R.G. : 14/00014

ARRÊT N°

du : 28 novembre 2014

A. L.

Monsieur B Z

Madame A E épouse Z

C/

XXX

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

1^re CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2014

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 4 novembre 2013 par le tribunal d’instance de Reims (RG 11-13-000684)

1) Monsieur B Z

XXX

XXX

2) Madame A E épouse Z

XXX

XXX

(bénéficient d’une aide juridictionnelle totale numéro 2014/000012 du 21/01/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Reims)

Comparant, concluant par Maître Stéphanie Ponton, avocat au barreau de Reims

INTIMÉE :

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés au siège social

XXX

XXX

Comparant, concluant par Maître James Gaudeaux, avocat au barreau de Reims

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 octobre 2014, le rapport entendu, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2014, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 786 du code de procédure civile, Madame Lefèvre, conseiller, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Lafay, présidente de chambre

Madame Lefèvre, conseiller

Madame Magnard, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Monsieur Jolly, greffier lors des débats et du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Lafay, présidente chambre, et par Monsieur Jolly, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé du 12 septembre 2011, l’office public de l’habitat Reims Habitat a donné à bail à Monsieur B Z et Madame A E, son épouse, un appartement sis XXX à Reims moyennant un loyer mensuel de 600,27 euros outre 15,13 euros pour le garage et 134,26 euros de provision pour charges.

Le 2 avril 2013, Reims Habitat a fait assigner ses locataires en constat de l’acquisition de la clause résolutoire, paiement et expulsion. Par jugement du 4 novembre 2013 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal d’instance a condamné les époux Z à payer à Reims Habitat la somme de 5.829,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 juin 2013, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 21 décembre 2012 et ordonné l’expulsion des locataires, les époux Z étant condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers augmenté des charges à compter du 5 juin 2013 jusqu’au départ effectif des lieux, ainsi qu’aux dépens.

Monsieur et Madame Z ont fait appel de cette décision. Aux termes de conclusions du 25 mars 2014, ils demandent à la cour de :

— dire que Reims Habitat ne justifie pas des sommes réclamées et ne dispose d’aucune créance à leur encontre,

— dire qu’eux-mêmes justifient avoir subi un trouble de jouissance d’un montant égal à celui des sommes restant dues,

— de dire que les créances respectives se compensent intégralement,

— subsidiairement, de leur accorder un délai de deux ans pour s’acquitter des sommes dues à Reims Habitat,

— de condamner Reims Habitat aux dépens et au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon écritures du 23 mai 2014, Reims Habitat conclut au débouté de l’appel, à la confirmation du jugement entrepris, sauf à condamner les époux Z au paiement d’une somme de 14.198,31 euros au titre des loyers, charges, réparations locatives et indemnités d’occupation échues depuis le 5 juin 2013, et sollicite leur condamnation aux dépens d’appel.

Sur ce, la cour :

Sur le montant des sommes réclamées par le bailleur :

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur communique au locataire leur mode de répartition et tient à sa disposition les pièces justificatives. Par application de l’article 1315 du code civil, il appartient au bailleur qui demande paiement des charges locatives de prouver qu’il a communiqué le décompte par nature des charges et le mode de répartition et tenu à disposition du locataire les pièces justificatives des sommes réclamées. Or, alors que les époux Z contestent les sommes réclamées au titre des charges locatives, Reims Habitat affirme avoir communiqué leur décompte et mode de répartition et mis à disposition des locataires les pièces justificatives, mais ne produit aucun document en ce sens. Il s’ensuit que les appelants sont reconnus fondés à opposer l’absence de justificatif des charges réclamées et qu’une somme de 3.881,23 euros, correspondant à l’addition de toutes les provisions sur charges et régulations de charges figurant dans le décompte du 7 mai 2014, doit être déduite du solde de 14.198,31 euros, ce qui réduit la dette de loyers de Monsieur et Madame Z à 10.317,08 euros. Il est précisé que la lettre simple datée du 1^er août 2013 adressée par Madame Z ne peut valoir congé parce qu’elle est signée d’un seul des deux locataires et ne respecte pas les formes prévues par le contrat (lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier). Au surplus, au jour de l’état des lieux de sortie, le 10 février 2014, les époux Z n’avaient pas rendu les clés de l’appartement.

Sur le trouble de jouissance invoqué par les locataires :

Un incendie est survenu dans la cuisine du logement le 10 mai 2012. Suite au sinistre, les locataires ont été hébergés à l’hôtel pendant huit jours, les frais étant pris en charge par l’assureur et la ville de Reims. Le courrier de l’assureur Carma-assurances du 10 juillet 2012 indique qu’il a versé aux locataires les sommes de 2.147,38 euros au titre des dommages au mobilier et à l’entreprise en charge du nettoyage et de la décontamination du logement la somme de 4.557,43 euros, que l’expert a chiffré à 2.815,28 euros le coût de la remise en état des embellissements locatifs endommagés mais que les locataires n’ont pas retourné à l’entreprise le devis et la délégation de paiement. L’expert intervenu n’a pas conclu à la nécessité d’un relogement. Par ailleurs, Reims Habitat justifie avoir fait réaliser divers travaux concernant notamment les serrures du garage et de la porte du dégagement. Enfin l’état des lieux de sortie du 10 février 2014 relève des défauts d’entretien de l’appartement mais ne fait état d’aucune trace d’humidité ou insalubrité qui entraînerait un trouble de jouissance.

Les époux Z se plaignent d’humidité et d’infiltrations mais n’en établissent pas la réalité. Les certificats médicaux du Docteur X du 21 juin 2012 et du Docteur Y, pneumologue, du 4 octobre 2012 indiquent que l’état de Madame Z et de ses enfants, suivis pour des pathologies chroniques, nécessite un relogement dans une habitation plus adaptée, sans préciser en quoi l’habitation actuelle n’est plus appropriée. Ces médecins ne font pas état de leurs propres constatations mais se fient aux déclarations de Madame Z.

Dans ces conditions, il n’est pas constaté de manquement du bailleur à l’obligation de délivrer un logement décent, ni de trouble de jouissance dont il serait responsable. La demande en dommages et intérêts des époux Z est par suite rejetée.

Sur la demande de délai de paiement :

L’article 1244-1 al1 du code civil précise : 'compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.'

Le contrat à durée indéterminée d’embauche de Monsieur Z à compter du 20 avril 2013, pour un salaire mensuel brut de 1.430,25 euros, est versé aux débats. Madame Z n’a pas d’activité professionnelle et élève les deux jeunes enfants du couple. Dès lors, il n’est pas envisageable que le couple rembourse en 24 mois sa dette locative de 10.317,08 euros tout en assumant un loyer et les charges de la vie courante.

Il convient par suite de rejeter la demande en délais de paiement.

Sur les autres demandes :

Les époux Z et Reims Habitat succombent partiellement. Il y a lieu de laisser à chacun la charge des dépens de première instance et d’appel exposés, ce qui ne permet pas de faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et de rejeter la demande des appelants sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

Infirme partiellement le jugement du tribunal d’instance de Reims du 4 novembre 2013,

Statuant à nouveau,

Dit qu’il n’est pas justifié des charges locatives dues par les époux Z et qu’elles doivent être déduites des sommes réclamées par le bailleur,

Dit qu’au 7 mai 2014 les époux Z sont débiteurs envers Reims Habitat d’une somme de 10.317,08 euros au titre des loyers, réparations locatives et indemnités d’occupation,

Confirme pour le surplus le jugement déféré,

Rejette toutes autres demandes,

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE