Toit champenois est déboutée de sa réclamation au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs :

Confirme l’ordonnance de référé du 5 novembre 2013 en toutes ses dispositions sauf à préciser que la provision due par Monsieur et Madame X solidairement sur les loyers et charges est de 980,99 euros au 3 juillet 2014, à majorer des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Dit que Monsieur et Madame X pourront s’acquitter de leur dette par échéances mensuelles de 45 euros à compter du présent arrêt et dans la limite de 24 mois,

Dit qu’en application de l’article 24 de la loi du juillet 1989, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus, que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le présent arrêt, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué mais dans le cas contraire, elle reprend son plein effet, avec si nécessaire expulsion de Monsieur et Madame X,

Déboute la S.A. Le Toit champenois de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Condamne solidairement Monsieur et Madame X aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE