ARRET N°

du 05 juillet 2016

R.G : 14/02599

A

Z

Z

c/

B

U

VM

Formule exécutoire le :

à :

— Maître AA AB

— SCP SAMMUT-CROON-JOURNE-LEAU

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRÊT DU 05 JUILLET 2016

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 04 juillet 2014 par le tribunal de grande instance de REIMS,

Madame AH-AI A AF Z

6 AR William Muir Russel

XXX

Monsieur X Z

38 AR de Cernay

XXX

Monsieur N Z

37 AR du Chateauneuf

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par Maître AA AB, avocat au barreau de REIMS

INTIMES :

Monsieur L B

XXX

XXX

Madame T U épouse B

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP SAMMUT-CROON-JOURNE-LEAU, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame MAILLARD, président de chambre

Madame LAUER, conseiller

Madame MAUSSIRE, conseiller, entendue en son rapport

GREFFIER :

Madame NICLOT, greffier lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 23 mai 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 05 juillet 2016,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 juillet 2016 et signé par Madame MAUSSIRE, conseiller en l’absence du président régulièrement empêché, et Madame NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte sous seing privé du 28 février 1991, M. et M^me Z, propriétaires d’un ensemble immobilier situé AR AS AT à AU-AV (AW) ont signé une promesse synallagmatique de vente moyennant un prix de 1.700.000 francs avec M. et M^me B pour des parcelles situées XXX » cadastrées section XXX, XXX et XXX.

L’acte sous seing privé précisait que les parcelles ci-dessus désignées ont fait l’objet d’un remaniement cadastral et que la contenance vendue sera d’environ 1 ha, le surplus restant appartenir au vendeur après division parcellaire qui doit être établie par M. C, Géomètre Expert à Reims, dont les frais seront à la charge du vendeur, le tout conformément au plan ci-joint.

La parcelle initialement cadastrée section XXX a été divisée en deux parcelles cadastrées section XXX et 354, tandis que la parcelle initialement cadastrée section XXX a été divisée en trois parcelles XXX, 356 et 357.

Selon le plan d’arpentage du 21 mars 1991, la parcelle XXX a été divisée en deux parcelles XXX et 365 et la parcelle XXX a été divisée en deux parcelles XXX et 367.

Il n’a pas été touché à la parcelle XXX.

Les conditions suspensives ayant été réalisées, la vente a été réitérée par acte authentique le 6 juin 1991 pour les parcelles situées section XXX et XXX.

Lorsqu’ils ont entrepris de revendre ces terres plusieurs années après, le 23 décembre 2013, M. et M^me B se sont aperçus que la parcelle cadastrée section XXX (11 a 6 ca) ne figurait pas dans leur titre.

Ils ont obtenu du notaire un acte rectificatif le 26 décembre 2013.

M^me A AF Z, M. X Z et M. N Z, qui viennent aux droits du vendeur, ont refusé de signer cet acte rectificatif, de sorte que le notaire a dressé un procès-verbal de carence le 27 décembre 2013.

M. et M^me B les ont alors fait assigner à jour fixe les 11 et 17 mars 2014 devant le tribunal de grande instance de Reims aux fins d’homologation de l’acte rectificatif, outre la condamnation des consorts Z au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et d’une indemnité de procédure.

Ils ont soutenu que les parties à l’acte authentique du 6 juin 1991 avaient eu la commune intention d’inclure la parcelle XXX dans l’assiette des biens vendus, faisant valoir que cette parcelle n’avait pas subi de modification cadastrale, qu’elle était incluse dans les contours surlignés du plan cadastral annexé à l’acte authentique et qu’elle avait toujours été comprise dans le périmètre de la clôture des parcelles.

Ils ont ajouté que cette omission procédait donc uniquement d’une erreur matérielle qui avait d’ailleurs été reconnue par le notaire instrumentaire.

En réponse, les consorts Z ont conclu à titre principal à l’irrecevabilité de l’action dans la mesure où le contenu de l’acte authentique du 6 juin 1991 ne pouvait être contesté que par la voie d’une procédure en inscription de faux.

A titre subsidiaire, ils ont sollicité le débouté des demandes.

Ils ont fait valoir que les énonciations de l’acte authentique l’emportaient sur celles de la promesse synallagmatique et ce d’autant que les parties avaient pris la précaution de prévoir expressément que les clauses contenues au présent acte font novation avec celles qui auraient pu être insérées dans tout avant-contrat établi en vue des présentes.

Ils ont soutenu qu’en tout état de cause, l’acte du 6 juin 1991 reflétait selon eux la volonté des parties de ne transférer la propriété que d’une surface d’environ 1 ha prise sur les parcelles remembrées.

Ils ont insisté sur le fait que non seulement l’acte authentique n’indiquait à aucun moment l’existence d’un document annexé portant des mentions manuscrites et des surlignages en couleur mais que l’article 1341 du code civil interdisait de prouver outre son contenu par de simples témoignages.

Par jugement du 4 juillet 2014, le tribunal de grande instance de Reims :

'a rejeté la fin de non recevoir soulevée par les consorts Z tenant à la nécessité de mettre en 'uvre la procédure d’inscription de faux, considérant que cette procédure n’avait pas lieu d’être lorsque le notaire énonçait des faits qu’il n’avait pas personnellement constatés, ce qui était le cas en l’espèce, les mentions relatives à la consistance et à la désignation cadastrale des biens vendus relevant des énonciations des parties, mentions qui ne font foi que jusqu’à preuve contraire,

'a débouté M. et M^me B de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique,

'a jugé que l’acte authentique de vente était affecté d’une erreur manifeste en ce qu’il avait omis la désignation de la parcelle cadastrée section XXX (11 a 6 ca),

'a homologué en conséquence l’acte rectificatif dressé le 27 décembre 2013 transformé en procès-verbal de carence,

'a condamné in solidum les consorts Z au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

'les a condamnés in solidum aux dépens avec distraction,

le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le tribunal a considéré que le document annexé à l’acte authentique délimitait les contours du bien vendu dont faisait partie la parcelle litigieuse, ce qui était confirmé par l’état hypothécaire, le certificat d’urbanisme et les réponses par la mairie au questionnaire du notaire qui concernaient tous également cette parcelle.

Il a ainsi jugé que l’omission de la désignation de la parcelle résultait d’une erreur qui était d’autant plus manifeste que les nombreuses attestations produites par les demandeurs confirmaient que la parcelle était demeurée dans l’emprise de la clôture de la propriété de M. et M^me B.

Par déclaration du 19 septembre 2014, M^me AH-AI A AF Z,

M. X Z et M. N Z ont formé appel de cette décision.

Par conclusions du 31 mars 2016, ils demandent à la cour :

— d’infirmer la décision entreprise, et, statuant à nouveau,

Vu l’acte authentique du 6 juin 1991,

— de constater que les clauses contenues dans cet acte authentique font novation avec celles qui auraient pu être insérées dans tout avant contrat,

— de dire et juger qu’aucune erreur matérielle n’affecte l’acte authentique du 6 juin 1991, lequel traduit la commune intention des parties.

En conséquence,

— de dire et juger que la parcelle sise à AU AV, cadastrée XXX » section XXX appartient aux Consorts Z-A,

— de condamner Monsieur et Madame B à payer à Madame AH-AO A AF Z, et Messieurs X et N Z la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction est requise au profit de Maître AA Guérin, Avocat, dans le cadre et les limites des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils soutiennent qu’il n’existe pas d’erreur matérielle, que la volonté des vendeurs et des acquéreurs a été respectée dans l’acte notarié qui correspondait à la commune intention des parties d’exclure cette parcelle de l’assiette de la vente et que M. et M^me B ont été remplis de leurs droits par l’octroi d’une surface totale après remembrement de 96 a 42 ca égale à l’engagement initial pris.

Ils font observer que l’acte authentique, par la clause de novation qui y a été insérée, écarte définitivement le compromis de vente du 28 février 1991 ; qu’à aucun moment, il n’est mentionné dans l’acte authentique l’existence de mentions manuscrites et la présence de couleurs quelconques pour identifier les propriétés respectives des parties ; que l’assiette des deux seuls lots vendus correspond exactement à l’addition des parcelles 365 et 366 pour une contenance de 96 a 42 ca et que M. et M^me B n’ont au surplus jamais réglé l’impôt foncier correspondant à cette parcelle.

Par conclusions du 17 février 2015 finalement déclarées recevables – l’ordonnance d’irrecevabilité du 17 février 2015 a été infirmée par un arrêt du 23 juin 2015 – , M. et M^me B, ayant formé appel incident, demandent à la cour :

— de confirmer la décision,

— de dire et juger qu’il était de la commune intention des parties que la parcelle XXX, lieudit « XXX », située sur le territoire de la commune de AU AV (AW), soit bien incluse dans la vente de l’ensemble immobilier qui a été consentie à M. et M^me B suivant acte notarié réitératif en date du 6 juin 1991 reçu par Maître J K, notaire associé à Reims, moyennant le prix global fixé à l’époque,

— de confirmer dès lors le jugement rendu le 4 juillet 2014 par le tribunal de grande instance de Reims, en ce qu’il a homologué l’acte rectificatif de cette erreur matérielle, dressé le 27 décembre 1993 par l’étude de Maîtres Nucci et K, notaires à Reims, transformé en procès-verbal de carence,

— de l’infirmer sur les demande de dommages et intérêts et de condamner in solidum entre eux Madame AH-AI A AF Z, Monsieur X Z et Monsieur N Z, à verser à Monsieur et Madame B une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice économique.

— de confirmer pour le surplus le jugement du 4 juillet 2014,

— de condamner in solidum entre eux Madame AH-AI A AF Z, Monsieur X Z et Monsieur N Z , à verser à Monsieur et Madame B une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, relativement à la présente procédure d’appel,

— de condamner in solidum entre eux Madame AH-AI A AF Z, AC Z et Monsieur N Z, aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que la commune intention des parties peut aisément être restituée dans la mesure où elles avaient pris la précaution de définir ce sur quoi portait exactement la vente en établissant un plan qui avait été annexé au compromis du 28 février 1991 sur lequel figurait en contour orange la partie vendue , y incluant la parcelle litigieuse, qui est la seule à ne pas avoir fait l’objet d’une division et donc d’une numérotation cadastrale.

Ils ajoutent que cette parcelle, qui est en nature de verger, fait partie intégrante du domaine vendu, qu’elle est limitrophe de la clôture de leur propriété, enserrée à l’intérieur de cette clôture si bien que depuis 1991, ils sont seuls à y avoir accès, ce que confirment d’ailleurs les attestations qu’ils versent aux débats.

Sur ce, la cour :

Il convient de constater que la recevabilité de l’action engagée par les époux B n’est plus contestée à hauteur d’appel par les consorts Z.

La propriété de la parcelle XXX

La question de la détermination du propriétaire de cette parcelle implique de rechercher quelle était la commune intention des parties au moment de la vente.

Il est constant que l’acte authentique reçu le 6 juin 1991 par Maître K, notaire à Reims, ne fait pas mention d’une vente par les époux Z aux époux B de la parcelle XXX d’une contenance de 11 a 6 ca, seules les parcelles XXX et 366 étant visées dans cet acte, et ce, alors qu’elle apparaissait comme faisant partie de la vente dans l’acte sous seing privé du 28 février 1991.

Il est relevé qu’à la différence des deux autres parcelles qui ont fait l’objet ensuite d’une division cadastrale d’ailleurs annoncée dans la promesse synallagmatique, la parcelle XXX n’a été modifiée ni dans sa consistance ni dans ses références cadastrales.

Les appelants soutiennent que la volonté des vendeurs et des acquéreurs a été respectée dans l’acte notarié qui correspondait à la volonté commune des parties d’exclure cette parcelle de l’assiette de la vente compte-tenu de la superficie qui devait être vendue et font observer que la clause de novation insérée dans l’acte authentique écarte définitivement le compromis de vente du 28 février 1991.

Ils soutiennent également que les époux B, qui se revendiquent propriétaires de cette parcelle, n’ont jamais réglé l’impôt foncier y afférent.

Il ressort du document intitulé « protocole de vente » du 28 février 1991 qu’il y est mentionné que la contenance vendue sera d’environ 1 hectare, le surplus restant appartenir au vendeur après division des parcelles n° 90 et 312.

L’acte authentique relatif aux parcelles XXX et 366 mais excluant la parcelle XXX mentionne une superficie totale de 96 a 42 ca, qui est effectivement très proche de l’hectare annoncé dans le compromis mais il peut en être tiré la même conclusion si la parcelle omise, d’une superficie de 11 a 6 ca y avait été incluse, la superficie totale ' 1 ha 7 a 48 ca ' étant elle aussi proche de l’hectare annoncé.

Cet argument est donc inopérant.

S’agissant de la clause de novation figurant dans l’acte authentique aux termes duquel il y est stipulé que les clauses contenues au présent acte font novation avec celles qui auraient pu être insérées dans tout avant-contrat établi en vue des présentes, elle doit être considérée comme étant dépourvue de tout effet juridique dans le cadre du litige opposant les parties qui porte sur la détermination de la chose objet du contrat, qui ne peut donc recevoir l’appellation de « clause » puisqu’elle en est l’élément essentiel avec le prix , qui rendent tous deux la vente parfaite par application de l’article 1583 du code civil.

Enfin, le fait que les époux B puissent ou pas justifier qu’ils aient réglé l’impôt foncier sur la parcelle litigieuse est indifférent, cette question intéressant les rapports entre l’administration fiscale et les époux B et non les rapports juridiques entre les acquéreurs et les vendeurs fondés exclusivement sur la commune intention des époux B et des époux Z, pour lesquels il peut être relevé au surplus qu’ils ne justifient pas davantage régler cet impôt alors qu’ils se prétendent propriétaires de la parcelle.

Il ressort du compromis de vente du 28 février 1991 qu’il y est expressément mentionné en bas de la page 2 que la contenance vendue sera d’environ 1 ha, le surplus restant appartenir au vendeur après division parcellaire qui doit être établie par M. C géomètre-expert à Reims, dont les frais seront à la charge du vendeur, le tout conformément au plan ci-joint, la mention « le tout conformément au plan ci-joint » ayant été rajoutée manuscritement et le tout ayant été paraphé par l’ensemble des parties.

Ce plan ' un extrait du plan cadastral – délimite très clairement en couleur orange la partie vendue aux époux B, qui comprend la parcelle XXX et en rouge la partie conservée par le vendeur, le tout signé par M. A et M^me Z.

Il y est également précisé que ce document a été annexé à un acte reçu par Maître K le 6 juin 1991.

Cet officier ministériel a attesté que cette copie était en tout point conforme à l’original annexé à l’acte qu’elle a rédigé le 6 juin 1991.

Il est versé au surplus plusieurs attestations qui confirment que cette parcelle en verger est toujours restée dans l’emprise de la propriété de M. et M^me B qui l’ont toujours entretenue.

Il sera ajouté, en tant que de besoin, que la localisation même de la parcelle à l’époque de la vente, située à l’exact opposé de la propriété des époux Z et qui était comprise dans les limites des clôtures entourant le domaine de M. et M^me B sans autre accès possible à cette parcelle que par leur entrée principale, vient conforter le fait que la vente a également porté sur cette parcelle.

Il en sera déduit, comme l’a fait exactement le premier juge, que l’acte authentique était affecté d’une erreur manifeste et qu’il y avait donc lieu d’homologuer l’acte rectificatif dressé le 27 décembre 2013.

La décision sera par conséquent confirmée sur ce point.

La demande de dommages et intérêts pour préjudice économique formée par M. et M^me B :

La décision de première instance sera également confirmée en ce qu’elle a débouté M. et M^me B de leur demande à ce titre, et ce d’autant qu’il s’avère que le litige n’a pas été un obstacle à la réalisation de la transaction de l’immeuble principal leur appartenant, les intimés ayant uniquement pris l’engagement de céder la parcelle XXX à leurs acquéreurs, M. et M^me F puis aux sous-acquéreurs de ceux-ci, M. et M^me Y, une fois le litige terminé.

L’article 700 du code de procédure civile :

La décision sera confirmée sur ce point.

Succombant en leur appel, les consorts Z ne peuvent prétendre à aucune indemnité à ce titre.

L’équité justifie qu’il soit alloué à M. et M^me B la somme de 1 000 euros à hauteur d’appel sur ce fondement.

Les dépens :

La décision sera confirmée en ce qu’elle a statué sur les dépens.

M^me A AF Z, M. X Z et M. N Z seront condamnés in solidum aux dépens avec recouvrement direct par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 juillet 2014 par le tribunal de grande instance de Reims.

Y ajoutant ;

Déboute M^me AH-AI A AF Z, M. X Z et M. N Z de leur demande à ce titre.

Condamne in solidum M^me AH-AI A AF Z, M. X Z et M. N Z à payer à M. et M^me L B la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum M^me AH-AI A AF Z, M. X Z et M. N Z aux dépens avec recouvrement direct par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le conseiller